2010

ZNALECKÝ POSUDEK č. 293 – 236 / 2010 dle Usnesení č.j. 59 EX 3033/07-67

Objednavatel: Sídlo: IČ: Zhotovitel: Sídlo: IČ:

mail:

Exekutorský úřad Brno-venkov JUDr. Robert Pazák, soudní exekutor nám. Svobody 15, 602 00 Brno 18764878 Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové 2630 2047 Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. [email protected]

Účel posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 59 EX 3033/07-67 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Robertem Pazákem, dne 30.04.2010.

Posudek obsahuje:

42 stran včetně příloh

Posudek se předává:

v jednom vyhotovení

Výtisk číslo:

1

Zpracováno:

10.06.2010

Odhadci a znalci CZ, s.r.o.

Obsah posudku

Znalecký posudek č. 293 – 236 / 2010

strana

A 1 2 3 4 5

NÁLEZ...............................................................................................................................3 Úkol a předmět ocenění ...............................................................................................3 Místní šetření ...............................................................................................................3 Den ocenění .................................................................................................................3 Podklady ......................................................................................................................3 Uznávané metody ocenění ...........................................................................................4

B 1 2 3

POSUDEK .........................................................................................................................9 Aplikovaná metoda ocenění.........................................................................................9 Ocenění ......................................................................................................................10 Vyhodnocení..............................................................................................................32

C

REKAPITULACE ..........................................................................................................33

D

ZNALECKÁ DOLOŽKA...............................................................................................33

E

PŘÍLOHY ........................................................................................................................34

2



A NÁLEZ 1

ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ

Znalecký posudek je vypracován na základě žádosti objednavatele posudku. Úkolem zhotovitele je dle Usnesení č.j. 59 EX 3033/07-67:

- stanovit cenu nemovitostí a jejich příslušenství, - stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených, Jedná se o ocenění: a) budovy bydlení č.p. 304, část obce Charvátská Nová Ves, stojící na pozemku parc.č. 1301 a pozemku parc.č. 1301, k.ú. Charvátská Nová Ves, obec Břeclav, zapsáno na LV č. 1611 vedeného KÚ pro Jihomoravský kraj, KP Břeclav, b) stavby (budovy) nezapsané v katastru nemovitostí – Pivnice U Apolla a stavby (budovy) nezapsané v katastru nemovitostí – vinotéka, stojící na pozemku parc.č. 1301. Předmět ocenění: Hlavní stavba: budova bydlení č.p. 304 (rodinný dům) stavba (budova) nezapsaná v katastru nemovitostí – Pivnice U Apolla Příslušenství: vedlejší stavba: stavba (budova) nezapsaná v katastru nemovitostí – vinotéka studna venkovní úpravy: zpevněné plochy, přípojky inž. sítí, trvalé porosty Pozemek parc.č. 1301 Technický popis stavebních objektů, jejich konstrukčního provedení a technického vybavení je detailně proveden níže v části B - Posudek. 2

MÍSTNÍ ŠETŘENÍ

Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne 21.05.2010 bez přítomnosti vlastníka nemovitosti. Šetření tak mohlo být provedeno pouze z venku z veřejně přístupných míst. 3

DEN OCENĚNÍ

Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 31.05.2010, což je den ocenění. 4

PODKLADY

- Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 1611, k.ú. Charvátská Nová Ves, získaný prostřednictvím -

Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne 30.04.2010 Snímek katastrální mapy Usnesení č.j. 59 EX 3033/07-67 barevná fotodokumentace informace získané při místním šetření záznam z prohlídky a zaměření nemovitosti zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb.

3



- vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování 5 5.1

majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a vyhlášky č. 460/2009 Sb. Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008 Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 Zbyněk Zazvonil - Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk 2004 Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 Orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů dle měrných jednotek objektů - báze II. pololetí 2009, Porings, s.r.o. časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno; ročníky 1996 až 2009 odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydávaný Českou komorou odhadců majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1; ročníky 2003 až 2009 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2008 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Financování developerských projektů (2009) UZNÁVANÉ METODY OCENĚNÍ Metoda nákladová

Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z předpokladu, že hodnota aktiv (nemovitostí) nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Jednotková cena se získá nejčastěji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (např. z Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, vydáváno pololetně – ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodářských ukazatelů stavebních objektů PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objektů). Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveň k datu ocenění, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyčíslen Českým statistickým úřadem. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a vyhlášky č. 460/2009 Sb. 5.2

Metoda výnosová

Fundamentálním principem výnosového způsobu ocenění je princip anticipace, jehož podstata spočívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí prospěch lze finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako součet všech těchto očekávaných výnosů, transformovaných na současnou hodnotu peněz. Na principu očekávání nejsou prognózovány pouze budoucí výnosy a jejich časový vývoj, ale i volba kapitalizačních měr, které implicitně odrážejí stupeň jejich očekávané pravděpodobnosti,

4



spolehlivosti a stability. Fundamentální vzorec výnosové metody: VH = V

i

kde:

VH ... hledaná výnosová hodnota nemovitosti V ... čisté příjmy z nemovitosti i ... míra kapitalizace

Anticipovaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na běžném realitním trhu, popřípadě jde-li o nemovitost v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze aplikovat výnos dosažitelný. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o obhospodařovací náklady související nemovitosti. Transformace na současnou hodnotu peněz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace (Yield Capitalization), která je procesem vycházejícím z exaktních principů složeného úročení jakožto jedné z disciplin finanční matematiky. Délka uvažovaného časového úseku (Projection Period) odpovídá většinou intervalu několika roků, během nichž jsou trendy ve vývoji výše výnosů ještě objektivně předpověditelné. Konkrétní délka zvoleného pásma není v odborné literatuře nijak limitována, zpravidla se užívá interval 5 - 15 let. Kratší interval je spíše výjimečný, neboť zmenšování pásma směřuje k přímé (nikoliv výnosové) kapitalizaci. V závěru zvoleného úseku se obvykle uvažuje s reverzním výnosem simulujícím např. výnos z prodeje. Očekávaný výnos se u předmětné nemovitosti zjistí z dosaženého (popřípadě jde-li o nemovitost v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze použít výnos dosažitelný) ročního nájemného. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o náklady na provoz nemovitosti (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovitosti, daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti). Některé metodiky odpočítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domníváme se (spolu s odbornou veřejností zejména v bankovním a investičním sektoru), že tato kategorie nákladů nemá své opodstatnění. Zřejmou výhodou metodik výpočtu bez neprovozních nákladů je odpověď na otázku investora, za jak dlouhý časový úsek bude počáteční investice do pořízení nemovitosti návratná. Základní vztah pro výpočet časového úseku návratnosti počáteční investice: Návratnost [roky] = počáteční investice [Kč] /roční čistý zisk z pronájmu [Kč/rok]

V německy hovořících zemích je obvykle používána metoda „časově omezené renty“: VHN = ČV ×

kde:

qn −1 HP + n n q × ( q − 1) q

ČV ... každoroční čisté příjmy z nemovitosti, q = 1 + i, kdy i = míra kapitalizace, n ... zbývající doba užití nemovitosti (myšleno zejména ekonomická a morální životnost), HP ... hodnota pozemku.

