2010

ZNALECKÝ POSUDEK č. 612-77/2010 o ceně id. ½ nemovitostí: bytu č. 1045/2 v bytovém domě č.p. 1045 na pozemku parc.č. 1979 včetně podílu 784/2991 na společných částech bytového domu a pozemku parc.č. 1979, vše v obci a k.ú. Dubňany

Objednatel posudku:

Soudní exekutor Mgr. Pavla Fučíková Exekutorský úřad Ostrava

Účel posudku:

Zjištění ceny jako podklad pro exekuční řízení

Posudek vypracoval:

Ing. Šárka Kovaříková znalec, bytem Uherské Hradiště, Štefánikova 698

Datum místního šetření:

8. 11. 2010

Datum, ke kterému je provedeno ocenění:

8. 11. 2010

Zvláštní poţadavky objednatele:

nejsou

Pouţitý oceňovací předpis:

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. Vyhláška č. 3/2008 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb.

Tento posudek obsahuje 20 stran včetně příloh a předává se ve 3 vyhotoveních.

2

0.

Úvod, použitá metodika ocenění

Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovitostí včetně příslušenství a jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených cenou obvyklou. Pro stanovení obecné ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Mezinárodní oceňovací standardy definují pojem tržní hodnota jako odhadnutou částku, za kterou by aktivum mohlo být vyměněno v den ocenění mezi dobrovolným kupujícím a dobrovolným prodávajícím při transakci založené na řádné koncepci podnikatelské politiky a za předpokladu, že obě strany jednaly vědomě, rozvážně a bez nátlaku. Zásadou přitom je, ţe vše by se mělo odvíjet od trhu; pokud trh s majetkem daného druhu neexistuje, pouţijí se náhradní metodiky, je však třeba upozornit, ţe se nejedná o ocenění na základě trhu. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (tržní) ceny: 1. Provedeno ocenění podle oceňovacího předpisu (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a prováděcí vyhláška č. 3/2008 Sb., ve znění aktuálním ke dni ocenění). 2. Ocenění výnosovou hodnotou, které je čistě ekonomickým posouzením, nezávislým na nákladech na pořízení nemovitosti. Na základě čistého reálně dosaţitelného nájemného z nemovitosti v daném místě a čase, se zváţením jeho vývoje do budoucnosti, se vypočte součet všech předpokládaných budoucích příjmů z nemovitosti, odúročených (diskontovaných) na současnou hodnotu. 3. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. 4. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zváţení všech okolností a výše vypočtených cen.

3

Nález - podklady pro vypracování posudku

1.

Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady:

Výpis z katastru nemovitostí

1.1

Podkladem pro ocenění nemovitostí jsou Výpisy z katastru nemovitostí – LV č. 3228 a č. 4080 pro obec a k.ú. Dubňany vyhotovené Českým úřadem zeměměřičským a katastrálním dne 5. 10. 2010 (viz příloha posudku).

Kopie katastrální mapy

1.2

Podkladem pro ocení nemovitostí je kopie katastrální mapy pro obec a k.ú. Dubňany v měřítku 1:1000, mapový list Kyjov 6-7/41, vyhotovená dne 9. 11. 2009.

Prohlášení vlastníka

1.3

Podkladem pro ocenění nemovitostí je kopie Prohlášení vlastníka ze dne 22. 9. 1995.

Stavebně právní dokumentace

1.4

Nebyla doloţena.

Doklady o vlastnictví

1.5

Nebyly doloţeny.

Výkresová dokumentace

1.6

Nebyla doloţena.

Porovnávací databáze cen nemovitostí

1.7

Pro cenové porovnání byla pouţita vlastní databáze znalce (vytvářená s vyuţitím inzerce na internetu).

Místní šetření

1.8

Místní šetření spojené s prohlídkou a zaměřením oceňovaných nemovitostí bylo provedeno dne 8. 111. 2010 za účasti paní Olgy Jestřábové a pana Jaroslava Jestřába. Při místním šetření byl znalci umoţněn vstup do všech místností a prostor oceňovaného bytu. V rámci místního šetření byla pořízena fotodokumentace.

Použité předpisy, literatura a další podklady

1.9 1.9.1  

Předpisy pro ocenění

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění aktuálním ke dni ocenění Vyhláška č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění aktuálním ke dni ocenění

1.9.2 Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno. 1.9.3  

Literatura

BRADÁČ A., KREJČÍŘ P. a kol.: Soudní inženýrství. Akademické nakladatelství CERM s.r.o. Brno, 1997 BRADÁČ A. a kol.: Teorie oceňování nemovitostí. V. vydání. Akademické nakladatelství CERM s.r.o. Brno, 2001

4 

BRADÁČ A., KREJČÍŘ P., SCHOLZOVÁ V.: Úřední oceňování majetku 2010. Akademické nakladatelství CERM s.r.o. Brno, 2010

