2010

Znalecký posudek číslo 2111/76/2010 o o b v ykl é , o b e cn é , t rž n í h o d n o t ě n em o v it o s t í – ro d in n éh o d o m u č .p . 15 6 n a ch áz e jí cí h o s e n a p o z em ku p a r c. č . st . 56 7 a p o z em ků p ar c .č . st . 56 7 a p a rc . č. 6 01 / 6 se v š e mi so u č ás t m i a p ří s l u š en st v ím v k .ú . D o l n í Ji r ča n y, o b e c P sá r y, o kr e s P r ah a - z áp ad , v š e z ap s án o n a li st u v l ast n i ct v í č . 11 4 8.

Objednatel :

Exekutorský úřad Brno – venkov JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor se sídlem v IBC Příkop 6 – sekce B, IV. poschodí 604 20 Brno

Účel posudku :

Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. na základě usnesení č.j.: 137Ex 4077/04-133

Oceněno ke dni :

11.3.2010

Posudek vypracoval :

Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Nebovidy 191 664 48 Moravany u Brna tel.: + 420 602 540 324 tel./fax: + 420 547 213 365 e-mail: [email protected] www.cenyodhady.cz

Tento posudek obsahuje 19 stran bez příloh a objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Brno, 15.6.2010

Rodinný dům č.p. 156, k.ú. Dolní Jirčany

Znalecký posudek č. 2111/76/2010

OBSAH :

Zadání

strana

1.

Nález

3

2.

Posudek – ocenění nemovitostí

4

2.1.

Věcná hodnota nemovitostí

7

2.2.

Výnosová hodnota nemovitostí

12

2.3.

Srovnávací metoda nemovitostí

13

2.4.

Závěrečná rekapitulace

15

3.

Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí a vyhodnocení rizik

16

Přílohy

Příloha 1 – Mapka s umístěním posuzovaných nemovitostí Příloha 2 – Fotodokumentace Příloha 3 – V ýpis y z katastru nemovitostí (LV č. 1148) Příloha 4 – Kopie katastrální mapy Příloha 5 – Smlouva o věcném břemenu Příloha 6 – Darovací smlouva a smlouva o zřízení věcného břemene

Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce

strana 2



1. NÁLEZ

1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1.a.:

Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 1148, k.ú. Dolní Jirčany, vyhotovený dne 19.11.2009 dálkovým přístupem.

1.b.:

Kopie katastrální mapy, pro k.ú. Dolní Jirčany v měřítku 1 : 2880 ze dne 15.10.2009, mapový list VS IV-18-3.

1.c.:

Informace a sdělení získaná při místním šetření dne 11.3.2010.

1.d.:

Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců.

1.e.:

Místní šetření, provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Chalupou dne 11.3.2010 za účasti znalce Ing. Tomáše Chalupy a pana Urbance (tel.: 602327608, vlastníka nemovitostí).

1.f.:

Místní šetření, provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Chalupou dne 11.3.2010 pana Urbance (tel.: 602327608, vlastníka nemovitostí).

1.g.:

Mapa obce a okolí.

1.h.:

Vyhláška MF č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášek č. 452/2003 Sb., č. 640/2004 Sb., č. 617/2006 Sb., 76/2007 Sb., č. 3/2008 Sb. a č. 456/2008 Sb.

1.ch.:

Informace a sdělení získaná od objednatele posudku.

1.i.:

Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne 11.3.2010.

1.j.:

Informace a sdělení získaná z internetových serverů (www.nemovitosti.cz, reality.cz, reals.cz, sreality.cz, cscom.cz).

1.k.:

Usnesení o ustanovení znalce č.j.: 137 Ex 4077/04-133 ze dne 19.11.2009.

1.l.:

Znalecký posudek č. 1568-15/05 vypracovaný panem Bohumilem Hurychem dne 5.1.2005, který byl znalci zapůjčen panem Urbancem (vlastníkem předmětných nemovitostí).

1.m.:

Usnesení o jmenování znalce pro číslo jednací 137 Ex 4077/04-133 ze dne 19.11.2009.

1.n.:

Smlouva o věcném břemenu ze dne 31.3.1999.