Takovou základní techniku propočtu výnosové hodnoty doporučuje v metodickém návrhu Česká komora odhadců majetku „ČKOM“ (která volně navazuje na teoretickou práci prof. Miloše Maříka: Diskontní míra v oceňování – publikace VŠE Praha IOM, ISBN 80-245-0228-3 č.publ.7-1350). Preferuje se zde použití tzv. zásobitele před výpočtem tzv. věčnou rentou, protože budova má pouze omezenou životnost po zbývající dobu užití a výnos z likvidace, který zahrnuje cenu pozemku eventuálně sníženou o sanaci po stavbě. Zůstatková životnost je předpokládaná doba dalšího ekonomického využití nemovitosti, nebo-li je to odhad časového horizontu při obvyklé (běžné) údržbě, po který je nemovitost (stavba) ještě ekonomicky využitelná. Tzn. dobu, po kterou lze ještě uvažovat s dosažitelností kalkulovaného čistého zisku. Tato doba bude u většiny případů kratší, než je technická životnost stavby. Pro odhad tržní hodnoty pozemku je preferována metoda tržního porovnání cen. 5



Velice důležitým bodem při stanovení výnosové hodnoty nemovitostí je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se kapitalizují budoucí příjmy (Yield Rate), má na výnosovou hodnotu investice (nemovitosti) zásadní vliv. Stanovení míry kapitalizace se obvykle děje dvěma způsoby: 1) míra výnosnosti odhadnutá na základě porovnání s obdobnými typy nemovitostí, 2) pokud není dostatek údajů k add 1), pak se konstrukce výpočtu míry kapitalizace obvykle odvíjí od tzv. stavebnicového způsobu, kdy „jádro“ tvoří výchozí úroveň bezpečného typu investic na finančním trhu a nadstavbu pak rizikové prémie jako součet všech projevujících se rizik, hrozeb a nevýhod, kterým jsou vystaveny posuzované nemovitosti na trhu realit oproti výchozí odhadnuté míře z finančního trhu. Jedná se tedy o součet:

- bezrizikové míry výnosnosti, - prémií (přirážek) za rizika. matematické vyjádření: kde:

i = ibezp + Σσ

i ... míra kapitalizace ibezp... bezpečný typ investice Σσ ... součet prémií (přirážek) za rizika

Viz např. „Výnosová hodnota nemovitostí“, autor Ing. Zbyněk Zazvonil, ISBN 80-902109-3-7. Jako základ pro hodnocení bezpečného typu investice je doporučován výnos z dlouhodobých státních dluhopisů; aktuální informace o nich jsou volně k dispozici např. na webových stánkách bank, obchodníků s cennými papíry či ratingových agentur. Přirážky k bezpečnému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tří bodů: Přirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovitosti Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nepředpokládané opravy či nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propočtu nákladů v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy prověřit technickou kvalitu objektu. Přirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovitosti Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitost pronajímat takovým nájemníkům a za takové nájmy, které byly uvažovány v propočtu příjmů. Zohledňuje se délka nájemních smluv (doba určitá / neurčitá) a případné riziko, že prostory uvolněné po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) – tzv. neúplné pronajmutí. Dále se zohledňuje „kvalita“ nájemců – jejich schopnost platit nájem včas a ve smluvené výši. V úvahu připadá též riziko, že o pronájem dané nemovitosti přestane být zájem – tzv. „ekonomická životnost“. Přirážka za rizika právními povahy Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitostí spjaty věcné břemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníků, zda přístup k nemovitosti je možný jen přes pozemky jiných vlastníků, soudní spory apod. 5.3

Metoda komparativní

Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. 6



Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří: Poloha nemovitostí - vzdálenost od center měst či obcí - vzdálenost od hlavních komunikačních tahů - přístup k silničním či železničním trasám Využitelnost nemovitostí - stavebně-technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost či naopak předimenzovanost - účel staveb a možnost adaptace na jiné využití - kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy - možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí - omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžová břemena - stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost - předkupní práva, věcná břemena - zástavní práva - soudní spory (např. restituční spory) Situace na realitním trhu - celkové trendy v prodeji nemovitostí - prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát (prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existují komerční databáze, kde by soupisy sjednaných cen měly splňovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi Českého statistického úřadu, který shromažďuje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a současně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze které by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodů výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Ve znaleckých posudcích se provádí odhad obvyklé ceny předmětu ocenění, nikoliv přesné matematické vyčíslení částky, za jakou je nemovitost prodejná. Na konečnou cenu má totiž vliv spektrum okolností, přičemž každou z nich může potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak, z jiného úhlu pohledu. Úkolem oceňovatelů je proto zejména prezentovat jejich odborný pohled na věc, který by ovšem měl korespondovat s pokud možno co nejširší výsečí z portfolia potenciálních kupujících. To potvrzuje i článek autora Ing. Ivana Žikeše uveřejněný v odborném čtvrtletníku „Odhadce a oceňování majetku“ č. 3-4/2009, str. 50: „Důležitou dovedností odhadce musí být schopnost vcítění se do uvažování investora. Znamená to umět si odpovědět na otázky, které si takový investor klade - proč bych si onu nemovitost měl kupovat, jaké přinese benefity, jaká je perspektiva takové investice, jaká je návratnost.“ Přesto je však pravděpodobné a časté, že existuje zájemce se zvláštním úhlem pohledu, případně zájemce disponující informacemi, které nejsou nijak veřejně přístupné a známé. Takový zájemce se pak nachází mimo výše zmíněnou výseč potenciálních kupujících a proto i cena, kterou je ochoten za danou nemovitost vydat, je mimo běžnou relaci. Z těchto důvodů odborná veřejnost považuje za nejpřesnější možné zjištění obvyklé ceny nemovitosti právě veřejnou dražbou, které se může zúčastnit široké spektrum libovolných zájemců o danou nemovitost.

7



Metoda přímého porovnání pomocí indexu odlišnosti: Index odlišnosti IO vyjadřuje vliv více vlastností nemovitosti na rozdíl v ceně. Je-li hodnota srovnávací nemovitosti vyšší než nemovitosti oceňované, je index vyšší než 1. Index je bezrozměrné číslo. IO = K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × KX; koeficienty nejsou závazné kde: IO ... index odlišnosti např.: K1 ... koeficienty úpravy na zdroj informace o ceně K2 ... koeficienty úpravy na polohu nemovitosti K3 ... koeficienty úpravy na velikost objektu K4 ... koeficienty úpravy na celkový stav K5 ... koeficienty úpravy na vybavenost KX ... koeficienty úpravy jiné matematický vztah pro výsledný výpočet: n

TC O =

kde:

∑ ITC

Si

i =1

n

TCO ... obvyklá (tržní) cena oceňované nemovitosti ITCSi ... indexovaná tržní cena odvozená ze srovnávací nemovitosti Si: IO × TCSi Si ... srovnávací nemovitost n ... počet srovnávacích nemovitostí

zdroj: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN 978-80-7204-578-5, strana 340 a další

