ZNALECKÝ POSUDEK . 504/186/2010 o cen obvyklé rodinného domu .p. 289, na pozemku . parc. St. 500 . p íslušenství a pozemk . parc. St. 500, . parc. 174, vše k.ú. Podklášte í, obec T ebí , zapsáno na LV . 325 u Katastrálního ú adu pro Vyso inu, KP T ebí .
Objednatel posudku:
el posudku:
JUDr. Jan Fendrych Exeku ní ú ad Praha 2 Ve Studeném 117/5a 147 00 Praha 4
132 EX 21796/09-14/Ku
Podle stavu ke dni 22.11.2010 posudek vypracovala: Ing. Marcela ebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739147476, 318590686 e-mail:
[email protected] Posudek obsahuje v etn p íloh 14 stran. Objednateli se p edává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy 25.11.2010
-2Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný d m Adresa nemovitosti: U Kaple 289 674 01 T ebí Kraj: Vyso ina Okres: T ebí Obec: T ebí Katastrální území: Podklášte í Prohlídka a zam ení nemovitosti Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne 22.11.2010 za p ítomnosti paní Vl kové, manželky pana Ivana Vl ka - spolumajitele. Znalkyni byla umožn na prohlídka pouze jedné poloviny oce ované nemovitosti (BJ v 1. NP). Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena p i prodejích stejného pop ípad obdobného majetku nebo p i poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocen ní. P itom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimo ádných okolností trhu, osobních pom prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimo ádnými okolnostmi trhu se rozum jí nap íklad stav tísn prodávajícího nebo kupujícího, sledky p írodních nebo jiných kalamit. Osobními pom ry se rozum jí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota p ikládaná majetku nebo služb vyplývající z osobního vztahu k nim. Podklady pro vypracování posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV . 325 ze dne 14.10.2010 , k.ú. Podklášte í, poskytnutý objednatelem. 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 22.11.2010, Nahlížení do KN, k.ú. Podklášte í 3) Informace získané p i místním šet ení dne 22.11.2010 4) Usnesení . j. 132 EX 21796/09-14/Ku
Ur ení obvyklé ceny rodinného domu .p. 289, na pozemku . parc. St. 500 . p íslušenství a pozemk . parc. St. 500, . parc. 174, vše k.ú. Podklášte í, obec T ebí , zapsáno na LV . 325 u Katastrálního ú adu pro Vyso inu, KP T ebí . Typ stavby Vlastníci pozemk :
Vlastníci staveb:
Rodinný d m, samostatn stojící, stávající dokon ený Podíl 1/2: Podíl 1/8: Podíl 1/8: Podíl 1/4: Podíl 1/2: Podíl 1/8: Podíl 1/8: Podíl 1/4:
Vl ek Ivan, U Kaple 289, Podklášte í, 674 01 T ebí 1 Vl ek Pavel, U kaple 289, Podklášte í, 674 01 T ebí 1 Vl ek Radek, U Kaple 289, Podklášte í, 674 01 T ebí 1 Vl ková Marta, U Kaple 289, Podklášte í, 674 01 T ebí 1 Vl ek Ivan, U Kaple 289, Podklášte í, 674 01 T ebí 1 Vl ek Pavel, U kaple 289, Podklášte í, 674 01 T ebí 1 Vl ek Radek, U Kaple 289, Podklášte í, 674 01 T ebí 1 Vl ková Marta, U Kaple 289, Podklášte í, 674 01 T ebí 1
-3Katastrální ú ad: Katastrální úz.: Obec: Ulice: .p. na pozemku další pozemky:
pro Vyso inu, KP T ebí LV . Podklášte í Kraj: ebí ást obce: U Kaple po et obyvatel: 289 zp sob ochrany: . parc. St. 500, zastav ná plocha a nádvo í, vým ra 139 m2 . parc. 174,
zahrada,
325 Vyso ina Podklášt í 38 362 -
vým ra 3 689 m2
Všeobecný popis
Poloha a okolí
Rušivá a obt žující za ízení Dopravní prost edky a dostupnost ípojky inženýrských sítí Základové pom ry Druh zástavby Popis stavby Rok a) dokon ení b) p ístavby, nástavby
Oce ované nemovitosti jsou v T ebí i. T ebí je st edn velké sto, ležící p ibližn 60 km západn od Brna, a 30 km jihovýchodn od Jihlavy. Ve správním centru T ebí je kompletní ob anská vybavenost – ú ady, základní a st ední školy, obchody, m .p. 289 je situován v západní okrajové ásti obce T ebí , místní ást Podklášt í, ulice U Kaple. Jedná se o lokalitu s s nesouvislou okrajovou zástavbou. Oce ovaný RD je stavebn odd len od zastav né ásti obce. V okolí jsou zem lsky využívané plochy a na východní stran sm rem k m stu je n kolik novostaveb rodinných dom . Oce ované nemovitostí jsou na konci slepé ulice. P ístup je po zpevn né komunikaci. Klidné místo bez rušivých vliv . Bez rušivých vliv . Zastávka autobus cca 1 km, vlaková zastávka cca 2 km. Autem do centra cca 5 nim. Elektro, vodovod, kanalizace do žumpy. Nebyly zjišt ny poruchy stavby zp sobené nestandardními základovými pom ry. Samostatn stojící rodinný d m, dokon ený.
