2010

ZNALECKÝ POSUDEK þ. 7988-271/2010 o cenČ nemovitosti - domu Háj u Duchcova þ.p. 190 s pĜíslušenstvím a pozemky parc.þ. st. 14/2, st. 14/3, st. 14/4, st. 267, st. 268, 44/3 v k.ú. a obci Háj u Duchcova, okres Teplice, kraj Ústecký

Objednatel posudku:

Soudní exekutor Mgr. Martin Svoboda Husitská 692/3 415 01 Teplice

Úþel posudku:

zjištČní obvyklé ceny nemovitosti pro potĜeby exekuþního Ĝízení (þíslo jednací: 110 Ex 2333/06156)

Dle zákona þ. 151/1997 Sb. o oceĖování majetku ve znČní zákona þ. 121/2000 Sb., þ. 237/2004 Sb. a þ. 257/2004 Sb. a þ. 296/2007 Sb., podle stavu ke dni 25.8.2010 posudek vypracoval: Ing. ZdenČk Garlík Srbice 48, 415 01 Teplice tel.: 603872207 e-mail: [email protected] Posudek obsahuje vþetnČ titulního listu 16 stran textu a 7 stran pĜíloh. Objednateli se pĜedává ve 3 vyhotoveních. V Srbicích 26.8.2010

-2-

A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o cenČ nemovitosti - domu Háj u Duchcova þ.p. 190 s pĜíslušenstvím a pozemky parc.þ. st. 14/2, st. 14/3, st. 14/4, st. 267, st. 268, 44/3 v k.ú. a obci Háj u Duchcova, okres Teplice, kraj Ústecký. Na základČ usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úĜad Teplice se sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice (þíslo jednací: 110 Ex 2333/06-156 ze dne 3.8.2010) se jedná o zjištČní obvyklé ceny nemovitosti pro potĜeby exekuþního Ĝízení. Vzhledem k úþelu je ocenČní provedeno ve dvou krocích. V prvním kroku je spíše informativnČ stanovena administrativní cena podle vyhlášky Ministerstva financí ýeské republiky þ. 3/2008 Sb. ve znČní vyhlášky þ. 456/2008 Sb. a þ. 460/2009 Sb., kterou se provádČjí nČkterá ustanovení zákona þ. 151/1997 Sb., o oceĖování majetku. Ve druhém kroku je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona þ.151/1997 Sb., o oceĖování majetku. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dĤm Adresa nemovitosti: Kubátova 190 417 22 Háj u Duchcova Kraj: Ústecký Okres: Teplice Obec: Háj u Duchcova Katastrální území: Háj u Duchcova Poþet obyvatel: 1 040 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 35,2966 Kþ/m2 kde a je poþet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 35,30 Kþ/m2 3. Prohlídka a zamČĜení nemovitosti Prohlídka a zamČĜení nemovitosti bylo provedeno dne 25.8.2010 za pĜítomnosti pana Tomáše Lipþáka a znalce. 4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úĜad Teplice, þíslo jednací 110 Ex 2333/06-156 ze dne 3.8.2010 - výpis z KN Katastrálního úĜadu pro Ústecký kraj, KP Teplice ze dne 29.7.2010 (LV þ. 447) - kopie katastrální mapy v mČĜítku 1:1000 ze dne 29.7.2010 - skuteþnosti a výmČry zjištČné na místČ - mapa Krušné hory Teplicko v mČĜítku 1:50000

-35. Vlastnické a evidenþní údaje Na listu vlastnictví þ. 447 pro k.ú. Háj u Duchcova je uvedeno: A - Vlastnické právo: Lipþáková Šárka, Kubátova 190, 417 22 Háj u Duchova B - Nemovitosti: Pozemky: parc.þ. st. 14/2 23 m2 zastavČná plocha a nádvoĜí parc.þ. st. 14/3 47 m2 zastavČná plocha a nádvoĜí, spoleþný dvĤr zastavČná plocha a nádvoĜí parc.þ. st. 14/4 90 m2 2 zastavČná plocha a nádvoĜí parc.þ. st. 267 19 m parc.þ. st. 268 27 m2 zastavČná plocha a nádvoĜí 2 parc.þ. 44/3 1521 m zahrada Stavby: Háj u Duchcova, þ.p. 190, zpĤsob využití bydlení, na parcele st. 14/2 bez þp/þp, zpĤsob využití jiná stavba, na parcele st. 14/4 bez þp/þp, zpĤsob využití jiná stavba, na parcele st. 267 bez þp/þp, zpĤsob využití garáž, na parcele st. 268 B1 - Jiná práva. Bez zápisu C - Omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní - veškeré budoucí pohledávky vþetnČ pĜíslušenství ve výši 2 160 000,- Kþ pro Komerþní banku, a.s., Na PĜíkopČ 969/33, Praha 1, Staré MČsto, 114 07, Rý/IýO: 45317054 Exekuþní pĜíkazy k prodeji podrobnČ viz. pĜíloha LV þ. 447 D - Jiné zápisy: Bez zápisu. E - Nabývací tituly a jiné doklady zápisu: Viz. pĜíloha LV þ. 447 Dle dostupných podkladĤ nebyly znalcem zjištČny další skuteþnosti, které ovlivĖují cenu obvyklou nemovitosti, zejména uzavĜené nájemní smlouvy apod.. 6. Dokumentace a skuteþnost Projektová dokumentace není k dispozici na žádný objekt oceĖované nemovitosti, ocenČní je provedeno na základČ vlastních mČĜení a zjištČní znalce a na základČ informací úþastníka místního šetĜení. 7. Celkový popis nemovitosti a lokality Jedná se o nemovitost, kterou tvoĜí dĤm þ.p. 190 - samostatnČ stojící, se dvČma nadzemními podlažími a dále pozemek tímto domem zastavČný, pozemky zastavČné dalšími stavbami, tvoĜícími

