2010

ZNALECKÝ POSUDEK þ. 191 – 134 / 2010 dle Usnesení þ.j. 067 EX 3465/06-71

Objednavatel: Sídlo: Iý:

Zhotovitel: Sídlo: Iý:

mail:

Exekutorský úĜad Praha 5 JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor Evropská 663/132, 160 00 Praha 6 49720821

Odhadci a znalci CZ, s.r.o. PĜemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové 2630 2047 Spoleþnost je zapsána v obchodním rejstĜíku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavĤ kvalifikovaných pro znaleckou þinnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnČní pro ceny a odhady nemovitostí. [email protected]

Úþel posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základČ Usnesení þ.j. 067 EX 3465/06-71 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Jurajem Podkonickým, Ph.D. dne 26.02.2010.

Posudek obsahuje:

33 stran vþetnČ pĜíloh

Posudek se pĜedává:

ve tĜech vyhotoveních

Výtisk þíslo:

3

Zpracováno:

19.04.2010

Odhadci a znalci CZ, s.r.o.

Obsah posudku

Znalecký posudek þ. 191 – 134 / 2010

strana

A 1 2 3 4 5

NÁLEZ...............................................................................................................................3 Úkol a pĜedmČt ocenČní ...............................................................................................3 Místní šetĜení ...............................................................................................................3 Den ocenČní .................................................................................................................3 Podklady ......................................................................................................................3 Uznávané metody ocenČní ...........................................................................................4

B 1 2 3 4

POSUDEK .........................................................................................................................8 Aplikovaná metoda ocenČní.........................................................................................8 OcenČní ........................................................................................................................9 Vyhodnocení..............................................................................................................22 OcenČní práv a závazkĤ s nemovitostí spojených......................................................23

C

REKAPITULACE ..........................................................................................................24

D

ZNALECKÁ DOLOŽKA...............................................................................................24

E

PěÍLOHY ........................................................................................................................25

2



A NÁLEZ 1

ÚKOL A PěEDMċT OCENċNÍ

Znalecký posudek je vypracován na základČ žádosti objednavatele posudku. Úkolem zhotovitele je dle Usnesení þ.j. 067 EX 3465/06-71:

- ocenit nemovitost a její pĜíslušenství, - ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. Jedná se o ocenČní spoluvlastnického podílu ve výši ½ na rodinném domČ þ.p. 431, þást obce Hranice, stojícím na pozemku parc.þ. St. 480/1 a spoluvlastnického podílu ve výši ½ na pozemcích parc.þ. St. 480/1 a St. 480/2, k.ú. Hranice u Aše, obec Hranice, zapsáno na LV þ. 437, vedeného KÚ pro Karlovarský kraj, KP Cheb. PĜedmČt ocenČní: Hlavní stavba: rodinný dĤm þ.p. 431 PĜíslušenství: vedlejší stavba: sklep venkovní úpravy: oplocení, zpevnČné plochy, pĜípojky inž. sítí, trvalé porosty Pozemky parc.þ. St. 480/1 a St. 480/2 Technický popis stavebního objektu, jeho konstrukþního provedení a technického vybavení je detailnČ proveden níže v þásti B - Posudek. 2

MÍSTNÍ ŠETěENÍ

PĜedmČt ocenČní byl zkoumán pĜi místním šetĜení konaném dne 18.03.2010 bez pĜítomnosti vlastníkĤ nemovitosti. ŠetĜení tak mohlo být provedeno pouze z venku z veĜejnČ pĜístupných míst. 3

DEN OCENċNÍ

Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 18.03.2010, což je den ocenČní. 4

PODKLADY

- Výpis z Katastru nemovitostí, LV þ. 437, k.ú. Hranice u Aše, získaný prostĜednictvím Dálkového pĜístupu do Katastru nemovitostí dne 26.02.2010 Snímek katastrální mapy Usnesení þ.j. 067 EX 3465/06-71 Usnesení þ.j. D 188/98-81 ze dne 22. þervna 1999 barevná fotodokumentace informace získané pĜi místním šetĜení záznam z prohlídky a zamČĜení nemovitosti zákon þ. 151/1997 Sb. (zákon o oceĖování majetku) ve znČní zákona þ. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. - vyhláška þ. 3/2008 Sb., o provedení nČkterých ustanovení zákona þ. 151/1997 Sb., o oceĖování majetku a o zmČnČ nČkterých zákonĤ, ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ, ve znČní vyhlášky þ. 456/2008 Sb. a vyhlášky þ. 460/2009 Sb. - Doc. Ing. Albert Bradáþ, DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997

-

3



- Doc. Ing. Albert Bradáþ, DrSc. - Teorie oceĖování nemovitostí, VII. vydání, Akademické 5 5.1

nakladatelství CERM, s.r.o., 2008 Kolektiv autorĤ - VČcná bĜemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 ZbynČk Zazvonil - Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk 2004 ZbynČk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 Orientaþní ceny rozpoþtových ukazatelĤ stavebních objektĤ dle mČrných jednotek objektĤ - báze II. pololetí 2009, Porings, s.r.o. þasopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého uþení technického v BrnČ, Údolní 53, 602 00 Brno; roþníky 1996 až 2009 odborný þtvrtletník „Odhadce a oceĖování majetku“ vydávaný ýeskou komorou odhadcĤ majetku, Václavské námČstí 1, 110 00 Praha 1; roþníky 2003 až 2009 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2008 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Financování developerských projektĤ (2009) UZNÁVANÉ METODY OCENċNÍ Metoda nákladová

Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z pĜedpokladu, že hodnota aktiv (nemovitostí) nebude vČtší, než þiní souþasné náklady na jejich poĜízení s odpoþtem pĜimČĜených odpisĤ. Jedná se tedy o výpoþet reprodukþní hodnoty snížené o pĜimČĜené opotĜebení. Reprodukþní hodnota se vypoþte pomocí obestavČného prostoru, zastavČné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou mČrnou jednotku, chybČjící prvky konstrukcí se nezapoþítávají, vyšší vybavení se pĜipoþítává. Jednotková cena se získá nejþastČji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (napĜ. z Ukazatele prĤmČrné orientaþní ceny na mČrovou a úþelovou jednotku, vydáváno pololetnČ – ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodáĜských ukazatelĤ stavebních objektĤ PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objektĤ). Vynásobením zjištČné zastavČné plochy nebo obestavČného prostoru a jednotkové ceny se zjišĢuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveĖ k datu ocenČní, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyþíslen ýeským statistickým úĜadem. Od takto zjištČné výchozí hodnoty se odeþte opotĜebení, které odpovídá stavbČ daného stáĜí a zpĤsobu údržby objektu, výsledkem je vČcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištČní vČcné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí þ. 3/2008 Sb., o provedení nČkterých ustanovení zákona þ. 151/1997 Sb., o oceĖování majetku a o zmČnČ nČkterých zákonĤ, ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ, ve znČní vyhlášky þ. 456/2008 Sb. a vyhlášky þ. 460/2009 Sb. 5.2

Metoda výnosová

Tato metoda bere v úvahu uskuteþnČný nebo oþekávaný pĜíjem z majetku. Tento pĜíjem je diskontován odpovídající mírou výnosnosti, tak aby byla získána souþasná hodnota oþekávaných výnosĤ. Oþekávaný výnos se u pĜedmČtné nemovitosti zjistí z dosaženého (popĜípadČ jde-li o nemovitost v daném místČ a þase neúþelnČ využívanou, lze použít výnos dosažitelný) roþního nájemného. Roþní výnos z pronájmu nemovitosti je tĜeba snížit o náklady na provoz nemovitosti (zejména se jedná o náklady na prĤmČrnou roþní údržbu, správu nemovitosti, daĖ z nemovitosti a pojištČní nemovitosti). NČkteré metodiky odpoþítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domnívám se (spolu s odbornou veĜejností zejména v bankovním a investiþním sektoru), že tato kategorie nákladĤ nemá své opodstatnČní. ZĜejmou výhodou metodik výpoþtu bez neprovozních nákladĤ je odpovČć na otázku investora, za jak dlouhý þasový úsek bude poþáteþní investice do poĜízení nemovitosti

4



návratná. Základní vztah pro výpoþet þasového úseku návratnosti poþáteþní investice: Návratnost [roky] = poþáteþní investice [Kþ] /roþní þistý zisk z pronájmu [Kþ/rok]

Základní matematický vztah pro výpoþet výnosové hodnoty: ýVt

n

VHN

¦ (1 VMN ) t 1

t

t

kde:

VHN ... výnosová hodnota nemovitosti ýVt ... þisté pĜíjmy z nemovitosti v roce t VMN ... výnosová míra nemovitosti = diskontní míra, požadovaná míra výnosnosti n ... zbývající doba užití nemovitosti (zejména ekonomická životnost) V anglosaských zemích je obvykle používána metoda „jednoduchá kapitalizace“: VHN =

ýVtrvalý VMN

kde: ýVtrvalý ... trvalé þisté pĜíjmy z nemovitosti (teoreticky do nekoneþna) V nČmecky hovoĜících zemích je obvykle používána metoda „þasovČ omezené renty“: VHN

kde:

ýV u

qn 1 HP n n q u ( q 1) q

ýV ... každoroþní þisté pĜíjmy z nemovitosti q = 1 + i, kdy i = výnosová míra nemovitosti (diskontní míra, požadovaná míra výnosnosti) n ... zbývající doba užití nemovitosti (zejména ekonomická životnost) HP ... hodnota pozemku (pokud je zbývající doba užití nemovitosti velká (cca od 50 let výše), blíží se souþasná hodnota pozemku nule

Velice dĤležitým bodem pĜi stanovení výnosové hodnoty nemovitostí je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se diskontují budoucí pĜíjmy, má na výnosovou hodnotu investice (nemovitosti) znaþný vliv. V podmínkách ýR se konstrukce výpoþtu výše diskontní míry (nČkdy též míry kapitalizace) obvykle odvíjí od úvahy, že celková míra kapitalizace má dvČ složky:

- bezriziková míra výnosnosti - pĜirážky za riziko Jako základ pro hodnocení bezrizikové míry výnosnosti je doporuþován výnos z dlouhodobých státních dluhopisĤ. Informace o tČchto cenných papírech jsou v aktuální podobČ volnČ k dispozici napĜ. na Internetu, vþetnČ pomocných on-line kalkulátorĤ. PĜirážky k bezrizikovému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tĜí bodĤ: PĜirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovitosti Zde procentní pĜirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nepĜedpokládané opravy þi nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propoþtu nákladĤ v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy provČĜit technickou kvalitu objektu. PĜirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovitosti Zde procentní pĜirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitost pronajímat takovým nájemníkĤm a za takové nájmy, které byly uvažovány v propoþtu pĜíjmĤ. ZohledĖuje se délka nájemních smluv (doba urþitá / neurþitá) a pĜípadné riziko, že prostory uvolnČné po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) - tzv. neúplné pronajmutí.

