.SPISU:
EX 2595/06
ZNALECKÝ POSUDEK íslo: 2969 - 67/2010
OCEN NÍ NEMOVITOSTI V EXEKU NÍM ÍZENÍ pro EXEKUTORSKÝ Ú AD HODONÍN ve smyslu §2, odst. 1 zákona . 151/1997 Sb. o oce ování majetku
NEMOVITOST:
Pozemky
k.ú.
Nechvalín
okr. Hodonín
LV . 160
obec: Nechvalín
VLASTNICTVÍ: Iveta Vytonská, Bukovany 77, 696 31 Bukovany u Hodonína
parc. . 53/3 a parc. . 111 parc. . st. 50 EL OCEN NÍ: Exeku ní ízení Exekutorského ú adu Hodonín, ve v ci oprávn ného Všeobecná zdravotní pojiš ovna R, se sídlem Orlická 4/2020, 130 00 Praha 3 I :41197518 proti povinnému Iveta Vytonská, Bukovany 77, 696 31 Bukovany u Hodonína na základ usnesení ze dne 20.5.2010 OBJEDNATEL: ZHOTOVITEL: ing. František Dobiáš Perunská 46, 695 04 Hodonín
Exekutorský ú ad Hodonín, Mgr. Kamil Bran ík Sadová 15, 695 01 Hodonín
26.6.2010
Datum místního šet ení: Po et stran celkem:
9
tel: 518341823
Datum zpracování: Po et vyhotovení:
3
20.7.2010
Po et p íloh:
Vyhotovení .
0
3
OBSAH POSUDKU: NÁLEZ POSUDEK A) Popis objekt , vým ra, hodnocení a ocen ní administrativní cenou B) Výpo et ceny porovnávacím zp sobem C) Výpo et ceny výnosovým zp sobem D) Zjišt ní obvyklé ceny E) Rekapitulace
Nález Znalecký úkol Ocen ní nemovitosti: Pozemky LV . 160 pro k.ú. Nechvalín, obec Nechvalín, okr. Hodonín. parc. . St.50 parc. . 53/3 parc. . 111
zastav ná plocha a nádvo í o vým e 207m2 zahrada o vým e 108m2 zahrada o vým e 108m2
Zjistí se Obvyklá cena nemovitosti vše podle stavu ke dni 26.6.2010. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Pozemky Adresa nemovitosti: 696 31 Nechvalín Kraj:Jihomoravský, Okres:Hodonín, Obec:Nechvalín, Katastrální území:Nechvalín, Po et obyvatel: 361 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 35,0000 K /m2 kde a je po et obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 35,- K /m2 Prohlídka a zam ení nemovitosti Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne 26.6.2010. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí Katastrálního ú adu pro Jihomoravský kraj, eský ú ad zem - SCD, pro LV . 160 k.ú. Nechvalín ze dne 1.12.2009 - zjišt ní na míst samém p i prohlídce pozemku dne 26.6.2010.
2
ický a katastrální
Vlastnické a eviden ní údaje Doklad: LV . 160, k.ú. Nechvalín, obec Nechvalín, okr. Hodonín Druh vlastnictví: Výhradní Vlastník: Iveta Vytonská, Bukovany 77, 696 31 Bukovany u Hodonína Jiná práva: bez zápisu Omezení vlastnického práva: Exeku ní p íkaz k prodeji. Jiná omezení nebyla zjišt na. Celkový popis nemovitosti Pozemky na LV . 160, k.ú. Nechvalín, obec Nechvalín, okr. Hodonín Pozemek parc. . St.50 Pozemek je situován do zastav ného území obce Nechvalín, poblíž centra, p ímo u pr jezdní komunikace. Je zatravn n a ohrani en jednoduchým oplocení. P ístup na pozemek je p ímo ze silnice II. t . Na pozemku se nenachází stavby ani porosty trvalého charakteru. Pozemek parc. . 53/3 a parc. . 111 Pozemek je situován do intravilánu obce Nechvalín. Je užíván k zem lským ú el m ob any. Ob parcely sebe bezprost edn navazují a jsou ohrani ené plotem. P ístup na pozemek je p ímo ze zpevn né cesty a z druhé strany z volné, nezpevn né plochy. Na pozemku se nenachází stavby a porosty trvalého charakteru tvo í 8ks švestky, stá í asi 20 let. Porosty jsou dlouhodob bez ošet ení.
