.SPISU:
EX 3475/06-43
ZNALECKÝ POSUDEK íslo: 2911 - 9/2010
OCEN NÍ NEMOVITOSTI V EXEKU NÍM ÍZENÍ pro EXEKUTORSKÝ Ú AD V HODONÍN ve smyslu §2, odst. 1 zákona . 151/1997 Sb. o oce ování majetku
NEMOVITOST :
m .p. 634
k.ú.
Bánov
LV . 1549
na pozemku, parc. . St.887 parc. . 1977/3 VLASTNICTVÍ: parc. . 1976/2 Rostislav Bartošek, nám stí Svobody 503, 696 62 Strážnice okr. Uherké Hradišt obec: Bánov
Hlavní pr elí
zastav ná plocha a nádvo í orná p da orná p da
Dvorní pr elí
EL OCEN NÍ: Exeku ní ízení Exekutorského ú adu v Hodonín , ve v ci oprávn ného: Tomáš Bartošek, Veselská 1135, 696 62 Strážnice proti povinnému: Rostislav Bartošek, nám stí Svobody 503, 696 62 Strážnice na základ usnesení ze dne 13.10.2009 OBJEDNATEL: ZHOTOVITEL: Exekutorský ú ad v Hodonín Mgr. Kamil Bran ík ing. František Dobiáš Sadová 15, 695 01 Hodonín Perunská 46, 695 04 Hodonín
19.2.2010
Datum místního šet ení: Po et stran celkem:
15
tel: 518341823
Datum zpracování: Po et vyhotovení:
3
10.3.2010
Po et p íloh:
Vyhotovení .
0
3
OBSAH POSUDKU: Nález Posudek A) Popis objekt , vým ra, hodnocení a administrativní ocen ní B) Výpo et ceny porovnávacím zp sobem C) Výpo et ceny výnosovým zp sobem D) Výpo et v cné ceny E) Zjišt ní obvyklé ceny F) Rekapitulace
Nález Znalecký úkol edm tem ocen ní je nemovitost: m .p. 634 v etn p íslušenství LV . 1549 pro k.ú. Bánov Související pozemek: .parc.st. 887 .parc.1976/2 .parc.1977/3
zastav ná plocha a nádvo í o vým e 129m2 orná p da o vým e 1337m2 orná p da o vým e 171m2
Zjistí se Obvyklá cena nemovitosti podle stavu ke dni 19.2.2010. Do nemovitosti - do domu .p. 634 nebyl znalci umožn n vstup. Povinný se na místo nedostavil, i když byl edem obeslán doporu enou zásilkou. N které údaje, které se týkají nemovitosti, konkrétn interiéru oce ovaného domu, byly získány áste nou prohlídkou sousední nemovitosti, která je obdobná, postavená ve stejném období. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný d m, v etn p ísl. Adresa nemovitosti: 687 54 Bánov 634 Kraj:Zlínský, Okres: Uherské Hradišt , Obec:Bánov, Katastrální území: Bánov, Po et obyvatel: 2 148 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 43,5113 K /m2 kde a je po et obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 43,51 K /m2 Prohlídka a zam ení nemovitosti Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne 19.2.2010. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí Katastrálního ú adu pro Zlínský kraj, eský ú ad zem pro LV . 1549 k.ú. Bánov, ze dne 12.10.2009 - zjišt ní na míst samém p i prohlídce nemovitosti dne 19.2.2010. 2
ický a katastrální - SCD,
Vlastnické a eviden ní údaje Podklad: LV . 1549 k.ú.Bánov, okr. Uherské Hradišt Druh vlastnictví: Výlu né Vlastnické právo: Rostislav Bartošek, nám stí Svobody 503, 696 62 Strážnice Jiná práva: nejsou Omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní. Exeku ní p íkaz k prodeji. Jiná omezení nezjišt na. Celkový popis nemovitosti m .p. 634 s p íslušenstvím je situován v b žné, skupinové uli ní zástavb , podél místní komunikace v obci Bánov. Nemovitost je v obytné zón , v okrajové ásti, asi 650m od centrální ásti obce. V míst je p evážn obytná, nízkopodlažní zástavba nebo živnostenské provozovny. D m je napojen na zemní elektrické vedení, kanalizaci a vodovod. Napojení na ve ejný plynovod nebylo zjišt no. Všechny ve ejné inženýrské sít probíhají soub žn se zástavbou. P ístup k domu je p ímo od vozovky po zpevn né ploše, navazující na vozovku místního charakteru a ve ejný chodník na parc. . 1977/2 v majetku Obce Bánov. Z ulice je vjezd do suterénu, kde je vestav ná garáž. K domu náleží venkovní úpravy a pozemek parc. . st. 887 a parc. . 