2010

Ing. Petr Křivánek - REKOD Komenského 716, Jemnice, 675 31 ICQ: 341 591 832, GSM: 724 217 609 E-mail: [email protected] ZNALECKÉ POSUDKY

♦

♦

PRODEJ NEMOVITOSTÍ

VYPRACOVÁNÍ SMLUV

♦

ZNALECKÉ A REALITNÍ PORADENSTVÍ

Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 3-3/2010

Rodinný dům, 3+kk, č.p.167 s přísl., post. na pozemku parc.č. st. 245/1 dle LV 302 pro obec Zlín, k.ú. Příluky u Zlína, okr. Zlín Pančava 167 167, Zlín - Příluky Kraj Zlínský, okres Zlín, obec Zlín, k.ú. Příluky u Zlína, kód ČSÚ: 635 812, LV: 302

NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje : Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:

st. 245/1, 1336/6, 1336/9 Petr Janík, třída Tomáše Bati 3225, 76001 Zlín, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Petr Janík, třída Tomáše Bati 3225, 76001 Zlín, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Exekutorský úřad Prahy 4, JUDr. Jana Tvrdková; č. obj.:sp. zn. 095 Ex 824/09/ U 01-18, 15.4.2010 Hornokrčská 650 / 29, 14000 Praha 4

OBJEDNATEL : Adresa objednatele:

IČ:

telefon: 244 400 604

DIČ:

fax: 244 401 941

e-mail: [email protected]

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

Ing. Petr Křivánek Komenského 716, 675 31 Jemnice

ÚČEL OCENĚNÍ:

Tržní cena ke dni 11.6.2010 pro účely exekučního řízení (ocenění stávajícího stavu)

IČ: 69674582 DIČ: CZ7705021456

Účel úvěru:

koupě

výstavba

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:

22 stran

Jemnici, dne 11.6.2010

telefon: 724 217 609 fax:

změna stavby

e-mail: [email protected]

rekonstrukce

leasing

2 100 000 Kč 11.6.2010

Datum zpracování :

11.6.2010

Počet příloh:

8

Otisk razítka

Ing. Petr Křivánek

jiné

STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1939 Rekonstrukce: dveře

změna stavby v r. 2005

celková

dílčí

rekonstrukce v r. 2003

střecha, fasáda ostatní

zateplení

Konstrukce:

okna,

SOUČASNÝ STAV Konstrukce:

Využití:

Okolí:

BUDOUCÍ STAV

zděné

betonové

montované

kovové

dřevěné

jiné

bydlení

pronájem

podnikání

bydl., podn.

část. obsazen

volný objekt

bytová zóna

průmyslová zóna

ostatní

nákupní zóna

Příjezd:

zpevněná komunikace

Přípojky:

/

voda

/

elektro

/

kanalizace

Využití:

Okolí :

/

plyn

zděné

betonové

montované

kovové

dřevěné

jiné

bydlení

pronájem

podnikání

bydl., podn.

část. obsazen

volný objekt

bytová zóna

průmyslová zóna

ostatní

nákupní zóna

Příjezd:

zpevněná komunikace

Přípojky:

/

voda

/

elektro

telefon

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky):

MHD

Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):

dálnice/silnice I. tř

/

kanalizace

/

plyn

telefon

železnice

autobus silnice II.,III.tř

Poloha v obci:

okrajová část - zástavba RD

Stavebně technický stav stavby:

dobře udržovaná

Vytápění:

ústřední / etážové - plyn

RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ

3+kk

PP RD Obytná/ Nebyt. m2 98 / 0

Garáž Pozemky výměra ks 0

m2 428

BUDOUCÍ STAV

OP

ZP

m3 566

m2 64

Rozesta- Typ věnost % 100,00

PP RD Obytná/ Nebyt. m2 /

Garáž Pozemky výměra ks

m2 428

OP m3 0

ZP m2 0

KUPNÍ CENA

VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY

0 Kč

Protože se nejedná o obchodní kontrakt (koupě či prodej) ve vztahu k posuzované nemovitosti, ale o vyhotovení odhadu pro potřebu exekučního řízení, není provedeno vyhodnocení kupní ceny.

RIZIKA negativní vlivy okolní zástavby

právní zánik stavby (zánik čp/čo)

záplavová a zátopová oblast

sociální riziko

riziko přístupu a příjezdu

věcná břemena

pojištění proti zaplavení

-2-

předkupní právo ano /

ostatní omezení ne

evidence v KN

NÁLEZ Situace Přehled podkladů

1. Usnesení soudního exekutora Jany Tvrdkové o ustanovení odhadce pro ocenění předmětné nemovitosti ze dne 15.4.2010 2. Výpis z KN , podle LV č.302 pro obec Zlín, k.ú.Příluky u Zlína, okr. Zlín, vyhotovený KÚ pro Zlínský kraj, KP Zlín, pod položkou 1020/2010 dne 7.4.2010; 3. Kopie Katastrální mapy předmětného území v k.ú.Příluky u Zlína z internetového portálu nahlížení do katastru nemovitostí; 4. Ortofotomapa předmětné lokality v k.ú. Příluky u Zlína, zajištěná znalcem ke zpracování tohoto odhadu z internetového portálu www.mapy.cz; 5. Informace a údaje sdělené majiteli nemovitosti při místním šetření a prohlídce nemovitostí dne 9.62010; 6. Informace a údaje zjištěné, resp. ověřené z internetových portálů www.csas.cz, www.sreality.cz, www.idnes.cz aj., použité k sumarizaci údajů a poznatků při aplikaci porovnávací metody ocenění; 7. Skutečnosti a výměry zjištěné odhadcem na místě samém; ke kontrolnímu zaměření bylo užito laserového dálkoměru a svinovacího metru (pásma); 8. Aktuální cenová mapa pozemků města Zlín 9. Fotodokumentace předmětné nemovitosti, pořízená odhadcem na místě samém při místním šetření a prohlídce nemovitostí dne 9.62010;

