2010

Znalecký posudek číslo 2134/99/2010 o o b v yk l é, o b e cn é , t rž n í h o d n o t ě n e m o v it o s t í – p o z e mků p ar c. č . 3 71 0/ 3 3, 37 1 0/ 4 79 a 3 71 4/ 2 23 v še s e v š em i s o u čá st m i a p ří slu š en st v í m v k. ú . V r ac o v , o b e c V r ac o v , o k r es H o d o n í n , v š e z ap s án o n a li st u v l as t n i ct v í č . 3 9 64 .

Objednatel :

Exekutorský úřad Brno – venkov JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor Veveří 125 616 45 Brno

Účel posudku :

Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. na základě usnesení č.j.: 037EX 11974/07-48

Oceněno ke dni :

3.6.2010

Posudek vypracoval :

Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Nebovidy 191 664 48 Moravany u Brna tel.: + 420 602 540 324 tel./fax: + 420 547 213 365 e-mail: [email protected] www.cenyodhady.cz

Tento posudek obsahuje 11 stran bez příloh a objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Brno, 6.9.2010

Pozemky, k.ú. Vracov

ZP č. 2134/99/2010

OBSAH :

Zadání

strana

1.

Nález

3

2.

Posudek – ocenění nemovitostí

4

2.1.

Srovnávací metoda ocenění nemovitostí

6

3.

Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí a vyhodnocení rizik

9

Přílohy

Příloha 1 – Mapa s umístěním oceňovaných nemovitostí Příloha 2 – Letecký snímek Příloha 3 – V ýpis z katastru nemovitostí (LV č. 3964) Příloha 4 – Kopie katastrální mapy Příloha 5 – Srovnatelné pozemk y

Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce

strana 2


ZP č. 2134/99/2010

1. NÁLEZ

1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1.a.:

Výpisy z katastru nemovitostí, LV č. 3964, k.ú. Vracov, vyhotovený dne 16.4.2008 dálkovým přístupem, řízení PÚ: 1983/08.

1.b.:

Kopie katastrální mapy pro k.ú. Vracov vyhotovená Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, KP Kyjov dne 4.6.2009 v měřítku 1:1000, mapové listy č. Kyjov 3-4/42.

1.c.:

Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců.

1.d.:

Místní šetření provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Chalupou dne 3.6.2010.

1.e.:

Mapa města a okolí.

1.f.:

Vyhláška MF č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášek č. 452/2003 Sb., č. 640/2004 Sb., č. 617/2006 Sb., 76/2007 Sb., č. 3/2008 Sb. a č. 456/2008 Sb..

1.g.:

Informace a sdělení poskytnutá objednatelem posudku.

1.h.:

Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří, realitních novin a internetového serveru (www.reality.cz, www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz, www.jihomoravskereality.cz).

1.ch.:

Usnesení o jmenování znalce pro číslo jednací 037EX 11974/07-48 ze dne 22.5.2009.

1.i.:

Informace získané z nahlížení do KN, www.cuzk.cz.

1.j.:

Informace a sdělení získané na Městském úřadě ve Vracově od pana Bc. Glozy Petra (tel.: 518 628 193).

1.k.:

Informace a sdělení získané ve společnosti VSV, a.s. Vracov – evidence půdy od pana Rajskupa Antonína (tel.: 518 629 220).


strana 3


ZP č. 2134/99/2010

2. POSUDEK – OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Obecná (obvyklá, tržní) cena je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákonu o cenách je tato cena nazvána cenou obvyklou. Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění jsou pozemky parc.č. 3710/33, 3710/479 a 3714/223 vše se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Vracov, obec Vracov, okres Hodonín, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 3964. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. zapsaných na LV č. 3964 pro k.ú. Vracov ze dne 16.4.2008 a to k datu místního šetření, tj. k 3.6.2010. Informace o nemovitosti

Vlastník LV č. Katastrální území Obec, okres Vlastnictví stavby

Pavlišová Vladislava, Doubravník 170, 592 61 Doubravník 3694 Vracov (kód 785172) Vracov (586765), Hodonín (CZ0645) Část obce, č.p., způsob využití, parc.číslo, výměra, druh -

Vlastnictví pozemku

Ochrana

Parc.číslo, výměra, druh 2 3710/33, 110 m , orná půda 2 3710/479, 505 m , orná půda 2 3714/223, 22 m , vodní plocha 3710/33, 3710/479 – zemědělský půdní fond

Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitostí bylo provedeno na základě sdělení a listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku a na základě informací získaných na městském úřadě ve Varcově. Nájemní smlouva Na základě informací získaných od objednatele posudku a pana Rajskupa Antonína ze společnosti VSV, a.s. Vracov – evidence půdy není na oceňovaných nemovitost k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době na výpisech z katastru nemovitostí LV č. 3964 ze dne 16.4.2008 pro k.ú. Vracov v oddíle C - omezení vlastnického práva je zapsáno nařízení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (viz příloha č. 3 – LV č. 3964).


strana 4


ZP č. 2134/99/2010

Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 3964 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Vracov. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 3964 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Vracov bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: a) Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. b) Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. c) Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. Celkový popis nemovitostí Oceňované nemovitosti – pozemky se nachází v blízkosti jezera rašelina (původně zde byla prováděna těžba rašeliny). Pozemky jsou rovinaté, neoplocené, přístupné po nezpevněné komunikaci bez napojení na veškeré inženýrské sítě. Rozdělení oceňovaných nemovitostí 1. Pozemky


strana 5


ZP č. 2134/99/2010

2.1. SROVNÁVACÍ METODA OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. 2.1.1. Popis pozemků Na základě informací získaných na Městském úřadě ve Vracově od pana Bc. Glozy Petra se pozemek parc.č. 3710/33 dle platného územního plánu (ze září 2002) nachází v návrhové ploše biokoridoru. Pozemek parc.č. 3710/479 se dle platného územního plánu nachází v ploše S1 – návrhová plocha pro sport a rekreaci, současně je využíván jako orná půda - pole v honu a pozemek parc.č. 3714/223 tvoří břeh jezera rašeliniště. V okolí oceňovaných pozemků se nachází jezero rašelina a orná půda. 2.1.1.1. Pozemek parc.č. 3710/479 Jedná s o rovinatý pozemek zapsaný v Katastru nemovitostí na LV č. 3964. Pozemek je neoplocený, nezasíťovaný, přístupné po nezpevněné komunikaci, s využitím jako orná půda – pole v honu. Parc. č.

2

Druh pozemku

505 505

orná půda

Výměra (m )

3710/479

2

Celková plocha pozemku dle výpisu LV č. 3964 z Katastru nemovitostí činí celkem 505 m . 2.1.1.2. Ostatní pozemky - pozemky parc.č. 3710/33 a 3714/223 Jedná s o rovinaté pozemky zapsané v Katastru nemovitostí na LV č. 3964. Pozemky jsou neoplocené, nezasíťované, přístupné po nezpevněné komunikaci, s využitím jako biokoridor (parc.č. 3710/33) a břeh u jezera rašelina (parc.č. 3714/223). Parc. č.

2

Výměra (m )

3710/33 3714/223

110 22 132

Druh pozemku orná půda vodní plocha

2

Celková plocha pozemků dle výpisu LV č. 3964 z Katastru nemovitostí činí celkem 132 m .

2.1.2. Výpočet obecné hodnoty pozemků 2.1.2.1. Popis Na trhu nemovitostí ve Vracově a okolí jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné nemovitosti. Jako srovnatelné transakce jsem uvažoval prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, výměru a dané 2 využití. Jako porovnávací parametr byla zvolena předpokládaná prodejní cena vztažená na 1 m celkové plochy pozemku a následně bylo provedeno porovnání jako celku. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání :


strana 6


ZP č. 2134/99/2010

Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků - list 1 Č.

Lokalita okres Hodonín

Výměra 2 (m )

Popis

Oceň. nem.

Vracov

110, 505, 22

podrobný popis viz znalecký posudek

1

Dražůvky

967

podrobný popis viz příloha

2

Bzenec

569


3

Čeložnice

500


Č.

Cena požadova ná resp. zaplacen á Kč

Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Požadova Cena po Koef. ná redukci reprodejní na K1 K2 K3 K4 K5 dukce cena pramen na ceny přepočten á 2 na 1 m praúvaha poloh veliko podlahové men Kč/m2 sítě jiné znalc a st plochy ceny e

KC (1-5)

Cena oceň. objektu

.

Kč/m2

Kč/m2 1

70 000

72

0,95

69

1,01

0,97

1,00

1,01

0,97

0,96

72

2

56 900

100

0,95

95

1,00

1,00

1,00

1,00

0,98

0,98

97

3

70 000

140

0,95

133

0,99

1,00

1,00

1,01

1,02

1,02

130

Celkem průměr

Kč

100

Minimum

Kč

72

Maximum

Kč

130

K1

Koeficient úpravy na polohu

K2

Koeficient úpravy na velikost objektu

K3

Koeficient úpravy na přístupnost IS

K4

Koeficient úpravy jiné (přístupnost apod.)

