Ing. Eva Hradilová, znalec
765 02 Otrokovice, Moravní 6224
mobil: +420 603 35 45 98
Znalecký posudek č. 4766 – 276/2010 o obvyklé ceně nemovitostí – rodinného domu čp. 88 na pozemku parcelní číslo st. 113 včetně příslušenství a pozemků parcelní číslo st. 113, 281/1 v katastrálním území Přílepy u Holešova, obec Přílepy, okres Kroměříž
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Zlín Lešetín IV/707 760 01 Z l í n Usnesení č.j. 012 EX 5217/09-37 ze dne 4.11.2010
Účel posudku:
ocenění nemovitostí v exekučním řízení
Podle stavu ke dni 11.11. 2010 a 13.11.2010 (místní šetření) posudek vypracoval: Ing. Eva Hradilová Moravní 6224 765 02 Otrokovice
Posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednateli ve 2 vyhotoveních. V Otrokovicích, dne 15.11.2010
A. Nález 1. Znalecký úkol : Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení soudního exekutora ze dne 4.11.2010 č.j. 012 EX 5217/09-37. Úkolem znalce je: „…ocenění nemovitostí ve vlastnictví povinného se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu, a jejich součástí, tj. vše, co k ní podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovitost znehodnotila a jejího příslušenství, tj. nemovité či movité věci, které byly vlastníkem věci hlavní určené, aby s ní byly užívány….“ Předmětem ocenění jsou nemovitosti – rodinný dům čp. 88 na pozemku parcelní číslo st. 113 – zastavěná plocha a nádvoří a pozemků parcelní číslo st. 113 – zastavěná plocha a nádvoří, parcelní číslo 281/1 – zahrada v katastrálním území Přílepy u Holešova, obec Přílepy, okres Kroměříž. 2. Informace o nemovitosti : Adresa nemovitostí Kraj Okres Obec Katastrální území
: Přílepy 88 769 01 Holešov : Zlínský : Kroměříž : Přílepy : Přílepy u Holešova
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti : Prohlídka nemovitostí byla provedena dne 11. a 13. listopadu 2010 znalcem, interiér za přítomnosti povinného, který neumožnil v interiéru fotografování. 4. Podklady pro vypracování ocenění: 1) výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Přílepy u Holešova, list vlastnictví č. 234 2) místní šetření znalce dne 11. a 13. listopadu 2010, 3) kopie katastrální mapy bez identifikace, 4) databáze znalce o prodeji obdobných nemovitostí, 5) informace realitních kanceláří o prodeji a nájmu obdobných nemovitostí 5. Použitá literatura : 1) Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. 2) Vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a vyhlášky 460/2009 Sb. o oceňování majetku 3) Bradáč.A.- Teorie oceňování nemovitostí – CERM V.vydání, Brno 2001 4) Bradáč A., Krejčíř P., Hallerová A., Úřední oceňování majetku, CERM Brno 1999 6. Metody zjištění hodnoty: Obvyklá cena Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažitelná při prodeji oceňované nebo porovnatelné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Obvyklá cena zohledňuje pouze trvalé, dlouhodobé vlastnosti oceňovaných nemovitostí a již existující skutečnosti a vlivy trhu, které mají vazbu na oceňované nemovitosti. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, kromě vlivu mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího a vlivu zvláštní obliby. Při ocenění nemovitostí je podkladem ocenění jednak: 1) administrativní cena 2) metoda výnosové ceny 3) metoda srovnávací ceny Administrativní cena Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 460/2009 Sb. platné ke dni ocenění. Výnosová cena Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Stavba je v lokalitě, kde nájmy RD nejsou obvyklé , výpočty by nebyly opřeny o skutečné údaje, z tohoto důvodu metoda nebude použitá.