1.o.:

Darovací smlouva a smlouva o zřízení věcného břemene ze dne 12.4.1990.


strana 3



2. POSUDEK – OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice: Obecná (obvyklá, tržní) cena je cena, které by bylo možné za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákonu o cenách je tato cena nazvána cenou obvyklou. Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 156 nacházející se na pozemku parc.č. st. 567 a pozemky parc.č. st. 567 a parc.č. 601/6 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Dolní Jirčany, obec Psáry, okres Praha-západ, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 1148. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. zapsaných na LV č. 1148 ze dne 19.11.2009 a to k datu místního šetření, tj. k 11.3.2010. Informace o nemovitosti

Vlastník LV č. Katastrální území Obec, okres Vlastnictví stavby

Urbanec Bohumil (390604/465), Akátová 156, Dolní Irčany, 252 44 Psáry 1148 Dolní Jirčany (kód 736414) Psáry (539597), Praha-západ (3210) Část obce, č.p., způsob využití, parc.číslo, výměra, druh 2 Dolní Jirčany, 156, rodinný dům, st. 567, 127 m , zastavěná plocha a nádvoří

Vlastnictví pozemku

Ochrana

Parc.číslo, výměra, druh 2 St. 567, 127 m , zastavěná plocha a nádvoří 2 601/6, 945 m , zahrada Parc.č. 601/6 – zemědělský půdní fond

Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitostí bylo provedeno na základě sdělení a listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku, informací získaných od pana Urbance (tel.: +420 602 327 608), vlastníka nemovitosti a na základě výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne 11.3.2010 za účasti znalce a pana Urbance. Nájemní smlouva Na základě informací získaných od objednatele posudku a pana Urbance, vlastníka nemovitostí, není na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva, dům užívají manželé Urbancovi s rodinou.


strana 4



Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1148 ze dne 19.11.2009 pro k.ú. Dolní Jirčany v oddíle C - omezení vlastnického práva je zapsáno věcné břemeno bytu pro paní Libuši Urbancovou (RČ: 536103/170), bydlištěm Akátová 156, Dolní Irčany, 252 44 Psáry; věcné břemeno užívání garáže dle odstavce IV. smlouvy (VZ 90/90) pro pana Rudolfa Chvátala (RČ: 470527/011), bydlištěm K Novému dvoru 262/8, Lhotka, 142 00 Praha 411, věcné břemeno užívání garáže dle odstavce IV. smlouvy pro paní Danu Chvátalovou (RČ: 515520/021), bydlištěm K Novému dvoru 262/8, Lhotka, 142 00 Praha 411, věcné břemeno užívání pro paní Libuši Urbancovou (RČ: 536103/170), bydlištěm Akátová 156, Dolní Irčany, 252 44 Psáry. Výše uvedená břemena jsou zohledněna ve výsledné obvyklé hodnotě oceňovaných nemovitostí. Dále je v oddíle C zapsáno zástavní právo smluvní, nařízení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Na omezení uvedená v oddíle C, vyjma omezení věcnými břemeny uvedenými výše, tj. na omezení zástavním právem smluvním, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitosti není při tomto ocenění brán zřetel. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 1148 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Dolní Jirčany. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 1148 se všemi součástmi, příslušenstvím v k.ú. Dolní Jirčany bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: a) Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. b) Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. c) Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb.. Celkový popis nemovitostí Oceňovaná nemovitost – rodinný dům č.p. 156 se nachází v obci Psáry na ulici Akátová v katastrálním území Dolní Jirčany. Rodinný dům leží v obytné části obce Psáry, po levé straně ulice Akátová ze směru od ulice Na Stráni. Jedná se o samostatně stojící rodinný dům se dvěmi nadzemními podlažími a dvěmi mezipodlažími, dům je částečně podsklepený se sedlovou střechou. Rodinný dům leží na pozemku parc.č. st. 567, před domem u vstupu se nachází dvojgaráž. Pozemek parc.č. 601/6 obklopuje pozemek parc.č. st. 567 a slouží jako zahrada. Pozemky jsou svažité, nepravidelného tvaru. Přístup k rodinnému domu je po místní zpevněné komunikaci. Okolní zástavbu tvoří obdobné objekty rodinných domů se zahradami.


strana 5



Rozdělení oceňovaných objektů 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Rodinný dům č.p. 156 na parc.č. st. 567 Dvojgaráž na parc.č. 601/6 ½ studny na parc. 601/4 Venkovní úpravy Trvalé porosty Stavební pozemky parc.č. st. 567 a parc.č. 601/6


strana 6



2.1. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice: Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Označujeme časovou cenu CČ, věcná hodnota HV.