1977/3. Pozemek, náležející k domu, zastav ná plocha a nádvo í a navazující orná p da o celkové vým e 300m2, je z ásti osázen trvalými, evážn okrasnými porosty. Mimo zastav nou ást je využíván jako dv r nebo zahrádka. D m je patrový, podsklepený (dv úrovn suterénu), st echa je sedlová s taškovou krytinou. Podst ešní prostor lze využívat jako da. V dom nejsou prostory, které by byly zkolaudovány jako provozní. P ízemí se v minulosti pravd podobn ásti nebo celé využívalo jako drobná, živnostenská provozovna. Nebytovým prostorem je však pouze vestav ná garáž s navazující dílnou. P evažuje evidentn podlahová plocha obytných místností. Všechny prostory domu na sebe konstruk i komunika navazují. Vstup do domu je z ulice, vstupními dve mi do edsín a odtud do haly se schodišt m a obytných prostor v p ízemí. Po schodišti je p ístup do patra i do suterénu. V p ízemí je vstup do kuchyn , obývacího pokoje a p íslušenství, které tvo í samostatné WC. Podsklepená ást je pod celým p dorysem, navíc je podsklepení i pod ástí p dorysu v nižší úrovni. Suterén obsahuje kotelnu a sklepní místnosti. V pat e je obytná ást pln využívána k bydlení. Jsou zde t i obytné pokoje, p íslušenství tvo í chodba a koupelna s klozetem. Obytná ást domu obsahuje v obou nadzemních podlažích ty i obytné pokoje, kuchy , jídelnu a íslušenství. V p ízemí je obývací pokoj, jídelna, kuchyn a WC, v pat e t i ložnice, koupelna s WC a chodba. Z jednoho pokoje na uli ní stran je vstup na balkón. Z popisu vyplývá, že d m je dle §2 písm. a), bod 2 vyhlášky 501/2006 Sb. charakterizován jako rodinný. Jako obytný, rodinný je také užíván. D m byl postaven, zkolaudován a uveden do trvalého užívání v roce 1988, stavební technologií, v dob výstavby obvyklou. Je postaven z vyleh eného materiálu (plynobeton) s tlouš kou st n 30cm. Stropy jsou z keramických nosník a vložek. V pr hu užívání byl b žn udržován a také trvale užíván p evážn k bydlení. V sou asnosti není d m obydlen a má interiérové konstrukce a vybavení ve všech podlažích na podstandardní úrovni údržby.
Posudek A) Popis objekt , vým ra, hodnocení a administrativní ocen ní Ocen ní nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí eské republiky . 3/2008 Sb. ve zn ní vyhlášek . 456/2008 Sb. a . 460/2009 Sb., kterou se provád jí n která ustanovení zákona . 151/1997 Sb., o oce ování majetku.
3
a) Porovnávací hodnota a1) Rodinný d m .p. 634 - § 26a Rodinný d m .p.634 byl vybudován a uveden do užívání v roce 1988. Je patrový, má dva suterény ve dvou úrovních a je bez obytného podkroví. Je umíst n v adové zástavb mimo centrální ást obce ve velmi svažitém terénu. Za vstupem do domu je p edsí , ze které je vstup do obytné ásti a p íslušenství v pat e, v ízemí a také do suterénu. Nejspodn jší suterén je p ístupný samostatn ze dvora. m byl postaven stavební technologií, b žnou v osmdesátých letech min. stol. Vybavení domu je na standardní úrovni. Základy domu jsou betonové s hydroizolací, st ny jsou vesm s z plynobetonových tvárnic s vnit ní i vn jší vápennou omítkou a uli ním obloženým soklem. Stropy jsou s omítaným vodorovným podhledem. St echa domu je sedlová s krytinou z pálených tašek. Klempí ské výrobky jsou z pozinkovaného plechu a to svody i žlaby. Okna jsou d ev ná, zdvojená, dve e jsou hladké, d ev né. Koupelna v pat e je vybavená vanou, umývadlem a klozetem, v p ízemí je pouze splachovací WC. V kuchyni je d ez s TUV a el. sporák. Podlahy v obytných místnostech v p ízemí a pat e jsou pravd podobn textilní, v p edsíni a v hale je dlažba, v kuchyni je PVC, v koupeln je keramická dlažba a obklady. Vytáp ní domu je centrální, teplovodní, otopná t lesa jsou panelová. Centrální kotel, pravd podobn na tuhá paliva, je umíst n v suterénu. P íprava TUV je centrální, boiler je v koteln . Celkový technický stav domu je hodnocen jako podstandardní, vzhledem k zanedbané údržb . Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Typ objektu: Poloha objektu: Stá í stavby: Základní cena ZC (p íloha . 20a): Zastav 1.PP: 2.PP: 1.NP: 2.NP:
Rodinný d m Zlínský kraj - nad 2 000 do 10 000 obyvatel 22 rok 2 743,- K /m3
