2010

ZNALECKÝ POSUDEK č. 5956-270/2010 o ceně obvyklé truhlárny čp. 325 se stp.č.137/2 a s p.p.č.347/1 ostatní plocha v katastrálním území Doudleby nad Orlicí, obec Doudleby nad Orlicí, okres Rychnov nad Kněžnou.

Objednatel posudku:

Vážená paní Blanka Hášová správce konkurzní podstaty

Účel posudku:

potřeby správce konkurzní podstaty

Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., podle stavu ke dni 5.10.2010 posudek vypracoval: René Tomeš Sportovní 409 500 09 Hradec Králové tel.: 603203065 e-mail: [email protected]

Posudek obsahuje včetně titulního listu 21 stran textu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hradci Králové 11.11.2010

-2-

A. Nález 1. Znalecký úkol zjištění ceny obvyklé truhlárny čp. 325 se stp.č.137/2 a s p.p.č.347/1 ostatní plocha v katastrálním území Doudleby nad Orlicí, obec Doudleby nad Orlicí, okres Rychnov nad Kněžnou.

2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: areál truhlářské provozovny Adresa nemovitosti: Komenského 325 517 42 Doudleby nad Orlicí Kraj: Královéhradecký Okres: Rychnov nad Kněžnou Obec: Doudleby nad Orlicí Katastrální území: Doudleby nad Orlicí Počet obyvatel: 1 900 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 41,6726 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 41,67 Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 5.10.2010 za přítomnosti znalce a paní Blanky Hášové. 4. Podklady pro vypracování posudku zaměření a zjištění na místě samém údaje sdělené objednatelem znalecký posudek vyhotovený 8.3.2009 poř.č.5847-56/2009.

5. Vlastnické a evidenční údaje nebyl předložen LV 6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace nebyla předložena, vycházím z vlastního zaměření a zjištění na místě samém a údajů sdělených objednatelem a současným uživatelem oceňované nemovitosti. 7. Celkový popis nemovitosti Jde o areál truhlářské provozovny situovaný v ulici Komenského v Doudlebách nad Orlicí v zástavbě převážně rodinných domů. Areál je přístupný z místní zpevněné komunikace s možností

-3napojení na veřejný vodovod, plynovod, kanalizaci a elektro síť. Areál se sestává : vlastní objekt dílen dřevěné skladové haly ocelokolny zděný objekt - zásobník na piliny stavební p.č.137/2 o výměře 1182m2 ostatní plochy p.p.č.347/1 o výměře 988m2. 8. Obsah posudku a) Hlavní stavby a1) Truhlářská dílna a2) Otevřený sklad b) Vedlejší stavby b1) Ocelokolna b2) Zásobník pilin c) Studny c1) Studna d) Venkovní úpravy d1) Žumpa betonová d2) Přední oplocení d3) Přední oplocení d4) Plotová vrata d5) Plotová vrátka d6) Zpevněné plochy d7) Domácí vodárna d8) Zpevněné plochy e) Porosty e1) Porosty f) Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu f1) Areál čp-325 g) Pozemky g1) Pozemky

B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

a) Hlavní stavby a1) Truhlářská dílna - § 3 zděná přízemní stavba s následující dispozicí: I.NP chodba, kancelář, 2x dílenský prostor, stříkárna, sociální zařízení a šatny, kotelna, garáž

-4Stáří objektu min 81 let, stavebně technický stav - v 60-tých letech minulého století provedeny stavební úpravy do dnešní podoby. Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: Svislá nosná konstrukce: Kód CZ - CC:

L. budovy pro průmysl a skladování zděná 125111

Zastavěné plochy a výšky podlaží: I.NP: 10,8×18,5+7,7×(10,5+10,8)+5,2×5,65 Název podlaží I.NP: Součet

Zastavěná plocha 393,19 m2 393,19 m2

393,19 m2

=

Konstrukční výška 3,43 m

Součin 1 348,64 m3 1 348,64 m3

Průměrná výška podlaží: PVP = 1 348,64 / 393,19 = 3,43 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 393,19 / 1 = 393,19 m2 Obestavěný prostor: čp. 235: 393,19×(4+1,9/2) Obestavěný prostor – celkem:

= =

1 946,29 m3 1 946,29 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení

Provedení

1. Základy včetně zemních prací: 2. Svislé konstrukce: 3. Stropy: 4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce: 7. Úprava vnitřních povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů: 9. Vnitřní obklady keramické: 10. Schody: 11. Dveře: 12. Vrata: 13. Okna: 14. Povrchy podlah: 15. Vytápění: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod: 18. Vnitřní vodovod: 19. Vnitřní kanalizace: 20. Vnitřní plynovod: 21. Ohřev vody: 22. Vybavení kuchyní: 23. Vnitřní hygienické vybavení: 24. Výtahy:

kamenné zděné tl. 45 cm a 30cm klenuté a rovné dřevěný vázaný vlnitý plech pozinkovaný plech omítky vápenné běžné obklady dřevěné dvojitá PVC a beton centrální kotlem na tuhá paliva světelná třífázová bleskosvod studené i teplé vody ze všech zař předmětů do žumpy bojler 2x WC, umyvadlo, 1x sprchový kout

Hodnocení standardu S S S S S S S S S C S C S S S S S S S X S X S C

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

-525. Ostatní:

odsávaní

S C X

26. Instalační prefabrikovaná jádra:

50,00 50,00 100,00

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení

Hodnocení standardu 1. Základy včetně zemních prací: S 2. Svislé konstrukce: S 3. Stropy: S 4. Krov, střecha: S 5. Krytiny střech: S 6. Klempířské konstrukce: S 7. Úprava vnitřních povrchů: S 8. Úprava vnějších povrchů: S 9. Vnitřní obklady keramické: S 10. Schody: C 11. Dveře: S 12. Vrata: C 13. Okna: S 14. Povrchy podlah: S 15. Vytápění: S 16. Elektroinstalace: S 17. Bleskosvod: S 18. Vnitřní vodovod: S 19. Vnitřní kanalizace: S 21. Ohřev vody: S 23. Vnitřní hygienické vybavení: S 24. Výtahy: C 25. Ostatní: S C Součet upravených objemových podílů:

Obj. podíl [%] 8,30 21,40 11,30 6,20 2,20 0,60 5,80 3,20 0,80 3,10 3,20 0,30 5,20 2,90 3,80 6,40 0,30 2,20 2,00 1,70 2,90 1,00 5,20 5,20

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 50,00 50,00

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 8,30 1,00 21,40 1,00 11,30 1,00 6,20 1,00 2,20 1,00 0,60 1,00 5,80 1,00 3,20 1,00 0,80 0,00 0,00 1,00 3,20 0,00 0,00 1,00 5,20 1,00 2,90 1,00 3,80 1,00 6,40 1,00 0,30 1,00 2,20 1,00 2,00 1,00 1,70 1,00 2,90 0,00 0,00 1,00 2,60 0,00 0,00 93,00

Hodnota koeficientu vybavení K4:

0,9300

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) : Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) : Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= × × × × × ×

2 786,- Kč/m3 0,9390 0,9368 0,9122 0,9300 0,8500 2,1510

Základní cena upravená

=

3 801,25 Kč/m3

1 946,29 m3 × 3 801,25 Kč/m3

=

7 398 334,86 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 81 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 39 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 120 roků Opotřebení: 100 % × S / PCŽ = 100 % × 81 / 120 = 67,500 %

-

4 993 876,03 Kč

Truhlářská dílna - zjištěná cena

=

2 404 458,83 Kč

Plná cena:

-6a2) Otevřený sklad - § 3 stavebně navazuje na hlavní objekt truhlárny. V části otevřená stavba, dřevěné sloupy s prkenným opláštěním. Zatřídění pro potřeby ocenění: Hala: Svislá nosná konstrukce: Kód CZ - CC:

J. skladování a manipulace dřevěná na bázi dřevní hmoty 1252

Zastavěné plochy a výšky podlaží: I.NP:

22,9×6,87

Název podlaží I.NP: Součet

Zastavěná plocha 157,32 m2 157,32 m2

157,32 m2

= Konstrukční výška 4,12 m

Součin 648,16 m3 648,16 m3

Průměrná výška podlaží: PVP = 648,16 / 157,32 = 4,12 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 157,32 / 1 = 157,32 m2 Obestavěný prostor: I.NP: (22,9×6,87)×3,9 Obestavěný prostor – celkem:

613,56 m3 613,56 m3

= =


Provedení

1. Základy včetně zemních prací: 2. Svislé nosné konstrukce:

pod sloupy dřevěné hranoly s jednoduchým opáštěním prkny

3. Stropy: 4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce: 7. Úprava vnitřních povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů: 9. Vnitřní obklady keramické: 10. Schody: 11. Dveře: 12. Vrata: 13. Okna: 14. Povrchy podlah: 15. Vytápění: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod: 18. Vnitřní vodovod: 19. Vnitřní kanalizace: 20. Vnitřní plynovod: 21. Ohřev vody:

nízký pultový běžného provedení pozink plech

svlakové

betonové

Hodnocení standardu S S

Část [%] 100,00 100,00

C S S S C C X C S C C S X C C X X X X

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

-722. Vybavení kuchyní: 23. Vnitřní hygienická vybavení: 24. Výtahy (u více podlažních hal): 25. Ostatní:

X X X C

100,00 100,00 100,00 100,00


Hodnocení standardu 1. Základy včetně zemních prací: S 2. Svislé nosné konstrukce: S 3. Stropy: C 4. Krov, střecha: S 5. Krytiny střech: S 6. Klempířské konstrukce: S 7. Úprava vnitřních povrchů: C 8. Úprava vnějších povrchů: C 10. Schody: C 11. Dveře: S 12. Vrata: C 13. Okna: C 14. Povrchy podlah: S 16. Elektroinstalace: C 17. Bleskosvod: C 25. Ostatní: C Součet upravených objemových podílů:

Obj. podíl [%] 12,20 29,30 8,90 11,00 2,90 0,70 6,10 3,30 0,70 2,20 2,30 4,30 4,80 4,70 0,40 6,20

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 12,20 1,00 29,30 0,00 0,00 1,00 11,00 1,00 2,90 1,00 0,70 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00 2,20 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00 4,80 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 63,10


0,6310

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 3): Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) : Koeficient K3 = 0,30+(2,80/PVP) : Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= × × × × × ×

1 599,- Kč/m3 0,9360 0,9620 0,9796 0,6310 0,8500 2,1600


=

1 633,99 Kč/m3

Plná cena:

613,56 m3 × 1 633,99 Kč/m3

=

1 002 550,90 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 81 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 14 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 95 roků Opotřebení: 100 % × S / PCŽ = 100 % × 81 / 95 = 85,263 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 %

-

852 168,27 Kč

Otevřený sklad - zjištěná cena

=

150 382,63 Kč

-8-

b) Vedlejší stavby b1) Ocelokolna - § 7 objekt situován v pravé části pozemku, samostatně stojící. Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód CZ - CC:

typ F dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Obestavěný prostor: ocelokolna: 14×6×2,7 Obestavěný prostor – celkem:

226,80 m3 226,80 m3

= =

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

Provedení pod sloupky kovová konstra s opláštěním z vlnitého plechu tvoří zastřešení pozinkovaný plech pozinkovaný plech nátěry kovové dlažba 50/50 světelná

Hodnocení standardu S S

Část [%] 100,00 100,00

S X S S S X S C S S

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00


Hodnocení standardu 1. Základy S 2. Obvodové stěny S 3. Stropy S 5. Krytina S 6. Klempířské konstrukce S 7. Úprava povrchů S 9. Dveře S 10. Okna C 11. Podlahy S 12. Elektroinstalace S Součet upravených objemových podílů:

Obj. podíl [%] 8,30 31,90 21,20 11,10 1,60 6,00 3,70 1,40 10,80 4,00

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 8,30 1,00 31,90 1,00 21,20 1,00 11,10 1,00 1,60 1,00 6,00 1,00 3,70 0,00 0,00 1,00 10,80 1,00 4,00 98,60

-9Hodnota koeficientu vybavení K4:

0,9860

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= × × ×

970,- Kč/m3 0,9860 0,8500 2,1210


=

1 724,28 Kč/m3

Plná cena:

226,80 m3 × 1 724,28 Kč/m3

=

391 066,70 Kč


-

320 674,69 Kč

Ocelokolna - zjištěná cena

=

70 392,01 Kč

b2) Zásobník pilin - § 7 zděný objekt využívaný jako zásobník pilin. Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Kód CZ - CC:

typ A zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží 1274

Obestavěný prostor: : 4,7×4,2×(4+2,2/3) Obestavěný prostor – celkem:

= =

93,44 m3 93,44 m3


Provedení

1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy

betonové pásy zděné tl. 30 cm stanový pozinkovaný plech pozinkovaný plech omítky kovové betonová

Hodnocení standardu S S C S S S S C S C S

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

- 10 12. Elektroinstalace

C

100,00


Hodnocení standardu 1. Základy S 2. Obvodové stěny S 3. Stropy C 4. Krov S 5. Krytina S 6. Klempířské konstrukce S 7. Úprava povrchů S 8. Schodiště C 9. Dveře S 10. Okna C 11. Podlahy S 12. Elektroinstalace C Součet upravených objemových podílů:

Obj. podíl [%] 6,20 30,40 19,30 10,80 6,90 1,90 4,90 3,80 3,10 1,00 6,80 4,90

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 6,20 1,00 30,40 0,00 0,00 1,00 10,80 1,00 6,90 1,00 1,90 1,00 4,90 0,00 0,00 1,00 3,10 0,00 0,00 1,00 6,80 0,00 0,00 71,00


0,7100

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 8): Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= × × × ×

1 250,- Kč/m3 1,1200 0,7100 0,8500 2,1210


=

1 792,03 Kč/m3

Plná cena:

93,44 m3 × 1 792,03 Kč/m3

=

167 447,28 Kč


-

85 816,73 Kč

Zásobník pilin - zjištěná cena

=

81 630,55 Kč

c) Studny c1) Studna - § 9 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ studny: Hloubka studny: Kód CZ - CC:

Kopaná 4,00 m 2222

- 11 Ocenění: Základní cena dle příl. č. 10: hloubka:

4,00 m × 1 950,- Kč/m

+

7 800,- Kč

Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= × ×

7 800,- Kč 0,8500 2,2960

Plná cena

=

15 222,48 Kč


-

12 330,21 Kč

Studna - zjištěná cena

=

2 892,27 Kč

d) Venkovní úpravy d1) Žumpa betonová - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 2.3.1. Žumpa z monolitického i montovaného betonu Kód CZ - CC: 2223 Výměra: 28,00 m3 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 28,00 m3 × 2 300,- Kč/m3 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= × ×

64 400,- Kč 0,8500 2,2940

Plná cena:

=

125 573,56 Kč


-

80 053,14 Kč

Žumpa betonová - zjištěná cena

=

45 520,42 Kč

- 12 d2) Přední oplocení - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 13.2. Plot z ocel. plotových rámů na ocel.sloupky do betonových patek Kód CZ - CC: 1251 (46.21.13.1) budovy pro průmysl Plocha: 31×1 = 31,00 m2 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 31,00 m2 × 450,- Kč/m2 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= × ×

13 950,- Kč 0,8500 2,1510

Plná cena:

=

25 505,48 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 41 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 4 roky Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 45 roků Opotřebení: 100 % × S / PCŽ = 100 % × 41 / 45 = 91,111 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 %

-

21 679,66 Kč

Přední oplocení - zjištěná cena

=

3 825,82 Kč

d3) Přední oplocení - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 13.15. Podezdívka z monolitického betonu, výška do 60 cm Kód CZ - CC: 1251 (46.21.13.1) budovy pro průmysl Délka: 31,00 m Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 31,00 m × 950,- Kč/m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= × ×

29 450,- Kč 0,8500 2,1510

Plná cena:

=

53 844,91 Kč


-

36 793,84 Kč

Přední oplocení - zjištěná cena

=

17 051,07 Kč

- 13 d4) Plotová vrata - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 14.5. Vrata ocelová s výplní z drátěného pletiva včetně sloupků Kód CZ - CC: 1251 (46.21.13.1) budovy pro průmysl Počet: 2,00 ks Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 2,00 ks × 3 420,- Kč/ks Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= × ×

6 840,- Kč 0,8500 2,1510

Plná cena:

=

12 505,91 Kč


-

10 254,85 Kč

Plotová vrata - zjištěná cena

=

2 251,06 Kč

d5) Plotová vrátka - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 14.2. Vrátka ocelová s výplní z drátěného pletiva,vč.sloupků Kód CZ - CC: 1251 (46.21.13.1) budovy pro průmysl Počet: 1,00 ks Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks × 1 450,- Kč/ks Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= × ×

1 450,- Kč 0,8500 2,1510

Plná cena:

=

2 651,11 Kč


-

2 173,91 Kč

Plotová vrátka - zjištěná cena

=

477,20 Kč

- 14 d6) Zpevněné plochy - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 8.3.29. Betonová dlažba zámková - šedá tl. do 60 mm Kód CZ - CC: 211 Výměra: 6,00 m2 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 6,00 m2 × 480,- Kč/m2 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= × ×

2 880,- Kč 0,8500 2,2670

Plná cena:

=

5 549,62 Kč


-

1 526,15 Kč

Zpevněné plochy - zjištěná cena

=

4 023,47 Kč

d7) Domácí vodárna - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 1.3. Domácí vodárna - Darling Kód CZ - CC: 2222 Počet: 1,00 ks Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks × 12 000,- Kč/ks Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= × ×

12 000,- Kč 0,8500 2,2960

Plná cena:

=

23 419,20 Kč


-

18 149,88 Kč

Domácí vodárna - zjištěná cena

=

5 269,32 Kč

- 15 d8) Zpevněné plochy - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 8.1.2. Plochy s povrchem prašným - Štěrkové tl. do 250 mm Kód CZ - CC: 211 Výměra: 60,00 m2 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 60,00 m2 × 95,- Kč/m2 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= × ×

5 700,- Kč 0,8500 2,2670

Plná cena:

=

10 983,62 Kč


-

5 766,40 Kč

Zpevněné plochy - zjištěná cena

=

5 217,22 Kč

e) Porosty e1) Porosty Okrasné dřeviny: příloha č. 37 Název Stáří Počet / Jedn. cena Srážka Upr. cena [roků] výměra [Kč/jedn.] [%] [Kč/jedn.] živý plot 31 28,00 m 8 910,00 8 910,00 Součet Koeficient polohy K5 (příl. č. 14): × Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 37): × Celkem - okrasné dřeviny

Cena [Kč] 249 480,00 249 480,00 0,85 0,45 95 426,10

Porosty - zjištěná cena

95 426,10 Kč

=

f) Pozemky f1) Pozemky - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název

Parcelní číslo

Výměra

Jedn. cena

Cena

- 16 [m2] 1 182,00

stavební 137/2 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 1.3. pozemek určený pro stavbu s komerční využitelností Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.9.1 omezení užívání pozemku - ochranné pásmo Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem

[Kč/m2] 41,67

[Kč] 49 253,94 49 253,94

125 % 100 % 225 % + -3 % -3 % ×

110 821,37 160 075,31 4 802,26 155 273,05 2,1510 333 992,33

Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle § 28 odst. 5. Základní cena = 41,67 Kč/m2. Název

Parcelní číslo

Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 988,00 41,67

ostatní plocha 347/1 Součet Úprava ceny - příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 1.3. pozemek určený pro stavbu s komerční využitelností Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.9.1 omezení užívání pozemku - ochranné pásmo Úprava ceny celkem Mezisoučet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 5 - celkem

Cena [Kč] 41 169,96 41 169,96

125 % 100 % 225 % + -3 % -3 % × ×

Pozemky - zjištěná cena

=

92 632,41 133 802,37 4 014,07 129 788,30 0,4000 2,1510 111 669,85 445 662,18 Kč

Rekapitulace nákladových cen bez odpočtu opotřebení: a) Hlavní stavby a1) Truhlářská dílna a2) Otevřený sklad b) Vedlejší stavby b1) Ocelokolna b2) Zásobník pilin c) Studna d) Venkovní úpravy d1) Žumpa betonová d2) Přední oplocení d3) Přední oplocení

= =

7 398 334,86 Kč 1 002 550,90 Kč

= = =

391 066,70 Kč 167 447,28 Kč 15 222,48 Kč

= = =

125 573,56 Kč 25 505,48 Kč 53 844,91 Kč

- 17 d4) Plotová vrata d5) Plotová vrátka d6) Zpevněné plochy d7) Domácí vodárna d8) Zpevněné plochy e) Porosty f) Pozemky

