.SPISU:
EX 153/08
ZNALECKÝ POSUDEK íslo: 2936 - 34/2010
OCEN NÍ NEMOVITOSTI V EXEKU NÍM ÍZENÍ pro EXEKUTORSKÝ Ú AD V HODONÍN ve smyslu §2, odst. 1 zákona . 151/1997 Sb. o oce ování majetku
NEMOVITOST :
m .p. 29
k.ú.
mice u Hodonína na pozemku, parc. . 74
okr. Hodonín obec: mice
LV . 170 zastav ná plocha a nádvo í
VLASTNICTVÍ: Miroslav Kou il, T mice 29, 696 84 T mice u Hodonína
Hlavní pr elí
Dvorní pr elí
EL OCEN NÍ: Exeku ní ízení Exekutorského ú adu v Hodonín , ve v ci oprávn ného: Všeobecná zdravotní pojiš ovna R,se sídlem Praha 3, Orlická 4 I :41197518 proti povinnému: Miroslav Kou il, T mice 29, 696 84 T mice u Hodonína na základ usnesení ze dne 11.2.2010 OBJEDNATEL: ZHOTOVITEL: Exekutorský ú ad v Hodonín Mgr. Kamil Bran ík ing. František Dobiáš Sadová 15, 695 01 Hodonín Perunská 46, 695 04 Hodonín
14.4.2010
Datum místního šet ení: Po et stran celkem:
15
tel: 518341823
Datum zpracování: Po et vyhotovení:
3
Po et p íloh:
Vyhotovení .
3.5.2010 0
3
OBSAH POSUDKU: Nález Posudek A) Popis objekt , vým ra, hodnocení a administrativní ocen ní B) Výpo et ceny porovnávacím zp sobem C) Výpo et ceny výnosovým zp sobem D) Výpo et v cné ceny E) Zjišt ní obvyklé ceny F) Rekapitulace
Nález Znalecký úkol edm tem ocen ní je nemovitost: m .p. 29 v etn p íslušenství LV . 170 pro k.ú. T mice u Hodonína Související pozemek: .parc.74
zastav ná plocha a nádvo í o vým e 267m2
Zjistí se Obvyklá cena nemovitosti podle stavu ke dni 14.4.2010 Povinný neumožnil znalci vstup do nemovitosti, na místo prohlídky se bez udání d vod nedostavil, i když byl o termínu prohlídky v as uv domen doporu eným dopisem. Znalec tedy vycházel ze zjišt ní, které inil p i prohlídce této nemovitosti v roce 2006 a využil vlastních záznam a fotodokumentace z toho období. Na skute ný technický stav interiéru domu a stav údržby usoudil podle vn jších znak , náhledem p es prosklené ásti a z ásti využil i informace od soused . Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný d m .p.29 Adresa nemovitosti: 696 84 T mice 29 Kraj:Jihomoravský, Okres:Hodonín, Obec:T mice, Katastrální území:T mice u Hodonína, Po et obyvatel:861 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 35,0000 K /m2 kde a je po et obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 35,- K /m2 Prohlídka a zam ení nemovitosti Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne 14.4.2010. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí Katastrálního ú adu pro Jihomoravský kraj, eský ú ad zem - SCD pro LV . 170 k.ú. T mice u Hodonína ze dne 13.1.2010 - ást projektové dokumentace na plynoinstalaci domu z roku 1997 - kupní smlouva ze dne 15.4.1977 2
ický a katastrální
- stavební povolení k rekonstrukci domu a instalaci ÚT .j.Ky-13/77 vydané MNV T mice, komise výstavby ze dne 19.5.1977 - stavební povolení k úpravám RD ze dne 22.4.1985 - kolauda ní rozhodnutí nebylo k dispozici - informace, poskytnuté na OÚ v T micích - zjišt ní na míst samém p i prohlídce nemovitosti dne 7.4.2006. - zjišt ní na míst samém p i prohlídce nemovitosti dne 14.4.2010. Vlastnické a eviden ní údaje Podklad: LV . 170 k.ú.T mice u Hodonína Druh vlastnictví: Výlu né Vlastnické právo: Miroslav Kou il, T mice 29, 696 84 T mice u Hodonína Jiná práva: nejsou Omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní. Exeku ní p íkaz k prodeji. Jiná omezení nezjišt na. Celkový popis nemovitosti m .p.29 je situován do uli ní, adové zástavby, jako koncový, poblíž centra obce T mice, podél místní zpevn né komunikace, která navazuje asi po 20m na hlavní pr jezdní vozovku obcí. Okolní zástavbu tvo í rodinné domky a ob anská vybavenost obce. V míst je možnost napojení na veškeré inženýrské sít a to na vodovodní ad, kanalizaci, plynovod, kabelovou televizi a nadzemní elektro. D m je napojen na všechny tyto sít krom vodovodu a telekomunika ního