né plochy a výšky podlaží: 7,00×12,76 7,00×4,05 7,00×12,76 7,00×12,76-0,80×4,60
Název podlaží 1.PP: 2.PP: 1.NP: 2.NP:
= = = = Zastav ná plocha 89,32 m2 28,35 m2 89,32 m2 85,64 m2
Konstruk ní výška 2,20 m 2,25 m 2,60 m 2,60 m
Obestav ný prostor: SPODNÍ STAVBA: 7,00×4,05×2,55+7,00×12,76×2,65 VRCHNÍ STAVBA: 7,00×12,76×2,97+(7,00×12,76-0,80×4,60)×2,64+3,3 6×0,6+1,60×0,8×1,00+2,85×0,9×1,00 ZAST EŠENÍ: (7,00×12,76-0,80×4,60)×(4,40×0,5) Obestav ný prostor – celkem: Podlažnost: Zastav ná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastav ná plocha všech podlaží: Podlažnost
ZP1 = 89,32 m2 ZP = 292,63 m2
ZP : ZP1 = 3,28
4
89,32 m2 28,35 m2 89,32 m2 85,64 m2
= =
308,99 m3 497,23 m3
= =
188,41 m3 994,63 m3
Výpo et indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku . 1. Druh stavby - Dvojdomek, d m adový II 2. Provedení obvodových st n - Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III 3. Tlouš ka obvod. st n - mén jak 45 cm I 4. Podlažnost - Hodnota v tší než 2 I 5. Napojení na ve ejné sít (p ípojky) - ípojka elektro, voda, napoj. na ve ej. kanal. nebo IV domovní istírna 6. Zp sob vytáp ní stavby - Úst ední, etážové, dálkové III 7. Zákl. p íslušenství v RD - Úplné - standardní provedení III 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 9. Venkovní úpravy - Minimálního rozsahu II 10. Vedlejší stavby tvo ící p íslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové II zastav né ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funk ním celku se stavbou - Od 300 m2 do 800 m2 celkem II 12. Kriterium jinde neuvedené - Významn snižující cenu - m je delší dobu neobydlen a I neudržován. 13. Stavebn - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou – (p edpoklad provedení III menších stavebních úprav)
Vi -0,01 0,00 -0,02 0,00 0,04 0,00 0,00 0,00 -0,03 0,00 0,00 -0,10 0,85
0,90
Koeficient pro stá í 22 let:
12
Index vybavení IV = (1 + Vi ) × V13 × 0,90 = 0,673 i=1
Index polohy: Název znaku . 1. Význam obce - bez v tšího významu I 2. Ú ady v obci - obecní ú ad I 3. Poloha nemovitosti - na okraji zastav ného území obce nebo v nesrostlém území II obce 4. Okolní zástavba a životní prost edí - evažující objekty pro bydlení III 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní sí obchod a služeb, II pohostinské a pop ípad kulturní za ízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo sportovní za ízení, p írodní II sportovišt 7. Zdravotní za ízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost zdravotnické pé e II 8. Ve ejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak ty mi III pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 10. Nezam stnanost v obci - pr rná nezam stnanost II 11. Zm ny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vliv II
Pi 0,00 0,00 -0,01 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
12
Index polohy IP = (1 + Pi ) = 0,990 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku
.
1. Situace na díl ím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztah na prodejnost - bez vlivu 3
Index trhu IT = (1 + Ti ) = 0,950 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,673 × 0,990 × 0,950 = 0,633 5
II II II
Ti -0,05 0,00 0,00
Ocen ní: Základní cena upravená ZCU = ZC × I = 2 743,- K /m3 × 0,633 = 1 736,32 K /m3 Cena zjišt ná porovnávacím zp sobem CP = ZCU × OP = 1 736,32 K /m3 × 994,63 m3 = 1 726 995,96 K Rodinný d m .p. 634 - zjišt ná cena =
1 726 995,96 K
b) Pozemky b1) Pozemek náležející k domu .p.634 - § 27 - § 32 Pozemek sestává ze dvou parcel, zastav né plochy a nádvo í a zem lského pozemku, ozn. jako orná p da. Ob parcely jsou ohrani ené zástavbou a plotem a tvo í spolu jednotný, funk ní celek. Pozemek je situován mimo centrální ást zástavby obce, podél místní komunikace, která navazuje na pr jezdní komunikaci asi po 30m. Správní centrum obce je odtud vzdáleno asi 650m. Pozemek je svažitý, nejv tší výškové rozdíly terénu jsou p ekonány v míst stavby domu. Za domem je sklon pozemku již mírn jší. Plocha mimo zástavbu je využívána jako dv r a zahrada. V míst je možnost napojení na inž. sít , v etn splaškové kanalizace a plynovodu. Na pozemku jsou ojedin lé porosty trvalého charakteru, vesm s okrasné stromy a ke e. P ístup na pozemek je z místní, ve ejné komunikace po zpevn né, nájezdní ploše p ed domem. Stavební pozemek ocen ný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní íslo
