Ing. Bohuslav Štencl
oceňování nemovitého majetku
ZNALECKÝ POSUDEK č. 5013 – 23/2010
zjištění tržní ceny nemovitosti
-
pozemku p.č. 926 zahrady, LV č. 4260, v obci Klobouky u Brna, k.ú. Klobouky u Brna, okres Břeclav, kraj Jihomoravský.
Objednatel ocenění:
Mgr. Roman Pešek - dražebník Olomouc, Šantova 2
Účel ocenění:
zjištění obvyklé tržní ceny nemovitosti
Ocenění vypracoval:
Ing. Bohuslav Štencl Olomouc, Rooseveltova 117 tel., fax.: 585 225 499 585 223 012 602 725 436
Datum místního šetření:
09.02.2010
Počet listů ocenění:
11
Počet vyhotovení ocenění:
V Olomouci, dne 11. února 2010
2
1. NÁLEZ ZNALECKÉHO POSUDKU ___________________________ 1.1. Údaje o nemovitosti -----------------------------Oceňován je pozemek p.č. 926 – zahrada, situovaný v okrajové části zástavby obce na ulici Krajní v Kloboukách u Brna. Pozemek je rovinatý, v části svažitý, v místě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě, které jsou vedeny v přilehlé komunikaci. Přístup k pozemku je z veřejné komunikace - ulice Krajní p.č. 915 ve vlastnictví města Klobouky u Brna. K datu vypracování ocenění není pozemek zastavěný, je situován v obytné zástavbě, okolní zástavbu tvoří rodinné domy.
1.2. Podklady pro vypracování znaleckého posudku ------------------------------------------------------------
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 4260 pro k.ú. Klobouky u Brna vypracovaný dálkovým přístupem do katastru nemovitostí ze dne 26.6.2009 Informace o parcele (nahlížení do katastru nemovitostí) ze dne 15.2.2010 Kopie katastrální mapy (nahlížení do katastru nemovitostí) ze dne 8.2.2010 vlastní databáze odhadce informace z realitního tisku, internetu fotodokumentace pořízená při místním šetření
1.3. Vlastnické a evidenční údaje -------------------------------------k.ú. obec okres kraj
: : : :
Klobouky u Brna Klobouky u Brna Břeclav Jihomoravský
vlastníci
:
SJM Běluša Michal a Bělušová Petra, Klobouky u Brna, Krajní 309/10
pozemky
:
926 zahrada o výměře 1147 m2
list vlastnictví :
4260
Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. Typ nemovitosti : 1.16. Pozemek (určený pro výstavbu rodinného domku) Předmět ocenění : Pozemek p.č. 926, LV č. 4260 Kraj : Jihomoravský kraj Město/obec: Klobouky u Brna Kat. území : Klobouky u Brna Ulice : Krajní L.V.č. : 4260 Objednatel: Mgr. Roman Pešek, Olomouc, Šantova 2 Zpracováno pro dražebníka Vlastník:
Základní datová karta 5013-23/2010
Poč. obyv.: č.p. :
Běluša Michal a Bělušová Petra, Krajní 309/10, 691 72 Klobouky u Brna
2268
podíl SJM
Fotodokumentace:
Rizika * byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem) * k pozemku je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup * pozemek je prost věcných břemen a jiných omezení, která podmiňují vhodnost zástavy - pozemek je prost jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. * pozemek se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno * pozemek je určen územním plánem výhradně k výstavbě RD - k pozemku bylo vydáno územní rozhodnutí
Komentář k rizikům Na nemovitosti vázne věcné břemeno vedení č.d. 923/34, dle kupní smlouvy ze dne 27.11.1937 - ocenění je provedeno bez vlivu tohoto břemene. Obvyklá cena současná: Obvyklá cena budoucí: Cena minimální v rekonstrukci:
Kč Kč Kč
520.000,-0.00 0.00
Vyhodnocení kupní smlouvy Není vyhodnoceno. Poznámka Oceňován je pozemek situovaný na ulici Krajní v Kloboukách u Brna. Pozemek je rovinatý, v části svažitý, nezastavěný, v místě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě, které jsou vedeny v komunikaci. Přístup k pozemku je z ulice Krajní p.č. 915 ve vlastnictví města Klobouky u Brna. Jedná se o segment trhu, kde trvá poptávka po pozemcích určených v souladu s územním plánem obce k zastavění rodinným domem. Po období značné a trvalé poptávky došlo i v tomto segmentu trhu k mírné stagnaci, která je doprovázena stagnací či mírným poklesem obchodovaných cen. Pozitivním faktorem je poloha obce, místní poloha okrajové části zástavby v místě bez rušivých vlivů, v klidové zóně a možnost napojení na všechny inženýrské sítě. Přílohy :
Výpis z katastru nem. LV č.
