2010

ZNALECKÝ POSUDEK č. 289/17789/2010 O ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 275/4 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu čp. 275, a dále na pozemku st.p.č. 223/1, a to vše ve výši 2780/71850, k. ú. a obec Mariánské Lázně, okres Cheb

Objednatel posudku:

Účel posudku:

JUDr. Petr Kocián soudní exekutor Exekutorský úřad Brno - venkov Veveří 125 616 45 B r n o

Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely exekuce - obvyklá cena

Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., podle stavu ke dni 9.6.2010 posudek vypracoval: Ing. Jan Dvořák Síbova 286/8 418 01 Bílina Tel.: 417829007 604734409 e-mail: [email protected]

Posudek obsahuje včetně titulního listu 10 stran textu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Bílině 13.6.2010

-2-

A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 275/4 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu čp. 275, a dále na pozemku st.p.č. 223/1, a to vše ve výši 2780/71850, k. ú. a obec Mariánské Lázně, okres Cheb. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Bytová jednotka č. 275/4 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu čp. 275, a dále na pozemku st.p.č. 223/1, a to vše ve výši 2780/71850 Adresa nemovitosti: Hlavní 275/15 353 01 Mariánské Lázně Kraj: Karlovarský Okres: Cheb Obec: Mariánské Lázně Katastrální území: Mariánské Lázně Počet obyvatel: 13 758 Základní cena podle §28 odst. 1 písm. e) : 800,- Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 9.6.2010 za přítomnosti objednatele a znalce osobně. 4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení soudního exekutora JUDr. Petra Kociána sp.zn. 137Ex7769/04-23 ze dne 7.5.2010 ve věci provedení znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí LV č. 3315 pro k. ú. a obec Mariánské Lázně vyhotovený objednatelem dálkovým přístupem dne 1.6.2010 týkající se předmětné nemovitosti (byt) - výpis z katastru nemovitostí LV č. 2824 pro k. ú. a obec Mariánské Lázně vyhotovený objednatelem dálkovým přístupem dne 1.6.2010 týkající se předmětné nemovitosti (dům s pozemkem) - kopie katastrální mapy pro k. ú. a obec Mariánské Lázně vyhotovená objednatelem dálkovým přístupem dne 1.6.2010 se zakreslením předmětné nemovitosti - stáří původní nemovitosti a stáří provedených ostatních modernizačních pracích na nemovitosti byla znalcem odhadována na základě jeho zkušeností - skutečnosti a výměry zjištěné na místě odhadu - jiné doklady znalci poskytnuty nebyly 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k nemovitosti nejsou předmětem tohoto posudku.

-36. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace od stavby původní nemovitosti nebyla znalci předložena, objednatel a vlastník nemovitosti ji nemají k dispozici a tato pravděpodobně již neexistuje. Dle předložených dokladů i skutečnosti zjištěné na místě odhadu jde o nemovitost, sloužící k obytným účelům, se vším příslušenstvím, takto byla také postavena, je dosud užívána a jako takovou ji proto také oceňuji. 7. Celkový popis nemovitosti Nemovitost domu čp. 275 je situována jako samostatný objekt Hlavní ulice, v nepravidelné zděné činžovní zástavbě, v zastavěné části města Mariánské Lázně. Je situována u hlavní komunikace, procházející městem. Od této komunikace je oddělena chodníkem a zeleným pásem. Hlavním objektem nemovitosti je tedy bytová jednotka č. 275/4. K bytové jednotce č. 275/4 přísluší spoluvlastnický podíl ke společným částem domu čp. 275, a dále k pozemku 356 m2 st.p.č. 223/1, zastavěná plocha, o výměře vše k. ú. a obec Mariánské Lázně, okres Cheb, a to vše ve výši 2780/71850. Jiné objekty nemovitost nemá. Pro provedení odhadu byl znalcem písemně vyzván majitelka bytu pan Pavel Řehák, která zde bydlí a bytovou jednotku užívá. Ten písemnou výzvu k součinnosti převzal, znalci sdělil, že je ve výkonu trestu, a že na místě odhadu tedy není schopen být. Protože je toho času ve výkonu trestu, znalec jej vyzval, aby na místo odhadu pozval někoho svého známého. Na místě odhadu však nikdo nebyl a znalci prohlídku nemovitosti neumožnil. Na základě znalcových zjištění však do bytu dochází jeho matka, která má od bytu klíč. Na základě výše uvedených skutečností proto znalec provedl prohlídku nemovitosti zvenku, a dále provedl výslech majitelky sousedního bytu p. Jaroslavy Mahovské, která je pověřena správou domu. Ta znalci poskytla popis bytu, rozměry bytu znalec zjistil na Kat. úřadu v Chebu, z tzv. prohlášení vlastníka, který si nechal v tomto úřadu vyhotovit. Ocenění provádím tzv. nákladovou metodou, a ne tedy porovnávací metodou, nákladová metoda daleko lépe vystihuje „tržnost” oceňované nemovitosti. Použité předpisy a materiály: - zákon č. 151/97 Sb. o oceňování majetku - vyhláška Ministerstva financí ČR č. 03/2008 Sb. o oceňování majetku ve znění vyhlášky č. 456/ 2008 Sb. a vyhlášky č. 460/2009 Sb. - Metodická pomůcka Úřední oceňování nemovitostí vydaná CERM Brno v 2004 - odborné časopisy Znalec a Soudní inženýrství ročníků 1991 až 20045 8. Obsah posudku Byty a nebytové prostory oceněné nákladovým způsobem 1) Bytová jednotka č. 275/4 Příslušenství bytů a nebytových prostor a) Pozemky a1) Pozemky

