Znalecký posudek č. 4744 – 191 /2010 Návrh hodnoty těchto nemovitostí: Rodinného domu č.p. 51 na p.č.st. 99, včetně příslušenství a pozemků p.č. st. 99 vedena jako zastavěná plocha a nádvoří o výměře 399 m2, p.č. 59/1 vedena jako zahrada o výměře 196 m2, p.č. 60/8 vedena jako vodní plocha o výměře 11 m2, vše v k.ú. Kozlany u Vyškova, v obci Kozlany, v okrese Vyškov
Objednatel posudku: EURODRAŢBY. CZ a.s. U Pískovny 890/1 182 00 Praha 8-Kobylisy Účel posudku:
Návrh hodnoty jako jednoho z podkladů pro draţbu nedobrovolnou, čj. 272/2010-N
Posudek vypracoval: VEGA UHERSKÉ HRADIŠTĚ a.s. Hradební 1250 686 01 Uherské Hradiště Posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.
V Uherském Hradišti, 6.8. 2010
-2-
A. Nález Základ hodnoty : Podkladem pro odhad hodnoty předmětu draţby je trţní hodnota. Tato trţní hodnota, která je vţdy odhadem finanční částky, je definována podle Evropských oceňovacích standardů 2008.
Preferovanou definicí trţní hodnoty je verze, která byla odsouhlasená a ustanovená Mezinárodní radou oceňovacích standardů (IVSC): Trţní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by majetek měl být prodán v den ocenění, mezi nespřízněným ochotným kupujícím a nespřízněným ochotným prodávajícím v transakci po řádně provedeném marketingu, kde tyto strany jednaly vědomě, rozváţně a bez nátlaku. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům č.p. 51 na p.č. st. 99 683 41 Kozlany Region: Jihomoravský Okres: Vyškov Katastrální území: Kozlany u Vyškova Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 5.8.2010 bez účasti povinného pana Radka Duchoně, prohlídku znalcům neumoţnil. Podklady pro vypracování posudku: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 347 pro k.ú. Kozlany u Vyškova ze dne 1.6.2010 Situační mapka – zdroj internet Objednávka ze dne 22.7.2010, čj. 272/2010-N Fotodokumentace ze dne 5.8.2010
Poznámka Vlastník nemovitosti neumoţnil znalci prohlídku nemovitostí. Rozměry byly pořízeny při místním šetření z veřejně přístupných míst a map dostupných na internetu.
-3-
Vlastnické a evidenční údaje: Dle předloţeného LV č. 347 pro k.ú. Kozlany u Vyškova ze dne 1.6.2010 je vlastníkem předmětného majetku: Duchoň Radek, Za školou 650/7, Brno – jih – Komárov, r.č. 611231/0798
Váznoucí závazky: Dle přiloţeného LV č. 347 pro k.ú. Kozlany u Vyškova ze dne 1.6.2010 váznou na oceňovaných nemovitostech následující omezení vlastnického práva: Zástavní právo smuvní - k zajištění pohledávky s příslušenstvím ve výši 1 808 100,- Kč - budoucí pohledávky do výše 1 808 100, vzniklé do 31.10.2031 Oprávnění pro: Česká spořitelna, a.s. IČ: 45244782 Povinnost k: stavba č.p. 51, p.č. st. 99, p.č. 59/1, p.č. 60/8 Listina: Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 20.6.2007. Právní účinky vkladu práva ke dni 21.6.2007, V-2879/2007-712
Dokumentace a skutečnost: Nebyla předloţena.
-4-
Celkový popis nemovitosti: Lokalita Pozice v obci
obec Kozlany (319 obyvatel ), okres Vyškov
Dům je situován v zastavěné části obce, v řadové zástavbě domů, jako koncový. Leţí v centrální části obce, na protější straně Obecního úřadu.
