Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitosti číslo 2363/166/2010 6
NEMOVITOST:
Rozestavěný rodinný dům na pozemku p.č. st. 76 a pozemky p.č. st. 76, p.č. 139/1, p.č. 139/13 a p.č. 139/44, to vše v k.ú. Kladina obce Sezemice. Kladina Kraj Pardubický, okres Pardubice, obec Sezemice, k.ú. Kladina, kód ČSÚ: 664 910, LV: 145
Adresa nemovitosti: Katastrální údaje : Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
st. 76, 139/1, 139/13, 139/44 Livie Lakatošová, Srch 2, 53345 Srch, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Livie Lakatošová, Srch 2, 53345 Srch, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:288/2010-N, 28.6.2010 U Pískovny 890/1, 182 00 Praha 8 IČ: 25023217 DIČ:
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
telefon: fax:
Ing. Libor Hemelík Jiřího z Poděbrad 477, 517 24 Borohrádek IČ: 642 29 718 DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ:
telefon: 605 555 455 fax:
Datum místního šetření: 6 stran
V Borohrádku, dne 14.7.2010
e-mail:
[email protected]
Pro potřeby veřejné dražby. (ocenění stávajícího stavu)
Současný stav 5 900 000 Kč
OBVYKLÁ CENA
Počet stran:
e-mail:
12.7.2010
Datum zpracování :
14.7.2010
Počet příloh:
2
Otisk razítka
Ing. Libor Hemelík
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 2010 změna stavby v r. Rekonstrukce: dveře
celková
dílčí ostatní
střecha, fasáda
SOUČASNÝ STAV
BUDOUCÍ STAV
Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Stavebně technický stav stavby: Vytápění:
rekonstrukce v r. zateplení okna,
Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
MHD železnice dálnice/silnice I. tř okrajová část - zástavba RD novostavba (do 5 let stáří) ústřední / etážové - plyn
autobus silnice II.,III.tř
RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ
9+kk
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 593 / 0
Garáž Pozemky výměra ks 1
m2 5 821
BUDOUCÍ STAV
OP
ZP
m3 3 134
m2 430
Rozesta- Typ věnost % 63,95
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 /
Garáž Pozemky výměra ks
m2 5 821
OP
ZP
m3 0
m2 0
RIZIKA negativní právní zánik vlivy okolní stavby (zánik zástavby čp/čo) záplavová a zátopová oblast
sociální riziko riziko přístupu a příjezdu
věcná břemena
předkupní právo
ostatní omezení
evidence v KN
pojištění proti zaplavení ano / ne
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena - z toho hodnota pozemku
Současný stav 6 516 329 Kč 0 Kč 20 607 964 Kč 5 900 000 Kč 3 387 900 Kč
-2-
Budoucí stav 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Oceňovaná nemovitost se nachází ve velmi klidné lokalitě s dobrou dostupností větších sídel, nicméně s horší dosažitelností základní občanské vybavenosti. Cenu bude negativně ovlivňovat skutečnost, že s ohledem na předpokládaný účel využití (rodinný dům) se jedná na současné poměry o extremně hmotově předimenzovaný objekt. Dále bude cenu negativně ovlivňovat skutečnost, že cca polovina výměry pozemku je v nezastavitelném území obce, což opět snižuje možnost budoucího efektivního využití nemovitostí. Rovněž skutečnost, že se jedná o rozestavěnou stavbu působí spíše negativně, na druhou stranu je v této fázi výstavby možná poměrně snadná úprava stavby k jinému způsobu využití objektu. To je však omezeno možnostmi danými územním plánem. Nabídka novostaveb rodinných domů v dané lokalitě výrazně převyšuje poptávku, a proto předpokládám obvyklou cenu pod hodnotou zjištěnou porovnávacím způsobem. Výše uvedené vyhodnocení je ovlivněno skutečností, že znalci nebyla umožněna prohlídka domu.