8



B POSUDEK 1

APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ

V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je: a) rodinný dům s vedlejší stavbou (příručním skladem, označovaným jako „vinotéka“), b) restaurace, u kterých je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných objektů včetně pozemků na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domníváme se, že je vhodné pro ocenění použít metodu komparativní. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právě pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ještě vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami určovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v určitých aspektech a u některých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. Přesto se v našich podmínkách, zejména z důvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základě metod nákladových a výnosových. Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domníváme se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení. Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících zejména pro rodinné bydlení (i když s malou provozovnou cyklohospůdky) nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikujeme. Komparativní způsob ocenění je proveden ve dvou variantách: a) srovnáním s realitním trhem ve smyslu bodu A.5.3 tohoto posudku metodou přímého porovnání pomocí indexu odlišnosti; b) porovnávací metodou dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování č. 151/1997 Sb. v platném znění (vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a 460/2009 Sb.), která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitostí vůči oceňované nemovitosti. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku každoročně aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ČR. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

9


2


OCENĚNÍ

2.1

Komparativní metoda ocenění

Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Popis: Dům k bydlení je půdorysně postaven ve tvaru obdélníka, se dvěma vstupy, je samostatně stojící, situovaný na rovinatém pozemku. Okolní zástavba je rekreačního charakteru. Centrum části obce Charvátská Nová Ves je ve vzdálenosti 2 600 m, do obce Břeclav je vzdálenost 5 km. Přístup k objektu je možný volně bez branky, z uliční části částečné dřevěné oplocení. Inženýrské sítě: je provedeno napojení na el. energii, vodovod ze studny, kanalizace do septiku. Konstrukční řešení a technické vybavení: Doba výstavby:

dle odborného odhadu před cca 90-100 lety; údržba: úplná absence

Počet podlaží:

nepodsklepeno, 2 nadzemní podlaží (přičemž 2.NP je upravené z části jako podkroví)

Základy:

betonové pasy bez izolací proti zemní vlhkosti

Nosné konstrukce: zděné v tl. 45 cm, z cihel Stropy:

s rovným podhledem; podbití rákosem a omítnutí

Střecha:

tvar sedlový, polovalbový; krov je dřevěný Krytina střechy:

Klempířské konstrukce:

dešťové žlaby a svody, okenní parapety, oplechování střešních prostupů; původně z pozinkovaného plechu, nyní opatřeno nátěry; částečně zkorodováno

Vnitřní povrchy:

dvouvrstvé vápenocementové omítky; obklady keramické na WC, v koupelně, v kuchyni

Vnější povrchy:

vápenocementové omítky, místy opadané; obklad soklu není

Schody:

nosná část dřevěná; madlo dřevěné

Dveře:

dřevěné hladké plné s dřevěnými zárubněmi a dřevěnými prahy, vstupní jsou dřevěné částečně prosklené

Okna:

dřevěná se zdvojeným zasklením

Povrch podlah:

dle účelu užití místnosti: keramická dlažba, lepené PVC, teraco

Vrata:

pálená (tašky)

nejsou

10



Vytápění:

etážové; ústřední do litinových plechových radiátorů, kotel je na tuhá paliva

Ohřev teplé vody:

zajišťován lokálním el. /zásobníkovým

Vnitřní vodovod:

je proveden rozvod studené i teplé vody

WC splachovací oddělené od Hygienické vybavení: koupelny; v koupelně umyvadlo, vana

Vnitřní kanalizace:

od všech zařizovacích kamenina, litina nebo plast

Vnitřní plynovod:

Elektroinstalace:

na jističe, kompletní rozvod světelného proudu (230V) i motorového proudu (400V); bleskosvod je instalován

Výtahy:

nejsou

Ostatní:

nebylo zjištěno

předmětů;

Vybavení kuchyní:

není proveden

sporák (el. energii)

Pozn.: Vnitřní prohlídka nemohla být provedena, vnitřní konstrukční prvky jsou proto popsány jako standardní (typické) pro daný typ stavebního objektu; jejich provedení tedy může být odlišné.

Konstrukční řešení a technické vybavení pivnice u Apolla: Doba výstavby objekt dle odborného odhadu před cca 50 - 60 roky. Objekt je půdorysně obdélníkového tvaru. Konstrukčně se jedná o jednopodlažní objekt zastřešen sedlovou střechou tvořící půdní prostor. Nosné konstrukce jsou řešeny z cihelného zdiva tl. cca 35 cm. Konstrukce krovu dřevěná, krytina - taška pálená. Vnější povrchy jsou vápenocementové omítky, obklad soklu keramický. Okna dřevěná místy chybějící skleněné tabule. V době místního šetření byla pivnice uzavřena, bez známek pravidelného provozu. Konstrukční řešení a technické vybavení vinotéky: Doba výstavby objekt dle odborného odhadu před cca 90 - 100 roky. Objekt je půdorysně obdélníkového tvaru. Konstrukčně se jedná o jednopodlažní objekt zastřešen sedlovou střechou. Nosné konstrukce jsou řešeny z cihelného zdiva. Konstrukce krovu dřevěná, krytina - taška pálená. Vnější povrchy jsou vápenocementové omítky, obklad soklu není. Klempířské prvky v zanedbaném stavu, místy chybějící. Okna dřevěná jednoduché zasklení. V době místního šetření byla vinotéka využívána jako sklad nářadí a palivového dříví. Srovnávací parametry: Obestavěný prostor [m3]

Zastavěná plocha [m2]

Užitná plocha [m2]

Rodinný dům č.p. 304

868,49

149,64

168,34

Pivnice u Apolla

478,45

128,22

96,17

Vinotéka

132,48

36,00

28,80

Pozemky

-

313,86

809,14

Název

11



Srovnávací kritéria: č.

Kriterium Popis kritéria A – OBEC 1 Velikost obce obyvatel 24 242, z toho 17 607 v produkt. věku 2 Správa, úřady obecní úřad, pošta, policie 3 Poptávka po nemovitostech nabídka převyšuje poptávku 4 Přírodní okolí velmi dobré 5 Obchod a služby veškeré 6 Školství základní škola 1. a 2. stupeň, střední školství 7 Zdravotnictví ordinace lékařů, nemocnice, poliklinika 8 Kultura, sport dostatečné vybavení 9 Ubytování dostatečná kapacita 10 Struktura zaměstnanosti nedostatečná nabídka 11 Životní prostředí velmi dobré B – UMÍSTĚNÍ NEMOVITOSTI V OBCI 12 Poloha vzhledem k centru obce mimo intravilán 13 Dopravní podmínky příjezd až k objektu 14 Orientace ke svět. stranám kombinovaná 15 Konfigurace terénu rovinatý terén 16 Převládající zástavba rekreační objekty 17 Parkovací možnosti velmi dobré 18 Obyvatelstvo v sousedství nebylo zjišťováno 19 Územní plán není 20 Inženýrské sítě el. energie, vodovod ze studny, kanalizace do septiku C – VLASTNÍ NEMOVITOST 21 Typ stavby vhodný 22 Dostupnost jednotlivých podlaží po schodišti 23 Regulace nájemného žádná 24 Výskyt radonu neměřeno 25 Další možnosti ohrožení velmi omezené až náhodné 26 Příslušenství nemovitosti vhodné (identifikace viz výše) 27 Možnosti dalšího rozšiřování jsou (po vlastních pozemcích) 28 Technická hodnota stavby viz níže 29 Údržba stavby velmi zanedbaná 30 Pozemky celkem 1 123 m2 Závady technické povahy: Objekt č.p. 304 byl postaven dle odborného odhadu před cca 90-100 lety. Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou zatím v dobrém technickém stavu, ovšem prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) již vykazují známky zvýšeného opotřebení, způsobeného zejména vlivem dlouhodobé absence alespoň základní údržby. To se projevuje na většině kovových konstrukcích, které jsou zčásti zkorodovány (dešťové žlaby a svody, oplechování), okna jsou již také dosti nefunkční, venkovní omítky jsou opadané. Komínové hlavy nad střešní rovinou jsou rozpadlé. Pokud nedojde k opravě uvedených závad, bude zkrácena celková životnost stavby.

