2010

-1-

ZNALECKÝ POSUDEK č. 508/190/2010 o ceně obvyklé zemědělské stavby bez čp/če na pozemku č. parc. St. 190 vč. příslušenství a pozemku č. parc. St. 190, k.ú. Kojetice u Prahy, obec Kojetice, zapsáno na LV č. 479 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Mělník

Objednatel posudku:

JUDr. Jan Fendrych Exekuční úřad Praha 2 Ve Studeném 117/5a 147 00 Praha 4

Účel posudku:

132 EX 11574/09-10/Zl

Podle stavu ke dni 9.7.2010 posudek vypracovala: Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739 147 476, 318 590 686 e-mail: [email protected] Posudek obsahuje příloh 11 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy 10.11.2010

-2Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Zemědělský objekt Adresa nemovitosti: Moravcova ulice, stavba bez čp/če 250 72 Kojetice u Prahy Kraj: Středočeský Okres: Mělník Obec: Kojetice Katastrální území: Kojetice u Prahy Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 9.7.2010 za přítomnosti nájemce objektu. Podklady pro vypracování posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 479 ze dne 12.2.2010, k.ú. Kojetice u Prahy, poskytnutý objednatelem 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 9.7. 2010, Nahlížení do KN, k.ú. Kojetice u Prahy 3) Informace získané při místním šetření dne 9.7.2010 Dokumentace a skutečnost Nebyla doložena projektová dokumentace, stavby byly prohlédnuty a zaměřeny

Určení obvyklé ceny zemědělské stavby bez čp/če na pozemku č. parc. St. 190 vč. příslušenství a pozemku č. parc. St. 190, k.ú. Kojetice u Prahy, obec Kojetice, zapsáno na LV č. 479 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Mělník Typ stavby

Budova pro zemědělství, stávající, dokončená

Vlastník stavby:

Smadišová Jitka, Kojetická 1028, Neratovice

Vlastník pozemku: Smadišová Jitka, Kojetická 1028, Neratovice Katastrální úřad: Katastrální úz.:

pro Středočeský kraj KP Mělník Kojetice

LV č.

479

Kraj:

Středočeský

-3Obec: Ulice: č.p.

Kojetice u Prahy Moravcova bez čp/če

část obce: počet obyvatel: způsob ochrany:

na pozemku

č. parc. St. 190, výměra 857 m2

druh pozemku:

další pozemky:

-

druh pozemku:

Kojetice 694 zastavěná plocha a nádvoří -

Všeobecný popis

Poloha a okolí

Rušivá a obtěžující zařízení Dopravní prostředky a dostupnost Přípojky inženýrských sítí

Oceňované nemovitosti jsou v Kojeticích. Jedná se o malou obec pouze se základní občanskou vybaveností. Kojetice leží severně od Prahy směrem na Mělník v blízkosti silnice č. 9. Správní centrum Mělník je dobře dostupné po silnici č. 9 - 15 km. V obci je zastávka autobusů, vlaková zastávka. Praha je dobře dostupná po silnici č. 9 Oceňované nemovitosti jsou na východním okraji obce v bývalém zemědělském areálu. Stavby v areálu jsou k zemědělským účelům užívány pouze zčásti. Přístup do areálu je přímo z hlavní průjezdné komunikace směrem na Čakovičky. Situování nemovitosti je pro účely podnikání dobré. Stavba není určena pro bydlení, mírně rušivý vliv komerčních činností v areálu nemá vliv na cenu obvyklou. Zastávka autobusů, vlaková zastávka, po silnici č. 9 dobře dostupné správní centrum Mělník i Praha Elektro, vodovod, kanalizace do žumpy.

Nebyly zjištěny poruchy stavby způsobené nestandardními základovými poměry. Povrchová úprava, tvar pozemku Pozemek je zastavěný stavbou, je téměř rovinný. Druh zástavby Samostatně stojící stavba, dokončená Popis stavby – budova bez čp/če, zem. stav., stavba na pozemku č. parc. St. 190 Rok a) dokončení cca r. 1950 b) přístavby, nástavby c) modernizace/rekonstrukce Druh konstrukce (zděná, betonová, zděná dřevěná apod.) Počet podlaží podzemních 0 nadzemních 1+0 1.NP + půdní prostor Stavba zemědělské budovy, původně pro chov zemědělských zvířat, je situována Popis v původním zemědělském areálu na východním okraji v obce. Stavba je situována ve střední části areálu. Stavba není podsklepená, má 1 NP a půdní prostor k užívání neupravený. Svislé konstrukce jsou zděné. Strop nad 1. NP je z ocelových nosníků, podhledy z heraklitových desek, je nepochozí. Střecha je sedlová, krov je dřevěný, střešní krytina je pálená tašková. Klempířské konstrukce jsou plechové s nátěrem, zčásti chybějící. Okna jsou kovová jednoduchá, zčásti chybějící, část je osazena kovovými mřížemi. Vstupní dveře jsou dřevěné svlakové. Ze západní strany je přístup dřevěnými posuvnými vraty, z jižní strany jsou plechová vrata. Vnitřní povrchy stěn – hladká omítka, zčásti chybí. Povrchy podlah - betonová mazanina. Fasáda je hladká, zčásti chybí. Přípojky: elektro, vodovod, kanalizace – žumpa. Základové poměry

-4Dispoziční řešení: 1.NP: stavba má 3 samostatně zvenku přístupné části - v západní části stavby, přístupné dřevěnými posuvnými vraty je dílna pro opravy automobilů, prohlídka této části nebyla znalkyni umožněna - střední a východní část jsou užívány pro chov zvířat, jsou v nich zděné nebo železné kóje, znalkyni byla umožněna prohlídka pouze části bez ustájených zvířat Rekonstrukce a modernizace

V posledních letech bez údržby, ve špatném stavu jsou stropní podhledy - zčásti chybějící, zhoršený stav všech prvků KŽ, některé prvky zčásti chybějí – okna, okapové prvky, střešní tašky. Ve špatném stavu je fasáda.

