Znalecký posudek þ. 1637/2010 o cenČ nemovitosti - 1/2 garáže bez þ.p. umístČné na pozemku þ. parc. St. 606 a 1/2 pozemku þ. parc. St. 606 v kat. úz. ýejetice u Mladé Boleslavi, obec Mladá Boleslav, okres Mladá Boleslav, jež je ve vlastnictví povinného Ladislava Mészárosa.
Objednatel posudku:
JUDr. OndĜej Mareš Exekutorský úĜad LitomČĜice Novobranská 20 412 01 LitomČĜice
Úþel posudku:
Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce þ.j. Ex 2225/07-7 prodejem nemovitosti.
Podle stavu ke dni 14.1.2010 posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. Holeþkova 657 150 00 Praha 5 – KošíĜe
MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9
Posudek obsahuje 9 stran textu vþetnČ titulního listu a 9 stran pĜíloh. Objednateli se pĜedává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne 12.1.2010
A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat ocenČní 1/2 nemovitostí zapsaných na LV þ. 278, vedené Katastrálním úĜadem pro StĜedoþeský kraj, Katastrální pracovištČ Mladá Boleslav, k.ú. ýejetice u Mladé Boleslavi, obec Mladá Boleslav se stanovením ceny obvyklé v místČ a þase. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: 1/2 garáže bez þ.p. Hrubínova 293 01 Mladá Boleslav Region: StĜedoþeský Okres: Mladá Boleslav Katastrální území: ýejetice u Mladé Boleslavi 3. Prohlídka a zamČĜení nemovitosti: Prohlídka a zamČĜení nemovitosti bylo provedeno dne 14.1.2010 bez pĜítomnosti spolumajitele. 4. Podklady pro vypracování odhadu: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 16.12.2009, LV þ. 278, kat. úz. ýejetice u Mladé Boleslavi, Katastrální úĜad pro StĜedoþeský kraj, KP Mladá Boleslav, vyhotoven dálkovým pĜístupem - kopie mapy katastrální ze dne 16.12.2009, mČĜítko 1:1000, kat. úz. ýejetice u Mladé Boleslavi - exekuþní pĜíkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 2225/07-7 ze dne 13.3.2007 - usnesení o ustanovení znalce þ.j. 124 EX 2225/07-67 ze dne 14.12.2009 - kopie kupní smlouvy ze dne 5.12.2000 - fotodokumentace nemovitosti - informace z KN - informace z realitního trhu - skuteþnosti zjištČné na místČ samém 5. Vlastnické a evidenþní údaje: Vlastnictví k oceĖovaným nemovitostem nebylo doloženo nabývacími listinami, ale je však evidenþnČ vyznaþeno na výpisu z katastru nemovitostí LV þ. 278, kde je uvedeno: A - vlastnické právo: Beránková Šárka, Vinecká 62, ýejetiþky, 293 01 Mladá Boleslav 1 Mészáros Ladislav, Komenského námČstí 61/1, Mladá Boleslav I B - nemovitosti: - garáž bez þ.p./þ.ev. umístČná na pozemku þ. parc. St. 606 - pozemek þ. parc. St. 606 - zastavČná plocha a nádvoĜí o výmČĜe 18 m2 C - omezení vlastnických práv: - viz. pĜíloha D - Jiné zápisy Bez zápisu 2
podíl 1/2 podíl 1/2
E - Nabývací tituly a jiné podklady zápisu - kupní smlouva V11 5237/2000 ze dne 5.12.2000, právní úþinky vkladu práva ke dni 22.12.2000 - souhlasné prohlášení o vypoĜádání SJM ze zákona ze dne 10.5.2007 (rozsudek OS v Mladé Boleslavi o rozvodu manželství þ.j. 6 C 38/2002-38 ze dne 11.10.2002, právní moc ke dni 22.11.2002) 6. Dokumentace a skuteþnost: Výkresová dokumentace k nemovitosti nebyla pĜedložena. PĜi výpoþtech uvedených v posudku vycházel znalec z výmČr zjištČných fyzických mČĜením na místČ samém. Prohlídka nemovitosti byla provedena pouze þásteþnČ, nebyl umožnČn vstup do nemovitosti. RovnČž údaje o konstrukcích a vybavení byly zjištČny pouze vizuální prohlídkou z venku. 