Charakteristika obce

Zlín je s cca 78.000 obyvateli přirozenou metropolí jihovýchodní Moravy, statutární město, sídlo university a centrum nově vzniklého Zlínského kraje. Zlín je s hlavními centry České republiky propojen silnicí 1. třídy I/49 s napojením na dálniční síť ČR (Vyškov 70 km) směrem Brno - Praha a Ostrava. V období let 2005 až 2010 je plánováno kapacitní rozšíření napojení regionu ve směru sever - jih rekonstrukcí silnice I/55 (Vídeň) Břeclav, Uherské Hradiště - Otrokovice - Přerov - Ostrava, včetně vybudování příslušných obchvatů měst. Napojení města na silnici I/55 ve směru západ východ je uvažováno novou rychlostní komunikací R 69. Infrastruktura:Pošta, telekomunikace, celní úřad včetně celních skladů, živnostenský úřad, finanční úřad, finanční instituce včetně zahraničních bank a pojišťoven, rozsáhlý servis pro podnikatele, integrovaná hromadná městská a příměstská doprava, vybudovaná obchodní síť, dvě nemocnice, síť specializovaných lékařských pracovišť a zařízení včetně lázeňských, zázemí pro kulturu, sport a využití volného času, sociální služby. Klíčová průmyslová odvětví: gumárenství. filmové studio, výroba filmů, stavebnictví, strojírenství, obuvnictv, zpracování plastů a pryže, polygrafie, potravinářství, výzkum a vývoj v uvedených oblastech. Sítě: Elektřina, zemní plyn, pitná voda, kanalizace, městská čistička odpadních vod, telekomunikační sítě, centrální výroba tepla a elektřiny, systém likvidace a recyklace odpadů.

Poloha nemovitosti

Oceňovaný rodinný dům je umístěn na samém okraji města Zlín v okrajové městské části Příluky v ulici Pančava, č.p. 167. Z této ulice je hlavní vchod k hlavnímu vstupu do domu, ale pouze pro pěší malou brankou v plotě a to po svažitém pozemku. Příjezd pro vozidla je z druhé strany od ulice Vizovická spodní branou do objektu, kde je zpevněná vydlážděná plocha tvořící nekryté parkovací místo pro jedno osobní vozidlo.Dům je poblíž již zmiňované ulice Vizovická, která je hlavní třídou Zlína s vysokým provozem, kterou v dané lokalitě lemuje železniční dráha do Vizovic. Jedná se o obytnou zónu, tudíž se v nejbližším okolí nachází povětšinou rodinné domy, kromě toho je v přímé blízkosti dále pohostinství, penzion, restaurace, čerpací stanice. U domu je přímo zastávka MHD, která zajišťuje spojení do centra obce, které je jinak pro pěší poměrně daleko. Přístup a příjezd k domu je po již zmiňovaných zpevněných komunikacích.

-3-

Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Předkupní právo Ostatní omezení Evidence v KN Právní zánik stavby

Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Zástava. Exekuce. Na nemovitosti váznou zástavní práva ve výši 1.500.000 Kč a je nařízena exekuce ! Tento posudek však odráží tržní cenu nemovitosti, tudíž k tomuto nebude při stanovení ceny přihlíženo. Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno

Popis jednotlivých staveb

Základní popis

Jedná se o „řadový koncový” rodinný dům , který má dvě základní podlaží a 3 mezaniny, půdu a minisklípek přístupný pouze zvenku malými dvířky. Po dvou stranách je přístup do domu zajištěn po dřevěné terase, která je zastřešena pultovou střechou. Samotný dům má skládanou polovalbovou střechu, nad verandou je střecha plochá. Oceňovaná nemovitost se skládá z obytné části - domu, venkovních úprav, trvalých porostů a pozemků dle LV. Z venkovních úprav jsou to: plot kovový s podezdívkou, vrata, vrátka, venkovní schody, zpevněné plochy, dále jsou to přípojky instalací, HUP a pod. Z pozemků jsou to: zastavěná plocha a nádvoří pč. st.245/1 o výměře ýměře 134m2 a dále pozemky vedené jako zahrady p.č. 1336/6 a 1336/9 o výměrách 115 a 179m2, které jsou zapsány v KN vedeném u Katastrálního úřadu pro Zlín, KP Zlín na LV č. 302 pro obec Zlín, k.ú. Příluky u Zlína, okr. Zlín.

Druh stavby - účel využití

Rodinný dům s příslušenstvím byl postaven v roce za účelem rodinného bydlení a po celou dobu jeho užívaní až do současné doby je k tomuto účelu využíván.

Dispoziční řešení

Dům je dispozičním řešením 3+kk. Má dvě základní nadzemní podlaží, tři mezaniny, půdu a venkovní terasu , která ze dvou stran lemuje přístup k hlavnímu vchodu do domu. Ve sníženém 1.NP se nachází kotelna a WC, v 1.NP chodba, obývák spojený s kuchyňským koutem, ve zvýšeném 1.NP (1. mezipodesta) je hlavní koupelna, v 2.NP se nachází zbývající dva obytné pokoje (dětský pokoj a ložnice), ve zvýšeném 2.NP směrem k půdě (2.mezipodesta) se nachází menší šatna, po dřevěných schodech je přístup přímo na neobývatelnou půdu, která slouží jako provizorní sklad.