Vým ra [m2] 129,00
zastav ná plocha a nádvo í St.887 Sou et Úprava ceny – íloha . 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska ú elu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisou et 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisou et Koeficient prodejnosti Kp (p íl. . 39 - dle obce a ú elu užití): Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl. . 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek ocen ný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
Jedn. cena [K /m2] 43,51 32 % 32 % 10 % 10 %
Cena [K ] 5 612,79 5 612,79 + 1 796,09 7 408,88 + 740,89 8 149,77 × 0,9610 × 2,1730 17 018,78
Pozemek zahrady nebo ostatní plochy ocen ný dle § 28 odst. 5. Základní cena = 43,51 K /m2. Název
Parcelní íslo
Vým ra [m2] 171,00
orná p da 1977/3 Sou et Úprava ceny - íloha . 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska ú elu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisou et 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisou et Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (p íl. . 39 - dle obce a ú elu užití): 6
Jedn. cena [K /m2] 43,51 32 % 32 % 10 % 10 %
Cena [K ] 7 440,21 7 440,21 + 2 380,87 9 821,08 + 982,11 10 803,19 × 0,4000 × 0,9610
Koeficient zm ny cen staveb Ki ( íl. . 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek ocen ný dle § 28 odst. 5 - celkem
× 2,1730 9 023,92
Pozemek náležející k domu .p.634 - zjišt ná cena
=
26 042,70 K
b2) Pozemek,parc. .1976/2 - § 27 - § 32 Pozemek sestává z jedné parcely, situované za skupinovou zástavbou na okraji obce. Navazuje na parc. . 1977/3 a parc. . st. 887 s domem .p. 634. Pozemek není ohrani en a je z ejm spole s okolními parcelami obhospoda ován zem lskou organizací. Pozemek je mírn svažitý. Na pozemku nejsou porosty trvalého charakteru. P ístup na pozemek je jednak ze sousední parcely stejného vlastníka anebo ze nezpevn né, polní komunikace. Zem
lský pozemek ocen ný dle § 29.
Výpo et úpravy základní ceny – íloha . 23: Obce s 10-25 tisíci obyv. - území sousedních obcí Celková úprava ceny:
60,00 % 60,00 %
Ocen ní: Název
Parcelní íslo
BPEJ
Vým ra [m2] 1337 1337
JC [K /m2] 9,19 Mezisou
orná p da 1976/2 Vým ra celkem Koeficient prodejnosti Kp (p íl. . 39): Zem lský pozemek ocen ný dle § 29 - celkem
Úprava [%] 60,00 et
UC [K /m2] 14,70
Pozemek,parc. .1976/2 - zjišt ná cena
Cena [K ] 19 653,90 19 653,90 × 1,0000 19 653,90
=
19 653,90 K
Výsledné ceny: a) Rodinný d m .p. 634 b) Pozemky b1) Pozemek náležející k domu .p.634 b2) Pozemek,parc. .1976/2 Výsledná cena nemovitosti iní celkem
=
1 726 995,96 K
= =
26 042,70 K 19 653,90 K 1 772 692,56 K
Použit program NEM 3000, verze 2.85, distributor PLUTO – OLT Pa íkova 9, Praha 9. Licence na jméno.
7
B) Výpo et ceny porovnávacím zp sobem PRAMEN ZJIŠT NÍ POROVNATELNÝCH NEMOVITOSTÍ: Vlastní databáze nabídek prodej nemovitostí a realizace prodej , získaná a t íd ná z nabídek na internetových stránkách renomovaných realitních kancelá í a na servrech nemovitostí www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskéreality.cz a dalších. Uvedené nemovitosti k porovnávání jsou reáln nabízené nebo byl uskute n jejich prodej nejpozd ji ke dni aktualizace nebo termín prodeje nebyl d íve než p ed dv ma lety od aktualizace. Ceny nabízených nemovitostí jsou presentované v období aktualizace, situace nemovitostí je podle možností v nejbližším možném okolí porovnávané stavby. Aktualizace: B EZEN 2010.