K5

Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší)

KC

Koeficient celkový

KC = (K1 × K2 × K3 × K4 x K5)

Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné pozemky a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši – korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00 - 0,80 (navrženo 0,95). Podrobný popis viz. příloha č. 5 znaleckého posudku.

Uvedené pozemky mají tyto kladné stránky : - pozemek dle ÚP v návrhové ploše, ostatní v okolí Uvedené pozemky mají tyto slabší stránky : - pozemek parc.č. 371/33 v části biokorydoru Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce

strana 7


ZP č. 2134/99/2010

2.1.2.2. Výpočet obecné hodnoty Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mně známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnával jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a informacemi z internetového serveru. Z takto získaných informací vyplývá, že cena obdobných pozemků zahrnutých do ÚP (s možným využitím) se 2 v dané lokalitě pohybuje v rozmezí 72,- až 130,- Kč/m . Vzhledem k poloze a funkčnímu využití 2 pozemků navrhuji jejich obvyklou hodnotu ve středním pásmu daného intervalu, tj. na 100,- Kč/m plochy pozemků. U ostatních pozemků jsem dle získaných informací z lokálních realitních kanceláří, internetového serveru a odborných znalostí odvodil, že se jejich cena pohybuje v rozmezí 5 až 10 % z ceny pozemků zahrnutých do platného ÚP. Pro daný případ navrhuji 5 % z hodnoty pozemků zahrnutých 2 do platného ÚP, tedy na 5,- Kč/m . 2 Mnou kalkulovaná jednotková cena pro pozemky zahrnuté v platném ÚP činí 100,- Kč/m a pro ostatní 2 oceňované pozemky činí 5,- Kč/m . Jednotková cena pozemků zahrnutých do platného ÚP Celková výměra

100,- Kč/m 2 505 m

100,- Kč/m × 505 m 2

Obecná cena pozemků

2

=

Jednotková cena ostatních pozemků Celková výměra Obecná cena ostatních pozemků

50 500,- Kč 5,- Kč/m 2 132 m

5,- Kč/m × 132 m 2

2

Celková obecná hodnota pozemků

=

2

2

660,- Kč 51 160,- Kč

2.1.3. Obecná hodnota celkem Pozemky celkem Pozemky celkem zaokrouhleno

51 160,- Kč 50 000,- Kč

Obecná hodnota

50 000,- Kč

Obecná hodnota stanovená srovnávací metodou ke dni ocenění po zaokrouhlení činí 50 000,- Kč (slovy : padesáttisíc korun českých).


strana 8


ZP č. 2134/99/2010

3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena V současné době na výpisech z katastru nemovitostí LV č. 3964 ze dne 16.4.2008 pro k.ú. Vracov v oddíle C - omezení vlastnického práva nejsou zapsána žádná omezení věcnými břemeny (viz příloha č. 3 – LV č. 3964). Zástavní práva V současné době na výpisech z katastru nemovitostí LV č. 3964 ze dne 16.4.2008 pro k.ú. Vracov v oddíle C - omezení vlastnického práva je zapsáno nařízení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (viz příloha č. 3 – LV č. 3964). Ostatní rizika Na základě informací získaných od objednatele posudku a pana Rajskupa Antonína ze společnosti VSV, a.s. Vracov – evidence půdy není na oceňovaných nemovitost k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Na oceňovaných nemovitostech se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda, jako porovnávací 2 parametr byla zvolena předpokládaná prodejní cena vztažená na 1 m celkové plochy pozemku a následně bylo provedeno porovnání jako celku. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu.


strana 9


ZP č. 2134/99/2010

Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti a funkčnímu využití pozemků, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním pozemkům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu nemovitostí – pozemků parc.č. 3710/33, 3710/479 a 3714/223 vše se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Vracov, obec Vracov, okres Hodonín, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 3964 vedeném u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Hodonín podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. k datu ocenění 3.6.2010, po zaokrouhlení na :

50 000,- Kč (slovy : padesáttisíc korun českých).

V Brně, dne 6. září 2010



strana 10


ZP č. 2134/99/2010

ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 22.12.1998, pod č.j. Spr. 3655/98, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 2134/99/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. - dle faktury.

V Brně, dne 6. září 2010



strana 11

2010

Recommend Documents