Popis tech. stavu stavby

Dům byl postaven dle získaných informací z MÚ Zlín v roce 1936, v roce 1948 byla dle stejného zdroje provedena přístavba (nikde se však nepodařilo zjistit rozsah, avšak vzhledem ke stáří přístavby a nedávným kompletním rekonstrukcím nebude mít tato skutečnost zásadní vliv na cenu). Od té doby až do roku cca 2003, kdy dům vlastnili předchozí majitelé, nebyla dle dostupných informací provedena žádná zásadní rekonstrukce. V roce 2003 provedli předešlí majitelé rekonstrukci objektu a to v rozsahu : výměna oken za plastová, nové podlahy obytných místností, nové topení a jiné drobné úpravy. V roce 2005 byla již současný majitelem provedena rekonstrukce v rozsahu: SDK podhledy, vnitřní omítky a malby, nová fasáda, klempířské konstrukce, výměna vnitřních a vchodových dveří, nová elektroinstalace, nové rozvody vody a jiné drobné úpravy. V současné době má dům následující technický popis: základy bez izolace, svislé konstrukce zděné (tl. 45cm), stropy dřevěné s SDK podhledem, střecha skládaná polovalbová , krytina plechová, klempířské práce pozinkovaný plech, vnitřní omítky vápenné, vnější omítka fasádní kontaktní systém, vnitřní obklady keramické standardního rozsahu, vnější obklady nejsou, schody teracové, dveře dřevěné, prosklené a plné, okna částečně plastová, -4-

podlahy plovoucí, dřevěné, PVC a dlažby, vytápění ústřední na plyn, elektroinstalace 220/380, standardní bleskosvod, rozvod teplé i studené vody, zdroj teplé vody boiler, instalace plynu, svod do obecní kanalizace, v kuchyni plynový sporák, elektrická trouba, hygienické vybavení, v 1.NP 1xWC, 2x umyvadlo, vana a sprchový kout, ve 2.NP WC a umyvadlo. Dům se nachází po rekonstrukcích v dobrém technickém stavu. Příslušenství stavby

Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní

K výše uvedené oceňované nemovitosti jako příslušenství náleží: venkovní úpravy, trvalé porosty, pozemky a přípojky. Z venkovních úprav se jedná o vrata na el.pohon, ploty, vrátka, zpevněné plochy, obrubníky, tarasy. Větší význam pro celkovou cenu nemovitosti mají však pouze pozemky, ostatní příslušenství je zahrnuto v ceně samotné nemovitosti. Popis betonové pasy zděné tl. 45 cm dřevěné dřevěný, sbíjený, vaznicový plechová pozinkovaný plech vápenné, štukové zateplovací kontaktní systém chybí běžné keramické obklady teracové plné, prosklené, dýhované do ocelových zárubní plastová s izolačním dvojsklem PVC, dřevěné, dlažba dlažba ústřední topení světelná, třífázová bleskosvod měděné rozvody bojler zemní plyn do řadu plynový sporák 3xumyvadlo, sprchový kout, vana, 2xWC splachovací digestoř, požární čidlo

Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků

Oceňovány jsou pozemky parc č. st.245/1 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 134m2 a dále zahrady p.č. 1336/6 a 1336/9 o výměrách 115 a 179m2, které jsou zapsány v KN vedeném u Katastrálního úřadu pro Zlín, KP Zlín na LV č. 302 pro obec Zlín, k.ú. Příluky u Zlína, okr. Zlín. Na Pozemku parc.č. st.245/1 se nachází postaven dům č.p.167, ostatní zmiňované pozemky zahrady tvoří s těmito výše uvedenými nemovitostmi JFC (jednotný funkční celek - ve smyslu ust. zákona č.151/1997 Sb.). Pozemky se nacházejí na okrajovém území města Zlína a jsou přístupné z veřejné komunikace (zpevněné plochy). Pozemky jsou připojené na inženýrské sítě v místě, kterými jsou kanalizace, místní el. síť a rozvod ZP a veřejný vodovod. K domu se jde z ulice Pančava vstupní brankou přes parcelu 1336/9, dále je k objektu přístup zezadu, zejména pro vjezd vozidel na parcelu 1336/6. Všechny oceňované pozemky jsou svažité, kromě toho se u pozemků nevyskytují jiné negativní vlivy

-5-

OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:

Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří zahrada zahrada Celková výměra pozemků

Pro stanovení ceny pozemku nelze užít porovnávací metody, protože pozemky zastavěné podobnými nemovitostmi nejsou samostatně obchodovatelné (předmětem obchodování jsou pouze jako součást celé nemovitosti). Z tohoto důvodu byla odhadcem určena jednotková cena pozemku - zastavěné plochy a nádvoří ve výši 900,- Kč/m2 a ostatní pozemky tvořící jednotný funkční celek taktéž na 900,- Kč/m2. Tyto ceny vychází z jednotkové ceny dané v současné době platným oceňovacím předpisem - NA ZÁKLADĚ aktuální cenové mapy města Zlína. Podle názoru odhadce je tato cena v daném místě a čase (zejména však jako součást celkové ceny nemovitosti) přiměřená. Všechny okolnosti, které toto rozhodnutí odhadce ovlivňují, jsou uvedeny v jiných částech tohoto odhadu. Parcela č. st. 245/1 1336/6 1336/9