2.1.1. Rodinný dům č.p. 156 na parc.č. st. 567 2.1.1.1. Popis Jedná se o samostatně stojící rodinný dům se dvěmi nadzemními podlažími, částečně podsklepený se sedlovou střechou. Dům o velikosti 5+2 má nepravidelný tvar půdorysu a pochází z roku 1991. Stavebně konstrukční charakteristika: Základové konstrukce jsou betonové s izolací proti zemní vlhkosti, základy jsou založeny v odřezu svahu. Obvodové konstrukce jsou zděné z cihelného zdiva tloušťky 45 cm s izolací 30 cm. Stropní konstrukce jsou s rovným podhledem, střecha je asymetrická sedlová, krytinou je měděný plech. Klempířské konstrukce jsou z měděného plechu v úplném provedení. Fasáda je vápenná s nátěrem, vnitřní omítky jsou vápenné štukové. Vnější obklady jsou z kabřince, vnitřní obklady jsou keramické. Schody jsou obložené dřevem. Okna jsou plastová s vnějšími žaluziemi, dveře jsou masivní plastové, vnitřní dřevěné. Podlahy obytných místností jsou vlýsky, podlahy ostatních místností jsou z keramické dlažby. Vytápění je pomocí kombinovaného kotle na tuhá paliva a elektřinu. Elektroinstalace je 220/308V, rozvod je studené i teplé vody, ohřev vody je zajištěn bojlerem. V kuchyni je kombinovaný sporák, v koupelnách jsou sprchové kouty. Dům je osazen bleskosvodem. Dispoziční řešení : 1.PP – sklep, 1.PP mezipatro – sklep, 1.NP – kuchyň, chodba, pokoj, koupelna a WC, 1.NP mezipatro – chodba, schodišťový prostor, balkón, obývací pokoj s kuchyňským koutem, 2.NP – šatna, balkón, chodba, schodišťový prostor, koupelna s WC a 3 pokoje. 2.1.1.2. Výměry pro ocenění Pro výpočet věcné hodnoty nemovitosti je výchozí reprodukční cena kalkulována přes kapacitu celkového obestavěného prostoru objektu. Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 1.PP mezipatro 1.NP: 1.NP mezipatro 2.NP

(7,45*10,30)+(3,20*3,10) (7,25*5,65)-(4,75*0,5) (9,70*5,15) (10,45*8,20) (9,95*5,40)

Název podlaží 1.PP: 1.PP mezipatro: 1.NP: 1.NP mezipatro: 2.NP:


= = = = = Zastavěná plocha 2 86,82 m 2 38,59 m 2 49,96 m 2 85,69 m 2 53,73 m

2

86,82 m 2 38,59 m 2 49,96 m 2 85,69 m 2 53,73 m Konstrukční výška 2,67 m 2,47 m 2,61 m 2,90 m 3,45 m

strana 7



Obestavěný prostor: 1.PP: 1.PP mezipatro: 1.NP: 1.NP mezipatro: 2.NP: Zastřešení:

((7,45*10,30)+(3,20*3,10))*2,67 ((7,25*5,65)-(4,75*0,5))*2,47 ((9,70*5,15)*2,61)+((9,65*1,85+6,85*1,77)*1,00) ((10,45*8,20)*2,90)+((5,65*0,60)*1,00) ((9,95*5,40)*3,45) ((0,80*4,40*9,65)/2)+((1,80*9,95*10,30)/2)

Obestavěný prostor – celkem:

3

= = = = =

231,81 m 3 95,32 m 3 160,37 m 3 251,89 m 3 185,37 m 3 109,22 m

=

1033,98 m

3

2.1.1.3. Stáří a opotřebení Dle získaných informací od pana Urbance, vlastníka rodinného domu č.p. 156, byl dům postaven v roce 1991. Stáří domu je ke dni ocenění 19 roků. V roce 2008 byla provedena výměna plastového kanalizačního potrubí od domu do kanalizační jímky. Stavebně technický stav domu je vlivem zanedbané údržby, stržené střešní krytiny a s tím související zatékání do objektu zhoršený. Opotřebení domu je určeno odborným odhadem na 30 %. 2.1.1.4. Výpočet časové ceny 3 Výchozí cena objektu se zjistí vynásobením počtu m celkového obestavěného prostoru objektu 3 jednotkovou cenou za 1 m , ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby, jako např. přípojky, atd. Jednotková cena byla stanovena dle ukazatele průměrné orientační ceny na měrnou a účelovou jednotku podle ÚRS PRAHA, a.s. (2010/I.). Objektu byla přiřazena jednotková cena Obestavěný prostor činí Výchozí reprodukční cena Odpočet opotřebení Součet Časová cena, CČ

3

4 880,- Kč/m obestavěného prostoru 3 1 033,98 m 4 880,- × 1 033,98 m 30 %

3

= = =

-

5 045 822,- Kč 1 513 747,- Kč 3 532 075,- Kč 3 532 075,- Kč

2.1.2. Dvojgaráž na parc.č. 601/6 2.1.2.1. Popis Jedná se o samostatně stojící, jednopodlažní objekt, nepodsklepený, s plochou střechou tvořenou pochůzí terasou. Objekt dvojgaráže má půdorys obdélníku. Stavebně konstrukční charakteristika: Základové konstrukce jsou betonové, obvodové konstrukce jsou zděné z cihelného zdiva. Stropní konstrukce jsou s rovným podhledem. Střecha je konstruována jako pochůzná a je dlážděná keramickou dlažbou (nad garážemi je zbudována terasa). Fasáda je vápenná. Okna jsou jednoduchá, vrata atypická rolovací. Podlahy jsou betonové. Elektroinstalace je zavedena světelná i motorová. Objekt je umístěn v nejnižší části pozemku s vjezdem z přilehlého veřejného prostranství.


strana 8



2.1.2.2. Výměry pro ocenění Pro výpočet věcné hodnoty nemovitosti je výchozí reprodukční cena kalkulována přes kapacitu celkového obestavěného prostoru objektu. Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP:

(7,70*6,65)

=

51,21 m

2

Obestavěný prostor: (7,70*6,65)*2,75

=

140,81 m

3

Obestavěný prostor – celkem:

=

140,81 m

3

1.NP:

2.1.2.3. Stáří a opotřebení Dle získaných informací od pana Urbance, majitele nemovitostí, byl objekt dvojgaráže postaven zároveň s rodinným domem v roce 1991. Stáří objektu je ke dni ocenění 19 roků, opotřebení je určeno odborným odhadem na 35 %. 2.1.2.4. Výpočet časové ceny 3 Výchozí cena objektu se zjistí vynásobením počtu m celkového obestavěného prostoru objektu 3 jednotkovou cenou za 1 m , ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby, jako např. přípojky, atd. Jednotková cena byla stanovena dle ukazatele průměrné orientační ceny na měrnou a účelovou jednotku podle ÚRS PRAHA, a.s. (2010/I.). 3

Objektu byla přiřazena jednotková cena Obestavěný prostor činí Výchozí reprodukční cena Odpočet opotřebení Součet

4 420,- Kč/m obestavěného prostoru 3 140,81 m 4 420,- × 140,81 m 35 %

3

= = =

-

Časová cena, CČ

622 380,- Kč 217 833,- Kč 404 547,- Kč 404 547,- Kč

2.1.3. ½ Studny na pozemku parc.č. 601/4 Jedná se o kopanou studnu o hloubce 15 m s ručním čerpadlem. Studna je umístěna na hranici pozemků parc.č. 601/6 a parc.č. 601/4. Pozemek parc.č. 601/4 patří sousedovi ze zadní strany zahrady a náleží mu také z ½. Stáří studny je dle pana Urbance 27 roků. Komentář : věcná hodnota ½ studny byla započtena do věcné hodnoty rodinného domu.

2.1.4. – Venkovní úpravy Jedná se zejména o zpevněné plochy, opěrné zídky, venkovní schody, přístřešek na popelnici, skleník, domácí vodárnu, septik, oplocení, vrata a vrátka a přípojky inženýrských sítí.


strana 9



Komentář : věcná hodnota venkovních úprav byla započtena do věcné hodnoty objektu.

