ZNALECKÝ POSUDEK č. 78/2010 o obvyklé ceně nemovitosti - pozemku ve zjednodušené evidenci – parcely původ Přídělový plán nebo jiný podklad (GP) p.č. 1605 zapsané na listu vlastnictví č. 142 v katastrálním území Hynčina, obec Hynčina
Objednatel posudku:
JUDr. Jiří Petruň Exekutorský úřad Šumperk Hlavní třída 25 787 01 Šumperk
Účel posudku:
Exekuční příkaz č.j. 065 EX 001105/03-056
Datum ke kterému je provedeno ocenění:
23.07.2010
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., podle stavu ke dni 23.07.2010 posudek vypracoval:
Ing. Stanislav Peša Skupova 1106 790 01 Jeseník
Znalecký posudek je vypracován ve 4 vyhotoveních, z nichž 3 byla předána objednavateli, 1 vyhotovení zůstává v archivu zpracovatele. Celkem posudek obsahuje 7 stran textu, výpis z katastru nemovitostí, kopii katastrální mapy, situační snímek.
V Jeseníku 26.07.2010
-2-
A. Nález: 1. Zadání znaleckého posudku: Úkolem znalce je jedním znaleckým posudkem: a) stanovit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 065 EX 001105/03-056 ze dne 22.06.2010 povinného Flášar René, Hynčina 22, 789 01 Zábřeh a to: - pozemku ve zjednodušené evidenci – parcely původ Přídělový plán nebo jiný podklad (GP) p.č. 1605 zapsané na listu vlastnictví č.142 v katastrálním území Hynčina, obec Hynčina, okres Šumperk b) ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojených (např. věcná břemena, práva nájemních smluv, nikoliv případné další exekuce váznoucí na nemovitostech, závadami nejsou práva, která váznou na nemovitosti za účelem zajištění pohledávek věřitelů – např. zástavní právo). c) nepodaří-li se znalci provést prohlídku nemovitosti, je třeba ocenění a zjištění stavu práv a závad provést pomocí podkladů, které má (jsou) k dispozici. 2. Informace o nemovitosti Kraj:Olomoucký Okres: Šumperk Obec: Hynčina Katastrální území:Hynčina Počet obyvatel: 195 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti byla provedena dne 23.07.2010 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí LV č. 142 ze dne 12.07.2010 vyhotovený dálkovým přístupem, - kopie katastrální mapy - informace a údaje sdělené na obecním úřadě Hynčina - rozvody inženýrských sítí - skutečnosti zjištěné na místě samém 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník nemovitosti dle LV č. 142 – katastrální území Hynčina Flášar René, Hynčina 125, 789 01 Zábřeh …………………….1/1
B. Posudek Obsah posudku: a) Ocenění pozemku ve zjednodušené evidenci – parcely původ Přídělový plán nebo jiný podklad (GP) p.č. 1605, k.ú. Hynčina b) Stanovení ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených c) Stanovení ceny závad, které v dražbě nezaniknou
-3-
a) Ocenění pozemku ve zjednodušené evidenci – parcely původ Přídělový plán nebo jiný podklad (GP) p.č. 1605: 1.1 Úvod: Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vliv mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenění Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů.Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 460/2009 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, která zohledňují působení faktorů, která mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketinku. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na cenu obvyklou. Venkovní úpravy a trvalé porosty nemají vliv na obvyklou cenu nemovitosti, z toho důvodu nejsou oceňovány. 1. 2 Celkový popis nemovitosti: Předmětem ocenění je pozemek ve zjednodušené evidenci – parcely původ Přídělový plán nebo jiný podklad (GP) p.č. 1605, k.ú. Hynčina, obec Hynčina, list vlastnictví č. 142. Pozemek se nachází na jihovýchodním okraji obce Hynčina a je situován cca 40m jižně od samoty čp. 22 u východní strany silnice vedené směrem do místní části Křižanov. Jedná se o zemědělský pozemek zapsaný ve zjednodušené evidenci, který tvoří součást pozemkové parcely p.č.1608/2 sloučené do zemědělsky obdělávaného lánu. Na pozemku se nenachází žádné stavby ani trvalé porosty. Přístup k pozemku je možný po nezpevněném pozemku komunikace p.č. 2532/2 ve vlastnictví obce, jedná se o pozemek vedený podél východní strany oceňovaného pozemku. Dle platné územně plánovací dokumentace obce Hynčina se oceňovaný pozemek nenachází v zastavěné ani zastavitelné části obce. Pozemek se nachází v zóně pole, louky, remízky a jako zemědělský bude i oceněn.
