Znalecký posudek - Ocenění nemovitostí č. 154/2010 O obvyklé ceně podílu 1/4 na nemovitosti - objektu rodinného domu č.p. 327 na pozemku parc.č. 305 s příslušenstvím a pozemky parc.č. 305, 306, 2685 vše v katastrálním území Ivanovice na Hané, obec Ivanovice na Hané, okres Vyškov, zapsáno na LV č. 362. Postup při zpracování posudku: Povinný p. Josef Špica se i přes písemnou výzvu se na sjednanou schůzku prohlídky nemovitosti nedostavil a neumožnil vstup na nemovitost pro její ocenění. Vstup do objektu rovněž neumožnila p. Helena Špicová - spolumajitelka. Ocenění provedeno na základě obchůzky nemovitosti z veřejné komunikace, informací z PD získaných na stavebním odboru MěÚ v Ivanovicích na Hané.
Objednatel posudku:
JUDr. Jan Grosam Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 - Břevnov
Účel posudku:
Exekuční příkaz č.j. 025 EX 3515/06. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti.
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 296/2007 Sb. a podle stavu ke dni 11.10.2010 odhad vypracoval: Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín - Darkovičky tel.: 731 645 931 Odhad obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hlučíně, 11.10.2010
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o obvyklé ceně podílu 1/4 na nemovitosti - objektu rodinného domu č.p. 327 na pozemku parc.č. 305 s příslušenstvím a pozemky parc.č. 305, 306, 2685 vše v katastrálním území Ivanovice na Hané, obec Ivanovice na Hané, okres Vyškov, zapsáno na LV č. 362. Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenění: Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 460/2009 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům č.p. 327 Trávník 327/16 683 23 Ivanovice na Hané Region: Jihomoravský Okres: Vyškov Katastrální území: Ivanovice na Hané 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 11.10.2010 za přítomnosti znalce.
-3-
4. Podklady pro vypracování odhadu: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 23.3.2010 vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 362; - kopie katastrální mapy; - informace a údaje získané z PD na MěÚ v Ivanovicích na Hané; - skutečnosti zjištěné na místě. 5. Celkový popis nemovitosti: Předmětem ocenění je nemovitost - objektu rodinného domu č.p. 327 na pozemku parc.č. 305 s příslušenstvím a pozemky parc.č. 305, 306, 2685 vše v katastrálním území Ivanovice na Hané, obec Ivanovice na Hané, okres Vyškov, zapsáno na LV č. 362.. Nemovitost se nachází v zastavěné části obce v lokalitě rodinných domů. Nemovitost je přístupná z veřejné zpevněné komunikace ul. Trávník. Rodinný dům č.p. 327 - jedná se o objekt v řadové uliční zástavbě jako dům vnitřní. Objekt je bez podsklepení s jedním nadzemním podlažím, střecha je šikmá sedlová s půdním prostore, svislé konstrukce jsou zděné. Stáří objektu odhadnuto na 90 let. Celkový technický stav objektu je dle obchůzky z vnějšku v dobrém technickém stavu s pravidelnou údržbou. Technický stav uvnitř nebylo možné ověřit. Dispozice: - 1.NP - tři obytné místnosti, kuchyň, WC, koupelna, chodba; Zastavěná plocha 116 m2, obestavěný prostor 637 m3, užitná plocha 92m2. Popis konstrukcí a vybavení: základy jsou betonové, zdivo cihelné v tl. 45cm, stropy s rovným podhledem, střecha šikmá sedlová s půdním prostorem, krytina z keramických pálených tašek, klempířské konstrukce z pozink.plechu, vnější omítky hladké s nátěrem, okna plastová (z uliční strany). O ostatních konstrukcích a vybavení a jejich stavu nebylo možné získat jakékoli další informace. Příslušenství objektu RD: - vedlejší stavba zděný sklad na pozemku parc.č. 305- zděný jednopodlažní objekt s pultovou střechou, o zastavěné ploše cca 25 m2. cca 21 m2. - přípojky IS (přípojka vody, přípojka elektro, přípojka kanalizace, přípojka plynu). - oplocení, zpevněné plochy. Pozemky parc.č. 305, 306, 2685 - tvoří spolu se stavbou RD jednotný funkční celek. Nezastavěná část pozemků je užívána jako zahrada s trvalými porosty. 6. Obsah odhadu: Administrativní ocenění + obvyklá cena a) Rodinný dům č.p. 327 b) Pozemky
-4-
B. Odhad Administrativní cena (vyhláška 460/2009 Sb.) a) Rodinný dům č.p. 327 - § 26a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 20a):
Rodinný dům Jihomoravský kraj - nad 2 000 do 10 000 obyvatel 90 roků 3 244,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP:
9,4*8,95+3*3,8+2,25*2,7+3,25*4,4
Název podlaží 1.NP:
115,91 m2
=
Zastavěná plocha 115,91 m2
Konstrukční výška 3,00 m
Obestavěný prostor: 1.NP: (9,4*8,95+3*3,8+2,25*2,7+3,25*4,4)*(3,00) = Zastřešení: (9,4*8,95+3*3,8+2,25*2,7+3,25*4,4)*(1+3/2) = Obestavěný prostor – celkem: = Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost
347,72 m3 289,76 m3 637,48 m3
ZP1 = 115,91 m2 ZP = 115,91 m2
ZP / ZP1 = 1,00
Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 1. Druh stavby - Dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - Hodnota 1 5. Napojení na veřejné sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - Ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - Minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Standardní příslušenství vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - Mírně snižující cenu
č.