1.10

Situace oceňovaných nemovitostí

Předmětem ocenění je byt č. 1045/2 situovaný v I.NP bytového domu č.p. 4045 v obci a k.ú. Dubňany, v ulici Palackého. Bytový dům je podsklepený, má dvě nadzemní podlaţí a sklonitou střechu. Dům byl postaven kolem roku 1955 a stojí na sídlišti s obdobnými bytovými domy, v klidné části města vzdálené od centra do 500 m. Příjezd k domu je po zpevněné komunikaci. V blízkém okolí jsou obdobné bytové domy a zahrádkářská kolonie. 1.10.1 Obec a okolí nemovitosti Druh obce: Počet obyvatel: Obchod potravinami resp. smíšené zboţí: Školy: Poštovní úřad: Obecní úřad: Stavební úřad: Zdravotnické zařízení: Kulturní zařízení: Sportovní zařízení: Ţivotní prostředí: Hotely ap.: Územní plán: 1.10.2 Umístění nemovitostí v obci Poloha k centru: Vzdálenost k nádraţí ČD: Vzdálenost k zastávce autobusu: Dopravní podmínky: Konfigurace terénu: Převládající zástavba: Parkovací moţnosti: Inţenýrské sítě v obci s moţností napojení oceňovaného areálu:

město 6 514 standardní síť obchodů a sluţeb mateřská a základní škola ano ano ano zdravotní středisko, lékárna klub kultury, knihovna sportovní centrum (fotbalový stadion, běţecká dráha, inline dráha, víceúčelová sportovní plocha), koupaliště dobré penziony ano bytový dům se nachází na sídlišti s velmi dobrou docházkovou vzdáleností do centra (do 500 m); Není vlakové spojení do 500 m velmi dobré rovina bytové domy omezené v ulici před domem vodovod, kanalizace, elektro, zemní plyn

5

2.

Posudek I – ocenění podle cenového předpisu

Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění platném ke dni ocenění (dále jen zákon) a vyhlášky č. 3/2008 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., v aktuálním znění ke dni ocenění (dále jen vyhláška).

2.1

Byt č. 1045/2

2.1.1 Popis Byt č. 1045 se nachází v I. NP bytového domu č.p. 1045, v ulici Palackého, v obci a k.ú. Dubňany. Bytový dům je zděný, má jedno podzemní podlaţí, dvě nadzemní podlaţí a sklonitou střechu. V domě jsou čtyři bytové jednotky. Dispozice domu: V podzemním podlaţí je ze společné chodby přístupná sušárna a dále jednotlivé sklepní místnosti a sklepní kóje patřící k bytům. V kaţdém nadzemním podlaţí jsou vţdy dva byty na poschodí. Popis společných konstrukcí: Nosná konstrukce: zděná, bez dodatečného zateplení Izolace: proti zemní vlhkosti Vnější povrchy původní fasáda opatřená novám nástřikem Střecha: sklonitá, původní dřevěná krov a novou krytinou Schodiště: betonové s teracovým povrchem Výtah: ne Oplechování: parapety a svody z pozinkovaného plechu, opatřeny nátěrem Bleskosvod: instalován Umístění bytu v domě: Oceňovaný byt 2+1 se nachází v I. NP; při výstupu po schodišti se jedná o pravý byt. Okna obytných místností jsou orientována k severu a jihu. Dispozice bytu: Ze společné domovní chodby se vstupními dveřmi bytu vchází do předsíně bytu. Z předsíně proti vstupním dveřím do bytu vstup do kuchyně vstup orientované na sever. Z předsíně po levé straně je vstup do pokoje orientovaného na jih, ze kterého je vstup do dalšího pokoje orientovaného rovněţ na jih. Z předsíně po pravé straně je vstup do další části předsíně, ze které je vstup do koupelny a do samostatného WC. K bytu patří dvě sklepní místnosti a jedna sklepní kóje v podzemním podlaţí bytového domu. Vybavení místností: kuchyně předsíň koupelna WC

kuchyňská linka s mycím dřezem, sporák vestavěné šatní skříně vana, umyvadlo, keramický obklad splachovací WC

Popis konstrukcí v bytě (dle obvyklého standardu): Obvodové konstrukce: zděné, bez dodatečného zateplení Vnitřní úprava stěn: omítky opatřené malbami Stropy: s rovným podhledem Podlahy a dlaţby: dřevěné vlysy v pokojích, PVC v kuchyni, dlaţba v předsíni, koupelně a WC Okna: původní dřevěné zdvojené Dveře: původní standardní hladké Vytápění: lokální plynové Rozvod vody: teplá i studená voda, ohřev teplé vody zajištěn plynovým průtokovým ohřívačem 2.1.1.1 Stáří a technický stav objektu a bytu Bytový dům byl podle sdělení paní Jestřábové postaven kolem roku 1955. V roce 2009 byla na domě provedena výměna střešní krytiny včetně střešních okapů a svodů, nový nástřik fasády a výměna vstupních dveří do domu a oken ve společných prostorách. Oceňovaný byt je původním stavu.