ZP 4766 - 276/2010, strana 2 (celkem 10)
Srovnatelná cena Srovnatelná cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů případně nabídek obdobných typu nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. 7. Vlastnické a evidenční údaje : Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí List vlastnictví č. 234 je pan Martin Julina, r.č.: 750413/4132 bytem 760 01 Zlín, Nivy I 368, ve skutečnosti 769 01 Holešov, Přílepy 88 vlastníkem oceňovaných nemovitostí – rodinného domu čp. 88 na pozemku parcelní číslo st. 113 – zastavěná 2 plocha a nádvoří a pozemků parcelní číslo st. 113 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 121,0 m , 2 parcelní číslo 281/1 – zahrada o výměře 336,0 m v katastrálním území Přílepy u Holešova, obec Přílepy, okres Kroměříž. 8.Přírodní katastrofy : V lokalitě nehrozí sesuvy půdy ani povodně. 9. Radonové riziko : Vzhledem k tomu, že nebylo předloženo měření vnitřní koncentrace radonu v objektu, je proveden odhad na základě odvozené mapy radonového rizika ČR pro Zlínský kraj a je stanovena I. kategorie - nízké radonové riziko. 10. Věcná břemena, zátěže : Věcná břemena se k oceňovanému majetku nevážou. Na nemovitostech jsou evidovány exekuční závazky, jejíž celková výše dle sdělení povinného dosahuje ke dni ocenění částky 1,8 mil. Kč. 11.
Základní popis :
11.1. Základní charakteristika 11.1.1. Poloha a základní údaje Posuzovaný dům je umístěn v jednosměrné uličce obce Přílepy (počet obyvatel 897). Toto obec protíná místní komunikace spojující Holešov s Fryštákem, v širším pojetí krajské město Zlín s bývalým okresním městem Kroměříž. Právě díky nepříliš velkým vzdálenostem od těchto větších měst, které jsou hlavně zdrojem širších pracovních příležitostí, patří obec Přílepy mezi obce se stabilním počtem obyvatel. Lokalita je obklopená přírodou v docházkové vzdálenosti od rodinných domů. V obci je škola, školka, obchod se smíšeným zbožím, pohostinství, hřiště. Lékařská péče je poskytována v nedalekém Holešově, kde je i katastrální úřad. Posuzovaná stavba je domem volně stojící umístěným u jednosměrné obslužné asfaltové komunikace ulice. Jedná se o starší objekt v závěrečné fázi celkové rekonstrukce. 11.1.2. Dopravní dostupnost Objekt je dopravně dostupný po asfaltové obslužné komunikaci, lokalita je poněkud stísněná. Osobní automobil lze parkovat před domem, bylo by možno vjet i na pozemek za vraty, ovšem garáž zde vybudovaná není. Zastávka autobusu, který projíždí obcí je od posuzovaného domu ve vzdálenosti do 200 m, železniční stanice v obci není, zastávka ČD na trati Hulín – Frýdek – Místek je v obci Holešov. 11.1.3. Účel využití Stavba je dle evidence určena k trvalému bydlení, dům je užíván vlastníkem a je k určenému účelu užíván bez závad. 11.2. Pozemky Předmětem ocenění je pozemek, na kterém je stavba umístěná a související plocha zahrady. Celek tvoří dostatečné zázemí domu, tvar pozemků je vhodný. Pozemky dle LV č. 234 jsou užívány v souladu s evidencí, svou rozlohou a tvarem kladně ovlivňují cenu posuzovaných nemovitostí. ZP 4766 - 276/2010, strana 3 (celkem 10)
Kopie katastrální mapy
Obsah ocenění: a) rodinný dům č.p. 88 na pozemku parcelní číslo st. 113 – zastavěná plocha a nádvoří včetně venkovních úprav a kůlny, b) pozemek parcelní číslo st. 113 – zastavěná plocha a nádvoří, parcelní číslo 281/1 – zahrada v katastrálním území Přílepy u Holešova, obec Přílepy, okres Zlín 12. Popis objektu:
