ZNALECKÝ POSUDEK č. 3063 - 229/2010 o ceně nemovitostí - stanovení ceny obvyklé pozemku par.č. st.250 - zastavěná plocha a nádvoří a pozemku par.č. st.245/3 - zastavěná plocha a nádvoří, vše v k.ú. Tlumačov na Moravě. Nemovitosti jsou zapsány v katastru nemovitostí na LV č. 1647, vše pro k.ú. Tlumačov na Moravě a obec Tlumačov, Zlínský kraj, u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Zlín.
Objednatel posudku:
Pan JUDr. Martin Růžička Exekutorský úřad Zlín Třída 2. května 2384 760 01 Zlín
Účel posudku:
podklad pro provedení exekuce č.j.77 Ex 2206/05-23
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a podpůrně dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., podle stavu ke dni 14.7.2010 posudek vypracoval: Ing. Pavel Klepal Mladcová 404 760 01 Zlín
Posudek obsahuje včetně titulního listu 7 stran textu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Ve Zlíně 21.7.2010
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně nemovitostí - stanovení ceny obvyklé pozemku par.č. st.250 a pozemku par.č. st.245/3, vše v k.ú. Tlumačov na Moravě.
2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Pozemky Adresa nemovitosti: Metlov 763 62 Tlumačov Kraj: Zlínský Okres: Zlín Obec: Tlumačov Katastrální území: Tlumačov na Moravě Počet obyvatel: 2 508 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 46,1803 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 46,18 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 14.7.2010.
4. Podklady pro vypracování posudku - Usnesení soudního exekutora JUDr. Martina Růžičky ze dne 20.5.2010, č.j. 77 Ex 2206/05-23, - kopie výpisu z katastru nemovitostí, LV č. 1647 pro k.ú. Tlumačov na Moravě a obec Tlumačov, ze dne 20.5.2010, - kopie katastrální mapy z internetu, - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č.456/2008Sb. a vyhlášky č.460/2009 Sb., - informace znalce z vlastní databáze a z internetových serverů ohledně obvyklých cen nemovitostí.
5. Vlastnické a evidenční údaje Podle výpisu z katastru nemovitostí, LV č. 1647 pro k.ú. Tlumačov na Moravě, je vlastníkem oceňovaných pozemků pan Minář Marian, bytem Nádražní 440, 763 62 Tlumačov.
-3-
6. Dokumentace a skutečnost Nebyla předložena žádná projektová dokumentace, znalec provedl obhlídku nemovitostí na místě.
7. Celkový popis nemovitosti Jedná se o ocenění nemovitostí - pozemků v obci Tlumačov, v lokalitě rodinných domů nazývané Metlov. Pozemky jsou situovány v místech bývalého rodinného domu (zbořeniště), který byl po povodni v roce 2002 odstraněn. V době prohlídky bylo na předmětném místě instalováno provizorní mobilní ubytovací zařízení, které je od doby po povodni využíváno k bydlení otcem povinného. Tato mobilní stavba není předmětem ocenění. Přístup a příjezd k oceňovaným pozemkům je po obecní asfaltové silnici - ul. Sportovní, dále po zpevněném obecním pozemku par.č.2453/3. Dopravní dostupnost obce je osobní automobilovou dopravou, meziměstskou autobusovou a železniční dopravu. Stavby na pozemcích je možno napojit na veřejné inženýrské sítě. V roce 1997 a 2002 při povodních byla lokalita zaplavena do úrovně sklepů. Podle sdělení starosty obce by měla být vybudována protipovodňová opatření, termín realizace je však nejasný.
8. Obsah posudku a) Pozemky a1) Pozemky par.č. st.250, par.č. st.245/3
-4-
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
a) Pozemky a1) Pozemky - § 27 - § 32 Jedná se o pozemky zapsané na LV č. 1647, související s bývalým objektem k bydlení a jeho příslušenstvím. Úprava koeficientu prodejnosti Kp: Úprava koeficientu prodejnosti Kp podle § 44 odst. 11. Zdůvodnění této odchylky je provedeno v popisu objektu (viz výše). Původní hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 1,0720 Úprava koeficientu prodejnosti o: 25,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 1,3400 Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 41,00 46,18 66,00 46,18
zastavěná plocha 245/3 zastavěná plocha 250 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.9.5 omezení užívání pozemku - zátopové území obce stanovené vodohospodářským orgánem 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem Pozemky - zjištěná cena
Cena [Kč] 1 893,38 3 047,88 4 941,26
125 % 125 % +
6 176,58 11 117,84
-25 % 10 % -15 % * * =
1 667,68 9 450,16 1,3400 2,1730 27 517,16 27 517,16 Kč
-5-
C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Pozemky
=
27 517,16 Kč
Výsledná cena nemovitosti činí celkem
27 517,16 Kč
Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí
27 520,- Kč
-6-
D. Tržní odhad - odhad ceny obvyklé :
Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Obvyklá cena se stanovuje na základě vyhodnocení metody nákladové, výnosové a srovnávací. Pro daný případ nemá část metody nákladové a výnosové vypovídací schopnost, proto pro stanovení ceny obvyklé je použita pouze odvozeně srovnávací metoda.
Srovnávací hodnota V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. U obdobných nemovitostí uvedeného typu, velikosti, vybavení v dané lokalitě je v současné době možno prohlásit, že nabídka je vyšší než poptávka. Přesto s přihlédnutím k umístění pozemků v obci, jsem názoru, že oceňované pozemky by mohly být za níže uvedených cenových předpokladů obchodovatelné.
-7-
Vyhodnocení srovnávací metody Podle podkladů znalce byly v uplynulé době ve srovnatelných lokalitách nabízeny pozemky v cenových relacích, podle lokality, technické vybavenosti a jejich velikosti. Na základě vyhodnocení těchto informací z databáze znalce, tj. obvyklých cen pozemků pro srovnání, lze stanovit srovnatelnou cenu oceňovaných pozemků ve výši 500,-Kč/m2 až do 1000,-Kč/m2. Toto cenové rozpětí cen pozemků bylo konzultováno i se starostou obce. S přihlédnutím ke skutečnosti, že se jedná o dva pozemky s relativně malou výměrou, v těsné blízkosti staveb okolních RD, stanovuji cenu pozemků ve srovnání ve výši 900,-Kč/m2. Celková cena pozemků ve srovnání činí 107m2 x 900,-Kč/m2 = 96 300,-Kč
Obvyklá cena oceňovaných pozemků je stanovena ve výši :
96 300,- Kč slovy: devadesátšesttisíctřista Kč
Ve Zlíně 21.7.2010 Ing. Pavel Klepal Mladcová 404 760 01 Zlín
E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 23.1.1991 pod č.j. Spr.236/91 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3063 - 229/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. L - 10/229.
-8-
-9-
Kopie katastrální mapy
- 10 -
FOTODOKUMENTACE
- 11 -
