-1-
ZNALECKÝ POSUDEK . 322/004/2010 o cen obvyklé rodinného domu .p. 51 na pozemku . parc. St. 69 v . p íslušenství a pozemk . parc. St. 69, . parc. 774, . úarc. 775/3, . parc. 775/5, zapsáno na LV . 786, k.ú. Bo islav, obec Bo islav, u Katastrálního ú adu pro Ústecký kraj, KP Teplice.
Objednatel posudku:
el posudku:
JUDr. Jan Fendrych Exeku ní ú ad Praha 2 Ve Studeném 117/5a 140 00 Praha 4 . j. 132 EX 21253/09-9/Ku
Dle zákona . 151/1997 Sb. o oce ování majetku ve zn ní zákona . 121/2000 Sb., . 237/2004 Sb. a . 257/2004 Sb. a . 296/2007 Sb., podle stavu ke dni 10.1.2010 posudek vypracovala: Ing. Marcela ebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739 147 476 e-mail:
[email protected] Posudek obsahuje v etn p íloh 11 stran. Objednateli se p edává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy 12.1.2010
-2Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný d m Adresa nemovitosti: Bo islav 51 415 01 Bo islav Kraj: Ústecký Okres: Teplice Obec: Bo islav Katastrální území: Bo islav Prohlídka a zam ení nemovitosti Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne 10.1. 2010. Byla provedena pouze prohlídka domu .p. 51 zvenku. Prohlídka ani zam ení interiéru domu nebyly znalci umožn ny. Podklady pro vypracování posudku 1) Výpis z KN, LV . 786 z 29.12.009, k.ú. Bo islav poskytnutý objednatelem 2) Kopie katastrální mapy, k.ú. Bo islav, stav k 10.1.2010, Nahlížení do KN 3) Informace získané p i místním šet ení dne 10.1.2010 4) Usnesení .j. 132 EX 21253/09-9/Ku, Exeku ní ú ad Praha 2
Ur ení obvyklé ceny rodinného domu .p. 51 na pozemku . parc. St. 69 v . p íslušenství a pozemk . parc. St. 69, . parc. 774, . úarc. 775/3, . parc. 775/5, zapsáno na LV . 786, k.ú. Bo islav, obec Bo islav, u Katastrálního ú adu pro Ústecký kraj, KP Teplice Typ stavby
Rodinný d m, stávající dokon ený, koncový adový
Vlastník staveb:
Vy ichl Josef, Bo islav 51, 415 01 Teplice
Vlastník pozemk : Katastrální ú ad: Katastrální úz.: Obec: Ulice: .p.
Vy ichl Josef, Bo islav 51, 415 01 Teplice pro Ústecký kraj, KP Teplice Bo islav Bo islav -
LV .
786
Kraj: ást obce: po et obyvatel:
51
zp sob ochrany:
Ústecký Bo islav 355 CHKO – II.-IV.zóna zastav ná pl. a nádvo í zahrada zahrada zahrada
na pozemku
. parc. St. 69
druh pozemku:
další pozemky:
. parc. 774 .parc. 775/3 . parc. 775/5
druh pozemku:
Všeobecný popis Poloha a okolí
Oce ované nemovitosti se nacházejí o obci Bo islav, jedná
Rušivá a obt žující za ízení Dopravní prost edky a dostupnost ípojky inženýrských sítí
Elektro, vodovod, kanalizace.
Základové pom ry Povrchová úprava, tvar pozemku Druh zástavby Popis stavby Rok a) dokon ení b) p ístavby, nástavby c) modernizace/rekonstrukce Druh konstrukce (zd ná, betonová, ev ná apod.) Po et podlaží podzemních nadzemních Po et Popis
bytových jednotek
-3se o malou obec, leží mezi Lovosicemi a Teplicemi na silnici I/8, je situována 12 km jihovýchodn od Teplic. V obci není podstatná ob anská vybavenost, správní centrum Teplice je dob e dostupné po silnici I/8. Stavba rodinného domu .p. 51 je situována v širším centru Bo islavi v lokalit dokon ených starších rodinných dom . Leží v t sném sousedství hlavní pr jezdné komunikace obcí, tj. silnice I/8. Tato komunikace je velmi frekventovaná, její rušivý vliv je velký - rušivý vliv hluku, škodlivin v ovzduší - d m i p ilehlá komunikace jsou ve svahu a zárove v zatá ce. Nemovitosti jsou v chrán né krajinné oblasti eského St edoho í, II.-IV. zóna. Silný rušivý vliv silnice I/8 – hluk, škodliviny v ovzduší, zašpin ní fasády. Zastávka autobus v docházkové vzdálenosti. Vlakové nádraží cca 1 km. Autem 12 km Teplice.