Leţí v centru obce domy pro rodinné bydlení, zahrady dům má jen přípojku elektro, je přístupný z místní zpevněné komunikace (všechny přípojky jsou moţné). V současnosti jsou přípojky s největší pravděpodobností odpojeny. dostatečná pro rodinné bydlení Kapacita sítí Dopravní dostupnost zastávka autobusu v obci V obci není pošta, není škola, je zdravotnické zařízení, není Dostupnost sluţeb zařízení Policie ČR, není kanalizace s připojením na čističku odpadních vod, je vodovod, je plynofikace na krajnici místní komunikace u domu Parkování ţivotní prostředí bez poškození Škodlivé vlivy Podnikatelská aktivita slabá Konkurenční prostředí nabídka nemovitostí v lokalitě převyšuje poptávku dům pro rodinné bydlení v posledních 4 letech není dům obydlen, je Současný způsob vyklizen vyuţití Příslušenství domu tvoří : běţné venkovní úpravy (přípojky IS, Ostatní zpevněné plochy, oplocení, plotová vrata a vrátka) a vedlejší stavba ve dvorní části – chlévy a sklad (přízemní zděný objekt se sedlovým krovem ve zhoršeném technickém stavu). Dostupnost centra Převaţující zóna Napojení na sítě a komunikace
Obsah posudku: Rodinný dům č.p. 51 na p.č. st. 99 Pozemky
-5-
Popis objektů a pozemků: Rodinný dům č.p. 51 na p.č. st. 99 Poznámka: Odhadcům nebyla předmětná nemovitost zpřístupněna. Vybavenost domu vychází z náhledu oknem z uliční části nebo z poskytnutých informací sousedy. Základy Zdivo, podezdívka Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře a vrata Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní Rekonstrukce, modernizace Počet bytů Přístupnost objektu Vnitřní dispozice Úroveň údrţby Závaţné nedostatky
Z roku Ţivotnost Současný a minulý způsob vyuţití
betonové KS zděný S rovným podhledem Krov trámový sedlového tvaru Pálené tašky Z pozinkovaného plechu Vápenné hladké Břízolitové Keramický pásek Bělninové v koupelně Betonové Dřevěné plné nebo částečně prosklené do dřevěných zárubní Dřevěná kastlová PVC, keramické Betonové ÚT nebo lokální plynová topidla, radiátory jsou demontovány stejně jako topidla Provedena Chybí Proveden Nefunkční Provedena Napojna na veřejný řad Nezjištěno Podstandard Splachovací Nezjištěno Neprovedena 1 Z místní zpevněné komunikace 1.PP – sklad, kotelna 1.NP – chodba, 2x pokoj, koupelna, kuchyně, veranda Bez údrţby Vlhkost zdiva a podlah, sklep zaplaven podzemní vodou, demontovány radiátory ÚT, lokální plynové topidlo rovněţ demontováno, kotel ÚT nefunkční z důvodu zaplavení 1955 100 roků Dům pro rodinné bydlení v posledních 4 letech bez vyuţití, dům je vyklizen
-6-
Pozemky Jedná se o nemovitosti vedené ve výpisu z Katastru nemovitostí LV č.347 pro k.ú. Kozlany u Vyškova : P.č. st. 99 59/1 60/8
Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří zahrada vodní plocha
Výměra 399,00 196,00 11,00
