Ing. Petr Křivánek ‐ REKOD Komenského 716, Jemnice, 675 31 ICQ: 341 591 832, GSM: 724 217 609 E‐mail:
[email protected] ZNALECKÉ POSUDKY
PRODEJ NEMOVITOSTÍ
VYPRACOVÁNÍ SMLUV
ZNALECKÉ A REALITNÍ PORADENSTVÍ
Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 58-58/2010
6
NEMOVITOST:
Bytová jednotka - 2 + 1, č. 580/512, v panelovém domě, č.p. 580 s přísl. v obci Milovice – část Mladá, k.ú. Benátská Vrutice, okr. Nymburk
Adresa nemovitosti:
Komenského 580 / 580, Milovice – Mladá
Katastrální údaje :
Kraj Středočeský, okres Nymburk, obec Milovice, k.ú. Benátecká Vrutice, kód ČSÚ: 602 060, LV: 1337
Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Naďa Svobodová, 5.května 71/54, 28923 Milovice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Naďa Svobodová, 5.května 71/54, 28923 Milovice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
OBJEDNATEL :
Exekutorský úřad Prahy 4, JUDr. Jana Tvrdková; č. obj.:sp. zn. 095 Ex 274/10/U 02 - 43, 8.10.2010 Hornokrčská 650 / 29, 14000 Praha 4
Adresa objednatele:
1
IČ:
telefon: 244 400 604
DIČ:
fax: 244 401 941
e-mail:
[email protected]
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing. Petr Křivánek Komenského 716, 675 31 Jemnice
ÚČEL OCENĚNÍ:
Zjištění ceny obvyklé v místě a čase, pro účely prodeje nemovitosti v dražbě veřejné dobrovolné ke dni 27.10.2010 (ocenění stávajícího stavu)
IČ: 69674582 DIČ: CZ7705021456
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
17 stran
V Praze, dne 30.11.2010
telefon: 724 217 609 fax:
e-mail:
[email protected]
1 045 000 Kč 21.11.2010
Datum zpracování :
30.11.2010
Počet příloh:
6
Otisk razítka
Ing. Petr Křivánek
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1980
změna stavby v r. 2006
rekonstrukce v r.
Rekonstrukce:
celková dílčí střecha, fasáda zateplení
okna, dveře
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné kovové Využití: bydlení bydl., podn. Okolí: bytová zóna ostatní Přípojky: voda elektro
BUDOUCÍ STAV
betonové montované dřevěné jiné pronájem podnikání část. obsazen volný objekt průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace plyn telefon zp. příjezd
Konstrukce: zděné kovové Využití: bydlení bydl., podn. Okolí : bytová zóna ostatní Přípojky: voda elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky):
MHD
Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):
dálnice/silnice I. tř
Poloha v obci:
okrajová část - sídlištní zástavba
Stavebně technický stav stavby:
výborně udržovaná
Vytápění:
dálkové (zdroj mimo budovu)
Počet podlaží celkem:
6
Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží
Typ
580/512
1
z toho podzemní:
m2
m2
m2
47,30
0,00
0,00
betonové montované dřevěné jiné pronájem podnikání část. obsazen volný objekt průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace plyn telefon zp. příjezd
železnice
1
PP bytu Balkon Terasa
2+1
ostatní
autobus silnice II.,III.tř
z toho nadzemní:
5
Počet bytů
10
Sklad Garáž. Zahrada Celková Podíl Obvyklá cena Sklípek stání plocha na společných jednotky částech domu a pozemku m2
5,00
ks
m
m
0,00
52,30
Kč/m2
1/1
19 981 Kč/m2
KUPNÍ CENA
VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY
0 Kč
Protože se zatím k tomuto účelu nejedná o obchodní kontrakt (koupě či prodej) ve vztahu k posuzované nemovitosti, ale o vyhotovení odhadu pro potřebu exekučního řízení, není provedeno vyhodnocení kupní ceny.
