Znalecký posudek - Ocenění nemovitostí č. 156/2010 O obvyklé ceně nemovitosti - objektu rodinného domu č.p. 438 na pozemku parc.č. St. 816 s příslušenstvím a pozemky parc.č. St. 816 a 856/20 vše v katastrálním území Hanušovice, obec Hanušovice, okres Šumperk, zapsáno na LV č. 499. Postup při zpracování posudku: Povinný p. Aleš Dub se i přes písemnou výzvu se na sjednanou schůzku prohlídky nemovitosti nedostavil a neumožnil vstup do objektu RD pro jeho ocenění. Ocenění provedeno na základě obchůzky nemovitosti z veřejné komunikace, informací na stavebním odboru MěÚ v Hanušovicích.
Objednatel posudku:
JUDr. Jan Grosam Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 - Břevnov
Účel posudku:
Exekuční příkaz č.j. 025 EX 3441/09. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti.
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 296/2007 Sb. a podle stavu ke dni 19.10.2010 odhad vypracoval: Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín - Darkovičky tel.: 731 645 931 Odhad obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hlučíně, 19.10.2010
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o obvyklé ceně nemovitosti - objektu rodinného domu č.p. 438 na pozemku parc.č. St. 816 s příslušenstvím a pozemky parc.č. St. 816 a 856/20 vše v katastrálním území Hanušovice, obec Hanušovice, okres Šumperk, zapsáno na LV č. 499. Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenění: Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 460/2009 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům č.p. 438 Sportovní 438 788 33 Hanušovice Region: Olomoucký Okres: Šumperk Katastrální území: Hanušovice 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 19.10.2010 za přítomnosti znalce.
-3-
4. Podklady pro vypracování odhadu: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 18.2.2010 vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 499; - kopie katastrální mapy; - informace a údaje získané na stavebním odboru MěÚ v Hanušovicích; - skutečnosti zjištěné na místě. 5. Celkový popis nemovitosti: Předmětem ocenění je nemovitost - objekt rodinného domu č.p. 438 na pozemku parc.č. St. 816 s příslušenstvím a pozemky parc.č. St. 816 a 856/20 vše v katastrálním území Hanušovice, obec Hanušovice, okres Šumperk, zapsáno na LV č. 499. Nemovitost se nachází v zastavěné části obce v lokalitě rodinných domů. Nemovitost je přístupná z veřejné zpevněné komunikace ul. Sportovní. Rodinný dům č.p. 438 - jedná se o samostatně stojící objekt se dvěma nadzemními podlažími a podkrovím, střecha je šikmá sedlová, svislé konstrukce jsou zděné. Objekt byl kolaudován v roce 1982. (č.j.Výst. 3861/82-58/79/J). Konstrukce objektu jsou původní bez dalších stavebních úprav či rekonstrukcí. Do objektu nebyl umožněn vstup - nebylo možné ověřit stav uvnitř. Dispozice: - 1.NP - nebylo možné získat jakékoli informace PD na stavebním odboru v Hanušovicích není k dispozici. Předpoklad: 1.NP - garáž, kotelna, koupelna s wc, dvě obytné místnosti.; 2.NP a podkroví – vstup, předsíň, chodba, velká obytná místnost s balkonem, kuchyně, koupelna, WC, komora, dvě obytné místnosti, jedna s balkonem. Zastavěná plocha 75 m2, obestavěný prostor 559 m3, užitná plocha 125m2. Popis konstrukcí a vybavení: základy jsou betonové, zdivo cihelné v tl. 45cm, stropy s rovným podhledem, střecha šikmá sedlová, krytina z osinkocementových šablon, klempířské konstrukce z pozink.plechu, vnější omítky hladké, okna dřevěná zdvojená. O ostatních konstrukcích a vybavení a jejich stavu nebylo možné získat jakékoli další informace. Příslušenství objektu RD: - přípojky IS (přípojka vody, přípojka elektro, přípojka kanalizace, přípojka plynu). - oplocení, zpevněné plochy. Pozemky parc.č. St. 816 a 856/20 - tvoří spolu se stavbou RD jednotný funkční celek. Nezastavěná část pozemků je užívána jako zahrada.