5



Dále se zohledĖuje „kvalita“ nájemcĤ - jejich schopnost platit nájem vþas a ve smluvené výši. V úvahu pĜipadá též riziko, že o pronájem dané nemovitosti pĜestane být zájem - tzv. „ekonomická životnost“. PĜirážka za rizika právními povahy Zde procentní pĜirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitostí spjaty vČcné bĜemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníkĤ, zda pĜístup k nemovitosti je možný jen pĜes pozemky jiných vlastníkĤ, soudní spory apod. 5.3

Metoda komparativní

Komparativní metoda, též srovnávací metoda þi metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z vČtšího poþtu známých entit lze odvodit stĜední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení urþité nemovitosti (pro zjištČní její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejĤ (kupních smluv) nebo se opírají o šetĜení spolupracujících odhadcĤ, realitních kanceláĜí v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku þi o realitní inzerci. Mezi základní vlivy pĤsobící na hodnotu nemovitého majetku patĜí: Poloha nemovitostí - vzdálenost od center mČst þi obcí - vzdálenost od hlavních komunikaþních tahĤ - pĜístup k silniþním þi železniþním trasám Využitelnost nemovitostí - stavebnČ-technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost þi naopak pĜedimenzovanost - úþel staveb a možnost adaptace na jiné využití - kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy - možnosti pĜístaveb a rozšíĜení nemovitostí - omezené možnosti další výstavby (stavební uzávČry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátČžová bĜemena - stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypovČditelnost - pĜedkupní práva, vČcná bĜemena - zástavní práva - soudní spory (napĜ. restituþní spory) Situace na realitním trhu - celkové trendy v prodeji nemovitostí - prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitČ V podmínkách ýeské republiky má pĜístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejĤ nemovitostí pouze stát (prostĜednictvím finanþních úĜadĤ), který však tyto údaje pro potĜeby odhadcĤ systematicky netĜídí a rovnČž jim je takto z dĤvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho dĤvodu existují komerþní databáze, kde by soupisy sjednaných cen mČly splĖovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecnČ nelze pĜeceĖovat, neboĢ data v nich rychle zastarávají a jsou pak užiteþná zejména pro sledování trendĤ. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi ýeského statistického úĜadu, který shromažćuje informace o sjednaných cenách od finanþních úĜadĤ a souþasnČ mČli pĜístup na databázi Katastrálních úĜadĤ, ze které by mohli mimo jiné získat pĜíslušnou kupní smlouvu s pĜesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách ýeské republiky není z dĤvodĤ výše uvedených možné. PĜesto lze z veĜejnČ dostupných placených i neplacených zdrojĤ zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí vþetnČ jejich pĤvodních nabídkových cen. V tomto znaleckém posudku provádíme odhad obvyklé ceny pĜedmČtu ocenČní, nikoliv pĜesné 6



matematické vyþíslení þástky, za jakou je nemovitost prodejná. Na koneþnou cenu má totiž vliv spektrum okolností, pĜiþemž každou z nich mĤže potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak, z jiného úhlu pohledu. Úkolem oceĖovatelĤ je proto zejména prezentovat jejich odborný pohled na vČc, který by ovšem mČl korespondovat s pokud možno co nejširší výseþí z portfolia potenciálních kupujících. To potvrzuje i þlánek autora Ing. Ivana Žikeše uveĜejnČný v odborném þtvrtletníku „Odhadce a oceĖování majetku“ þ. 3-4/2009, str. 50: „DĤležitou dovedností odhadce musí být schopnost vcítČní se do uvažování investora. Znamená to umČt si odpovČdČt na otázky, které si takový investor klade - proþ bych si onu nemovitost mČl kupovat, jaké pĜinese benefity, jaká je perspektiva takové investice, jaká je návratnost.“ PĜesto je však pravdČpodobné a þasté, že existuje zájemce se zvláštním úhlem pohledu, pĜípadnČ zájemce disponující informacemi, které nejsou nijak veĜejnČ pĜístupné a známé. Takový zájemce se pak nachází mimo výše zmínČnou výseþ potenciálních kupujících a proto i cena, kterou je ochoten za danou nemovitost vydat, je mimo bČžnou relaci. Z tČchto dĤvodĤ odborná veĜejnost považuje za nejpĜesnČjší možné zjištČní obvyklé ceny nemovitosti právČ veĜejnou dražbou, které se mĤže zúþastnit široké spektrum libovolných zájemcĤ o danou nemovitost. Metoda pĜímého porovnání pomocí indexu odlišnosti: Index odlišnosti IO vyjadĜuje vliv více vlastností nemovitosti na rozdíl v cenČ. Je-li hodnota srovnávací nemovitosti vyšší než nemovitosti oceĖované, je index vyšší než 1. Index je bezrozmČrné þíslo. IO = K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × KX; koeficienty nejsou závazné kde: IO ... index odlišnosti napĜ.: K1 ... koeficienty úpravy na zdroj informace o cenČ K2 ... koeficienty úpravy na polohu nemovitosti K3 ... koeficienty úpravy na velikost objektu K4 ... koeficienty úpravy na celkový stav K5 ... koeficienty úpravy na vybavenost KX ... koeficienty úpravy jiné matematický vztah pro výsledný výpoþet: n

¦ ITC

Si

TCO

kde:

i 1

n

TCO ... obvyklá (tržní) cena oceĖované nemovitosti ITCSi ... indexovaná tržní cena odvozená ze srovnávací nemovitosti Si: IO × TCSi Si ... srovnávací nemovitost n ... poþet srovnávacích nemovitostí

zdroj: Doc. Ing. Albert Bradáþ, DrSc. - Teorie oceĖování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN 978-80-7204-578-5, strana 340 a další