RIZIKA negativní vlivy sociální riziko riziko přístupu věcná břemena předkupní právo ostatní okolní zástavby a příjezdu omezení záplavová a zátopová oblast
evidence v KN
pojištění proti zaplavení ano / ne
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Obvyklá cena Reprodukční cena pro pojištění
1 045 000 Kč 0 Kč 0 Kč 1 045 000 Kč 0 Kč
-2-
Komentář ke stanovení obvyklé ceny posuzovaných nemovitostí
REKAPITULACE OCENĚNÍ Ke stanovení obvyklé ceny oceňované nemovitosti bylo v tomto případě ocenění použito 2 základních metod zpracování odhadu, a to A) metody zjištění (věcné) ceny oceňovaného bytu č 580/512 a jeho příslušenství v domě čp. 580 postaveném na pozemku parc.č. st.580 s použitím základní jednotkové realizační ceny za 1 m2 obytné plochy, vypočtené s použitím platného oceňovacího předpisu (podle paragrafu 25 - byt ve vícebytovém domě - porovnávací způsob) a B) metody porovnávací tržní. A) Ocenění dle vyhlášky
1.060.210 Kč
B) Tržní ocenění - porovnávací způsob
1.045.000 Kč
Vzhledem ke skutečnostem uvedeným v ocenění a s přihlédnutím ke všem známým aspektům a na základě vlastních zkušeností a znalosti situace, stanovuji konečnou cenu nemovitosti - bytu 2+1, č. 580/512 v osobním vlastnictví a jeho příslušenství v domě čp. 580, postaveném na pozemku parc.č. st.580 , v obci Milovice, k.ú. Benátská Vrutice - část Mladá, okres Nymburk na:
1.045.000, - Kč (Zaokrouhleno na tisíce Kč) Slovy: jedenmiliónčtyřicetpěttisíc korun českých Ve výše uvedené částce jsou zohledněny všechny aspekty, známé odhadci v dané době o předmětné nemovitosti a dle názoru odhadce ji lze považovat za cenu obvyklou.
NÁLEZ Situace Přehled podkladů
Poloha nemovitosti
1. Usnesení soudního exekutora JUDr. Jany Tvrdkové o ustanovení odhadce pro ocenění předmětné nemovitosti ze dne 8.10.2010 2. Výpis z KN , podle LV č.1337 pro obec Milovice, k.ú. Benátecká Vrutice, okr. Nymburk, vyhotovené KÚ pro Středočeský kraj, KP Nymburk ze dne 11.10.2010 ; 3. Kopie Katastrální mapy předmětného území v k.ú. Benátecká Vrutice ze dne 10.11.2010 ; 4.Ortofotomapa předmětné lokality v k.ú. Benátecká Vrutice, zajištěná znalcem ke zpracování tohoto odhadu z internetového portálu www.mapy.cz; 5. Informace a údaje sdělené majitelem nemovitosti při místním šetření a prohlídce nemovitostí dne 21.10.2010; 6. Informace a údaje zjištěné, resp. ověřené z internetových portálů www.csas.cz, www.sreality.cz, www.idnes.cz aj., použité k sumarizaci údajů a poznatků při aplikaci porovnávací metody ocenění; 7. Skutečnosti a výměry zjištěné odhadcem na místě samém; ke kontrolnímu zaměření bylo užito laserového dálkoměru a svinovacího metru (pásma); 8. Fotodokumentace předmětné nemovitosti, pořízená odhadcem na místě samém při místním šetření a prohlídce nemovitostí dne 21.10.2010; Město Milovice, které má cca 9.000 obyvatel, leží nedaleko rychlostní komunikace mezi Prahou a Mladou Boleslaví v okrese Nymburk ve středočeském kraji cca 40km SV od Prahy. Leží v nížině středního Polabí nedaleko od Lysé n/L a Nymburka. Důležitou informací o městě Milovice je historický vznik vojenského újezdu Mladá v roce 1904, ve kterém působily různé armády. 30. června 1991 opustila Milovice poslední vojenská jednotka, vojenský výcvikový prostor byl zrušen v roce 1995. Po vojácích tu zbylo velké množství bytů v typových domech, které postupně bez údržby chátraly. V srpnu roku 1996 byla započata revitalizace bývalého vojenského výcvikového prostoru. Zrekonstruováno bylo prvních 496 bytů a tak začal příliv mladých obyvatel. V současné době se město skládá ze čtyř částí: Milovice , Benátecká Vrutice, Mladá, Boží Dar a žije zde 9 100 obyvatel. Za pomoci státních dotací dochází -3-
k dalším rekonstrukcím bytových domů a obnově infrastruktury města. Součástí pokračující revitalizace je i oceňovaný objekt, který byl rekonstruován v roce 2006. V obci je i přes její „velikost” vybudována základní infrastruktura ve všech směrech - výborné dopravní spojení (vlaková doprava do Prahy), instituce (úřady, školy....), sportovní zařízení, kulturní zařízení, gastronomická zařízení, obchody. V Milovicích jsou též zbudovány veškeré inženýrské sítě včetně plynofikace. Budova, v níž je oceňovaný byt, se nachází v kú. Benátská Vrutice, ve zmiňované části Milovic Mladá. Nachází se na ulici Komenského v zástavbě mnoha stejných budov. Samotný byt se nachází v 1.NP, zprava v prvním vchodě tohoto objektu, vchod má čp.580. Celkově má tento panelový dům 5 vchodů. V přímé blízkosti domu se nachází základní a mateřská škola ( cca 100m) , do 10 minut chůze potom policejní stanice, pizzerie, pošta, do centra je to cca 700m.
Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Předkupní právo Ostatní omezení Evidence v KN Popis jednotlivých staveb Popis stavby a jednotky
Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby
Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Exekuce. K nemovitosti bylo zřízeno exekutorské zástavní právo a je nařízena exekuce! Tento posudek však odráží tržní cenu nemovitosti jako takové, tudíž k tomuto nebude při stanovení ceny přihlíženo. Riziko nezjištěno
Bytová jednotka č.580/512 o vel. 2+1 se nachází ve 1.NP domu č.p.580 v obci Milovice. Byt je situován na úrovni 1.NP,na kterou vystoupáme po vnitřních cca 8 schodech. V domě není domovním výtah. V tomto vchodě se nachází celkem 10 bytů. Dům s pěti vchody (všechny spadají pod č.p.580) je domem postaveným v roce 1980 tradiční montáží panelových domů , v tomto případě v zástavbě mnoha podobných domů původně sloužícím jako ubytovna pro armádu. Má 5 nadzemních podlaží jedno podzemní podlaží. Střecha domu je plochá s plechovou krytinou. Dům se všemi byty byl v roce 2006 kompletně rekonstruován. Byt (dům) je vytápěn dálkovým topením, dům není připojen na ZP , je připojen jinak na veškeré inž. sítě v místě. Bližší popis kcí domu a vybavení bytu č.580/512 jsou patrné z dále uvedeného - viz popis konstrukcí a vybavení před určením věcné hodnoty (nákladové ceny) bytu. Byty v domě jsou v osobním vlastnictví. K bytu náleží sklepní kóje v 1.PP domu. Dům leží na pozemku st. 580 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 1006m2, který je taktéž ve stejném vlastnictví. K bytu tudíž náleží spoluvlastnický podíl na společných prostorech a pozemku ve výši 5230/367095. Bytová jednotka č.580/12 je bytovou jednotkou o vel. 2+1. K oceňované bytové jednotce náleží jako její příslušenství jedna sklepní kóje o výměře 5m2, které se nachází mimo byt (zde ve společných prostorách v 1.PP). Podlahové plochy bytu jsou uvedeny v další části tohoto znaleckého odhadu a jsou uvedeny na základě vlastního změření znalcem. Byt je od roku 2006 po totální rekonstrukci. Má zděné soc.jádro, na betonových podlahách je PVC a dlažba, okna plastová, dveře jsou dýhované plné a prosklené v obložkových zárubních. V kuchyni chybí kuchyňská linka. V koupelně je sprchový kout a umyvadlo a WC. Tato bytová jednotka je v současné době v osobním vlastnictví. Jedná se o byt. jednotku o vel. 2+1 o velikosti cca 52,3 m2 včetně 5m2 sklepní kóje v 1.PP domu č.p.580. Byt obsahuje následující místnosti: předsíň (chodbu) tvaru T, z níž se vchází do ostatních místností - ložnice, obývacího pokoje, do kuchyně a koupelny se záchodem. Dům č.p. 580 se nachází v technickém stavu, který odpovídá zjištěnému stáří cca 30 let a nedávné kompletní rekonstrukci z roku 2006. Je postaven tradiční formou panelového systému. Jak již bylo řečeno, dům byl delší dobiu neobýván a tudíž neudržován. Z toho důvodu došlo ke značné sešlosti objektu. To bylo ale vyřešeno zmíněnou kompletní rekonstrukcí objektu v roce 2006. V současné době je technický stav následující: Dům je panelový, stropy železobetonové montované , střecha domu je plochá s plechovou krytinou, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, objekt má bleskosvod, na domě je kontaktní zateplovací systém, okna jsou plastová taktéž vchodové portály jsou plastové, schody železobetonové. Byt (dům) je vytápěn dálkovým topením, dům není napojen na ZP ale jinak na veškeré inž. sítě v místě. Bližší popis konstrukcí domu a vybavení bytu č.580/512 jsou patrné z dále uvedeného - viz popis konstrukcí a vybavení před určením věcné hodnoty -4-