= = = = = = =

Cena nemovitosti bez odpočtu opotřebení činí celkem

12 505,91 Kč 2 651,11 Kč 5 549,62 Kč 23 419,20 Kč 10 983,62 Kč 95 426,10 Kč 445 662,18 Kč 9 775 743,91 Kč

Rekapitulace nákladových cen (bez koeficientu Kp): a) Hlavní stavby a1) Truhlářská dílna a2) Otevřený sklad b) Vedlejší stavby b1) Ocelokolna b2) Zásobník pilin c) Studna d) Venkovní úpravy d1) Žumpa betonová d2) Přední oplocení d3) Přední oplocení d4) Plotová vrata d5) Plotová vrátka d6) Zpevněné plochy d7) Domácí vodárna d8) Zpevněné plochy e) Porosty f) Pozemky

= =

2 404 458,83 Kč 150 382,63 Kč

= = =

70 392,01 Kč 81 630,55 Kč 2 892,27 Kč

= = = = = = = = = =

45 520,42 Kč 3 825,82 Kč 17 051,07 Kč 2 251,06 Kč 477,20 Kč 4 023,47 Kč 5 269,32 Kč 5 217,22 Kč 95 426,10 Kč 445 662,18 Kč

Cena nemovitosti včetně odpočtu opotřebení činí celkem

3 334 480,15 Kč

g) Kombinace nákladového a výnosového způsobu ocenění g1) Areál čp-325 areál není ke dni ocenění pronajat, v roce 2009 byl pronajímán za cenu 37 000,-Kč/1 měsíc. Zatřídění pro potřeby ocenění: Druh objektu: Nemovitosti pro výrobu a garážování Míra kapitalizace (dle příl. č. 16): 9,50 % Skupina: D) Výnosy z pronajímaných prostor: Název areál truhlárny Výnosy celkem

Plocha [m2] Nájemné [Kč/m2] 12,00 37 000,-

Výnos [Kč] 444 000,444 000,-

- 18 Ocenění: Celkové výnosy z pronajímaných prostor: Odpočty nákladů procentem ze zjištěného nájemného

=

444 000,- Kč

Vypočtené odpočty celkem:

-

177 600,- Kč

Roční nájemné upravené dle § 23 odst. 4: Míra kapitalizace 9,50 %

= /

266 400,- Kč 9,50 %

Cena stanovená výnosovým způsobem

=

2 804 210,53 Kč

444 000,00 × 40 % = 177 600,00

Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování: Skupina: D) Bez zásadních změn - stabilizovaná oblast, nemovitost nemá rozvojové možnosti Ocenění nákladovým způsobem CN = 3 334 480,15 Ocenění výnosovým způsobem CV = 2 804 210,53 Rozdíl R = 530 269,62 Výpočet dle přílohy 17 tab. 2, skupiny D): CV

=

2 804 210,53 Kč

Cena stanovená kombinací nákladového a výnosového způsobu =

2 804 210,53 Kč

C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: Věcná hodnota areálu čp 325 Výnosová hodnota areálu čp 325

= =

3 334 480,15 Kč 2 804 210,53 Kč

D. Návrh tržní hodnoty Tržní hodnota se zjišťuje aplikací oceňovacích metod, které odráží charakter majetku a okolností, za kterých by se s majetkem optimálně obchodovalo na volném trhu s nemovitostmi. V případě stanovení tržní hodnoty výše uvedených nemovitostí, je nutno zohlednit, že se jedná o prodej majetku z konkurzní podstaty. Při stanovení obvyklé ceny nemovitostí je nezanedbatelným faktorem limitovaný okruh kupujících, místo polohy a kapacita trhu v produkci výše uvedené nemovitosti.

- 19 Oceňovaný soubor nemovitostí je ke dni stanovení ceny obvykle užíván ke svému účelu, areál je pronajat. S ohledem na účel ocenění není způsob stanovení ceny upraven žádným zvláštním předpisem. Definice pojmů Věcná hodnota – časová cena: Reprodukční cena snížená o přiměřené opotřebení odpovídající průměrné potřebné nemovitosti stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady nutné na opravy vážných závad, které znemožňují okamžité užívání nemovitosti. Tržní hodnota Odhadnutá částka, za kterou by se nemovitý majetek směňoval k datu oceňování mezi potenciálním prodávajícím a kupujícím při zájmu nemovitosti prodat a druhou stranou koupit Obvyklá cena: Jde o aktuální tržní hodnotu - zohledňuje skutečné stáří, stavebně technický stav nemovitosti, tržní interakci- stav nabídky a poptávky na trhu předmětných nemovitostí za normálních podmínek Tržní cena v tísni: Taková cena, ze kterou jsou nemovitosti na současném ekonomickém trhu zcela jistě prodejné.

