2010

ZNALECKÝ POSUDEK . 493/175/2010 o cen obvyklé budovy .p. 14, na pozemku . parc. St. 106/2 . p íslušenství a pozemku . parc. St. 106/2, k.ú. Jírovice, obec Byst ice, zapsáno na LV . 1753 u Katastrálního ú adu pro St edo eský kraj, KP Benešov

Objednatel posudku:

el posudku:

JUDr. Jan Fendrych Exeku ní ú ad Praha 2 Ve Studeném 117/5a 14700 Praha 4 132 EX 9892/09-8/Ku

Podle stavu ke dni 22.9.2010 posudek vypracovala: Ing. Marcela ebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739147476, 318590686 e-mail: [email protected]

Posudek obsahuje v etn p íloh 12 stran. Objednateli se p edává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy 4.11.2010

-2Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný d m Adresa nemovitosti: Jarkovice .p. 14 257 51 Byst ice Kraj: St edo eský Okres: Benešov Obec: Byst ice Katastrální území: Jírovice Po et obyvatel: 4 167 Prohlídka a zam ení nemovitosti Prohlídka a zam ení nemovitosti byla provedena dne 22.9.2010 za p ítomnosti p. Václava Pokorného, spolumajitele. Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena p i prodejích stejného pop ípad obdobného majetku nebo p i poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocen ní. P itom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimo ádných okolností trhu, osobních pom prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimo ádnými okolnostmi trhu se rozum jí nap íklad stav tísn prodávajícího nebo kupujícího, sledky p írodních nebo jiných kalamit. Osobními pom ry se rozum jí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota p ikládaná majetku nebo služb vyplývající z osobního vztahu k nim. Podklady pro vypracování posudku 1) Výpis z KN, LV . 1753 z 2.8. 2010, k.ú. Jírovice, poskytnutý objednatelem 2) Kopie katastrální mapy, k.ú. Jírovice, stav k 22.9.2010, Nahlížení do KN 3) Informace získané p i místním šet ení dne 22.9. 2010 4) Usnesení .j. 132 EX 9892/09-8/Ku

Ur ení obvyklé ceny o cen obvyklé budovy .p. 14, na pozemku . parc. St. 106/2 . p íslušenství a pozemku . parc. St. 106/2 k.ú. Jírovice, obec Byst ice, zapsáno na LV . 1753 u Katastrálního ú adu pro St edo eský kraj, KP Benešov Typ stavby Vlastníci staveb: Vlastníci pozemku: Katastrální ú ad: Katastrální úz.: Obec:

samostatn stojící budova, stávající, dokon ená

podíl 1/3: podíl 1/3: podíl 1/3: podíl 1/3: podíl 1/3: podíl 1/3:

Chrastil Miroslav a Chrastilová Hana, Na Leškov 236, Neveklov Pokorný Václav a Pokorná Jaroslava, Kpt. Nálepky 1638, Benešov Roberto Farroni s.r.o., Jarkovice 14, Byst ice Chrastil Miroslav a Chrastilová Hana, Na Leškov 236, Neveklov Pokorný Václav a Pokorná Jaroslava, Kpt. Nálepky 1638, Benešov Roberto Farroni s.r.o., Jarkovice 14, Byst ice

pro St edo eský kraj KP Benešov Jírovice Byst ice

LV .

1753

Kraj: ást obce:

St edo eský Jarkovice

-3Ulice: .p.

14

na pozemku

. parc. St. 106/2

po et obyvatel: zp sob ochrany: druh pozemku:

4 167 zastav ná pl. a nádvo í

Všeobecný popis

Poloha a okolí

Rušivá a obt žující za ízení Dopravní prost edky a dostupnost ípojky inženýrských sítí Základové pom ry Povrchová úprava, tvar pozemku

Oce ované nemovitosti leží v obci Byst ice, místní ást Jarkovice. Byst ice je menší obec ležící 7 km jižn od Benešova v blízkosti silnice I/3. V obci je základní ob anská vybavenost v . základní školy , školky, pošty, pobo ky banky. Správní centrum Benešov je velmi dob e dostupné po silnici I/3. Oce ované nemovitosti leží v místní ásti Jarkovice, jedná se o stavebn odd lenou místní ást, situována je 5 km severn po místních komunikacích. S výjimkou restaurace a malého obchodu není v místní ásti ob anská vybavenost. Asi 2 km severn od Jarkovic je zámek Konopišt s rozlehlým zámeckým parkem. Budova .p. 14 leží v centru zastav né ásti obce, v jejím okolí jsou rodinné domy p vodní zástavby obce. Na severní stran sousedí oce ované nemovitosti s hlavní pr jezdnou komunikací obcí, provoz není velký, rušivý vliv je malý. Budova .p. 14 je užívána jako provozovna restaurace, v budov je také bytová jednotka 2+1 (bytová jednotka nebyla znalkyni zp ístupn na). Podlahová plocha provozovny tvo í víc než 50% celkové podlahové plochy domu. Mírn rušivým dojmem p sobí hlavní pr jezdná komunikace obcí severn od oce ovaných nemovitostí. Autobusová zastávka linkových autobus p ímo p ed budovou, autem velmi dob e dostupná silnice I/3 – 2 km. . Elektro, vodovod – z vlastní studny, kanalizace do žumpy. Nebyly zjišt ny poruchy stavby zp sobené nestandardními základovými pom ry. Pozemek je z v tší ásti zastav n stavbou .p. 14, zbytek tvo í malá p edzahrádka a vnit ní dv r. Pozemek má nepravidelný, ibližn tvercový tvar, je tém rovinný.