(nákladové ceny) bytu. Dům je po rekonstrukci ve výborném stavu. Konstrukce 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra
Popis zakládání na pilotách železobetonové panely montované železobetonové montované dřevěný sbíjený plechová pozinkovaný plech štukové omítky kontaktní zateplovací systém chybí železobetonové dýhované chybí plastová PVC dálkové, ústřední světelná třífázová bleskosvod rozvod teplé i studené vody plastové potrubí chybí centrální ohřev vody chybí sprchový kout, umyvadlo, WC chybí chybí Instalační šachta
OCENĚNÍ Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název chodba obývací pokoj ložnice kuchyň koupelna se záchodem sklep Celková podlahová plocha
Typ výměry byt byt byt byt byt zahrada
Podlahová plocha 6,70 m2 16,20 m2 11,70 m2 8,30 m2 4,40 m2 5,00 m2 52,30 m2
Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Započítaná plocha 6,70 m2 16,20 m2 11,70 m2 8,30 m2 4,40 m2 5,00 m2 52,30 m2
OCENĚNÍ Obvyklá cena
Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Úroveň obvyklých (obecných) cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastnosti, stáří apod. Je třeba zdůraznit, že u nemovitostí, které jsou v dostatečném počtu v dané lokalitě obchodovány, je základní metodou cenové porovnání; je však třeba zohlednit i další podmínky, zejména potom vliv konkrétního místa a předpoklad situace a chování na trhu s nemovitostmi v budoucnosti. V tomto případě ocenění bylo použito několika základních metod zpracování odhadu, a to A) metody zjištění (věcné) ceny oceňovaného bytu č 580/512 a jeho příslušenství v domě čp. 580, postaveném na pozemku parc.č. st.580 s použitím základní jednotkové realizační ceny za 1 m2 obytné plochy, vypočtené s použitím platného oceňovacího předpisu (podle paragrafu 25 byt ve vícebytovém domě - porovnávací způsob) a B) metody porovnávací tržní. Od stanovení výnosové hodnoty bylo upuštěno, protože zjištěné reálné hodnoty pronájmů bytů ve vícebytových domech v podobných sídelních útvarech bývají stále ještě nevypovídající a v převážné většině odrážejí sociální situaci nájemců. Nepostačují tak ani k prosté reprodukci majetku -5-
vlastníka a pronajímatele.
A) Ocenění dle platného cenového předpisu: 1) Byt ve vícebytovém domě - ocenění porovnávacím způsobem (§25) a) Byt Základní cena za 1 m2 podlahové plochy (ZC): 19 872,00 Kč Podlahová plocha: Podlahová plocha bytu: 47,30 m2 Podlahová plocha teras a sklepů: 5,00 m2 Podlahová plocha celkem: 47,30 + 5,00 = 47,80 m2 Kategorie stáří: B - pro stavby stáří od 20 do 30 let včetně Koeficient s, kterým se násobí hodnota V10 pro výpočet indexu konstrukce a vybavení: 0,90 Výpočet indexu trhu: Znak číslo pásma Ti 1 II -0,05 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi: poptávka nižší než nabídka 2 II 0,00 Vlastnictví nemovitostí: stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 I -0,05 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem): negativní Součet hodnot T1 až T3 : -0,100 Index trhu IT = 1 - 0,100 = 0,900