Hlavní stavba - objekt č.p. 88, Přílepy Popis objektu : Posuzovaný rodinný dům v Přílepích čp. 88 byl postaven před více jak 50-ti léty s tím, že cca před třiceti léty k původnímu západnímu křídlu byl přistavěn výminek, celek je současným vlastníkem v posledních čtyřech létech postupně rekonstruován, tato rekonstrukce je těsně před dokončením. Dům je postaven v zastavěné části obce, příjezd je možný na pozemek po asfaltovém povrchu jednosměrné obslužné asfaltové komunikace. Objekt je stavbou zděnou, přízemní, výminek podsklepen, celek zastřešen krovem – hlavní část, výminek plochá střecha, podkroví je přístupné okénkem ze západního štítu domu. Základy betonové, proložené kamenem, dodatečně izolované, zdivo v tl. 450 mm, strop s rovným podhledem, v obývacím pokoji vytvarovaný sádrokartonem se stropními světélky, v ložnici nedokončen – chybí plánovaný kasetový polystyrenový strop. Střecha krov, krytina původní pálená taška, klempířské konstrukce kompletní. Konstrukce PSV jsou v zásadě všechny vyměněny. Současný vlastník nahradil původní okna plastovými, vyměnil vchodové i vnitřní dveře, původní vybaveni koupelny – vanu a umyvadlo – zcela přebudoval, zřídil sprchu a umyvadlo, v koupelně i v samostatném WC obložil nově stěny. V domě byly nově realizovány všechny rozvody inženýrských sítí: nové kanalizační rozvody, nový vnitřní vodovod v plastu, měděné rozvody elektro, 230/400 V, nový rozvod teplovodního topení – stávající deskové plechové radiátory doplněné teplovodním podlahovým vytápěním v jídelně a kuchyni. Ústřední topení je plynové, mimo kombinovaného kotle ÚT s ohřevem teplé vody je zde osazen další plynový zásobník TUV nezávislý na systému ÚT. Toto vybavení je umístěno ve sklepních prostorech výminku. Ve vstupní chodbičce, jídelně a kuchyni je položená nová dlažba (nad podlahovým teplovodním vytápěním), v dětském pokoji za kuchyni a v ložnici za obývacím prostorem podlaha stávající, dřevěná, v obývacím pokoji nášlapná vrstva podlahy chybí, je zde jen beton. Dispozičně vchod do domu je do malé předsíňky, odtud vedou dveře do jídelny propojené napravo s kuchyní, za kterou je dětský pokoj, nalevo s obývacím prostorem, za kterým je ložnice. Do samostatné koupelny a na WC vedou dveře rovněž z jídelního prostoru. ZP 4766 - 276/2010, strana 4 (celkem 10)
Jak řešení dispoziční tak konstrukční řešení v rámci rekonstrukce jsou zdařilé, po položení podlahy v obývacím prostoru a kasetového stropu v ložnici by bylo vhodné domek zateplit a opatřit novou omítkou. Oceňovaný objekt obsahuje bytovou jednotku typu 3 + 1 se zázemím. Příslušenství stavby tvoří venkovní úpravy – oplocení s vraty a brankou, přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy a venkovní betonové schody. U domu byla zjištěna kůlna. Při prohlídce na objektu byly zjištěny následující vady a nedodělky : Objekt je stavbou plně využívanou k trvalému bydlení, nutno dokončit podhled v obývacím prostoru, obklad stropu v ložnici a zateplení stavby. V dalším výhledu by bylo vhodné opatřit dům novou střešní krytinou. Stavebně technický stav : Celkový stavebně technický stav objektu je v souladu se stářím a rekonstrukci před dokončením velmi dobrý, vyjma dokončení stavebních konstrukcí uvnitř interiéru je možno další stavební práce provézt bez časové tísně, ovšem právě nedokončená fasáda zkresluje stav stavby, která je ve skutečnosti v mnohem lepším stavu, než nasvědčuje pohled z ulice. Popis vedlejších staveb a venkovních úprav oceněných s domem : Předmětem ocenění jsou přípojky všech inženýrských sítí, vody, kanalizace do veřejného řádu, elektrické energie a plynu, oplocení zahrady, kovová vrata a vrátka s pletivem, zpevněná plocha a venkovní schody předložené betonové. U domu byla zjištěná kůlna, jež je starší 50-ti let.
b) Pozemky Pozemky na LV č. 234, Přílepy Pozemky, jež jsou předmětem ocenění, tvoří půdorysně obdélník, celková plocha do 500,0 m2 je spíše menší, ovšem celkový tvar je vhodný, dům ve tvaru písmene L je postaven na severním a východním okraji, díky tomu je zde dostatečně velká plocha pro vytvoření venkovního posezení před domem, orientovaného na jih.
