Znalecký posudek č. 191/72/2010 Nemovitosti- Rodinného domu č.p. 39 s příslušenstvím, na st.p.č. 444 a pozemku st.p.č.444 vč. součástí, v k.ú. a obci Broumov, zapsaných na LV č. 150, vedeném Katastrálním úřadem pro Královehradecký kraj, KP Náchod.
Objednatel posudku:
Mgr. Martin Slavata Exekutorský úřad Mladá Boleslav Táborská 527 293 01 Mladá Boleslav
Účel posudku:
Odhad tržní hodnoty nemovitosti(obvyklé ceny) Nařízení exekuce č.j.:22Nc 6509/2008-5 a dle usnesení pod č.j.: 080EX 1009/09-29, Soudní exekutor Mgr. Martin Slavata
Podle stavu ke dni 3.12.2010 posudek vypracoval: Bc. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151 541 01 Trutnov Posudek obsahuje 155 stran textu včetně titulního listu + přílohy. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Trutnově, 4.12.2010
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem je stanovit: a)obvyklou cenu nemovitostí vč příslušenství b)cenu práv a závad spojených s nemovitostmi Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.
2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům č.p. 39 Na Příkopech, Olivětín 39 550 01 Broumov Region: Královéhradecký Okres: Náchod Katastrální území: Broumov 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 3.12.2010 od 10hod. za přítomnosti znalce a paní Nina Ferencová (snacha), Vorošová Libuše (dcera).
-34. Podklady pro vypracování posudku: 1. Výpis z KN, LV č. 150 ze dne 18.11.2010 2. Kopie příslušné části KM ze dne 22.11.2010 3. Usnesení o ustanovení znalce ze dne 18.11.2010 č.j.080EX 1009/09-29, doručeného dne 22.11.2010 4. Zákon č. 151/1997 Sb v platném znění 5. Skutečnosti zjištěné při místním šetření dne 3.12.2010, povinná Libuše Vorošová nar. 12.7.1964, ač řádně pozvána se nedostavila, doručenka vložena do schránky dne 23.11.2010 v 10,30hod. Při místním šetření byli přítomni dcera Libuše Vorošová a snacha Nina Ferencová. 6. Územně plánovací dokumentace obce Broumov 7. Fotodokumentace pořízená znalcem 8. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery 5. Vlastnické a evidenční údaje: Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání. oddíl „C” omezení vlastnického práva -zástavní právo smluvní a exekuční příkaz 6. Dokumentace a skutečnost: Dle dochovaných prvků lze odhadnou vybudování hlavní stavby cca r.1850-1870, lze usuzovat užívání nemovitosti od tohoto roku t.j. 160let. Stavba sestává z částí: 1. podsklepení není 2. v 1NP ze dvou bytů, každý ze dvou pokojů, kuchyně, koupelny a záchodu, dále společné chodby s kotelnou 3. půda s letní místností mimo to obsahuje hospodářskou část- dřevník Do dnešní podoby ponechána prakticky bez úprav konstrukcí, kromě částečné úpravy dispozic v posledních 30-ti letech. Stavebně technický stav je odpovídající stáří, střešní krytinu vzhledem k množství sněhu nelze ohodnotit, na celé budově jsou patrny známky vzlínaní vlhkosti, neexistence izolací, komíny jsou v havarijním stavu. Byty jsou užívány povinou a její rodinou a rodinou syna s dětmi. Budova vyžaduje celkovou rekonstrukci. 7. Celkový popis nemovitosti: Všeobecné místopisné údaje Broumov je městem s 8051 obyvateli. Budova s pozemkem se nachází v centru města, přímo pod Benediktiánským klášterem. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy a komerční nemovitosti. Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu dobrou, protože je v oblasti s plnou infrastrukturou. Souhrnné informace o nemovitosti: Budova č.p. 39- bydlení Souhrnná velikost pozemků je cca 244 m2 a to pouze parcela zastavěná vlastní stavbou, okolní
-4pozemek, se kterým tvoří funkční celek je v majetku ČR Poz. fondu. Údaje o oceňovaném pozemku s budovou Nemovitost je situována v zastavěné části města, přístupna po veřejné zpevněné komunikaci, od centra na Mírovém náměstí ve vzdálenosti 0,2km, vlak. nádraží ve vzdálenosti 0,750km. Vybudována na rovinatém pozemku v blízkosti řeky Stěnavy, mimo stanovené záplavové pásmo, v okolí existují rezervy pro výstavbu domů, území je plně zainvestováno, objekt napojen na el. síť, veř. vodovod, kanalizaci, může být napojen na plynovod. Jedná se o samostatně stojící zděný rodinný dům s 1NP a půdou pod valbovou střechou. Obsahuje dva byty b.j 3+kk a b.j. 2+1, každý s úplným, technicky i ekonomicky zastaralým příslušenstvím. Příslušenstvím hlavní stavby jsou přípojky sítí, oplocení a vraty s brankou a bránou a venkovní úpravy zanedbatelného rozsahu, to vše na cizím pozemku. Přístupová komunikace je zpevněná. Podezření na staré zátěže neexistuje.
Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito komparace metody nákladové a srovnávací, výnosovou nepoužiji- nemovitost ani její část není pronajata.
8. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům č.p. 39 b) Pozemky b1) St.p.č. 444
-59. Popis objektů a pozemků: a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům č.p. 39 Objekt je založen na kamenných základech, izolace chybí, obvodové zdivo je cihelné tl. 45-60cm. Okna jsou dřevěná špaletová, dveře jsou náplňové osazené do dřevěných, popř ocelových zárubní. Krov je dřevěný vázaný, zastřešení objektu tvoří valbová střecha. Žlaby a svody jsou neúplné, provedené z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové, venkovní omítka fasády je hrubá, štuková, sokl kamenný. Vytápění je ústřední teplovodní s kotlem na tuhá paliva. Hromosvod chybí. Objekt je napojen na veřejné rozvody el. energie, vodovodu, kanalizace. Na základě skutečností zjištěných při místním šetření uvažuji rok postavení budovy cca 1850-1870 přibližně před 30 lety drobné stavební úpravy se zřízením druhého bytu, do dnešní podoby pro bydlení s byty a dílnou, stav a konstrukčně materiálová charakteristika tomu odpovídají. Celkový stavebně technický stav je zhoršený, nemovitost je nepravidelně udržována. V blízkém horizontu je nutné provést celkovou rekonstrukci.
Dispoziční řešení: 1NP, chodba 8m2 kotelna 6m2 byt po levé straně při vstupu 3+kk, započitatelná plocha 62,5m2 : pokoj s kuchyň. koutem 19,6m2 koupelnu s WC 7,5m2 pokoj 19,7m2 pokoj 16,7m2 (nevytápěný) byt po pravé straně při vstupu 2+1, započitatelná plocha 55,1m2 : kuchyň 15,6m2 koupelna s WC 4,5m2 pokoj 11m2 pokoj 23,96m2 Půda letní místnost Hospodářská část- dílna Podlahová plocha celkem 117,6m2 Užitková plocha celkem 145,6 m2
b) Pozemky b1) St.p.č. 444 Pozemek st.p.č. 444 o výměře 244m2, je nepravidelného tvaru, je částečně zastavěný hlavní stavbou RD. Pozemek tvořící přístup k RD a s ním funkční celek p.p.č.143 je ve vlastnictví PF ČR.