Výměra m2 134 115 179 428

Jednotková cena Kč/m2 900 900 900 Hodnota pozemků celkem

Celková cena pozemku Kč 120 600 103 500 161 100 385 200

Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název 1.NP chodba obývací pokoj kuchyňský kout WC kotelna koupelna venkovní terasa 2.NP chodba WC dětský pokoj ložnice šatna Zastřešení

Zastavěná plocha 63,97 m2

63,97 m2

63,97 m2

Užitná plocha 53,06 m2 10,20 m2 19,60 m2 12,94 m2 0,80 m2 4,81 m2 4,71 m2 0,00 m2 44,58 m2 4,70 m2 2,95 m2 19,52 m2 12,46 m2 4,95 m2 0,00 m2

Výpočet obestavěného prostoru

Název Nadzemní část Zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

(3,3*1,3*6,9)+(((10,1*4,8)+(5,6*2))*6,3)+(((10,1*4,8 = )+(5,6*2))*0,65) (1,3*3,3*0,3)+(7,6*3*3/3)+(6*3,8*3/3)+(2*(7,6*3*3/3 = )/2)+(7,5*3,8*3/2)+(4,5*2*2/2) =

-6-

Obestavěný prostor 444,38 m3 121,44 m3 565,81 m3

Výpočet věcné hodnoty stavby – dle platného cenového předpisu

-7-

Ocenění domu dle platného oceňovacího předpisu (§5): 1) Rodinné domy, rekreační chalupy a rekreační domky (§5) a) Rodinný dům Standardní klasifikace produkce (SKP): Klasifikace stavebních děl CZ-CC:

46.21.11 111

Typ: Konstrukce: Střecha: Podsklepení: Počet nadzemních podlaží: Základní cena za 1 m3 obestavěného prostoru: Využitelné podkroví: Koeficient podkroví: Základní cena:

B zděná šikmá nebo strmá nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny 1.NP 2 1 975,00 Kč není 1,0000 1 975,00 Kč/m3

Výpočet koeficientu vybavenosti K4: Konstrukční prvek vybavenost FOP koef. 1 Základy standard 7,1000 0,000 Běžné zakládání s izolací (u podsklepených objektů i svislé). 2 Zdivo standard 22,3000 0,000 Zdivo v průměru tloušťky 45 cm. Monolitický železobeton s tepelnou izolací, jakékoliv výplňové zdivo. 3 Stropy standard 8,4000 0,000 Jakékoliv s rovným podhledem. 4 Střecha standard 5,2000 0,000 Jakýkoliv krov běžného provedení a druhu, plochá střecha. 5 Krytina standard 3,2000 0,000 Pálená, pozinkovaný plech, osinkocementové šablony, živičná svařovaná. 6 Klempířské konstrukce standard 0,8000 0,000 Úplné z pozinkovaného plechu včetně parapetů. 7 Vnitřní omítky standard 6,2000 0,000 Vápenné štukové. 8 Fasádní omítky standard 3,1000 0,000 Vápenné štukové, břizolit, nástřiky umělé. 9 Vnější obklady chybí 0,4000 -1,852 10 Vnitřní obklady standard 2,3000 0,000 Koupelny, vany, WC, kuchyně. 11 Schody standard 2,4000 0,000 S jakýmkoliv standardním povrchem a zábradlím. 12 Dveře standard 3,3000 0,000 Hladké plné nebo prosklené, popřípadě náplňové. 13 Okna standard 5,2000 0,000 Dřevěná dvojitá špaletová nebo zdvojená, plastová. 14 Podlahy obytných místností standard 2,2000 0,000 PVC, vlýsky, textilní krytiny. 15 Podlahy ostatních místností standard 1,1000 0,000 Keramické dlažby, PVC, teraco.

-8-

podíl na K4 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 -0,0074 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000

16 Vytápění standard 4,4000 0,000 0,0000 Ústřední s kotlem na tuhá paliva, na plyn nebo elektrickou energii. 17 Elektroinstalace standard 4,1000 0,000 0,0000 Světelný i motorový proud, pojistkové automaty. 18 Bleskosvod standard 0,6000 0,000 0,0000 Ano, je instalován. 19 Rozvod vody standard 3,0000 0,000 0,0000 Studená a teplá. 20 Zdroj teplé vody standard 1,8000 0,000 0,0000 Boiler, karma. 21 Instalace plynu standard 0,5000 0,000 0,0000 Zemní plyn nebo propan - butan. 22 Kanalizace standard 2,8000 0,000 0,0000 Odkanalizování z kuchyně, koupelny, WC. 23 Vybavení kuchyně standard 0,5000 0,000 0,0000 Plynový sporák. 24 Vnitřní vybavení standard 5,1000 0,000 0,0000 Vana ocelová, umyvadlo, popřípadě sprchový kout. 25 Záchod standard 0,4000 0,000 0,0000 Standardní splachovací. 26 Ostatní standard 3,6000 0,000 0,0000 Krb, digestoř, vestavěné skříně, rozvod domácího a veřejného telefonu, odvětrávání prostoru ventilátory, rozvod antén pod omítkou, okenice, mříže. Součet podílů: Koeficient vybavení stavby K4: 1 - 0,0074 x 0,54 =

