2010

ZNALECKÝ POSUDEK č. 262 – 205 / 2010 dle Usnesení č.j. 067 EX 123711/08-40

Objednavatel: Sídlo: IČ: Zhotovitel: Sídlo: IČ:

mail:

Exekutorský úřad Praha 5 JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor Evropská 663/132, 160 00 Praha 6 49720821 Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové 2630 2047 Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. [email protected]

Účel posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 067 EX 123711/08-40 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Jurajem Podkonickým, Ph.D. dne 17.03.2010.

Posudek obsahuje:

30 stran včetně příloh

Posudek se předává:

ve třech vyhotoveních

Výtisk číslo:

3

Zpracováno:

19.05.2010

Odhadci a znalci CZ, s.r.o.

Obsah posudku

Znalecký posudek č. 262 – 205 / 2010

strana

A 1 2 3 4 5

NÁLEZ...............................................................................................................................3 Úkol a předmět ocenění ...............................................................................................3 Místní šetření ...............................................................................................................3 Den ocenění .................................................................................................................3 Podklady ......................................................................................................................3 Uznávané metody ocenění ...........................................................................................4

B 1 2 3

POSUDEK .........................................................................................................................9 Aplikovaná metoda ocenění.........................................................................................9 Ocenění ......................................................................................................................10 Vyhodnocení..............................................................................................................21

C

REKAPITULACE ..........................................................................................................22

D

ZNALECKÁ DOLOŽKA...............................................................................................22

E

PŘÍLOHY ........................................................................................................................23

2



A NÁLEZ 1

ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ

Znalecký posudek je vypracován na základě žádosti objednavatele posudku. Úkolem zhotovitele je dle Usnesení č.j. 067 EX 123711/08-40:

- ocenit spoluvlastnický podíl na nemovitostech a jejich příslušenství - ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. Jedná se o ocenění spoluvlastnického podílu ve výši 1/32 na bytové jednotce č. 831/1 v bytovém domě č.p. 831 (LV č. 2701), část obce Sadská, ul. Dr. Sokola, stojícího na pozemku parc.č. St. 2541, k.ú. Sadská, obec Sadská, včetně spoluvlastnického podílu ve výši 1/32 na spoluvlastnickém podílu ve výši 1 /6 na společných částech domu č.p. 831 a na pozemku parc.č. St. 2541, zapsáno na LV č. 3025 vedeného KÚ pro Středočeský kraj, KP Nymburk. Technický popis stavebního objektu, jeho konstrukčního provedení a technického vybavení je detailně proveden níže v části B - Posudek. 2

MÍSTNÍ ŠETŘENÍ

Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne 29.03.2010 bez přítomnosti vlastníků nemovitosti. Šetření tak mohlo být provedeno pouze z venku z veřejně přístupných míst. 3

DEN OCENĚNÍ

Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 18.05.2010, což je den ocenění. 4

PODKLADY

- Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 3025, k.ú. Sadská, získaný prostřednictvím Dálkového -

přístupu do Katastru nemovitostí dne 12.03.2010 Snímek katastrální mapy Usnesení č.j. 067 EX 123711/08-40 barevná fotodokumentace informace získané při místním šetření záznam z prohlídky a zaměření nemovitosti zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a vyhlášky č. 460/2009 Sb. Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008 Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 Zbyněk Zazvonil - Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk 2004 Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 Orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů dle měrných jednotek objektů - báze II. pololetí 2009, Porings, s.r.o.

3



- časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno; ročníky 1996 až 2009 - odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydávaný Českou komorou odhadců majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1; ročníky 2003 až 2009 - Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2008 - Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Financování developerských projektů (2009) 5 5.1

UZNÁVANÉ METODY OCENĚNÍ Metoda nákladová

Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z předpokladu, že hodnota aktiv (nemovitostí) nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Jednotková cena se získá nejčastěji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (např. z Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, vydáváno pololetně – ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodářských ukazatelů stavebních objektů PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objektů). Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveň k datu ocenění, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyčíslen Českým statistickým úřadem. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a vyhlášky č. 460/2009 Sb. 5.2

Metoda výnosová

Fundamentálním principem výnosového způsobu ocenění je princip anticipace, jehož podstata spočívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí prospěch lze finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako součet všech těchto očekávaných výnosů, transformovaných na současnou hodnotu peněz. Na principu očekávání nejsou prognózovány pouze budoucí výnosy a jejich časový vývoj, ale i volba kapitalizačních měr, které implicitně odrážejí stupeň jejich očekávané pravděpodobnosti, spolehlivosti a stability. Fundamentální vzorec výnosové metody: VH = V

i

kde:

VH ... hledaná výnosová hodnota nemovitosti V ... čisté příjmy z nemovitosti i ... míra kapitalizace

Anticipovaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na běžném realitním trhu, popřípadě jde-li o nemovitost v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze aplikovat výnos dosažitelný. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o obhospodařovací náklady související nemovitosti. Transformace na současnou hodnotu peněz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace (Yield

4



Capitalization), která je procesem vycházejícím z exaktních principů složeného úročení jakožto jedné z disciplin finanční matematiky. Délka uvažovaného časového úseku (Projection Period) odpovídá většinou intervalu několika roků, během nichž jsou trendy ve vývoji výše výnosů ještě objektivně předpověditelné. Konkrétní délka zvoleného pásma není v odborné literatuře nijak limitována, zpravidla se užívá interval 5 - 15 let. Kratší interval je spíše výjimečný, neboť zmenšování pásma směřuje k přímé (nikoliv výnosové) kapitalizaci. V závěru zvoleného úseku se obvykle uvažuje s reverzním výnosem simulujícím např. výnos z prodeje. Očekávaný výnos se u předmětné nemovitosti zjistí z dosaženého (popřípadě jde-li o nemovitost v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze použít výnos dosažitelný) ročního nájemného. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o náklady na provoz nemovitosti (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovitosti, daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti). Některé metodiky odpočítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domníváme se (spolu s odbornou veřejností zejména v bankovním a investičním sektoru), že tato kategorie nákladů nemá své opodstatnění. Zřejmou výhodou metodik výpočtu bez neprovozních nákladů je odpověď na otázku investora, za jak dlouhý časový úsek bude počáteční investice do pořízení nemovitosti návratná. Základní vztah pro výpočet časového úseku návratnosti počáteční investice: Návratnost [roky] = počáteční investice [Kč] /roční čistý zisk z pronájmu [Kč/rok]