-6-
B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů:
Věcná hodnota dle cenového předpisu 460/2009 Sb. a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům č.p. 39 - § 5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví do 1/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód CZ - CC: 1121 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1NP :
10,5*20,5+1,7*3,5
Název podlaží 1NP :
= Zastavěná plocha 221,20 m2
Obestavěný prostor: Vrchní stavba: (10,5*20,5+1,7*3,5)*(4,00+0,3) Zastřešení: 10,5*20,5*4,5/2 Obestavěný prostor – celkem:
221,20 m2 Konstrukční výška 3,00 m
= = =
951,16 m3 484,31 m3 1 435,47 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení
Provedení
1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady:
mělké založení bez izolace zděné tl. do 60cm dřevěné krov dřevěný vázaný osinkocementové šablony pozinkovaný plech vápenné štukové vápenné dvouvrstvé omítky nejsou běžné obklady
Hodnocení standardu P S S S S C S N C S
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
-711. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní:
dřevěné náplňové dřevěná špaletová prkna palubky běžná keramická dlažba ústřední světelná
S S S P S S P C S S C S S S S C
ocelové trubky bojler litinové běžný plynový sporák sprchové kouty standardní splachovací
100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení
Hodnocení standardu 1. Základy: P 2. Zdivo: S 3. Stropy: S 4. Střecha: S 5. Krytina: S 6. Klempířské konstrukce: C 7. Vnitřní omítky: S 8. Fasádní omítky: N 9. Vnější obklady: C 10. Vnitřní obklady: S 11. Schody: S 12. Dveře: S 13. Okna: S 14. Podlahy obytných místností: P 15. Podlahy ostatních místností: S 16. Vytápění: S 17. Elektroinstalace: P 18. Bleskosvod: C 19. Rozvod vody: S 20. Zdroj teplé vody: S 21. Instalace plynu: C 22. Kanalizace: S 23. Vybavení kuchyně: S 24. Vnitřní vybavení: S 25. Záchod: S 26. Ostatní: C Součet upravených objemových podílů:
Hodnota koeficientu vybavení K4:
Obj. podíl [%] 8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Koeficient Upravený obj. podíl 0,46 3,77 1,00 21,20 1,00 7,90 1,00 7,30 1,00 3,40 0,00 0,00 1,00 5,80 1,54 4,31 0,00 0,00 1,00 2,30 1,00 1,00 1,00 3,20 1,00 5,20 0,46 1,01 1,00 1,00 1,00 5,20 0,46 1,98 0,00 0,00 1,00 3,20 1,00 1,90 0,00 0,00 1,00 3,10 1,00 0,50 1,00 4,10 1,00 0,30 0,00 0,00 87,67 0,8767
Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %)
-8Konstrukce, vybavení
OP Část [%] [%] 8,20 100,0 21,20 100,0 7,90 100,0 7,30 100,0 3,40 100,0 0,90 100,0 5,80 100,0 2,80 100,0 0,50 100,0 2,30 100,0 1,00 100,0 3,20 100,0 5,20 100,0 2,20 100,0
1. Základy: P 2. Zdivo: S 3. Stropy: S 4. Střecha: S 5. Krytina: S 6. Klempířské konstrukce: C 7. Vnitřní omítky: S 8. Fasádní omítky: N 9. Vnější obklady: C 10. Vnitřní obklady: S 11. Schody: S 12. Dveře: S 13. Okna: S 14. Podlahy obytných P místností: 15. Podlahy ostatních S 1,00 místností: 16. Vytápění: S 5,20 17. Elektroinstalace: P 4,30 18. Bleskosvod: C 0,60 19. Rozvod vody: S 3,20 20. Zdroj teplé vody: S 1,90 21. Instalace plynu: C 0,50 22. Kanalizace: S 3,10 23. Vybavení kuchyně: S 0,50 24. Vnitřní vybavení: S 4,10 25. Záchod: S 0,30 26. Ostatní: C 3,40 Součet upravených objemových podílů:
K 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,54 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46
100,0 1,00 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0
1,00 0,46 0,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00
UP PP Stáří Živ. [%] [%] 3,77 4,30 160 175 21,20 24,18 160 160 7,90 9,01 160 160 7,30 8,32 160 160 3,40 3,88 30 60 0,00 0,00 5,80 6,62 30 65 4,31 4,92 160 160 0,00 0,00 2,30 2,62 30 40 1,00 1,14 80 140 3,20 3,65 80 80 5,20 5,93 80 80 1,01 1,15 180 180 1,00
1,14
Opotř. Opotř. z části celku 91,43 3,9315 100,00 24,1800 100,00 9,0100 100,00 8,3200 50,00 1,9400 0,00 0,0000 46,15 3,0551 100,00 4,9200 0,00 0,0000 75,00 1,9650 57,14 0,6514 100,00 3,6500 100,00 5,9300 100,00 1,1500