7. Celkový popis nemovitosti: OceĖovaná nemovitost - Ĝadová garáž se nachází v jihozápadní þásti obce Mladá Boleslav v þásti zvané ýejetiþky. V Mladé Boleslavi je veškerá obþanská vybavenost a technická infrastruktura. PĜístup ke garážím je z jihu po zpevnČné komunikaci. PĜístupová komunikace i pozemek okolo garáží je v majetku Mladé Boleslavi. Garáž bez þ.p./þ.ev. se nachází na pozemku þ. parc. St. 606. Garáž je jednopodlažní, nepodsklepená. Základy jsou betonové, svislé nosné konstrukce jsou zdČné, Fasádní omítka je vápenná, stĜecha je plochá, krytina ploché stĜechy je pravdČpodobnČ lepenková. Vrata plechová. Napojeno na el. rozvod. 8. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a1) Garáž bez þ.p. b) Pozemky b1) Pozemek 9. Popis objektĤ a pozemkĤ: a) Hlavní stavby a1) Garáž bez þ.p. Garáž bez þ.p./þ.ev. se nachází na pozemku þ. parc. St. 606. Garáž je jednopodlažní, nepodsklepená. Základy jsou betonové, svislé nosné konstrukce jsou zdČné, Fasádní omítka je vápenná, stĜecha je plochá, krytina ploché stĜechy je pravdČpodobnČ lepenková. Vrata plechová. Napojeno na el. rozvod. StáĜí stanoveno odhadem. b) Pozemky b1) Pozemek Pozemek urþený k prĤmyslové zástavbČ u Mladé Boleslavi, celková výmČra 41.606 m2, pozemek bez sítí. Nabídková cena 440,-Kþ/m2 www.reality-drink.cz
3
B. Posudek VýmČry, hodnocení a ocenČní objektĤ:
VČcná hodnota dle cenového pĜedpisu 460/2009 Sb. a) Hlavní stavby a1) Garáž bez þ.p. - § 8 ZatĜídČní pro potĜeby ocenČní: Garáž: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód CZ - CC:
typ B zdČná nebo železobetonová nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožĖující zĜízení podkroví 1274
ZastavČné plochy a výšky podlaží: 1.NP:
3,00*6,00
Název podlaží 1.NP:
= ZastavČná plocha 18,00 m2
18,00 m2 Konstrukþní výška 2,50 m
ObestavČný prostor: 1.NP: (3,00*6,00)*(2,50)
=
45,00 m3
ObestavČný prostor – celkem:
=
45,00 m3
Výpoþet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = pĜidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení
Hodnocení standardu 1. Základy S 2. Obvodové stČny S 3. Stropy S 5. Krytina S 6. KlempíĜské konstrukce C 7. Úprava povrchĤ S 8. DveĜe C 9. Okna C 10. Vrata S 11. Podlahy S 12. Elektroinstalace S Souþet upravených objemových podílĤ:
Obj. podíl [%] 6,20 30,10 26,20 5,70 2,90 4,80 2,70 1,40 6,80 7,20 6,00
Hodnota koeficientu vybavení K4:
ýást [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 6,20 1,00 30,10 1,00 26,20 1,00 5,70 0,00 0,00 1,00 4,80 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00 6,80 1,00 7,20 1,00 6,00 93,00 0,9300
4
OcenČní: Základní cena (dle pĜíl. þ. 9): Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby): Polohový koeficient K5 (pĜíl. þ. 14 - dle významu obce): Koeficient zmČny cen staveb Ki (pĜíl. þ. 38):
= * * *
1 375,- Kþ/m3 0,9300 1,1000 2,1210
Základní cena upravená:
=
2 983,45 Kþ/m3
45,00 m3 * 2 983,45 Kþ/m3
=
134 255,25 Kþ
Výpoþet opotĜebení lineární metodou StáĜí (S): 40 rokĤ PĜedpokládaná další životnost (PDŽ): 60 rokĤ PĜedpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 rokĤ OpotĜebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 100 = 40,000 %
-
53 702,10 Kþ
Úprava ceny vlastnickým podílem:
*
80 553,15 Kþ 1/2
Garáž bez þ.p. - zjištČná cena
=
40 276,57 Kþ
=
40 280,- Kþ
Plná cena:
Rekapitulace ocenČní objektĤ vþetnČ opotĜebení a) Garáž bez þ.p. Cena objektĤ þiní celkem
40 280,- Kþ
Porovnávací metoda a) Hlavní stavby a1) Garáž bez þ.p. Popis porovnávaných objektĤ: Jednotka: Množství jednotek oceĖované stavby: 18,00 1) Prodej garáže v osobním vlastnictví Mladá Boleslav, celková plocha 19 m2 Nabídková cena 75.000,-Kþ www.mmreality.cz 2) Prodej garáže v ěepovČ u Mladé Boleslavi, celková plocha 18 m2, cihla, elektro 230 (220)V Nabídková cena 125.000,-Kþ www.mmreality.cz Seznam porovnávaných objektĤ: Název 1) Garáž - Mladá Boleslav 2) Garáž - ěepov u Mladé Boleslavi Souþet:
Realizovaná cena
Km Kc
Kv K1 K2 K3
Množství [jedn]
Jedn. cena [Kþ/jedn.]
