ZNALECKÝ POSUDEK č. 955 - 95/2010 O obvyklé ceně bytové jednotky č. 451/3 a spoluvlastnického podílu o velikosti 618/1363 na rodinném domě č.p. 451 a pozemkách p.č. 478/3 a 479, které jsou zapsány na LV č. 2473 v k.ú. Hloubětín, obec Praha, okr. Hlavní město Praha.
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Praha 6 JUDr. Jana Grosama, č.j.: 025 Ex 1891/08 Bělohorská 270/17 162 00 Praha 6
Účel posudku:
Ocenění bytové jednotky č. 451/3 a spoluvlastnického podílu o velikosti 618/1363 na rodinném domě č.p. 451 a pozemkách p.č. 478/3 a 479, za účelem jejich budoucího prodeje v dražbě.
Podle stavu ke dni 31.12.2010 posudek vypracovala: Ing. Lucie Cihelková Lamačova 914/35 152 00 Praha 5 – Hlubočepy tel.: 2 5181 4794, 602 205 369
Posudek obsahuje včetně titulního listu 111 stran textu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 4 vyhotoveních. V Praze, dne 31.12.2010
-2-
A. Nález 1. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Bytová jednotka č. 451/3 Adresa nemovitosti: Klánovická 451/48 198 00 Praha 9 - Hloubětín Kraj: Hlavní město Praha Okres: Praha 14 Obec: Praha Katastrální území: Hloubětín Počet obyvatel: 1 233 211 Základní cena podle §28 odst. 1 písm. a) : 2 250,- Kč/m2 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 29.11.2010 za přítomnosti paní Šárky Kautské. 3. Podklady pro vypracování posudku - Výpis z KN na bytovou jednotku, LV č. 2473, pro k.ú. Hloubětín, obec Praha, okr. Hlavní město Praha, ze dne 01.10.2010 - Výpis z KN na rodinný dům č.p. 451 a pozemky p.č. 478/3 a 479, LV č. 759, pro k.ú. Hloubětín, obec Praha, okr. Hlavní město Praha, ze dne 01.10.2010 - Snímek z KN mapy, k.ú. Hloubětín, obec Praha, měř.:1:1000, mapový list č. 230, č. zakázky 27338, ze dne 29.11.2010 - Kopie části prohlášení vlastníka na bytovou jednotku č. 451/3, získána na KÚ pro Hlavní město Prahu, č. V - 15152/04, PU - 27495/10 - r. 1969 ohlášení opravy fasády - Stavební povolení k výstavbě domu č.j. III 27405/79 ze dne 25.07.1930 - Projektová dokumentace k přístavbě obchodu č.j.: OV/1766/95/Zá ze dne 9.11.1995, vydáno Odborem výstavby MÚ MČ Praha 14 vypracována arch. atelierem L.Hromádky - Kolaudační rozhodnutí MÚ MĆ Praha 14 č.j.: OV/8327/2231/Zá/217/95/Zá ze dne 11.12.1995 k užívání prodejny potravin (úpravy dílny v RD a přístavby) - Kolaudační rozhodnutí č.j.: 2486/93/Výst/Sa ze dne 6.10.1993 k povolení užívání dílny pro kompletaci dřevěných výrobků, vydáno OÚ Praha 9 - 30.09.1991 dokončení stavby garáže a verandy - r. 1989 plynová přípojka - Usnesení o ustanovení znalcem, č.j.: 025 Ex 11838/09 - 23, ze dne 14.09.2010, vydáno Exekutorským úřadem Praha 6 - JUDr. Janem Grosamem - Cenová mapa Hlavního města Prahy platná pro rok 2010 - Informace a skutečnosti, zjištěné při místním terénním šetření - Fotodokumentace