Výpočet indexu polohy: Znak číslo pásma Pi 1 I 0,00 Význam obce z hlediska zeměpisného, kulturního nebo hospodářského: bez většího významu 2 II 0,02 Úřady v obci: obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem, banka nebo policie nebo pošta 3 II -0,01 Poloha nemovitosti v obci: okrajová území obce 4 III 0,00 Okolní zástavba a životní prostředí v okolí nemovitosti: převažující objekty pro bydlení 5 III 0,05 Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti: kompletní síť obchodů a služeb, pohostinské a kulturní zařízení 6 II 0,00 Školství a sport v okolí nemovitosti: základní škola nebo sportovní zařízení, přírodní sportoviště 7 III 0,05 Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti: dobrá dostupnost zdravotnické péče 8 III 0,00 Veřejná doprava: zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak 4 pravidelnými denními spoji 9 II 0,00 Obyvatelstvo: bezproblémové okolí 10 II 0,00 Nezaměstnanost v obci a okolí: odpovídá průměru v kraji 11 III 0,00 Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti: bez vlivu 12 II 0,00 -6-
Vlivy neuvedené: bez dalších vlivů Součet hodnot P1 až P12 : 0,110 Index polohy IP = 1 + 0,110 =
1,110
Výpočet indexu konstrukce a vybavení: Znak číslo pásma Vi 1 III 0,00 Typ stavby: budova panelová, zateplená 2 I -0,01 Společné části domu: žádné z dále uvedených 3 II 0,00 Příslušenství domu: bez dopadu na cenu bytu 4 II 0,00 Umístění bytu v domě: ostatní podlaží nevyjmenované 5 II 0,00 Orientace obytných místnosti ke světovým stranám: ostatní světové strany - částečný výhled 6 III 0,00 Základní příslušenství bytu: příslušenství úplné - standardní provedení 7 III 0,00 Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem: standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 III 0,00 Vytápění bytu: dálkové, ústřední, etážové 9 III 0,00 Kriterium jinde neuvedené: bez vlivu na cenu 10 I 1,25 Stavebně-technický stav: byt ve výborném stavu
Součet hodnot V1 až V9: -0,010 Index konstrukce a vybavení IV = (1 - 0,010) x 1,250 x 0,90 =
1,114
Index cenového porovnání I = IT x IP x IV = 0,900 x 1,110 x 1,114 = 1,113 Základní cena upravená: ZCU = ZC x I = 19 872,00 Kč/m2 x 1,113 = Výpočet ceny: 22 117,54 Kč/m2 x 47,80 m2 =
22 117,54 Kč/m2 1 057 218,41 Kč
Cena zjištěná: 1 057 218,41 Kč 2) Stavební pozemky neuvedené v cenové mapě (§28) a) Pozemek st.580 Základní cena je určena podle odstavce k). Počet obyvatel v místě: 8685 Základní cena: ZC = (35 + (8685 - 1000) x 0,007414) x 1,00 = Stavba umístěná na pozemku: stavba koeficient Kp koeficient Ki Byt 1,0490 2,1620 Úpravy základní ceny podle přílohy číslo 21: Parcela číslo:
91,98 Kč/m2
nejsou
st.580 -7-
Plocha: 1006 m2 Ocenění podle odstavce: 2) zastavěná plocha a nádvoří nebo pozemek k tomuto účelu již užívaný Základní cena upravená: 91,98 x (100 + 0)% x (100 + 0)% x 2,1620 x 1,0490 = 208,60 Kč/m2 Cena za parcelu: 208,60 Kč/m2 x 1006 m2 = 209 851,60 Kč
Cena zjištěná: 209 851,60 Kč
Rekapitulace zjištěných cen 1) Byt ve vícebytovém domě - ocenění porovnávacím způsobem (§25) a) Byt 1 057 218,41 Kč
Mezisoučet pro § 25:
1 057 218,41 Kč
2) Stavební pozemky neuvedené v cenové mapě (§28) a) Pozemek st.580: 209 851,60 Kč - podíl 5230/367095 2 989,75 Kč
Mezisoučet pro § 28:
2 989,75 Kč
A) Cena nemovitosti celkem: 1 060 210,00 Kč (Zaokrouhleno na desítky Kč) Slovy: Jedenmiliónšedesáttisícdvěstadeset korun českých