-4-

B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

Příslušenství stavby a pozemky

a) Pozemky a1) Pozemky - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název

Parcelní číslo

Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 356,00 800,00

zast. plocha 223/1 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 – celkem

Cena [Kč] 284 800,284 800,-

100 % 100 % +

284 800,569 600,-

10 % 10 % +

56 960,626 560,1,4950 2,1620 2 025 161,-

* *

Pozemky - zjištěná cena

=

2 025 161,- Kč

Rekapitulace cen příslušenství stavby včetně opotřebení a pozemku a) Pozemky Cena příslušenství stavby a pozemku činí celkem

=

2 025 161,- Kč 2 025 161,- Kč

-5Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem

1) Bytová jednotka č. 275/4 - § 13 Bytová jednotka č. 275/4 o velikosti 1 + 0 a výměře 27,80 m2 (+ sklepní kóje o výměře 3,20 m2) je situována ve 2.NP domu čp. 275 (viz prohlášení vlastníka). Dům je čtyřpodlažní, částečně podsklepený objekt, s mansardovou střechou. Konstrukční systém je zděný z cihelného zdiva, stropy jsou klenuté či polospalné, dřevěné trámové opatřené podhledem, střešní krytina plechová, resp. z bezosink. šablon (boky mansardy), klempířské konstrukce jsou kompletní z Ti-Zn plechu, objekt je uzemněn hromosvodem. Objekt je využit převážně k obytným účelům, dále jsou zde situovány provozní prostory, a dále společné komunikační prostory. 1.PP domu je využito jako sklepy, v 1.NP jsou dle prohlášení vlastníky 3 byty, z toho 2 z nich jsou přestavěny na obchody, ve 2.NP jsou 3 byty a ve 4.NP rovněž 4 byty. Objekt lze tedy dle převažujícího využití charakterizovat jako budovu, dům bytový netypový, kategorie K, konstrukce zděná. Popis a ocenění bytové jednotky uvažuji dle § 13 vyhl. Stáří objektu je cca z roku 1895. Stáří objhektu tedy uvažuji 2010 - 1895 = 115 let. Technický stav objektu jako celku je velmi dobrý. Prvky dlouhodobé životnosti jsou ve stavu, odpovídajícím přiměřenému opotřebení a stáří. Objekt má před 2. lety nově provedenou střešní krytinu, klempířinu a vnější omítky, byly vyměněné vchodové dveře a společné komunikační prostory. Technický stav oceňovaného bytu a prvků PSV a rozvodů inž. sítí uvažuji průměrný, dle znalcových zjištění (informace p. Mahovská) nebyl byt modernizován (vybavení bytu je staré v průměru 25 - 30 let). Oceňovaná bytová jednotka je opatřena dřevěnými zdvojenými okny, dřevěnými plnými dveřmi, podlahy obytných místností jsou betonové či dřevěné s PVC či koberci, vytápění je plynovýmu gamaty, ohřev TUV je plynovou karmou či el. sporákem (nebylo přesně zjištěno), v kuchyni je kuch. linka, komb. sporák, obklady, vybavení koupelny je smaltovaná vana a umyvadlo, je zde umakartové jádro, záchod splachovací apod. Výměry místností: Pokoj Předsíň Koupelna WC Spíž Sklep (kóje)

17,10 m2 6,70 m2 2,20 m2 1,00 m2 0,80 m2 3,20 m2.(nezapočítává se).