Popis stavby – BUDOVA .p. 14 Rok a) dokon ení cca r. 1940 b) p ístavby, nástavby c) modernizace/rekonstrukce cca 1970 – celková rekonstrukce a modernizace Druh konstrukce (zd ná, betonová, evážn zd ná, v PP smíšená ev ná apod.) Po et podlaží podzemních 1 PP tvo í ½ ZP nadzemních 1+0 1.NP + p dní prostor k bydlení nevyužitý Stavba domu je situována v p vodní zástavb obce. Jedná se o samostatn stojící Popis rohový d m umíst ný na k ižovatce silnic v centru místní ásti Jarkovice. Stavba domu má p dorys do písmene L, je áste podsklepená, má 1 NP a p dní prostor k bydlení neupravený. Svislé konstrukce jsou p evážn zd né, ást (zejména PP) je ze smíšeného zdiva. Strop nad 1. NP je s rovným podhledem, keramický do ocelových nosník . St echa je sedlová s polovalbou ve štítových zdech, st ešní viký e. Krytina je tašková pálená. Klempí ské konstrukce jsou plechové s nát rem.

-4-

Rekonstrukce a modernizace

Schodišt do sklepa je betonové. Okna jsou d ev ná. Vstupní dve e jsou d ev né, ásti prosklené. Vnit ní povrchy st n – hladká omítka, keramický obklad. Povrchy podlah – keramická dlažba PVC, ve sklep betonové podlahy. Fasáda je hladká, kamenný obklad soklu. Topení: provozní ást: etážové úst ední – kotel na tuhá paliva, TUV – elektrický bojler, v kuchyni je sporák na PB lahve bytová jednotka: etážové úst ední – kotel na topný olej, TUV elektrický bojler. ípojky: elektro, vodovod z vlastní studny, kanalizace – žumpa. Dispozi ní ešení: PP: 50 % ZP, 3 sklepy, kotelna 1. NP: vstup, vý ep, sál, kuchy se zázemím, 3x WC, vstup do sklepa. Samostatn p ístupná ze dvora BJ 2+1. Venkovní krytá p edzahrádka k provozovn restaurace. dní prostor: k bydlení neupravený. Stav domu je dobrý - v posledních letech bez zásadní rekonstrukce,ale provád na základní údržba.

Popis - POZEMEK - . parc. St. 106/2 Pozemek . parc. St. 106/2 je z v tší ásti zastav n stavbou budovy .p. 14, zbytek tvo í malá p edzahrádka a vnit ní dv r. Pozemek je tém rovinný, má nepravidelný ibližn tvercový tvar. je situován na k ižovatce silnic, p ístupný je ze zpevn ných komunikací ze severní a z východní strany.

Pozemky

Oplocení Zpevn né plochy Napojení inž. sítí Vn jší za ízení

ev né plotovky, zd ná podezdívka beton Elektro Vodovod Kanalizace Plynovod Telefon ístup po zpevn né komunikaci

ano z vlastní studny do žumpy ne ano ano

Vedlejší stavby a p íslušenství Popis

jiné stavby nebyly zjišt ny

Stav hlavní budovy, udržování, rekonstrukce V posledních letech bez podstatné rekonstrukce, provád na základní Technický stav stavby údržba, stavebn technický stav budovy je dobrý. Vhodná ke komer ním ú el m jako provozovna restaurace – v zastav né ásti obce v centru, p ístupné z hlavní pr jezdné Poloha vzhledem k užívání komunikace. Možnost parkování u budovy, autobusová zastávka ímo u budovy. Budova je užívána z ásti k podnikání (provozovna restaurace), z ásti Užívání nemovitosti k bydlení ( BJ 2+1). Více než 50 % podlahové plochy je užíváno k podnikání. Vlastnická práva Omezení vlastnických práv Exeku ní tituly zapsané v ásti C LV . 1753, k.ú. Jírovice.

-5-

Zahrnuta v tržní cen Není zohledn no v cen obvyklé. Stav zápisu katastru nemovitostí Podle evidence v KN se jedná o stavbu se zp sobem využití bydlení. a skute nosti Podle skute nosti p evažuje funkce podnikatelské innosti. Vyhodnocení Záplavové území Podle registru Aquarius je stavba není v ohrožení zaplavením. Jiná rizika Nebyla zjišt na. Prov ení p ístupu ístup je z hlavní pr jezdné komunikace obcí, zpevn ná komunikace k nemovitosti . parc. 1626/1, k.ú. Jírovice – silnice, vlastník Obec Byst ice. Bez rizika.