CHARAKTERISTIKA OBCE: Obec Bánov leží v malé kotlince v podh í Bílých karpat asi 7km od Uherského Brodu sm rem k esko-slovenské hranici. Obcí prochází hlavní silnice E50 z Brna na Slovensko. Podle posledního s ítání lidu žije v Bánov 2100 obyvatel. Bánov, který byl Maxmiliánem II. povýšen na m ste ko, má velmi bohatou historii.Arche-ologický pr zkum z roku 1941 a pozd ji z po átku padesátých let dokázal podle nález , že zde žil lid t.zv. ma arovsko-v té ovské kultury. Dnešní obyvatelé si našli svá zam stnání áste v blízkém Uherském Brod a ást odchází za prací do Ostravy, Prahy, Brna, nebo jiných míst eské republiky. Dom p inášejí nejen skromné výd lky, ale p edevším zkušenosti z jiného prost edí. Nové poznatky pak uplat ují v život svých rodin obce. Dnešní Bánov pat í k nejupraven jším obcím Slovácka. Obec je pln elektrifikována, má svoji vodu a nechybí ani plyn v jednotlivých domácnostech. V obci je zdravotní st edisko, lékárna, d m pé e o staré ob any, moderní škola, vyrostly 2nové ulice pro mladé(t etí je rozestav na), obchody s potravinami a zeleninou zásobují v dostate ném množství obyvatelstvo a je zde postavena nová víceú elová sportovní hala, jenž je centrem innosti sportovní, kulturní a spole enského d ní v obci. Nov vzniklé firmy stavební, výroba nábytku, výroba a prodej mysliveckých pot eb, výroba vozík pro postižené, firma pro zavád ní i opravy vodovod , topných za ízení a plynu jakož i drobní emeslníci skýtají ad obyvatel pracovní íležitosti a uživatel m uspokojení a klid. V oblasti sportovních zájm fungují v obci TJ SOKOL a FC Bánov, které mají tradici(Sokol založen v roce 1922, FC v roce 1940). Statut: Obec Po et ástí: 1 Katastrální vým ra: 1625 ha Po et obyvatel: 2075 Z toho v produkt. v ku: 1224 Pr rný v k: 37,8 Pošta: Ano Škola: Ano Zdravotnické za ízení: Ano Policie: Ne Kanalizace ( OV): Ne Vodovod: Ano Plynofikace: Ano.
Porovnávané nemovitosti - p ehled: 1.
Prodej adového rodinného domu o vel. 8+2 ur eného k bydlení i podnikání. P ízemí je ur eno k podnikatelské innosti, nachází se zde 4 místnosti + kuchyn o vým e cca 244m2. V pat e se nachází obytné místnosti o vel. 4+1 o vým e cca 196m2. V dom jsou prostorné sklepy o vel. 166m2. D m se nachází v centru obce a je napojen na elekt inu 220/380V, vodovod a obecní kanalizaci. K domu náleží hospodá ská budova a zahrada o vým e cca 1120m2. V obci je veškerá ob anská vybavenost a dobrá dopravní dostupnost. Typ objektu adový Zastav ná plocha 870 m2 Užitná plocha 440 m2 Po et podlaží objektu 2 Plocha parcely 1 990 m2 Typ objektu patrový Typ budovy cihlová Stav budovy dobrý Umíst ní nemovitosti centrum obce Voda Voda - dálkový vodovod Odpad Kanalizace Plyn Plynovod Telekomunikace Telefon Elekt ina Elektro - 230 V, Elektro - 400 V.
2. Dvougenera ní RD 4+2 v Uherském Brod . Jedná se o adový koncový d m se sedlovou st echou. Celková plocha pozemku s dvorkem iní 189m2, z toho dvorek cca 40m2. Dispozice nabízí 2x byt. jednotku 2+1 s koupelnou a WC v p ízemí i podkroví, vstupní halu s krbem, spíž, terasu nad garáží a také možnost p dní vestavby. D m je áste podsklepen a je bez zahrady. Tím, že nabízí p ístup z hlavní cesty a n kolik parkovacích míst u domu, je vhodný také k podnikání. IS jsou napojeny všechny.
Stránka 8
3. Prodej rodinného domu v Uherském Ostrohu Prodej rodinného domu 5+1 v Uherském Ostrohu.D m je v dobrém stavu, je situován v obci na míst , které by dob e sloužilo i k podnikání.P ízemí - kuchy + dv obyvatelné místnosti,komora a taky místnost, která lze p ebudovat na koupelnu. 1.patro - ložnice,obývací pokoj,pokoj.Topení na tuhá paliva,lze napojit plyn. Voda obecní vodovod.K domu pat í menší zahrádka a dvorek.
4. Samostatn stojící RD 5+2 ve Vl nov okr. UH. D m se nachází na konci obce. Je podsklepen, napojen na obecní vodovod a kanalizaci. Možnost využití vody z vlastní studny. Zastav ná plocha a nádvo í je 225 m², užitná plocha domu je 180 m². K domu náleží zahrada o vým e 742 m². V obci je škola, školka, obecní ú ad, pošta, léka . Zastav ná plocha: 225 m² Zahrada: 742 m² Užitná plocha: 180 m² Typ budovy: samostatn stojící Po et byt : 5+2 Druh budovy: cihlová Voda: vodovod Plyn: ano
ZJIŠT NÍ CENY NEMOVITOSTI POROVNÁNÍM: Cena p ed a Koef po redukci na redukce pramen ceny
Porovnávaná nemovitost 1. Rodinný d m v Bánov Rodinný d m v Uherském Brodu Rodinný d m v Uherském 3. Ostrohu
2.