NÁLEZ Situace Přehled podkladů
Charakteristika obce
Poloha nemovitosti
- Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 145, k.ú. Kladina obce Sezemice, vyhotovený dálkovým přístupem do KN dne 16.6.2010. - Snímek z katastrální mapy získaný dálkovým přístupem do KN. - Stavební povolení vydané odborem stavebního úřadu a územního plánování MÚ Sezemice dne 2.10.2007, č.j. 5496/2007/OSÚÚP, které nabylo právní moci dne 31.10.2007. - Projektová dokumentace pro stavební povolení vypracovaná společností BP projekt v 04/2007 a ověřená ve stavebním řízení. Sezemice jsou město s 3 500 obyvateli a s průměrnou občanskou vybaveností (MÚ, MŠ, ZŠ, pošta, zdravotnické zařízení, policie, obchody, restaurace), s kompletními inženýrskými sítěmi a s velmi dobrou dosažitelností krajského města Pardubic. Oceňované nemovitosti se nacházejí v samostatné místní části Kladina (cca 1 km od sídelní části), na jejím západním okraji, v soustředěné zástavbě rodinných domů. V místní části je nulová občanská vybavenost.
Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Předkupní právo Ostatní omezení
Evidence v KN Právní zánik stavby
Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Zástava. Zástavní právo smluvní zřízené ve prospěch České spořitelny a.s. na základě smluv o zřízení zástavního práva ze dne 28.6.2007 a ze dne 3.10.2008, viz zápisy v části C LV 145. Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno
-3-
Popis jednotlivých staveb Základní popis
Druh stavby - účel využití Dispoziční řešení
Popis tech. stavu stavby Příslušenství stavby
Jedná se o rozestavěný rodinný dům, s jedním nadzemním podlažím a se sedlovou střechou s valbami, nepravidelného půdorysu, nepodsklepený. Podkroví je částečně využito. V současné době je dokončena hrubá stavba s výplněmi otvorů. Následující popis je ovlivněn skutečností, že znalci nebyla umožněna vnitřní prohlídka objektu. Základové pasy s izolací, obvodové konstrukce z cihelného zdiva tl. 40 cm, stropy rovné, krov dřevěný vázaný, krytinu tvoří glazované pálené tašky, klempířské konstrukce jsou pravděpodobně z mědi. Okna jsou plastová. Pravděpodobně jsou provedeny hrubé podlahy a hrubé rozvody elektroinstalace, vody a kanalizace. Jiné konstrukce a vybavení se v současné době nevyskytují. Rodinný dům - bydlení 1.NP - hala, kuchyň s jídelnou, 3 x pokoj, 2 x šatna, spíž, technická místnost, koupelna, WC, chodba, garáž, dílna, prádelna Podkroví - hala, 5 x pokoj, 5 x koupelna s WC, půda, 2 x lodžie a balkon Novostavba ve výstavbě. Žádné
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků
Pozemky jsou rovinaté a jsou napojeny na veřejný rozvod elektřiny, kanalizace, vody a zemního plynu. Přístup je po komunikaci se zpevněným povrchem.
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:
Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří trvalý travní porost ostatní plochy zahrada Celková výměra pozemků
Ceny pozemků v dané lokalitě se pohybují od 900,- do 1 200 za m2, podle umístění a možnosti napojení na inženýrské sítě. V našem případě se jedná o pozemek v lokalitě mimo sídelní část, s kompletními inženýrskými sítěmi. Část pozemku p.č. 139/1 a pozemek p.č. 139/44 se nachází z pohledu územního plánu v nezastavitelném území obce. Spekulativně lze uvažovat s jejich zastavěním, nicméně pozemek p.č. 139/1 bude spíše využívat jako ostatní plocha ve funkčním celku. Z tohoto důvodu se domnívám, že obvyklá cena pozemků p.č. st. 76 a p.č. 139/13 se bude pohybovat zhruba u spodní hranice výše uvedeného rozpětí a v případě pozemků p.č. 139/1 a p.č. 139/44 předpokládám cenu výrazně nižší.