7



B POSUDEK 1

APLIKOVANÁ METODA OCENċNÍ

V tomto posudku je zjišĢována obvyklá cena pĜedmČtu ocenČní, kterou se dle zákona þ. 151/1997 Sb. (zákon o oceĖování majetku) ve znČní zákona þ. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena pĜi prodejích stejného, popĜípadČ obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenČní. PĜitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimoĜádných okolností trhu, osobních pomČrĤ prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. MimoĜádnými okolnostmi trhu se rozumČjí napĜíklad stav tísnČ prodávajícího nebo kupujícího, dĤsledky pĜírodních þi jiných kalamit. Osobními pomČry se rozumČjí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota pĜikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k nČmu. PĜi volbČ zpĤsobu zjištČní obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenČní. Vzhledem k tomu, že pĜedmČtem ocenČní je bČžný rodinný dĤm, u kterého je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných objektĤ vþetnČ pozemkĤ na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popĜ. již uskuteþnČných prodejĤ), domníváme se, že je vhodné pro ocenČní použít metodu komparativní. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právČ pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ještČ vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami urþovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v urþitých aspektech a u nČkterých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. PĜesto se v našich podmínkách, zejména z dĤvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základČ metod nákladových a výnosových. Nákladový zpĤsob ocenČní ovšem zjišĢuje tzv. vČcnou hodnotu nemovitosti (zjišĢuje náklady na znovupoĜízení staveb, s odpoþtem pĜimČĜeného opotĜebení). Domníváme se však, že tato metoda nemá v pĜípadČ tohoto znaleckého posudku dostateþnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve vČtšinČ pĜípadĤ není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro úþely zjištČní výše škody, napĜ. v rámci pojišĢovacích Ĝízení. Výnosový zpĤsob ocenČní zjišĢuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je pĜedpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných objektĤ sloužících pro rezidenþní bydlení nepĜedpokládá, odborná znalecká veĜejnost spolu s bankovním sektorem doporuþuje výnosové ocenČní neprovádČt, výnosovou metodu ocenČní proto neaplikujeme. Komparativní zpĤsob ocenČní je proveden ve dvou variantách: a) srovnáním s realitním trhem ve smyslu bodu A.5.3 tohoto posudku metodou pĜímého porovnání pomocí indexu odlišnosti; b) porovnávací metodou dle provádČcí vyhlášky k zákonu o oceĖování þ. 151/1997 Sb. v platném znČní (vyhláška þ. 3/2008 Sb. ve znČní vyhlášek þ. 456/2008 Sb. a 460/2009 Sb.), která ocenČní provádí na základČ ucelené databáze srovnatelných þi alespoĖ obdobných nemovitostí vĤþi oceĖované nemovitosti. Databáze je zpracována dle skuteþných prodejĤ - vyhlášku každoroþnČ aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ýR. Uvedený postup je v souladu s tržními pĜístupy k oceĖování.

8



2

OCENċNÍ

2.1

Komparativní metoda ocenČní

Komparativní metoda, též srovnávací metoda þi metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z vČtšího poþtu známých entit lze odvodit stĜední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení urþité nemovitosti (pro zjištČní její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejĤ (kupních smluv) nebo se opírají o šetĜení spolupracujících odhadcĤ, realitních kanceláĜí v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku þi o realitní inzerci. Popis: DĤm je pĤdorysnČ postaven ve tvaru obdélníka, je samostatnČ stojící, situovaný na mírnČ svažitém pozemku. DĤm obklopuje ze tĜí stran neudržovaná zahrada porostlá vzrostlými stromy a okrasnými keĜi. Za domem se nachází polorozpadlá menší zdČná stavba, která sloužila pravdČpodobnČ jako sklep. Okolní zástavbu tvoĜí hlavnČ rodinné domy. Centrum obce Hranice je ve vzdálenosti 600 m, do Aše je vzdálenost 11 km. PĜístup k objektu je možný po veĜejné komunikaci, oplocení je provedeno kolem zahrady. Inženýrské sítČ: je provedeno napojení na el. energii, voda je z vlastní studny, kanalizace do jímky, plynovod není. Konstrukþní Ĝešení a technické vybavení rodinného domu þ.p. 431: Doba výstavby:

dle odborného odhadu pĜed cca 80 – 90ti lety; údržba: úplná absence

Poþet podlaží:

nepodsklepeno, 2 nadzemní podlaží; pravdČpodobnČ byla pĜipravována vestavba podkroví

Základy:

betonové pasy bez izolací proti zemní vlhkosti

Nosné konstrukce: zdČné z cihel, nezatepleno Stropy:

dĜevČné trámové, s rovným podhledem

StĜecha:

tvar sedlový, krov je dĜevČný

KlempíĜské konstrukce:

dešĢové žlaby a svody, okenní parapety z pozinkovaného plechu, opatĜeno nátČry, þásteþnČ zkorodováno, z þásti chybí

VnitĜní povrchy:

dvouvrstvé vápennocementové omítky; obklady keramické na WC, v koupelnČ, v kuchyni

VnČjší povrchy:

vápennocementové omítky, místy opadané; obklad soklu není proveden

Schody:

dĜevČné

DveĜe:

dĜevČné hladké plné s kovovými zárubnČmi a dĜevČnými prahy, vstupní jsou dĜevČné - prosklené

Okna:

dĜevČná se zdvojeným zasklením, mĜíže v pĜízemí ze zadní strany

Krytina stĜechy:

Vrata:

živiþná (v r. 1996 položená nová krytina typu „kanadské šindele“)

nejsou

9



Povrch podlah:

dle úþelu užití místnosti: keramická dlažba, lepené PVC, betonová mazanina

VytápČní:

ústĜední do radiátorĤ, kotel lokální na tuhá paliva

OhĜev teplé vody:

zajišĢován lokálním el. ohĜívaþem zásobníkovým

VnitĜní vodovod:

je proveden rozvod studené i teplé vody

VnitĜní kanalizace: od všech zaĜizovacích pĜedmČtĤ

Hygienické vybavení: WC splachovací, umyvadlo, vana VnitĜní plynovod:

není proveden

Elektroinstalace:

na jistiþe, kompletní rozvod svČtelného proudu (220V), bleskosvod není instalován

Výtahy:

nejsou

Ostatní:

napĜ. vzduchotechnika, hydranty, rozvod EPS, EZS, strukturovaná kabeláž, krb, digestoĜ, vestavČné skĜínČ, rozvod domácího telefonu, odvČtrávání ventilátory, rozvod antén pod omítkou, okenice - nebylo zjištČno

Vybavení kuchyní:

sporák (na el. energii)

Pozn.: VnitĜní prohlídka nemohla být provedena, vnitĜní konstrukþní prvky jsou proto popsány jako standardní (typické) pro daný typ stavebního objektu; jejich provedení tedy mĤže být odlišné, stejnČ jako dispozice.

