2010

Znalecký posudek číslo 2103/68/2010 o o b v yk lé , o b e cn é, t rž n í h o d n o t ě n e mo v it o st í – id eá ln íh o sp o lu v l a st n i c ké h o p o d í lu o v el i ko st i ½ n a p o z em cí ch PK p a r c. č. 42 8 /1 a 4 28 / 2 s e v šem i s o u čá st m i a p ř í slu š en st v ím v k .ú . Ž an d o v , o b ec C h l íst o v ic e , o k r es K u t n á Ho r a, z a p s án o n a li st u v l as t n i ct v í č . 4 5 4.

Objednatel :

Exekutorský úřad Brno – venkov JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor Veveří 125 616 45 Brno

Účel posudku :

Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. na základě usnesení č.j.: 037Ex 9299/07-33

Oceněno ke dni :

11.3.2010

Posudek vypracoval :

Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Nebovidy 191 664 48 Moravany u Brna tel.: + 420 602 540 324 tel./fax: + 420 547 213 365 e-mail: [email protected] www.cenyodhady.cz

Tento posudek obsahuje 11 stran bez příloh a objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Brno, 20.7.2010

Pozemek PK parc.č. 428/1 a 428/2, k.ú. Žandov

Znalecký posudek č. 2103/68/2010

OBSAH :

Zadání

strana

1.

Nález

3

2.

Posudek – ocenění nemovitostí

4

2.1.

Srovnávací metoda ocenění nemovitostí

6

3.

Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí a vyhodnocení rizik

9

Přílohy

Příloha 1 – Mapa s umístěním oceňovaných nemovitostí Příloha 2 – Letecký snímek Příloha 3 – V ýpis z katastru nemovitostí (LV č. 454) Příloha 4 – Kopie PK mapy Příloha 5 – Srovnatelné pozemk y

Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce

strana 2



1. NÁLEZ

1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1.a.:

Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 454, k.ú. Žandov, vyhotovený dne 24.3.2009 Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, KP Kutná Hora, řízení PÚ : 1024/2009.

1.b.:

Snímek mapy bývalého pozemkového katastru, k.ú. Žandov, měřítko 1:2880, vyhotovený dne 25.3.2009, řízení PÚ : 1024/2009.

1.c.:

Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců.

1.d.:

Místní šetření provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Chalupou dne 11.3.2010.

1.e.:

Mapa obce a okolí.

1.f.:

Vyhláška MF č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášek č. 452/2003 Sb., č. 640/2004 Sb., č. 617/2006 Sb., 76/2007 Sb., č. 3/2008 Sb. a č. 456/2008 Sb.

1.g.:

Informace a sdělení získaná od objednatele posudku a informace získané od p. Balvínové (ze společnosti ZEVA Chlístovice a.s., tel.: 327 595 292).

1.h.:

Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří, realitních novin a internetového serveru (www.reality.cz, www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz, www.stredoceskereality.cz).

1.ch.:

Usnesení o jmenování znalce pro číslo jednací 037 Ex 9299/07-33 ze dne 17.5.2009.


strana 3



2. POSUDEK – OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Obecná (obvyklá, tržní) cena je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákonu o cenách je tato cena nazvána cenou obvyklou. Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je ideální spoluvlastnický podíl o velikosti ½ na pozemcích PK parc.č. 428/1 a 428/2 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Žandov, obec Chlístovice, okres Kutná Hora, zapsáno na listu vlastnictví č. 454. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. zapsaných na LV č. 454 pro k.ú. Žandov ze dne 24.3.2009 a to k datu místního šetření, tj. k 11.3.2010. Informace o nemovitosti

Vlastník

LV č. Katastrální území Obec, okres Vlastnictví stavby

Vácha Pavel, Revoluční 489, Chrudim IV, 537 01 Chrudim 1, (550115/2294), podíl ½ Vácha Petr, Revoluční 489, Chrudim IV, 537 01 Chrudim 1, (600614/1284), podíl ½ 454 Žandov (672 432) Chlístovice (534 099), Kutná Hora (CZ0205)

Část obce, č.p., způsob využití, parc.číslo, výměra, druh Vlastnictví pozemku Pozemky ve zjednodušené evidenci – parcely původ Pozemkový katastr (PK) Parc.č., výměra 2 428/1, 9 571 m 2 428/2, 709 m

Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitostí byla provedena na základě sdělení a listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku a na základě výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne 11.3.2010 za účasti znalce. Další informace o pozemcích byly získány od p. Balvínové (ze společnosti ZEVA Chlístovice a.s., tel.: 327 595 292). Nájemní smlouva Na oceňované pozemky PK parc.č. 428/1 a 428/2 je dle informací získaných od p. Balvínové (ze společnosti ZEVA Chlístovice a.s., tel.: 327 595 292) uzavřena nájemní smlouva na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou 6 let. Nájemní smlouva neovlivní navrženou obvyklou hodnotu oceňovaných nemovitostí, obvyklá hodnota nájemní smlouvy = 0.


strana 4



Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 454 ze dne 24.3.2009 pro k.ú. Žandov v oddíle C - omezení vlastnického práva jsou zapsána nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti. Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti není při tomto ocenění brán zřetel. Na přiloženém LV je dále uvedeno označení P – právní vztahy jsou dotčeny změnou právních vztahů (Z-3946/2009-205). Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 454 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Žandov. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 454 v k.ú. Žandov se všemi součástmi a příslušenstvím bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: a) Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. b) Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. c) Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. Celkový popis nemovitostí Předmětem ocenění jsou pozemky PK parc.č. 428/1 a 428/2, které se nachází v obci Chlístovice, v přidružené části s názvem Žandov. Chlístovice leží v okrese Kutná Hora jihozápadně od okresního města, Žandov je situován jihozápadně ve vzdálenosti cca 6 km od Chlístovic při komunikaci II. třídy č. 335 mezi Uhlířskými Janovicemi a Zbraslavicemi. Oceňované pozemky jsou umístěny severně mimo zastavěnou část obce v lokalitě „Na Chlumě“ při hranicích katastrálních území Žandov a Nepoměřice. Pozemky leží po obou stranách místní komunikace vedoucí severně z Žandova do Rašovic a Nepoměřic (PK parc.č. 428/1 západně, PK parc.č. 428/2 východně). Pozemky slouží jako pastvina a orná půda. Rozdělení oceňovaných nemovitostí 1. Pozemky PK parc.č. 428/1 a 428/2


strana 5



2.1. SROVNÁVACÍ METODA OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod.

2.1.1. Popis Jedná se o pozemky v téměř rovinatém terénu, které jsou vedeny v katastru nemovitostí ve zjednodušené evidenci (parcely původ Pozemkový katastr). Nachází se v extravilánu Žandova v lokalitě „Na Chlumě“ po obou stranách místní komunikace nedaleko lesa. Pozemek PK parc.č. 428/1 slouží jako pastvina, pozemek PK parc.č. 428/2 je ornou půdou. Dle informací získaných od p. Balvínové (ze společnosti ZEVA Chlístovice a.s., tel.: 327 595 292) na pozemcích hospodaří společnost ZEVA Chlístovice a.s. podle nájemní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou 6 let. Výměra 2

Parc. č.

Výměra (m )

PK 428/1 PK 428/2

9 571 709 10 280

2.1.2. Výpočet obecné hodnoty pozemků Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mě známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnával jsem danou lokalitu s databází spolupracujících znalců, informacemi od lokálních realitních kanceláří a s informacemi získanými z internetového serveru. Jako srovnatelné transakce jsem uvažoval prodeje a předpokládané prodeje pozemků, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, výměru a dané využití. Jako porovnávací parametry byly zvoleny dosažené prodejní nebo předpokládané prodejní ceny a to porovnání jako celku. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání :


strana 6


Lokalita

Zbizuby

Týnec nad Labem

Starý Kolín

Starý Kolín

Kostelec nad Černými Lesy

Líbenice


Požadovaná Předpokládaná prodejní prodejní cena 2 2 cena (Kč/m ) (Kč/m )

Popis zemědělský pozemek (trvalý travní porost), 2 výměra 6 115 m a 7 216 2 m zemědělské pozemky (orná půda), výměra 2 64 571 m zemědělský pozemek, příjezdová komunikace polní cesta, výměra 4 918 2 m zemědělský pozemek mezi obcemi Starý Kolín a Svatá Kateřina, výměra 2 15 236 m zemědělské pozemky (orná půda), výměra 2 2 9 659 m a 5 915 m zemědělský pozemek mezi obcemi Starý Kolín a Líbenice, výměra 2 32 733 m

Zdroj

15,00

12,00

Home Sweet Home

9,00

7,20

Realitní dům

15,00

12,00

Princ Reality s.r.o.

