Znalecký posudek č. 2019/2010 o ceně nemovitosti - rodinného domu č.p. 27 na pozemku č. parc. St. 5 a pozemku tvořeného parcelami č. St. 5, St. 6 a č. parc. 23 s příslušenstvím a dále pozemku č. parc. 10/2 v kat. úz. Vlastislav, obec Vlastislav, okres Litoměřice.
Objednatel posudku:
JUDr. Ondřej Mareš Exekutorský úřad Litoměřice Novobranská 20 412 01 Litoměřice
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce č.j. Ex 1808/06-95 prodejem nemovitosti.
Podle stavu ke dni 26.10.2010 posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. Holečkova 657 150 00 Praha 5 – Košíře
MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9
Posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a 4 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne 8.11.2010
A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek nemovitostí zapsaných na LV č. 78, vedené Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Litoměřice, k.ú. Vlastislav, obec Vlastislav se stanovením ceny obvyklé v místě a čase. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům č.p. 27 Vlastislav 27 411 14 Vlastislav Region: Ústecký Okres: Litoměřice Katastrální území: Vlastislav 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Částečná prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 26.10.2010 za přítomnosti uživatele nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 11.10.2010, LV č. 78, kat. úz. Vlastislav, Katastrální úřad pro Ústecký kraj, KP Litoměřice - kopie mapy katastrální ze dne 14.10.2010, mapový list č. ZS II-9/17, měřítko 1:2880, kat. úz. Vlastislav - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 1808/06-95 ze dne 29.7.2010 - usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 EX 1808/06-108 ze dne 11.10.2010 - fotodokumentace nemovitosti - informace od uživatele nemovitosti - informace z KN - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém 5. Vlastnické a evidenční údaje: Vlastnictví k oceňovaným nemovitostem nebylo doloženo nabývacími listinami, ale je však evidenčně vyznačeno na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 78, kde je uvedeno: A - vlastnické právo: Griffits David, Boreč 1, Velemín, 410 02 Lovosice 2 B - nemovitosti: - rodinný dům č.p. 27 na pozemku č. parc. St. 5 - pozemek č. parc. St. 5 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 246 m2 - pozemek č. parc. St. 6 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 216 m2 - pozemek č. parc. 10/2 - trvalý travní porost o výměře 1755 m2 - pozemek č. parc. 23 - zahrada o výměře 188 m2 C - omezení vlastnických práv: - usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v Ústí nad Labem č.j. 42 Nc-10116/2006-8
2
- exekuční příkaz k prodeji nemovitosti exekutora JUDr. Mareše č.j. 124 Ex-1808/2006-95 ze dne 29.7.2010, právní moc ke dni 4.8.2010 - exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Ex. úř. Litoměřice 124 Ex-1808/2006-94 ze dne 29.7.2010, právní moc ke dni 4.8.2010 D - Jiné zápisy Bez zápisu E - Nabývací tituly a jiné podklady zápisu - smlouva kupní ze dne 22.8.2006, právní účinky vkladu ke dni 12.2.2007 6. Dokumentace a skutečnost: Výkresová dokumentace k nemovitosti nebyla předložena. U výpočtů použitých ve znaleckém posudku vycházel znalec z částečných výměr zjištěných fyzickým měřením na místě samém (neumožněn vstup na pozemek), z informací sdělených uživatelem a jiného šetření. 7. Celkový popis nemovitosti: Oceňované nemovitosti jsou umístěny ve Vlastislavě, kat. úz. Vlastislav na okraji řídce osídlené obce. Obec Vlastislav se rozkládá asi 15 km západně od Litoměřic a 8 km západně od města Lovosice. Doprava autobusy. V obci je pouze základní občanská vybavenost, veškerá se nachází v Litoměřicích. Přístup je ze západu po zpevněné místní komunikaci. 8. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům č.p. 27 b) Venkovní úpravy b1) Venk. úpravy zjednodušeným způsobem c) Pozemky c1) Pozemky č. parc. St. 5, St. 6 a č. parc. 23 c2) Pozemek č. parc. 10/2 9. Popis objektů a pozemků: a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům č.p. 27 Oceňovaný rodinný dům č.p. 27 je umístěn na pozemku č. parc. St. 5 v kat. úz. Vlastislav, obec Vlastislav, okres Litoměřice. Dům je nepodsklepený, jednopodlažní s možností podkroví. Základy jsou kamenné s izolací proti zemní vlhkosti, svislé nosné konstrukce jsou smíšené. Stropy dřevěné. Střecha sedlová a valbová. Krytina střechy jsou betonové tašky, klemp. konstrukce jsou z pozink. plechu. Fasádní omítky jsou štukové, okna plastová a dřevěná jednoduchá, dveře a vrata dřevěná. Kanalizace svedena do žumpy, napojeno na elektro rozvod. Dům prochází rekonstrukcí. Stáří a užitná plocha stanovena odhadem. b) Venkovní úpravy b1) Venk. úpravy zjednodušeným způsobem Zpevněné plochy před domem, oplocení, přípojky sítí.