kabelu. Kanalizace je vyvedena do ve ejné kanalizace p es septik, plynové rozvody jsou pouze ke kotli ÚT v suterénu. Zdroj vody je z vlastní studny. m je p ízemní, áste podsklepený. Je tvercového p dorysného tvaru, zast ešení tvo í v p ední ásti sedlový krov, na který kolmo navazuje pultová st echa (p vodní p dorys domu), vstupní p ístavek a pozd ji postavená p ístavba má plochou st echu. Vstup do domu je z uli ní fronty p es vstupní p ístavek nebo p es bránu v oplocení a dv r z bo ního pr elí. Dispozice sestává ze ty obytných pokoj , kuchyn a p íslušenství. íslušenství tvo í vstupní p edsí , chodba, spíž, koupelna a samostatné WC. Suterén je p ístupný ze dvora es vn jší schodišt a sestává ze dvou místností a to kotelny pod domem a skladu, mimo p dorys domu. Všechny prostory v dom slouží výlu k bytovým ú el m a z toho d vodu je d m charakterizován jako rodinný. V levé ásti pozemku je situována samostatná garáž s vjezdem p ímo z uli ní fronty. vodní d m byl postaven v roce 1956 tradi ní stavební technologií a byl p dorysného tvaru L. V roce 1977 byla provedena rozsáhlá rekonstrukce domu. Z p vodního domu z staly svislé konstrukce, v ásti domu strop a st echa. V zadní ásti byla p istav na jedna obytná místnost (obývací pokoj) a kuchy , pod kterou byl ízen sklep. Rekonstrukce pokra ovala v roce 1985 a to opravou omítek, z ízením vchodového schodišt aj. K domu náleží dvorek, který je p ístupný z domu nebo p es branku v oplocení z uli ní fronty, ohrani ený je ploty nebo zástavbou. Pozemek je tvo en jedinou parcelou, ozna enou jako zastav ná plocha a nádvo í. íslušenstvím k domu je garáž, studna, venkovní úpravy a pozemek . parc. 74 s jedním ovocným stromem a okrasnými ke i p ed domem.
3
Posudek A) Popis objekt , vým ra, hodnocení a administrativní ocen ní Popis objekt , vým ra, hodnocení a ocen ní Ocen ní nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí eské republiky . 3/2008 Sb. ve zn ní vyhlášek . 456/2008 Sb. a . 460/2009 Sb., kterou se provád jí n která ustanovení zákona . 151/1997 Sb., o oce ování majetku.
a) Porovnávací hodnota a1) D m .p. 29 - § 26a m je situován do uli ní, adové zástavby v obci, jako koncový. Je tvercového p dorysu, p ízemní, se sedlovou nebo plochou st echou, áste podsklepený. Z inženýrských sítí je napojen na kanalizaci, plynovod a nadzemní elektro. Sít probíhají soub žn se zástavbou. m byl vybudován a uveden do užívání v roce 1956. V roce 1977 byl d m celkov rekonstruován, z vodního domu z staly pouze st ny, ást strop a st echa. Dále byla provedena v zadní ásti p ístavba obývacího pokoje a kuchyn , pod kterou byl z ízen sklep. Tato p ístavba byla provedena mezi p vodní hlavní ástí a dvorním k ídlem. V roce 1985 byly na dom provedeny další menší stavební úpravy (oprava omítek, vchodového schodišt aj.). Základy domu jsou betonové s vodorovnou hydroizolací, p vodní st ny jsou ze škvárobetonových tvárnic, nové zdivo p ístavby kuchyn je z pórobetonových tvárnic, v suterénu jsou pálené cihle. Stropy jsou v ásti d ev né, trámové a v ásti keramické, hurdové. St echu tvo í v uli ní ásti klasický, d ev ný sedlový krov, na který kolmo navazuje pultová st echa, krytina je tašková, pálená. Nová p ístavba a vstupní p ístavek má st echu plochou s plechovou krytinou. Klempí ské výrobky žlaby, svody a parapety oken jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou d ev ná, dvojitá nebo zdvojená, dve e jsou nápl ové nebo hladké, plné nebo prosklené do ev ných nebo ocelových zárubní. Vstupní dve e jsou ocelohliníkové, prosklené. Do p dního prostoru je vstup ze štítu p es st echu vstupního p ístavku. Vstup do domu je z hlavního uli ního pr elí do vstupní p edsín , na kterou voln navazuje obývací pokoj (hala) a následn další obytné ásti v dom . Z obývacího pokoje je možný vstup do dvora. Celkov d m sestává ze ty obytných