Zatřídění pro potřeby ocenění: Bytový či nebytový prostor v budově Budova: Dispozice jednotky: Svislá nosná konstrukce: Kód CZ - CC:

K. domy vícebytové (netypové) 1+0 zděná 1122

Podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru: B. j. č. 2275/4:

=

27,80 m2

-6Podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru:

=

27,80 m2

Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: Sklepní kóje: Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem:

= =

3,20 m2 3,20 m2

Započítaná podlahová plocha jednotky: = 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 3,20 m * 0,10 = Podlahové plochy - celkem: =

27,80 m2 0,32 m2 28,12 m2

Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení

Hodnocení standardu 1. Základy včetně zemních prací: P 2. Svislé konstrukce: S 3. Stropy: S 4. Krov, střecha: S 5. Krytiny střech: S 6. Klempířské konstrukce: S 7. Úprava vnitřních povrchů: S 8. Úprava vnějších povrchů: S 9. Vnitřní obklady keramické: S 10. Schody: S 11. Dveře: S 13. Okna: S 14. Povrchy podlah: S 15. Vytápění: S 16. Elektroinstalace: S 17. Bleskosvod: S 18. Vnitřní vodovod: S 19. Vnitřní kanalizace: S 20. Vnitřní plynovod: S 21. Ohřev vody: S 22. Vybavení kuchyní: S 23. Vnitřní hygienické vybavení: S 24. Výtahy: C 25. Ostatní: C Součet upravených objemových podílů:

Obj. podíl [%] 6,00 18,80 8,20 5,30 2,40 0,70 6,90 3,10 2,10 3,00 3,20 5,40 3,10 4,70 5,20 0,40 3,30 3,20 0,40 2,10 1,80 3,80 1,30 5,60

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient Upravený obj. podíl 0,46 2,76 1,00 18,80 1,00 8,20 1,00 5,30 1,00 2,40 1,00 0,70 1,00 6,90 1,00 3,10 1,00 2,10 1,00 3,00 1,00 3,20 1,00 5,40 1,00 3,10 1,00 4,70 1,00 5,20 1,00 0,40 1,00 3,30 1,00 3,20 1,00 0,40 1,00 2,10 1,00 1,80 1,00 3,80 0,00 0,00 0,00 0,00 89,86

Hodnota koeficientu vybavení K4:

0,8986

Výpočet stupně rozestavěnosti nedokončené stavby: (OP = původní objemový podíl, K = Koeficient pro přepočet obj. podílu, UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení 1. Základy včetně zemních prací: 2. Svislé konstrukce: 3. Stropy: 4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce: 7. Úprava vnitřních povrchů:

OP [%] 6,00 18,80 8,20 5,30 2,40 0,70 6,90

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

K 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

UP PP [%] [%] 2,76 3,07 18,80 20,92 8,20 9,12 5,30 5,89 2,40 2,67 0,70 0,78 6,90 7,68

Roz. [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Dok. [%] 3,0700 20,9200 9,1200 5,8900 2,6700 0,7800 7,6800

-78. Úprava vnějších povrchů: 9. Vnitřní obklady keramické: 10. Schody: 11. Dveře: 12. Vrata: 13. Okna: 14. Povrchy podlah: 15. Vytápění: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod: 18. Vnitřní vodovod: 19. Vnitřní kanalizace: 20. Vnitřní plynovod: 21. Ohřev vody: 22. Vybavení kuchyní: 23. Vnitřní hygienické vybavení: 24. Výtahy: 25. Ostatní: 26. Instalační prefabrikovaná jádra: Součet upravených objemových podílů:

3,10 2,10 3,00 3,20 0,00 5,40 3,10 4,70 5,20 0,40 3,30 3,20 0,40 2,10 1,80 3,80 1,30 5,60 0,00