2.1.5. – Trvalé porosty Jedná se o ovocné a okrasné dřeviny v zahradě kolem domu. Komentář : věcná hodnota trvalých porostů byla započtena do věcné hodnoty objektu.

2.1.6. Stavební pozemky 2.1.6.1. Popis Oceňovaný rodinný dům č.p. 156 se nachází na stavebním pozemku parc.č. st. 567 se zahradou na pozemku parc.č. 601/6. 2.1.6.2. Výměry pro ocenění Jedná se o stavební pozemky, které jsou zapsány v Katastru nemovitostí na LV č. 1148 a jsou předmětem ocenění. Předmětem ocenění jsou tyto stavební pozemky: Parc.č. st. 567 601/6

Výměra v m 127 945

2

2

Celková plocha stavebních pozemků dle výpisu z Katastru nemovitostí činí celkem 1 072 m . 2.1.6.3. Výpočet obecné hodnoty Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mně známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnával jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a informacemi z internetového serveru (www.reality.cz, www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz, www.cscom.cz). Z takto získaných informací vyplývá, že cena 2 zasíťovaných stavebních pozemků se v dané lokalitě pohybuje v rozmezí 1 800,- až 2 800,- Kč/m . Vzhledem k poloze a funkčnímu využití pozemků navrhuji obvyklou hodnotu ve středním pásmu 2 daného intervalu, tj. na 2 300,- Kč/m . Jednotková cena stavebních pozemků Celková výměra Obecná cena stavebních pozemků

2 300,- Kč/m 2 1 072 m 2 300,- Kč/m × 1 072 m

Celková obecná hodnota stavebních pozemků


2

2

=

2

2 465 600,- Kč 2 465 600,- Kč

strana 10



2.1.7. Věcná hodnota celkem Stavby celkem Pozemky celkem

3 936 622,- Kč 2 465 600,- Kč

Celkem HV

6 402 222,- Kč

Tato částka reprezentuje hodnotu staveb s pozemky. Věcná hodnota oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění činí po zaokrouhlení 6 402 200,- Kč (slovy : šestmilionůčtyřistadvatisícdvěstě korun českých).


strana 11



2.2. VÝNOSOVÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice: Výnosová hodnota (též kapitalizovaná míra zisku) je jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Stanoví se z dosaženého (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosažitelného) ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Komentář k výpočtu příjmu z nájemného V současné době není dle sdělení objednatele posudku a pana Urbance na oceňovaných nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva, dům užívají manželé Urbancovi s rodinou. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí nebyla tato metoda pro stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. použita. Výnosová hodnota nemá v daném případě dostatečnou vypovídající schopnost.


strana 12



2.3. SROVNÁVACÍ METODA NEMOVITOSTÍ Definice: Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. Na trhu nemovitostí v lokalitě Praha - západ jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné nemovitosti. Jako srovnatelné transakce jsem uvažoval prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Jako porovnávací parametry byly zvoleny dosažené prodejní nebo předpokládané prodejní ceny rodinných domů a to porovnání jako celku. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání : Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1

Č.

Lokalita

Velikost

Garáž

Popis

Oceň. objekt

Dolní Jirčany

5+2

ano

samostatně stojící rodinný dům se sedlovou střechou, dvěmi nadzemními podlažími, částečně podsklepený, se zahradou

1

Dolní Jirčany

4+1

ano

samostatně stojící rodinný dům se sedlovou střechou, jedním nadzemním podlažím a podkrovím, se zahradou s bazénem a grilem pod pergolou

2

Dolní Jirčany

6+2

ano

samostatně stojící rodinný dům, celopodsklepený, se dvěmi nadzemními podlažími a podkrovím, s dvojgaráží a zahradou

3

Dolní Jirčany

6+2

přístřešek

samostatně stojící rodinný dům s jedním nadzemním podlažím a podkrovím, dvougenerační, s přístřeškem pro auto, zahradou s jezírkem

4

Dolní Jirčany

5+1

ano

samostatně stojící rodinný dům s jedním nadzemním podlažím a podkrovím, s garáží a dalším krytým stáním a se zahradou

5

Horní Jirčany

6+1

ano

samostatně stojící rodinný dům s jedním nadzemním podlažím a podkrovím, s garáží a terasou a zahradou s nedokončenými úpravami

6

Libeř

5+2

ano

samostatně stojící dvougenerační rodinný dům se dvěmi nadzemními podlažími a dvěmi samostatnými vstupy, s dvojgaráží a zahradou

7

Libeř

6+1

ne

samostatně stojící rodinný dům se dvěmi nadzemními podlažími a podkrovím, podsklepený, s bazénem na zahradě

8

Psáry

6+1

ano

samostatně stojící rodinný dům se dvěmi nadzemními podlažími a suterénem, s terasou a vnitřním bazénem, se zahradou


strana 13


Č.


Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Cena Koef. Cena po požadovaná reredukci na K1 K2 K4 K5 K6 KC resp. dukce pramen ceny zaplacená na stav prapolo- veliúvaha a Kč Kč jiné men . ha kost vybaznalce ceny vení

Cena oceň objektu

Kč

1

8 800 000

0,95

8 360 000

1,00

0,99

1,00

1,00

1,00

0,99

8 444 444

2

5 650 000

0,95

5 367 500

1,00

1,00

1,00

1,00

0,99

0,99

5 421 717

3

7 650 000

0,95

7 267 500

1,00

1,00

0,99

1,00

1,00

0,99

7 340 909

4

5 990 000

0,95

5 690 500

1,00

0,99

1,00

1,00

0,99

0,98

5 806 633

5

6 200 000

0,95

5 890 000

1,01

1,00

1,00

1,00

0,99

1,00

5 890 000

6

8 899 000

0,95

8 454 050

0,99

1,00

1,00

1,01

1,00

1,00

8 454 050

7

6 650 000

0,95

6 317 500

0,99

1,00

0,98

1,00

0,99

0,96

6 580 729

8

9 490 000

0,95

9 015 500

0,99

1,01

1,01

1,00

1,00

1,01

8 926 238

Celkem průměr

Kč

7 108 090

Minimum

Kč

5 421 717

Maximum

Kč

8 926 238

K1 K2 K3 K4 K5 K6

Koeficient úpravy na polohu objektu Koeficient úpravy na velikost objektu Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší) Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K5 = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší KC Koeficient celkový KC = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6) U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00 Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné rodinné domy a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši – korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00 - 0,80 (navrženo 0,95).

Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 5 421 717,- Kč až 8 926 238,- Kč. Uvedený rodinný dům – má tyto kladné stránky : - klidná lokalita vhodná k bydlení Uvedený rodinný dům – má tyto slabší stránky : - svažité pozemky - zatížení věcnými břemeny - poškozená střešní krytina rodinného domu - zhoršený stavebně technický stav objektu vlivem zanedbané údržby Všechny srovnávané objekty se nachází v obdobné lokalitě jako oceňovaný dům.


strana 14



2.3.2. Obecná hodnota Obecná hodnota stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména poloze, stavebně technickému stavu, velikosti a poptávce realitního trhu, pro zadaný rodinný dům navržena v horním pásmu daného intervalu, tj. po zaokrouhlení na 8 900 000,- Kč. Obecná hodnota

8 900 000,- Kč

Tato částka reprezentuje hodnotu staveb s pozemky. Obecná hodnota oceňovaných nemovitostí navržená srovnávací metodou bez zatížení věcnými břemeny činí po zaokrouhlení 8 900 000,- Kč (slovy: osmmilionůdevětsettisíc korun českých).

2.4. ZÁVĚREČNÁ REKAPITULACE Cena po zaokrouhlení stanovená : 1. Věcnou hodnotou 2. Výnosovou metodou 3. Srovnávací metodou