6 2.1.1.2

Výpočet výměr pro ocenění ZP celkem (m2)

Místnost Pokoj Pokoj Kuchyň Předsíň Koupelna WC Sklepní místnost Sklepní místnost Sklepní kóje Výměra celkem m2

Koef. vzorce 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80 0,80 0,10

17,43 14,60 10,40 8,07 3,91 1,38 4,71 10,16 7,77 78,43

ZP po krácení (m2) 20,66 16,16 12,00 8,10 2,83 0,84 3,77 8,13 0,78 68,47

2.1.1.3 Zjištění typu objektu a způsobu ocenění Objekt, v němţ je byt umístěn, nesplňuje podmínky rodinného domu dle § 2 písm. a) bod 2. vyhlášky č. 501/2006 Sb. Objekt má zastavěnou plochu větší neţ 150 m2. Prostory nad 400 m3 nedosahují 2/3 obestavěného prostoru objektu, nejedná se tedy ve smyslu § 2 písm. a) vyhlášky o halu, ale o budovu. V domě jsou jen bytové jednotky, jedná se tedy o dům vícebytový typu J (typový). Byt se ocení porovnávacím způsobem podle § 25 vyhlášky, výsledkem je cena bytu včetně ceny společných částí domu a společného příslušenství mimo dům. Podíl na pozemku se ocení samostatně. 2.1.1.4

Ocenění bytu porovnávacím způsobem

Ocenění dokončeného bytu v budovách typu J, K porovnávacím způsobem podle § 25 vyhlášky č. 3/2008 Sb. Obec Dubňany Malý lexikon obcí ČR 2010 Počet obyvatel: 6 514 Kraj Jihomoravský Skupina obcí podle počtu obyvatel: 2 001 aţ 10 000 Základní cena ZC Kč / m2 19 680,00

Znak č. 1 2 3

1 2 3

Název znaku

Situace na dílčím trhu s nemovitostmi Vlastnictví nemovitostí

Stavba na vlastním pozemku II. (ve spoluvlastnictví) Vliv právních vztahů Negativní I. na prodejnost (prodej podílu) Index polohy IP - příloha č. 18a, tabulka č. 5 Význam obce z hlediska Bez většího významu I. kulturního a hospodářského Úřady v obci Městský úřad se stavebním II. úřadem, banka, policie, pošta Poloha nemovitosti Vnitřní území obce III.

6

Okolní zástavba a ţivotní prostředí Obchod, sluţby, kultura v obci Školství a sport

7

Zdravotní zařízení

8

Veřejná doprava

9

Obyvatelstvo

10

Nezaměstnanost v obci a okolí Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti Vlivy neuvedené

4 5

11 12

Výpočet koeficientu cenového porovnání I podle § 25 odst. 2 Popis kvalitativního pásma Číslo kval. Doporučená pásma hodnota Index trhu IT - příloha č. 18a, tabulka č. 1 Poptávka niţší neţ nabídka II. -0,05

Pouţitá hodnota

Součet resp. koeficient 0,900

-0,05

0

0,00

-0,01 aţ -0,05

-0,05

0

0,00

0,02

0,02

0

0,00

-0,100 1,030

Objekty pro bydlení bez významnější okolní zeleně Běţná síť obchodů a sluţeb, pohostinské a kulturní zařízení Základní škola a sportovní zařízení Omezená dostupnost zdravotnické péče Zastávka hromadné dopravy do 500 m Bezproblémové okolí

IV.

0,03

0,03

III.

0,05

0,05

III.

0,04

0,04

II.

0

0,00

IV.

0,03

0,03

II.

0

0,00

Vyšší neţ je průměr v kraji

I.

-0,04

-0,04

Bez vlivu

III.

0

0,00

Vlivy sniţující cenu (těsné sousedství Hodonína)

I.

-0,01 aţ -0,10

-0,10

0,030

7 Index konstrukce a vybavení IV - příloha č. 20a, tabulka č. 2 Budova - zděná IV.

1

Typ stavby

2

Společné části domu

3

Příslušenství domu

4

Umístění bytu v domě

5 6

Orientace obyt. místností ke světovým stranám Základní příslušenství bytu

7

Další vybavení bytu

8

Vytápění bytu

9

Kriterium jinde neuvedené

10

Stavebně - technický stav

0,601 0,1

0,10

Jen sušárna

I.

-0,01

-0,01

Bez dopadu na cenu bytu

II.

0

0,00

Ostatní podlaţí nevyjmenované Ostatní světové strany částečný výhled Příslušenství úplné – standardní provedení Standardní vybavení sklep a sklepní kóje Lokální na plyn

II.