Vi
II III II III V
-0,01 0,00 0,00 0,02 0,08
III III I II III
0,00 0,00 0,00 -0,03 0,05
III II
0,01 -0,05
-5-
13. Stavebně - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav)
III
0,85
č.
Pi
I II
0,00 0,02
III III II
0,00 0,00 0,00
II
0,00
II
0,00
III
0,00
II II III II
0,00 0,00 0,00 0,00
č.
Ti
II
-0,05
II I
0,00 -0,05
Koeficient pro stáří 90 let: 0,60 12
Index vybavení IV = (1 +
Vi ) * V13 * 0,60 = 0,546 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti v obci - vnitřní území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo sportovní zařízení, přírodní sportoviště 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci a okolí - odpovídá průměru v kraji 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 12
Index polohy IP = (1 +
Pi ) = 1,020 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - exekuce, podílové vlastnictví 3
Index trhu IT = (1 +
Ti ) = 0,900 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,546 * 1,020 * 0,900 = 0,501 Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 3 244,- Kč/m3 * 0,501 = 1 625,24 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * OP = 1 625,24 Kč/m3 * 637,48 m3 = 1 036 058,- Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 036 058,- Kč 1 036 058,- Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1/4 Rodinný dům č.p. 327 - zjištěná cena
=
259 014,50 Kč
-6-
b) Pozemky - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 696,00 49,27
Zastavěná plocha a nádvoří 305 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
Cena [Kč] 34 291,92 34 291,92
10 % 10 % + * *
3 429,19 37 721,11 1,0760 2,1730 88 197,54
Pozemky zahrad a ostatních ploch oceněné dle § 28 odst. 5. Základní cena = 49,27 Kč/m2. Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 569,00 49,27 406,00 49,27
Zahrada 306 Orná půda 2685 Součet Úprava ceny - příloha č. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 5 - celkem Úprava ceny vlastnickým podílem:
Cena [Kč] 28 034,63 20 003,62 48 038,25
10 % 10 % + * * *
*
Pozemky - zjištěná cena
=
4 803,83 52 842,08 0,4000 1,0760 2,1730 49 421,04 137 618,58 Kč 1/4 34 404,64 Kč
Rekapitulace administrativního ocenění podílu ¼ nemovitosti a) Rodinný dům č.p. 327 b) Pozemky Administrativní cena podílu ¼ nemovitosti činí celkem
= =
259 010,- Kč 34 400,- Kč 259 010,- Kč
-7-
Obvyklá cena nemovitosti – srovnávací metoda V posledním období byly v realitní inzerci nabízeny následující nemovitosti: Poznámka: Požadované ceny v realitní inzerci bývají obvykle vyšší než ceny skutečně dosažené, proto je u použitých nabídek provedena korekce v rozsahu cca 15 – 25%. 1. Rodinný dům Chvalkovice na Hané Chvalkovice na Hané, - prodej rodinného domu. Jedná se řadový přízemní rodinný dům v započaté rekonstrukci v okrajové části obce. Dispozičně je řešený jako 3+kk s možností podkroví (nová zateplená střecha, 3. pokoje. K domu náleží uzavřený dvorek - soukromí. Pozemky celkem 151 m2. Užitná plocha 85 m2. Nabídková cena RK: 890.000,- Kč; (10 470,- Kč/m2 užitné plochy) Srovnatelná lokalita, lepší technický stav, realitní inzerce, menší plocha pozemků. Srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti stanovuji na 9 000,- Kč/m2 užitné plochy. 