Posudek A) Popis objekt , vým ra, hodnocení a ocen ní administrativní cenou Ocen ní nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí eské republiky . 3/2008 Sb. ve zn ní vyhlášek . 456/2008 Sb. a . 460/2009 Sb., kterou se provád jí n která ustanovení zákona . 151/1997 Sb., o oce ování majetku.
a) Pozemky a1) Pozemek, parc. .St.50 - § 27 - § 32 Stavební pozemek ocen ný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní íslo
zastav ná plocha a nádvo í Sou et
St.50
Vým ra [m2] 207,00
3
Jedn. cena [K /m2] 35,00
Cena [K ] 7 245,7 245,-
Úprava ceny – íloha . 21: 2.1. p ístup po nezpevn né komunikaci 2.2. není-li v míst možnost napojení na ve ejný vodovod 2.3. není-li v míst možnost napojení na ve ejnou kanalizaci Úprava ceny celkem Mezisou et Koeficient prodejnosti Kp (p íl. . 39 - dle obce a ú elu užití): Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl. . 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek ocen ný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
-10 % -5 % -7 % -22 %
- 1 593,90 5 651,10 × 0,8280 × 2,1730 10 167,71
Pozemek, parc. .St.50 - zjišt ná cena
=
10 167,71 K
a2) Pozemek, parc. .53/3 a parc. .111 - § 27 - § 32 Zem
lské pozemky ocen né dle § 29.
Výpo et úpravy základní ceny – íloha . 23: Obce s 10-25 tisíci obyv. - území sousedních obcí Celková úprava ceny:
60,00 % 60,00 %
Ocen ní: Název
Parcelní íslo
BPEJ
Vým ra [m2] 108 108 216
JC [K /m2] 7,36 7,36 Mezisou
zahrada 53/3 21951 zahrada 111 21951 Vým ra celkem Koeficient prodejnosti Kp (p íl. . 39): Zem lské pozemky ocen né dle § 29 - celkem
Úprava [%] 60,00 60,00 et
UC [K /m2] 11,78 11,78
Pozemek, parc. .53/3 a parc. .111 - zjišt ná cena
Cena [K ] 1 272,24 1 272,24 2 544,48 × 1,0000 2 544,48
=
2 544,48 K
Výsledné ceny: a) Pozemky a1) Pozemek, parc. .St.50 a2) Pozemek, parc. .53/3 a parc. .111
= =
Výsledná cena nemovitosti iní celkem
10 167,71 K 2 544,48 K 12 712,19 K
Použit program NEM 3000, verze 2.85, distributor PLUTO – OLT Pa íkova 9, Praha 9. Licence na jméno.
4
B) Výpo et ceny porovnávacím zp sobem PRAMEN ZJIŠT NÍ POROVNATELNÝCH NEMOVITOSTÍ: Vlastní databáze nabídek prodej nemovitostí a realizace prodej , získaná a t íd ná z nabídek na internetových stránkách renomovaných realitních kancelá í a na internetových stránkách nemovitostí www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskéreality.cz a dalších. Uvedené nemovitosti k porovnávání jsou reáln nabízené nebo byl uskute n jejich prodej nejpozd ji ke dni aktualizace nebo termín prodeje nebyl íve než p ed dv ma lety od aktualizace. Ceny nabízených nemovitostí jsou presentované v období aktualizace, situace nemovitostí je podle možností v nejbližším možném okolí porovnávané stavby. Aktualizace: ervenec 2010.