V německy hovořících zemích je obvykle používána metoda „časově omezené renty“: VHN = ČV ×

kde:

qn −1 HP + q × ( q − 1) q n n

ČV ... každoroční čisté příjmy z nemovitosti, q = 1 + i, kdy i = míra kapitalizace, n ... zbývající doba užití nemovitosti (myšleno zejména ekonomická a morální životnost), HP ... hodnota pozemku.

Takovou základní techniku propočtu výnosové hodnoty doporučuje v metodickém návrhu Česká komora odhadců majetku „ČKOM“ (která volně navazuje na teoretickou práci prof. Miloše Maříka: Diskontní míra v oceňování – publikace VŠE Praha IOM, ISBN 80-245-0228-3 č.publ.7-1350). Preferuje se zde použití tzv. zásobitele před výpočtem tzv. věčnou rentou, protože budova má pouze omezenou životnost po zbývající dobu užití a výnos z likvidace, který zahrnuje cenu pozemku eventuálně sníženou o sanaci po stavbě. Zůstatková životnost je předpokládaná doba dalšího ekonomického využití nemovitosti, nebo-li je to odhad časového horizontu při obvyklé (běžné) údržbě, po který je nemovitost (stavba) ještě ekonomicky využitelná. Tzn. dobu, po kterou lze ještě uvažovat s dosažitelností kalkulovaného čistého zisku. Tato doba bude u většiny případů kratší, než je technická životnost stavby. Pro odhad tržní hodnoty pozemku je preferována metoda tržního porovnání cen. Velice důležitým bodem při stanovení výnosové hodnoty nemovitostí je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se kapitalizují budoucí příjmy (Yield Rate), má na výnosovou hodnotu investice (nemovitosti) zásadní vliv. Stanovení míry kapitalizace se obvykle děje dvěma způsoby: 1) míra výnosnosti odhadnutá na základě porovnání s obdobnými typy nemovitostí, 2) pokud není dostatek údajů k add 1), pak se konstrukce výpočtu míry kapitalizace obvykle odvíjí od tzv. stavebnicového způsobu, kdy „jádro“ tvoří výchozí úroveň bezpečného typu investic na finančním trhu a nadstavbu pak rizikové prémie jako součet všech projevujících se rizik, hrozeb a nevýhod, kterým jsou vystaveny posuzované nemovitosti na trhu realit oproti výchozí odhadnuté míře z finančního trhu. Jedná se tedy o součet:

- bezrizikové míry výnosnosti,

5



- prémií (přirážek) za rizika. matematické vyjádření: kde:

i = ibezp + Σσ

i ... míra kapitalizace ibezp... bezpečný typ investice Σσ ... součet prémií (přirážek) za rizika

Viz např. „Výnosová hodnota nemovitostí“, autor Ing. Zbyněk Zazvonil, ISBN 80-902109-3-7. Jako základ pro hodnocení bezpečného typu investice je doporučován výnos z dlouhodobých státních dluhopisů; aktuální informace o nich jsou volně k dispozici např. na webových stánkách bank, obchodníků s cennými papíry či ratingových agentur. Přirážky k bezpečnému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tří bodů: Přirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovitosti Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nepředpokládané opravy či nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propočtu nákladů v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy prověřit technickou kvalitu objektu. Přirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovitosti Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitost pronajímat takovým nájemníkům a za takové nájmy, které byly uvažovány v propočtu příjmů. Zohledňuje se délka nájemních smluv (doba určitá / neurčitá) a případné riziko, že prostory uvolněné po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) – tzv. neúplné pronajmutí. Dále se zohledňuje „kvalita“ nájemců – jejich schopnost platit nájem včas a ve smluvené výši. V úvahu připadá též riziko, že o pronájem dané nemovitosti přestane být zájem – tzv. „ekonomická životnost“. Přirážka za rizika právními povahy Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitostí spjaty věcné břemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníků, zda přístup k nemovitosti je možný jen přes pozemky jiných vlastníků, soudní spory apod. 5.3

Metoda komparativní

Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří: Poloha nemovitostí - vzdálenost od center měst či obcí - vzdálenost od hlavních komunikačních tahů - přístup k silničním či železničním trasám Využitelnost nemovitostí - stavebně-technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost či naopak předimenzovanost - účel staveb a možnost adaptace na jiné využití - kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy 6