-4-
6. Obsah odhadu: Administrativní ocenění + obvyklá cena a) Rodinný dům č.p. 438 b) Pozemky
B. Odhad Administrativní cena (vyhláška 460/2009 Sb.) a) Rodinný dům č.p. 438 - § 26a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 20a):
Rodinný dům Olomoucký kraj - nad 2 000 do 10 000 obyvatel 28 roků 2 975,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 2.NP: Podkroví:
9,55*7,2+4,65*1,4 9,55*7,2+4,65*1,4 9,55*7,2
Název podlaží 1.NP: 2.NP: Podkroví:
Zastavěná plocha 75,27 m2 75,27 m2 68,76 m2
Obestavěný prostor: 1.NP: (9,55*7,2+4,65*1,4)*(2,80) 2.NP: (9,55*7,2+4,65*1,4)*(2,80) Podkroví: (9,55*7,2)*(4/2) Obestavěný prostor – celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost
75,27 m2 75,27 m2 68,76 m2
= = =
Konstrukční výška 2,80 m 2,80 m 2,60 m
210,76 m3 210,76 m3 137,52 m3 559,04 m3
= = = = ZP1 = 75,27 m2 ZP = 219,30 m2
ZP / ZP1 = 2,91
Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo
č.
Vi
III III
0,00 0,00
-5-
3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - Hodnota větší než 2 5. Napojení na veřejné sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - Ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - Minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav)
II I V
0,00 0,00 0,08
III III I II II
0,00 0,00 0,00 -0,03 0,00
II III III
0,00 0,00 0,85
č.
Pi
I II
0,00 0,02
III III II
0,00 0,00 0,00
III II
0,04 0,00
III
0,00
II II III II
0,00 0,00 0,00 0,00
Koeficient pro stáří 28 let: 0,90 12
Index vybavení IV = (1 +
Vi ) * V13 * 0,90 = 0,803 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti v obci - vnitřní území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zařízení 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci a okolí - odpovídá průměru v kraji 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 12
Index polohy IP = (1 +
Pi ) = 1,060 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3
Index trhu IT = (1 +
Ti ) = 1,000 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,803 * 1,060 * 1,000 = 0,851
č.
Ti
III
0,00
II II
0,00 0,00
-6-
Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 2 975,- Kč/m3 * 0,851 = 2 531,73 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * OP = 2 531,73 Kč/m3 * 559,04 m3 = 1 415 338,34 Kč Rodinný dům č.p. 438 - zjištěná cena = 1 415 338,34 Kč
b) Pozemky - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 79,00 53,13
Zastavěná plocha a nádvoří St. 816 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
Cena [Kč] 4 197,27 4 197,27
125 % 125 % + 10 % 10 % + * *
5 246,59 9 443,86 944,39 10 388,25 0,8760 2,1730 19 774,53
Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle § 28 odst. 5. Základní cena = 53,13 Kč/m2. Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 643,00 53,13
Zahrada 856/20 Součet Úprava ceny - příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 5 - celkem Pozemky - zjištěná cena
Cena [Kč] 34 162,59 34 162,59
125 % 125 % + 10 % 10 % + * * * =
42 703,24 76 865,83 7 686,58 84 552,41 0,4000 0,8760 2,1730 64 379,83 84 154,36 Kč
-7-
Rekapitulace administrativního ocenění nemovitosti a) Rodinný dům č.p. 438 b) Pozemky Administrativní cena nemovitosti činí celkem
= =
1 415 340,- Kč 84 150,- Kč 1 499 490,- Kč
Obvyklá cena nemovitosti V posledním období byly v realitní inzerci nabízeny následující nemovitosti: Poznámka: Požadované ceny v realitní inzerci bývají obvykle vyšší než ceny skutečně dosažené, proto je u použitých nabídek provedena korekce v rozsahu cca 15 – 25%. 1. Oceňovaný RD 6+1, Hanušovice V současné době je oceňovaný RD nabízen k prodeji realitní kanceláří s popisem - Patrový rodinný dům 6+1 v klidné části obce Hanušovice. Vnitřní dispozice: PP - suterén: kotelna, koupelna s wc, dvě obytné místnosti, možné využívat jako samostatný byt se zadním vstupem na zahradu. 1.NP vstup, předsíň, chodba, velká obytná místnost s balkonem, kuchyně, koupelna, WC, komora. 