Parcela č. st. 99 je v části zastavěná rodinným domem č.p. 99, v části je dvorem u domu. Trţní hodnota pozemků je určena metodou porovnávací. Při stanovení trţní hodnoty pozemků vyuţíváme vlastních informací o realizovaných cenách v dané lokalitě a nabídkových cen realitních kanceláří. Nabídková cena realitních kanceláří je následující: 1) Pozemek v obci Kozlany, okres Vyškov Prodej stavebního pozemku Kozlany, okres Vyškov. Pozemek se nachází v centru obce a tvoří proluku v obytné zástavbě, je přístupný z obecní komunikace, rovinatý, zatravněný, oplocený. Všechny IS jsou na hranici stavebníhio pozemku, v současnosti stojí na SP mobilní bouda, která je napojena ne elektřinu. Kozlany se nachází 11 km od Vyškova, 10 km od Bučovic a 40 km od Brna, je zde velmi dobrá občanská vybavenost: zdravotní středisko, obchod, restaurace, škola a školka se nachází v sousední vesnici Bohdalice vzdálené 1 km. Nabídka SDK reality: 295 000,- Kč, tj. 590,- Kč/m2 Datum vložení inzerátu: 6.8.2010 2) Pozemek v obci Bohaté Málkovice, okres Vyškov Prodej stavebního pozemku Bohaté Málkovice, okres Vyškov, který je v součsnosti využíván jeko zahrada. Šířka pozemku je v rozmezí 17 m - 25 m, délka 32 m, IS jsou v dosahu 50 m, je mírně svažitý, nachází se na okraji obce. Obec Bohaté Málkovice má dobrou občanskou vybavenost: škola, školka, obchod, obecní úřad, atd., je zde výborná dostupnost do Vyškova(13 km) a Bučovic. Nabídka SDK reality: 200 000,- Kč, tj. 370,- Kč/m2 Datum vložení inzerátu: 6.8.2010 3) Pozemek v obci Orlovice, okres Vyškov Exkluzivně 2 parcely / ostatní + orná / na samotě za obcí, s příjezdem na pozemek cca 200 m po polní cestě.Pozemek je určen pro reakreační stavbu / chatka, srub či chalupa /, souhlas obce je k dispozici. Místo s výhledem do krajiny, obklopen lesem.Na okraji pozemku vedení NN, obecní studna cca 100m, bude vodovod, v součastnosti je možno vrt,hodně kvalitní podzemní vody z lesů.V obci školka, obchod, kurty a další sportoviště, 2 km rybník, přírodní koupaliště. Nabídka
[email protected]: 300 000,- Kč, tj. 497,- Kč/m2 Datum vložení inzerátu: 6.8.2010
-75) Pozemek v obci Bučovice-Čerčín, okres Vyškov Pozemek o výměře 1 645 m2, vhodný pro výstavbu samostatně stojícího rodinného domu, v okrajové klidné části Bučovic - Černčín, při zpevněné polní cestě navazující na ulici Potoční. Do obce je autobusové spojení a je vzdálena cca 2 km od centra města Bučovice, ve kterém je veškerá občanská vybavenost. Pozemek je trojúhelníkového tvaru, v nejširším místě měří cca 28 metrů, délka je 97 metrů, terén je mírně svažitý, pozemek je neoplocený. Příjezd k pozemku je po polní cestě (cca 4 metry) navazující na zpevněnou cestu. Inženýrské sítě jsou ve vzdálenosti cca 100 metrů od hranice pozemku, investice na přivedení na pozemek je cca 100 až 150 tis. Kč. Nabídková cena e–Finance Reality : 517,- Kč/m2 Datum vložení inzerátu: 1.8.2010 Seznam kat. území obce: Kozlany u Vyškova Převážně Centrální a obytné hlavní budovy nebo obchodní budovy Min ulice veřejného zájmu Max
Převážně rodinné domky
Převážně průmyslová nebo zemědělská zástavba
Převážně sídlištní lepší běžné horší zástavba
Převážně komerční obchodní zástavba
Převážně rekreační zástavba
Převážně lázeňská zástavba
Pozemky pro výstavbu rodinných domkù
Kozlany u Vyškova, Číslo kú: 671606, D. změny: 6.2. 2002 , Max
-
- 105,00 90,00
70,00
-
50,00
-
-
-
120,00
Min
-
-
45,00
-
25,00
-
-
-
90,00
90,00 70,00