místností, kuchyn , vstupní p edsín , chodby, spíže, koupelny a samostatného WC. Suterén je p ístupný po betonovém schodišti ze dvora a je zde kotelna (pod p dorysem domu) a sklad (mimo dorys domu). Vybavení kuchyn tvo í linka s d ezem s TUV a elektrický sporák s digesto í, za linkou je keramický obklad. Koupelna je vybavena vanou a umývadlem a je obložena keramickým obkladem. WC je splachovací a je zde keramický obklad. Podlahy obytných místností tvo í OSB desky, d ev né vlysy nebo d evot ískové p ezy, v ostatních místnostech je vesm s keramická dlažba. V suterénu je podlaha teracová nebo zdusaná hlína. Vytáp ní domu je ze suterénu plynovým kombinovaným kotlem, radiátory jsou deskové. P íprava TUV je v boileru. Vnit ní omítky jsou vápenné hladké, podhledy jsou vesm s omítané, v obývacím pokoji jsou d ev né kazety a ve vstupní p edsíni pak polystyrenové stropnice. V suterénu jsou omítky áste né, vápenné hrubé. Fasáda je b izolitová, sokl je v uli ní ásti obložen b idlicovými obklady Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Typ objektu: Poloha objektu: Stá í stavby: Základní cena ZC (p íloha . 20a):
Rodinný d m Jihomoravský kraj - do 2 000 obyvatel 54 rok 3 164,- K /m3
4
Zastav né plochy a výšky podlaží: 1. PP: 1. NP: : : :
5,10*3,70 2,23*5,45 7,03*6,18 5,45*8,90 4,95*7,03
= = = = =
Název podlaží 1. PP: 1. NP: : : :
Zastav ná plocha 18,87 m2 12,15 m2 43,45 m2 48,51 m2 34,80 m2
Konstruk ní výška 2,27 m 2,75 m 2,95 m 3,11 m 3,00 m
Obestav ný prostor: SPODNÍ STAVBA: (5,10*3,70)*(2,27) = VRCHNÍ STAVBA: (2,23*5,45)*(2,75)+(7,03*6,18)*(2,95)+(5,45*8,90)*(3, = 11)+(4,95*7,03)*(3,00) ZAST EŠENÍ: (5,45*8,9)*(1,32)+(4,95*8,2)*(1,07) = Obestav ný prostor – celkem: = Podlažnost: Zastav ná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastav ná plocha všech podlaží: Podlažnost
18,87 m2 12,15 m2 43,45 m2 48,51 m2 34,80 m2
42,83 m3 416,83 m3 107,46 m3 567,12 m3
ZP1 = 138,90 m2 ZP = 157,77 m2
ZP / ZP1 = 1,14
Výpo et indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku
.
1. Druh stavby - Dvojdomek, d m adový II 2. Provedení obvodových st n - Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III 3. Tlouš ka obvod. st n - 45 cm II 4. Podlažnost - Hodnota více jak 1 do 2 v etn II 5. Napojení na ve ejné sít (p ípojky) - ípojka elektro, voda, kanalizace a plyn V nebo propan butan 6. Zp sob vytáp ní stavby - Úst ední, etážové, dálkové III 7. Zákl. p íslušenství v RD - Úplné - standardní provedení III 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 9. Venkovní úpravy - Minimálního rozsahu II 10. Vedlejší stavby tvo ící p íslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo jejich II celkové zastav né ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funk ním celku se stavbou - Bez pozemku (nebo pouze zast. I stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 13. Stavebn - technický stav - Stavba ve špatném stavu – (p edpoklad provedení IV rozsáhlejších stavebních úprav)
Koeficient pro stá í 54 let:
0,70 12
Index vybavení IV = (1 + Vi ) * V13 * 0,70 = 0,473 i=1
5
Vi -0,01 0,00 0,00 0,01 0,08 0,00 0,00 0,00 -0,03 0,00 -0,01 0,00 0,65
Index polohy: Název znaku
.
1. Význam obce - bez v tšího významu 2. Poloha nemovitosti v obci - centrální území obce 3. Okolní zástavba a životní prost edí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem 5. Školství a sport v obci - žádná základní škola 6. Zdravotní za ízení v obci - pouze ordinace praktického léka e 7. Ve ejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezam stnanost v obci a okolí - vyšší než je pr r v kraji 10. Zm ny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vliv
I III II II I II II II I III II
Pi 0,00 0,01 0,00 0,00 -0,03 0,00 0,00 0,00 -0,06 0,00 0,00
11
Index polohy IP = (1 + Pi ) = 0,920 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku
.