0

0,00

II.

0

0,00

III.

0

0,00

II.

-0,01

-0,01

II.

-0,02

-0,02

II.

-0,05

-0,05

0,010

III.

0,85

0,85

0,595

Kč/m2

0,557 10 961,76

m2 Kč

68,47 750 551,71

Mírně sniţující cenu (původní stav) Byt s předpokladem provedení menších stavebních úprav

Stáří stavby (roků) Byla provedena rekonstrukce Pokud byla provedena rekonstrukce, její stáří (roků) Pouţitá hodnota stáří pro koeficient -sKoeficient -s- před úpravou na nástavby, přístavby, stavební úpravy Zvýšení koeficientu -s- u velkých stavebních úprav s Koeficient stáří ev. rekonstrukce -sKoeficient cenového porovnání I podle § 25 odst. 2 ZCU =ZC × I Základní cena upravená

55 ne 0 55 0,70 0 0,70 I = IT×IP×IV

Výměra bytu celkem Cena bytu (vč. ev. příslušenství, bez pozemku)

2.1.2 Pozemky stavební (§ 28) Město Dubňany nemá ke dni ocenění vydánu platnou cenovou mapu, při ocenění pozemku je proto postupováno podle vyhlášky č. 3/2008 Sb., § 28 Stavební pozemky. Pozemek parc.č. 1949 je v katastru nemovitostí evidován jako zastavěná plocha a nádvoří a ve skutečnosti se jedná o pozemek zastavěný bytovým domem. Pozemek se ocení podle § 28 odst. 1 písm. j); základní cena se upraví ve smyslu § 28 odst. 2 podle přílohy č. 21, koeficientem změny cen staveb z přílohy č. 38 a koeficientem prodejnosti z přílohy č. 39. Úpravy základní ceny podle přílohy č. 21 Pozemek v obci uvedené v odstavci 1 písmeno b), d), f), h), j) se zřetelem na její významnost Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska účelu uţití stavby na něm zřízené Pozemek určený pro stavbu s komerční vyuţitelností nebo takovou stavbou jiţ zastavěný

Poloţka 1.1 Poloţka 1.2 Poloţka 1.3

Celkem poloţky 1.1 aţ 1.3 Přístup po nezpevněné komunikaci (zpevněná má povrch ţivičný, dláţděný nebo betonový) Není-li v místě moţnost napojení na veřejný vodovod Není-li v místě moţnost napojení na veřejnou kanalizaci Není-li v místě moţnost napojení na rozvod elektřiny Nepříznivé docházkové vzdálenosti zastávce veřejné dopravy (ČSAD, MHD apod.) - více neţ 1,5 km Negativní účinky okolí (škodlivé exhalace, hluk, otřesy, prach, radon aj.) Svaţitý pozemek orientovaný na SV, S a SZ Ztíţené základové podmínky: svaţitost terénu přes 15 % v převaţující části pozemku Ztíţené základové podmínky: hladina spodní vody méně neţ 1 m pod úrovní výchozího terénu Ztíţené základové podmínky: únosnost základové půdy Omezené uţívání pozemku: ochranné pásmo (stanovené právním předpisem nebo rozhodnutím) Omezené uţívání pozemku: chráněná krajinná oblast Omezené uţívání pozemku: národní park Omezené uţívání pozemku: stavba pod povrchem pozemku

0 0 0 0

Poloţka 2.1 Poloţka 2.2 Poloţka 2.3 Poloţka 2.4 Poloţka 2.5 Poloţka 2.6 Poloţka 2.7 Poloţka 2.8.1 Poloţka 2.8.2 Poloţka 2.8.3 Poloţka 2.9.1 Poloţka 2.9.2 Poloţka 2.9.3 Poloţka 2.9.4

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

8 Omezené uţívání pozemku: zátopové území obce stanovené vodohospodářským orgánem Stavební uzávěra Nezastavěný pozemek s neupraveným povrchem přírodního sportoviště mimo funkční celek Pozemek s moţností jeho napojení na rozvod plynu

Poloţka 2.9.5 Poloţka 2.9.6 Poloţka 2.10 Poloţka 2.11

Sráţky a přiráţky celkem

0 0 0 5 5

Ocenění stavebního pozemku podle § 28 odst. 2 vyhlášky č. 3/2008 Sb. Pozemek číslo p.č. 1979 Druh pozemku zastavěná plocha Výměra pozemku m2 162 Umístění pozemku pozemek zastavěný bytovým domem Ocenění podle § 28 odst. 1 písm. j, odst. 2 Základní cena ZC Kč/m2 151,76 Přiráţky a sráţky podle příl. 21 tab. 1 % 0 Přiráţky a sráţky podle příl. 21 tab. 2 % 5 Stavba umístěná na pozemku bytový dům Koeficient Ki (příloha č. 38) 2,162 ZCU podle § 28 odst. 2, s Ki, bez Kp Kč/m2 344,51 Koeficient Kp (příloha č. 39) 0,801 ZCU podle § 28 odst. 2, s Ki a s Kp Kč/m2 275,95 Cena pozemku bez Kp Kč p.č. 1979 Kč Cena pozemku s Kp p.č. 1979

Zdůvodnění ev. sráţek a přiráţek:

55 810,62 44 703,90

2.1.3 Věcná břemena Na nemovitostech (bytu, bytovém domě a pozemku pod bytovým domem) podle výpisu z katastru nemovitosti neváznou ţádná věcná břemena.