Ceny nabídkových cen stavebních pozemků v okrese Vyškov se pohybují v rozmezí 370-590,Kč/m2. Dle ČSÚ se pohybují v rozmezí 45 - 120,- Kč/m2. Rozhodujícím faktorem pro cenu je způsob vyuţití, poloha, vybavenost, velikost a přístupnost pozemku. Oceňovaný pozemek je tvořen třemi parcelami, jeţ tvoří jeden celek – protáhlý obdélník ve směru východ – západ. Pozemek je rovinatý. Parcela č. st. 99 je v části zastavěna rodinným domem a vedlejší stavbou, v části je volnou plochou – dvorem. Parcela č. 59/1 je zahradou navazující na stavební plochu západním směrem. Parcela č. 60/8 je částí vodního koryta, které odděluje oceňovaný pozemek ze severu. Pozemek leţí v centru obce, má moţnost napojení na veškeré přípojky IS, přístup je po zpevněné komunikaci, výměrou je přiměřený, pozemek je ohraničen ze severní části vodotečí.. Z výše uvedených důvodů povaţujeme za cenu obvyklou pro oceňovan
300,- Kč/m2
-8-
B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů:
Věcná hodnota dle THU
Rodinný dům č.p. 51 na p.č. st. 99 Zastavěné plochy a výšky podlaţí: 1.NP:
9,23*7,89
Název podlaţí 1.NP:
= Zastavěná plocha 72,82 m2
72,82 m2 Konstrukční výška 3,79 m
Jednotkové mnoţství: Jednotka: m3 1.PP: (2,30*2,50)*(2,50) 1.NP: (9,23*7,89*3,79) krov: (9,23*7,89*2,70) Jednotkové mnoţství – celkem:
= = = =
14,38 m3 276,01 m3 196,63 m3 487,01 m3
Ocenění: Základní cena: 3 500,- Kč/m3 487,01 m3 * 3 500,- Kč/m3
=
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 55 roků Předpokládaná další ţivotnost (PDŢ): 45 roků Předpokládaná celková ţivotnost (PCŢ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŢ = 100 % * 55 / 100 = 55,000 %
-
937 494,25 Kč
Rodinný dům č.p. 51 na p.č. st. 99 - výsledná cena
=
767 040,75 Kč
Cena objektů činí celkem
1 704 535,- Kč
767 040,- Kč
-9-
Pozemky zastavěná plocha a nádvoří p.č. st. 99 zahrada p.č. 59/1 vodní plocha p.č. 60/8
Cena pozemků činí celkem
399 m2 á
300,- Kč/m2
=
119 700,- Kč
196 m2 á
300,- Kč/m2
=
58 800,- Kč
11 m2 á
300,- Kč/m2
=
3 300,- Kč
181 800,- Kč
- 10 -
Porovnávací hodnota 1) Rodinný dům č.p. 775 v k.ú. Bučovice Dům je situován v ulici Slavkovské, vpravo od státní komunikace ve směru jízdy do Brna, jde o 5-tý dům od konce obce. Je zděný se sedlovou střechou, má 1.PP, 1.NP a podkroví. Dům je z roku 1965, má veškeré přípojky IS, vytápění ÚT kotel plynový, má samostatnou garáţ, zemní sklep, kůlnu. Zastavěná plocha: 109 m2 Obestavěný prostor: 664 m3 Podlahová plocha: 187 m2 Opotřebení: 44% Pozemek o celkové výměře: 501 m2 Obchodováno v 11/2009 za 2 400 000,- Kč, tj. 12 834,- Kč/m2 zdroj: vlastní databáze 2515HCSPO
2) Rodinný dům v obci Bohdalice RD Bohdalice 2+1, se nachází v koncové části obce a po menších úpravách je ihned k bydlení. Součástí domu je WC, koupelna, spíš, dvůr, vjezd, hosp. přístavky. Voda je zde ze studny. Obecní vodovod u domu. Kanalizace je domu dovedena obecní. Plynová přípojka před domem. Nacházejí se 9 km jiţně od města Vyškov při silnici z Vyškova do Bučovic v kopcovitém terénu o průměrné nadmořské výšce 296 m n. m.. Zastavěná plocha: 150 m2 Podlahová plocha: 120 m2 Pozemky: 400 m2 Nabídková cena RK W reality 500 000,- Kč, tj. 4 200,- Kč/m2
3) Rodinný dům v obci Bohdalice RD 3+1 Bohdalice - okr. Vyškov, velká zahrada. Nabízíme k prodeji pěkný rodinný dům s vjezdem na pozemek a velkou zahradou v Bohdalicích, okr. Vyškov. ZP vč. nádvoří 784 m2, zahrada 1000 m2. Dům je po částečné rekonstrukci - koupelna, WC, nová sedlová střecha. Podlaha betony, Topení WAV., Elektřina 220/380 V. Kanalizace - obecní + jímka s přepadem. Lze půdní vestavba. Zdivo smíšené. Vjezd na pozemek - garáţ. Uvolnění po zaplacení Podlahová plocha: 100 m2 Pozemek: 1 784 m2 Nabídková cena RK PV REALITY 1 150 000,- Kč, tj, 11 500,- Kč/m2