B. Posudek : Ocenění je v posudku rozděleno do dvou částí. V první části je zjištěna administrativní cena oceňovaného souboru nemovitostí dle platného oceňovacího předpisu – vyhlášky č. 460/2009 Sb. Druhou metodou, pomocí které bude provedena analýza možné obvyklé tržní ceny posuzovaného souboru nemovitostí je metoda srovnání, kdy definice obvyklé ceny dle § 2 zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění:
„...obecnou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby....“
Ocenění dle platných předpisů – cena dle vyhlášky č. 460/2009 Sb. a) Hlavní stavba – RD čp. 88 na pozemku parcelní číslo st. 113 včetně příslušenství, Přílepy Výměry pro ocenění OP – obestavěný prostor: OP = (15,30 x 4,80 x 3,20) + (5,90 x 7,20 x 4,90) + /(15,30 x 4,80 x 2,30) : 2/ = 527,62 m OP stavby = 527,62 m
3
ZP 4766 - 276/2010, strana 5 (celkem 10)
3
Rodinný dům Přílepy 88 § 26a tab. č. 1 Obec Přílepy Katastrální území Přílepy u Holešova Počet obyvatel Malý lexikon obcí ČR 2009 897 Kraj Zlínský kraj Základní cena příloha č. 20a ZC Kč/m3 2 473,00 Obestavěný prostor OP m3 527,62 Konstrukce a vybavení RD, rekr. chalup a domků příloha 20a, tabulka č. 2 Znak Popis zn. Číslo Popis V1 1 Druh stavby III. volně stojící 0,00 zděné 2 Provedení obv. stěn III. 0,00 převládá 45 cm 3 Tl. obvod. stěn II. 0,00 hodnota nad 1 do 2 4 Podlažnost II. 0,01 kompletní 5 Napojení na veř. sítě V. 0,08 ústřední s podlahovým 6 Vytápění III. 0,00 úplné, bez vany 7 Zákl. příslušenství III. 0,00 8 Ostatní vybavení I. bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy III. standardní rozsah 0,00 10 Vedlejší stavby I. -0,03 demoliční stav 11 Pozemky II. 0,00 do 800 m2 12 Jiné kriterium III. 0,00 bez vlivu 0,0600 Stáří staby 0,70 nad 50 let 13 Stav III. 0,85 nutno dokončit rekonstrukci Iv 0,63070 Trh s nemovitostmi, přílohy č. 18a, tabulka č. 1 Větší nabídka 1 Dílčí situace II. -0,05 Vlastní pozemek 2 Vlastnictví nemovitosti II. 0,00 Bez vlivu 3 Vliv právních vztahů II. 0,00 It 0,950 Stavby k trvalému bydlení, příloha 18a, tabulka č. 4 1 Význam obce I. Bez většího významu 0,00 2 Poloha III. Souvislé území 0,01 3 Okolní zástavba III. Objekty k bydlení 0,00 4 Obchod, služby III. Obchody, pohostinství 0,03 5 Školství III. ZŠ i hřiště 0,03 6 Zdravotnické zařízení I. V Holešově -0,03 7 Veřejná doprava II. Omezené dopravní spojení 0,00 8 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 9 Nezaměstnanost II. Průměrná 0,00 10 Změny v okolí III. Bez změn 0,00 11 Vlivy neuvedené II. 0,00 Bez dalších vlivů Ip 1,04000 Cena nemovitosti celkem C = OP*ZC*Iv*It*Ip 813 064,77
b) Pozemky dle LV č. 234, Přílepy 2
Plocha stavebního pozemku……………....................................................121,0 m 2 Plocha zahrady………………………………………………………………….336,0 m Jednotková cena pozemku: ……………………………..………………..35,00 Kč/m2 Přirážky dle přílohy č. 21 vyhlášky: pol. 2.11………+ 5 % Srážky: neuplatňují se Koeficient Kp dle přílohy č. 38 vyhlášky.......................................2,173 Koeficient Ki dle přílohy č. 39 vyhlášky.........................................0,899 2 Jednotková cena po úpravách..............................................71,79 Kč/m Cena pozemků celkem:(121*71,79)+(336*71,79*0,4)………....18.254,78 Kč
ZP 4766 - 276/2010, strana 6 (celkem 10)
Administrativní cena
dle
cenového
předpisu č. 460/2009 Sb. – rekapitulace cen:
a) RD čp. 88, příslušenství b) pozemky parcelní číslo st. 113, 281/1, Přílepy Administrativní cena ke dni ocenění (zaokrouhleno)
= = =
813 064,80 Kč 18 254,80 Kč 831 320,00 Kč
2. Zjištění hodnoty nemovitostí metodou porovnání Pokud hledáme v nabídce realitních kanceláří nacházíme přímo v obci Přílepy jednu nabídku. 1) dům svou velikostí i velikosti pozemku srovnatelný s posuzovanou stavbou je v horším technickém stavu nežli stavba posuzovaná, je ovšem nabízen – dlouhodobě – za cenu přes 1,4 mil. Kč.