2.1.4

Rekapitulace ocenění podle cenového předpisu Rekapitulace ocenění bytu porovnávacím způsobem Bytová jednotka (ocenění podle § 25):

Cena vlastní jednotky s podílem na společných částech a společném příslušenství Pozemky (ocenění podle § 28):

Kč

750 551,71

Kč Kč Kč Kč Kč Kč

44 930,70 44 703,90 7439/264088 784/2991 11 717,77 750 551,71 762 269,48 762 270,00

Pozemek p.č. 1979 Pozemky celkem Spoluvlastnický podíl na pozemku Cena spoluvlastnického podílu na pozemcích vč. porostů Celkem Celkem po zaokrouhlení Cena věcných břemen připadající na jednotku vč. podílu na společných částech domu Celkem cena po odpočtu věcných břemen

9

3. 3.1

Posudek II - Ocenění výnosovou hodnotou Metodika ocenění

Výnosová hodnota je součtem diskontovaných (odúročených) příjmů, které je moţno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosaţení těchto příjmů.

3.2

Ocenění bytu

3.2.1 Předpokládané budoucí příjmy z nájemného Oceňovaný byt se nachází v obci a k.ú. Dubňany, v ulici Palackého. Jedná se o byt 2+1 situovaný na sídlišti postaveném v 50. letech minulého století, v dobré docházkové vzdálenosti od centra města, v lokalitě určené k bydlení. Trţní nájemné bytu srovnatelné velikosti a ve srovnatelné lokalitě jako je oceňovaný byt činí 4 000,- Kč/měsíc, coţ odpovídá i výši měsíčního nájemného 70,- Kč/m2 ve středně velkém starším bytu dle tzv. Zrcadla místně obvyklého nájemného dle informací Institutu regionálních informací, s.r.o. předpokládané roční nájemné:

48 000,- Kč

3.2.2 Předpokládané budoucí výdaje na dosažení příjmů Oceňovaný byt je uţíván asi 55 let, v loňském roce byla na domě provedena výměna původní střešní krytiny, výměna vstupních dveří do domu, výměna oken ve společných prostorách domu a nový nástřik fasády. Oceňovaný byt je v původním stavu. Reprodukční (výchozí) cena bytu byla stanovena nákladově; nový byt ve srovnatelné kvalitě a vybavení by bylo moţno pořídit nákladem cca 25 000,- Kč/m2 podlahové plochy bytu. Celkovému technickému stavu bytu (byt cca 55 let starý, v původním stavu) odpovídají předpokládané výdaje na údrţbu a opravy bytu. Výdaje na dosaţení příjmů se v budoucnu s ohledem na výše uvedené skutečnosti předpokládají následující: 3.2.2.1 Daň z nemovitostí předpokládaná daň:

301,- Kč

3.2.2.2 Pojistné nemovitosti předpokládané roční pojištění (stanoveny odhadem jako 0,5 ‰ z reprodukční ceny):

980,- Kč

3.2.2.3 Údržba a opravy předpokládané výdaje (stanoveny odhadem jako 0,75 % z reprodukční ceny):

14 700,- Kč

3.2.2.4 Amortizace (kapitalizované odpisy) Jistina uloţená v peněţním ústavu a přinášející úroky se při jejich vybírání nemění. Obdobně po doţití stavby by měl mít vlastník obnos na její znovupostavení. Toto nám zabezpečuje poloţka zvaná amortizace (odpisy). Nemá ovšem nic společného s odpisy účetními. Rozeznáváme nejméně tři druhy odpisů: daňové, účetní a kalkulační, které se od sebe mohou vzájemně (i výrazně) lišit. Podstatou daňových odpisů je to, ţe vlastník investiční majetek koupí z peněz po zdanění, neodečítá však jako náklady na dosaţení příjmů celou tuto částku v roce pořízení. Náklady jsou rozepsány na několik let, sazbou danou předpisem. Například u nemovitostí v současné době je doba odepisování 30 let. Tyto peníze jsou ovšem fiktivní, vlastník od nikoho nic nedostává, jen má úlevu na dani. Naproti tomu u amortizace pro výpočet výnosové hodnoty je třeba uvaţovat stav, kdy vlastník kaţdoročně ukládá určitou částku - tak velkou, aby na konci ţivotnosti stavby zde byla částka na její novou realizaci (buď znovupostavením, nebo koupí obdobné - obdobně opotřebené - nemovitosti). Uvaţujeme přitom se sloţeným úrokováním, s tím, ţe i úroky se přičítají a zůstávají do dalších let. Pro výpočet amortizace, kdy příslušné částky se ukládají koncem roku a počítá se s úrokem a s úroky z úroků (sloţené úrokování) platí pro výši nutné roční úloţky X vztah