2. Rodinný dům Ivanovice na Hané Prodej RD - Ivanovice na Hané- prodej udržovaného řadového rodinného domu 2,5+1+zasklená veranda, která může sloužit jako zimní zahrada. Jedná se o přízemní nemovitost po částečné rekonstrukci - plastová okna a dveře, rozvody elektřiny, odpady, podlahy. Dům je napojen na veškeré IS+studna, topení ústřední plynové. Součástí domu je technická místnost a dvůr. Nachází se v klidné ulici obce. Pozemky celkem 219 m2. Užitná plocha 90 m2. Nabídková cena RK: 1.100.000,- Kč; (12 222,- Kč/m2 užitné plochy) Stejná lokalita, srovnatelný technický stav, realitní inzerce, menší plocha pozemků. Srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti stanovuji na 9 800,- Kč/m2 užitné plochy. 3. Rodinný dům, Ivanovice na Hané Prodej RD řadového vnitřního v Ivanovicích na Hané - V přední části domu jsou dva pokoje, kuchyně, koupelna ,WC. Ve dvorní části v patře další tři pokoje. Na dvoře menší přístavky a za ním zahrada. Pozemky celkem 315 m2. Užitná plocha 110 m2. Nabídková cena RK: 1.490.000,- Kč; (13 545,- Kč/m2 užitné plochy) Stejná lokalita, srovnatelný technický stav, realitní inzerce, menší plocha pozemků. Srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti stanovuji na 10 800,- Kč/m2 užitné plochy. Srovnávací hodnota se pohybuje v rozmezí
9 000,- až 10 800,- Kč/m2.
Vzhledem k tomu, že nebyl umožněn vstup ne nemovitost (nebylo možné ověřit skutečný stav uvnitř) stanovuji výslednou srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na: 9 000,- Kč/m2 92m2 (užitné plochy objektu rodinného domu) x 9 000,- Kč/m2 = Úprava ceny ve vlastnickém podílu ¼ =
828 000,- Kč 207 000,- Kč
Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu podílu ¼ oceňované nemovitosti (po zaokrouhlení) na:
210.000,- Kč
-8-
Rekapitulace Administrativní cena podílu ¼ nemovitosti
259.010,- Kč
Obvyklá cena podílu ¼ nemovitosti
210.000,- Kč
-9-
C. Závěr Obvyklá cena oceňovaného podílu ¼ na nemovitosti činí celkem včetně příslušenství
a)
objektu rodinného domu č.p. 327 na pozemku parc.č. 305 s příslušenstvím a pozemky parc.č. 305, 306, 2685 vše v katastrálním území Ivanovice na Hané, obec Ivanovice na Hané, okres Vyškov, zapsáno na LV č. 362, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Vyškov, podle tohoto odhadu k datu ocenění 11.10.2010 po zaokrouhlení na:
210.000,- Kč. Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví
b)
Nájemní právo – Nezjištěno. Věcná břemena – Nezjištěna. c)
Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou – viz odst. b
d)
Výsledná obvyklá cena oceňovaného podílu ¼ na nemovitosti činí celkem včetně příslušenství objektu rodinného domu č.p. 327 na pozemku parc.č. 305 s příslušenstvím a pozemky parc.č. 305, 306, 2685 vše v katastrálním území Ivanovice na Hané, obec Ivanovice na Hané, okres Vyškov, zapsáno na LV č. 362, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Vyškov, podle tohoto odhadu k datu ocenění 11.10.2010 po zaokrouhlení na:
210.000,- Kč. Slovy : dvěstědesettisíc korun českých V Hlučíně, 11.10.2010 Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín – Darkovičky tel.: 731 645 931
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.4.2006, č.j. Spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 154/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 154/2010.
E. Seznam příloh 1. 2. 3. 4.
Fotodokumentace - 1 strana; Výpis z katastru nemovitostí - 6 stran; Kopie katastrální mapy - 1 strana; Místopis - 1 strana.