2) přitom přímo v Holešově je nabízen dům rovněž v o něco horším stavu než posuzovaná stavba avšak ostatní parametry má srovnatelné, pouze za 1,06 mil. Kč.
3) úhledná stavba popsaná jako objekt ve špatném stavu je v Holešově s pozemkem o celkové ploše 479,0 m2 inzerován za 1,1 mil.Kč. Přitom Holešov má nejenom dostupnější zdravotní péči, ale je zde pošta, sídlo katastrálního úřadu, lepší autobusové spojení s okolím a zastávka ČD.
Posuzovaný dům je vůči uvedeným příkladům stavbou, jež lze ihned užívat, dokončení rekonstrukce interiéru je nákladem do 20.000,00 Kč, fasádu a výměnu střešní krytiny lze realizovat v širším časovém horizontu. Mírně negativním vlivem působí na cenu posuzovaného souboru nemovitostí nedostatek garáže i ZP 4766 - 276/2010, strana 7 (celkem 10)
stísněné podmínky pro příjezd ke stavbě a omezené možnosti pro odstavení automobilu na vlastním pozemku. Rovněž venkovní úpravy a stav vedlejší stavby nepůsobí vizuálně kladně. Přitom domek je velmi vkusně rekonstruován. Roční provozní náklady se pohybují kolem padesáti tisíc korun. Na základě výše uvedeného určuji obvyklou cenu posuzovaných nemovitostí ve výši Cena nemovitostí určená srovnáním
1.350 000,-- Kč
C) Závěr : Administrativní cena nemovitostí …………………………….………………….831 320,00 Kč Cena určená srovnáním……………………….……………………..…………1.350 000,00 Kč Obvyklou cenu posuzovaných nemovitostí evidovaných na LV č. 234 vedeném pro katastrální území Přílepy u Holešova, obec Přílepy v okrese Kroměříž, tj. rodinného domu čp. 88 na pozemku parcelní číslo st. 113 – zastavěná plocha a nádvoří včetně pozemků parcelní číslo st. 113, 281/1 a příslušenství vyjádřenou ve formě obvyklé ceny ve smyslu zák.č.151/97 Sb. určuji ve výši
1 280 000,- Kč Slovy : jedenmiliondvěstěosmdesáttisíc korun českých
V Otrokovicích, dne 15. listopadu 2010
Vypracoval: Ing. Eva Hradilová
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 11.12.1995 čj.: Spr 1099/95 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsaný pod pořadovým číslem 4766 - 276/2010 znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 111/10
Mapové podklady:
Dům čp. 88 na pozemku st. 113 v obci Přílepy umístěný u jednosměrné obslužné komunikace ZP 4766 - 276/2010, strana 8 (celkem 10)
Fotodokumentace:
Pohled na dům čp. 88 z ulice
Původní část domu s kůlnou a oplocením
dvoupodlažní výminek ZP 4766 - 276/2010, strana 9 (celkem 10)
Pohled na původní část domu ze zadní strany
Výpis z katastru nemovitostí
ZP 4766 - 276/2010, strana 10 (celkem 10)