-0,0074 0,9960

Koeficient polohový K5: Koeficient změn ceny staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Základní cena upravená: 1 975,00 Kč x 0,9960 x 1,1000 x 2,1730 x 1,1240 =

1,1000 2,1730 1,1240 5 285,00 Kč/m3

Obestavěný prostor: OP vrchní stavby: (3,3x1,3x6,9)+(((10,1x4,8)+(5,6x2))x6,3)+(((10,1x4,8)+(5,6x2))x0,65) = OP zastřešení: (1,3x3,3x0,3)+(7,6x3x3:3)+(6x3,8x3:3)+(2x(7,6x3x3:3):2)+(7,5x3,8x3:2)+(4,5x2x2:2) = Obestavěný prostor celkem:

444,38 m3 121,44 m3 565,82 m3

Analytický způsob opotřebení: Konstrukční prvek 1 Základy 2 Zdivo 3 Stropy 4 Střecha 5 Krytina 6 Klempířské konstrukce 7 Vnitřní omítky 8 Fasádní omítky 9 Vnější obklady 10 Vnitřní obklady 11 Schody 12 Dveře 13 Okna 14 Podlahy obytných místností 15 Podlahy ostatních místností 16 Vytápění 17 Elektroinstalace 18 Bleskosvod 19 Rozvod vody 20 Zdroj teplé vody 21 Instalace plynu 22 Kanalizace

přep. FOP z K4 7,1285 22,3896 8,4337 5,2209 3,2129 0,8032 6,2249 3,1124 0,0000 2,3092 2,4096 3,3133 5,2209 2,2088 1,1044 4,4177 4,1165 0,6024 3,0120 1,8072 0,5020 2,8112 -9-

stáří 74 74 74 74 35 5 5 5 74 5 74 5 7 7 7 7 5 35 5 5 5 5

živ. 160 160 160 130 60 40 50 45 50 50 160 50 50 30 50 30 40 50 50 25 30 50

opotř. 3,30 % 10,36 % 3,90 % 2,97 % 1,87 % 0,10 % 0,62 % 0,35 % 0,00 % 0,23 % 1,11 % 0,33 % 0,73 % 0,52 % 0,15 % 1,03 % 0,51 % 0,42 % 0,30 % 0,36 % 0,08 % 0,28 %

23 Vybavení kuchyně 24 Vnitřní vybavení 25 Záchod 26 Ostatní

0,5020 5,1205 0,4016 3,6145

10 5 5 7

20 40 40 20

Opotřebení celkem:

0,25 % 0,64 % 0,05 % 1,27 % 31,75 %

Cena zjištěná: 5 285,00 Kč/m3 x 565,82 m3 = Opotřebení: 2 990 358,70 Kč x 31,75% =

2 990 358,70 Kč 949 438,89 Kč

Cena zjištěná po opotřebení:

2 040 919,81 Kč

Ocenění domu dle platného oceňovacího předpisu - porovnávací způsob (§26a) a) Rodinný dům - porovnávací způsob dle vyhlášky Účel užití stavby: Základní cena za 1 m3 obestavěného prostoru (ZC):

k trvalému bydlení 4 560,00 Kč

Obestavěný prostor: OP vrchní stavby: (3,3x1,3x6,9)+(((10,1x4,8)+(5,6x2))x6,3)+(((10,1x4,8)+(5,6x2))x0,65) = OP zastřešení: (1,3x3,3x0,3)+(7,6x3x3:3)+(6x3,8x3:3)+(2x(7,6x3x3:3):2)+7,5x3,8x3:2+4,5x2x2:2 = Obestavěný prostor celkem: Kategorie stáří: Koeficient s, kterým se násobí hodnota V13 pro výpočet indexu konstrukce a vybavení: Výpočet indexu trhu: Znak 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi: nabídka odpovídá poptávce 2 Vlastnictví nemovitostí: stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem): bez vlivu

444,38 m3 121,44 m3 565,82 m3

D - stáří od 50 do 80 let včetně 0,70 číslo pásma III

Ti 0,00

II

0,00

II

0,00

Součet hodnot T1 až T3 : Index trhu IT = 1 + 0,000 =

0,000 1,000

Výpočet indexu polohy: Znak 1 Poloha nemovitosti v obci: souvisle zastavěné území obce 2 Význam lokality v obci, oblasti, okresu: bez vlivu 3 Okolní zástavba a životní prostředí v okolí nemovitosti: převažující objekty pro bydlení 4 Dopravní spojení: dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5 Parkovací možnosti v okolí nemovitosti: výborné, privátní parkování 6 Obyvatelstvo: bezproblémové okolí 7 Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitostí: bez vlivu 8 Vlivy neuvedené: bez dalších vlivů Součet hodnot P1 až P8 : Index polohy IP = 1 + 0,020 =

číslo pásma III

Pi 0,00

II

0,00

III

0,00

II

0,00

III

0,02

II

0,00

III

0,00

II

0,00 0,020 1,020

- 10 -

Výpočet indexu konstrukce a vybavení: Znak číslo pásma 1 II Druh stavby: dvojdomek, dům řadový 2 III Provedení obvodových stěn: typ 3 - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3 II Tloušťka obvod. stěn: 45 cm 4 II Podlažnost: hodnota více jak 1 do 2 včetně 5 V Napojení na veřejné sítě (přípojky): přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6 III Způsob vytápění stavby: ústřední, etážové, dálkové 7 III Zákl. příslušenství v RD: úplné - standardní provedení 8 I Ostatní vybavení v RD: bez dalšího vybavení 9 III Venkovní úpravy: standardního rozsahu a provedení 10 II Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD: bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11 II Pozemky ve funkčním celku se stavbou: od 300 m2 do 800 m2 celkem 12 III Kriterium jinde neuvedené: bez vlivu na cenu 13 II Stavebně-technický stav: stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Výpočet podlažnosti pro stanovení pásma u 4. hodnoceného znaku: Podlažnost: (((1,3x3,3)+(4,8x10,1)+(2x5,6))x2):((1,3x3,3)+(4,8x10,1)+(2x5,6)) = Součet hodnot V1 až V12: Index konstrukce a vybavení IV = (1 + 0,080) x 1,050 x 0,70 =