4. Rodinný d m ve Vl nov
2 120 000 K
0,70
1 484 000 K 1 680 000 K
1,00
1 680 000 K 848 000 K
1,00
848 000 K 1 240 000 K
1,00
1 240 000 K
Má-li koef. redukce hodnotu 1, jedná se o uskute ný prodej.
Porovnání cen ve vztahu k oce ované nemovitosti: K4 K3 K1 K5 K6 K2 Index velikost velikost vybavení stavebn funk ní poloha Cena porovnávaná odlišnosti využitelpozemku domu technický nost stav 0,72 1,00 1,00 0,90 1,00 1,00 0,80 Lepší Obdobné Obdobné Lepší Obdobné Obdobné Lepší 0,63 0,70 1,00 0,90 1,00 1,00 1,00 Lepší Obdobné Lepší Obdobné Obdobné Obdobné Lepší 1,16 1,05 1,00 1,00 1,10 1,00 1,00 Horší Obdobné Obdobné Horší Obdobné Obdobné Horší 0,77 1,00 0,90 0,90 0,95 1,00 1,00 Obdobné Lepší Lepší Lepší Obdobné Obdobné Lepší Maximální porovnávaná cena: 1 068 480 K Minimální porovnávaná cena: 954 180 K Odchylka od pr ru: 0,15
Porovnávací hodnota celkem:
Cena nemovitosti, zjišt ná porovnávacím zp sobem iní:
1 000 000 K
Stránka 9
997 980 K
1 068 480 K 1 058 400 K 979 440 K 954 180 K
B) Výpo et ceny výnosovým zp sobem m .p. 634
k.ú.
Bánov
LV . 1549
I) STAVBY Hlavní stavby: Rodinný d m .p. 634 Vedlejší stavby a venkovní úpravy :
Zastav ná plocha: 89 m2 2 0m
Obestav ný prostor: 995 m3 0 m3
89 m2
Zastav ná plocha staveb celkem:
995 m3
II) POZEMKY A POROSTY: zastav ná plocha a nádvo í orná p da
orná p da
o vým e
129 m2 171 m2
Vým ra pozemku celkem:
300 m2
parc. .st. 887
o vým e
parc. . 1977/3
parc. . 1976/2
1337 m2
o vým e
III) PODLAHOVÉ PLOCHY STAVEB PODLE Ú ELU VYUŽITÍ: Prostory ú eln využitelné pro pro jako jako pro
bydlení skladování provozovna garážování jiné ú ely
175 0 0 0 0
2
m 2 m m2 m2 m2
(ur eno pom rem ze zastav né plochy) 2 0,70 = 123 m 2 1,00 = 0m 2 1,00 = 0m 2 0,80 = 0m 2 1,00 = 0m Užitné plochy celkem: 123 m2
x x x x x
IV) ANALÝZA HRUBÝCH P ÍJM Z PRONÁJM STAVEB: Porovnání údaj : Pr Zdroj informace - souhrnný názor na výši pronájmu v posuzované lokalit . bydlení 1. Realitní kancelá Uh. Hradišt 1600 2. Realitní kancelá Luha ovice 1550 3. Realitní kancelá Uherský Brod 1500 4. Zjišt né nájemné v míst nebo okolí (dle údaj v míst ): nezjišt no 5. Nájemné dle názoru znalce (dle 1500 vlastní databáze nájm ): Pr rná základní hodnota nájmu 1 540 2 (K /m /rok):
rná výše pronájmu (K /m2/rok) pro druh využití:
skladování 0 0 0
provozovna 0 0 0
garážování 0 0 0
jiné ú ely 0 0 0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Redukce hrubých p íjm dle jejich zp sobilosti k pronájmu: ehled ploch k pronájmu: Pr rná Snížeplochy výše nájmu vhodné k ní v Základní ro ní výše plochy nevhodné k plochy podm. 2 pronájmu vhodné k pronájmu /m /rok % Druh využití: pronájmu nájmu 188 650 K bydlení 123 0 1 540 25% 0 skladování 0 0 0% 0K 0 0 provozovna 0 0 0% 0 0K 0 0 0 0K garážování 0 0 0% jiné ú ely 0 0 0 0 0% 0K Užitná plocha celkem: 123 0 0 Celkem: 188 650 K 2 Využitelná plocha staveb celkem : 123 m 2 Pr rné nájemné na 1m využitelné plochy: 1 540 /m2/rok z toho na bydlení: 1 078 /m2/rok
Stránka 10
Úprava základní výše nájemného v lokalit dle místních podmínek: a) Vliv opot ebení
bez vlivu
Index 1,00
d) Vliv polohy
b) Vliv vybavení
negativní
0,90
e) Využitelnost
c) Vliv závad a rizik
bez vlivu
0,80
1,00 f) Vliv zvláštních podmínek Celkový index: 0,65 snižující
1 000