Dispozice: 1.NP: vstup, chodba, schodišĢový prostor, kuchyĖ, 1 místnost, WC, koupelna 2.NP: schodišĢový prostor, chodba, 3 místnosti

Srovnávací parametry: Název Rodinný dĤm þ.p. 431 Pozemky

ObestavČný prostor [m3]

ZastavČná plocha [m2]

Užitná plocha [m2]

587,10

76,10

114,20

-

76,10

361,90

Srovnávací kritéria: þ. 1 2 3 4 5

Kriterium A – OBEC Velikost obce Správa, úĜady Poptávka po nemovitostech PĜírodní okolí Obchod a služby

Popis kritéria obyvatel 2 212, z toho 1 574 v produkt. vČku obecní úĜad, pošta, policie a ostatní v Aši nabídka pĜevyšuje poptávku velmi dobré základní sortiment

10



6 Školství základní škola 7 Zdravotnictví ordinace lékaĜĤ 8 Kultura, sport nedostateþné vybavení 9 Ubytování není 10 Struktura zamČstnanosti nedostateþná nabídka 11 Životní prostĜedí velmi dobré B – UMÍSTċNÍ NEMOVITOSTI V OBCI 12 Poloha vzhledem k centru obce na okraji 13 Dopravní podmínky pĜíjezd až k objektu 14 Orientace ke svČt. str. kombinovaná 15 Konfigurace terénu mírnČ svažitý terén 16 PĜevládající zástavba bydlení 17 Parkovací možnosti na vlastní pozemku za domem 18 Obyvatelstvo v sousedství nebylo zjišĢováno 19 Územní plán schválený úz. plán 20 Inženýrské sítČ pouze el. energie, vlastní studna, septik, plyn není C – VLASTNÍ NEMOVITOST 21 Typ stavby vhodný 22 Dostupnost jednotlivých podlaží pouze po schodišti 23 Regulace nájemného žádná 24 Výskyt radonu nemČĜeno 25 Další možnosti ohrožení velmi omezené až náhodné 26 PĜíslušenství nemovitosti vhodné (identifikace viz výše) 27 Možnosti dalšího rozšiĜování jsou (po vlastních pozemcích) 28 Technická hodnota stavby viz níže 29 Údržba stavby velmi zanedbaná 30 Pozemky celkem 438 m2

Technický stav: Objekt byl postaven dle odborného odhadu pĜed cca 80 – 90ti lety. PĜed cca 12ti lety probČhla výmČna krytiny a pravdČpodobnČ též pĜíprava na vestavbu podkroví. V souþasné dobČ je objekt zcela opuštČn, dle sdČlení sousedĤ alespoĖ 3 roky. Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou zatím v dobrém technickém stavu, ovšem prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) již vykazují známky zvýšeného opotĜebení, zpĤsobeného zejména vlivem dlouhodobé absence alespoĖ základní údržby. To se projevuje na vČtšinČ kovových konstrukcích, které jsou zþásti zkorodovány (dešĢové žlaby a svody, oplechování), okna jsou již také dosti nefunkþní, dochází ke vzlínání zemní vlhkosti, což je patrné na vnitĜních i venkovních omítkách. Pokud nedojde k opravČ uvedených závad, bude zkrácena celková životnost stavby. Jinak je objekt bez viditelných statických poruch a jeho stavebnČ - technický stav odpovídá stáĜí, technologickým postupĤm výstavby, použitým stavebním materiálĤm a absenci údržby. Oplocení, které je z þásti tvoĜeno drátČným pletivem na kovových sloupcích a z þásti dĜevČným plotem, je již na hranici životnosti.

11



Rizika ekonomické povahy: Vzhledem k výše uvedenému bude tĜeba vynaložit finanþní prostĜedky na opravy.

Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV þ. 437 existuje soubor omezení vlastnického práva (naĜízení exekuce, exekuþní pĜíkaz k prodeji). To však vhledem k úþelu posudku (exekuþní Ĝízení) nepovažuji za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. Dále upozorĖujeme, že dle výpisu z katastru nemovitostí LV þ. 437, existuje vČcné bĜemeno užívání pozemku parc.þ. St. 480/1 a stavby Hranice þ.p. 431 ve prospČch paní Šizlingové Kvetoslavy.

Srovnávací nemovitosti (SN):

1) Rodinný dĤm v Hranicích, okr. Cheb Rodinný dĤm v obci Hranice, okr. Cheb, se nachází v centru mČsta. Jedná se o tĜípodlažní objekt s podkrovím urþený k rekonstrukci. Elektrika a plyn je pĜímo na pozemku a voda a kanalizace jsou na hranČ pozemku. Typ objektu samostatný ZastavČná plocha 251 m2 Poþet podlaží objektu3 Plocha parcely 593 m2 Typ objektu patrový Typ budovy cihlová Stav budovy pĜed rekonstrukcí UmístČní nemovitosticentrum obce Plyn Plynovod Školka, Zdravotnická zaĜízení, Pošta, Kompletní síĢ Vybavenost obchodĤ a služeb Doprava vlak, silnice, autobus ElektĜina Elektro - 230 V, Elektro - 380 V ostatní Plot

Cena nabídková: 390 000,- Kþ

12



Zdroj:

AVAREAL.CZ Teplá u TĜebenic 411 15 Teplá u TĜebenic 4 www.avareal.cz Tel.: +420 416 594 787

2) Rodinný dĤm, Odrava Rodinný dĤm dispoziþnČ Ĝešený jako 5+1 v OdravČ. ZastavČná plocha s nádvoĜím þiní 690 m2. Nemovitost je urþena k rekonstrukci. Typ objektu samostatný ZastavČná plocha 690 m2 Užitná plocha 140 m2 Poþet podlaží objektu2 Plocha parcely 690 m2 Typ objektu pĜízemní Typ budovy cihlová Stav budovy špatný Poþet bytĤ 1 Topení ÚstĜední - tuhá paliva