1. Situace na díl ím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazn nižší než I nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 3. Vliv právních vztah na prodejnost - bez vlivu II
Ti -0,10 0,00 0,00
3
Index trhu IT = (1 + Ti ) = 0,900 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,473 * 0,920 * 0,900 = 0,392 Ocen ní: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 3 164,- K /m3 * 0,392 = 1 240,29 K /m3 Cena zjišt ná porovnávacím zp sobem CP = ZCU * OP = 1 240,29 K /m3 * 567,12 m3 = 703 393,26 K m .p. 29 - zjišt ná cena =
703 393,26 K
a2) Garáž - § 24 Samostatn stojící, p ízemní garáž, situovaná po levé stran uli ního pr elí domu v souvislé zástavb (p es dv r). Vjezd je samostatný z uli ní fronty, vrata jsou d ev ná, svlaková, provizorní, neotvíravá. Do dvora je možný vstup p es otev ený dve ní otvor v zadním pr elí. Objekt nemá okna (pouze okenní otvory) ani klempí ské výrobky. Základy jsou betonové, st ny jsou z vápenopískových nebo pálených neomítnutých cihel. Stropy jsou keramické Hurdis, st echa je plochá bez krytiny. Podlaha je tvo ena hrubou betonovou mazaninou. Garáž byla vybudována v roce 1977. Objekt není v sou asnosti využíván, udržován a nemá žádné vybavení. Objekt je ve špatném technickém stavu. Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Typ objektu: Poloha objektu: Stá í stavby: Stavba je p íslušenstvím jiné stavby - D Základní cena ZC (p íloha . 18):
Garáž Jihomoravský kraj - do 2 000 obyvatel 33 rok m .p. 29 a od této stavby p ebírá index IT a IP. 1 930,- K /m3 6
Zastav né plochy a výšky podlaží: 1. NP: 6,50*5,26
=
Název podlaží 1. NP:
Zastav ná plocha 34,19 m2
Obestav ný prostor: 1. NP: (6,50*5,26)*(2,72) Obestav ný prostor – celkem:
Konstruk ní výška 2,72 m
= =
Podlažnost: Zastav ná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastav ná plocha všech podlaží: Podlažnost ZP / ZP1 = 1,00
34,19 m2
93,00 m3 93,00 m3
ZP1 = 0,00 m2 ZP = 34,19 m2
Výpo et indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku
.
1. Druh stavby - adová I 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo st ny tl. 15 - 30 cm II 3. Technické vybavení - bez vybavení I 4. P íslušenství - venkovní úpravy - bez p íslušenství II 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 6. Stavebn - technický stav - stavba ve velmi špatném stavu - (nutná celková V rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti)
Koeficient pro stá í 33 let:
Vi -0,01 0,00 -0,05 -0,01 0,00 0,40
0,80 5
Index vybavení IV = (1 + Vi ) * V6 * 0,80 = 0,298 i=1
Index polohy: evzatý index polohy IP = 0,920 Index trhu s nemovitostmi: evzatý index trhu IT = 0,900 Celkový index I = IV * IP * IT = 0,298 * 0,920 * 0,900 = 0,247 Ocen ní: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 1 930,- K /m3 * 0,247 = 476,71 K /m3 Cena zjišt ná porovnávacím zp sobem CP = ZCU * OP = 476,71 K /m3 * 93,00 m3 = 44 334,03 K Garáž - zjišt ná cena =
7
44 334,03 K
b) Pozemky b1) Pozemek, náležející k domu .p.29 - § 27 - § 32 Pozemek se nachází poblíž centra obce T mice. P ístup je po místní zpevn né cest , která asi po 20m navazuje na hlavní pr jezdní vozovku v obci. Okolí tvo í zástavba rodinnými domy a veškerá ob anská vybavenost obce. Pozemek sestává z jediné parcely - stavební plochy. Je rovinný, z ásti zastav ný domem a vedlejšími stavbami, zbytek je využíván jako malý dvorek. Ohrani en je ploty nebo zástavbou. V míst je možnost napojení na ve ejný vodovod, kanalizaci, plynovod, nadzemní elektro a dále na kabelovou televizi a rozvody telekomunikací. Stavební pozemek ocen ný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní íslo
Vým ra [m2] 267,00
Zastav ná plocha a nádvo í 74 Sou et Úprava ceny – íloha . 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisou et Koeficient prodejnosti Kp (p íl. . 39 - dle obce a ú elu užití): Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl. . 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek ocen ný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
Jedn. cena [K /m2] 35,00 10 % 10 %
Pozemek, náležející k domu .p.29 - zjišt ná cena
Cena [K ] 9 345,9 345,+ 934,50 10 279,50 * 0,8280 * 2,1730 18 495,33 =
18 495,33 K
Výsledné ceny: a) Ocen ní porovnávacím zp sobem a1) D m .p. 29 a2) Garáž b) Pozemek, náležející k domu .p.29
= = =
Výsledná cena nemovitosti iní celkem
703 393,26 K 44 334,03 K 18 495,33 K 766 222,62 K
Použit program NEM 3000, verze 2.85, distributor PLUTO – OLT Pa íkova 9, Praha 9. Licence na jméno.