12



Objekt pivnice u Apolla byl postaven dle odborného odhadu před cca 50-60 lety. Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) i prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) jsou zatím v dobrém technickém stavu. Objekt má na čelní fasádě viditelnou prasklinu ve štítové stěně, jinak je objekt bez viditelných dalších statických poruch a jeho stavebně - technický stav odpovídá stáří, technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a absenci údržby. Objekt vinotéky byl postaven dle odborného odhadu před cca 90-100 lety. Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou zatím v dobrém technickém stavu, ovšem prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) již vykazují známky zvýšeného opotřebení, způsobeného zejména vlivem dlouhodobé absence alespoň základní údržby. To se projevuje na většině kovových konstrukcích, které jsou zčásti zkorodovány (dešťové žlaby a svody). Jinak je objekt bez viditelných statických poruch a jeho stavebně - technický stav odpovídá stáří, technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a absenci údržby. Další připomínky existují spíše v rovině estetické v oblasti obnovy maleb a nátěrů či výměně keramických obkladů, které přestože jsou funkční již neodpovídají nárokům současného standardu. Rizika ekonomické povahy: Vzhledem k výše uvedenému bude třeba vynaložit poměrně vysoké finanční prostředky na rekonstrukci a opravy objektů. Stanovení jejich výše značně přesahuje rámec tohoto znaleckého posudku, navíc jsou závislé na představě o rozsahu a kvalitě rekonstrukce potenciálním novým vlastníkem. Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1611 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno.

13



a) srovnávací nemovitosti pro rodinný dům (SN): 1) Dům rodinný Nabídková cena: 2 190 000 Kč Adresa: Břeclav Budova: cihlová Stav objektu: Dobrý Typ domu: Patrový Plocha zastavěná: 140 m2 Plocha užitná: 200 m2 Plocha podlahová: 120 m2 Plocha pozemku: 494 m2 Popis: RD 3+1 v Břeclavi-lokalita St. Břeclav o celkové výměře 494 m2. Jedná se o dům z roku 1965 z pálených cihel, částečně podsklepený se sedlovou střechou. K domu náleží zahrada a zděná garáž z roku 1970 s pultovou střechou , krytinou pozink. V roce 2006 byla započata rekonstrukce přístavba zádveří, fasáda zateplena. Okna plastová i kastlová dřevěná. Vytápění plyn. lokální. Voda v plastu. Odpady - septik.

Zdroj: ORION-REALITY nám. T. G. Masaryka 2392/17 69002 Břeclav www.orion-reality.cz

2) Dům rodinný Nabídková cena: 1 050 000 Kč Adresa: Prušánky Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 1 Plocha zastavěná: 150 m2 Plocha pozemku: 589 m2

14



Popis: Rodinný dům 5+1 Prušánky, okres Hodonín. Přízemní prostorný cihlový RD 5+1. Dům má průjezd, garáž, HS, dvůr a zahrádku (259m2) a sklep ve dvoře. Lze jej využít i pro dvougenerační bydlení.Je napojen na rozvody vody,elektřiny (světelná i motorová) a plyn. Možnost napojení na kanalizaci před domem.

Zdroj: SDK reality Národní třída 1471/19 69501 Hodonín www.sdk-reality.cz 3) Dům rodinný Nabídková cena: 1 950 000 Kč Adresa: Palavská, Strachotín Budova: Cihlová Stav objektu: Po rekonstrukci Umístění objektu: Okraj obce Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 1 Plocha zastavěná: 200 m2 Plocha užitná: 150 m2 Plocha pozemku: 600 m2 Voda: Dálkový vodovod Elektřina: 400V Popis: Rodinný domek v klidné části obce, 300 m autobusová zastávka. Strachotín se nachází nedaleko měst Hustopeče a Mikulov. U této obce se rozprostírá rybník zasahující až téměř k Mikulovu. Nad vesnicí se tyčí Pálavské vrchy, jejichž dominantou je zřícenina - Dívčí hrady. Nedaleko domu Sklepní ulice, kde jsou vinné sklípky soukromých vinařů. Nemovitost prošla v roce 1998 rekonstrukcí. Plyn je na hranici pozemku. Dům je napojen na elektřinu a obecní vodovod. Na pozemku se též nachází vlastní kopaná studna.

15



Zdroj: NEXT REALITY Hybešova 302/51 60200 Brno www.nextreality.cz 4) Dům rodinný Nabídková cena: 2 600 000 Kč Adresa: Letiště, Břeclav Budova: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Typ domu: Přízemní Plocha zastavěná: 220 m2 Plocha užitná: 199 m2 Plocha pozemku: 1 679 m2 Popis: Okres Břeclav. Dvoupodlažní rodinný dům. Celková plocha pozemku 1679 m2, zastavěná plocha 220m2, užitná plocha 199m2. Dům možno využít i ke komerčním účelům. Dvoupodlažní RD ležící přímo u sportovního letiště. Přízemí domu je již projektováno jako restaurace. V patře se nachází bytová jednotka 2+1 s balkonem a pěkným výhledem na zatravněnou letištní plochu. Ve dvoře jsou umístěny přístavby, které nyní slouží jako sklad, garáž, hangár a obchod. Objekt vhodný pro komerční využití ležící v těsné blízkosti silnice Břeclav-Ladná 500m od nákupního centra a nájezdu na dálnici. Vytápění UT-kotel na dřevo a krb, možno i elektřinou. Napojeno na vodovodní řád i vlastní studna na užitkovou vodu. Odpad do septiku. Bez plynu.

16



Zdroj: e-Finance Reality Rooseveltova 593/10 60200 Brno www.e-finance.eu 5) Dům rodinný Nabídková cena: 2 620 000 Kč Adresa: Nádražní, Poštorná Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Typ domu: Patrový Plocha zastavěná: 172 m2 Plocha užitná: 200 m2 Plocha pozemku: 464 m2 Popis: RD 5+1 v Břeclavi - Poštorné o celkové výměře 464 m2. RD je z pálené cihly celkově podsklepený. Okna zdvojená - kastlová , obroušená a natřená v roce 2005. Podlahy- beton+ dřevo. IS - kompletní. Plyn. topení - kotel Destila. WC a koupelna jsou odděleny. Zahrada o výměře cca 300 m2. Na zahradě se nachází studna . V roce 2008 se dělala nová fasáda + okapy. Parkování vjezdem ve dvoře.