CENY, HODNOTY CNÁ HODNOTA Jednotková cena [K /m2]

POZEMKY

Cena pozemku [K ]

. parcelní

vým ra [m2]

sou asný stav

budoucí stav

sou asný stav

druh pozemku

St. 106/2

884

500

-

442 000

zastav ná pl. a nádvo í

442 000 K

I. CENA POZEMKU

STAVBY

budova

stá í

.p. 14

cca 70 let

OP

Jednot. cena

Rozest.

Reproduk. cena

Opot . stavby

Cena stavby po odpo tu opot ebení [K ]

[m3]

[K /m3]

[%]

[K ]

[%]

sou asný stav

1960

3 800

100

7 448 000

60

2 979 200

-

-

Reproduk ní cena staveb

2 979 200 K

II. CENA STAVEBY (V CNÁ HODNOTA STAVEB) sou asný stav III. V CNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.)

3 421 200 K

budoucí stav -

-6-

VÝNOSOVÁ HODNOTA

plocha - ú el restaurace BJ 2+1

podlaží 1.NP 1.NP

podlahová plocha v m2

istý nájem /m síc

248 60 308

10 000 4 000 14000

nájem /m2/rok

120 000 K 48 000 K 0

celkem:

168 000 K

ztráta nájemného

15%

hrubý výnos celkem ro ní výdaje na:

nájem K /rok

da z nemovitostí pojišt ní odpisy vyjad ující st ádací funkci žná údržba a správa ostatní

ro ní výdaje celkem:

údaje v K 25 200 K 142 800 K 3 500 K 6 200 K 20 500 K 1 500 K 0K 31 700 K

istý výnos za rok celkem:

111 100 K

uvažovaná míra kapitalizace

9%

VÝNOSOVÁ HODNOTA CELKEM

1 234 444 K

-7-

POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelná nemovitost . 1: Bedr , provozovna restaurace s ubytováním ZP 245 m2, UP 308 m2, pozemek 763 m2

Bývalý hostinec s bytem 4+1, 2 km od Benešova, sklepy, sál 92 m2, po celkové rekonstrukci: nová st echa, fasáda, plast.okna, rozvod elekt iny, odpadu, vody, topení, nová podlahová krytina a dlažby. áste podsklepeno, možno využít i podkroví. Nabídková cena: 3 700 000 K , 11/2010 + výrazn lepší stav nemovitosti Podobná lokalita

Porovnatelná nemovitost . 2: Vlkonice, bývalý hostinec UP 200 m2

Nemovitost tvo í obytná ást 3+1,, sál a stodola. V sále jsou 4 metry vysoké stropy, vodní ochoz pro muzikanty, za sálem pak hostinský pokoj.Na obytnou ást pak navazuje stodola. Nemovitost je áste podsklepena. Obecní vodovod, elekt ina, lokální topení,kanalizace do žumpy. rekonstrukce a modernizace nutná. Nabídková cena: 1 330 000 K , 10/2010 -

VÝSLEDEK POROVNÁVACÍ HODNOTY

horší stav nemovitosti, horší lokalita, restaurace není provozována

2 300 000 K

-8-

UR ENÍ OBVYKLÉ CENY Slabé stránky

Silné stránky

Zd vodn ní ceny obvyklé

Pr rný stavebn technický stav nemovitostí, místní ást stavebn odd lená bez ob anské vybavenosti. není možnost napojení na vodovod, kanalizaci ani plynovod. Dobrá dostupnost správního centra Benešova, situování nemovitostí v centru místní ásti, p ístup z hlavní pr jezdné komunikace obcí – vhodné pro komer ní využití. Kombinace podnikání a bydlení. Cena obvyklá je stanovena na základ porovnání, v cné hodnoty a výnosové hodnoty s p ihlédnutím k umíst ní a technickému stavu nemovitosti ke dni ocen ní se zohledn ním silných a slabých stránek nemovitosti.

OBVYKLÁ CENA budova .p. 14, na pozemku . parc. St. 106/2 . p íslušenství a pozemku . parc. St. 106/2, k.ú. Jírovice, obec Byst ice, zapsáno na LV . 1753 u Katastrálního ú adu pro St edo eský kraj, KP Benešov

2 300 000 K 770 000 K spoluvlastnický podíl 1/3 SJM Pokorný Václav a Pokorná Jaroslava

V Mníšku pod Brdy, 4.11.2010 Ing. Marcela ebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739147476, 318590686 e-mail: [email protected] Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 6.12.2006 .j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odv tví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod po . . 493/175/2010 znaleckého deníku. Znale né a náhradu náklad ú tuji dokladem . Z191/2010. ílohy:

-91) Kopie katastrální mapy, situace, fotodokumentace 2) Výpis z KN, LV . 1753 z 2.8. 2010, k.ú. Jírovice, poskytnutý objednatelem

Kopie katastrální mapy, situace, fotodokumentace

- 10 -

- 11 -