-34. Vlastnické a evidenční údaje Podle údajů z katastru nemovitostí jsou bytová jednotka č. 451/3 a spoluvlastnický podíl na rodinném domě č.p. 451 a pozemkách p.č. 478/3 a 479 o velikosti 618/1363 zapsány na LV č. 2473, kat. území Hloubětín, obec Praha, okres Hlavní město Praha, ve vlastnictví Kautské Šárky, nar. 08.05.1962, bytem Klánovická 451/48, Praha 14 - Hloubětín, 198 00 Praha 98. Rodinný dům č.p. 451 a pozemky p.č. 478/3 a 479 jsou zapsány na LV č. 759, kat. území Hloubětín, obec Praha, okres Hlavní město Praha, ve vlastnictví SJM Ing. Kaufmana Miroslava, nar. 28.04.1939, bytem a Kaufmanové Hany, bytem Klánovická 451/48, Praha 14 - Hloubětín, 198 00 Praha 98 a Kaufmanové Hany, nar. 11.11.1942, bytem Klánovická 451/48, Praha 14 - Hloubětín, 198 00 Praha 98 o velikosti spoluvlastnického podílu 745/1363 a Kautské Šárky, nar. 08.05.1962, bytem Klánovická 451/48, Praha 14 - Hloubětín, 198 00 Praha 98 o velikosti spoluvlastnického podílu 618/1363. V oddílu C listu vlastnictví č. 2473 jsou zapsána tato omezení : - Zástavní právo smluvní pro pohledávku ve výši 1 000 000,- Kč s příslušenstvím ve prospěch České spořitelny a.s. na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč, zákoníka ze dne 19.05.2005 s právními účinky vkladu práva ke dni 19.05.2005. - Nařízení exekuce na Kautskou Šárku, na základě Usnesení soudu o nařízení exekuce č.j.: 73 Nc 982/2008 6, ze dne 15.04.2008 - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti na Kautskou Šárku, na základě Exekučního příkazu k prodeji č.j.: 025 Ex 1891/2008, ze dne 03.06.2008 - Nařízení exekuce na Kautskou Šárku, na základě Usnesení soudu o nařízení exekuce č.j.: 73 Nc 2694/2008-5, ze dne 07.10.2008 - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti na Kautskou Šárku, na základě Exekučního příkazu k prodeji č.j.: 59 Ex 2713/2008, ze dne 20.11.2008 - Nařízení exekuce na Kautskou Šárku, na základě Usnesení soudu o nařízení exekuce č.j.: 73 Nc 209/2009-4, ze dne 29.01.2009 5. Dokumentace a skutečnost Bytová jednotka nemá dispoziční uspořádání v souladu s prohlášením vlastníka 2+1, ale ve skutečnosti se jedná o bytovou jednotku 3+1. Z tohoto důvodu byla bytová jednotka oceněna v souladu s projektovou dokumentací k 1.NP rodinného domku (přímo projektová dokumentace k 2.NP domu nebyla v archívu Stavebního úřadu MČ Prahy 14 dohledána). Při místním terénním šetření mi byl povinnou umožněn vstup do bytové jednotky, pouze pokoj syna byl zamčen a nebylo možné vstoupit dovnitř. 6. Celkový popis nemovitosti Bytová jednotka č. 451/3 je situována ve 2.NP dvoupodlažního podsklepeného rodinného domu se sedlovou střechou s neobytným podkrovím, sestávajícího ze třech bytových jednotek. Zděný rodinný dům byl vystavěn v roce 1920 na rohu ulic Klánovické a Štolmířské, v Praze 9 - Hloubětíně, v severovýchodní okrajové části hlavního města Prahy, v zástavbě rodinných domků. V roce 1993 byla k jihozápadní části domu přistavěna dílna, resp. obchod, která není součástí společných prostor rodinného domu č.p. 451. V rodinném domě jsou celkem tři bytové jednotky, dvě v 1.NP a 3+1 ve 2.NP. Údržba domu je prováděna, objekt je napojen na všechny inženýrské sítě. Rodinný dům je vybudován na vlastním pozemku p.č. 478/3 o celkové plošné výměře 298 m2 , na kterém je situován ještě dvorek severně od domu a západně od přístavby prodejny. Jižně za rodinným domem je
-4situována zahrada p.č. 479 o plošné výměře 266 m2. Na zahradě jsou vybudovány venkovní úpravy, jako oplocení, zpevněné plochy a přípojky a jsou tam vysázeny trvalé porosty.