Zdroj: ORION-REALITY nám. T. G. Masaryka 2392/17 69002 Břeclav www.orion-reality.cz 6) Dům rodinný Nabídková cena: 2 090 000 Kč Adresa: Čechova, Břeclav Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Typ domu: Patrový Podlaží počet: 1 Podlaží umístění: Přízemí Plocha zastavěná: 156 m2 17



Plocha pozemku: 380 m2 Popis: RD o velikosti 7 + 1 v Břeclavi. Jedná se o cihlový dům o zastavěné ploše 156,13 m2 na pozemku o celkové výměře 380 m2, z čehož dvůr a zahrad a je 223,87 m2. Díky své poloze je vhodná jak k bydlení s možností pronájmu, tak i pro komerční účely - pro sídlo firmy, investory - polyfunkční dům, bez nutnosti investice do oprav, možno i jako byty + obchod. Současná dispozice bytu: čtyři pokoje, kuchyň, skladová komora, oddělená toaleta, koupelna se sprchovým koutem. Část pro podnikání: dvě místnosti, které jsou neprůchozí, sociální zařízení s oddělenou toaletou, sprchovým koutem a místností se dvěma umyvadly. Jako podlahová krytina v celém domě jsou použity dubové parkety, PVC, lité teraco (konstrukce vytvořená z kamenných drtí a pojiva na betonovém podkladu. Počátkem roku 2006 proběhla na domě rekonstrukce: nové hromosvody, nově vyvložkovaný komín, revize elektro, plynu, kotelny. Možnost vybudování půdní vestavby. Okna jsou původní, třídílná dřevěná. Vybudovány a zapojeny všechny inženýrské sítě. Vytápění je řešeno centrálním rozvodem, který ohřívá plynový kotel pořízený před třemi roky. Instalována je telefonní přípojka, kabelová televize, internet. Střecha domu je sedlová, jako krytina je použita taška pálená.

Zdroj: RE/MAX Pro Štefánikova 105/35 60200 Brno www.re-max.cz 7) Dům rodinný Nabídková cena: 1 100 000 Kč Adresa: Stará čtvrť, Podivín Budova: Cihlová Stav objektu: Ve výstavbě Vlastnictví: Osobní Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 1 Podlaží umístění: Přízemí Plocha zastavěná: 256 m2 Plocha užitná: 297 m2 Plocha pozemku: 426 m2 Voda: Místní zdroj Odpad: Kanalizace Elektřina: 230V

18



Popis: RD vhodný ke komerčním účelům. Dům se nachází na ulici Stará čtvrť v Podivíně, v řadové zástavbě. Dům v minulosti sloužil jako dětská školka, v současné době je zde možnost dům rekonstruovat a využívat jak k trvalému bydlení, tak k jako sídlo firmy, obchod, restaurace atd. CP pozemku 426m2, zastavěná plocha 256m2. Dům je částečně podsklepený 41m2. IS: elektro 230 V, kanalizace, zemní plyn, vodovod, vytápění - waw.

Zdroj: FG reality Svatopetrská 35/7 61700 Brno www. greality.cz

19



b) srovnávací nemovitosti pro pivnici U Apolla (SN): 1) Restaurace Nabídková cena: 530 000 Kč Adresa: Pasohlávky Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Typ domu: Přízemní Plocha užitná: 100 m2 Popis: Restauračního zařízení u autokempu v lokalitě Pasohlávky - Novomlýnské nádrže. Pozemek je ve vlastnictví obce Pasohlávky. Restaurace je kompletně zařízená - stoly, židle, lednice, výčep. Celková kapacita míst 55 v restauraci + 22 zahrádka. Objekt je napojen na el. energii, vodu a kanalizaci. Dispozice: Restaurace, výčep, kuchyně, 2x WC, sklad, maringotka.

Zdroj: REAL SPEKTRUM GROUP a.s. Lidická 718/77, 60200 Brno www.realspektrum.cz

2) Obchodní prostory Nabídková cena: 200 000 Kč Adresa: Kobylí Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Typ domu: Přízemní Podlaží umístění: -1.podlaží Plocha zastavěná: 130 m2 Plocha užitná: 30 m2 Plocha podlahová: 30 m2 Plocha pozemku: 150 m2 Voda: Místní zdroj Elektřina: 230V

20



Popis: Vinný sklípek tvoří lisovna 17m2, dále klenutý vinný sklep 30 m2, který je vyhloubený do svahu. Podlaha lisovny je betonová, zdivo sklepa i lisovny je z pálených cihel, střecha je pokryta betonem a izolovaná asfaltovým pásem. Je zde zavedena elektrika a veřejný vodovod. Sklípek je určen pro výrobu a skladování vína.

Zdroj: DEFIRE Lucemburská 1578/3, 13000 Praha www.defire.cz 3) Obchodní prostory Nabídková cena: 880 000 Kč Adresa: Lužice Stav: Velmi dobrý Budova: Cihlová Stav objektu: Přízemní Plocha podlahová: 107 m² Popis: Nemovitost stojící v centru vinařské obce Lužice (3 km od okr. města Hodonín), která je dispozičně přizpůsobena prodejně (v současné době prodejna textilu). Prodejna má výměru 64 m2, dále jsou skladovací prostory a sociální zařízení. Nemovitost byla v roce 2001 rekonstruována: nová střešní krytina, plastové výlohy, podlahy, fasáda.

21



Zdroj: Reality GAIA Národní třída 267/16 69501 Hodonín www.realitygaia.cz 4) Komerční prostor Nabídková cena: 500 000 Kč Adresa: Dolní Bojanovice Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 1 Plocha užitná: 114 m2 Popis: Prodejna v Dolních Bojanovicích na ul. Hlavní. V objektu je jedna velká místnost, kancelář a sociální zařízení. Přední část prosklená se žaluziemi. Před objektem jsou 3 parkovací místa.

Zdroj: Reality GAIA Národní třída 267/16 69501 Hodonín www.realitygaia.cz Tel: 518345345 5) Komerční dům Nabídková cena: 480 000 Kč Adresa: Tihelně, Milotice Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 1

22



Plocha zastavěná: 184 m² Odpad: Kanalizace Elektřina: 230V Popis: Starší dům 184m2 vhodný ke komerčním účelům v obci Milotice okr. Hodonín, 5 km od Kyjova (IDS JMK). Obec se nachází na SZ okraji lesního komplexu Doubrava, protkaného vinařskými cyklostezkami. Nemovitosti u hlavní silnice umožňuje objekt po rekonstrukci využít jako kanceláře, občerstvení i pro různorodou obchodní nebo drobnou výrobní činnost. Rekonstrukce nutná! Dispozice: 6 místností, zázemí, sklep, garáž, velké půdní prostory. Dva samostatné vchody jsou zpřístupněny z předzahrádky. Objekt je samostatně stojící, cihlový s betonovými podlahami. Veškeré IS (elektřina, vodovod, kanalizace, zemní plyn) odpojeny, ale zavedeny. V obci je kompletní vybavenost.