8
B) Výpo et ceny porovnávacím zp sobem PRAMEN ZJIŠT NÍ POROVNATELNÝCH NEMOVITOSTÍ: Vlastní databáze nabídek prodej nemovitostí a realizace prodej , získaná a t íd ná z nabídek na internetových stránkách renomovaných realitních kancelá í a na servrech nemovitostí www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskéreality.cz a dalších. Uvedené nemovitosti k porovnávání jsou reáln nabízené nebo byl uskute n jejich prodej nejpozd ji ke dni aktualizace nebo termín prodeje nebyl d íve než p ed dv ma lety od aktualizace. Ceny nabízených nemovitostí jsou presentované v období aktualizace, situace nemovitostí je podle možností v nejbližším možném okolí porovnávané stavby. Aktualizace: duben 2010.
CHARAKTERISTIKA OBCE: Vina ská obec T mice leží v údolí O echovského potoka asi 10 km východn od Kyjova. První písemné zprávy o obci pocházejí z roku 1371. Obec dostala své jméno po feudálu Janovi z Tém roku 1264. K historickým památkám obce pat í kamenný k íž z roku 1801 a žudro na lidovém dom z poloviny 19. století.Kulturní život v obci je pom rn bohatý. V b eznu se koná košt vína, v zá í vinobraní, v listopadu na sv. Kate inu tradi ní krojované hody s v ncem a ká ery. Katastrální vým ra: 378 ha Po et obyvatel: 860 Z toho v produkt. v ku: 518 Pr rný v k: 35,1 Pošta: Ano Škola: Ne Zdravotnické za ízení: Ano Policie: Ne Kanalizace ( OV): Ne Vodovod: Ano Ve vesnici se nachází 3 obchody s potravinami, 2 hospody, 2 kade nictví, stavebniny a obchod s pr myslovým zbožím. Dále je zde soukromá autodoprava, pálenice, obchodn -výrobní firma a jiní podnikatelé . Mezi další instituce pat í pošta, mate ská škola, obecní ú ad a zdravotní st edisko. Trh s nemovitostmi prozatím nezaznamenává výrazný vzr st v této lokalit . V obci je pr rná nezam stnanost.
POROVNÁVANÉ NEMOVITOSTI - P EHLED: 1.
ízemní d m o velikosti 5+1 v T micích u Hodonína, 4 km od Bzence. U domu je postavena nová p ístavba vhodná jako komer ní objekt - pro prodejnu nebo kancelá e. K domu náleží dvougaráž a velká dílna, zahradní domek, dv r a zahrada. V dom je 5 místností, kuchyn s jídelnou, koupelna, samostatné WC a nová prádelna. Skv lý stav, rekonstrukce z roku 2007. Zastav ná plocha 808 m2 Užitná plocha 808 m2 Po et podlaží objektu 1 Podzemní podlaží 1 Plocha parcely 808 m2 Typ objektu ízemní Typ budovy cihlová Stav budovy velmi dobrý Rok rekonstrukce 2007 Po et byt 1 Nebytové prostory Garáž Voda Voda - zdroj pro celý objekt Elekt ina Elektro - 230 V, Elektro - 380 V, Elektro - 400 V.
2. ízemní, adový d m se sedlovou st echou, pr jezdem a dvorkem. D m je postaven do L se dv ma venkovními hospdá skými stavbami a velkým venkovním sklepem. m je dlouhou dobu prázdný a vyžaduje celkovou rekonstrukci. Vým ra parcely 260 m2. Zajímavá alternativa domku k rekreaci i jako stavební parcela. Inženýrské sít : Plynová p ípojka p ed domem, elekt ina 220/ 380V, obecní studna (možnost p ípojky obecní vody), suché WC. Topení není.