-

možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžová břemena - stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost - předkupní práva, věcná břemena - zástavní práva - soudní spory (např. restituční spory) Situace na realitním trhu - celkové trendy v prodeji nemovitostí - prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát (prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existují komerční databáze, kde by soupisy sjednaných cen měly splňovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi Českého statistického úřadu, který shromažďuje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a současně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze které by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodů výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Ve znaleckých posudcích se provádí odhad obvyklé ceny předmětu ocenění, nikoliv přesné matematické vyčíslení částky, za jakou je nemovitost prodejná. Na konečnou cenu má totiž vliv spektrum okolností, přičemž každou z nich může potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak, z jiného úhlu pohledu. Úkolem oceňovatelů je proto zejména prezentovat jejich odborný pohled na věc, který by ovšem měl korespondovat s pokud možno co nejširší výsečí z portfolia potenciálních kupujících. To potvrzuje i článek autora Ing. Ivana Žikeše uveřejněný v odborném čtvrtletníku „Odhadce a oceňování majetku“ č. 3-4/2009, str. 50: „Důležitou dovedností odhadce musí být schopnost vcítění se do uvažování investora. Znamená to umět si odpovědět na otázky, které si takový investor klade - proč bych si onu nemovitost měl kupovat, jaké přinese benefity, jaká je perspektiva takové investice, jaká je návratnost.“ Přesto je však pravděpodobné a časté, že existuje zájemce se zvláštním úhlem pohledu, případně zájemce disponující informacemi, které nejsou nijak veřejně přístupné a známé. Takový zájemce se pak nachází mimo výše zmíněnou výseč potenciálních kupujících a proto i cena, kterou je ochoten za danou nemovitost vydat, je mimo běžnou relaci. Z těchto důvodů odborná veřejnost považuje za nejpřesnější možné zjištění obvyklé ceny nemovitosti právě veřejnou dražbou, které se může zúčastnit široké spektrum libovolných zájemců o danou nemovitost. Metoda přímého porovnání pomocí indexu odlišnosti: Index odlišnosti IO vyjadřuje vliv více vlastností nemovitosti na rozdíl v ceně. Je-li hodnota srovnávací nemovitosti vyšší než nemovitosti oceňované, je index vyšší než 1. Index je bezrozměrné číslo. IO = K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × KX; koeficienty nejsou závazné kde: IO ... index odlišnosti např.: K1 ... koeficienty úpravy na zdroj informace o ceně K2 ... koeficienty úpravy na polohu nemovitosti K3 ... koeficienty úpravy na velikost objektu K4 ... koeficienty úpravy na celkový stav K5 ... koeficienty úpravy na vybavenost 7



KX ... koeficienty úpravy jiné matematický vztah pro výsledný výpočet: n

TC O =

kde:

∑ ITC

Si

i =1

n

TCO ... obvyklá (tržní) cena oceňované nemovitosti ITCSi ... indexovaná tržní cena odvozená ze srovnávací nemovitosti Si: IO × TCSi Si ... srovnávací nemovitost n ... počet srovnávacích nemovitostí

zdroj: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN 978-80-7204-578-5, strana 340 a další

8



B POSUDEK 1

APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ

V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je běžný byt, u kterého je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných objektů na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domníváme se, že je vhodné pro ocenění použít metodu komparativní. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právě pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ještě vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami určovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v určitých aspektech a u některých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. Přesto se v našich podmínkách, zejména z důvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základě metod nákladových a výnosových. Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domníváme se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení. Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro bydlení nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikujeme. Komparativní způsob ocenění je proveden ve dvou variantách: a) srovnáním s realitním trhem ve smyslu bodu A.5.3 tohoto posudku metodou přímého porovnání pomocí indexu odlišnosti; b) porovnávací metodou dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování č. 151/1997 Sb. v platném znění (vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a 460/2009 Sb.), která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitostí vůči oceňované nemovitosti. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku každoročně aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ČR. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

9


2


OCENĚNÍ

2.1

Komparativní metoda ocenění

Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Popis: Dům je půdorysně postaven ve tvaru obdélníka s vysunutým prostorem schodiště a balkónů, je koncový řadový, situovaný na rovinatém pozemku. Okolní zástavbu tvoří hlavně bytové a rodinné domy. Centrum obce Sadská je ve vzdálenosti 600 m, k dálničnímu přivaděči dálnice D11 je vzdálenost 4,4 km, do Poděbrad je vzdálenost 11 km. Přístup k objektu je možný poveřejné komunikaci. Inženýrské sítě: je provedeno napojení na el. energii, veřejný vodovod, kanalizaci a plynovod. Konstrukční řešení a technické vybavení: Doba výstavby:

dle odborného odhadu před cca 30-40ti lety; údržba: dobrá

Počet podlaží:

podsklepeno, 3 nadzemní podlaží

Základy:

betonové pasy s izolací proti zemní vlhkosti

Nosná konstrukce: panelová; zatepleno Stropy:

montované ze stropních panelů

Střecha:

plochá střecha (stropní panely)

Klempířské konstrukce:

dešťové žlaby a svody, okenní parapety, oplechování střešních prostupů - z pozinkovaného plechu

Vnitřní povrchy:

dvouvrstvé vápenocementové omítky; obklady keramické na WC, v koupelně, v kuchyni

Vnější povrchy:

probarvená finální omítka na fasádním polystyrenu; obklad soklu není proveden

Schody:

nosná část železobetonová; povrch stupňů: terazzo; zábradlí kovové

Dveře:

dřevěné hladké plné, s kovovými zárubněmi dřevěnými prahy, vstupní jsou plastové - prosklené

Okna:

plastová se zdvojeným zasklením, v suterénu jsou kovová s jednoduchým zasklením

Povrch podlah:

dle účelu užití místnosti: keramická dlažba, lepené PVC, teraco, betonová mazanina

Krytina střechy:

a

Vrata:

živičná

nejsou

10



Vytápění:

lokální akumulačními kamny

Ohřev teplé vody:

zajišťován el. boilerem

Vnitřní vodovod:

je proveden rozvod studené i teplé vody

Vnitřní kanalizace: od všech zařizovacích předmětů

WC splachovací oddělené od Hygienické vybavení: koupelny; v koupelně umyvadlo, vana Vnitřní plynovod:

není proveden

Elektroinstalace:

na jističe, kompletní rozvod světelného proudu (230V) bleskosvod je instalován

Výtahy:

nejsou

Ostatní:

např. vzduchotechnika, hydranty, rozvod EPS, EZS, strukturovaná kabeláž, krb, digestoř, vestavěné skříně, rozvod domácího telefonu, odvětrávání ventilátory, rozvod antén pod omítkou - nebylo zjištěno

Vybavení kuchyní:

sporák (na el. energii)

Pozn.: Vnitřní prohlídka nemohla být provedena, vnitřní konstrukční prvky jsou proto popsány jako standardní (typické) pro daný typ stavebního objektu; jejich provedení tedy může být odlišné.