c) modernizace/rekonstrukce Druh konstrukce (zd ná, betonová, ev ná apod.) Po et podlaží podzemních nadzemních Po et Popis
cca r. 1960 1. BJ (1. NP) - cca v roce 1980 rekonstrukce koupelny a WC, p estavba garáže na dv obytné místnosti. 2. BJ (2. NP) - nezjišt no, nebyla umožn na prohlídka. zd ná
1 áste né podsklepení, cca 50 % ZP 2 2 NP garáž – není nebytových 0 0 bytových jednotek 2 edm tem ocen ní jednotek Stavba rodinného domu je osazena ve východním svahu, má áste né z ásti zapušt né podsklepení, má 2 NP. Svislé konstrukce jsou zd né, stropy jsou z betonové omítané, s rovným podhledem. Na jihozápadní stran je d ev ná ístavba. St echa je plochá, krytina sva ované živi né pásy. Klempí ské prvky jsou plechové s nát rem. Okna jsou d ev ná, ást oken v 1. NP je plastových. Dve e jsou d ev né, vnit ní dve e jsou p evážn nápl ové,
-4prosklené. Vnit ní povrchy – keramické obklady, hladké omítky. Povrchy podlah – keramická dlažba, PVC. Vybavení a za izovací p edm ty - v koupeln umyvadlo a vana, sprchový kout, WC. V kuchyni teplá a studená voda, plynový sporák (PB bomba). Vybavení a stav bytové jednotky ve 2. NP nebylo zjišt no. Dle ústního sd lení je známo, že dispozi ní ešení je stejné jako u BJ v 1. NP. Fasáda - st íkaný b izolit. Topení – úst ední, etážové – kotel na d evoplyn. TUV – elektrický bojler. Každá BJ má samostatné etážové topení s vlastním kotlem. ípojky: elektro, vodovod, studna, kanalizace do žumpy. Dispozi ní ešení: PP: kotelna, uhelna - sklad paliva 1.NP: edsí , hala, kuchy , 2 pokoje, obývací pokoj, pokoj, koupelna, WC. Užitná plocha 87,20 m2. 2.NP: nebyla provedena prohlídka, podle sd lení na místním šet ení jsou dispozice 2. NP totožné s 1.NP. 2 BJ – 4+1, 4+1. Celková UP (bez PP): 174,40 m2. Rekonstrukce a modernizace
m je p evážn v p vodním stavu, áste udržovaný – rekonstrukce v interiéru 1. NP. Celkový stavebn technický stav domu je pr rný.
Pozemky
Pozemek . parc. St. 500 je zastav n rodinným domem .p 289. Pozemek má nepravidelný tvar. Leží v mírném východním svahu. Pozemek . parc. 174 má tvar nepravidelného lichob žníku protáhlého ve sm ru jihovýchod - severozápad. Leží v mírném východním svahu, je upravený jako velká udržovaná zahrada s travním porostem a se vzrostlými stromy. Pozemky jsou užívány ve funk ním celku, jsou oploceny. P ístup na n je ze zpevn né komunikace ze severní strany.
Oplocení Zpevn né plochy Napojení inž. sítí Vn jší za ízení
drát né s betonovými sloupky, bez podezdívky asfaltová manipula ní plocha. Elektro ano Vodovod ano Kanalizace ano, do žumpy Plynovod ne ístup po zpevn né komunikaci
Popis
ano
Vedlejší stavby a p íslušenství Stavba zd né kolny na pozemku . parc. 174 – je situována severozápadn od domu, slouží pravd podobn jako garáž, p ízemní zd ná stavba, nízká sedlová st echa s plechovou krytinou, železná vrata. ZP 42 m2. Není p edm tem evidence KN.
Pozn.: Stavba garáže bez .p./ .e na pozemku . parc. St. 1801, pozemek i stavba jsou jiného vlastníka a nejsou p edm tem ocen ní. Stav hlavní budovy, udržování, rekonstrukce Technický stav stavby Bez podstatné rekonstrukce, mírn zanedbaná údržba. Celkový stav
-5-
Poloha vzhledem k užívání Užívání nemovitosti
je pr rný. St edn vhodná pro bydlení, stavebn odd lená okrajová ást sta, delší docházková vzdálenost do centra m sta. Nemovitosti jsou ur eny k bydlení, soulad zápisu v evidenci KN a skute ností.