Dosažitelná výše nájemného : Údaje asové a opot ebení:
Stá í stavby: 22 rok edpokládaná životnost: 100 rok edpokládaná ekonomická životnost: 30 rok Úroková míra pro výpo et výnosové hodnoty: Opot ebení: Výchozí cena pro stanovení amortizace a náklad C: Výdaje (ro ní): edpoklad dlouhodobých konstantních p íjm : Da z nemovitosti: (odhad)
Index 0,90
negativní
1,00
bez vlivu
/m2/rok
Doba dalšího trvání: 78 rok Úroková míra pro amortizaci: 3,0% 12,4% 22,0% 3 492 450 K ano - výpo et v nou rentou 600 K
Pojišt ní:
0K
Oprava a údržba:
10 477 K
Správa nemovitosti:
2 250 K
Amortizace, kapitalizovaná na zbytkovou životnost: A = (C x iA) / ((1+ iA)T -1) =
73 409 K
Nájemné z pozemku:
0K 86 736 K
Výdaje celkem:
Ro ní nájemné celkem: VN = Míra kapitalizace: a) základní:
tj.
71%
122 500 ,- K /rok r1 = 4,9%
b) odhad budoucí inflace:
r2 = 3,0%
c) rizika:
r3 = 4,5%
d) vliv životnosti:
r4 = 0,0% r =r1 + r2 + r3 + r4 = 12,4%
288 419 K
Hodnota staveb, zjišt ná výnosovým zp sobem: V) ANALÝZA HRUBÝCH P ÍJM Z PRONÁJM POZEMK : Porovnání údaj : Pr Zdroj informace - souhrnný názor zastav ná na výši pronájmu v posuzované plocha lokalit . 1. Realitní kancelá Uh. Hradišt 60 2. Realitní kancelá Luha ovice 55 3. Realitní kancelá Uherský Brod 55 4. Zjišt né nájemné v míst nebo okolí (dle údaj v míst ): nezjišt no 5. Nájemné dle názoru znalce (dle 55 vlastní databáze nájm ): Pr rná základní hodnota nájmu 56 2 (K /m /rok):
2
rná výše pronájmu (K /m /rok) pro druh využití:
manipulace, dv r 0 0 0
zahrada, sad, rekrea ní plochy 2 2,5 2,5
0
nezjišt no
0
nezjišt no
0
2
0
1,2
0,00
2,30
0,00
1,40
Stránka 11
parkování, pr chody, p íjezdy jiné využití (orná) 0 1,5 0 1,5 1,2 0
Redukce hrubých p íjm dle jejich zp sobilosti k pronájmu: Základní výše nájmu:
ehled ploch k pronájmu:
plochy vhodné k pronájmu Druh využití: zastav ná plocha 129 manipulace, dv r 0 parkování, p ejezdy 0 zahrada, sad, (rekreace) 171 jiné využití 1337 Vým ry celkem: 1637 Využitelná plocha pozemku celkem :
plochy podmíne vhodné k pronájmu 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 2 Pr 1637 m
Pr rná Snížeplochy nevhodné k výše nájmu ní v Základní ro ní výše % pronájmu /m2/rok nájmu 7 220 K 0,0 56,00 0% 0K 0,0 0,00 0% 0K 0,0 0,00 0% 390 K 0,0 2,30 0% 1 870 K 0,0 1,40 0% 9 480 K 0,0 Celkem: 2 rný výnos z 1m využitelné plochy: 5,80 /m2/rok
Úprava základní výše nájemného v lokalit dle místních podmínek: Pozemek, náležející k domu celkem: a) Vliv polohy
negativní
Index 0,70
b) Vliv vybavení
bez vlivu
1,00
Index 0,80
c) Využitelnost d) Vliv závad a rizik Celkový koeficient:
rná zjišt ná výše nájemného:
Výnosová hodnota nemovitosti celkem:
1,00 snižující
/m2/rok 23 245 ,- K /rok 4 649 ,- K /rok 12,4%
14,20 VN = Náklady (odhad): 20% N= r= Hodnota pozemk , zjišt ná výnosovým zp sobem: Hodnota nemovitosti, zjišt ná výnosovým zp sobem celkem: Pr
bez vlivu 0,56
149 970 K 438 389 K
438 400 K
Úprava základní výše nájemného v lokalit dle místních podmínek: Z toho zem lský pozemek: a) Vliv polohy
bez vlivu
Index 1,00
b) Vliv vybavení
bez vlivu
1,00
d) Vliv závad a rizik Celkový koeficient:
1,10 VN = Náklady (odhad): 20% N= r= Hodnota pozemk , zjišt ná výnosovým zp sobem: Pr
Index 0,80
c) Využitelnost
rná zjišt ná výše nájemného:
Výnosová hodnota pozemku celkem:
Stránka 12
bez vlivu 0,80
1,00 snižující
/m2/rok 1 471 ,- K /rok 294 ,- K /rok 12,4% 9 488 K
9 500 K
C) Výpo et v cné hodnoty Reproduk ní cena domu, snížená o p im ené opot ebení, p ípadn o náklady na opravu vážných závad, které znemož ují okamžité užívání. 995 m3
Rodinný d m .p. 634
/m
4500
x
3
=
4 477 500 K 22,00% 0K cná hodnota: 0K 80,00% rné opot ebení: cná hodnota: 2 = 120 /m Sou et:
opot ebení: Výše náklad na opravy: Vedlejší stavby a venkovní úpravy : pr 300 m2
Pozemek a porosty :
x
cná hodnota nemovitosti celkem:
3 492 450 K
0K 36 000 K 3 528 450 K
3 528 500 K
D) Zjišt ní obvyklé ceny I) ADMINISTRATIVNÍ CENA NEMOVITOSTI: Díl í administrativní ceny jednotlivých staveb a pozemk : 1 726 995,96 K 45 696,60 K 0,00 K
I) m II) Pozemky a porosty III) Stavby p íslušenství
Sou et:
1 772 692,56 K
Administrativní cena nemovitosti podle cenového p edpisu, platného v den podání posudku
1 po zaokrouhlení iní: z toho: stavby pozemky a porosty, náležející k domu z toho zem lský pozemek II) VÝPO ET VÁŽENÉHO PR r:
1 727 000 K 45 700 K 19 650 K
RU: CN / Cv = n=
Pom r v cné a výnosové hodnoty: Váha výnosové hodnoty: Vážený pr
772 690 K
8,049 5,000 953 417 K
(Cn + n x Cv) / (n + 1) =
953 400 K
po zaokrouhlení:
Hodnota, zjišt ná dle Neegeliho metody váženého pr
ru:
953 400 K 1 772 690 K 1 000 000 K
Cena dle platných cenových p edpis : Porovnávací cena: OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTI:
Copt. =
1 000 000 K
III) REDUKCE CENY, VZHLEDEM K MIMO ÁDNÝM MOŽNÝM VLIV M NA USKUTE 1) Vlivy užívání nemovitosti 2) Vlivy vlastnických a sousedských vztah
NÍ PRODEJE:
bez vlivu
Hodnocení:
1,00
bez vlivu
Hodnocení:
1,00
Hodnocení: i5 =
1,00 1,00
3) Jiné vlivy Index vyjad ující možné vlivy na uskute
bez vlivu ní prodeje nemovitosti v míst a ase:
Výsledná cena (Copt. x is) : Stránka 13
1 000 000 K
E) REKAPITULACE EHLED OCEN NÍ NEMOVITOSTI:
LV . 1549 m .p. 634
k.ú.
Bánov
obec Bánov
okr. Uherské Hradišt
etn p íslušenství a pozemku parc. . St.887 zastav ná plocha a nádvo í parc. . 1977/3 orná p da
1 000 000 K
Obvyklá cena:
slovy: jedenmilión K
LV . 1549
k.ú.
Bánov
obec Bánov
okr. Uherské Hradišt
parc. . 1976/2 orná p da
12 000 K
Obvyklá cena:
slovy: dvanácttisíc K
Stránka 14
Obvyklá cena práv, spojených s nemovitostí nebo závad, váznoucích na nemovitosti : Závady váznoucí na nemovitosti (v cná b emena), které by ur oval zvláštní p edpis, a které by pro sv j charakter z hlediska celospole enských zájm m ly být nadále zajišt ny, nebyly zjišt ny. Nebylo zjišt no žádné další právo, odpovídající v cnému b emenu, ani jiné právo, nap . nájemní, které by se vztahovalo na oce ovanou nemovitost, evidované v Katastru nemovitostí p ísl. Katastrálního ú adu. Jiné závazky a práce, váznoucí na nemovitosti nebyly zjišt ny.
ing. František Dobiáš Perunská 46 695 04 Hodonín V Hodonín : 10.3.2010
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím ministra spravedlnosti R ze dne 4. 10. 1983, j. ZT 1340/83 pro základní obor ekonomika, odv tví ceny a odhady se specializací oce ování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod po . . 2911 znaleckého deníku. Znale né a náhradu náklad ú tuji dokladem . 9/10 ing. František Dobiáš Perunská 46 695 04 Hodonín V Hodonín : 10.3.2010
Stránka 15