X

Ci qn  1

10 kde značí X ... částku, kterou je nutno kaţdoročně uloţit na sloţené úrokování s úrokovou mírou i, aby po doţití stavby byla k dispozici částka na její znovupořízení (koupi obdobně opotřebené nemovitosti) C ... časovou cenu stavby (nákladová - reprodukční - cena ke dni odhadu, po odpočtu přiměřeného opotřebení); při zkoumání podnikatelského záměru můţeme uvaţovat předpokládanou kupní cenu ap., i ... úrokovou míru setinnou (setina úrokové míry v procentech); vzhledem k nutnosti uloţení peněz do peněţního ústavu se uvaţuje úroková míra reálná, tj. po odečtení vlivu inflace q ... úročitele (q = 1 + i) n ... dobu dalšího trvání stavby (roků) do zchátrání nebo generální opravy, nejvýše 30 roků. v daném případě amortizace činí (viz tabulku dále) ročně:

19 473,- Kč

3.2.2.5 Správa nemovitosti Jedná je o náklady na uzavírání nájemních smluv, vybírání resp. vymáhání nájemného, prohlídky nemovitostí, zajišťování firem na opravy staveb, úklid chodníku, odklízení sněhu, administrativní činnost kolem nemovitostí apod. a částka je stanovena přiměřeně podle nákladů na správu bytů v bytových domech. předpokládané roční náklady na správu (zpravidla 1 nájemné):

4 000,- Kč

3.2.3 Použitá míra kapitalizace pouţitá míra kapitalizace pro výpočet ceny: pouţitá míra kapitalizace pro výpočet amortizace staveb: 3.2.4

5 % za rok 2 % za rok

Výpočet výnosové hodnoty

Příjmy z nájemného (za rok) z jednotky a poměrný díl z ev. pronajatého příslušenství nájemné ročně - předpoklad v daném místě Objekt Byt 2+1 Kč 48 000,00 Celkem příjem z nájemného ročně Kč 48 000,00 Výdaje na dosažení příjmů (za rok) Podklady pro výpočet výdajů Reprodukční (výchozí) cena stavby (podíl na jednotku a podíl na příslušenství) Časová cena stavby včetně příslušenství (podíl na jednotku a podíl na příslušenství) Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci Předpokládané roční procento na údrţbu a opravy Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace Úročitel pro výpočet amortizace

RC (Kč) C (Kč) T (roků) % z RC u (%) q (-)

1 960 000,00 790 000,00 30,00 1,00 2,00 1,020

Výpočet výdajů (podíl na jednotku a příslušnou část příslušenství) Daň z nemovitosti (byt) Pojištění (předpokládaný podíl na jednotku) Průměrné kapitalizované roční odpisy výpočtem Průměrné roční náklady na běţnou údrţbu a opravy (byt) Správa nemovitostí (byt) Celkem výdaje ročně (byt)

Kč Kč Kč Kč Kč Kč

301,00 980,00 19 473,00 14 700,00 4 000,00 39 454,00

Příjmy ročně celkem Výdaje ročně celkem

Kč Kč

48 000,00 -39 454,00

Čisté roční nájemné

Kč

8 546,00

Výpočet čistého ročního nájemného

Výpočet výnosové hodnoty jednotky vč. příslušné části pozemku a příslušenství Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného? ano Čisté roční nájemné Kč Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty % Výnosová hodnota v současném stavu (zaokrouhleno) Kč