7. Obsah posudku I. Administrativní cena (vyhláška 460/2009 Sb.) Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Bytová jednotka č. 451/3 Příslušenství bytů a nebytových prostor a) Pozemky a1) Zastavěná plocha a nádvoří p.č. 478/3 a2) Zahrada p.č. 479 II. Srovnávací metoda b1) Byt 3+1, ul. Poděbradská, Praha 9 b2) Byt 3+1, ul. Novovysočanská, Praha 9 b3) RD, ul. Před Mosty, Hrdlořezy b4) RD ul. Vaňkova, Hloubětín
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
Příslušenství stavby a pozemky a) Pozemky a1) Zastavěná plocha a nádvoří p.č. 478/3 - § 27 - § 32 Mírně svažitý pozemek téměř obdélníkového půdorysného tvaru o plošné výměře 298 m2, je v LV zapsán jako zastavěná plocha a nádvoří, na kterém je vystavěn rodinný dům č.p. 451 a situován dvorek. Pozemek je bonitován v cenové mapě Hlavního města Prahy pro rok 2010 ve výši 4 560,Kč/m2. Pozemek oceněný dle cenové mapy. Název Parcelní číslo Výměra Jedn. cena Cena 2 2 [m ] [Kč/m ] [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 478/3 298,00 4 560,00 1 358 880,Pozemek oceněný dle cenové mapy – celkem 1 358 880,Zastavěná plocha a nádvoří p.č. 478/3 - zjištěná cena
=
1 358 880,- Kč
-5a2) Zahrada p.č. 479 - § 27 - § 32 Mírně svažitý pozemek k severu, nepravidelného půdorysného tvaru o plošné výměře 266 m2, je v LV zapsán jako zahrada a rovněž je tak využíván. Pozemek je bonitován v cenové mapě Hlavního města Prahy pro rok 2010 ve výši 4 560,- Kč/m2. Pozemek oceněný dle cenové mapy. Název Parcelní číslo Výměra Jedn. cena Cena [m2] [Kč/m2] [Kč] zahrada 479 266,00 4 560,00 1 212 960,Pozemek oceněný dle cenové mapy – celkem 1 212 960,Zahrada p.č. 479 - zjištěná cena
1 212 960,- Kč
=
Rekapitulace cen příslušenství stavby včetně opotřebení a pozemku b) Pozemky b1) Zastavěná plocha a nádvoří p.č. 478/3 b2) Zahrada p.č. 479 Cena příslušenství stavby a pozemku činí celkem
= =
1 358 880,- Kč 1 212 960,- Kč 2 571 840,- Kč
Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Bytová jednotka č. 451/3 - § 25 Oceňovaná bytová jednotka č. 451/3 je situována ve 2. NP rodinného domu, který sestává celkem ze 3 bytových jednotek a přístavby prodejny. Z prohlášení vlastníka vyplývá, že by se mělo jednat o bytovou jednotku 2+1 s příslušenstvím o celkové plošné výměře 61,8 m. Při místním terénním šetření bylo zjištěno, že se jedná o jednotku 3+1, přičemž plošné výměry jednotlivých místností byly zjištěny z projektové dokumentace pro 1.NP domu. Bytová jednotka ve 2. NP je téměř půdorysně identická, jako půdorys 1.NP, mírně se dispozičně liší, z tohoto důvodu byly s menší možnou odchylkou stanoveny skutečné výměry místností. Bytová jednotka sestává z obývacího pokoje, ložnice, pokoje syna, předsíně, koupelny a WC o těchto plošných výměrách : obývací pokoj 19,95 m2 ložnice 18,48 m2 pokoj syna 14,26 m2 kuchyně 11,30 m2 koupelna 3,50 m2 předsíň 5,73 m2 WC 1,40 m2 Okna bytové jednotky jsou zdvojená dřevěná, orientována na sever (obývací pokoj a ložnice) a na jih (kuchyň a pokoj syna). Dveře jsou standardní plné, či prosklené. Stěny jsou omítnuty hladkou vápennou štukovou omítkou, v kuchyni u linky a v koupelně je proveden částečný obklad stěn keramickými obkladačkami. Podlahy jsou pokryty koberci (obývací pokoj a ložnice) v synově pokoji je podlaha laminátová plovoucí, v předsíni a kuchyni je položeno PVC, v koupelně a na WC je na podlahách keramická dlažba. Kuchyně je vybavena starší linkou s dřezem, do kterého je zavedena pouze studená voda. V koupelně je osazeno umyvadlo a sprchový kout, WC je mimo bytovou jednotku v mezipatře domu na chodbě. TUV je ohřívána v elektrickém bojleru, byt je vytápěn ústředním topením s vlastním plynovým kotlem, který je osazen ve sklepě rodinného domu.