2
Nebyly zjišt ny poruchy stavby zp sobené nestandardními základovými pom ry, ohledání provedeno pouze zvenku. Pozemky mají dohromady nepravidelný tvar, jsou v jihovýchodním sklonu. Koncový adový rodinný d m. cca r. 1940 cca 2007 (plastová okna, nát r ásti fasády) zd ná nezjišt no 2 +0 nebytových jednotek
2. NP, p dní prostor garážových stání 0 (v samost. garáži)
0
Stavba rodinného domu .p. 51 – je osazena v jihovýchodním svahu, má áste zapušt né 1. NP, 2. NP a p dní prostor. V 1. NP je samostatn ístupná bytová jednotka, vstup je z východní strany. Druhé nadzemní podlaží je p ístupné z úrovn silnice ze západní stany. Svislé konstrukce jsou zd né, st echa je sedlová. St ešní krytina je tašková, klempí ské konstrukce jsou plechové s nát rem. Okna jsou plastová. Fasáda je st íkaný b izolit, na západní stran je proveden nov jší nát r. Stavebn technický stav: byl zjišt n pouze ohledáním zvenku – pr rný, v posledních letech byla pravd podobn provedena áste ná rekonstrukce – vým na oken za plastová, nát r západní strany fasády.
Pozemky
ípojky: podle venkovních ad je možnost napojení na elektro, vodovod, kanalizaci. Pozemek . parc. St. 69 je z ásti zastav n stavbou domu, zbytek tvo í malá edzahrádka na západní stran a malý dvorek na východní stran . Pozemek .
-4parc. 774 je situován jižn od domu , je zna svažitý na jihovýchod, je na n m zahrada a venkovní schodišt pro p ístup do 1. NP domu a na zahradu tvo enou . parc. 775/5 a . parc. 775/3. Zahrada má úzký protáhlý tvar ve sm ru jihovýchodním, je svažitá. P ístup je ze západní strany ze zpevn né komunikace s chodníkem.
zd ná podezdívka, zd né sloupky, d ev né plotovky drát né do ocelových sloupk
Oplocení Zpevn né plochy Napojení inž. sítí Vn jší za ízení
beton Elektro Vodovod Kanalizace Plynovod Telefon ístup po zpevn né komunikaci
ano ano ano není proveden rozvod v dom nezjišt no ano
Vedlejší stavby a p íslušenství Popis
Nebyla zjišt na.
Vlastnická práva
Omezení vlastnických práv
1) Zástavní právo smluvní a exeku ní tituly zapsané v ásti C LV . 786. 2) cné b emeno oprav a údržby – odb rné plynové za ízení, povinnost k pozemku . parc. St. 69, . parc. 774, oprávn ní pro Kiceluk František a Kiceluková Hana, bytem Bo islav 52
Zahrnuta v tržní cen
1) Není zohledn no v cen obvyklé 2) Je zohledn no v cen obvyklé, nemá podstatný vliv na její výši
Stav zápisu katastru nemovitostí a skute nosti Užívání nemovitosti
Nebyly zjišt ny rozdíly mezi stavem zapsaným v evidenci KN a stavem zjišt ným p i místním šet ení. Nemovitosti jsou ur eny k bydlení, podle ohledání zvenku jsou tak i užívány.
Vyhodnocení Záplavové území Není. Jiná rizika Nebyla zjišt na. Prov ení p ístupu Ze zpevn né komunikace s chodníkem . parc. 1096/1, silnice , vlastník k nemovitosti republika. Bez rizika.
eská
-5-
CENY, HODNOTY CNÁ HODNOTA Jednotková cena [K /m2]
POZEMKY
Cena pozemku [K ]
. parcelní
vým ra [m2]
sou asný stav
budoucí stav
sou asný stav
druh pozemku
St. 69 774 775/3 775/5
129 101 250 161
500 500 500 500
-
64 500 50 500 125 000 80 500
zastav ná pl. a nádvo í zahrada zahrada zahrada
320 500 K
I. CENA POZEMKU
STAVBY
stá í stavba RD
cca 70 let
Rozest.