30
47
63,83
0,7277
5,20 5,93 30 1,98 2,26 30 0,00 0,00 3,20 3,65 30 1,90 2,17 30 0,00 0,00 3,10 3,54 30 0,50 0,57 30 4,10 4,68 30 0,30 0,34 30 0,00 0,00 87,67Opotřebení:
35 37
85,71 81,08 0,00 85,71 100,00 0,00 66,67 100,00 66,67 66,67 0,00
5,0826 1,8324 0,0000 3,1284 2,1700 0,0000 2,3601 0,5700 3,1202 0,2267 0,0000 87,9211
35 30 45 30 45 45
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):
= * * * *
2 290,- Kč/m3 1,0500 0,8767 1,0000 2,1740
Základní cena upravená
=
4 582,85 Kč/m3
Plná cena:
1 435,47 m3 * 4 582,85 Kč/m3
=
6 578 543,69 Kč
Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 87,9211 % Úprava ceny za opotřebení
-
5 783 927,98 Kč
Rodinný dům č.p. 39 - zjištěná cena
=
794 615,71 Kč
=
795 000,- Kč
Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům č.p. 39
-9-
Cena objektů činí celkem
795 000,- Kč
Metoda vlastní databáze cen pozemků a) Pozemky a1) St.p.č. 444 Pozemek oceněný zastavěná plocha a nádvoří p.č. 444 244 m2 á 350,- Kč/m2 = 85 400,- Kč Pozemek oceněný - celkem St.p.č. 444 - výsledná cena
=
85 400,- Kč
=
85 400,- Kč
=
85 000,- Kč
Rekapitulace ocenění pozemků a) St.p.č. 444 Cena pozemků činí celkem
85 000,- Kč
Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název: Rodinný dům Adresa Na Příkopech 39, 55001 Broumov Popis: viz. věcná hodnota
Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu 160 roků Stav objektu před rekonstrukcí Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží 0 Zastavěná plocha 221 m2 Výměra pozemku 244 m2 Garáž není Výtah ne Podkroví ne Svislé konstrukce zděné Přípojky veř. elektro, kanalizace, voda, Příslušenství ne
- 10 Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Obestavěný prostor Zastavěná plocha podlaží celkem Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha Čistá užitná plocha
Zkratka OP ZP PP PUH PUČ
Výměra 1 436,00 m3 221,00 m2 117,60 m2 146,00 m2 146,00 m2
Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realitní inzerce, korekce o 20% Index odlišnosti objektu oproti standardu IO:
*
0,80 0,80
Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Adresa
Název: RD Poříčí, 550 01 Broumov
Popis: Nemovitost:
dům rodinný
Cena: 650 000,- Kč Adresa: Poříčí Budova: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Umístění objektu: Centrum obce Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2 Popis: Dvoupodlažní dům v Broumově - Poříčí v započaté rozsáhlé rekonstrukci. Možnost vybudování až 4 bytových jednotek. K domu náleží 2 zděné garáže. Pozemek 564m2. Dům leží na vlastním rovinatém pozemku na břehu řeky, nedaleko centra města Broumov. V domě byla započata rozsáhlá rekonstrukce, která je již ve II.NP z větší části dokončena. Možnost vybudování až 4 bytových jednotek nebo je možno v I.NP vybudovat nájemní nebytové prostory. K domu náleží dvě zděné garáže. Inženýrské sítě zavedeny, vyjma plynovodní přípojky. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha Stáří objektu 100 roků Stav objektu Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 536 m2 Zastavěná plocha Garáž v objektu Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky ano Příslušenství ano Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:
samostatně stojící před rekonstrukcí 0 200 m2 Podkroví
ne
650 000,- Kč
Tech.stav
* /
1,03 1,03 631 067,96 Kč
Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaží celkem: Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha: Čistá užitná plocha:
1 650,00 m3 240,00 m2 200,00 m2 400,00 m2 400,00 m2
Jednotkové ceny (JCSi) 393,94 Kč/m3 2 708,33 Kč/m2 3 250,- Kč/m2 1 625,- Kč/m2 1 625,- Kč/m2
Přepočtené jedn. ceny (SJTCi) 382,47 Kč/m3 2 629,45 Kč/m2 3 155,34 Kč/m2 1 577,67 Kč/m2 1 577,67 Kč/m2
- 11 -
Objekt č.: 2 Adresa
Název: RD Rožmitál, 550 01 Broumov
Popis: Nemovitost:
dům rodinný
