2010

ZNALECKÝ POSUDEK þ. 596 – 539 / 2010 dle Usnesení þ.j. 067 EX 361/10-49

Objednavatel: Sídlo: Iý:

Zhotovitel: Sídlo: Iý:

mail:

Exekutorský úĜad Praha 5 JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor Evropská 663/132, 160 00 Praha 6 4972082

Odhadci a znalci CZ, s.r.o. PĜemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové 2630 2047 Spoleþnost je zapsána v obchodním rejstĜíku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavĤ kvalifikovaných pro znaleckou þinnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnČní pro ceny a odhady nemovitostí. [email protected]

Úþel posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základČ Usnesení þ.j. 067 EX 361/10-49 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Jurajem Podkonickým, Ph.D. dne 08.10.2010.

Posudek obsahuje:

27 stran vþetnČ pĜíloh

Posudek se pĜedává:

ve tĜech vyhotoveních

Výtisk þíslo:

3

Zpracováno:

20.12.2010

Odhadci a znalci CZ, s.r.o.

Obsah posudku

Znalecký posudek þ. 596 – 539 / 2010

strana

A 1 2 3 4 5

NÁLEZ...............................................................................................................................3 Úkol a pĜedmČt ocenČní ...............................................................................................3 Místní šetĜení ...............................................................................................................3 Den ocenČní .................................................................................................................3 Podklady ......................................................................................................................3 Uznávané metody ocenČní ...........................................................................................4

B 1 2 3

POSUDEK .........................................................................................................................8 Aplikovaná metoda ocenČní.........................................................................................8 OcenČní ........................................................................................................................9 Vyhodnocení..............................................................................................................17

C

REKAPITULACE ..........................................................................................................18

D

ZNALECKÁ DOLOŽKA...............................................................................................18

E

PěÍLOHY ........................................................................................................................19

2



A NÁLEZ 1

ÚKOL A PěEDMċT OCENċNÍ

Znalecký posudek je vypracován na základČ žádosti objednavatele posudku. Úkolem zhotovitele je dle Usnesení þ.j. 067 EX 361/10-49:

- ocenit spoluvlastnický podíl na nemovitostech a jejich pĜíslušenství - ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. Jedná se o ocenČní spoluvlastnického podílu ve výši 1/8 na pozemcích parc.þ. 1106/13, 1109/17, 1110/11 a 1125/2, k.ú. Rychlov u BystĜice pod Hostýnem, obec BystĜice pod Hostýnem, zapsáno na LV þ. 314, vedeného KÚ pro Zlínský kraj, KP Holešov. 2

MÍSTNÍ ŠETěENÍ

PĜedmČt ocenČní byl zkoumán pĜi místním šetĜení konaném dne 12.11.2010 bez pĜítomnosti vlastníka nemovitostí. Jedná se o volnČ pĜístupné pozemky. 3

DEN OCENċNÍ

Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 16.12.2010, což je den ocenČní. 4

PODKLADY

- Výpis z Katastru nemovitostí, LV þ. 314, k.ú. Rychlov u BystĜice pod Hostýnem, získaný -

prostĜednictvím dálkového pĜístupu do Katastru nemovitostí dne 08.10.2010 Snímek katastrální mapy Usnesení þ.j. 067 EX 361/10-49 barevná fotodokumentace informace získané pĜi místním šetĜení záznam z prohlídky a zamČĜení nemovitosti zákon þ. 151/1997 Sb. (zákon o oceĖování majetku) ve znČní zákona þ. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. vyhláška þ. 3/2008 Sb., o provedení nČkterých ustanovení zákona þ. 151/1997 Sb., o oceĖování majetku a o zmČnČ nČkterých zákonĤ, ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ, ve znČní vyhlášky þ. 456/2008 Sb. a vyhlášky þ. 460/2009 Sb. Doc. Ing. Albert Bradáþ, DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáþ, DrSc. - Teorie oceĖování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008 Kolektiv autorĤ - VČcná bĜemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 ZbynČk Zazvonil - Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk 2004 ZbynČk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 þasopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého uþení technického v BrnČ, Údolní 53, 602 00 Brno; roþníky 1996 až 2010 odborný þtvrtletník „Odhadce a oceĖování majetku“ vydávaný ýeskou komorou odhadcĤ majetku, Václavské námČstí 1, 110 00 Praha 1; roþníky 2003 až 2010 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, 2010 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Financování developerských projektĤ (2009)