výpočet věčnou rentou 8 546,00 5,00 170 900,00

11

4. 4.1

Posudek III - Ocenění cenovým porovnáním Metodika

Ocenění nemovitosti je provedeno cenovým porovnáním (komparací). Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro ocenění bytu (včetně podílu na společných částech domu a pozemku) je pouţita multikriteriální metoda přímého porovnání podle Bradáče. Princip metody spočívá v tom, ţe z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých bytů odvozena trţní cena oceňovaného bytu. Indexy odlišnosti u jednotlivých bytů respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému bytu. Z takto získané ceny následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena průměrná, v případě vhodnosti i cena minimální a maximální. Pro ocenění bytu cenovým porovnáním byly vybrány obdobné byty v Dubňanech, které jsou v současné době nabízeny realitními kancelářemi k prodeji. Všechny nabízené byty jsou standardní, odlišnosti od oceňovaného bytu jsou zohledněny v jednotlivých koeficientech pouţitých ve výpočtu ceny. Oceňovaný byt se nachází v obci a k.ú. Dubňany, v lokalitě určené k bydlení s dobrou dostupností do centra. Byt se nachází v I.NP zděného bytového domu se čtyřmi bytovými jednotkami. Velikost bytu je 2+1, podlahová plocha bytu je 56 m2, k bytu dále patří dvě sklepní místnosti a jedna sklepní kóje; celková podlahová plocha bytu včetně příslušenství je 78,43 m2. Byt nemá balkon ani lodţii. Místnosti jsou orientovány na sever (kuchyň) a jih (dva pokoje). Byt je v původním stavu, bytový dům je po revitalizaci (nová střešní krytina, nová fasáda, nové vstupní dveře).

4.2 4.2.1

Ocenění Porovnávané nemovitosti

4.2.1.1 Dubňany Byt 2+1, v osobním vlastnictví. Byt je situovaný v I. NP zděného bytového domu po celkové revitalizaci. Byt má nová plastová okna a novou kuchyňskou linku. K bytu patří dva sklepy. Podlahová plocha bytu je 63 m2. Cena: 880 000,- Kč (nabízeno RK k prodeji) Koeficienty:

poloha objektu: velikost objektu: balkon/lodţie: stav a vybavení: příslušenství: úvaha znalce:

1,00 0,80 1,00 1,15 1,00 1,00

(stejná lokalita) (2+1, 63 m2) (ne) (byt má nová plastová okna a novou kuchyňskou linku, dům je po revitalizaci) (2 sklepy) (srovnatelný byt)

4.2.1.2 Dubňany Byt 2+1, v osobním vlastnictví. Byt je situovaný v I.NP zděného bytového domu. Byt je v původním stavu. K bytu patří komora. Podlahová plocha bytu je 50 m2. Cena: 750 000,- Kč (nabízeno RK k prodeji) Koeficienty:

poloha objektu: velikost objektu: balkon/lodţie: stav a vybavení: příslušenství: úvaha znalce:

1,00 0,64 1,00 0,90 0,95 1,00

(stejná lokalita) (2+1, 50 m2) (ne) (byt i dům v původním stavu) (komora) (srovnatelný byt)

4.2.1.3 Dubňany Byt 2+1 s balkonem, v osobním vlastnictví. Byt je situovaný ve III.NP zděného dodatečně zatepleného bytového domu. Byt je v původním stavu. K bytu patří sklepní místnost. Podlahová plocha bytu je 71 m2. Cena: 780 000,- Kč (nabízeno RK k prodeji) Koeficienty:

poloha objektu: velikost objektu: balkon/lodţie: stav a vybavení: příslušenství: úvaha znalce:

1,00 0,90 1,10 1,10 1,00 1,00

(stejná lokalita) (2+1, 71 m2) (balkon) (byt v původním stavu, dům zateplený) (sklepní místnost) (srovnatelný byt)

12 4.2.1.4 Dubňany Byt 2+1 s balkonem, v osobním vlastnictví. Byt je situovaný ve II.NP zděného bytového domu po revitalizaci. Byt je po celkové rekonstrukci (nová plastová okna, nová koupelna a WC, nové vnitřní rozvody). K bytu patří dvě sklepní místnosti. Podlahová plocha bytu je 66 m2. Cena: 1 100 000,- Kč (nabízeno RK k prodeji) Koeficienty:

poloha objektu: velikost objektu: balkon/lodţie: stav a vybavení: příslušenství: úvaha znalce:

1,00 0,84 1,10 1,30 1,00 1,00

(stejná lokalita) (3+1, 74 m2) (balkon) (byt po rekonstrukci, dům po revitalizaci) (dva sklepy) (srovnatelný byt)

4.2.1.5 Dubňany Byt 2+1 s balkonem, v osobním vlastnictví. Byt je situovaný ve II.NP zděného bytového domu po celkové revitalizaci (zateplení, nová střecha). Byt je ve velmi dobrém stavu a má nová plastová okna. K bytu patří sklep. Podlahová plocha bytu je 68 m2. Cena: 1 000 000,- Kč (nabízeno RK k prodeji) Koeficienty:

4.2.2 Č.

poloha objektu: velikost objektu: balkon/lodţie: stav a vybavení: příslušenství: úvaha znalce:

1,00 0,86 1,10 1,15 1,00 1,00

(stejná lokalita) (2+1, 68m2) (balkon) (byt má nová okna, dům po celkové revitalizaci) (sklep) (srovnatelný byt)