Dispozice: 1.PP: chodba, schodišťový prostor, sklepy, sušárna, kolárna 1.NP: vstup, chodba, schodišťový prostor, 2 bytové jednotky 2.NP: chodba, schodišťový prostor, 2 bytové jednotky 3.NP: chodba, schodišťový prostor, 2 bytové jednotky Srovnávací parametry: Název

Užitná plocha [m2]

pokoj

19,60

pokoj

14,10

kuchyň

11,40

předsíň

9,60

komora

3,40

koupelna

3,20

WC

0,75

balkon

4,60

11



sklepy

10,80

celkem

77,45

Srovnávací kritéria: č.

Kriterium Popis kritéria A – OBEC 1 Velikost obce obyvatel 3 139, z toho 2 255 v produkt. věku 2 Správa, úřady obecní úřad, pošta, policie 3 Poptávka po nemovitostech nabídka převyšuje poptávku 4 Přírodní okolí velmi dobré 5 Obchod a služby dostatečné vybavení 6 Školství základní škola 7 Zdravotnictví ordinace všeobecného lékaře 8 Kultura, sport nedostatečné vybavení 9 Ubytování dostatečná kapacita 10 Struktura zaměstnanosti nedostatečná nabídka 11 Životní prostředí velmi dobré B – UMÍSTĚNÍ NEMOVITOSTI V OBCI 12 Poloha vzhledem k centru obce na okraji 13 Dopravní podmínky příjezd až k objektu 14 Orientace ke svět. stranám okna na východ a na západ 15 Konfigurace terénu rovinatý terén 16 Převládající zástavba bydlení 17 Parkovací možnosti na ulici před domem nehlídané 18 Obyvatelstvo v sousedství nebylo zjišťováno 19 Územní plán schválený úz. plán 20 Inženýrské sítě veškeré C – VLASTNÍ NEMOVITOST 21 Typ stavby vhodný 22 Dostupnost jednotlivých podlaží pouze po schodišti 23 Regulace nájemného žádná 24 Výskyt radonu neměřeno 25 Další možnosti ohrožení velmi omezené až náhodné 26 Příslušenství nemovitosti 27 Možnosti dalšího rozšiřování nejsou 28 Technická hodnota stavby viz níže 29 Údržba stavby velmi zanedbaná 30 Pozemek celkem spoluvlastnický podíl na 169 m2

12



Technický stav: Objekt byl postaven dle odborného odhadu před cca 30-40ti lety. V nedávné době bylo provedeno zateplení fasády a výměna oken a vstupních dveří. Prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) i prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou v dobrém technickém stavu. Objekt je bez viditelných statických poruch a jeho stavebně - technický stav odpovídá stáří, technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a spíše dobré údržbě. Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 3025 existuje soubor omezení vlastnického práva (nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno.

Srovnávací nemovitosti (SN): 1) Byt 2+1 o velikosti 76 m² Lokalita: ul. Dr. Sokola, Sadská Nabídková cena: 750 000,- Kč Popis: Byt je situován v 1. NP domu, který má 3 nadzemní podlaží a celkem 6 bytů a je vybaven sušárnou a kolárnou. Venkovní omítky jsou nově provedené tenkovrstvé fasádní včetně zateplení polystyrenem. Klempířské konstrukce jsou kompletní z mědi, hromosvod je instalován. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem s vnitřními žaluziemi, dveře jsou nové dýhované prosklené do původních ocelových zárubní. Podlahy obytných místností jsou parketové a plovoucí laminátové. Ostatní místnosti mají keramické dlažby a PVC. Vytápění je lokální akumulačními kamny. Rozvod vody je studené i teplé, jako zdroj teplé vody slouží el. boiler. Rozvod elektriky je 220 i 380 V. Kuchyně je vybavena standardní kuchyňskou linkou, el. sporákem, digestoří a je zde vestavěná spíž. Budova: panelová Stav objektu: po rekonstrukci Podlaží počet: 4 Podlaží umístění: 2

Zdroj: Coloseum reality Kleinerova 1471/, 272 01 Kladno Tel: +420 326 538 175

13



2) Byt 2+1 o velikosti 52 m² Lokalita: ul. Mikoláše Alše, Nymburk Nabídková cena: 1 098 000,- Kč Popis: Byt se nachází ve 2.patře panelového domu bez výtahu v klidné části města. Dům je po kompletní rekonstrukci: zateplená fasáda, nová střecha, na chodbách plastová okna. Byt má umakartové jádro, podlahy PVC. Topení ústřední - dálkové, okna nová plastová. Budova: panelová Stav objektu: po rekonstrukci Podlaží počet: 5 Podlaží umístění: 3

Zdroj: Realitní kancelář Mireas, s.r.o. Sídliště 1434/15, 289 22 Lysá nad Labem Mobil: +420 775 732 207 3) Byt 2+1 o velikosti 54 m² Lokalita: Nymburk Nabídková cena: 1 140 000,- Kč Popis: Byt se nachází v 4. patře bez výtahu v klidné části obce nedaleko centra města. Dům je nově zateplený a má novou fasádu. Dispozice: chodba, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, koupelna s vanou (umakart), samostatné WC, k bytu náleží sklepní koje. Budova: panelová Stav objektu: po rekonstrukci Podlaží počet: 5 Podlaží umístění: 5