Stránka 9
3. Starší adový rodinný d m 2+1 ve Bzenci – Kolonii. D m je postaven z pálených cihel, je zde zapo ata rekonstrukce vnit ních prostor. Na d m navazuje prosklená veranda a další stavení – letní kuchy , dílna, malá garáž s montážní jámou, k lna, výminek, ást z t chto objekt je podsklepena. Za domem je velká zahrada – 913 m2. Možnost íjezdu i ze zadní strany. RD se nachází ve velmi klidné ulici. Lze využít po dokon ení rekonstrukce k bydlení i k rekreaci. Plocha zastav ná: 396 m2
4. Prodej Rodinný d m 3+1 Bzenec, okres Hodonín.Nabízíme k prodeji RD 3+1 s obytným podkrovím ve Bzenci.D m je áste podsklepený.V p ízemí kuchyn ,obývací pokoj,1 pokoj,chodba,koupelna a WC,veranda se vstupem na dvorek.V chodb d ev né schodišt do prostorného podkroví.Na dom prob hla menší reakonstrukce–pl.dve e do dvora, elekt ina,voda.Topení úst ední na tuhá paliva a krbová kamna v pokoji,plyn u domu.D m je ur en k rekonstrukci,cena k jednání!Za domem je malý dvorek s pr jezdem.CP pozemku 165m2.Cena bez provize RK.Domluvte si prohlídku RD 3+1 ve Bzenci na Hodonínsku.
ZJIŠT NÍ CENY NEMOVITOSTI POROVNÁNÍM: Cena p ed a Koef po redukci na redukce pramen ceny
Porovnávaná nemovitost 1. Rodinný d m v T micích 2. Rodinný d m v Labutách 3. Rodinný d m v Bzenci 4. Rodinný d m v Bzenci
1 700 000 K
1,00
1 700 000 K 190 000 K
0,90
171 000 K 870 000 K
0,80
696 000 K 850 000 K
0,80
680 000 K
Porovnání cen ve vztahu k oce ované nemovitosti: K4 K3 K2 K6 K1 K5 Index velikost velikost vybavení stavebn funk ní poloha Cena porovnávaná odlišnosti využitelpozemku domu technický nost stav 1,00 0,80 1,00 0,80 Obdobné Lepší Obdobné Lepší 1,00 1,00 1,00 1,00 Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné 0,70 0,80 1,00 1,00 Lepší Lepší Obdobné Obdobné 0,70 1,00 1,00 1,00 Lepší Obdobné Obdobné Obdobné
0,60 Lepší 1,20 Horší 0,90 Lepší 0,85 Lepší
Maximální porovnávaná cena: Minimální porovnávaná cena:
Má-li koef. redukce hodnotu 1, jedná se o uskute ný prodej.
Odchylka od pr
ru:
Porovnávací hodnota celkem:
Cena nemovitosti, zjišt ná porovnávacím zp sobem iní:
300 000 K
Stránka 10
0,60 Lepší 1,20 Horší 0,90 Lepší 0,85 Lepší
0,23 Lepší 1,44 Horší 0,45 Lepší 0,51 Lepší 391 680 K 246 240 K
0,15 302 568 K
391 680 K 246 240 K 315 706 K 343 910 K
B) Výpo et ceny výnosovým zp sobem m .p. 29
mice u Hodonína
k.ú.
LV . 170
I) STAVBY Hlavní stavby: Rodinný d m .p. 29 Vedlejší stavby a venkovní úpravy :
Zastav ná plocha: 139 m2 2 0m
Obestav ný prostor: 567 m3 0 m3
139 m2
Zastav ná plocha staveb celkem:
567 m3
II) POZEMKY A POROSTY: zastav ná plocha a nádvo í
o vým e
267 m2
Vým ra pozemku celkem:
267 m2
parc. . 74
III) PODLAHOVÉ PLOCHY STAVEB PODLE Ú ELU VYUŽITÍ: Prostory ú eln využitelné pro pro jako jako pro
bydlení skladování provozovna garážování jiné ú ely
200 0 0 0 0
2
m m2 m2 2 m 2 m
(ur eno pom rem ze zastav né plochy)
x x x x x
0,70 1,00 1,00 0,80 1,00 Užitné plochy celkem:
= = = = =
140 0 0 0 0 140
m2 m2 m2 2 m 2 m m2
IV) ANALÝZA HRUBÝCH P ÍJM Z PRONÁJM STAVEB: Porovnání údaj : Pr Zdroj informace - souhrnný názor na výši pronájmu v posuzované lokalit . bydlení 1. Realitní kancelá Hodonín 1600 2. Realitní kancelá Kyjov 1550 3. Realitní kancelá Veselí n.M. 1500 4. Zjišt né nájemné v míst nebo okolí (dle údaj v míst ): nezjišt no 5. Nájemné dle názoru znalce (dle 1500 vlastní databáze nájm ): Pr rná základní hodnota nájmu 1 540 (K /m2/rok):