Výpočet ceny nemovitosti porovnáním Cena poţadovaná resp. zaplacená Kč

Koef. redukce na pramen ceny

Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Cena po K1 K2 K3 K4 K5 redukci na pramen ceny Kč

poloha

velikost

balkon, lodţie (11) 1,00 1,00 1,10 1,10 1,10

stav a vybavení (12) 1,15 0,90 1,10 1,30 1,15

jiné

K6

úvaha znalce (14) 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

KC (1-6)

Cena oceňovaného objektu Kč

(1) (6) (7) (8) (9) (10) (13) (15) (16) 1 880 000 0,80 704 000 1,00 0,80 1,00 0,92 765 217 2 750 000 0,80 600 000 1,00 0,64 0,95 0,55 1 090 909 3 780 000 0,80 624 000 1,00 0,90 1,00 1,09 572 477 4 1 100 000 0,80 880 000 1,00 0,84 1,00 1,20 733 333 5 1 000 000 0,80 800 000 1,00 0,86 1,00 1,09 733 945 Celkem průměr Kč 779 176 Celkem průměr (zaokrouhleno) Kč 780 000 Minimum Kč 572 477 Maximum Kč 1 090 909 Koeficient redukce na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K5 = 1,00; u inzerce přiměřeně niţší K1 Koeficient úpravy na polohu bytu K2 Koeficient úpravy na velikost bytu K3 Koeficient úpravy na balkon/lodţii K4 Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) K5 Koeficient úpravy na příslušenství bytu (sklepy apod.) K6 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) KC Koeficient celkový KC = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6) U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvaţují všechny koeficienty rovny 1,00

13

5.

Závady a práva s nemovitostmi spojené

Na oceňovaných nemovitostech podle výpisu z katastru nemovitostí ani podle zjištění na místě neváznou ţádné závady a s nemovitostmi nejsou spojena ţádná práva.

14

6.

Rekapitulace

Úkolem znalce bylo ocenit cenou obvyklou id. ½ nemovitostí v obci a k.ú. Dubňany evidované na LV č. 4080 a 3228 (byt č. 1045/2 včetně podílu na společných částech domu č.p. 1045 a pozemku parc.č. 1979). Byt včetně podílu na společných částech domu a pozemku byl oceněn v části 2. POSUDEK I podle cenového předpisu (cena administrativní), dále v části 3. POSUDEK II byla zjištěna výnosová hodnota nemovitosti a následně v části 4. POSUDEK III byla zjištěna cena bytu cenovým orovnáním. Jednotlivé ceny jsou uvedeny v následujících tabulkách: Způsob ocenění bytové jednotky č. 1350/9 Cena zjištěná podle cenového předpisu (administrativní cena) Výnosová hodnota Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obecná (obvyklá, tržní) cena podle odborného odhadu znalce

Cena nemovitostí 762 270,- Kč 170 900,- Kč 780 000,- Kč 780 000,- Kč

Obvyklou cenu nemovitostí nejlépe vystihuje cena zjištěná cenovým porovnáním, která odpovídá současné nabídce srovnatelného typu nemovitostí na trhu v dané lokalitě a způsob ocenění odpovídá definici obvyklé ceny v zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Pro cenové porovnání bytu (včetně podílu na společných částech domu a pozemku) byly z databáze vybrány obdobné nemovitosti (tj. byt ve zděném bytovém domě), které jsou v současné době nabízeny realitními kancelářemi k prodeji v obci Dubňany; odlišnosti jednotlivých porovnávaných bytů od oceňovaného bytu byly zohledněny koeficienty při výpočtu ceny. Z provedeného šetření vyplývá, ţe průměrná cena bytu zjištěná cenovým porovnáním je 780 000,- Kč. Cena zjištěná podle cenového předpisu je 762 270,- Kč a odpovídá ceně zjištěné cenovým porovnáním.

Obvyklá cena bytu včetně podílu na pozemku je

780 000,- Kč

slovy: sedmsetosmdesáttisíc Kč

Z toho id. 1/2 je

390 000,- Kč

slovy: třistadevadesáttisíc Kč

Práva a závady s nemovitostmi spojené nebyly zjištěny

V Uherském Hradišti dne 25. 11. 2010 Ing. Šárka Kovaříková

15 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně čj. Spr 1410/99 ze dne 25. 2. 2000 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné a průmyslové). Znalecký posudek je zapsán pod č. 612-77/2010 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace. V Uherském Hradišti dne 25. 11. 2010 Ing. Šárka Kovaříková

Seznam příloh Fotodokumentace (1 strana) Kopie fotomapy části města Dubňany s vyznačením polohy oceňovaných nemovitostí (1 strana) Kopie částí LV č. 4080 a č. 3228 (2 strany) Kopie katastrální mapy (1 strana)

16

pohled na bytový dům z ulice

pohled na bytový dům z vnitrobloku

17

▲

Kopie fotomapy mě sta Dubňany s vyznačením polohy oceňovaného bytu