13,00

10,40


13,00

10,40

Akropol Reality

19,00

15,20


Podveky

zemědělský pozemek (louka, orná půda a les), 2 výměra 35 300 m

12,00

9,60

Tonza Reality spol. s.r.o.

Miskovice

zemědělský pozemek (orná půda), u zpevněné komunikace, nedaleko rekreační oblasti, výměra 2 35 243 m

15,00

12,00

Tonza Reality spol. s.r.o.

Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné pozemky a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši – korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00 - 0,75 (navrženo 0,80). Podrobný popis viz. příloha č. 5 znaleckého posudku.

Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že dané pozemky v dané lokalitě a čase jsou obchodovatelné 2 2 v rozmezí 7,20 Kč/m až 15,20 Kč/m . Vzhledem k poloze, umístění, využití a zatížení pozemků nájemní smlouvou na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou 6 let navrhuji obvyklou hodnotu na spodní 2 2 hranici výše uvedeného intervalu, tj. na 7,20 Kč/m , po zaokrouhlení 7,- Kč/m . 2.1.2.1. Obecná hodnota Obecná hodnota zjištěná srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, velikost a poptávku realitního trhu, pro zadané pozemky navržena po zaokrouhlení 2 na 7,- Kč/m . 2

Jednotková cena pozemků Celková výměra Obecná hodnota pozemků

7,- Kč/m 2 10 280 m 7,- Kč/m × 10 280 m


2

2

=

71 960,- Kč

strana 7



2.1.3. Obecná hodnota celkem Pozemky Pozemky zaokrouhleno

71 960,- Kč 72 000,- Kč

Celkem

72 000,- Kč

Srovnávací hodnota oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění po zaokrouhlení činí 72 000,- Kč (slovy : sedmdesátdvatisíc korun českých).


strana 8



3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 454 ze dne 24.3.2009 pro k.ú. Žandov v oddíle C - omezení vlastnického práva nejsou zapsána žádná věcná břemena. Zástavní práva V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 454 ze dne 24.3.2009 pro k.ú. Žandov v oddíle C - omezení vlastnického práva jsou zapsána nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti. Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti není při tomto ocenění brán zřetel. Na přiloženém LV je dále uvedeno označení P – právní vztahy jsou dotčeny změnou právních vztahů (Z-3946/2009-205). Ostatní rizika Na oceňované pozemky PK parc.č. 428/1 a 428/2 je dle informací získaných od p. Balvínové (ze společnosti ZEVA Chlístovice a.s., tel.: 327 595 292) uzavřena nájemní smlouva na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou 6 let. Nájemní smlouva neovlivní navrženou obvyklou hodnotu oceňovaných nemovitostí, obvyklá hodnota nájemní smlouvy = 0. Na oceňovaných nemovitostech se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda a to porovnání jako celku. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Obvyklá hodnota nemovitostí zapsaných na LV č. 454 ze dne 24.3.2009 je zhotovitelem ocenění navržena na 72 000,- Kč tzn. že, ideální spoluvlastnický podíl o velikosti ½ činí 36 000,- Kč.


strana 9



Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti a funkčnímu využití pozemků, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním pozemkům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu nemovitostí – ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti ½ na pozemcích PK parc.č. 428/1 a 428/2 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Žandov, obec Chlístovice, okres Kutná Hora, zapsáno na listu vlastnictví č. 454 vedeno u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Kutná Hora podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. k datu ocenění 11.3.2010, po zaokrouhlení na :

36 000,- Kč (slovy : třicetšesttisíc korun českých).

Závada s nemovitostí spojená spočívající v nájemní smlouvě (ze společnosti ZEVA Chlístovice a.s., tel.: 327 595 292) uzavřena na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou 6 let činí :

0,- Kč (slovy : nula korun českých)

V Brně, dne 20.července 2010



strana 10



ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 22.12.1998, pod č.j. Spr. 3655/98, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 2103/68/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. - dle faktury.

V Brně, dne 20.července 2010



strana 11

2010

Recommend Documents