Zdroj: Reality Ria

14



Jiráskova 371/7, 290 01 Poděbrady Tel: +420 325 612 329 4) Byt 2+1 o velikosti 65 m² Lokalita: Nymburk Nabídková cena: 1 200 000,- Kč Popis: Byt se nachází v přízemí – dispozice: předsíň s vestavěnou skříní, šatna, WC, koupelna, samostatná kuchyň, ložnice, obývací pokoj a prosklený balkón. Dům je po celkové rekonstrukci včetně zateplení, plastových oken, nového výtahu, rekonstrukce krytiny a nových rozvodů instalací. Budova: panelová Stav objektu: po rekonstrukci Podlaží počet: 6 Podlaží umístění: 2

Zdroj: REAL SPEKTRUM GROUP a.s. Lidická 718/77, 602 00 Brno Tel: +420 533 339 111 5) Byt 2+1 o velikosti 56 m² Lokalita: ul. Jurije Gagarina, Nymburk Nabídková cena: 1 350 000,- Kč Popis: Byt ve 4. nadzemním podlaží panelového domu v Nymburce. Dům je po rekonstrukci zateplená fasáda, plastová okna. Jedná se o středový byt domu bez výtahu, s kuchyňskou linkou a sklepní kojí. Dispozice.: chodba, WC, koupelna, kuchyň, ložnice a obývací pokoj. Zděné jádro s původním vybavením. Budova: panelová Stav objektu: po rekonstrukci Podlaží počet: 5 Podlaží umístění: 5

15



Zdroj: TANA realitní kancelář Palackého 741/, 544 01 Dvůr Králové nad Labem Tel: +420 499 622 522 6) Byt 2+1 o velikosti 55 m² Lokalita: Poděbrady Nabídková cena: 1 430 000,- Kč Popis: Byt v původním, velmi zachovalém stavu. V bytě jsou vyměněna okna za nová plastová, nové stoupačky. Byt je umístěn v domě po kompletní rekonstrukci - zateplení, fasáda, nová střecha. Budova: panelová Stav objektu: po rekonstrukci Podlaží počet: 5 Podlaží umístění: 4

Zdroj: Develop reality Na Hradbách 159/, 280 02 Kolín Mobil: +420 602 473 778

16



Závěrečná analýza Ceny uváděné v nabídkách realitních kanceláří nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientačně a s velkou obezřetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláře většinou v první fázi inzerce respektují přání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláře tedy zpravidla inzerují ceny určené prodávajícími a až po delší době, v dalších fázích neúspěšné inzerce ceny snižují. Např. v příspěvku „Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky“ prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: „Změnu ceny v průběhu trvání nabídky vyjadřuje tzv. koeficient redukce ceny, který představuje poměr tržní ceny ku ceně nabídkové. Zpravidla je tento koeficient kZC ≤ 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. Při oceňování nemovitostí porovnávací metodikou se někdy používá paušálně hodnota kZC = 0,85.“ Uveřejněno v časopise Soudní inženýrství č. 4, ročník 20-2009 na str. 188. Obdobně v časopise „Odhadce a oceňování majetku“ č. 3-4/2009 v článku autorů Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváčka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., M.B.A. na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skutečných prodejů vykazují podobné tendence (korelační koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). Stejně tak Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN 978-80-7204-578-5, strana 350: „Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ověřit, jak cena určité nemovitosti postupně v čase klesá, až z inzerce zmizí nemovitost se zřejmě prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovitosti nemůže být větší, než cena stejné nemovitosti inzerované k prodeji.“ V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65 - 1,00. Metoda přímého porovnání pomocí indexu odlišnosti: Popis metody viz bod A.5.3 znaleckého posudku. Srovnávací Výměra nemovitosti [m2]

SN 1 SN 2 SN 3 SN 4 SN 5 SN 6

76 52 54 65 56 55

Cena ke srovnání [Kč/m2]

9 868 21 115 21 111 18 462 24 107 26 000

Index odlišnosti IO

Upravená cena tech. stav a 2 zdroj poloha velikost [Kč/m ] vybavenost 0,95 1,00 1,00 1,00 9 375 0,85 0,90 0,80 1,00 12 923 0,85 0,90 0,80 1,00 12 920 0,85 0,90 0,90 1,00 12 711 0,85 0,90 0,85 1,00 15 676 0,85 0,85 0,85 1,00 15 967 n: počet srovnávacích nemovitostí 6 Obvyklá cena [Kč] 13 262 Obvyklá cena [Kč] po zaokrouhlení: 13 260

Statistické veličiny:

Směrodatná odchylka [SO] Minimální hodnota AP - SO Aritmetický průměr [AP] AP + SO Maximální hodnota

2 400 9 375 10 860 13 260 15 660 15 967

Výpočet: 13 260,- Kč/m2 × 77,45 m2 = 1 026 987,- Kč, po zaokrouhlení 1 030 000,- Kč

17


2.2


Porovnávací způsob ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování

a) Bytová jednotka č. 831/1 - § 25 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 19):

Bytový prostor Středočeský kraj - nad 2 000 do 10 000 obyvatel 35 roků 19 872,- Kč/m2

Podlahové plochy bytu: byt: Podlahová plocha bytu:

= =

62,05 m2 62,05 m2

Podlahové plochy balkonů, teras a pavlačí: balkón: Podlahové plochy balkonů, teras a pavlačí - celkem:

= =

4,60 m2 4,60 m2

Podlahové plochy prostorů se zkoseným stropem pod 2 m a místností sklepů: sklep: Podlahové plochy se zkoseným stopem a místností sklepů - celkem:

= =

10,80 m2 10,80 m2

Započítaná podlahová plocha bytu: Započítaná podlahová plocha balkonů, teras a pavlačí: Započítaná podlahová plocha místností sklepů: Podlahové plochy - celkem:

= = = =

62,05 m2 0,78 m2 8,64 m2 71,47 m2

4,60 m2 * 0,17 10,80 m2 * 0,80

Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Lokální na elektřinu nebo plyn 9. Kriterium jinde neuvedené - Mírně snižující cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 35 let: 0,80 9 Index vybavení IV = (1 + ∑ Vi ) * V10 * 0,80 = 0,781 i=1 Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu

č. III II II II

Vi 0,00 0,00 0,00 0,00

II

0,00

III

0,00

III

0,00

II II II

-0,02 -0,05 1,05

č. I

Pi 0,00 18



2. Úřady v obci - kompletní soustava úřadů včetně finančního a katastrálního, pošta, banka, policie, soud, pojišťovna, apod. 3. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce nebo v nesrostlém území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo sportovní zařízení, přírodní sportoviště 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci - průměrná nezaměstnanost 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu 12 Index polohy IP = (1 + ∑ Pi ) = 0,960 i=1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní 3 Index trhu IT = (1 + ∑ Ti ) = 0,900 i=1

II

0,02

II

-0,01

III

0,00

II

0,00

II

0,00

II

0,00

III

0,00

II II III I

0,00 0,00 0,00 -0,05

č.

Ti

II

-0,05

II I

0,00 -0,05

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,781 * 0,960 * 0,900 = 0,675 Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 19 872,- Kč/m2 * 0,675 = 13 413,60 Kč/m2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * PP = 13 413,60 Kč/m2 * 71,47 m2 = 958 669,99 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 958 669,99 Kč

b) Pozemek Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název zastavěná plocha a nádvoří

Parcelní číslo St. 2541

Výměra [m2] 169,00

Jedn. cena [Kč/m2] 50,86

Cena [Kč] 8 595,34

19


Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 1.1. výhodnost polohy se zřetelem na její významnost 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem


8 595,34 80 % 125 % 205 %

+

17 620,45 26 215,79

10 % 10 %

+

2 621,58 28 837,37 1,2300 2,1620 76 686,06

* *

Pozemek - zjištěná cena

=

76 686,06 Kč

c) Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: 76 686,06 Kč Spoluvlastnický podíl: 1 / 6 Hodnota spoluvlast. podílu: 76 686,06 Kč * 1 / 6 =

+

12 781,01 Kč

Bytová jednotka č. 831/1 - zjištěná cena

=

971 451,- Kč

Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí

971 450,- Kč

20


3


VYHODNOCENÍ

Komparativní metoda - srovnání na realitním trhu Ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování

1 030 000,- Kč 971 450,- Kč

Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených šetření a na základě výsledků použitých metod ocenění indikujeme obvyklou cenu předmětu ocenění ve výši: 1 030 000,- Kč Ocenění spoluvlastnické podílu: Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši 1/32 činí tedy 1 030 000,- Kč × 1/32 = 32 187,50 Kč, po zaokrouhlení:

32 200,- Kč

21



C REKAPITULACE Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši 1/32 na bytové jednotce č. 831/1 v bytovém domě č.p. 831 (LV č. 2701), část obce Sadská, ul. Dr. Sokola, stojícího na pozemku parc.č. St. 2541, k.ú. Sadská, obec Sadská, včetně spoluvlastnického podílu ve výši 1/32 na spoluvlastnickém podílu ve výši 1/6 na společných částech domu č.p. 831 a na pozemku parc.č. St. 2541, zapsáno na LV č. 3025 vedeného KÚ pro Středočeský kraj, KP Nymburk, indikujeme ke dni ocenění na:

32 200,- Kč slovy: Třicetdvatisícdvěstě korun českých

D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovením § 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, zapsaný dle Rozhodnutí ministryně spravedlnosti a předsedkyně legislativní rady vlády České republiky č.j. 193/2009-OD-ZN ze dne 08.10.2009 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 262 – 205 / 2010 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké pečetě:

V Hradci Králové dne 19.05.2010 Podpis za znalecký ústav:

Ing. Milan Bálek jednatel společnosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové

22



E PŘÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 3025, k.ú. Sadská, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne 12.03.2010 3. Snímek katastrální mapy

23


Příloha: Fotodokumentace

VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 12.03.2010 12:39:26 Vlastnictví bytu a nebytového prostoru Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 067EX 118327/08 pro Soudní exekutor Podkonický Juraj, JUDr., Ph.D.

Okres: CZ0208 Nymburk

Obec: 537764 Sadská

Kat.území: 745928 Sadská

List vlastnictví: 3025

V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách A Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Jančák Jaroslav, Karlovo náměstí 78, Kolín I, 280 02 Kolín 2 Jančák Michal, Želivského 805, Kolín IV, 280 02 Kolín 2 Jančák Petr, Karlovo Náměstí 78, Kolín I, 280 02 Kolín 2 Jančáková Ilona, Dr. Sokola 831, 289 12 Sadská Jančáková Petra, Zengrova 356, Kolín IV, 280 02 Kolín 2

(St. = stavební parcela) Identifikátor

Podíl

790621/1005

1/32

800923/0801 811024/0776 446018/091 776227/1011

1/32 1/32 7/8 1/32

B Nemovitosti Jednotky Č.p./ Č.jednotky 831/1

Způsob využití

Způsob ochrany

Podíl na společných částech domu a pozemku

byt

1/6

Budova Sadská, č.p. 831, LV 2701, byt.dům na parcele St. 2541 Parcely St. 2541 B1