3



5 5.1

UZNÁVANÉ METODY OCENċNÍ Metoda nákladová

Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z pĜedpokladu, že hodnota aktiv (nemovitostí) nebude vČtší, než þiní souþasné náklady na jejich poĜízení s odpoþtem pĜimČĜených odpisĤ. Jedná se tedy o výpoþet reprodukþní hodnoty snížené o pĜimČĜené opotĜebení. Reprodukþní hodnota se vypoþte pomocí obestavČného prostoru, zastavČné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou mČrnou jednotku, chybČjící prvky konstrukcí se nezapoþítávají, vyšší vybavení se pĜipoþítává. Jednotková cena se získá nejþastČji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (napĜ. z Ukazatele prĤmČrné orientaþní ceny na mČrovou a úþelovou jednotku, vydáváno pololetnČ – ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodáĜských ukazatelĤ stavebních objektĤ PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objektĤ). Vynásobením zjištČné zastavČné plochy nebo obestavČného prostoru a jednotkové ceny se zjišĢuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveĖ k datu ocenČní, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyþíslen ýeským statistickým úĜadem. Od takto zjištČné výchozí hodnoty se odeþte opotĜebení, které odpovídá stavbČ daného stáĜí a zpĤsobu údržby objektu, výsledkem je vČcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištČní vČcné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí þ. 3/2008 Sb., o provedení nČkterých ustanovení zákona þ. 151/1997 Sb., o oceĖování majetku a o zmČnČ nČkterých zákonĤ, ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ, ve znČní vyhlášky þ. 456/2008 Sb. a vyhlášky þ. 460/2009 Sb. 5.2

Metoda výnosová

Fundamentálním principem výnosového zpĤsobu ocenČní je princip anticipace, jehož podstata spoþívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím oþekávání. Jestliže budoucí prospČch lze finanþnČ vyjádĜit jako Ĝadu oþekávaných výnosĤ, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako souþet všech tČchto oþekávaných výnosĤ, transformovaných na souþasnou hodnotu penČz. Na principu oþekávání nejsou prognózovány pouze budoucí výnosy a jejich þasový vývoj, ale i volba kapitalizaþních mČr, které implicitnČ odrážejí stupeĖ jejich oþekávané pravdČpodobnosti, spolehlivosti a stability. Fundamentální vzorec výnosové metody: VH kde:

V [Kþ] i

VH ... hledaná výnosová hodnota nemovitosti V ... þisté pĜíjmy z nemovitosti i ... míra kapitalizace

Anticipovaný pĜíjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na bČžném realitním trhu, popĜípadČ jde-li o nemovitost v daném místČ a þase neúþelnČ využívanou, lze aplikovat výnos dosažitelný. Roþní výnos z pronájmu nemovitosti je tĜeba snížit o obhospodaĜovací náklady související nemovitosti. Transformace na souþasnou hodnotu penČz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace (Yield Capitalization), která je procesem vycházejícím z exaktních principĤ složeného úroþení jakožto jedné z disciplin finanþní matematiky. Délka uvažovaného þasového úseku (Projection Period) odpovídá vČtšinou intervalu nČkolika rokĤ, bČhem nichž jsou trendy ve vývoji výše výnosĤ ještČ objektivnČ pĜedpovČditelné. Konkrétní délka zvoleného pásma není v odborné literatuĜe nijak limitována, zpravidla se užívá interval 5 - 15 let. Kratší interval je spíše výjimeþný, neboĢ zmenšování pásma smČĜuje k pĜímé (nikoliv výnosové) kapitalizaci. V závČru zvoleného úseku se obvykle uvažuje s reverzním výnosem simulujícím napĜ. výnos z prodeje.

4



Oþekávaný výnos se u pĜedmČtné nemovitosti zjistí z dosaženého (popĜípadČ jde-li o nemovitost v daném místČ a þase neúþelnČ využívanou, lze použít výnos dosažitelný) roþního nájemného. Roþní výnos z pronájmu nemovitosti je tĜeba snížit o náklady na provoz nemovitosti (zejména se jedná o náklady na prĤmČrnou roþní údržbu, správu nemovitosti, daĖ z nemovitosti a pojištČní nemovitosti). NČkteré metodiky odpoþítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domníváme se (spolu s odbornou veĜejností zejména v bankovním a investiþním sektoru), že tato kategorie nákladĤ nemá své opodstatnČní. ZĜejmou výhodou metodik výpoþtu bez neprovozních nákladĤ je odpovČć na otázku investora, za jak dlouhý þasový úsek bude poþáteþní investice do poĜízení nemovitosti návratná. Základní vztah pro výpoþet þasového úseku návratnosti poþáteþní investice: Návratnost [roky] = poþáteþní investice [Kþ] /roþní þistý zisk z pronájmu [Kþ/rok]