Vi -0,01 0,00 0,00 0,01 0,08 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,05

2,00 0,080 0,794

Index cenového porovnání I = IT x IP x IV = 1,000 x 1,020 x 0,794 = Základní cena upravená: ZCU = ZC x I = 4 560,00 Kč/m3 x 0,810 = Výpočet ceny: 3 693,60 Kč/m3 x 565,82 m3 =

3 693,60 Kč/m3 2 089 912,75 Kč

Cena zjištěná:

2 089 912,75 Kč

0,810

Ocenění pozemků dle platného oceňovacího předpisu (§27) Stavební pozemky podle cenové mapy (§27) a) Zahrady Cena podle cenové mapy: Číslo parcely 1336/6 1336/9

900,00 Kč/m2 výměra m2 115 179

- 11 -

cena za parcelu 103 500,00 Kč 161 100,00 Kč

Celkem:

294

264 600,00 Kč

Cena zjištěná:

264 600,00 Kč

b) Zastavěná plocha Cena podle cenové mapy:

900,00 Kč/m2

Číslo parcely 245/1 Celkem:

výměra m2 134

cena za parcelu 120 600,00 Kč

134

120 600,00 Kč

Cena zjištěná:

120 600,00 Kč

Tržní ocenění - Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita

Užitná plocha

Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový

Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc 2 2 m m Zlín (78.066 obyv.), okr.Zlín

200,00

637

Kč 5 270 000

Kč/m

2

26 350

KC 0,890

Upravená cena Foto 2 Kč/m 23 452

Rodinný dům, vhodný pro bydlení (i dvougenerační) i pro komerční využití. Má tři nadzemní podlaží (v 1. NP se nachází dva pokoje, kuchyň, sociální zázemí, ve 2.NP je pak kuchyň, sociální zázemí, tři pokoje, ve 3.NP lze vybudovat půdní vestavbu. K domu přiléhá pěkná zahrada se zděnou stavbou. Dům je napojen na veškeré inženýrské sítě, topení je zajištěno ústředním vytápěním s plynovým kotlem. Objekt je situován ve velmi pěkném a klidném prostředí vilové čtvrti Podhoří, blízko veškeré dostupné inftrastruktury včetně blízké zastávky MHD. Byl kolaudován v roce 1956, v 70-tých létech pak přistavěn a přestavěn, v roce 2006 byla rekonstruována střecha, včetně nové krytiny, revize krovů, podbití, rýn. Nabídka RK Agentura ZVONEK - Zlín, nabízená cena 5.270. tisíc Kč Redukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků; Velikosti objektu - Větší dům (zohledněno ve výměře), avšak taktéž bez dalších významnějších součástí a příslušenství; Lokalita, prostředí - Srovnatelná lokalita; Provedení a vybavení Srovnatelné vybavení; Celkový stav, stáří, technický stav - Novější stavba, ale s menším rozsahem rekonstrukce; Vliv pozemku - Větší pozemek; Možnosti parkování, garáž - Vestavěná krytá garáž; Úvaha zpracovatele ocenění - Dobrá nemovitost, vše zohledněno ve výše uvedených koeficientech; Zlín (78.066 obyv.), okr.Zlín

170,00

372

4 200 000

24 706

0,890

D v lokalitě Mokrá, ve Zlíně, s garáží pro dvě auta a zahradou. Dům o velikosti 6+kuchyňský kout se nachází v klidné lokalitě,v dosahu MHD, ve střední části ulice Klabalská, s krásným výhledem na louky a les.Dům je částečně podsklepený a v 1.PP se nacházejí úložné prostory a garáž pro dvě auta za sebou. V 1.Np se zádveřím a vstupní chodbou dostaneme do ložnice a koupelny se sprchovým koutem, vanou a WC. Dále vstoupíme do velkého obývacího pokoje s kuchyňským koutem, a prosklenými dveřmi se dostaneme na jižně orientovanou terasu s krásným výhledem do zeleně. Z obývacího pokoje vyjdeme dále otevřeným schodištěm do podkroví, kde se nacházejí čtyři pokoje a v prostoru schodišťové haly jsou nachystány rozvody a přípojky na případnou další koupelnu.Ohřev vody - el. bojler 180l, topení el. radiátory.Použité materiály: obvodové zdi poroterm, zateplení,železobetonové stropy, střecha-plechová krytina, izolace, podlahy lino.Při stavbě RD byla provedena rovněž příprava na solární ohřev- rozvody(doplnit kolektory,zásobník, čerpadlo). Nabídka RK Agentura ZVONEK - Zlín, nabízená cena 4.200. tisíc Kč - 12 -