Zdroj: FG reality Svatopetrská 35/7 61700 Brno www.fgreality.cz

23



Závěrečná analýza Ceny uváděné v nabídkách realitních kanceláří nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientačně a s velkou obezřetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláře většinou v první fázi inzerce respektují přání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláře tedy zpravidla inzerují ceny určené prodávajícími a až po delší době, v dalších fázích neúspěšné inzerce ceny snižují. Např. v příspěvku „Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky“ prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: „Změnu ceny v průběhu trvání nabídky vyjadřuje tzv. koeficient redukce ceny, který představuje poměr tržní ceny ku ceně nabídkové. Zpravidla je tento koeficient kZC ≤ 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. Při oceňování nemovitostí porovnávací metodikou se někdy používá paušálně hodnota kZC = 0,85.“ Uveřejněno v časopise Soudní inženýrství č. 4, ročník 20-2009 na str. 188. Obdobně v časopise „Odhadce a oceňování majetku“ č. 3-4/2009 v článku autorů Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváčka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., M.B.A. na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skutečných prodejů vykazují podobné tendence (korelační koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). Stejně tak Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN 978-80-7204-578-5, strana 350: „Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ověřit, jak cena určité nemovitosti postupně v čase klesá, až z inzerce zmizí nemovitost se zřejmě prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovitosti nemůže být větší, než cena stejné nemovitosti inzerované k prodeji.“ V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65 - 1,00. Metoda přímého porovnání pomocí indexu odlišnosti: Popis metody viz bod A.5.3 znaleckého posudku.

a) pro rodinný dům Srovnávací nemovitosti

Cena ke srovnání [Kč]

SN 1 SN 2 SN 3 SN 4 SN 5 SN 6 SN 7

2 190 000 1 050 000 1 950 000 2 600 000 2 620 000 2 090 000 1 100 000

Index odlišnosti IO tech. stav a zdroj poloha velikost vybavenost 0,85 0,75 1,05 0,80 0,90 1,00 0,90 0,90 0,85 0,90 0,80 0,95 0,80 0,80 0,95 0,80 0,80 0,80 0,80 0,85 0,85 0,80 1,00 0,90 0,90 1,00 1,00 1,00 n: počet srovnávacích nemovitostí Obvyklá cena [Kč] Obvyklá cena [Kč] po zaokrouhlení:

Upravená cena [Kč]

1 172 745 765 450 1 133 730 1 264 640 1 140 224 1 279 080 990 000 7 1 106 553 1 110 000

Statistické veličiny:

Směrodatná odchylka [SO] Minimální hodnota AP - SO Aritmetický průměr [AP] AP + SO Maximální hodnota

178 394 765 450 931 606 1 110 000 1 288 394 1 279 080

24



b) pro pivnici U Apolla Srovnávací nemovitosti

SN 1 SN 2 SN 3 SN 4 SN 5

Cena ke srovnání [Kč]

530 000 200 000 880 000 500 000 480 000

Index odlišnosti IO tech. stav a vybavenost 0,85 0,90 1,00 1,00 0,95 1,00 1,20 1,00 0,85 1,00 1,00 0,80 0,85 0,90 1,00 1,00 0,85 1,00 0,85 1,00 n: počet srovnávacích nemovitostí Obvyklá cena [Kč] Obvyklá cena [Kč] po zaokrouhlení:

zdroj

poloha

velikost

Upravená cena [Kč]

405 450 228 000 598 400 382 500 346 800 5 392 230 390 000

Statistické veličiny:

Směrodatná odchylka [SO] Minimální hodnota AP - SO Aritmetický průměr [AP] AP + SO Maximální hodnota

133 988 228 000 256 012 390 000 523 988 598 400

Výpočet: a) + b) = 1 110 000,- Kč + 390 000,- Kč = 1 500 000,- Kč

25


2.2


Porovnávací způsob ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování

a) Rodinný dům č.p. 304 - § 26a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 20a):

Rodinný dům Břeclav 95 roků 3 057,- Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název podlaží 1.NP: 2.NP:

Zastavěná plocha 149,64 m2 133,92 m2

Obestavěný prostor: OP: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost

Konstrukční výška 3,00 m 2,60 m

868,49 m3

= ZP1 = 149,64 m2 ZP = 283,56 m2

ZP / ZP1 = 1,89

Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - Hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na veřejné sítě (přípojky) - Přípojka elektro, vlastní studna na pozemku 6. Způsob vytápění stavby - Lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - Minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - Významně snižující cenu 13. Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 95 let: 0,60

č. III III II II

Vi 0,00 0,00 0,00 0,01

II

-0,05

I III I II

-0,08 0,00 0,00 -0,03

II

0,00

III I

0,01 -0,10

IV

0,65

26



12 Index vybavení IV = (1 + ∑ Vi ) * V13 * 0,60 = 0,296 i=1 Index polohy: Název znaku 1. Poloha nemovitosti - nesrostlá území obce 2. Místní obliba v obci nebo oblasti - bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - výborné, privátní parkování 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu 8 Index polohy IP = (1 + ∑ Pi ) = 0,890 i=1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní 3 Index trhu IT = (1 + ∑ Ti ) = 0,900 i=1

č. II II III II III II III I

Pi -0,03 0,00 0,00 0,00 0,02 0,00 0,00 -0,10

č.

Ti

II

-0,05

II I

0,00 -0,05

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,296 * 0,890 * 0,900 = 0,237 Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 3 057,- Kč/m3 * 0,237 = 724,51 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * OP = 724,51 Kč/m3 * 868,49 m3 = 629 229,69 Kč Rodinný dům č.p. 304 - zjištěná cena =

629 229,69 Kč

b) Pivnice u Apola - § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: Svislá nosná konstrukce: Kód CZ - CC:

H. budovy pro obchod (společné stravování) zděná 123

Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název podlaží 1:NP: Součet

Zastavěná plocha 128,22 m2 128,22 m2

Konstrukční výška 2,80 m

Součin 359,02 m3 359,02 m3

27


Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:


PVP = 359,02 / 128,22 = 2,80 m PZP = 128,22 / 1 = 128,22 m2

Obestavěný prostor: OP celkem:

478,45 m3

=

Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Hodnocení Obj. podíl Část Konstrukce, vybavení standardu [%] [%] 1. Základy včetně zemních prací: S 6,10 100,00 2. Svislé konstrukce: S 15,30 100,00 3. Stropy: S 8,10 100,00 4. Krov, střecha: S 6,20 100,00 5. Krytiny střech: S 2,90 100,00 6. Klempířské konstrukce: S 0,60 100,00 7. Úprava vnitřních povrchů: S 7,30 100,00 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,30 100,00 9. Vnitřní obklady keramické: S 3,20 100,00 10. Schody: C 2,70 100,00 11. Dveře: S 3,70 100,00 13. Okna: S 5,80 100,00 14. Povrchy podlah: S 3,30 100,00 15. Vytápění: S 4,80 100,00 16. Elektroinstalace: S 5,90 100,00 17. Bleskosvod: S 0,30 100,00 18. Vnitřní vodovod: S 3,20 100,00 19. Vnitřní kanalizace: S 3,10 100,00 20. Vnitřní plynovod: C 0,40 100,00 21. Ohřev vody: S 2,00 100,00 22. Vybavení kuchyní: S 1,90 100,00 23. Vnitřní hygienické vybavení: S 4,20 100,00 24. Výtahy: C 1,30 100,00 25. Ostatní: C 4,40 100,00 Součet upravených objemových podílů:

Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00

Hodnota koeficientu vybavení K4:

Upravený obj. podíl 6,10 15,30 8,10 6,20 2,90 0,60 7,30 3,30 3,20 0,00 3,70 5,80 3,30 4,80 5,90 0,30 3,20 3,10 0,00 2,00 1,90 4,20 0,00 0,00 91,20 0,9120

Úprava koeficientu prodejnosti Kp podle § 44 odst. 11. Původní hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 0,7850 Úprava koeficientu prodejnosti o: -25,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 0,5888 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) : Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) : Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu):