75 000,- Kþ
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
19,00
3 947,37
125 000,- Kþ
0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
18,00
6 597,22
10 544,59 Kþ/jedn. 5
/2 5 272,30 Kþ/jedn. 3 947,37 Kþ/jedn. 6 597,22 Kþ/jedn.
PrĤmČrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Základní cena: 5 272,30 Kþ 18,00 á 5 272,30 Kþ/
=
94 901,40 Kþ
Garáž bez þ.p. - výsledná cena
=
94 901,40 Kþ
=
94 900,- Kþ
Rekapitulace ocenČní objektĤ vþetnČ opotĜebení a) Garáž bez þ.p. Cena objektĤ þiní celkem
94 900,- Kþ
Srovnávací indexová metoda a) Pozemky a1) Pozemek Seznam porovnávaných pozemkĤ: Výchozí cena / (A*B*C*D*E*F) = Upravená vých. cena Název Výchozí cena A B C D
E
F
2
1,00
Pozemky ke komerþnímu využití, Mladá Boleslav 440,- Kþ/m 1,25 1,001 760,- Kþ/m2
Upravená vých. cena 0,500,80 1 760,- Kþ/m2 /1 1 760,- Kþ/m2
Souþet: PrĤmČrná upravená výchozí cena: Výchozí cena: Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: B - typ stavebního pozemku: C - tĜída velikosti obce podle poþtu obyvatel: D - obchodní resp. prĤmyslová poloha: E - územní pĜipravenost, infrastruktura: F - speciální charakteristiky:
=
1 760,- Kþ/m2
* * * * * *
1,00 1,00 0,80 1,30 1,25 1,00
Výchozí cena upravená
=
2 288,- Kþ/m2
OceĖovaný pozemek: zastavČná plocha a nádvoĜí
p.þ.
St. 60618 m2
VýmČra oceĖovaných pozemkĤ: 18 m2 18,00 m2 á 2 288,- Kþ/m2 = 41 184,- Kþ Pozemek ocenČný srovnávací indexovou metodou - celkem Pozemek - výsledná cena
= =
6
41 184,- Kþ 41 184,- Kþ
0,50
Rekapitulace ocenČní pozemkĤ a) Pozemek
=
Cena pozemkĤ þiní celkem
41 180,- Kþ 41 180,- Kþ
C. Rekapitulace VČcná hodnota: VČcná hodnota objektĤ:
40 280,- Kþ
VČcná hodnota pozemkĤ upravena spoluvlastnickým podílem:
20 590,- Kþ
Stanovená vČcná hodnota celkem:
60 870,- Kþ
Porovnávací cena: Porovnávací cena objektĤ upravena spoluvlastnickým podílem
47 450,- Kþ
Porovnávací cena celkem:
47 450,- Kþ
Stanovisko znalce PĜi stanovení výsledné obecné ceny je nutno pĜihlédnout nejenom k výsledkĤm jednotlivých oceĖovacích metod, ale zároveĖ ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektĤm vztaženým k oceĖovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako napĜ. lokalita, pozice majetku v zónČ, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodáĜská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceĖovaného souboru nemovitostí - bylo tĜeba vzít úvahu tyto základní skuteþnosti a ovlivĖující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka nemovitostí tohoto rozsahu v této lokalitČ je na stĜední úrovni b) parametry povyšující cenu - dobrá dopravní dostupnost c) parametry ponižující cenu - spoluvlastnický podíl
Na základČ zjištČných hodnot, výše uvedených skuteþností v místČ a po zvážení všech aspektĤ stanovuji obvyklou cenu 1/2 nemovitosti ve výši 40.000,- Kþ.
7
Obvyklá cena: 40 000,- Kþ slovy: þtyĜicet tisíc Kþ V Praze dne 12.1.2010 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova34 190 00 Praha 9
D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován spoleþností s ruþením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavĤ kvalifikovaných pro znaleckou þinnost pĜi Ministerstvu spravedlnosti ýeské republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona þíslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumoþnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky þíslo 37/1967 Sb., ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ do prvního oddílu seznamu ústavĤ kvalifikovaných pro znaleckou þinnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnČní pro oceĖování nemovitostí, motorových vozidel a jiných vČcí movitých, majetkových práv, cenných papírĤ, podnikĤ, ostatního majetku a pro úþetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod poĜadovým þíslem 1637/2010 znaleckého deníku. OdpovČdná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel spoleþnosti.
Vypracovala spoleþnost B plus B, spol. s r.o., Holeþkova 657, 150 00 Praha 5 - KošíĜe, IýO: 61056049, která je oprávnČna na základČ koncesní listiny vydané živnostenským odborem úĜadu mČstské þásti Praha 5 pod þ.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006. PĜedmČt podnikání: OceĖování majetku pro vČci movité, vČci nemovité, nehmotný majetek, finanþní majetek a podnik. OcenČní bylo zapsáno pod poĜ.þ. 19/2010 deníku.
E. Seznam pĜíloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí.
8