21 988

Redukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků; Velikosti objektu - Větší dům (zohledněno ve výměře), avšak taktéž bez dalších významnějších součástí a příslušenství; Lokalita, prostředí - Srovnatelná lokalita, příjemnější prostředí; Provedení a vybavení - Srovnatelné vybavení; Celkový stav, stáří, technický stav - Novější nemovistost; Vliv pozemku - O něco menší pozemek; Možnosti parkování, garáž - Vestavěná krytá garáž; Úvaha zpracovatele ocenění - Dobrá nemovitost, vše zohledněno ve výše uvedených koeficientech; Zlín (78.066 obyv.), okr.Zlín

105,00

323

2 170 000

20 667

0,970

20 047

pěkný baťovský půldomek v atraktivní lokalitě Zlína - ul. Lesní. Nová střecha, plastová okna, nová dřevěná terasa, interiéry po rekonstrukci - podlahy, elektrorozvody, topení, omítky. Dům je celý podsklepený, s možností přístavby (vlastní pozemek). Zahrada o výměře 271 m2. Ihned k nastěhování. Možná koupě včetně garáže vzdálené cca 100 m od domu. Nabídka RK IQREAL - Zlín, nabízená cena 2.170. tisíc Kč Redukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků; Velikosti objektu - Srovnatelný dům, taktéž bez dalších významnějších součástí a příslušenství; Lokalita, prostředí - Srovnatelná lokalita; Provedení a vybavení - Oceňovaná nemovitost je lépe vybavena a dispozičně řešená; Celkový stav, stáří, technický stav - Obě nemovitosti po rekonstrukci, srovnatelný stav, stáří nezjištěno; Vliv pozemku - Menší pozemek; Možnosti parkování, garáž - Parkování nezjištěno, garáž není; Úvaha zpracovatele ocenění - Dobrá nemovitost, vše zohledněno ve výše uvedených koeficientech; Zlín - Kostelec (78.066 obyv.), okr. Zlín

169,00

571

3 500 000

20 710

0,950

Rodinný dům 5+1 s terasou, dílnou, skladem Zlín - Kostelec. Přízemní rodinný dům s obytným podkrovím a provozními prostorami v technickém přízemí, zastavěná plocha domu je 153 m2, celková výměra pozemku je 571 m2, obytná podlahová plocha domu je 169 m2, v přízemí domu se nachází vstupní chodba, kuchyň, koupelna a tři pokoje v podkroví domu se nachází dva pokoje, v přízemí, které je přístupné z hlavní komunikace jsou provozní prostory o podl. ploše 145 m2 vhodné jako dílna, sklad apod, dům je zděný z plných pálených cihel , všechny inženýrské sítě: elektro 220 V/380 V, městský vodovod a kanalizace, plyn. Nabídka RK Zlín Real - Zlín, nabízená cena 3.500. tisíc Kč Redukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků; Velikosti objektu - Větší dům (zohledněno ve výměře), avšak taktéž bez dalších významnějších součástí a příslušenství; Lokalita, prostředí - O něco méně významnější lokalita, přesto dobrá dostupnost centra.; Provedení a vybavení - Navíc provozní prostory, dílna, není druhé WC.; Celkový stav, stáří, technický stav - Stáří nezjištěno, taktéž ale nezjištěny zásadní rekosntrukce, horší technický stav; Vliv pozemku - O něco větší pozemek; Možnosti parkování, garáž parkování na pozemku, garáž nezjištěna; Úvaha zpracovatele ocenění - Dobrá nemovitost, vše zohledněno ve výše uvedených koeficientech; Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota

19 675

21 290 Kč/m2 97,64 m2 2 078 779 Kč

Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obvyklá (tržní) cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří apod. Je třeba zdůraznit, že u nemovitostí, které jsou v dostatečném počtu v daném území obchodovány, je základní metodou cenové porovnání; je však třeba také zohlednit i podmínky konkrétního místa a předpoklad chování na trhu s nemovitostmi v budoucnosti. Když není tato podmínka splněna, použijí se náhradní metodiky. V tomto případě ocenění bylo použito několika základních metod zpracování odhadu, a to metody zjištění (věcné) ceny stavby rodinného domu č.p.167 a jeho příslušenství na parc.č. st. 245/1 - zastavěná plocha a nádvoří s použitím základní jednotkové realizační ceny za 1 m3 obestavěného prostoru stavby, vypočtené s použitím platného oceňovacího předpisu (ve dvou alternativách - nákladové a porovnávací) a metody porovnávací tržní, když metoda zjištění výnosové hodnoty tohoto rodinného domu byla pro irelevantnost předmětu ocenění (v sídelním útvaru Zlín ani blízkém okolí se podobné typy nemovitosti nepronajímají) zcela vynechána. Pro použití porovnávací metody ocenění za účelem zjištění obvyklé ceny předmětné nemovitosti je třeba získat informace z - 13 -