V nČmecky hovoĜících zemích je obvykle používána metoda „þasovČ omezené renty“: VHN

kde:

ýV u

qn 1 HP n n q u ( q 1) q

ýV ... každoroþní þisté pĜíjmy z nemovitosti, q = 1 + i, kdy i = míra kapitalizace, n ... zbývající doba užití nemovitosti (myšleno zejména ekonomická a morální životnost), HP ... hodnota pozemku.

Velice dĤležitým bodem pĜi stanovení výnosové hodnoty nemovitostí je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se kapitalizují budoucí pĜíjmy (Yield Rate), má na výnosovou hodnotu investice (nemovitosti) zásadní vliv. Stanovení míry kapitalizace se obvykle dČje dvČma zpĤsoby: 1) míra výnosnosti odhadnutá na základČ porovnání s obdobnými typy nemovitostí, 2) pokud není dostatek údajĤ k add 1), pak se konstrukce výpoþtu míry kapitalizace obvykle odvíjí od tzv. stavebnicového zpĤsobu, kdy „jádro“ tvoĜí výchozí úroveĖ bezpeþného typu investic na finanþním trhu a nadstavbu pak rizikové prémie jako souþet všech projevujících se rizik, hrozeb a nevýhod, kterým jsou vystaveny posuzované nemovitosti na trhu realit oproti výchozí odhadnuté míĜe z finanþního trhu. Jedná se tedy o souþet:

- bezrizikové míry výnosnosti, - prémií (pĜirážek) za rizika. matematické vyjádĜení: kde:

i = ibezp + Ȉı

i ... míra kapitalizace ibezp... bezpeþný typ investice Ȉı ... souþet prémií (pĜirážek) za rizika

Viz napĜ. „Výnosová hodnota nemovitostí“, autor Ing. ZbynČk Zazvonil, ISBN 80-902109-3-7. Jako základ pro hodnocení bezpeþného typu investice je doporuþován výnos z dlouhodobých státních dluhopisĤ; aktuální informace o nich jsou volnČ k dispozici napĜ. na webových stánkách bank, obchodníkĤ s cennými papíry þi ratingových agentur. PĜirážky k bezpeþnému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tĜí bodĤ: PĜirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovitosti Zde procentní pĜirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nepĜedpokládané opravy þi nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propoþtu nákladĤ v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy provČĜit technickou kvalitu objektu.

5



PĜirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovitosti Zde procentní pĜirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitost pronajímat takovým nájemníkĤm a za takové nájmy, které byly uvažovány v propoþtu pĜíjmĤ. ZohledĖuje se délka nájemních smluv (doba urþitá / neurþitá) a pĜípadné riziko, že prostory uvolnČné po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) – tzv. neúplné pronajmutí. Dále se zohledĖuje „kvalita“ nájemcĤ – jejich schopnost platit nájem vþas a ve smluvené výši. V úvahu pĜipadá též riziko, že o pronájem dané nemovitosti pĜestane být zájem – tzv. „ekonomická životnost“. PĜirážka za rizika právními povahy Zde procentní pĜirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitostí spjaty vČcné bĜemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníkĤ, zda pĜístup k nemovitosti je možný jen pĜes pozemky jiných vlastníkĤ, soudní spory apod. 5.3