6 402 200,- Kč není stanovena 8 900 000,- Kč

strana 15



3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena Na oceňovaných nemovitostech je dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1148 ze dne 19.11.2009 v k.ú. Dolní Jirčany uplatňováno věcné břemeno bytu a věcné břemeno užívání pro paní Libuši Urbancovou (RČ: 536103/170), bydlištěm Akátová 156, Dolní Irčany, 252 44 Psáry (viz. příloha č. 5 znaleckého posudku – smlouva o věcném břemenu). Na LV č. 1148 ze dne 30.1.2006 je zapsáno věcné břemeno bytu a věcné břemeno užívání, ale ve smlouvě o věcném břemeni ze dne 31.3.1999, právní účinky vkladu dne 3.9.1999 je zapsáno pouze věcné břemeno užívání – nesoulad zápisu na přiloženém výpisu z katastru nemovitostí (viz. příloha č. 3 a č. 5 znaleckého posudku). Dále je na oceňovaných nemovitostech dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1148 ze dne 19.11.2009 v k.ú. Dolní Jirčany uplatňováno věcné břemeno užívání garáže pro manžele Rudolfa Chvátala (RČ: 470527/011) a Danu Chvátalovou (RČ: 515520/021), bydlištěm K Novému dvoru 262/8, Lhotka, 142 00 Praha 411 (viz. příloha č. 6 znaleckého posudku – darovací smlouva a smlouva o zřízení věcného břemene) Komentář : Pro odhad obecné (obvyklé) hodnoty nemovitostí s váznoucím věcným břemenem nejsou stanoveny obecně platné a závazné principy a není dán závazný postup pro ocenění. Vzhledem k výše uvedenému navrhuji zjištění ceny věcného břemene podle zákona č. 151/1997 Sb. dle § 18 odst. 4, tj. výnosovým způsobem na základě desetinásobku ročního užitku ve výši obvyklé ceny. Vymezení obsahu a rozsahu věcného břemene (rodinný dům): Věcné břemeno sestává z práva bydlení a užívání nemovitosti – rodinného domu č.p. 156 na 2 pozemku parc.č. St. 567, pozemku parc.č. St. 567 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 127 m , 2 pozemku parc.č. 601/6 – zahrady o výměře 945 m a to včetně užívání všech součástí a příslušenství domu, dále z užívání zahrádky, zahrady, garáže a přístupové cesty k nemovitosti bez omezení s podílením se na opravách a údržbě domu, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 1148 pro obec Psáry a katastrální území Dolní Jirčany (viz. příloha č. 5 znaleckého posudku – smlouva o věcném břemenu). Váže se : Na osobu – občana paní Urbancovou Libuši, Akátova 156, Dolní Jirčany, 252 44 Psáry, r.č.: 536103/170. Roční užitek : Roční užitek je stanoven na základě obvyklého nájemného v daném místě. Obvyklé nájemné je navržené na základě informací získaných z místních realitních kanceláří a na základě informací získaných z internetového serveru, kde se nájemné za obdobný rodinný dům včetně pozemku a zahrady pohybuje v rozmezí od 30.000,- Kč do 50.000,- Kč/měsíc. Pro daný případ navrhuji obvyklé nájemné ve středním pásmu daného intervalu, tj. na 40.000,- Kč/měsíc. Náklady na údržbu a opravy se v daném případě odečítají – na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi a odborných zkušeností navrhuji roční náklady na 50.000,- Kč/rok (viz. příloha č. 5 znaleckého posudku – smlouva o věcném břemenu). Ocenění : Cena věcného břemene podle zákona o oceňování majetku činí desetinásobek ročního užitku, tzn.: (40.000,- Kč x 12 x 10) – 50.000,- = 4.750.000,- Kč.