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00

3,10 3,45 100,00 3,4500 2,10 2,34 100,00 2,3400 3,00 3,34 100,00 3,3400 3,20 3,56 100,00 3,5600 0,00 0,00 100,00 0,0000 5,40 6,01 100,00 6,0100 3,10 3,45 100,00 3,4500 4,70 5,23 100,00 5,2300 5,20 5,79 100,00 5,7900 0,40 0,45 100,00 0,4500 3,30 3,67 100,00 3,6700 3,20 3,56 100,00 3,5600 0,40 0,45 100,00 0,4500 2,10 2,34 100,00 2,3400 1,80 2,00 100,00 2,0000 3,80 4,23 100,00 4,2300 0,00 0,00 100,00 0,0000 0,00 0,00 100,00 0,0000 0,00 0,00 100,00 0,0000 89,86 Rozestavěnost: 100,0000

Úprava koeficientu prodejnosti Kp: Úprava koeficientu prodejnosti Kp podle § 44 odst. 11. Zdůvodnění této odchylky je provedeno v popisu objektu (viz výše). Původní hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 1,1960 Úprava koeficientu prodejnosti o: 25,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 1,4950 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změn cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * * * *

9 630,- Kč/m2 0,9390 0,8986 1,1000 2,1620 1,4950

Základní cena upravená

=

28 890,- Kč/m2

Plná cena:

28,12 m2 * 28 890,- Kč/m2

=

812 387,- Kč

Výpočet nedokončené stavby: Úprava ceny za nedokončené konstrukce Nedokončená stavba

* =

1,000000 812 387,- Kč

Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 115 roků Opotřebení: 42,000 %

-

341 203,- Kč

Bytová jednotka č. 275/4 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství =

471 184,- Kč

-8Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství stavby a pozemku: Zjištěná cena příslušenství stavby a pozemku: 2 025 161,- Kč Spoluvlastnický podíl: 2 780 / 71 850 Hodnota spoluvlast. podílu: 2 025 161,- Kč * 2 780 / 71 850 = + 78 356,96 Kč Bytová jednotka č. 275/4 - zjištěná cena včetně podílu na příslušenství =

549 540,96 Kč

Bytová jednotka č. 275/4 - cena po zaokrouhlení

=

549 540,- Kč

=

549 540,- Kč

C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: Byty a nebytové prostory oceněné nákladovým způsobem 1) Bytová jednotka č. 275/4 Výsledná cena nemovitosti činí celkem

549 540,- Kč

slovy: Pětsetčtyřicetdevěttisícpětsetčtyřicet Kč Na nemovitosti váznou následující závady: 1) Zástavní právo smluvní ve prospěch Města Mariánské Lázně. Toto zástavní právo bylo zřízeno smlouvou, a to jako zástava za poskytnutý úvěr ve výši 16 501.Kč s příslušenstvím. Aktuální výše nesplaceného úvěru není znalci známa. Předpokládám, že pohledávka bude exekutorem řešena v rámci prodeje nemovitosti a že toto zástavní právo bude prodejem nemovitosti zrušeno, a tedy výši obvyklé ceny nemovitosti neovlivní. 2) Několik nařízení exekuce a exekučních příkazů k prodeji nemovitosti. Předpokládám, že uplatnění těchto práv bude při prodeji řešeno dle platných legislativních předpisů v rámci prodeje nemovitosti a tato omezení převodu budou prodejem nemovitosti zrušena, a proto tedy výši obvyklé ceny nemovitosti neovlivní. Oceňovaná nemovitost je situována v lokalitě, ve které je poptávka po nemovitostech v souladu s nabídkou. V současné době je na serveru sReality nabízen obdobný byt, a to byt 1 + kk, 21 m2, Hlavní ulice, za 630 000.- Kč. Tento byt je však po reko, narozdíl od oceňovaného... Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem stanovuji obvyklou cenu nemovitostí - bytové jednotky č. 275/4 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu čp. 275, a dále na pozemku st.p.č. 223/1, a to vše ve výši 2780/71850, k. ú. a obec Mariánské Lázně, okres Cheb, ve výši 550 000.- Kč.

-9-

- 10 -

V Bílině, 13.6.2010

Ing. Jan Dvořák Síbova 286/8 418 01 Bílina Tel.: 417829007 604734409 e-mail: [email protected]

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 21.4.1987 pod č. j. Spr 2343/87, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, spec. nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 289/17789/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 289/17789/2010.