Metoda komparativní

Komparativní metoda, též srovnávací metoda þi metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z vČtšího poþtu známých entit lze odvodit stĜední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení urþité nemovitosti (pro zjištČní její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejĤ (kupních smluv) nebo se opírají o šetĜení spolupracujících odhadcĤ, realitních kanceláĜí v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku þi o realitní inzerci. Mezi základní vlivy pĤsobící na hodnotu nemovitého majetku patĜí: Poloha nemovitostí - vzdálenost od center mČst þi obcí - vzdálenost od hlavních komunikaþních tahĤ - pĜístup k silniþním þi železniþním trasám Využitelnost nemovitostí - stavebnČ-technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost þi naopak pĜedimenzovanost - úþel staveb a možnost adaptace na jiné využití - kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy - možnosti pĜístaveb a rozšíĜení nemovitostí - omezené možnosti další výstavby (stavební uzávČry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátČžová bĜemena - stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypovČditelnost - pĜedkupní práva, vČcná bĜemena - zástavní práva - soudní spory (napĜ. restituþní spory) Situace na realitním trhu - celkové trendy v prodeji nemovitostí - prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitČ V podmínkách ýeské republiky má pĜístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejĤ nemovitostí pouze stát (prostĜednictvím finanþních úĜadĤ), který však tyto údaje pro potĜeby odhadcĤ systematicky netĜídí a rovnČž jim je takto z dĤvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho dĤvodu existují komerþní databáze, kde by soupisy sjednaných cen mČly splĖovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecnČ nelze pĜeceĖovat, neboĢ data v nich rychle zastarávají a jsou pak užiteþná zejména pro sledování trendĤ. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi ýeského statistického úĜadu, který shromažćuje informace o sjednaných cenách od finanþních úĜadĤ a souþasnČ mČli pĜístup na databázi Katastrálních 6



úĜadĤ, ze které by mohli mimo jiné získat pĜíslušnou kupní smlouvu s pĜesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách ýeské republiky není z dĤvodĤ výše uvedených možné. PĜesto lze z veĜejnČ dostupných placených i neplacených zdrojĤ zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí vþetnČ jejich pĤvodních nabídkových cen. Ve znaleckých posudcích se provádí odhad obvyklé ceny pĜedmČtu ocenČní, nikoliv pĜesné matematické vyþíslení þástky, za jakou je nemovitost prodejná. Na koneþnou cenu má totiž vliv spektrum okolností, pĜiþemž každou z nich mĤže potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak, z jiného úhlu pohledu. Úkolem oceĖovatelĤ je proto zejména prezentovat jejich odborný pohled na vČc, který by ovšem mČl korespondovat s pokud možno co nejširší výseþí z portfolia potenciálních kupujících. To potvrzuje i þlánek uveĜejnČný v odborném þtvrtletníku „Odhadce a oceĖování majetku“ þ. 3-4/2009, str. 50: „DĤležitou dovedností odhadce musí být schopnost vcítČní se do uvažování investora. Znamená to umČt si odpovČdČt na otázky, které si takový investor klade - proþ bych si onu nemovitost mČl kupovat, jaké pĜinese benefity, jaká je perspektiva takové investice, jaká je návratnost.“ PĜesto je však pravdČpodobné a þasté, že existuje zájemce se zvláštním úhlem pohledu, pĜípadnČ zájemce disponující informacemi, které nejsou nijak veĜejnČ pĜístupné a známé. Takový zájemce se pak nachází mimo výše zmínČnou výseþ potenciálních kupujících a proto i cena, kterou je ochoten za danou nemovitost vydat, je mimo bČžnou relaci. Z tČchto dĤvodĤ odborná veĜejnost považuje za nejpĜesnČjší možné zjištČní obvyklé ceny nemovitosti proces veĜejné dražby, které se mĤže zúþastnit široké spektrum libovolných zájemcĤ o danou nemovitost. Aplikace metod viz napĜ. publikace Teorie oceĖování nemovitostí, Doc. Ing. Albert Bradáþ, DrSc., VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009 nebo Ing. ZbynČk Zazvonil, Porovnávací hodnota nemovitostí, nakladatelství Ekopress 2006.