Cena: 1 790 000,- Kč Adresa: Rožmitál Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Umístění objektu: Polosamota Typ domu: Patrový Podlaží počet: 3 Podlaží umístění: Přízemí Míst k parkování: 2 Popis: RD v obci Rožmitál. Klidná lokalita na konci obce. Dispozice domu: přízemí - vchodová chodba, kuchyně, obývací pokoj, dětský pokoj,koupelna a WC, kotelna s kotlem na tuhá paliva. I NP - 3 pokoje + další možnosti prostorů k využítí k dostavbě. Pozemek o celkové výměře 936 m2. Je možné dokoupit další pozemky cca o výměře 2 000 m2. Vhodné jak k trvalému bydlení, tak k rekreaci. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha Stáří objektu 35 roků Stav objektu Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 936 m2 Zastavěná plocha Garáž mimo objekt Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky ano Příslušenství ANO Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:
samostatně stojící dobrý 1 90 m2 Podkroví
ano
1 790 000,- Kč
Tech.stav
* /
1,19 1,19 1 504 201,68 Kč
Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaží celkem: Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha: Čistá užitná plocha: Objekt č.: 3 Adresa
1 056,00 m3 180,00 m2 144,00 m2 144,00 m2 144,00 m2
Jednotkové ceny (JCSi) 1 695,08 Kč/m3 9 944,44 Kč/m2 12 430,56 Kč/m2 12 430,56 Kč/m2 12 430,56 Kč/m2
Přepočtené jedn. ceny (SJTCi) 1 424,43 Kč/m3 8 356,68 Kč/m2 10 445,85 Kč/m2 10 445,85 Kč/m2 10 445,85 Kč/m2
Název: RD Lípová, 550 01 Broumov
Popis: Nemovitost:
dům rodinný
Cena: 1 200 000,- Kč Adresa: Lípová, Broumov Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Umístění objektu: Centrum obce Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2 Míst k parkování: 2 Popis: Prodej rodinného domu v centru obce Broumov. Dům prošel kompletní rekonstrukcí. Nová italská dlažba, krb, sádrokartonové podhledy a nová okna. V každém patře koupelna se sprchovým koutem. Pěkné bydlení v centru.
Druh nemovitosti Stáří objektu
Rodinné domy 160 roků Stav objektu
Poloha
samostatně stojící dobrý
- 12 Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 91 m2 Zastavěná plocha Garáž není Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky ano Příslušenství ano Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:
0 91 m2 Podkroví
ano
1 200 000,- Kč
Tech.stav
* /
1,18 1,18 1 016 949,15 Kč
Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaží celkem: Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha: Čistá užitná plocha:
910,00 m3 180,00 m2 161,00 m2 161,00 m2 161,00 m2
Jednotkové ceny (JCSi) 1 318,68 Kč/m3 6 666,67 Kč/m2 7 453,42 Kč/m2 7 453,42 Kč/m2 7 453,42 Kč/m2
Přepočtené jedn. ceny (SJTCi) 1 117,53 Kč/m3 5 649,72 Kč/m2 6 316,45 Kč/m2 6 316,45 Kč/m2 6 316,45 Kč/m2
Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo
Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 1. RD 382,47 2 629,45 3 155,34 1 577,67 1 577,67 2. RD 1 424,43 8 356,68 10 445,85 10 445,85 10 445,85 3. RD 1 117,53 5 649,72 6 316,45 6 316,45 6 316,45 SJC – průměr 975,00 5 545,00 6 639,00 6 113,00 6 113,00 JCO = SJC * IO 780,00 4 436,00 5 311,00 4 890,00 4 890,00 Výměry oceňované stavby 1 436,00 221,00 117,60 146,00 146,00 CO: 1120080 980356 624574 713940 713940 Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Cp = COprůměrná 830 578,- Kč Rodinný dům - výsledná cena
=
830 578,- Kč
C. Rekapitulace Územní plán Pod pojmem územní plán nelze rozumět pouze "výkres", ale celý proces zpracování a pořízení územně plánovací dokumentace završený schválenou obecně závaznou vyhláškou, jejíž součástí je hlavní výkres dokumentace, tzv. plán využití území. Celý tento proces je upraven zákonem č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu ve znění pozdějších předpisů. Stav územně plánovací dokumentace je jednou z podmínek, které ovlivňují obvyklou cenu nemovitosti. Konstatuje se, že pro obec a katastrální území je užívání v souladu s platnou ÚPD.