rná výše pronájmu (K /m2/rok) pro druh využití:
skladování 0 0 0
provozovna 0 0 0
garážování 0 0 0
jiné ú ely 0 0 0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Redukce hrubých p íjm dle jejich zp sobilosti k pronájmu: ehled ploch k pronájmu: Pr rná Snížeplochy výše nájmu vhodné k ní v Základní ro ní výše plochy nevhodné k plochy podm. 2 /m /rok pronájmu vhodné k pronájmu % Druh využití: pronájmu nájmu 215 600 K 0 bydlení 140 0 1 540 25% skladování 0 0 0% 0 0 0K provozovna 0 0 0% 0 0K 0 garážování 0 0 0 0 0% 0K jiné ú ely 0 0 0% 0 0 0K Užitná plocha celkem: 140 0 0 Celkem: 215 600 K 2 Využitelná plocha staveb celkem : 140 m 2 Pr rné nájemné na 1m využitelné plochy: 1 540 /m2/rok z toho na bydlení: 1 078 /m2/rok
Stránka 11
Úprava základní výše nájemného v lokalit dle místních podmínek: a) Vliv opot ebení
negativní
Index 0,80
d) Vliv polohy
b) Vliv vybavení
negativní
0,80
e) Využitelnost
c) Vliv závad a rizik
bez vlivu
0,80
1,00 f) Vliv zvláštních podmínek Celkový index: 0,31 snižující
470
Dosažitelná výše nájemného : Údaje asové a opot ebení:
Stá í stavby: 54 rok edpokládaná životnost: 100 rok edpokládaná ekonomická životnost: 25 rok Úroková míra pro výpo et výnosové hodnoty: Opot ebení: Výchozí cena pro stanovení amortizace a náklad C: Výdaje (ro ní): edpoklad dlouhodobých konstantních p íjm : Da z nemovitosti: (odhad)
Index 0,60
negativní bez vlivu
1,00
/m2/rok
Doba dalšího trvání: 46 rok Úroková míra pro amortizaci: 3,0% 13,4% 54,0% 1 043 280 K ano - výpo et v nou rentou 400 K
Pojišt ní:
0K
Oprava a údržba:
12 519 K
Správa nemovitosti:
2 250 K
Amortizace, kapitalizovaná na zbytkovou životnost: A = (C x iA) / ((1+ iA)T -1) =
28 615 K
Nájemné z pozemku:
0K 43 784 K
Výdaje celkem:
Ro ní nájemné celkem: VN = Míra kapitalizace: a) základní:
tj.
67%
65 800 ,- K /rok r1 = 4,9%
b) odhad budoucí inflace:
r2 = 3,0%
c) rizika:
r3 = 5,5%
d) vliv životnosti:
r4 = 0,0% r =r1 + r2 + r3 + r4 = 13,4%
164 296 K
Hodnota staveb, zjišt ná výnosovým zp sobem: V) ANALÝZA HRUBÝCH P ÍJM Z PRONÁJM POZEMK : Porovnání údaj : Pr Zdroj informace - souhrnný názor zastav ná na výši pronájmu v posuzované plocha lokalit . 1. Realitní kancelá Hodonín 35 2. Realitní kancelá Kyjov 30 3. Realitní kancelá Veselí n.M. 30 4. Zjišt né nájemné v míst nebo nezjišt no okolí (dle údaj v míst ): 5. Nájemné dle názoru znalce (dle 25 vlastní databáze nájm ): Pr rná základní hodnota nájmu 30 2 (K /m /rok):
rná výše pronájmu (K /m2/rok) pro druh využití:
manipulace, dv r 0 0 0
zahrada, sad, rekrea ní plochy 2 2,5 2,5
0
nezjišt no
0
0
0
2
0
0
0,00
2,30
0,00
0,00
Stránka 12
parkování, pr chody, p íjezdy jiné využití (orná) 0 0 0 0 0 0
Redukce hrubých p íjm dle jejich zp sobilosti k pronájmu: Základní výše nájmu:
ehled ploch k pronájmu:
plochy vhodné k pronájmu Druh využití: zastav ná plocha 267 manipulace, dv r 0 parkování, p ejezdy 0 zahrada, sad, (rekreace) 0 jiné využití 0 Vým ry celkem: 267 Využitelná plocha pozemku celkem :
plochy podmíne vhodné k pronájmu 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 2 Pr 267 m
Pr rná Snížeplochy nevhodné k výše nájmu ní v Základní ro ní výše % pronájmu /m2/rok nájmu 0,0 30,00 0% 8 010 K 0,0 0,00 0% 0K 0,0 0,00 0% 0K 0,0 2,30 0% 0K 0,0 0,00 0% 0K 0,0 Celkem: 8 010 K 2 rný výnos z 1m využitelné plochy: 30,00 /m2/rok
Úprava základní výše nájemného v lokalit dle místních podmínek: a) Vliv polohy
negativní