Stav hlavní budovy, udržování, rekonstrukce Technický stav stavby Poloha vzhledem k užívání Užívání nemovitosti

Stavebně technický stav je zhoršený, zanedbaná údržba. Vhodná ke komerční účelům - zemědělské využití, skladování, dílna. leží v okrajové části obce v areálu staveb podobného charakteru. Nemovitosti jsou původně určeny k zemědělské činnosti, zčásti jsou tak i využívány.

Vlastnická práva Omezení vlastnických práv Zahrnuta v tržní ceně

1) Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu zapsané v části C LV č. 479, k.ú. Kojetice u Prahy 2) Exekuční tituly zapsané v části C LV č. 479, k.ú. Kojetice u Prahy 1), 2) Nejsou zohledněna v ceně obvyklé.

Stav zápisu katastru nemovitostí Nebyl zjištěn nesoulad evidence KN a skutečnosti. a skutečnosti Vyhodnocení Záplavové území Podle registru Aquarius je stavba není v ohrožení zaplavením. Jiná rizika Nebyla zjištěna. Přístup je z hlavní průjezdné komunikace obcí, ulice Moravcova (č. parc. 749/5 – ostatní plocha, Obec Kojetice), přes pozemek č. parc. 474/1 (ostatní Prověření přístupu komunikace, ČR) přes pozemek č. parc. 395/1 (ostatní plocha, manipulační k nemovitosti plocha, vlastník právnická osoba), nezpevněná cesta. Přístup není zajištěn po veřejné komunikaci ani jinak právně upraven (např. zřízením věcného břemena přístupu)

-5-

CENY, HODNOTY

VĚCNÁ HODNOTA Jednotková cena [Kč/m2]

POZEMKY

Cena pozemku [Kč]

č. parcelní

výměra [m2]

současný stav

budoucí stav

současný stav

druh pozemku

St. 190

857

400

-

342 800

zastavěná pl. a nádvoří

342 800 Kč

I. CENA POZEMKU

STAVBY

budova

stáří

cca 60 let bez čp/če Reprodukční cena staveb

OP

Jednot. cena

Rozest.

Reproduk. cena

Opotř. stavby

Cena stavby po odpočtu opotřebení [Kč]

[m3]

[Kč/m3]

[%]

[Kč]

[%]

současný stav

4 280

2 000

100

8 560 000 8 560 000

70 -

2 568 000 -

2 568 000 Kč

II. CENA STAVEBY (VĚCNÁ HODNOTA STAVEB)

III. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.)

současný stav

budoucí stav

2 910 800 Kč

-

-6-

VÝNOSOVÁ HODNOTA

plocha - účel dílna chlévy

podlaží 1.NP 1.NP

podlahová plocha v m2

čistý nájem Kč/měsíc

nájem Kč/m2/rok

210 530 740

5 000 4 000 9 000

-

60 000 Kč 48 000 Kč

CELKEM

108 000 Kč

ztráta nájemného

15%

hrubý výnos celkem roční výdaje na:

nájem Kč/rok

daň z nemovitostí pojištění odpisy vyjadřující střádací funkci běžná údržba a správa ostatní

údaje v Kč 16 200 Kč 91 800 Kč 3 000 Kč 5 000 Kč 20 500 Kč 1 500 Kč 0 Kč

roční výdaje celkem:

30 000 Kč

čistý výnos za rok celkem:

61 800 Kč

uvažovaná míra kapitalizace

VÝNOSOVÁ HODNOTA CELKEM

8%

772 500 Kč

-7-

URČENÍ OBVYKLÉ CENY

Slabé stránky

Ke stavbě patří pouze pozemek zastavěný stavbou, ke stavbě není zajištěn přístup z veřejné komunikace, zhoršený stavebně technický stav s dlouhodobě zanedbanou údržbou.

Silné stránky

Vhodná lokalita s dobrou dostupností Mělníka i Prahy, situování v zóně určeně pro komerční činnosti.

Zdůvodnění ceny obvyklé

Cena obvyklá je stanovena na základě výnosové hodnoty s přihlédnutím k věcné hodnotě, umístění a technickému stavu nemovitosti ke dni ocenění se zohledněním silných a slabých stránek nemovitosti.

OBVYKLÁ CENA

zemědělské stavby bez čp/če na pozemku č. parc. St. 190 vč. příslušenství a pozemku č. parc. St. 190, k.ú. Kojetice u Prahy, obec Kojetice, zapsáno na LV č. 479 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Mělník

750 000 Kč

V Mníšku pod Brdy, 10.11.2010 Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739 147 476, 318 590 686 e-mail: [email protected]

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 6.12.2006 č.j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 508/190/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. Z190/2010. Přílohy: 1) Situace, fotodokumentace 2) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 479 ze dne 12.2.2010, k.ú. Kojetice u Prahy

-8Situace, kopie katastrální mapy, fotodokumentace k 9.7.2010

-9-

přístup z komunikace přes pozemek č. parc. 395/1, k.ú. Kojetice u Prahy