7



B POSUDEK 1

APLIKOVANÁ METODA OCENċNÍ

V tomto posudku je zjišĢována obvyklá cena pĜedmČtu ocenČní, kterou se dle zákona þ. 151/1997 Sb. (zákon o oceĖování majetku) ve znČní zákona þ. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena pĜi prodejích stejného, popĜípadČ obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenČní. PĜitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimoĜádných okolností trhu, osobních pomČrĤ prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. MimoĜádnými okolnostmi trhu se rozumČjí napĜíklad stav tísnČ prodávajícího nebo kupujícího, dĤsledky pĜírodních þi jiných kalamit. Osobními pomČry se rozumČjí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota pĜikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k nČmu. PĜi volbČ zpĤsobu zjištČní obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenČní. Vzhledem k tomu, že pĜedmČtem ocenČní jsou bČžné pozemky, u kterých je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných pozemkĤ na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popĜ. již uskuteþnČných prodejĤ), domníváme se, že je vhodné pro ocenČní použít metodu komparativní. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právČ pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ještČ vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami urþovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v urþitých aspektech a u nČkterých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. PĜesto se v našich podmínkách, zejména z dĤvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základČ metod nákladových a výnosových. Nákladový zpĤsob ocenČní ovšem zjišĢuje tzv. vČcnou hodnotu nemovitosti (zjišĢuje náklady na znovupoĜízení staveb, s odpoþtem pĜimČĜeného opotĜebení). Domníváme se však, že tato metoda nemá v pĜípadČ tohoto znaleckého posudku dostateþnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve vČtšinČ pĜípadĤ není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro úþely zjištČní výše škody u staveb, napĜ. v rámci pojišĢovacích Ĝízení. Výnosový zpĤsob ocenČní zjišĢuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je pĜedpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u pozemkĤ nepĜedpokládá, odborná znalecká veĜejnost spolu s bankovním sektorem doporuþuje výnosové ocenČní neprovádČt, výnosovou metodu ocenČní proto neaplikujeme. Komparativní zpĤsob ocenČní je proveden ve dvou variantách: a) srovnáním s realitním trhem ve smyslu bodu A.5.3 tohoto posudku metodou pĜímého porovnání pomocí indexu odlišnosti; b) metodou dle provádČcí vyhlášky k zákonu o oceĖování þ. 151/1997 Sb. v platném znČní (vyhláška þ. 3/2008 Sb. ve znČní vyhlášek þ. 456/2008 Sb. a 460/2009 Sb.), která ocenČní provádí na základČ ucelené databáze srovnatelných þi alespoĖ obdobných nemovitostí vĤþi oceĖované nemovitosti. Databáze je zpracována dle skuteþných prodejĤ - vyhlášku každoroþnČ aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ýR. Uvedený postup je v souladu s tržními pĜístupy k oceĖování.

8



2

OCENċNÍ

2.1

Komparativní metoda ocenČní

Komparativní metoda, též srovnávací metoda þi metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z vČtšího poþtu známých entit lze odvodit stĜední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení urþité nemovitosti (pro zjištČní její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejĤ (kupních smluv) nebo se opírají o šetĜení spolupracujících odhadcĤ, realitních kanceláĜí v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku þi o realitní inzerci. Popis: Pozemky se nachází na okraji souvisle zastavČného území mČsta BystĜice pod Hostýnem, v þásti Rychlov, od centra mČsta ve vzdálenosti 1,3 km. PĜístup na pozemek 1125/2 je možný z pĜilehlé asfaltové komunikace, pĜístup na ostatní pozemky je nezpevnČný, možný pouze zemČdČlskými stroji. Pozemky druhu ostatní plocha slouží jako nezpevnČné polní cesty. Oplocení pozemkĤ není provedeno Inženýrské sítČ: rozvod el. energie, vodovod, plynovod je proveden na konec zastavČného území, od pozemku v dosahu cca 80 m, kanalizace v dosahu cca 130 m. Dle tel. informací získaných na mČstském úĜadČ BystĜice pod Hostýnem, odboru územního plánování, pozemek je ze tĜí þtvrtin zahrnutý do územního plánu, zóny bydlení, na pozemku je možnost výstavby rodinného domu a to v jeho þásti blíže pĜilehlé komunikace. Srovnávací parametry: Název ostatní orná pĤda ostatní plocha orná pĤda Celkem

Parc.þ. 1106/13 1109/17 1110/11 1125/2

VýmČra (m2) 39 3 205 321 782 4 347

Srovnávací kritéria: þ. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

Kriterium A – OBEC Velikost obce Správa, úĜady Poptávka po nemovitostech PĜírodní okolí Obchod a služby Školství Zdravotnictví Kultura, sport Ubytování Struktura zamČstnanosti Životní prostĜedí

Popis kritéria obyvatel 8 693, z toho 6 192 v produkt. vČku mČstský úĜad, pošta, policie nabídka pĜevyšuje poptávku velmi dobré dostateþné vybavení základní, stĜední školství zdravotnické zaĜízení, ordinace lékaĜĤ, lékárny dostateþné vybavení dostateþná kapacita nedostateþná nabídka velmi dobré