-4-
1.3 Administrativní cena ( vyhláška 460/2009 Sb.) Zemědělské pozemky oceněné dle § 29. Výpočet úpravy základní ceny – příloha č. 23: Obce s 10-25 tisíci obyv. - území sousedních obcí Celková úprava ceny: Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m2] GP 1605-část 72911 449 GP 1605-část 72941 1891 Výměra celkem 2340 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): Zemědělské pozemky oceněné dle § 29 - celkem
60,00 % 60,00 % JC Úprava UC [Kč/m2] [%] [Kč/m2] 6,14 60,00 9,82 4,88 60,00 7,81 Mezisoučet
- zjištěná cena
Cena [Kč] 4 409,18 14 768,71 19 177,89 * 1,0000 19 177,89
=
19 177,89 Kč
1.4 Rekapitulace administrativní ceny nemovitosti: Výsledná cena nemovitosti činí celkem
19 177,89 Kč
Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí:………19.180,- Kč slovy: devatenácttisícjednostoosmdesát Kč
1.5 Stanovení obvyklé ceny: Srovnávací hodnota nemovitosti V posledním období jsou v realitní inzerci nabízeny následující nemovitosti: Poznámka: Požadované ceny v realitní inzerci bývají obvykle vyšší než ceny skutečné dosažené, proto je u použitých nabídek provedena korekce rozsahu cca 10-20%. Zemědělské pozemky Srovnávací nemovitosti získány z aktuální nabídky k prodeji zemědělských pozemků Pozemkového fondu ČR v nejbližším okolí obce Hynčina. Místo
Způsob využití
Výměra (m2) 3289
Celková cena (Kč) 27.299,-
Jednotková cena (Kč) 8,30
Obec Hynčice Město Zábřeh Obec Svébohov
Trvalý travní porost Orná
15425
183.557,-
11,90
Orná
5251
46.733,-
8,90
-5-
Dle informací získaných od zemědělských družstev působících v místě a okolí se ceny zemědělských pozemků – orné půdy a trvalých travních porostů pohybují v rozmezí cca 9 až 12 Kč/m2. S přihlédnutím k poloze oceňovaného pozemku vzhledem k zastavěné části obce a možnosti jeho dalšího užití stanovuji výslednou srovnávací hodnotu ve výši:…………10 Kč/m2 plochy Výsledná cena stanovena srovnávací metodou: 2.340 m2 x 10 Kč/m2 =
23.400,- Kč
Srovnávací hodnota pozemku ve zjednodušené evidenci – parcely původ Přídělový plán nebo jiný podklad (GP) p.č. 1605, k.ú. Hynčina celkem:: Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu nemovitostí na (zaokrouhleno)……………... 24.000,- Kč
b) Stanovení ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Ocenění práv s nemovitostí spojených – Nezjištěno…………………..…….0,-Kč
c) Ocenění závad, které prodejem v dražbě nezaniknou: Ocenění závad, které prodejem v dražbě nezaniknou - Nejištěno………….0,-Kč
-6-
C: Celková rekapitulace: Administrativní cena nemovitosti podle vyhlášky 460/2009 Sb. Administrativní cena nemovitosti celkem (po zaokr.) Srovnávací hodnota pozemku Cena jednotlivých práv s nemovitostí spojených Ocenění závad, které s prodejem v dražbě nezaniknou
19 177,89 Kč 19 180,00 Kč 24.000,-Kč 0,-Kč 0,-Kč
Stanovení obvyklé hodnoty: Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti - pozemku, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, situaci na trhu v oblasti podobných realit navrhuji současnou obvyklou, tržní hodnotu nemovitosti – pozemku ve zjednodušené evidenci – parcely původ Přídělový plán nebo jiný podklad (GP) p.č.1605, k.ú. Hynčina, zapsáno na LV č. 142 a vedeném u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, KP Zábřeh, podle tohoto odhadu k datu ocenění 23.07.2010 po zaokrouhlení na:
Obvyklá cena nemovitostí 24.000,-Kč Slovy: =dvacetčtyřitícískorunčeských= V Jeseníku dne 26.07.2010
Ocenění vypracoval: ing. Stanislav Peša Skupova 1106 790 01 Jeseník tel.: 584402348
D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ostravě dne 19.03.1979, č.j. Spr. 1663/79 pro základní obor e k o n o m i k a, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 78/2010 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu č. 78/2010. V Jeseníku dne 26.07.2010
-7-
E. Seznam příloh 1. Výpis z katastru nemovitostí – 1 strana 2. Kopie katastrální mapy – 1 strana 3. Místopis - 1 strana