B) Ocenění tržním způsobem - porovnávací metoda Pro potřebu porovnávací metody ocenění bylo třeba získat informace z dostatečně velkého souboru prodávaných nemovitostí přibližně stejného druhu a známé výměry. Pro tento účel byly užity zejména údaje z nabídkové databáze obdobných nemovitostí, kterou na serveru www.csas.cz naplňují nabídky RK v místě působících, dále potom údaje z vlastní databáze odhadce, vytvořené na základě realizovaných prodejů v minulosti (se známou tržní, resp.nabízenou cenou), v neposlední řadě také ve spolupráci s kolegy odhadci (znalci). Nabídky realitních kanceláří, které působí v daném regionu a které byly uveřejněny na internetových serverech (sdružených pod www.csas.cz), byly ověřeny a verifikovány, v nabízených cenách však byla provedena dílčí úprava. S ohledem na účel posudku byl shledán počet srovnávacích nemovitostí (4) jako postačující (vzhledem k podobnosti). V konkrétním případě je zřejmé, že porovnávaná nemovitost vykazuje takové vlastnosti, technický stav a vybavenost podobné se srovnávacími byty, že porovnávací metodou zjištěná obvyklá cena je na trhu s nemovitostmi v daném regionu s největší pravděpodobností u tohoto bytu dosažitelná. Tato cena je v relaci s obdobnými byty v přibližně stejným konstrukčním systémem provedených domech. Též s ohledem na lokalizaci domu (dosažitelnost občanské vybavenosti, vhodnost lokality pro bydlení apod.) byla tato cena shledána jako přiměřená a odpovídající zjištěnému stavu a postavení podobných bytů na trhu s realitami v daném místě. Při použití porovnávací metody (zejména s ohledem na úroveň podkladů v realitní inzerci) nelze však bez alespoň povšechné prohlídky srovnávacích nemovitostí (příp. znalosti místní situace) tuto úvahu o výši obvyklé ceny precizovat, přesto je (též s přihlédnutím k nákladové ceně bytu) porovnávací hodnotou určená obvyklá cena uvažována jako cena výsledná. Úvaha o výši obvyklé ceny tedy vycházela z poznatků výše uvedených; když určitou vypovídací hodnotu o obvyklé ceně bytu č.580/512 má rovněž jeho poloha a situování na místě s průměrnou dostupností a dosažitelnosti širšího spektra občanské vybavenosti i centra města.
-8-
Výpočet tržní ceny - porovnávací metoda Oceňovaná jednotka Milovice – část Mladá, k.ú. Benátská Vrutice Panelová
52,3
1.NP
Byt 2 + 1 v 1.NP panelového domu 2+1
Srovnávané jednotky Lokalita / Popis Typ stavby
Užitná plocha 2 m
Podlaží
Dispozice
4.NP
2+1
Zdůvodnění koeficientu Kc Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena 2 2 Kč Kč/m KC Kč/m
1. Srovnávaný objekt: Panelová
56,00
1 220 000
21 786
0,860
18 736
Milovice (9100 obyvatel) – část Mladá – ulice Komenského , okr. Nymburk
Byt o dispozici 2+1/balkon o výměře 56 m2 , se nachází ve čtvrtém patře čtyřpatrového panelového domu. Byt je po rekonstrukci, má zděné jádro, nové stoupačky v plastu, plastová okna, plovoucí podlahy. Dále k bytu přísluší sklep. Dům je po rekonstrukci. Klidná lokalita, dopravní dostupnost. Osobní vlastnictví Nabídka RK - Realitní dům s.r.o. - Praha, nabízená cena 1.220 tisíc Kč, publikováno na serveru www.Sreality.cz Redukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků; Velikosti objektu - Srovnatelná velikost bytu; Lokalita, prostředí - Totožná lokalita; Provedení a vybavení - Lépe vybavený byt, zejména včetně kuchyňské linky; Celkový stav, stáří, technický stav - Stejně staré, ve stejné době zrekonstruované byty; Druh budovy - Taktéž panelová budova po kompletní rekonstrukci; Způsob vlastnictví - Taktéž osobní vlastnictví
2. Srovnávaný objekt: Panelová
53,00
3.NP
2+1
1 299 000
24 509
0,860
21 078
Milovice (9100 obyvatel) – část Mladá – ulice Komenského , okr. Nymburk