= * * * *

2 669,- Kč/m3 0,9390 0,9715 1,0500 0,9120 28



Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

* * *

1,0500 2,1630 0,5888

Základní cena upravená

=

3 117,85 Kč/m3

=

1 491 735,33 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 55 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 45 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 55 / 100 = 55,000 %

-

820 454,43 Kč

Pivnice u Apola - zjištěná cena

=

671 280,90 Kč

Plná cena:

478,45 m3 * 3 117,85 Kč/m3

c) Vinotéka - § 7 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: podlaží Podkroví: Krov: Kód CZ - CC:

typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název podlaží 1.NP:

Zastavěná plocha 36,00 m2

Obestavěný prostor: OP: Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Hodnocení Obj. podíl Část Konstrukce, vybavení standardu [%] [%] 1. Základy S 7,10 100,00 2. Obvodové stěny S 31,80 100,00 3. Stropy S 19,80 100,00 4. Krov S 7,30 100,00 5. Krytina S 8,10 100,00 6. Klempířské konstrukce S 1,70 100,00 7. Úprava povrchů S 6,10 100,00 9. Dveře S 3,00 100,00 10. Okna S 1,10 100,00 11. Podlahy S 8,20 100,00 12. Elektroinstalace S 5,80 100,00

Konstrukční výška 2,80 m

132,48 m3

=

Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 3,00 1,10 8,20 5,80

29



Součet upravených objemových podílů:

100,00

Hodnota koeficientu vybavení K4: Úprava koeficientu prodejnosti Kp podle § 44 odst. 11. Původní hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 1,0390 Úprava koeficientu prodejnosti o: -25,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 0,7793

1,0000

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * * *

1 250,- Kč/m3 1,0000 1,0500 2,1210 0,7793

Základní cena upravená

=

2 169,43 Kč/m3

=

287 406,09 Kč


-

158 073,35 Kč

Vinotéka - zjištěná cena

=

129 332,74 Kč

+ +

9 750,- Kč 19 050,- Kč

Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * *

28 800,- Kč 1,0500 2,2960 0,5888

Plná cena

=

40 881,- Kč


-

34 426,30 Kč

Studna - zjištěná cena

=

6 454,70 Kč

Plná cena:

132,48 m3 * 2 169,43 Kč/m3

d) Studna - § 9 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ studny: Hloubka studny: Kód CZ - CC: Ocenění: Základní cena dle příl. č. 10: prvních 5,00 m hloubky: další hloubka:

Kopaná 10,00 m 2222

5,00 m * 5,00 m *

1 950,- Kč/m 3 810,- Kč/m

30



e) Pozemek - § 27 - § 32 Úprava koeficientu prodejnosti Kp podle § 44 odst. 11. Původní hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 1,0390 Úprava koeficientu prodejnosti o: -25,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 0,7793 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název

Parcelní číslo

Výměra [m2] 1 123,00

Pozemek 1301 Součet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem

Jedn. cena [Kč/m2] 400,00 * *

Pozemek - zjištěná cena

Cena [Kč] 449 200,449 200,0,7793 2,1730 760 683,77

= 760 683,77 Kč

Rekapitulace: a) Rodinný dům č.p. 304 b) Pivnice u Apola c) Vinotéka d) Studna e) Pozemek Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí

= = = = =

629 229,69 Kč 671 280,90 Kč 129 332,74 Kč 6 454,70 Kč 760 683,77 Kč 2 196 981,80 Kč 2 196 980,- Kč

31


3


VYHODNOCENÍ

Komparativní metoda - srovnání na realitním trhu

1 500 000,- Kč

Ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování

2 196 980,- Kč

Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených šetření a na základě výsledků použitých metod ocenění indikujeme obvyklou cenu předmětu ocenění ve výši: 1 500 000,- Kč

32



C REKAPITULACE Obvyklou cenu : a) budovy bydlení č.p. 304, část obce Charvátská Nová Ves, stojící na pozemku parc.č. 1301 a pozemku parc.č. 1301, k.ú. Charvátská Nová Ves, obec Břeclav, zapsáno na LV č. 1611 vedeného KÚ pro Jihomoravský kraj, KP Břeclav, b) stavby (budovy) nezapsané v katastru nemovitostí – Pivnice U Apolla a stavby (budovy) nezapsané v katastru nemovitostí – vinotéka, stojící na pozemku parc.č. 1301, indikujeme ke dni ocenění na:

1 500 000,- Kč slovy: Jedenmilionpětsetticíc korun českých

D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovením § 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, zapsaný dle Rozhodnutí ministryně spravedlnosti a předsedkyně legislativní rady vlády České republiky č.j. 193/2009-OD-ZN ze dne 08.10.2009 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 293 – 236 / 2010 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké pečetě:

V Hradci Králové dne 10.06.2010 Podpis za znalecký ústav:

Ing. Milan Bálek jednatel společnosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové

33



E PŘÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 1611, k.ú. Charvátská Nová Ves, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne 30.04.2010 3. Snímek katastrální mapy

34


Příloha: Fotodokumentace


Příloha: Fotodokumentace

VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 30.04.2010 07:28:24 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 3033/07 pro Soudní exekutor Pazák Robert, JUDr.

Okres: CZ0644 Břeclav

Obec: 584291 Břeclav

Kat.území: 650684 Charvátská Nová Ves

List vlastnictví: 1611

V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě A Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Veverka František, U Apolla 304, Charvátská Nová Ves, 690 06 Břeclav 6 B Nemovitosti Pozemky Parcela

Výměra[m2] Druh pozemku

1301

Podíl

590301/0817

Způsob využití

Způsob ochrany

1123 zastavěná plocha a nádvoří

Stavby Typ stavby Část obce, č. budovy Charvátská Nová Ves, č.p. 304

Způsob využití Způsob ochrany bydlení

B1

Jiná práva - Bez zápisu

C

Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro

Identifikátor

Na parcele 1301

Povinnost k

o Zástavní právo smluvní

ve výši 1.900.000,- Kč s přísl. ze dne 8.12.1992, reg. dne 9.12.1992 Stavba: Charvátská Nová Ves, Z-6454/2003-704 CORSAIR (Luxembourg) N°11 S.A., Boulevard Konrad Adenauer 2, L-1115 č.p. 304 Parcela: 1301 Luxembourg,, Lucembursko Z-6454/2003-704 Listina Dohoda o omezení převodu nemovitosti RIII 4759/1992 POLVZ:123/1993 Z-200123/1993-704 Listina Smlouva o postoupení pohledávky ze dne 29.07.2003. Z-6454/2003-704 o Nařízení exekuce Původní JPV vytvořen na prac.: Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Hustopeče na základě listin: 15Nc4455/2004 -4; Veverka František, U Apolla 304, Z-343/2005-704 Charvátská Nová Ves, 690 06 Břeclav 6, RČ/IČO: 590301/0817 o Nařízení exekuce 15 Nc 4455/2004-4 ze dne 5.11.2004, právní moc dne 27.1.2005 Veverka František, U Apolla 304, Z-5906/2005-704 Charvátská Nová Ves, 690 06 Břeclav 6, RČ/IČO: 590301/0817 Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce 15 Nc-4455/2004 -4 v Břeclavi ze dne 05.11.2004. Z-230/2005-704 Listina Ohlášení o nabytí právní moci rozhodnutí 15 Nc-4455/2004 -4 ze dne 07.09.2005. Z-5902/2005-704 o Nařízení exekuce 15 Nc 5867/2004-4 ze dne 12.1.2005, právní moc dne 17.6.2005 Veverka František, U Apolla 304, Z-5906/2005-704 Charvátská Nová Ves, 690 06 Břeclav 6, RČ/IČO: 590301/0817 strana 1