Zdroj:

dumrealit.cz Profuturo Svobody 38 350 02 Cheb www.dumrealit.cz/profuturo Tel.: 354 671 281

3) Rodinný dĤm v PČkovicích u Teplé DĤm se dvČma bytovými jednotkami o velikosti 3+1 v obci PČkovice, 3 km vzdálené od Kláštera Teplá. Typ objektu Ĝadový ZastavČná plocha 118 m2 Užitná plocha 992 m2 Poþet podlaží objektu2 Plocha parcely 992 m2 Typ objektu patrový

13



Typ budovy Stav budovy

panelová pĜed rekonstrukcí


Zdroj:

M&M reality holding a. s. Krakovská 1675/2 110 00 Praha 1, Nové MČsto mmreality.cz Tel.: 800 100 446

4) Rodinný dĤm k rekonstrukci - Luby Rodinný dĤm je urþen k rekonstrukci. DĤm se nachází na vlastním pozemku o celkové výmČĜe 1 105 m2 (stavební pozemek 403 m2, zahrada 702 m2 ). Patra pod/nad zemí: Výtah: Druh budovy: Stav objektu: Plyn: Telefon: Hromadná doprava: Škola:

/2

Výška stropu:

Cihla Garáž: Špatný Garážové stání: ElektĜina: Internet: Vlak: Školka:

cm Velikost pozemku: Topení: Voda: Kanalizace: Kabelová televize: Autobus: Supermarket:

m2 Jiné Ano


Zdroj: Bluestars Company s.r.o.

14



www.bluestars-reality.cz Tel.: +420 353 540 393 +420 725 775 071

5) Rodinný dĤm v obci Studánka, okr. Cheb Rodinný dĤm o velikosti 4+1 v obci Studánka u Aše, okr. Cheb. V obci je plná obþanská vybavenost. DĤm se nachází na okraji obce u silnice na zastavČné ploše 164 m2. Pozemek je oplocený. DĤm je dvoupatrový a þásteþnČ podsklepený. V pĜízemí domu se nachází dvČ místnosti, koupelna, kuchynČ, kotelna. V patĜe jsou dvČ obytné místnosti a pĜíprava na koupelnu. DĤm vyžaduje rekonstrukci. Topení je Ĝešeno kotlem na tuhá paliva, v každé místnosti jsou radiátory. Voda je þerpána z vlastní studny. Odpadní voda je svedena do septiku.

Typ objektu samostatný ZastavČná plocha 164 m2 Užitná plocha 320 m2 Poþet podlaží objektu2 Podzemní podlaží 1 Plocha parcely 2 022 m2 Stav budovy dobrý Rok výstavby 1910 Plocha sklepa 20 m2 Voda - zdroj pro celý objekt, Voda - rozvod Voda studené a teplé vody Telekomunikace Telefon Topení ÚstĜední - tuhá paliva Doprava silnice, autobus ElektĜina Elektro - 230 V, Elektro - 380 V


Zdroj:

AVAREAL.CZ Teplá u TĜebenic 411 15 Teplá u TĜebenic 4 www.avareal.cz Tel.: +420 416 594 787

15



6) Rodinný dĤm, Teplá Rodinný dĤm v centru obce Teplá, ul. Palackého. DĤm je v pĤvodním stavu pĜed rekonstrukcí. V pĜízemí domu jsou 2 místnosti, koupelna, kuchyĖ a prostorná chodba. V podkroví jsou 3 místnosti a vstup do nedodČlané þásti podkroví. DĤm je þásteþnČ podsklepen. K domu náleží zahrádka o velikosti cca 160 m2. V okolí domu je veškerá obþanská vybavenost. Typ objektu v bloku ZastavČná plocha 130 m2 Užitná plocha 200 m2 Poþet podlaží objektu2 Plocha parcely 550 m2 Typ objektu patrový Typ budovy smíšená Stav budovy pĜed rekonstrukcí


Zdroj:

M&M reality holding a. s. Krakovská 1675/2 110 00 Praha 1, Nové MČsto mmreality.cz Tel.: 800 100 446

7) Rodinný dĤm se zahradou, Plesná u Chebu Rodinný dĤm v Plesné u Chebu se nachází v klidné þásti obce a je v pĤvodním stavu. Je potĜeba kompletní rekonstrukce (okna, zateplení, fasáda, izolace, štuky a omítky, podlahy). VytápČní je na tuhá paliva. K domku náleží zahrada a 2 kĤlny. V pĜízemí je kuchyĖ a jedna obytná místnost, koupelna, WC je zvlášĢ. V prvním patĜe je obývací pokoj a 2 ložnice. Z pĤdních prostor je možno vybudovat další obytnou místnost. Kanalizace je do septiku. Typ objektu samostatný ZastavČná plocha 0 m2 Poþet podlaží objektu3 Podzemní podlaží 1 Plocha parcely 348 m2 Typ objektu patrový Typ budovy cihlová Stav budovy špatný Poþet bytĤ 2

16



UmístČní nemovitosticentrum obce Voda Voda - rozvod studené a teplé vody Plyn Plynovod Topení Lokální - tuhá paliva


Zdroj:

Dumrealit.cz Online Husova 175 393 01 PelhĜimov www.dumrealit.cz Tel.: 725 800 644