Hezký a slunný byt 2+1 s balkonem o celkové rozloze 53m2, k bytu náleží velký a prostorný sklep. Okna jsou plastová se sítěmi proti hmyzu. Dveře mají druhý bezpečnostní zámek. Byt se nachází ve druhém patře s orientací na východ a západ. V bytě je zděné jádro (sprchový kout a wc), nová kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči (trouba, sklokeramická deska, digestoř a lednice), je zde příprava na myčku o šířce 45 cm. V bytě je na podlaze PVC v imitaci plovoucí podlahy, v koupelně je dlažba. V ložnici majitelka ponechá velkou třídveřovou skříň, zbytek vybavení dle dohody. Dům je po rekonstrukci z roku 2006, je zateplený. V přímé blízkosti je lesopark, základní škola s mateřskou školkou, cukrárna a pizzerie. V místě je i veškerá občanská vybavenost, lékař, obchody, pošta. Autem do Prahy za 20 minut. Přímé vlakové spojení do Prahy 40 mini. Nabídka RK - dumrealit.cz Terra - Praha, nabízená cena 1.299 tisíc Kč, publikováno na serveru www.Sreality.cz Redukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků; Velikosti objektu - Srovnatelná velikost bytu; Lokalita, prostředí - Totožná lokalita; Provedení a vybavení - Lépe vybavený byt, zejména včetně kuchyňské linky; Celkový stav, stáří, technický stav - Stejně staré, ve stejné době zrekonstruované byty; Druh budovy - Taktéž panelová budova po kompletní rekonstrukci; Způsob vlastnictví - Taktéž osobní vlastnictví;
3. Srovnávaný objekt: Panelová
46,00
4.NP
2+1
1 000 000
Milovice (9100 obyvatel) – část Mladá – ulice Braniborská , okr. Nymburk
-9-
21 739
0,860
18 696
Světlý nový byt. 2+1/2xB, 46,23 m2, DV, 4.p/5.p., izolovaný panel, po kompletní rekonstrukci, ul. Braniborská, město Milovice. Exkluzivně nabízíme k prodeji světlý byt 2+kk v družstevním vlastnictví se 2 balkony. Byt i dům po kompletní rekonstrukci z r. 2009. Nová kuchyňská linka s el. troubou a sporákem, nová zděná koupelna s vanou, samostatné WC. V kuchyni, koupelně a WC keramická dlažba. V pokojích (14,22 m2 a 12,7 m2) podlahy plovoucí. Zděné jádro, plastová okna. Příspěvek do fondu oprav: pouze 300 Kč. Orientace bytu: východ - západ. Klidná lokalita. Kompletní občanská vybavenost (školka, škola, supermarket, lékaři). Parkování před domem, možnost hlídaného parkoviště u domu. Dopravní dostupnost do Prahy: 35 min. autem do centra, 4. pásmo pražské integrované dopravy, přímé vlakové spojení z Masarykova nádr. 45 min) Nabídka - RK AAA byty - Praha, nabízená cena 1.000 tisíc Kč, publikováno na serveru www.Sreality.cz Redukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků; Velikosti objektu - Srovnatelná velikost bytu; Lokalita, prostředí - Totožná lokalita; Provedení a vybavení - Lépe vybavený byt, zejména včetně kuchyňské linky; Celkový stav, stáří, technický stav - Stejně staré, ve stejné době zrekonstruované byty; Druh budovy - Taktéž panelová budova po kompletní rekonstrukci; Způsob vlastnictví - Taktéž osobní vlastnictví;
4. Srovnávaný objekt: Panelová
50,00
2.NP
2+1
1 240 000
24 800
0,860
21 328
Milovice (9100 obyvatel) – část Mladá – ulice Spojovací, okr. Nymburk
Byt 2+1 v OV v Milovicích. Celková plocha bytu činí 49,62 m2 (47,22 m2 + sklep 2,4 m2) + balkón 2,2 m2. Byt se nachází v prvním patře. Dům prošel kompletní rekonstrukcí s kolaudací v roce 2004 - plastová okna, rozvody vody, elektřiny a plynu, střecha, zateplená fasáda. Bytové jádro zděné, v koupelně vana, WC odděleně. Byt tvoří chodba (5,54 m2), obývací pokoj (16,44 m2), ložnice (12,65 m2), kuchyň (7,83 m2), koupelna (3,3 m2), WC (1,46 m2). Orientace bytu: obývací pokoj - jihovýchod, ložnice a kuchyně severozápad. V bytě zůstává kuchyňská linka, zbývající vybavení po dohodě. V bytě plovoucí podlahy, koupelna - dlažba. Vytápění a ohřev vody dálkově, do kuchyně zaveden plyn. V každém vchodě kočárkárna a kolárna. Dům