Index 0,60
b) Vliv vybavení
bez vlivu
1,00
Index 0,80
c) Využitelnost d) Vliv závad a rizik Celkový koeficient:
14,40 VN = Náklady (odhad): 20% N= r= Hodnota pozemk , zjišt ná výnosovým zp sobem: Hodnota nemovitosti, zjišt ná výnosovým zp sobem celkem: Pr
rná zjišt ná výše nájemného:
bez vlivu 0,48
1,00 snižující
/m2/rok 3 845 ,- K /rok 769 ,- K /rok 13,4% 22 954 K 187 250 K
187 300 K
Výnosová hodnota nemovitosti celkem:
C) Výpo et v cné hodnoty Reproduk ní cena domu, snížená o p im ené opot ebení, p ípadn o náklady na opravu vážných závad, které znemož ují okamžité užívání. Rodinný d m .p. 29
567 m3
4000
x
Vedlejší stavby a venkovní úpravy :
Pozemek a porosty :
267 m
2
/m3
=
2 268 000 K 54,00% opot ebení: 0K Výše náklad na opravy: cná hodnota: 60 000 K 80,00% pr rné opot ebení: cná hodnota: 2 = 40 /m x Sou et:
cná hodnota nemovitosti celkem:
Stránka 13
1 066 000 K
1 043 280 K
12 000 K 10 680 K 1 065 960 K
D) Zjišt ní obvyklé ceny I) ADMINISTRATIVNÍ CENA NEMOVITOSTI: Díl í administrativní ceny jednotlivých staveb a pozemk : 703 393,26 K 18 495,33 K 44 334,03 K
I) m II) Pozemky a porosty III) Stavby p íslušenství
Sou et:
766 222,62 K
Administrativní cena nemovitosti podle cenového p edpisu, platného v den podání posudku
766 po zaokrouhlení iní: z toho: stavby pozemky a porosty, náležející k domu II) VÝPO ET VÁŽENÉHO PR r:
747 730 K 18 500 K
RU: CN / Cv = n=
Pom r v cné a výnosové hodnoty: Váha výnosové hodnoty: Vážený pr
220 K
5,691 5,000 333 750 K
(Cn + n x Cv) / (n + 1) = po zaokrouhlení:
Hodnota, zjišt ná dle Neegeliho metody váženého pr
333 800 K
ru:
333 800 K 766 220 K 300 000 K
Cena dle platných cenových p edpis : Porovnávací cena: OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTI:
Copt. =
300 000 K
III) REDUKCE CENY, VZHLEDEM K MIMO ÁDNÝM MOŽNÝM VLIV M NA USKUTE 1) Vlivy užívání nemovitosti 2) Vlivy vlastnických a sousedských vztah
NÍ PRODEJE:
bez vlivu
Hodnocení:
1,00
bez vlivu
Hodnocení:
1,00
Hodnocení: i5 =
1,00 1,00
3) Jiné vlivy Index vyjad ující možné vlivy na uskute
bez vlivu ní prodeje nemovitosti v míst a ase:
Výsledná cena (Copt. x is) :
Stránka 14
300 000 K
E) REKAPITULACE EHLED OCEN NÍ NEMOVITOSTI:
LV . 170
k.ú.
m .p. 29
mice u Hodonína
obec Kn ždub
okr. Hodonín
etn p íslušenství a pozemku parc. .
74
zastav ná plocha a nádvo í
300 000 K
Obvyklá cena:
slovy: t istatisíc K Obvyklá cena práv, spojených s nemovitostí nebo závad, váznoucích na nemovitosti : Závady váznoucí na nemovitosti (v cná b emena), které by ur oval zvláštní p edpis, a které by pro sv j charakter z hlediska celospole enských zájm m ly být nadále zajišt ny, nebyly zjišt ny. Nebylo zjišt no žádné další právo, odpovídající v cnému b emenu, ani jiné právo, nap . nájemní, které by se vztahovalo na oce ovanou nemovitost, evidované v Katastru nemovitostí p ísl. Katastrálního ú adu. Jiné závazky a práce, váznoucí na nemovitosti nebyly zjišt ny.
ing. František Dobiáš Perunská 46 695 04 Hodonín V Hodonín : 3.5.2010
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím ministra spravedlnosti R ze dne 4. 10. 1983, j. ZT 1340/83 pro základní obor ekonomika, odv tví ceny a odhady se specializací oce ování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod po . . 2936 znaleckého deníku. Znale né a náhradu náklad ú tuji dokladem . 34/10 ing. František Dobiáš Perunská 46 695 04 Hodonín V Hodonín : 3.5.2010
Stránka 15