-6Součástí jednotky jsou veškeré doposud provedené vnitřní instalace (potrubní rozvody pitné a TUV vody, ústřední topení, odvod odpadních vod, elektroinstalace - světelná, zásuvková, slaboproud). K vlastnictví jednotky dále patří spoluvlastnický podíl na společných částech budovy - základech včetně izolací, obvodové a nosné zdi, hlavní stěny, průčelí, konstrukce střechy - krov, krytina, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody, vnější strana oken vstupních bytových dveří a vrat, vstupní dveře do budovy, chodby, konstrukce hromosvodu, přípojky inženýrských sítí - voda, kanalizace, plyn, elektro až k místu napojení na veřejnou část, rozvody kanalizace, plynu, elektřiny, domovní rozvody slaboproudu a telekomunikací, rozvody pitné vody v doposud provedeném rozsahu, rozvody odsávání a větrání, sklep s kotelnou, podkroví. Bytová jednotka byla rekonstruována asi před 20 lety, v současné době je údržba zanedbána a kuchyně, koupelna, WC a podlahové krytiny jsou již opět vhodné k rekonstrukci. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Stavba je po celkové rekonstrukci. Základní cena ZC (příloha č. 19):
Bytový prostor Hlavní město Praha 90 roků 31 784,- Kč/m2
Podlahové plochy bytu: ložnice: obývací pokoj: pokoj syna: kuchyně: předsíň: koupelna: WC: Podlahová plocha bytu:
= = = = = = = =
18,48 m2 19,95 m2 14,26 m2 11,30 m2 5,73 m2 3,50 m2 1,40 m2 74,62 m2
Započítaná podlahová plocha bytu: Podlahové plochy - celkem:
= =
74,62 m2 74,62 m2
Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad kotelna, sklepy, podkroví rodinného domu 3. Příslušenství domu - Příslušenství zvyšující cenu bytu (např.venkovní parkovací stání,..) - zahrádka 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Okna jen na sever nebo bez výhledu 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro - WC mimo bytovou jednotku 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení, bez dalších prostor 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad
č.
Vi
IV II
0,10 0,00
III
0,10
II I
0,00 -0,01
II
-0,10
I
-0,03
III III III
0,00 0,00 0,85
-7provedení menších stavebních úprav)
Koeficient pro stavby 35 let po celkové rekonstrukci: 0,80 9
Index vybavení IV = (1 +
Vi ) * V10 * 0,80 = 0,721 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastavěné území obce 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
č.
Pi
III II III II II II III II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
8
Index polohy IP = (1 +
Pi ) = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Za negativitu právních vztahů pro prodejnost bytové jednotky považuji skutečnost, že bytová jednotka je obsazená povinnou, která po realizaci, patrně, nebude chtít opustit objekt.
č.
Ti
III
0,00
II I
0,00 -0,05
3
Index trhu IT = (1 +
Ti ) = 0,950 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,721 * 1,000 * 0,950 = 0,685 Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 31 784,- Kč/m2 * 0,685 = 21 772,04 Kč/m2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * PP = 21 772,04 Kč/m2 * 74,62 m2 = 1 624 629,62 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 624 629,62 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: 2 571 840,- Kč Spoluvlastnický podíl: 618 / 1 363 Hodnota spoluvlast. podílu: 2 571 840,- Kč * 618 / 1 363 =
+
1 166 102,07 Kč
Bytová jednotka č. 451/3 - zjištěná cena
=
2 790 731,69 Kč
Bytová jednotka č. 451/3 - cena po zaokrouhlení
=
2 790 730,- Kč
-8-
Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: Byty oceněné porovnávacím způsobem 1) Bytová jednotka č. 451/3
=
Výsledná cena nemovitosti činí celkem
2 790 730,- Kč 2 790 730,- Kč
II. Srovnávací metoda V rámci srovnávací metody byly porovnávány bytové jednotky ve zděných budovách pro bydlení v bezprostředním okolí vzdáleném do 1 km od oceňované bytové jednotky a současně byly do srovnávací metody zahrnuty i obdobně rozlehlé rodinné domy v okolí. Nabízené bytové jednotky i rodinné domy budou upraveny několika koeficienty, tak aby co nejvíce odpovídaly oceňované bytové jednotce, resp. téměř ½ rodinného domu. b1) Byt 3+1 ul. Poděbradská
s výhledem do zeleně, ve 4. patře pětipodlažního domu k bytu náleží sklepní kóje a balkón (mimo byt). Nové rozvody všech IS, nové plastové okno v obýv. pokoji 5 min. pěšky k zastávce metra Hloubětín.