9



B – UMÍSTċNÍ NEMOVITOSTI V OBCI 12 Poloha vzhledem k centru obce v þásti Rychlov, od centra 1,3 km 13 Dopravní podmínky pĜíjezd k pozemku, na ostatní pouze zem. stroji 14 Orientace ke svČt. stranám kombinovaná 15 Konfigurace terénu mírnČ svažitý terén 16 PĜevládající zástavba bydlení 17 Parkovací možnosti nejsou 18 Obyvatelstvo v sousedství nebylo zjišĢováno 19 Územní plán schválený úz. plán 20 Inženýrské sítČ v dosahu 80 m a 130 m C – VLASTNÍ NEMOVITOST 21 Regulace nájemného žádná 22 Výskyt radonu nemČĜeno 23 Další možnosti ohrožení velmi omezené až náhodné 24 Pozemky celkem podíl ve výši 1/8 na 4 347 m2

Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV þ. 314 existuje soubor omezení vlastnického práva (naĜízení exekuce, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, zástavní právo soudcovské, exekuþní pĜíkaz k prodeji, zástavní právo exekutorské). To však vhledem k úþelu posudku (pro exekuþní Ĝízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno.

10



Srovnávací nemovitosti (SN): 1) Pozemek pro bydlení, 2 755 m2, BystĜice pod Hostýnem – Rychlov Cena nabídková: 850 000,- Kþ, tedy 308,50 Kþ/m2 Jedná se o oplocený stavební pozemek obdélníkového tvaru cca 30m x 90m o celkové výmČĜe 2 755m2 vhodný pro stavbu samostatného rodinného domu. Pozemek se nachází v klidné lokalitČ Rychlov. Plocha pozemku: 2 755 m2 Voda: Místní zdroj Plyn: Individuální Odpad: Kanalizace ElektĜina: 230V

Zdroj: Realitní kanceláĜ Heureka Obchodní 1574 768 61 BystĜice pod Hostýnem www.rkheureka.cz Tel.: 603 254 723 2) Pozemek pro bydlení, 2 073 m2, BystĜice pod Hostýnem – Rychlov Cena nabídková: 704 820,- Kþ, tedy 340,- Kþ/m2 Jedná se o stavební pozemek v RychlovČ, místní þásti obce Valašská BystĜice o velikosti 2073 m2. K pozemku vede zpevnČná pĜíjezdová obecní komunikace, nezpevnČná þást obecní cesty pak vede po celé délce parcely. Pozemek je v rovinatém a klidném terénu, oplocený. ÚP pro zástavbu RD. IS na hranici pozemku.

11



Zdroj: Realitní kanceláĜ M&M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2 110 00 Praha www.mmreality.cz Tel.: 800 100 446 3) Pozemek pro bydlení, 1 867 m2, BystĜice pod Hostýnem – Rychlov Cena nabídková: 990 000,- Kþ, tedy 530,- Kþ/m2 Jedná se o pozemek 1.867 m2 v obci Rychlov u BystĜice pod Hostýnem. Tento pČkný pozemek je dle územního plánu mČsta BystĜice p. Hostýnem urþený k výstavbČ rodinného domu, bez regulaþního plánu. IS u pozemku.

Zdroj: Realitní kanceláĜ Reality TREND s.r.o. Žerotínovo nám. 162/11 750 02 PĜerov www.realitytrend.cz Tel.: 744 455 334 4) Pozemek zemČdČlská pĤda, 9 964 m2, Turovice Cena nabídková: 99 000,- Kþ, tedy 9,90 Kþ/m2 Jedná se o pozemek, který se nachází v obci Turovice o celkové výmČĜe 9 964 m2.

12



Zdroj: Realitní kanceláĜ TOP REAL INVEST Oskol 319/23 767 01 KromČĜíž Tel.: 573 333 863 5) Pozemek zemČdČlská pĤda, 5 544 m2, Radslavice Cena nabídková: 72 072,- Kþ, tedy 13,- Kþ/m2 Jedná se o ornou pĤdu v katastru obce Radslavice. Foto není k dispozici. Zdroj: Realitní kanceláĜ Reality Way, s.r.o. nábĜ. Protifašist. bojovníkĤ 3200/14a 750 02 PĜerov www.re-max.cz Tel.: 731 646 302 6) Pozemek zemČdČlská pĤda, 21 430 m2, Holešov Cena nabídková: 310 000,- Kþ, tedy 13,- Kþ/m2 Jedná se o ornou pĤdu v lokalitČ Tuþapy (StránČ) o rozloze 21 430 m2.