dostatečně velkého souboru prodávaných nemovitostí přibližně stejného druhu a známých výměr - pro tento účel jsou běžně využívány údaje z nabídky realitních kanceláří působících v místě a z vlastní databáze znalce, vytvořené na základě realizovaných prodejů v minulosti (se známou tržní cenou) a ve spolupráci s kolegy odhadci (znalci). U nabídek realitních kanceláří, které pracují v daném regionu, se prodeje podobných staveb občasně vyskytují ( i když MNOHEM častěji se v nabídkách vyskytují v obci Zlín prodeje částí (čtvrt, půl) tzv. Baťovských domů, kterých je tam velká řada a zužuje to výběr nemovitostí podobných oceňované); v tomto případě byly konkrétně porovnány 3 nemovitosti z podobných sídelních útvarů jako je obec Zlín. V konkrétním případě je zřejmé, že porovnávaná nemovitost (t.j. dům č.p.167 s příslušenstvím na parcele pč. st.245/1 a ostatní pozemky dle LV 302 pro obec Zlín, kú Příluky u Zlína) vykazují takové vlastnosti podobné srovnávacím nemovitostem, tzn. že porovnávací metodou zjištěná obvyklá (obecná) cena je a bude na trhu s nemovitostmi v daném regionu s největší pravděpodobností ještě dosažitelná; v neposlední řadě má na toto tvrzení také vliv poloha a situování nemovitosti v k.ú. Zlín. Při použití porovnávací metody u podobných staveb (zejména s ohledem na úroveň podkladů v realitní inzerci) nelze bez zevrubné prohlídky srovnávacích nemovitostí tuto úvahu o výši obvyklé ceny precizovat , jelikož nejsou uvedeny některé výměry nebo jsou na první pohled uvedeny chybně, v takovém případě znalec dle zkušenosti výměry zodpovědně upraví apod. Syntézou uvedených údajů, provedených propočtů a zjištění na místě samém bylo určeno, že obecná (obvyklá) cena nemovitostí, t.j. domu č.p.167 s příslušenstvím a pozemkem parc.č.st.245/1 - zastavěné plochy a nádvoří a dalších pozemků dle LV č.302 v obci Zlín, k.ú.Příluky u Zlína, okr. Zlín, může dosáhnout 2.080.000, - Kč slovy: dvamiliónyosmdesáttisíckorun českých (Kč) Ve výše uvedené částce jsou zohledněny všechny aspekty, známé odhaci v dané době o předmětné nemovitosti a dle názoru odhadce ji lze považovat za cenu obvyklou.

REKAPITULACE CEN Ocenění domu dle platného oceňovacího předpisu (§5): Administrativní cena objektů (§5) 2 .040.000,- Kč Administrativní cena pozemků ((§27) Administrativní cena celkem:

385.000,- Kč 2.425.000,- Kč

Ocenění domu dle platného oceňovacího předpisu (§26a) - porovnání: Administrativní cena objektů(§26a) 2.090.000,- Kč Administrativní cena pozemků(§27) Administrativní cena celkem:

385.000,- Kč 2. 475.000,- Kč

Tržní ocenění domu včetně pozemků - porovnávací metoda: Administrativní cena celkem:

Závěr – Stanovení ceny obvyklé Znalcem: - 14 -

2.080.000 ,- Kč

Cena obvyklá ………………… 2.100.000,- Kč počet stran A4 v příloze:

Seznam příloh:

Usnesení soudního exekutora Jany Tvrdkové o ustanovení odhadce pro ocenění předmětné 2 nemovitosti ze dne 15.4.2010 Výpis z KN , podle LV č.302 pro obec Zlín, k.ú.Příluky u Zlína, okr. Zlín, vyhotovený KÚ pro Zlínský 1 kraj, KP Zlín, pod položkou 1020/2010 dne 7.4.2010 Snímek KM předmětné lokality v k.ú. Příluky u Zlína s vyznačením předmětné nemovitosti

1

Aktuální cenová mapa pozemků města Zlín

1

Ortofotomapa předmětné lokality ve Zlíně s vyznačením polohy domu č.p.167

1

Fotodokumentace domu čp. 167, jeho příslušenství a interiéru

2

Koncesní listina:

Byla vydána Městským úřadem v Moravských Budějovicích - odbor obecní živnostenský úřad, pod č.j.: ZO/U1079/2006/Hr a ev.č. 371004-4217

Koncesní listina vydaná fyzické osobě

Ing. Petr Křivánek, r.č. 770502/1456; IČO 696 74 582 bydliště: Komenského 716, 675 31, JEMNICE pro předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité Koncesní listina byla vydána Městským úřadem v Moravských Budějovicích dne 26.6.206 na dobu neurčitou, s datem 26.6.2006, jako dnem vzniku práva provozovat živnost.

Znalecká doložka Znalecká doložka ============== Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně, ze dne 23.10.2009, pod č.j. Spr. 913/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí . Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 3-3/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace.

V Praze dne 23.6.2010.

Ing. Petr Křivánek Komenského 716 JEMNICE 675 31

- 15 -

Usnesení soudního exekutora Jany Tvrdkové o ustanovení odhadce pro ocenění předmětné nemovitosti ze dne 15.4.2010

- 16 -

Výpis z KN , podle LV č.302 pro obec Zlín, k.ú.Příluky u Zlína, okr. Zlín, vyhotovený KÚ pro Zlínský kraj, KP Zlín, pod položkou 1020/2010 dne 7.4.2010 - 17 -

- 18 -

Snímek KM předmětné lokality v k.ú. Příluky u Zlína s vyznačením předmětné nemovitosti

- 19 -

Aktuální cenová mapa pozemků města Zlín

Ortofotomapa předmětné lokality ve Zlíně s vyznačením polohy domu č.p.167 - 20 -

Fotodokumentace domu čp. 167, jeho příslušenství a interiéru - 21 -

Čelní pohled

Návaznost na sousední dům

Příjezdová komunikace

Přístup k domu

Pozemek za domem

Zadní pohled

Vstup do domu

Zadní vjezdová vrata

- 22 -

Kuchyňský kout

Obývací pokoj

Schodiště

WC - 1.NP

Koupelna

WC - 2.NP

Ložnice

Ulice Vizovická nedaleko domu

- 23 -