17



ZávČreþná analýza Ceny uvádČné v nabídkách realitních kanceláĜí nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientaþnČ a s velkou obezĜetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláĜe vČtšinou v první fázi inzerce respektují pĜání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláĜe tedy zpravidla inzerují ceny urþené prodávajícími a až po delší dobČ, v dalších fázích neúspČšné inzerce ceny snižují. NapĜ. v pĜíspČvku „Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky“ prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: „ZmČnu ceny v prĤbČhu trvání nabídky vyjadĜuje tzv. koeficient redukce ceny, který pĜedstavuje pomČr tržní ceny ku cenČ nabídkové. Zpravidla je tento koeficient kZC 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. PĜi oceĖování nemovitostí porovnávací metodikou se nČkdy používá paušálnČ hodnota kZC = 0,85.“ UveĜejnČno v þasopise Soudní inženýrství þ. 4, roþník 20-2009 na str. 188. ObdobnČ v þasopise „Odhadce a oceĖování majetku“ þ. 3-4/2009 v þlánku autorĤ Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváþka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., M.B.A. na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skuteþných prodejĤ vykazují podobné tendence (korelaþní koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). StejnČ tak Doc. Ing. Albert Bradáþ, DrSc. - Teorie oceĖování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN 978-80-7204-578-5, strana 350: „Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ovČĜit, jak cena urþité nemovitosti postupnČ v þase klesá, až z inzerce zmizí nemovitost se zĜejmČ prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovitosti nemĤže být vČtší, než cena stejné nemovitosti inzerované k prodeji.“ V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65 - 1,00. Metoda pĜímého porovnání pomocí indexu odlišnosti: Popis metody viz bod A.5.3 znaleckého posudku. Srovnávací nemovitosti

SN 1 SN 2 SN 3 SN 4 SN 5 SN 6 SN 7

Cena ke srovnání [Kþ]

390 000 390 000 390 000 420 000 650 000 700 000 700 000

Index odlišnosti IO tech. stav a vybavenost 0,85 1,00 1,00 1,00 0,85 0,80 1,00 0,80 0,85 0,80 1,00 1,00 0,85 1,00 1,00 1,00 0,85 1,00 1,00 0,80 0,85 0,80 1,00 0,90 0,85 1,00 1,00 0,80 n: poþet srovnávacích nemovitostí Obvyklá cena [Kþ] Obvyklá cena [Kþ] po zaokrouhlení:

zdroj

poloha

velikost

Upravená cena [Kþ]

331 500 212 160 265 200 357 000 442 000 428 400 476 000 7 358 894 360 000

Statistické veliþiny:

SmČrodatná odchylka [SO] Minimální hodnota AP - SO Aritmetický prĤmČr [AP] AP + SO Maximální hodnota

97 052 212 160 262 948 360 000 457 052 476 000

18



2.2

Porovnávací zpĤsob ocenČní dle provádČcí vyhlášky k Zákonu o oceĖování

a) Rodinný dĤm þ.p. 431 - § 26a ZatĜídČní pro potĜeby ocenČní: Typ objektu: Poloha objektu: StáĜí stavby: Základní cena ZC (pĜíloha þ. 20a):

Rodinný dĤm Karlovarský kraj - nad 2 000 do 10 000 obyvatel 90 rokĤ 2 922,- Kþ/m3

ZastavČné plochy a výšky podlaží: Název podlaží 1.NP: 2.NP:

ZastavČná plocha 76,10 m2 71,40 m2

ObestavČný prostor: OP celkem: Podlažnost: ZastavČná plocha prvního nadzemního podlaží: ZastavČná plocha všech podlaží: Podlažnost

Konstrukþní výška 3,40 m 3,40 m

587,10 m3

=

ZP1 = 76,10 m2 ZP = 147,50 m2

ZP / ZP1 = 1,94

Výpoþet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dĤm 2. Provedení obvodových stČn - Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. TloušĢka obvod. stČn - 45 cm 4. Podlažnost - Hodnota více jak 1 do 2 vþetnČ 5. Napojení na veĜejné sítČ (pĜípojky) - PĜípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. ZpĤsob vytápČní stavby - ÚstĜední, etážové, dálkové 7. Zákl. pĜíslušenství v RD - Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - Zanedbatelného rozsahu 10. Vedlejší stavby tvoĜící pĜíslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavČné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkþním celku se stavbou - Od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - VýznamnČ snižující cenu 13. StavebnČ - technický stav - Stavba ve špatném stavu – (pĜedpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáĜí 90 let: 0,60

þ. III III II II

Vi 0,00 0,00 0,00 0,01

III

0,00

III III I I

0,00 0,00 0,00 -0,05

II

0,00

II I

0,00 -0,10

IV

0,65

19



12 Index vybavení IV = (1 + ¦ Vi ) * V13 * 0,60 = 0,335 i=1 Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez vČtšího významu 2. ÚĜady v obci - obecní úĜad, popĜ. mČstský úĜad se stavebním úĜadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - na okraji zastavČného území obce nebo v nesrostlém území obce 4. Okolní zástavba a životní prostĜedí - pĜevažující objekty pro bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síĢ obchodĤ a služeb, pohostinské a popĜípadČ kulturní zaĜízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo sportovní zaĜízení, pĜírodní sportovištČ 7. Zdravotní zaĜízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost zdravotnické péþe 8. VeĜejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak þtyĜmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 10. NezamČstnanost v obci - vyšší než je prĤmČr v kraji 11. ZmČny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu 12 Index polohy IP = (1 + ¦ Pi ) = 0,870 i=1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílþím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výraznČ nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahĤ na prodejnost - negativní 3 Index trhu IT = (1 + ¦ Ti ) = 0,850 i=1

þ. I

Pi 0,00

I

0,02

II

-0,01

III

0,00

II

0,00

II

0,00

II

0,00

III

0,00

II I III I

0,00 -0,04 0,00 -0,10

þ.