Zdroj: Realitní kanceláĜ RE/MAX Activ Reality Palackého 1400 76901 Holešov www.re-max.cz Tel.: 604 383 641

13



ZávČreþná analýza Ceny uvádČné v nabídkách realitních kanceláĜí nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientaþnČ a s velkou obezĜetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláĜe vČtšinou v první fázi inzerce respektují pĜání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláĜe tedy zpravidla inzerují ceny urþené prodávajícími a až po delší dobČ, v dalších fázích neúspČšné inzerce ceny snižují. NapĜ. v pĜíspČvku „Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky“ prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: „ZmČnu ceny v prĤbČhu trvání nabídky vyjadĜuje tzv. koeficient redukce ceny, který pĜedstavuje pomČr tržní ceny ku cenČ nabídkové. Zpravidla je tento koeficient kZC 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. PĜi oceĖování nemovitostí porovnávací metodikou se nČkdy používá paušálnČ hodnota kZC = 0,85.“ UveĜejnČno v þasopise Soudní inženýrství þ. 4, roþník 20-2009 na str. 188. ObdobnČ v þasopise „Odhadce a oceĖování majetku“ þ. 3-4/2009 v þlánku autorĤ Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváþka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skuteþných prodejĤ vykazují podobné tendence (korelaþní koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). StejnČ tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáþ, DrSc. v publikaci Teorie oceĖování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN 978-80-7204-578-5, strana 350: „Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ovČĜit, jak cena urþité nemovitosti postupnČ v þase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitost se zĜejmČ prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovitosti nemĤže být vČtší, než cena stejné nemovitosti inzerované k prodeji.“ V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65 - 1,00. Metoda pĜímého porovnání: Stavební pozemek: Srovnávací nemovitosti

VýmČra [m2]

Cena ke srovnání [Kþ/m2]

zdroj

velikost

poloha

Upravená cena [Kþ/m2]

Index odlišnosti IO

SN 1

2 755

308,5

0,80

0,80

0,95

187,57

SN 2

2 073

340

0,80

0,85

0,90

208,08

SN 3

1 867

530

0,70 0,85 0,90 n: poþet srovnávacích nemovitostí Obvyklá cena [Kþ/m2] Obvyklá cena [Kþ/m2] po zaokrouhlení:

283,82 3 226,49 225,00

SmČrodatná odchylka [SO] Minimální hodnota AP - SO Aritmetický prĤmČr [AP] AP + SO Maximální hodnota

51,00 187,57 174,00 225,00 276,00 283,82

Statistické veliþiny:

14



ZemČdČlské pozemky: Srovnávací nemovitosti

VýmČra [m2]

Cena ke srovnání [Kþ/m2]

zdroj

velikost

poloha

Upravená cena [Kþ/m2]

Index odlišnosti IO

SN 1

9 964

9,9

0,90

0,80

0,95

6,77

SN 2

5 544

13

0,90

0,85

0,90

8,95

SN 3

21 430

14,5

0,90 0,70 0,90 n: poþet srovnávacích nemovitostí Obvyklá cena [Kþ/m2] Obvyklá cena [Kþ/m2] po zaokrouhlení:

8,22 3 7,98 8,00

SmČrodatná odchylka [SO] Minimální hodnota AP - SO Aritmetický prĤmČr [AP] AP + SO Maximální hodnota

1,00 6,77 7,00 8,00 9,00 8,95

Statistické veliþiny:

Výpoþet:

Parc.þ. 1106/13 1109/17 1110/11 1125/2 Celkem

VýmČra (m2)

Obvyklá cena (Kþ/m2)