Reproduk. cena
Opot . stavby
Cena stavby po odpo tu opot ebení [K ]
[K /m3]
[%]
[K ]
[%]
sou asný stav
4 500
100
3 420 000
50
1 710 000
3 420 000
-
-
OP
Jednot. cena
[m3] 760
Reproduk ní cena staveb
1 710 000 K
II. CENA STAVEBY (V CNÁ HODNOTA STAVEB) sou asný stav III. V CNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.)
2 030 500 K
budoucí stav -
-6-
POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelný RD . 1: Mstišov, RD 4+1, garáž ZP 74m2, UP 75 m2, pozemek 226 m2 RD patrový se zahrádkou, verandou a garáží na hezkém míst mimo hlavní komunikaci. D m je ze 2/3 podsklepen, cihlová klenba, kde je umíst n kotel úst edního topení a el.bojler. Na pozemku u domu je garáž, dílna a hospodá ské stavení ze eva. Veškeré inženýrské sít v etn kanalizace. Rezerva ní cena: 1 899 000 K , 11/2009 + lepší stav nemovitosti, lepší lokalita bez rušivých vliv - menší pozemek
Porovnatelný RD . 2: Un ín, RD, 3+1 ZP 70m2, UP 106m2, pozemek 162 m2 RD je po kompletní vnit ní rekonstrukci. Topení a oh ev vody zajiš uje plynový kotel. Nové omítky v celém dom , stropy sádrokarton, podlahy plovoucí a dlažba, ele m , voda a odpady plast, okna plast, futra a dve e d evo, st echa kanadský šindel. Garáž tších rozm s topením, teplá i studená voda. m je suchý bez vlhkosti, nutno dod lat ást zateplení. Nabídková cena: 2 195 000 K - menší pozemek + lepší stav, lepší lokalita bez rušivých vliv
Porovnatelný RD . 3: Suché - Modlany, RD 4+1 , ZP 100 m2, UP 200 m2, pozemek 320 m2 Nemovitost se nachází v centru obce a sou ástí domu je menší zahrada. pr rný stav, vhodná rekonstrukce. Nabídková cena: 1 219 000 K , 11/2009 + srovnatelný stav domu, lepší lokalita - menší pozemek
VÝSLEDEK POROVNÁVACÍ HODNOTY
1 300 000 K
-7-
UR ENÍ OBVYKLÉ CENY Slabé stránky Silné stránky
Zd vodn ní ceny obvyklé
OBVYKLÁ CENA
Situování nemovitosti v blízkosti frekventované komunikace. Svažitý pozemek. Pr rný stav nemovitosti, malá obec bez ob anské vybavenosti. Situován v centru obce v p vodní zástavb obce. Dobrá dostupnost správního centra Teplice. Cena obvyklá je stanovena na základ porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalit s p ihlédnutím k v cné hodnot , umíst ní a technickému stavu nemovitosti ke dni ocen ní se zohledn ním silných a slabých stránek nemovitosti. V cen obvyklé je zohledn no v cné b emeno p ístupu k odb rnému plynovému za ízení pro vymezené osoby, zapsáno v ásti C LV . 786. Cena oce ovaných nemovitostí je stanovena s ohledem na skute nost, že nebyla provedena prohlídka interiéru staveb a zjišt n jejich stavebn technický stav a vybavení.
rodinného domu .p. 51 na pozemku . parc. St. 69 v . p íslušenství a pozemk . parc. St. 69, . parc. 774, . úarc. 775/3, . parc. 775/5, zapsáno na LV . 786, k.ú. Bo islav, obec Bo islav, u Katastrálního ú adu pro Ústecký kraj, KP Teplice
1 300 000 K
V Mníšku pod Brdy, 12.1.2010
Ing. Marcela ebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 6.12.2006 .j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odv tví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod po . . 322/004/2010 znaleckého deníku. Znale né a náhradu náklad ú tuji dokladem . Z004/2010. ílohy: 1) Situace, kopie katastrální mapy, fotodokumentace 2) Výpis z KN, LV . 786 z 29.12.009, k.ú. Bo islav poskytnutý objednatelem
-8-
Situace, kopie katastrální mapy, fotodokumentace