CHARAKTERISTIKA OBCE A TRHU NEMOVITOSTÍ V MÍST : Obec Nenkovice leží v podh í Ždánického lesa asi 8 km západn od Kyjova. První zmínka o obci pochází ze 12. století, ve 14. století jsou Nenkovice majetkem kláštera v Pustim i, v 16. století p echází pod ždánický velkostatek. Z místních tradic se dodržují zejména hody v srpnu. Na katastru obce se nachází cenné p írodní rezervace Sovince a Syslovce se vzácnými druhy stepních rostlin. Katastrální vým ra: 656 ha Po et obyvatel: 453 Z toho v produkt. v ku: 250 Pr rný v k: 37,7 Pošta: Ne Škola: Ano Zdravotnické za ízení: Ano Policie: Ne Kanalizace ( OV): Ne Vodovod: Ano Plynofikace: Ano. Obec se adí mezi menší obce regionu. Situována mimo hlavní dopravní trasu (silnice II.t .) od Kyjova ve sm ru na Slavkov. V obci je trh s nemovitostmi na podpr rné úrovni. Výhodou je však pom rn dobrá poloha v p íznivé vzdálenosti od m sta Kyjova. V obci jsou upravené komunikace, nabídka služeb nep evyšuje standard. Ve vlastní obci je malá nabídka pracovních míst. V oblasti nadpr rná nezam stnanost.
EHLED POROVNÁVANÝCH POZEMK : Zahrada Vým ra: 525 m2 Druh transakce: nabídka Popis: Prodej zahrady v Bohuslavicích u Kyjova, velikost 525 m2. Pozemek je dob e p ístupný.
1. Místo: Bohuslavice, okr. Hodonín
26 250 K
Cena:
2
2. Místo: Strážovice, okr. Hodonín
283 200 K Vým ra: 1416 m Druh transakce: nabídka Cena: Popis: Pozemek v blízkosti obce Strážovice, okres Hodonín, lokalita Babí lom, plocha 1416m2, vhodný k vybudování tenisových kurt , nebo k jinému sportovnímu využití, nebo k rekrea ním ú el m. Na pozemku se v sou asné dob nacházejí vzrostlé ovocné stromy. Ve vzdálenosti cca 20 m vedení vysokého nap tí. Plyn a obecní vodovod v dosahu 50 m. Pozemek je p ístupný z asfaltové komunikace a asi 60 m dlouhé polní cest . V blízkosti pozemku se nachází les. 2 Vým ra: 954 m Druh transakce: nabídka Popis: Prodej zahrady, terén rovinatý, áste zalesn ný (topol), bez inženýrských sítí. Plocha 954 m2.
3. Místo: Násedlovice, okr. Hodonín
80 000 K
Cena:
ZJIŠT NÍ CENY POROVNÁNÍM:
Porovnávaný pozemek 1. Zahrada v Bohuslavicích 2. Zahrada ve Strážovicích 3. Zahrada v Lužicích
Redukce porovnávané ceny ve vztahu k oce ovanému pozemku: K1 Cena p ed a K6 lokalita po redukci na K nezbytnost 5 Koef red. K2 dopravní K3 tvar K4 velikost pramen ceny K4 bonita dosrtup- demolic, 2 dostupnost pozemku pozemku (K /m ) nost IS odstr. porost 50,00
0,80
40,00 200,00
0,80
160,00 83,86
0,80
67,09
Vým ra porovnávaného pozemku:
216 m
0,60 Lepší 0,60 Lepší 0,50 Lepší
1,00 1,00 Obdobné Obdobné 0,70 1,00 Lepší Obdobné 0,80 Lepší
1,00 Obdobné
1,00 Obdobné 1,00 Obdobné
1,00 Obdobné 0,50 Lepší
0,80 Lepší 0,50 Lepší
0,80 Lepší 1,00 Obdobné
1,00 Obdobné
0,70 Lepší
0,80 Lepší
1,00 Obdobné
Maximální porovnávaná cena: Minimální porovnávaná cena:
15,00
Cena nemovitosti, zjišt ná porovnáním:
15,46
2
Porovnávací cena po zaokrouhlení:
5
16,80
/m2 2 /m 2 /m
3 300 K
Cena porovnávaná (K /m2)
15,40 16,80 15,00
Stavební pozemek 761 100 K Vým ra: 2537 m2 Druh transakce: nabídka Cena: Popis: Na okraji obce Strážovice se rozprostírá pozemek o CP 2537m2.Na pozemku je studna a HS.P íjezdová cesta je asfaltová a áste polní.IS elekt iny a plynu v dosahu 40m. Celková plocha 2 537 m2 Druh pozemku pro bydlení.