Plošná výměra :
64 m2
Cena : 2 800 000 Kč
b2) Byt 3+1 v ul. Novovysočanská
v 1. patře cihlového domu. Byt je v původním udrž. stavu, plastová okna, vytápění WAW, okna do ulice i do dvora, bez výtahu. Dům je po rekonstrukci, dobr. dopravní dostupnost.
Plošná výměra : Cena : 3 049 000,00 Kč
77 m2
-9-
b3) RD Praha 9, Hrdlořezy
ul. Před mosty, dvoupodlažní RD, v klidné lokalitě z roku 1930. Dům je částečně podsklepen, napojeno na všechny IS. Vytápěno ÚT na plyn. . Zastavěná plocha : Užitná plocha : Plocha pozemku :
85 m2 170 m2 349 m2
Cena : 5 295 000 Kč
b4) RD Hloubětín, ul. Vaňkova
dispozičně řešen jako 4+2, podsklepeno. Přízemí je po rekonstrukci, nové radiátory, kotel a nové IS Na pozemku je garáž pro dva automobily.
Užitná plocha : Plocha pozemku :
120 m2 873 m2
Cena : 6 150 000,00 Kč
Tabulka srovnávaných nemovitostí : Bytová jednotka:
Celková cena :
3+1 Poděbradská 3+1 Novovysoč. Rodinný dům : Ul. Před Mosty Vańkova Průměr :
2 800 000,- Kč 3 049 000,- Kč 5 295 000,- Kč 6 150 000,- Kč
Plošná výměra 64,00 m2 77,00 m2 Už.plocha 170,00 m2 120,00 m2
Koeficienty vztahující se k bytovým jednotkám : k1 – koeficient navýšení cen realitními kancelářemi k2 – koeficient technického stavu
Cena/m2
Koeficienty:
Cena/m2
43 750,39 597,-
0,95*0,90 0,95*0,95
37 406,35 736,-
31 147,51 250,-
0,95*1,00*1,25 0,95*0,85*1,00
36 987,41 384,37 878,-
- 10 Koeficienty vztahující se k rodinným domům : k1 – koeficient navýšení cen realitními kancelářemi k2 – koeficient technického stavu k3 – koeficient velikosti přilehlého pozemku Výpočet srovnávací metodou : 37 878 * 74,62 = 2 826 456 Kč = 2 826 000 Kč
C. Rekapitulace celková Administrativní cena celkem:
2 790 730,- Kč
Srovnávací cena celkem: 2 826 000,- Kč Při stanovení obvyklé hodnoty bytové jednotky jsem vycházela z těchto metod výpočtu : 1.) Stanovení administrativní ceny nemovitostí na základě § 26 vyhlášky č. 460/2009, Sb. 2.) Stanovení hodnoty srovnávacím způsobem. Ke stanovení obvyklé hodnoty bytové jednotky byla zjištěna administrativní cena bytové jednotky a cena bytové jednotky na základě srovnávání obdobných bytových jednotek a cena jednotky užitných ploch v obdobných rodinných domech, v bezprostředním okolí oceňované bytové jednotky. Výsledky obou metod vyšly téměř identicky, z tohoto důvodu se při stanovení obvyklé ceny se přikláním ke zprůměrovaným výsledkům obou metod. Při ocenění nepřihlížím k omezením, která jsou uvedena v části C listu vlastnictví. 2 790 730 + 2 826 000 = 5 616 730/2 = 2 808 365 = 2 810 000,- Kč
Obvyklá cena bytové jednotky: 2 810 000,- Kč
slovy: dvamiliónyosmsetdesettisíckorunčeských a.
bytová jednotka č. 451/3 a spoluvlastnický podíl na budově č.p. 451 a pozemkách p.č. 478/3 a 479, které jsou zapsány na LV č. 2473 a LV č. 759, k.ú. Hloubětín, obec Praha, okr. Hlavní město Praha – obvyklá cena činí, včetně příslušenství 2 810 000,00 Kč
b.
Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví .
c.
Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou nejsou.
- 11 d.
Výsledná cena všech výše označených nemovitostí a jejich příslušenství k datu ocenění činí 2 810 000,00 Kč.
V Praze, dne 31.12.2010 Ing. Lucie Cihelková Lamačova 914/35 152 00 Praha 5 – Hlubočepy
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem zpracovala jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedkyně Krajského soudu v Ostravě dne 26. 5. 1999 pod č.j. Spr. 1956/99 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 955 - 95/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 95/2010.