Vlastnická práva
Omezení vlastnických práv
Zahrnuta v tržní cen
1) Exeku ní tituly zapsané v ásti C LV . 325, k.ú. Podklášte í 2) Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu zapsané v ásti C LV . 325, k.ú. Podklášte í 3) Zástavní právo smluvní zapsané v ásti C LV . 325, k.ú. Podklášte í 4) Zástavní právo soudcovské zapsané v ásti C LV . 325, k.ú. Podklášte í 5) Zástavní právo exekutorské zapsané v ásti C LV . 325, k.ú. Podklášte í 1), 2), 3), 4), 5) Není zohledn no v cen obvyklé
Stav zápisu katastru nemovitostí Nebyl zjišt n nesoulad mezi zápisem na LV . 325, k.ú. Podklášte í a skute ností zjišt nou p i místním šet ení. a skute nosti Vyhodnocení Záplavové území Podle registru Aquarius není stavba v ohrožení zaplavením a zatopením. Jiná rizika Nebyla zjišt na. Z komunikace . parc. 613/2 (ostatní komunikace, vlastník M sto T ebí ) p es Prov ení p ístupu pozemek .parc 610/17 (silnice, vlastník M sto T ebí ) a silnice .parc 610/2 k nemovitosti (silnice, vlastník kraj Vyso ina). Bez rizika.
-6-
CENY, HODNOTY CNÁ HODNOTA Jednotková cena [K /m2]
POZEMKY
Cena pozemku [K ]
. parcelní
vým ra [m2]
sou asný stav
budoucí stav
sou asný stav
druh pozemku
St. 500 174
139 3689
400 150
-
55 600 553 350
zastav ná pl. a nádvo í zahrada
608 950 K
I. CENA POZEMKU
STAVBY
stá í cca 50 let stavba RD kolna Reproduk ní cena staveb
OP
Jednot. cena
Rozest.
Reproduk. cena
Opot . stavby
Cena stavby po odpo tu opot ebení [K ]
[m3]
[K /m3]
[%]
[K ]
[%]
sou asný stav
854
4300
100
3 672 200
50
3 672 200
-
1 836 100 80 000 -
1 916 100
II. CENA STAVEBY (V CNÁ HODNOTA STAVEB) sou asný stav III. V CNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.)
2 525 050 K
budoucí stav -
-7-
POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelný RD . 1: T ebí , RD, ZP 123 m2, UP 457 m2, pozemek 457 m2 dvougenera ní patrový RD s garáží. Koncový adový m. Kanalizace, vodovod a plyn. Stá í domu cca 40 let. Nabídková cena: 3 300 000 K , 11/2010 - menší pozemek + menší stá í RD, v lepším stavu, v tší UP. + garáž
Porovnatelný RD . 2: Krahulov u T ebí e, RD, ZP 486 m2, UP 452 m2, pozemek 1913 m2 rekonstrukce 1960, chlév, maštal, stodola. Elekt ina 220/380V, rozvod vody místní, septik s p epadem do obecní kanalizace, plynový ad p ed objektem., vytáp ní úst ední na tuhá paliva. Nabídková cena: 1 970 000 K , 11/2010 +
jedna BJ všechny sít
Porovnatelný RD . 3: Rudíkov, RD, 5+1 ZP 120 m2, UP 360 m2, pozemek 438 m2 v adové zástavb , t ípodlažní. Zahradní domek. Nabídková cena: 1 799 000 K , 11/2010 + -
VÝSLEDEK POROVNÁVACÍ HODNOTY
lepší stav menší pozemek.
2 000 000 K
-8-
UR ENÍ OBVYKLÉ CENY Lokalita na okraji m sta s delší docházkovou vzdáleností do centra sta, pr rný stavebn technický stav domu. Není možnost napojení na kanalizaci a plynovod. Velký pozemek, klidné místo bez rušivých vliv . Cena obvyklá je stanovena na základ porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalit s p ihlédnutím k v cné hodnot , umíst ní a technickému stavu nemovitosti ke dni ocen ní se zohledn ním silných a slabých stránek nemovitosti. Zohledn na je skute nost, že znalkyni nebyla umožn na prohlídka celé nemovitosti (pouze její jedné poloviny), proto je obvyklá cena stanovena cenovým intervalem.
Slabé stránky Silné stránky
Zd vodn ní ceny obvyklé
OBVYKLÁ CENA rodinného domu .p. 289 na pozemku . parc. St. 500 . p íslušenství a pozemk . parc. St. 500, . parc. 174, vše k.ú. Podklášte í, obec T ebí , zapsáno na LV . 325 u Katastrálního ú adu pro Vyso inu, KP T ebí .
Spoluvlastnický podíl
Jméno
1/4
Marta Vl ková
1 800 000 K – 2 000 000 K
Cena obvyklá
450 000K – 500 000 K
V Mníšku pod Brdy, 25.11.2010 Ing. Marcela ebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739147476, 318590686 e-mail:
[email protected] Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 6.12.2006 .j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odv tví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod po . . 504/186/2010 znaleckého deníku. Znale né a náhradu náklad ú tuji dokladem . Z186/2010.
-9ílohy: 1) Fotodokumentace ke dni 22.11.2010 2) Situace, kopie katastrální mapy, k.ú. Podklášte í, stav k 22.11.2010, Nahlížení do KN 3) Výpis z KN, LV . 325 z 14.10.2010, k.ú. Podklášte í 1)
Fotodokumentace ke dni 22.11.2010
- 10 2) Situace, kopie katastrální mapy, k.ú. Podklášte í, stav k 22.11.2010, Nahlížení do KN