Ti

I

-0,10

II I

0,00 -0,05

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,335 * 0,870 * 0,850 = 0,248 OcenČní: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 2 922,- Kþ/m3 * 0,248 = 724,66 Kþ/m3 Cena zjištČná porovnávacím zpĤsobem CP = ZCU * OP = 724,66 Kþ/m3 * 587,10 m3 = 425 447,89 Kþ Rodinný dĤm þ.p. 431 - zjištČná cena =

425 447,89 Kþ

20



b) Pozemky Stavební pozemky ocenČné dle § 28 odst. 1 a 2: Název

Parcelní þíslo

VýmČra [m2] 346,00 92,00

ZastavČná plocha a nádvoĜí St. 480/1 ZastavČná plocha a nádvoĜí St. 480/2 Souþet Úprava ceny – pĜíloha þ. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisouþet Koeficient prodejnosti Kp (pĜíl. þ. 39 - dle obce a úþelu užití): Koeficient zmČny cen staveb Ki (pĜíl. þ. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemky ocenČné dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem

Jedn. cena [Kþ/m2] 43,99 43,99

10 % 10 %

Cena [Kþ] 15 220,54 4 047,08 19 267,62

+ * *

Pozemky - zjištČná cena

=

1 926,76 21 194,38 0,8940 2,1730 41 173,52 41 173,52 Kþ

Rekapitulace: a) Rodinný dĤm þ.p. 431 b) Pozemky Výsledná cena nemovitosti þiní celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 þiní

= =

425 447,89 Kþ 41 173,52 Kþ 466 621,41 Kþ 466 620,- Kþ

21



3

VYHODNOCENÍ

Komparativní metoda - srovnání na realitním trhu

360 000,- Kþ

OcenČní dle provádČcí vyhlášky k Zákonu o oceĖování

466 620,- Kþ

Na základČ dostupných informací, na základČ popsaných parametrĤ, na základČ srovnávacích kritérií, na základČ rizikových faktorĤ, na základČ provedených šetĜení a na základČ výsledkĤ použitých metod ocenČní indikujeme obvyklou cenu pĜedmČtu ocenČní ve výši: 360 000,- Kþ

OcenČní spoluvlastnické podílu: Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši ½ þiní tedy 360 000,- Kþ × ½ = 180 000,- Kþ

22


4


OCENċNÍ PRÁV A ZÁVAZKģ S NEMOVITOSTÍ SPOJENÝCH

Dle výpisu z katastru nemovitostí LV þ. 437 existuje omezení vlastnického práva - vČcné bĜemeno užívání ve prospČch paní Šizlingové KvČtoslavy, Ruská 431, 351 24 Hranice. Dle Usnesení þ.j. D 188/98-81 ze dne 22. þervna 1999 je zĜízeno paní Šizlingové právo doživotního bezplatného užívání jedné obytné místnosti v pĜízemí oceĖovaného domu, proti vchodu do objektu s právem spoluužívání pĜíslušenství (koupelna, záchod). VČcné bĜemeno patĜící urþité osobČ na dobu jejího života: OcenČní se provádí ve smyslu zákona þ. 151/1997 Sb. (zákon o oceĖování majetku) ve znČní zákona þ. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. a vyhlášky þ. 3/2008 Sb. o provedení nČkterých ustanovení zákona þ. 151/1997 Sb., o oceĖování majetku a o zmČnČ nČkterých zákonĤ, ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ: §18 odst. 4): PatĜí-li právo urþité osobČ na dobu jejího života, oceĖuje se desetinásobkem roþního užitku. Výpoþet: ýisté pĜíjmy z potenciálního pronájmu takové místnosti s pĜíslušenstvím v pĜízemí rodinného domu v daném místČ lze oþekávat ve výši 1 000 Kþ/mČsíc, tedy 12 000 Kþ/rok. Ztrátová hodnota vČcného bĜemene: 12 000 Kþ/rok × 10 = 120 000 Kþ

OcenČní spoluvlastnické podílu: Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši ½ þiní tedy 120 000,- Kþ × ½ = 60 000,- Kþ

23



C REKAPITULACE Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši ½ na rodinném domČ þ.p. 431, þást obce Hranice, stojícím na pozemku parc.þ. St. 480/1 a spoluvlastnického podílu ve výši ½ na pozemcích parc.þ. St. 480/1 a St. 480/2, k.ú. Hranice u Aše, obec Hranice, zapsáno na LV þ. 437, vedeného KÚ pro Karlovarský kraj, KP Cheb, bez zapoþítání ztrátové hodnoty vČcného bĜemene indikujeme ke dni ocenČní na:

180 000,- Kþ Ztrátovou hodnotu vČcného bĜemene užívání ve prospČch paní Šizlingové KvČtoslavy, Ruská 431, 351 24 Hranice, indikujeme ke dni ocenČní na:

- 60 000,- Kþ Výslednou obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši ½ na rodinném domČ þ.p. 431, þást obce Hranice, stojícím na pozemku parc.þ. St. 480/1 a spoluvlastnického podílu ve výši ½ na pozemcích parc.þ. St. 480/1 a St. 480/2, k.ú. Hranice u Aše, obec Hranice, zapsáno na LV þ. 437, vedeného KÚ pro Karlovarský kraj, KP Cheb, indikujeme ke dni ocenČní na:

120 000,- Kþ slovy: Jednostodvacettisíc korun þeských

D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona þ. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumoþnících a ustanovením § 6 odst. 1 vyhl. þ. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumoþnících, ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ, zapsaný dle Rozhodnutí ministrynČ spravedlnosti a pĜedsedkynČ legislativní rady vlády ýeské republiky þ.j. 193/2009-OD-ZN ze dne 08.10.2009 do prvního oddílu seznamu ústavĤ kvalifikovaných pro znaleckou þinnost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnČní pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod poĜadovým þíslem 191 – 134 / 2010 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké peþetČ:

V Hradci Králové dne 19.04.2010 Podpis za znalecký ústav:

Ing. Milan Bálek jednatel spoleþnosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. PĜemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové

24



E PěÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Výpis z Katastru nemovitostí, LV þ. 437, k.ú. Hranice u Aše, získaný prostĜednictvím Dálkového pĜístupu do Katastru nemovitostí dne 26.02.2010 3. Snímek katastrální mapy 4. Usnesení þ.j. D 188/98-81 ze dne 22. þervna 1999

25


PĜíloha: Fotodokumentace


PĜíloha: Fotodokumentace

2010

Recommend Documents