Jiná práva - Bez zápisu

C

Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro

zastavěná plocha a nádvoří

169m2

Povinnost k

o Nařízení exekuce

Původní JPV vytvořen na prac.: Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kolín na základě listin: Okresní soud v Kolíně 9 Nc-205/2008 -5; Jančák Petr, Karlovo Náměstí 78, Z-5414/2008-208 Kolín I, 280 02 Kolín 2, RČ/IČO: 811024/0776 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k 1/32 spoluvlastnického podílu Jančák Petr, Karlovo Náměstí 78, Z-5375/2008-208 Kolín I, 280 02 Kolín 2, RČ/IČO: 811024/0776, Jednotka: 831/1 Listina Exekuční příkaz Exekutorský úřad Nymburk Ex-1227/2008 -2 ze dne 17.04.2008. Z-5375/2008-208 o Nařízení exekuce Původní JPV vytvořen na prac.: Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kolín na základě listin: Okresní soud Kolín č.j. 14 Nc-2723/2008 -5; Jančák Jaroslav, Karlovo náměstí Z-12387/2008-208 78, Kolín I, 280 02 Kolín 2, RČ/IČO: 790621/1005 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k 1/32 spoluvlastnického podílu Jančák Jaroslav, Karlovo náměstí Z-12364/2008-208 78, Kolín I, 280 02 Kolín 2, RČ/IČO: 790621/1005, Jednotka: strana 1

VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 12.03.2010 12:39:26 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 067EX 118327/08 pro Soudní exekutor Podkonický Juraj, JUDr., Ph.D.





V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách Typ vztahu Oprávnění pro

(St. = stavební parcela)

Povinnost k

831/1 Listina Exekuční příkaz Exekutorský úřad Plzeň-jih 16Ex-12352/2008 ze dne 01.10.2008. Z-12364/2008-208 o Nařízení exekuce Původní JPV vytvořen na prac.: Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kolín na základě listin: Okresní soud v Kolíně 14 Nc-1850/2008 -6; Jančák Jaroslav, Karlovo náměstí Z-13683/2008-208 78, Kolín I, 280 02 Kolín 2, RČ/IČO: 790621/1005 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k 1/32 spoluvlastnického podílu Jančák Jaroslav, Karlovo náměstí Z-13655/2008-208 78, Kolín I, 280 02 Kolín 2, RČ/IČO: 790621/1005, Jednotka: 831/1 Listina Exekuční příkaz Exekutorský úřad Praha 4 046Ex-2165/2008 -11 ze dne 30.10.2008. Z-13655/2008-208 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k 1/32 spoluvlastnického podílu Jančák Jaroslav, Karlovo náměstí Z-2587/2009-208 78, Kolín I, 280 02 Kolín 2, RČ/IČO: 790621/1005, Jednotka: 831/1 Listina Exekuční příkaz Exekutorský úřad Praha 4 046Ex-3625/2008 - 3 ze dne 30.10.2008. Z-2587/2009-208 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k spoluvlastnickému podílu 1/32 Jančák Jaroslav, Karlovo náměstí Z-2590/2009-208 78, Kolín I, 280 02 Kolín 2, RČ/IČO: 790621/1005, Jednotka: 831/1 Listina Exekuční příkaz Exekutorský úřad Praha 4 046 Ex-5000/2008 -3 ze dne 30.10.2008. Z-2590/2009-208 o Nařízení exekuce Původní JPV vytvořen na prac.: Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kolín na základě listin: Okresní soud Kolín č.j. 38 Nc-156/2008 -3; Jančáková Petra, Zengrova 356, Z-3335/2009-208 Kolín IV, 280 02 Kolín 2, RČ/IČO: 776227/1011 o Nařízení exekuce Původní JPV vytvořen na prac.: Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kolín na základě listin: Okresní soud v Kolíně č.j. 38 Nc-494/2008 -2; Jančáková Petra, Zengrova 356, Z-6731/2009-208 Kolín IV, 280 02 Kolín 2, RČ/IČO: 776227/1011 strana 2








Povinnost k


Původní JPV vytvořen na prac.: Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kolín na základě listin: Okresní soud v Kolíně 14 Nc-1146/2009 -3; Jančák Jaroslav, Karlovo náměstí Z-7609/2009-208 78, Kolín I, 280 02 Kolín 2, RČ/IČO: 790621/1005 o Nařízení exekuce Původní JPV vytvořen na prac.: Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kolín na základě listin: Okresní soud v Kolíně 14 Nc-2917/2009 -4; Jančák Petr, Karlovo Náměstí 78, Z-12899/2009-208 Kolín I, 280 02 Kolín 2, RČ/IČO: 811024/0776 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k 1/32 spoluvlastnického podílu Jančák Petr, Karlovo Náměstí 78, Z-12783/2009-208 Kolín I, 280 02 Kolín 2, RČ/IČO: 811024/0776, Jednotka: 831/1 Listina Exekuční příkaz Exekutorský úřad Plzeň-jih 16 Ex-5598/2009 ze dne 13.08.2009. Z-12783/2009-208 o Nařízení exekuce Původní JPV vytvořen na prac.: Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kolín na základě listin: OS Kolín, 14 Nc 2000/2009-3 ; Jančák Petr, Karlovo Náměstí 78, Z-15317/2009-208 Kolín I, 280 02 Kolín 2, RČ/IČO: 811024/0776 o Nařízení exekuce Původní JPV vytvořen na prac.: Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kolín na základě listin: OS Kolín, 38 Nc 646/2009-2 ; Jančáková Petra, Zengrova 356, Z-15347/2009-208 Kolín IV, 280 02 Kolín 2, RČ/IČO: 776227/1011 o Nařízení exekuce Původní JPV vytvořen na prac.: Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kolín na základě listin: OS Kolín, 38 Nc 389/2008-2 ; Jančáková Petra, Zengrova 356, Z-15353/2009-208 Kolín IV, 280 02 Kolín 2, RČ/IČO: 776227/1011 o Nařízení exekuce Původní JPV vytvořen na prac.: Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kolín na základě listin: OS Kolín, 38 Nc 25/2009-2 ; Jančáková Petra, Zengrova 356, Z-15428/2009-208 Kolín IV, 280 02 Kolín 2, RČ/IČO: 776227/1011 o Nařízení exekuce Původní JPV vytvořen na prac.: Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kolín na základě listin: OS Kolín, 38 Nc 282/2009-2 ; Jančáková Petra, Zengrova 356, Z-15429/2009-208 Kolín IV, 280 02 Kolín 2, RČ/IČO: strana 3