V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Typ vztahu Oprávnění pro

Povinnost k

Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce 15Nc-5867/2004 -4 v Břeclavi ze dne 12.01.2005. Z-3062/2005-704 Listina Ohlášení o nabytí právní moci rozhodnutí 15 Nc-5867/2004 -4 ze dne 07.09.2005. Z-5906/2005-704 o Nařízení exekuce 17Nc 2570/2005-30 Veverka František, U Apolla 304, Z-7256/2007-704 Charvátská Nová Ves, 690 06 Břeclav 6, RČ/IČO: 590301/0817 Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce 17Nc-2570/2005 -30 v Břeclavi ze dne 13.06.2007. Z-7256/2007-704 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Veverka František, U Apolla 304, Z-7267/2007-704 Charvátská Nová Ves, 690 06 Břeclav 6, RČ/IČO: 590301/0817, Stavba: Charvátská Nová Ves, č.p. 304 Veverka František, U Apolla 304, Z-7267/2007-704 Charvátská Nová Ves, 690 06 Břeclav 6, RČ/IČO: 590301/0817, Parcela: 1301 Listina Exekuční příkaz 59EX-3033/2007 -5 ze dne 13.08.2007. Z-7267/2007-704 o Nařízení exekuce 53 Nc 3495/2008-6 Veverka František, U Apolla 304, Z-808/2009-704 Charvátská Nová Ves, 690 06 Břeclav 6, RČ/IČO: 590301/0817 Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce 53 Nc-3495/2008 -6 v Břeclavi ze dne 11.08.2008. Z-808/2009-704 o Nařízení exekuce 52Nc 2216/2008-5 Veverka František, U Apolla 304, Z-822/2009-704 Charvátská Nová Ves, 690 06 Břeclav 6, RČ/IČO: 590301/0817 Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce 52Nc-2216/2008 -5 v Břeclavi ze dne 03.04.2008. Z-822/2009-704 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Veverka František, U Apolla 304, Z-2251/2009-704 Charvátská Nová Ves, 690 06 Břeclav 6, RČ/IČO: 590301/0817, Stavba: Charvátská Nová Ves, č.p. 304 Veverka František, U Apolla 304, Z-2251/2009-704 strana 2







Povinnost k

Charvátská Nová Ves, 690 06 Břeclav 6, RČ/IČO: 590301/0817, Parcela: 1301 Listina Exekuční příkaz 007EX-3274/2008 -29 ze dne 20.02.2009. Z-2251/2009-704 o Exekuční příkaz k prodeji

nemovitosti Veverka František, U Apolla 304, Z-2252/2009-704 Charvátská Nová Ves, 690 06 Břeclav 6, RČ/IČO: 590301/0817, Stavba: Charvátská Nová Ves, č.p. 304 Veverka František, U Apolla 304, Z-2252/2009-704 Charvátská Nová Ves, 690 06 Břeclav 6, RČ/IČO: 590301/0817, Parcela: 1301 Listina Exekuční příkaz 007EX-1561/2008 -9 ze dne 20.02.2009. Z-2252/2009-704 o Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky na částku 874.000-Kčs přísl., ze dne 25.3.1993,právní účinky vkladu ke dni 5.4.1993 Stavba: Charvátská Nová Ves, Českomoravská záruční a rozvojová Z-5952/2009-704 č.p. 304 banka, a.s., Jeruzalémská 964/4, Parcela: 1301 Praha 1, Nové Město, 110 00 Praha Z-5952/2009-704 1, RČ/IČO: 44848943 Listina Smlouva V2 1288/1993 POLVZ:183/1993 Z-200183/1993-704 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Veverka František, U Apolla 304, Z-7790/2009-704 Charvátská Nová Ves, 690 06 Břeclav 6, RČ/IČO: 590301/0817, Stavba: Charvátská Nová Ves, č.p. 304 Veverka František, U Apolla 304, Z-7790/2009-704 Charvátská Nová Ves, 690 06 Břeclav 6, RČ/IČO: 590301/0817, Parcela: 1301 Listina Exekuční příkaz 030 EX-4019/2004 -121 ze dne 12.06.2009. Z-7790/2009-704 o Zástavní právo soudcovské - pohledávka ve výši 189.604,- Kč - ke dni 10.9.2008 Stavba: Charvátská Nová Ves, Okresní správa sociálního Z-9523/2009-704 zabezpečení Břeclav, Husova 2994/1, č.p. 304 Parcela: 1301 Břeclav, 690 02 Břeclav 2 Z-9523/2009-704 Listina Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod.zřízením soud.zástavního práva 15 Estrana 3







Povinnost k

162/2008 -23 v Břeclavi ze dne 30.10.2008. Právní moc ke dni 22.01.2009. Z-9523/2009-704 o Nařízení exekuce pověřený soudní exekutor: Mgr. Kamil Bračník, Hodonín Veverka František, U Apolla 304, Z-15792/2009-704 Charvátská Nová Ves, 690 06 Břeclav 6, RČ/IČO: 590301/0817 Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce 53 Nc-3885/2009 -6 v Břeclavi ze dne 26.08.2009. Z-15792/2009-704 o Zástavní právo exekutorské pohledávka ve výši 2.234.999,20 Kč s příslušenstvím Stavba: Charvátská Nová Ves, Z-15419/2009-704 CORSAIR (Luxembourg) N°11 S.A., Boulevard Konrad Adenauer 2, L-1115 č.p. 304 Parcela: 1301 Z-15419/2009-704 Luxembourg,, Lucembursko Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 59 EX3033/2007 -53 ze dne 09.11.2009. Právní moc ke dni 28.11.2009. Z-15419/2009-704 o Dražební vyhláška Veverka František, U Apolla 304, Z-469/2010-704 Charvátská Nová Ves, 690 06 Břeclav 6, RČ/IČO: 590301/0817, Stavba: Charvátská Nová Ves, č.p. 304 Veverka František, U Apolla 304, Z-469/2010-704 Charvátská Nová Ves, 690 06 Břeclav 6, RČ/IČO: 590301/0817, Parcela: 1301 Listina Usnesení soudního exekutora o nařízení dražebního jednání 030 EX-4019/2004 -139 ze dne 22.01.2010. Z-469/2010-704 D

Jiné zápisy Typ vztahu Vztah pro

Vztah k

o Změna výměr obnovou operátu

Parcela: 1301 E

Z-9906/2006-704

Nabývací tituly a jiné podklady zápisu

Listina o Smlouva o převodu nemovitosti RI 4730/1992 kupní ze dne 7.12.1992,reg.dne 7.12.1992

POLVZ:122/1993 Pro: Veverka František, U Apolla 304, Charvátská Nová Ves, 690 06 Břeclav 6 strana 4

Z-200122/1993-704 RČ/IČO: 590301/0817






V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě F

Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám - Bez zápisu

Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD

strana 5

Vyhotoveno: 30.04.2010

08:49:06

2010

Recommend Documents