se nachází ve velice klidné lokalitě - lesopark 100 m. Školka a škola 200 m. Přímý vlakový spoj do Prahy (43 minut na Masarykovo nádraží) Nabídka RK - RE/MAX Dream - Nymburk, nabízená cena 1.240 tisíc Kč, publikováno na serveru www.Sreality.cz Redukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků; Velikosti objektu - Srovnatelná velikost bytu; Lokalita, prostředí - Totožná lokalita; Provedení a vybavení - Lépe vybavený byt, zejména včetně kuchyňské linky; Celkový stav, stáří, technický stav - Stejně staré, ve stejné době zrekonstruované byty; Druh budovy - Taktéž panelová budova po kompletní rekonstrukci; Způsob vlastnictví - Taktéž osobní vlastnictví; Stanovení ceny: Průměrná cena
19 959 Kč/m2 52,3 m2
Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
1 043 875 Kč
Bylo tedy syntézou výše uvedených údajů, provedených propočtů a zjištění na místě samém určeno, že současná obecná (obvyklá) cena bytu č.580/512 o vel. 2+1 ve vícebytovém panelovém domě č.p.580 v Milovicích - části Mladá, post. na pozemku parc.č. st.580, k.ú. Benátská Vrutice, okres Nymburk, může dosáhnout:
B) Cena nemovitosti celkem:
1.045.000,00 Kč
(Zaokrouhleno na desítky Kč) slovy: jedenmiliónčtyřicetpětisíckorun českých (Kč)
- 10 -
počet stran A4 v příloze:
Seznam příloh:
Usnesení soudního exekutora JUDr. Jany Tvrdkové o ustanovení odhadce pro ocenění předmětné nemovitosti ze dne 8.10.2010
2
Výpis z KN , podle LV č.1337 pro obec Milovice, k.ú. Benátecká Vrutice, okr. Nymburk, vyhotovené KÚ pro Středočeský kraj, KP Nymburk ze dne 11.10.2010
1
Kopie Katastrální mapy předmětného území v k.ú. Benátecká Vrutice ze dne 10.11.2010 s vyznačením předmětné nemovitosti
1
Ortofotomapa předmětné lokality v k.ú. Benátecká Vrutice s vyznačením polohy domu č.p. 580
1
Fotodokumentace bytu č.580/512, jeho interiéru a příslušenství a domu č.p.580 ze dne 21.11.2010
1
Koncesní listina:
Byla vydána Městským úřadem v Moravských Budějovicích - odbor obecní živnostenský úřad, pod č.j.: ZO/U1079/2006/Hr a ev.č. 371004-4217
Koncesní listina vydaná fyzické osobě
Ing. Petr Křivánek, r.č. 770502/1456; IČO 696 74 582 bydliště: Komenského 716, 675 31, JEMNICE pro předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité Koncesní listina byla vydána Městským úřadem v Moravských Budějovicích dne 26.6.2006 na dobu neurčitou, s datem 26.6.2006, jako dnem vzniku práva provozovat živnost.
Znalecká doložka Znalecká doložka ============== Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně, ze dne 23.10.2009, pod č.j. Spr. 913/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí . Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 58-58/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace. V Praze dne 30.11.2010. Ing. Petr Křivánek Komenského 716 JEMNICE 675 31
- 11 -
Usnesení soudního exekutora JUDr. Jany Tvrdkové o ustanovení odhadce pro ocenění předmětné nemovitosti ze dne 8.10.2010
- 12 -
- 13 -
Výpis z KN , podle LV č.1337 pro obec Milovice, k.ú. Benátecká Vrutice, okr. Nymburk, vyhotovené KÚ pro Středočeský kraj, KP Nymburk ze dne 11.10.2010
- 14 -
Kopie Katastrální mapy předmětného území v k.ú. Benátecká Vrutice ze dne 10.11.2010 s vyznačením předmětné nemovitosti
- 15 -
Ortofotomapa předmětné lokality v k.ú. Benátecká Vrutice s vyznačením polohy domu č.p. 580
- 16 -
Fotodokumentace bytu č.580/512, jeho interiéru a příslušenství a domu č.p.580 ze dne 21.11.2010
Dům - čelní pohled
Dům - zadní pohled
Kuchyň bez linky
Pokoj
Koupelna
Záchod
- 17 -