- 11 4) Rodinný dům v Moravských Málkovicích, okres Vyškov Dům ke kompletní rekonstrukci. V domě jiţ proběhly přípravné práce. Stěny josu připraveny pro izolaci, příčky jsou vybourané, tak lze vnitřní uspořádání místností zvolit podle vlastních představ. Elektřina i voda jsou nově přivedeny do domu. Střecha je výborném stavu. K nemovitosti patří zahrada 309m2. Dům má také vlastní studnu s pitnou vodou. Podlahová plocha: 111 m2 Pozemek: 440 m2 Nabídková cena RK DEFIRE : 600 000,- Kč, tj. 5 405,- Kč/m2
Komentář: Porovnání je s realizovanými anebo nabídkovými cenami rodinných domků v okolí vzdáleném do 5 km od Kozlan. Přímo v obci nebyly nalezeny ţádné nabídky realitních kanceláří. Nabídkové ceny se pohybují v rozpětí 4 200,- Kč aţ 11 500,- Kč. U prvního domu jde o realizovanou cenu z vlastní databáze je 12 800,- Kč/m2, kdy tento dům je v lepším technickém stavu, je o málo větší, má přibliţně stejnou velikost pozemku, leţí ve výrazně lepší lokalitě. Domy č. 2 aţ 4 leţí významem ve stejných obcích. Dům č. 3 je v lepším technickém stavu, domy č. 2 a č. 4 jsou v horším technickém stavu. Vzhledem k minimálnímu vybavení, pro další výpočet porovnávací hodnoty uvaţujeme s jednotkovou cenou 6 000,- Kč/m2 při předpokládané podlahové ploše 70 m2.
Porovnávací hodnota :
420 000,- Kč
C. Rekapitulace Věcná hodnota objektů:
767 040,- Kč
Hodnota pozemků:
181 800,- Kč
Stanovená věcná hodnota celkem:
948 840,- Kč
Porovnávací cena:
420 000,- Kč
- 12 -
ZÁVĚREČNÁ ANALÝZA MAJETKU Pro stanovení odhadu trţní hodnoty za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu zpracování ocenění vycházíme z věcné hodnoty a porovnávací hodnoty. Výsledný odhad trţní hodnoty stanovený touto metodou je platný za předpokladu, ţe vnitřní provedení i vybavení je standardní, na objektu v případě vydraţení nevzniknou ţádné výdaje na vyprázdnění a vyklizení objektu.
název hodnoty věcná hodnota porovnávací hodnota
Kč 948 840 420 000
Silné stránky nemovitosti : Přiměřená velikost pozemku Moţnost napojení na veškeré inţenýrské sítě Lokalita v centru obce Slabé stránky nemovitosti : Dům není obýván a je bez údrţby Bez prvotních investic nelze dům obývat S přihlédnutím k výše uvedeným skutečnostem a k výsledkům dílčích oceňovacích postupů, s přihlédnutím na stav, kdy nebyla znalci umoţněna prohlídka a znalec vychází pouze z předpokladů běţného opotřebení a vnitřního vybavení, s dodrţením principu opatrnosti, stanovujeme výslednou trţní hodnotu majetku k datu prohlídky ve výši:
400 000,- Kč slovy: Čtyřistatisíc korun českých
V Uherském Hradišti, 6.8.2010
D. Znalecká doloţka: Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 25.6.1999 č.j. 234/97 - OOD, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí a trvalých porostů, movitých věcí, podniků a jejich částí, vkladů do obchodních společností, nehmotného majetku, cenných papírů a přírodních zdrojů. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4744-191/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. faktura.
- 13 -
E. Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 347 pro k.ú. Kozlany u Vyškova ze dne 1.6.2010 Fotodokumentace