- 13 -
Omezení vlastnických práv Předkupní a jiné právo -nezjištěno V části C listu vlastnictví je uvedena poznámka : -Ex. příkaz k prodeji Není známo, že kromě výše uvedených skutečností na nemovitosti neváznou žádné jiné závazky nebo omezení, zejména pak břemeno vznikající přímo ze zákonů (vodního, plynárenského, telekomunikačního, elektrizačního a pod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí.
Právní stav Za právní stav nemovitosti se považuje takový stav, kdy jednotlivé nemovitosti jsou užívány v souladu se správním rozhodnutím příslušného úřadu. Územně plánovací dokumentace k oceňované nemovitosti byla předložena. Podle výpisu z katastru nemovitostí je užívání v souladu s právním stavem.
Závady vyplývající z údajů v listu vlastnictví Byla provedena kontrola všech pozemků podle zápisu v katastru nemovitostí a konstatuje se, že předmětem ocenění jsou výhradně stavby a pozemky, které podle výpisu z katastru nemovitostí jsou v něm zapsány. Všechny nemovitosti, které jsou předmětem ocenění jsou doloženy v příloze tohoto ocenění a jsou barevně vyznačeny na snímku z katastru nemovitostí.
Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Věcná hodnota pozemků:
795 000,- Kč 85 000,- Kč
Stanovená věcná hodnota celkem:
880 000,- Kč
Porovnávací cena: Porovnávací cena celkem:
831 000,- Kč
- 14 -
Zdůvodnění obvyklé ceny : Za obvyklou cenu pokládám cenu zjištěnou porovnávací metodou, která vychází z porovnání s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými rodinnými domy a byty na základě inzerovaných resp.realizovaných cen a nejlépe tak vystihuje současný stav na trhu nemovitostí. Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištěnému technickému a právnímu stavu t.j. Rodinný dům na dobrém místě v centru města, s 2 byty a konfliktními uživateli, před rekonstrukcí, pouze se zastavěným pozemkem v dané lokalitě je poptávka výrazně nižší než nabídka. S přihlédnutím ke všem faktům jsem názoru, že oceňované nemovitosti jsou za porovnávací cenu obtížně obchodovatelné, srovnávací jednotková cena za 1m2 upravené započitatelné podlahové plochy u obdobných domů, případně bytů, se pohybuje v dané lokalitě v cenovém rozpětí (intervalu) od 3200,- do 10500,-Kč/m2. Na základě porovnání všech důležitých parametrů uvažuji obvyklou jednotkovou cenu při spodní hranici t.j. 4600,-Kč/m2 (včetně příslušenství a pozemku). Výpočet : 118 m2 PP * 4600,-Kč/m2 UP = 542 800,-Kč, zaokrouhleno 540 000,-Kč
Odpověď na otázky dle usnesení č.j. 080EX 1009/09-29, a1)
Cenu obvyklou nemovitosti vč. příslušenství:
-540 000,-Kč b1)
Cena práv a závad spojených s nemovitostmi:
- nezjištěna Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou V Trutnově, 4.12.2010 Bc. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151 541 01 Trutnov
- 15 -
D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. června 2008, pod č.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 191/72/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 72.