39 8 3 205 8 321 8 782 225 4 347 Celkem po zaokrouhlení

Obvyklá cena celkem (Kþ) 312 25 640 2 568 175 950 204 470 204 000

15


2.2


OcenČní dle provádČcí vyhlášky k Zákonu o oceĖování

Pozemky - § 27 - § 32 Pozemky ocenČné dle § 28 odst. 7 a) s povrchem nezpevnČným a nebo prašným. Název Parcelní þíslo VýmČra Jedn. Cena [m2] [Kþ/m2] Ki Kp Srážka Upr.jedn.cena Min. cena [%] [Kþ/m2] [Kþ/m2] ostatní plocha, ostatní 1106/13 39,00 92,04 komunikace 2,2670 0,4410 55 41,41 ostatní plocha, silnice 1110/11 321,00 92,04 2,2670 0,4410 55 41,41 Pozemky ocenČné dle § 28 odst. 7 a) s povrchem nezpevnČným a nebo prašným - celkem Nestavební pozemek zahrnutý do územního plánu obce ocenČný dle § 32 odst. 1. Základní cena = 92,04 Kþ/m2. Název Parcelní þíslo VýmČra Jedn. cena [m2] [Kþ/m2] orná pĤda 1125/2 782,00 92,04 Souþet Úprava ceny – pĜíloha þ. 21: 1.1. výhodnost polohy se zĜetelem na její významnost 40 % 1.2. výhodnost polohy z hlediska úþelu užití stavby 100 % Úprava ceny celkem 140 % Mezisouþet 2.2. není-li v místČ možnost napojení na veĜejný vodovod -5 % 2.3. není-li v místČ možnost napojení na veĜejnou kanalizaci -7 % Úprava ceny celkem -12 % Mezisouþet Úprava ceny dle § 32 odst. 1: Koeficient prodejnosti Kp (pĜíl. þ. 39 - dle obce a úþelu užití): Koeficient zmČny cen staveb Ki (pĜíl. þ. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek ocenČný dle § 32 odst. 1 - celkem

Cena [Kþ]

1 614,99 13 292,61 14 907,60

Cena [Kþ] 71 975,28 71 975,28

+

100 765,39 172 740,67

-

20 728,88 152 011,79 0,3000 1,0670 2,1730 105 735,95

* * *

ZemČdČlské pozemky ocenČné dle § 29. Výpoþet úpravy základní ceny – pĜíloha þ. 23: Obce s 5-10 tisíci obyv. - vlastní území 80,00 % Celková úprava ceny: 80,00 % OcenČní: Název Parcelní þíslo BPEJ VýmČra JC Úprava UC [m2] [Kþ/m2] [%] [Kþ/m2] orná pĤda 1109/17 - þást 1 64602 534 5,64 80,00 10,15 orná pĤda 1109/17 - þást 2 64612 2671 4,50 80,00 8,10 VýmČra celkem 3205 Mezisouþet Koeficient prodejnosti Kp (pĜíl. þ. 39): * ZemČdČlské pozemky ocenČné dle § 29 - celkem Pozemky - zjištČná cena Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 þiní

Cena [Kþ] 5 420,10 21 635,10 27 055,20 1,0000 27 055,20

= 147 698,75 Kþ 147 700,- Kþ 16



3

VYHODNOCENÍ

Komparativní metoda - srovnání na realitním trhu

204 000,- Kþ

OcenČní dle provádČcí vyhlášky k Zákonu o oceĖování

147 700,- Kþ

Na základČ dostupných informací, na základČ popsaných parametrĤ, na základČ srovnávacích kritérií, na základČ rizikových faktorĤ, na základČ provedených šetĜení a na základČ výsledkĤ použitých metod ocenČní indikujeme obvyklou cenu pĜedmČtu ocenČní ve výši: 204 000,- Kþ

OcenČní spoluvlastnické podílu: Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši 1/8 þiní tedy 204 000,- Kþ × 1/8 = 25 500,- Kþ

17



C REKAPITULACE Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši 1/8 na pozemcích parc.þ. 1106/13, 1109/17, 1110/11 a 1125/2, k.ú. Rychlov u BystĜice pod Hostýnem, obec BystĜice pod Hostýnem, zapsáno na LV þ. 314, vedeného KÚ pro Zlínský kraj, KP Holešov, indikujeme ke dni ocenČní na:

25 500,- Kþ slovy: DvacetpČttisícpČtset korun þeských

D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona þ. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumoþnících a ustanovením § 6 odst. 1 vyhl. þ. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumoþnících, ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ, zapsaný dle Rozhodnutí ministrynČ spravedlnosti a pĜedsedkynČ legislativní rady vlády ýeské republiky þ.j. 193/2009-OD-ZN ze dne 08.10.2009 do prvního oddílu seznamu ústavĤ kvalifikovaných pro znaleckou þinnost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnČní pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod poĜadovým þíslem 596 – 539 / 2010 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké peþetČ:

V Hradci Králové dne 20.12.2010 Podpis za znalecký ústav:

Ing. Milan Bálek jednatel spoleþnosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. PĜemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové

18



E PěÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Výpis z Katastru nemovitostí, LV þ. 314, k.ú. Rychlov u BystĜice pod Hostýnem, získaný prostĜednictvím dálkového pĜístupu do Katastru nemovitostí dne 08.10.2010 3. Snímek katastrální mapy

19


PĜíloha: Fotodokumentace

2010

Recommend Documents