Stanovení obvyklé (tržní) ceny – návrh tržní hodnoty S ohledem na skutečnost, že soubor oceňovaných nemovitostí je k datu stanovení ceny v konkurzu, je nutno považovat obchodní vztahy související s majetkem za vztahy v jisté tísni, což je nutno chápat jako nepochybný cenotvorný faktor, který je ovlivněn i možným očekávaným omezeným rozvojem v dané lokalitě. To ovlivňuje i výši ceny obvyklé s ohledem na možný prodej majetku jako celku. Při stanovení tržní hodnoty je nutno vzít v úvahu i tu skutečnost, že se vlastník nachází v procesu konkurzu, což signalizuje jeho ekonomické potíže a v současných podmínkách to okolí vnímá jako možnost relativně výhodného nákupu. Daný soubor nemovitostí areál truhlárny se skladem a garáží je úzce specifikován svým stavebně technickým charakterem a vnitřním uspořádáním, a proto je jiné využití nemovitosti sice možné,

- 20 vždy však za předpokladu nutnosti vynaložení vysokých investic do souboru nemovitostí , a to s ohledem na jejich stávající konstrukční a stavební stav. Pro tržní ocenění jsou vzaty v úvahu tyto faktory: •

Technický, konstrukční a stavební stav objektů

•

Místní poloha

•

Velikost a vlastnictví pozemků

•

Využitelnost staveb

•

Výnosy z pronájmu nemovitostí

•

Energetická náročnost prostorů

•

Ekologické zátěže

•

Nejlepší využití nemovitého majetku

•

Obecné podmínky v dané lokalitě

•

Poptávka na trhu po podobném druhu nemovitostí

Analýza ocenění: Výnosová metoda (kapitalizovaná míra zisku, též možno nazývat jako kapitalizovaný zisk) - využitelnost objektu v celém svém rozsahu je celoroční Cv: 2 , 8 0 0 . 0 0 0 ,- Kč, slovy: DvamilionyosmsettisícKč V tomto případě je i použití

srovnávací

metody při stanovení ceny obvyklé, obtížné, a to z důvodů

nerealizovaných prodejů obdobných nemovitostí v daném regionu. Tento typ nemovitosti je v daném místě a čase obchodovatelný. Případný prodej nemovitosti lze hodnotit jako obtížný.

Věcná hodnota nemovitostí :

3 , 3 3 0 . 0 0 0 ,-Kč, slovy: Třimilionytřistatřicettisíc Kč

S ohledem na výše uvedené skutečnosti a současný stav trhu s obdobnými nemovitostmi, uvádím vlastní odhad obvyklé (tržní) ceny posuzovaných nemovitostí, s přihlédnutím na výše uvedené skutečnosti 3 , 2 0 0 . 0 0 0 ,-Kč, slovy: Třimilonydvěstětisíc Kč

- 21 NÁVRH TRŽNÍ HODNOTY KE DNI STANOVENÍ CENY nemovitosti: truhlárny čp. 325 se stp.č.137/2 a s p.p.č.347/1 ostatní plocha a p.p.č.513/27 zahrada v katastrálním území Doudleby nad Orlicí, obec Doudleby nad Orlicí, okres Rychnov nad Kněžnou :

3 , 2 0 0 . 0 0 0 , 0 0 Kč slovy: TřimilionydvěstětisícKč.

Ocenění je provedeno objektivně nestranně a s nejlepším vědomím a svědomím.

E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.9.1987 pod č.j.Spr. 690/84 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady se zvl. specializací na odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5956-270/2010 znaleckého deníku.Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2010/. V Hradci Králové, 11.11.2010 René Tomeš Sportovní 409 500 09 Hradec Králové

2010

Recommend Documents