Povinnost k 776227/1011


Původní JPV vytvořen na prac.: Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kolín na základě listin: OS Kolín, 38 Nc 416/2009-2 ; Jančáková Petra, Zengrova 356, Z-15467/2009-208 Kolín IV, 280 02 Kolín 2, RČ/IČO: 776227/1011 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k 1/32 spoluvlastnického podílu Jančáková Petra, Zengrova 356, Z-17284/2009-208 Kolín IV, 280 02 Kolín 2, RČ/IČO: 776227/1011, Jednotka: 831/1 Listina Exekuční příkaz Exekutorský úřad Praha 5 067EX-132058/2009 -8 ze dne 21.10.2009. Z-17284/2009-208 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k 1/32 spoluvlastnického podílu Jančáková Petra, Zengrova 356, Z-17320/2009-208 Kolín IV, 280 02 Kolín 2, RČ/IČO: 776227/1011, Jednotka: 831/1 Listina Exekuční příkaz Exekutorský úřad Praha 5 067EX-102986/2009 -10 ze dne 22.10.2009. Z-17320/2009-208 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k spoluvlastnickému podílu 1/32 Jančáková Petra, Zengrova 356, Z-17173/2009-208 Kolín IV, 280 02 Kolín 2, RČ/IČO: 776227/1011, Jednotka: 831/1 Listina Exekuční příkaz Exekutorský úřad Praha 5 067EX-123711/2008 -33 ze dne 20.10.2009. Z-17173/2009-208 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k 1/32 spoluvlastnického podílu Jančáková Petra, Zengrova 356, Z-17285/2009-208 Kolín IV, 280 02 Kolín 2, RČ/IČO: 776227/1011, Jednotka: 831/1 Listina Exekuční příkaz Exekutorský úřad Praha 5 067EX-127173/2009 -7 ze dne 21.10.2009. Z-17285/2009-208 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k 1/32 spoluvlastnického podílu Jančáková Petra, Zengrova 356, Z-17286/2009-208 Kolín IV, 280 02 Kolín 2, RČ/IČO: 776227/1011, Jednotka: 831/1 Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Praha 5 067EX121663/2009 -8 ze dne 21.10.2009. Z-17286/2009-208 strana 4








Povinnost k

o Exekuční příkaz k prodeji

nemovitosti k 1/32 spoluvlastnického podílu Z-20536/2009-208 Jančáková Petra, Zengrova 356, Kolín IV, 280 02 Kolín 2, RČ/IČO: 776227/1011, Jednotka: 831/1 Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Praha 5 067EX108205/2009 -13 ze dne 26.10.2009. Z-20536/2009-208 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k 1/32 spoluvlastnického podílu Jančáková Petra, Zengrova 356, Z-20896/2009-208 Kolín IV, 280 02 Kolín 2, RČ/IČO: 776227/1011, Jednotka: 831/1 Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Praha 5 067 EX130406/2009 -9 ze dne 26.10.2009. Z-20896/2009-208 D

Jiné zápisy - Bez zápisu

E

Nabývací tituly a jiné podklady zápisu

Listina o Smlouva o převodu bytu a nebytového prostoru V4 2111/1998 Právní účinky dne 8.7.1998

POLVZ:214/1998 Pro: Jančáková Ilona, Dr. Sokola 831, 289 12 Sadská

Z-11800214/1998-208 RČ/IČO: 446018/091

o Usnesení soudu o schválení dědické dohody Okresní soud v Nymburce 24D-197/2005 -45 ze dne

31.05.2007. Právní moc ke dni 04.07.2007. Pro: Jančák Jaroslav, Karlovo náměstí 78, Kolín I, 280 02 Kolín 2 Jančák Michal, Želivského 805, Kolín IV, 280 02 Kolín 2 Jančák Petr, Karlovo Náměstí 78, Kolín I, 280 02 Kolín 2 Jančáková Ilona, Dr. Sokola 831, 289 12 Sadská Jančáková Petra, Zengrova 356, Kolín IV, 280 02 Kolín 2

Z-8163/2007-208 RČ/IČO: 790621/1005 800923/0801 811024/0776 446018/091 776227/1011

o Exekuční příkaz Exekutorský úřad Praha 4 046Ex-3625/2008 - 3 ze dne 30.10.2008.

Pro: Jančák Jaroslav, Karlovo náměstí 78, Kolín I, 280 02 Kolín 2 F

Z-2587/2009-208 RČ/IČO: 790621/1005

Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám - Bez zápisu

Upozornění: Další údaje o budově a pozemcích uvedených v části B jsou vždy na příslušném výpisu z katastru nemovitostí pro vlastnictví domu s byty a nebytovými prostory. Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Vyhotoveno: 12.03.2010 13:44:10 strana 5

2010

Recommend Documents