Parcela č. st. 76 139/1 139/13 139/44
Výměra m2 419 3 170 1 700 532 5 821
-4-
Jednotková cena Kč/m2 900 400 900 400 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku Kč 377 100 1 268 000 1 530 000 212 800 3 387 900
Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Zastavěná plocha 430,25 m2 414,05 m2
Název 1.NP Podkroví
Užitná plocha 337,00 m2 256,00 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název 1.NP
(13,50*12,40+12,15*20,30+3,00*5,40)*(0,10+2,65+ = 0,50) (13,50*12,40+12,15*20,30+3,00*5,40)*(1,40+5,27/ = 2) =
Zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
Současný stav 844 3 134,34 3 513 63,95 11 012 000 0 100 0,00 11 012 000
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
Obestavěný prostor 1 398,30 m3 1 736,04 m3 3 134,34 m3 Budoucí stav
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Užitná plocha
Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Nové Jesenčany
171,00
576
Kč 4 700 000
Kč/m2 27 485
KC 0,430
Upravená cena Foto Kč/m2 11 819
Novostavba zděného RD, s jedním nadzemním podlažím a se sedlovou střechou, nepodsklepený, podkroví zcela využito. Použité konstrukce a vybavení mírně nadstandardní. Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikosti objektu - menší objekt, snáze prodejný; Úvaha zpracovatele ocenění - zohlednění rozestavěnosti;
Mikulovice
212,00
650
5 490 000
25 896
0,430
11 135
Novostavba zděného RD, s jedním nadzemním podlažím a se sedlovou střechou, nepodsklepený, podkroví zcela využito. Použité konstrukce a vybavení mírně nadstandardní. Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikosti objektu - menší objekt, snáze prodejný; Úvaha zpracovatele ocenění - zohlednění rozestavěnosti;
Rosice
234,00
743
5 950 000
25 427
0,390
Částečně podsklepený rodinný dům po celkové rekonstrukci v roce 2003, s jedním nadzemním podlažím a se sedlovou střechou. Podkroví je zcela využito. Použité konstrukce a vybavení standardní. Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikosti objektu - menší objekt, snáze prodejný; Poloha - v atraktivnější lokalitě; Úvaha zpracovatele ocenění - zohlednění rozestavěnosti;
-5-
9 917
Srch
220,00
984
7 490 000
34 045
0,390
13 278
Novostavba zděného RD, s jedním nadzemním podlažím a se sedlovou střechou, nepodsklepený, podkroví je zcela využito. Použité konstrukce a vybavení nadstandardní. Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikosti objektu - menší objekt, snáze prodejný; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Úvaha zpracovatele ocenění - zohlednění rozestavěnosti;
Staré Čivice
229,00
204
4 250 000
18 559
0,540
10 022
Novostavba zděného RD, s jedním nadzemním podlažím a se sedlovou střechou, nepodsklepený, podkroví zcela využito. Použité konstrukce a vybavení mírně nadstandardní. Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikosti objektu - menší objekt, snáze prodejný; Vliv pozemku - velmi malý pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - zohlednění rozestavěnosti;
Staré Čivice
185,00
841
4 200 000
22 703
0,430
9 762
Novostavba zděného RD, se dvěmi nadzemními podlažími a s plochou a se sedlovou střechou, nepodsklepený, podkroví není využito. Použité konstrukce a vybavení standardní. Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikosti objektu - menší objekt, snáze prodejný; Úvaha zpracovatele ocenění - zohlednění rozestavěnosti;
2
Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
10 989 Kč/m 2 593,00 m 6 516 329 Kč
Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 145 ze dne 16.6.2010. Snímek katastrální mapy ze dne 10.7.2010.
Znalecká doložka:
počet stran A4 v příloze: 1 1
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 21.5.1993, č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné.
-6-