3
c) Pozemky c1) Pozemky č. parc. St. 5, St. 6 a č. parc. 23 Oceňované pozemky č. parc. St.5, St. 6 a č. parc. 23 leží v severozápadní části obce Vlastislav, kat. úz. Vlastislav, okres Litoměřice. Pozemky tvoří celek a jsou nepravidelného tvaru, stavební pozemky jsou rovinné, zahrada je svažitá západním směrem. Na č. parc. St. 5 stojí rodinný dům č.p. 27, č. parc. St. 6 je v KN vedeno jako zbořeniště. Hranice pozemků nejsou v terénu vyznačeny. Pozemek č. parc. 23 (zahrada) je přístupná z domu. c2) Pozemek č. parc. 10/2 Pozemek č. parc. 10/2 je v KN veden jako trvalý travní porost. Na pozemku jsou vzrostlé ovocné dřeviny a okrasné dřeviny. Pozemek je částečně oplocen. Stromy jsou neudržovány.
B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů:
Věcná hodnota dle cenového předpisu 460/2009 Sb. a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům č.p. 27 - § 5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód CZ - CC: 111 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 1,6*2,88
10,80*19,00-4,60*1,40-3,70*2,6-
Název podlaží 1.NP:
= Zastavěná plocha 184,53 m2
184,53 m2 Konstrukční výška 3,00 m
Obestavěný prostor: 1.NP: (10,80*19,00-4,60*1,40-3,70*2,61,6*2,88)*(3,00)+184,53 zastřešení:
=
738,13 m3
=
190,16 m3
Obestavěný prostor – celkem:
=
928,29 m3
Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) 4
Konstrukce, vybavení
Hodnocení standardu 1. Základy: S 2. Zdivo: S P 3. Stropy: S 4. Střecha: S 5. Krytina: S 6. Klempířské konstrukce: S 7. Vnitřní omítky: S 8. Fasádní omítky: S P 9. Vnější obklady: C 10. Vnitřní obklady: S 11. Schody: S 12. Dveře: S 13. Okna: N P 14. Podlahy obytných místností: S 15. Podlahy ostatních místností: S 16. Vytápění: S 17. Elektroinstalace: S 18. Bleskosvod: C 19. Rozvod vody: P 20. Zdroj teplé vody: P 21. Instalace plynu: C 22. Kanalizace: S 23. Vybavení kuchyně: S 24. Vnitřní vybavení: S 25. Záchod: S 26. Ostatní: C 27. Vrata A Součet upravených objemových podílů:
Obj. podíl [%] 8,20 21,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40 0,10
Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 8,20 1,00 10,60 0,46 4,88 1,00 7,90 1,00 7,30 1,00 3,40 1,00 0,90 1,00 5,80 1,00 2,24 0,46 0,26 0,00 0,00 1,00 2,30 1,00 1,00 1,00 3,20 1,54 4,80 0,46 0,96 1,00 2,20 1,00 1,00 1,00 5,20 1,00 4,30 0,00 0,00 0,46 1,47 0,46 0,87 0,00 0,00 1,00 3,10 1,00 0,50 1,00 4,10 1,00 0,30 0,00 0,00 1,00 0,10 86,88
Část [%] 100,00 50,00 50,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 80,00 20,00 100,00 100,00 100,00 100,00 60,00 40,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Hodnota koeficientu vybavení K4:
0,8688
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):
= * * *
2 290,- Kč/m3 0,8688 0,8500 2,1730
Základní cena upravená
=
3 674,80 Kč/m3
928,29 m3 * 3 674,80 Kč/m3
=
3 411 280,09 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 70 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 150 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 150 = 53,333 %
-
1 819 338,01 Kč
Rodinný dům č.p. 27 - zjištěná cena
=
1 591 942,08 Kč
Plná cena:
5
b) Venkovní úpravy b1) Venk. úpravy zjednodušeným způsobem - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem procentem z ceny stavby Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Ceny staveb pro stanovení základu pro výpočet ceny venkovních úprav: Název stavby Cena stavby Rodinný dům č.p. 27 1 591 942,08 Kč Celkem: 1 591 942,08 Kč Ocenění: Cena staveb celkem: Stanovené procento z ceny staveb:
*
Venk. úpravy zjednodušeným způsobem - zjištěná cena
=
1 591 942,08 0,0350 55 717,97 Kč
Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům č.p. 27 b) Venk. úpravy zjednodušeným způsobem
= =
Cena objektů činí celkem
1 591 940,- Kč 55 720,- Kč 1 647 660,- Kč
Porovnávací metoda a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům č.p. 27 Popis porovnávaných objektů: Jednotka: Množství jednotek oceňované stavby: 175,00 1) Představujeme Vám prodej rodinného domu v obci Úpohlavy. Dům má dispozici 3+1 a je ve velice udržovaném a dobrém stavu. V přízemí domu se nachází obývací vstupní chodba, obývací kuchyň a schodiště do podkroví. V tomto podkroví jsou dvě obytné místnosti a koupelna se sprchovým koutem a toaletou. V obou obytných místnostech jsou prostorné vestavěné skříně. Okna v celém domě jsou plastová. V kuchyni je zánovní kuchyňská linka s elektrickým sporákem. Kanalizace je prozatím řešena do septiku a je kompletně připravena na připojení k veřejné kanalizaci. Podlahy v domě jsou prkenné a v koupelně je položena keramická dlažba. Topení je zde řešeno elektrickým kotlem a v obývacím pokoji jsou navíc krbová kamna. Obec Úpohlavy je vzdálena 4km od obce Třebenice a 8km od města Lovosice kde je kompletní občanská vybavenost a nájezd na dálnici D8. 2) Rodinný dům Radonice nad Ohří Rodinný dům 3+kk se soc. příslušenstvím, malým dvorkem s dílnou a kůlnou. Dům je rekonstruován- veškeré vnitřní rozvody el.,vody,kanalizace, nové podlahy a stropy, nová plast.okna, nová kuchyně.Půdní prostor lze přebudovat na podkrovní pokoje. Dům je vhodný k trvalému
6
bydlení i rekreačnímu využití zejména pro rybáře a milovníky přírody a vody, obcí protéká řeka Ohře. Autobusové i vlakové spojení. 3) Patrový RD 4+kk s garáží, krásný výhled do údolí, užitná plocha 125m2, pozemek 540m2, okres Litoměřice. Tento rodinný dům prošel v roce 2005 kompletní rekonstrukcí, má novou zateplenou fasádu, novou střechu , krovy, podlahy, rozvody topení v mědi, plastová okna s žaluziemi. Přistavěná garáž 50m2 s el.vraty. V přízemí domu je zimní zahrada, chodba, obývací pokoj s krbovými kamny, kuchyňský kout se spotřebiči, jeden menší pokoj a prostorná koupelna s vanou, masážním sprchovým koutem a toaletou. V podkroví jsou dvě ložnice a komora. K dispozici klimatizace pro vrchní patro. Terasa nad garáží o ploše 50m2. Plovoucí podlahy v kombinaci s dlažbou a kobercem. Zahrada je svažitá, s vybudovaným kotcem pro psa, v její vrchní části je rozestavěná další garáž. Ve vlastnictví také polovina prostorné stodoly. Nemovitost se nachází v chráněné oblasti, v menší a klidné obci nedaleko dálnice D8 s výbornou dostupností do větších měst, Praha vzdálena 30 minut, Teplice a Ústí nad Labem 20 minut. Seznam porovnávaných objektů: Název RD Úpohlavy RD Radonice nad Ohří RD Radostice Součet:
Realizovaná cena
Km Kc
Kv K1 K2 K3
1 590 000,- Kč 1 300 000,- Kč
0,80 1,00 1,00 0,80 1,00 1,00 0,75 1,00 1,05 0,80 1,00 1,00
2 150 000,- Kč
0,85 0,85 1,00 0,75 1,00 1,00
Množství [jedn] 95,00 90,00
Jedn. cena [Kč/jedn.] 10 711,58 9 100,00
125,00 9 320,25 29 131,83 Kč/jedn. /3 9 710,61 Kč/jedn. 9 100,- Kč/jedn. 10 711,58 Kč/jedn.
Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Základní cena: 9 710,61 Kč 175,00 á 9 710,61 Kč/
=
1 699 356,75 Kč
Rodinný dům č.p. 27 - výsledná cena
=
1 699 356,75 Kč
=
1 699 360,- Kč
b) Venkovní úpravy Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům č.p. 27 Cena objektů činí celkem
1 699 360,- Kč
7
Srovnávací indexová metoda a) Pozemky a1) Pozemky č. parc. St. 5, St. 6 a č. parc. 23 Seznam porovnávaných pozemků: Výchozí cena / (A*B*C*D*E*F) = Upravená vých. cena Název Výchozí cena A B C D 2
St. pozemek - Milešov 590,- Kč/m 1,00 404,76 Kč/m2 St. pozemek - Úpohlavy 500,- Kč/m2 1,00 587,30 Kč/m2 St. pozemek - Lhotka nad Labem 400,- Kč/m2 904,76 Kč/m2
E
F
Upravená vých. cena
1,50
0,40
0,70
1,00
1,00 1
1,50
0,40
0,70
0,75
1,00
1,00
1,50
0,40
0,70
0,50 1,00 1
4 896,82 Kč/m2 /3 1 632,27 Kč/m2
Součet: Průměrná upravená výchozí cena: Výchozí cena: Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: B - typ stavebního pozemku: C - třída velikosti obce podle počtu obyvatel: D - obchodní resp. průmyslová poloha: E - územní připravenost, infrastruktura: F - speciální charakteristiky:
=
Výchozí cena upravená
=
Oceňované pozemky: zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zahrada p.č. 23
1
1 632,27 Kč/m2
* * * * * *
1,00 1,00 0,40 0,70 0,75 1,00 342,78 Kč/m2
p.č. St. 5 246 m2 p.č. St. 6 216 m2 2 188 m
Výměra oceňovaných pozemků: 650 m2 2 2 650,00 m á 342,78 Kč/m = 222 807,- Kč Pozemky oceněné srovnávací indexovou metodou - celkem Pozemky č. parc. St. 5, St. 6 a č. parc. 23 - výsledná cena
=
222 807,- Kč
=
222 807,- Kč
=
222 810,- Kč
Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky a1) Pozemky č. parc. St. 5, St. 6 a č. parc. 23 Cena pozemků činí celkem
222 810,- Kč
8
Porovnávací hodnota a) Pozemky a2) Pozemek č. parc. 10/2 Seznam porovnávaných pozemků: Název Zahrada - Malíče Zemědělská půda Sířejovice Zahrada - Černčice
Realiz. cena Výměra Jedn.cena [Kč] [m2] [Kč/m2] 239 300,2393 100,00 - 10 617 030,92322 115,00 120 000,-
482
248,96
Kp
Váha
1,00 0,90
1,00 0,50
1,00
0,50
Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Oceňovaný pozemek: trvalý travní porost p.č.
Upravená jedn. cena [Kč/m2] 100,00 103,50 248,96 276,23 / 2,000 138,12 Kč/m2 100,00 Kč/m2 248,96 Kč/m2
10/2 1755 m2
Výměra oceňovaných pozemků: 1755 m2 2 2 1 755,00 m á 138,12 Kč/m = 242 400,60 Kč Pozemek oceněný porovnávací metodou - celkem Pozemek č. parc. 10/2 - výsledná cena
=
242 400,60 Kč
=
242 400,60 Kč
=
242 400,- Kč
Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky a1) Pozemek č. parc. 10/2 Cena pozemků činí celkem
242 400,- Kč
C. Rekapitulace Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů:
1 647 660,- Kč
Věcná hodnota pozemků:
465 210,- Kč
Stanovená věcná hodnota celkem:
2 112 870,- Kč
Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena celkem:
1 699 360,- Kč 1 699 360,- Kč 9
Stanovisko znalce: Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka nemovitostí tohoto rozsahu a v této lokalitě je nízká b) parametry povyšující cenu - částečná rekonstrukce - dobrá dostupnost Lovosic a Litoměřic c) parametry ponižující cenu - umístění v malé obci mimo hlavní silnice - nutnost vložení investic na dokončení rekonstrukce a modernizaci domu Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji cenu obvyklou nemovitostí ve výši 1.750.000,- Kč.
Obvyklá cena: 1 700 000,- Kč slovy: jeden milion sedm set tisíc Kč
V Praze dne 8.11.2010
MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9
10
D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků, ostatního majetku a pro účetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2019/2010 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. Vypracovala společnost B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657, 150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, která je oprávněna na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006. Předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik. Ocenění bylo zapsáno pod poř.č. 271/2010 deníku.
E. Seznam příloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí.
11
Ověřovací doložka konverze do dokumentu obsaženého v datové zprávě Ověřuji pod pořadovým číslem 15844990-28769-110202094630, že tento dokument, který vznikl převedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, skládající se z 11 listů, se doslovně shoduje s obsahem vstupu. Zjišťovací prvek: bez zjišťovacího prvku Ověřující osoba: Michaela Němcová Vystavil: Soudní exekutor JUDr. Ondřej Mareš, LL.M.
Soudní exekutor JUDr. Ondřej Mareš, LL.M. dne 02.02.2011 Tato doložka byla vyhotovena aplikací zákona č. 300/2008 Sb. a dle vyhlášky č. 193/2009 Sb. prostřednictvím elektronické aplikace systému kontaktních míst veřejné správy přístupné způsobem umožňujícím dálkový přístup. Tuto skutečnost můžete ověřit v úložišti ověřovacích doložek (https://www.czechpoint.cz/overovacidolozky)
15844990-28769-110202094630