1. Místo: Strážovice, okr. Hodonín
2. Místo: Stav šice, okr. Hodonín
2
3. Místo: Násedlovice
2
180 000 K Druh transakce: nabídka Cena: Vým ra: 500 m Popis: Prodej pozemku o celkové vým e 500 m2, vhodný na stavbu rodinného domu, rekrea ního objektu v obci Stav šice. Pozemek je rovinatý, oplocený pletivem. Nyní jsou na pozemku ovocné stromy a trávní porost. 300 000 K Vým ra: 800 m Druh transakce: nabídka Cena: Popis: Stavební pozemek v obci Násedlovice. Pozemek je rohový a má rozlohu 800m2.Na pozemku je stodola 100m2.Inženýrské sít elekt ina ,kanalizace,telefon a plyn jsou na hranici pozemku.
ZJIŠT NÍ CENY POROVNÁNÍM:
Porovnávaný pozemek 1. Pozemek ve Strážovicích 2. Pozemek ve Stav šicích 3. Pozemek v Násedlovicích
Redukce porovnávané ceny ve vztahu k oce ovanému pozemku: Cena p ed a K2 dopravní K3 tvar K4 velikost K4 zastaK1 K5 K6 nezbyt- Cena popo redukci na lokalita dostupnost pozemku pozemku vitelnost dosrtupnost rovnávaná Koef red. pramen ceny demolic nost IS (K /m2) (K /m2) 300
0,80
240,00 360
0,80
288,00 375
0,80
300,00
Vým ra porovnávaného pozemku:
0,50 Lepší 0,70 Lepší
1,00 1,00 Obdobné Obdobné 1,00 1,00 Obdobné Obdobné
0,50 Lepší 0,50 Lepší
0,60 Lepší 0,60 Lepší
0,60 Lepší 0,40 Lepší
1,00 Obdobné 1,00 Obdobné
0,70 Lepší
1,00 1,00 Obdobné Obdobné
0,50 Lepší
0,60 Lepší
0,40 Lepší
1,00 Obdobné
Maximální porovnávaná cena: Minimální porovnávaná cena:
21,60
Jednotková cena nemovitosti, zjišt ná porovnáním:
23,13
2 207 m
Porovnávací cena po zaokrouhlení:
6
25,20
/m2 /m2 /m2
4 800 K
21,60 24,20 25,20
C) Výpo et ceny výnosovým zp sobem Pozemky
Nechvalín
k.ú.
LV . 160
I) POZEMKY A POROSTY: zastav ná plocha a nádvo í zahrada zahrada
parc. . St.50 parc. . 53/3 parc. . 111
o vým e o vým e o vým e Vým ra celkem:
207 108 108 423 216
z toho zahrada
m2 m2 m2 m2 m2
II) ANALÝZA HRUBÝCH P ÍJM Z PRONÁJM POZEMK : Porovnání údaj : Redukce hrubých p íjm dle jejich zp sobilosti k pronájmu: ehled ploch k pronájmu: Základní výše nájmu: plochy vhodné k pronájmu
Druh využití:
plochy nevhodné k pronájmu
plochy podmíne vhodné k pronájmu
Pr rná výše nájmu Snížení /m2/rok v%
Základní ro ní výše nájmu
216
0,0
0,0
0,90
0%
190 K
stavební pozemek
0
207,0
0,0
15,00
40%
1 860 K
ostatní plocha
0
0,0
0,0
1,20
0%
0K
lesní pozemek
0
0,0
0,0
0,70
0%
0K
0,0 1,50 0% 0,0 Celkem: 2 rný výnos z 1m využitelné plochy:
0K 2 050 K
zahrada
vinice Vým ry celkem:
0 216 2 423 m
Využitelná plocha pozemku celkem :
0,0 207,0 Pr
4,80
/m2/rok
Úprava základní výše nájemného v lokalit dle místních podmínek: a) Vliv polohy
negativní
Index 0,80
b) Vliv vybavení
bez vlivu
1,00
Pr
Index 0,85
c) Využitelnost d) Vliv závad a rizik Celkový koeficient:
rná zjišt ná výše nájemného:
Náklady (odhad): 15% Odhad p edpokládaného výnosu ze staveb a venkovních úprav: r1 = 4,9% Míra kapitalizace: a) základní:
3,30 VN = N=
r2 = 2,5%
b) odhad budoucí inflace:
r =r1 + r2 + r3 + r4 =
bez vlivu 0,68
/m2/rok 1 396 ,- K /rok 209 ,- K /rok 0K c) rizika:
r3 = 4,0%
d) vliv životnosti:
r4 = 0,0%
11,4%
10 408 K
Hodnota pozemk , zjišt ná výnosovým zp sobem: Výnosová hodnota pozemku celkem:
7
1,00 snižující
10 400 K
D) Zjišt ní obvyklé ceny I) ADMINISTRATIVNÍ CENA POZEMK : Ceny pozemk v etn sou ástí: Díl í administrativní ceny jednotlivých staveb a pozemk : 12 712,19 K 0,00 K
I) Pozemky a porosty II) Stavby p íslušenství
12 712,19 K
Sou et: Administrativní cena nemovitosti podle cenového p edpisu, platného v den podání posudku
12 710 K
po zaokrouhlení iní:
II) P EHLED ZJIŠT NÝCH HODNOT: Výnosová hodnota: Cena dle platných cenových p edpis : Porovnávací cena: Díl í porovnávací ceny:
10 400 K 12 710 K 8 100 K
zahrada zastav ná plocha a nádvo í
3 300 K 4 800 K
OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTI:
8 100 K
Copt. =
III) REDUKCE CENY, VZHLEDEM K MIMO ÁDNÝM MOŽNÝM VLIV M NA USKUTE
NÍ PRODEJE:
1) Vlivy užívání nemovitosti 2) Vlivy vlastnických a sousedských vztah 3) Jiné vlivy Index vyjad ující možné vlivy na uskute
bez vlivu bez vlivu bez vlivu ní prodeje nemovitosti v míst a ase:
Výsledná cena (Copt. x is) :
8 100 K
Obvyklá cena pozemk celkem:
8
Hodnocení: Hodnocení: Hodnocení: i5 =
1,00 1,00 1,00 1,00
8 100 K
E) REKAPITULACE EHLED OCEN NÍ NEMOVITOSTI:
Pozemky zastav ná plocha a nádvo í zahrada
k.ú.
Nechvalín
parc. . St.50 parc. . 53/3
LV . 160
zahrada
Obvyklá cena nemovitosti :
parc. . 111
8 100 K
slovy: osmtisícjednosto K
Díl í ceny pozemk : zastav ná plocha a nádvo í
4 800 K 1 650 K 1 650 K
parc. . St.50
zahrada
parc. . 53/3
zahrada
parc. . 111
Obvyklá cena práv, spojených s nemovitostí nebo závad, váznoucích na nemovitosti : Závady váznoucí na nemovitosti (v cná b emena), které by ur oval zvláštní p edpis, a které by pro sv j charakter z hlediska celospole enských zájm ly býtzjišt nadále zajišt další ny, nebyly ny. Nebylo no žádné právo,zjišt odpovídající v cnému b emenu, ani jiné právo, nap . nájemní, které by se vztahovalo na oce ovanou nemovitost, evidované v Katastru ísl. Katastrálního adu.ny. Jiné závazky a práce,nemovitostí váznoucí napnemovitosti nebylyúzjišt
ing. František Dobiáš Perunská 46 695 04 Hodonín V Hodonín : 20.7.2010
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím ministra spravedlnosti R ze dne 4. 10. 1983, j. ZT 1340/83 pro Znalecký posudek byl zapsán pod po . . 2969 znaleckého deníku. Znale né a náhradu náklad ú tuji dokladem . 67/10 ing. František Dobiáš Perunská 46 695 04 Hodonín V Hodonín : 20.7.2010
9