2.NP dvě obytné místnosti, jedna s balkonem. K objektu dále náleží zahrada. Přípojky: el.230/400V, veřejný vodovod, vytápění - ústřední na plyn, kanalizace. Celková plocha pozemku je 722 m2. Užitná plocha 125 m2. Nabídková cena RK: 1.900.000,- Kč; (15 200,- Kč/m2 užitné plochy) Jedná se o realitní inzerci s datumem vložení inzerátu 29.7.2010. Srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti stanovuji na 12 160,- Kč/m2 užitné plochy. 2. Rodinný dům 7+1, Hanušovice K prodeji rodinný dům velikosti 7 + 1 v Hanušovicích, okres Šumperk. Dům se nachází v klidné části města v zástavbě RD. Na zahradě se nachází podsklepený zděný domek. Součástí domu je prostorná garáž. Celková plocha pozemku je 1754 m2. Užitná plocha 200 m2. Nabídková cena RK: 2 400.000,- Kč; (12 000,- Kč/m2 užitné plochy) Srovnatelná lokalita, srovnatelný technický stav, realitní inzerce. Srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti stanovuji na 10 200,- Kč/m2 užitné plochy. 3. Rodinný dům 7+1, Hanušovice K prodeji rodinný dům se samostatně stojící garáží v Hanušovicích na pozemku o rozloze 1086 m². Dům se nachází v klidné části obce. Stavba byla kolaudována v roce 1972. Vnitřní rekonstrukce v roce 2004. Zrekonstruovány jsou rozvody vody, elektriky i topení včetně topných těles, obě koupelny, podlahy mimo chodby v patře a obývacího pokoje. V přízemí se nachází chodba, malá koupelna se záchodem, schodiště a obývací pokoj s kuchyní. V obývacím pokoji je krb s horkovzdušnými rozvody s možností vytápět celý dům ( současně je možnost vytápět dům plynem). V patře jsou tři ložnice a velká koupelna s vanou. Objekt je kompletně podsklepen. Dům je obklopen původní vzrostlou vegetací a v zahradě jsou vzrostlé ovocné stromy. Celková plocha pozemku je 1086 m2. Užitná plocha 140 m2. Nabídková cena RK: 2.250.000,- Kč; (16.071,- Kč/m2 užitné plochy) Srovnatelná lokalita, srovnatelný technický stav, realitní inzerce. Srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti stanovuji na 12 850,- Kč/m2 užitné plochy.
-8-
Srovnávací hodnota se pohybuje v rozmezí
10 200,- až 12 850,- Kč/m2.
Výslednou srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na: 12.000,- Kč/m2 125m2 (užitné plochy objektu rodinného domu) x 12 000,- Kč/m2 =
1.500.000,- Kč
Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti (po zaokrouhlení) na:
1.500.000,- Kč
Rekapitulace Administrativní cena nemovitosti
1.499.490,- Kč
Obvyklá cena nemovitosti
1.500.000,- Kč
-9-
C. Závěr Obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství
a)
objektu rodinného domu č.p. 438 na pozemku parc.č. St. 816 s příslušenstvím a pozemky parc.č. St. 816 a 856/20 vše v katastrálním území Hanušovice, obec Hanušovice, okres Šumperk, zapsáno na LV č. 499, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, KP Šumperk, podle tohoto odhadu k datu ocenění 19.10.2010 po zaokrouhlení na:
1.500.000,- Kč. Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví
b)
Nájemní právo – Nezjištěno. Věcná břemena – Nezjištěna. c)
Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou – viz odst. b
d)
Výsledná obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství objektu rodinného domu č.p. 438 na pozemku parc.č. St. 816 s příslušenstvím a pozemky parc.č. St. 816 a 856/20 vše v katastrálním území Hanušovice, obec Hanušovice, okres Šumperk, zapsáno na LV č. 499, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, KP Šumperk, podle tohoto odhadu k datu ocenění 19.10.2010 po zaokrouhlení na:
1.500.000,- Kč. Slovy : jedenmilionpětsettisíc korun českých V Hlučíně, 19.10.2010 Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín – Darkovičky tel.: 731 645 931
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.4.2006, č.j. Spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 156/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 156/2010.
E. Seznam příloh 1. 2. 3. 4.
Fotodokumentace - 1 strana; Výpis z katastru nemovitostí - 2 strany; Kopie katastrální mapy - 1 strana; Místopis - 1 strana.