Vypracoval :
4260
Ing. Bohuslav Štencl, licence č. 0545
ACONS verze 10.23, platná od 1.4.2009
, snímek z katastrální mapy ze dne Dne :
24.2.2010 11.2.2010
Příloha – pozemek Výměra pozemků celkem [m2]
1147
Informace o pozemku Oceňován je pozemek určený územním plánem obce k zastavění rodinným domem. Pozemek je rovinatý, v místě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. K datu ocenění není pozemek zastavěný. Na pozemku je situována kopaná studna s ručním čerpadlem a zemní sklep, pozemek je oplocen, v uliční části je umístěna branka. Poloha s ohledem na využití pozemku Jedná se o vhodnou polohu k výstavbě rodinného domu, v okrajové části obce s úplnou infrastrukturou. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy v zástavbě podél uliční komunikace.
Analýza obvyklé ceny pozemku Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. V porovnání s oceňovanými nemovitostmi jsou vyhodnocena kriteria a podle stavu, zda je toto kriterium lepší nebo horší než u oceňované nemovitosti je stanovena jednotková cena a stanovena cena nemovitostí porovnávacím způsobem. Je přihlédnuto a jsou porovnány následující faktory: poloha a význam obce, místní poloha, dopravní dostupnost, technická infrastruktura, úroveň občasnké vybavenosti. Vybrané objekty pro použití srovnávací metody jsou pro tuto metodu použitelné, při porovnání je přihlédnuto ke konkrétním skutečnostem a odlišnostem. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná obvyklá, tržní cena, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Cena pozemku byla určena porovnáním s prodejem srovnatelných a inzerovaných pozemků v dané lokalitě v obci Klobouky u Brna. Porovnávané pozemky: Pozemek č.1. Pozemek o výměře 1147 m2, k.ú. Klobouky u Brna, obec Klobouky u Brna Jedná se o pozemek určený pro výstavbu RD, v blízkosti centra města, v polovině pozemku mírně stoupá, k pozemku patří sklep cca 35 m2, poloha – okrajová část obce, stejná lokalita, sítě srovnatelné, kompletní. Nabídková cena v RK I.E.T.Reality činí 750,-- Kč/m2, tj. 860.250,-- Kč. Pozemek č.2. Pozemek o výměře 1801 m2, k.ú. Klobouky u Brna, obec Klobouky u Brna Jedná se o pozemek určený pro výstavbu RD, poloha – okrajová část obce, stejná lokalita, sítě srovnatelné, kompletní. Nabídková cena v RK REAL SPEKTRUM GROUP a.s. činí 700,-- Kč/m2, tj. 1,260.700,-- Kč. Pozemek č.3. Pozemek o výměře 1800 m2, k.ú. Klobouky u Brna, obec Klobouky u Brna Jedná se o pozemek určený pro výstavbu RD, sítě u pozemku, v nové zástavbě, poloha – okrajová část obce, stejná lokalita, sítě srovnatelné, kompletní. Nabídková cena v RK Sdružení reality Tomková s.r.o. činí 600,-- Kč/m2, tj. 1,080.000,-- Kč. Dále dle zjištění u realitních kanceláří působících v regionu byly v posledním období obchodované ceny srovnatelných pozemků se srovnatelným účelem využití, tj. pro výstavbu RD ve srovnatelných lokalitách v cenách 400,-- - 600,-- Kč/m2. Na základě vyhodnocení inzerovaných a obchodovaných cen je možno konstatovat, že ceny srovnatelných pozemků ve srovnatelných lokalitách se v současnosti pohybují v rozpětí cen 450,-- – 750,-- kč/m2 pozemku s ohledem na místní polohu, polohu obce, dopravní dostupnost, technickou infrastrukturu a úroveň občanské vybavenosti Na základě porovnání byla obvyklá cena odhadnuta v úrovni 450,-- Kč/m2 S Silné stránky nemovitosti vhodná místní poloha z pohledu rušivých vlivů možnost napojení na kompletní technickou infrastrukturu Slabé stránky nemovitosti méně výhodný tvar parcely pro zastavění
Obvyklou tržní cenu oceňovaného pozemku stanovuji na základě porovnání ve výši 450,-- Kč/m2. Seznam příloh: výpis z katastru nemovitostí LV č. 4260 pro k.ú. Klobouky u Brna vypracovaný dálkovým přístupem do katastru nemovitostí ze dne 26.6.2009 kopie katastrální mapy (nahlížení do katastru nemovitostí) ze dne 24.2.2010 mapa regionu
V Olomouci, dne 11. února 2010
Ing. Bohuslav Štencl Rooseveltova 117 Olomouc
Další fotodokumentace