strana 16



Vymezení obsahu a rozsahu věcného břemene (garáž): Věcné břemeno sestává z práva doživotního a bezplatného užívání nemovitosti – vestavěné garáže v rodinném domě č.p. 156 na pozemku parc.č. St. 567 k zaparkování, resp. garážování osobního automobilu bez podílení se na opravách a údržbě garáže (opravu a údržbu dle darovací smlouvy a smlouvy o věcném břemeni nese majitel nemovitostí), vše zapsáno na listu vlastnictví č. 1148 pro obec Psáry a katastrální území Dolní Jirčany (viz. příloha č. 6 znaleckého posudku – darovací smlouva a smlouva o zřízení věcného břemene). Váže se : Na osoby – občana pana Rudolfa Chvátala, K Novému dvoru 262/8, Lhotka, 142 00 Praha 411, r.č.: 470527/011 a paní Chvátalovou Danu, K Novému dvoru 262/8, Lhotka, 142 00 Praha 411, r.č.: 515520/021. Roční užitek : Roční užitek je stanoven na základě obvyklého nájemného v daném místě. Obvyklé nájemné je navržené na základě informací získaných z místních realitních kanceláří a na základě informací získaných z internetového serveru, kde se nájemné za obdobnou garáž pohybuje v rozmezí od 1.000,- Kč do 1.500,- Kč/měsíc. Pro daný případ navrhuji obvyklé nájemné ve středním pásmu daného intervalu, tj. na 1.250,- Kč/měsíc. Náklady na údržbu a opravy se v daném případě neodečítají (viz. příloha č. 6 znaleckého posudku – darovací smlouva a smlouva o zřízení věcného břemene). Ocenění : Cena věcného břemene podle zákona o oceňování majetku činí desetinásobek ročního užitku, tzn.: (1.250,- Kč x 12 x 10) = 150.000,- Kč. Zástavní práva V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1148 ze dne 19.11.2009 pro k.ú. Dolní Jirčany v oddíle C - omezení vlastnického práva je zapsáno zástavní právo smluvní, nařízení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitostí. Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavním právem smluvním, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika Na základě získaných informací od objednatele posudku a pana Urbance není na oceňovaných nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. K datu ocenění byla poškozená krytina rodinného domu – viz. příloha č. 2 znaleckého posudku fotodokumentace. Dvojgaráž není zapsaná na výpisu z katastru nemovitostí a zakreslena v kopii katastrální mapy. Na oceňovaných nemovitostech se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí bez zatížení věcnými břemeny byla použita srovnávací metoda a to porovnání jako celku. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Navržená obvyklá hodnota nemovitostí bez zatížení věcnými břemeny činí celkem 8.900.000,- Kč. Zjištěná obvyklá cena věcného břemene bydlení a užívání rodinného domu činí 4.750.000,- Kč a zjištěná cena věcného břemene doživotního a bezplatného užívání garáže činí 150.000,- tzn., že celková obvyklá hodnota oceňovaných nemovitostí se zatížením věcnými břemeny činí 4.000.000,- Kč (tj.: 8.900.000,- Kč – 4.750.000,- Kč – 150.000,- Kč = 4.000.000,- Kč). Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce

strana 17



Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti a funkčnímu využití objektu, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním objektům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu nemovitostí – rodinného domu č.p. 156 nacházejícího se na pozemku parc.č. st. 567 a pozemků parc.č. st. 567 a parc.č. 601/6 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Dolní Jirčany, obec Psáry, okres Praha-západ, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 1148 vedeném u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Praha-západ podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. k datu ocenění 11.3.2010 se zatížením věcnými břemeny po zaokrouhlení na :

4 000 000,- Kč (slovy : čtyřimiliony korun českých).

Zjištěná hodnota závady s nemovitostí spojená spočívající ve věcném břemenu bytu a věcném břemenu užívání pro paní Libuši Urbancovou (RČ: 536103/170), bydlištěm Akátová 156, Dolní Irčany, 252 44 Psáry (viz. příloha č. 5 znaleckého posudku – smlouva o věcném břemenu) činí :

4 750 000,- Kč (slovy : čtyřimilionysedmsetpadesát korun českých).

Zjištěná hodnota závady s nemovitostí spojená spočívající ve věcném břemenu práva doživotního a bezplatného užívání nemovitosti – vestavěné garáže v rodinném domě č.p. 156 na pozemku parc.č. St. 567 k zaparkování, resp. garážování osobního automobilu pro pana Rudolfa Chvátala (RČ: 470527/011), bydlištěm K Novému dvoru 262/8, Lhotka, 142 00 Praha 411 a pro paní Danu Chvátalovou (RČ: 515520/021), bydlištěm K Novému dvoru 262/8, Lhotka, 142 00 Praha 411 (viz. příloha č. 6 znaleckého posudku – darovací smlouva a smlouva o zřízení věcného břemene) činí :

150 000,- Kč (slovy : stopadesáttisíc korun českých).

V Brně, dne 15.června 2010


Ing. Tomáš Chalupa

strana 18



ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 22.12.1998, pod č.j. Spr. 3655/98, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 2111/76/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. - dle faktury.

V Brně, dne 15.června 2010


Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Nebovidy 191 664 48 Moravany u Brna tel.: + 420 602 540 324 tel./fax: + 420 547 213 365 e-mail: [email protected] www.cenyodhady.cz

strana 19

2010

Recommend Documents