-4pĜíslušenství domu a pozemek spoleþného dvora a zahrady v jednotném funkþním celku. Situování je v zástavbČ ulice Kubátovy v Háji u Duchcova. DĤm je napojen na vodovod a rozvod el. energe, kanalizace je svedena do žumpy, na hranici pozemku je pĜiveden plynovod a splašková kanalizace bez napojení domu. Další pĜíslušenství tvoĜí pĜistavČná garáž na parc.þ. st. 14/4 (na LV jako jiná stavba) a dílny na parc.þ. st. 267 a st. 268 (na LV jako jiná stavba a garáž), dále venkovní úpravy na pozemcích - pĜevážné oplocení pozemku plotem z drátČného pletiva nebo z prken na betonové podezdívce s plotovými vraty a vrátky, þásteþné zpevnČní z betonu, zahradní jezírko a koneþnČ okrasné dĜeviny na pozemku zahrady. Území je rovinné. PĜístup je ze zpevnČné komunikace. Háj u Duchcova je vČtší obcí okresu Teplice, která je vzdálena od Teplic cca10 km a od nejbližšího mČsta Duchov cca 2 km, pĜiþemž je prakticky srostlá s menším mČstem Osek. V místČ je pĜimČĜená obþanská vybavenost a kompletní vybavenost inženýrskými sítČmi. Spojení je MHD z Teplic, linkovým autobusem a železniþní. V místČ je pomČrnČ rozvinutá výstavba nových RD na pĜipravených pozemcích. 8. Obsah posudku 1. InformativnČ administrativní cena a) OcenČní porovnávacím zpĤsobem a1) DĤm Háj u Duchcova þ.p. 190 a2) Garáž b) Vedlejší stavby b1) Dílny c) Porosty c1) Trvalé porosty d) Pozemky d1) Pozemky 2. Obvyklá cena

B. Posudek Popis objektĤ, výmČra, hodnocení a ocenČní Vzhledem k úþelu je ocenČní provedeno ve dvou krocích. V prvním kroku je spíše informativnČ stanovena administrativní cena podle vyhlášky Ministerstva financí ýeské republiky þ. 3/2008 Sb. ve znČní vyhlášky þ. 456/2008 Sb. a þ. 460/2009 Sb., kterou se provádČjí nČkterá ustanovení zákona þ. 151/1997 Sb., o oceĖování majetku. Ve druhém kroku je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona þ.151/1997 Sb., o oceĖování majetku.

-5-

1. InformativnČ administrativní cena a) Porovnávací hodnota a1) DĤm Háj u Duchcova þ.p. 190 - § 26a Jak bylo uvedeno, jedná se o dĤm se dvČma nadzemními podlažími, samostatnČ stojící. DĤm je zdČný, s þásteþnČ mírnou sedlovou, þásteþnČ plochou stĜechou, s živiþnou krytinou, s klemp. konstrukcemi z pozink. plechu, s fasádou úpravou vápennou omítkou hladkou a obkladem dĜevem. Stropy jsou s rovným podhledem, vnitĜní úpravy povrchĤ štukovou omítkou hladkou, þásteþný keramický obklad, stropy ve 2.NP pĜevážnČ s dĜevČným obkladem, podlahy kryté PVC a z keramické dlažby, schody betonové. Jsou osazena dĜevČná zdvojená okna a hladké nebo rámové náplĖové dveĜe. Je proveden rozvod svČtelné a motorové elektroinstalace, pouze studené vody a kanalizace. VytápČní je lokální krbem pouze v jedné místnosti, ohĜev teplé pouze malým el. prĤtokovým ohĜívaþem. Je osazena vana, umyvadlo, kombi WC, elektrický sporák. Výþet místností: 1.NP: ZávČtĜí, zádveĜí, schodištČ, obývací pokoj s kuchyní, šatna, koupelna s WC. 2.NP: PĜedsíĖ, 2 pokoje, sklad. Charakter stavby: DĤm má dvČ nadzemní podlaží a je v nČm jeden byt, jedná se o ocenČní rodinného domu. StáĜí a opotĜebení: StáĜí pĜedpokládám vzhledem k provedení cca 80 rokĤ, údržba je prĤmČrná, i když se vyskytují se nČkteré drobné závady (lokální zatékání, nedokonþené konstrukce - chybí vytápČní, obezdČní vany, odpady vedeny po zdi apod.). ZatĜídČní pro potĜeby ocenČní: Typ objektu: Poloha objektu: StáĜí stavby: Základní cena ZC (pĜíloha þ. 20a):

Rodinný dĤm Ústecký kraj - do 2 000 obyvatel 80 rokĤ 2 994,- Kþ/m3

ZastavČné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 5,95*12,200,75*4,20+4,00*4,70+3,15*(3,75+6,40) 2.NP: 5,95*12,20-0,75*4,20+4,00*4,70 Název podlaží 1.NP: 2.NP: ObestavČný prostor: Vrchní stavba: (5,95*12,20-

= =

ZastavČná plocha 120,21 m2 88,24 m2

120,21 m2 88,24 m2 Konstrukþní výška 3,20 m 2,70 m

=

443,50 m3

-6-

ZastĜešení:

0,75*4,20)*3,20+4,00*4,70*(3,20+2,70)+3,15* 3,75*(3,00+0,40/2)+3,15*6,40*3,60 (5,95*12,20-0,75*4,20)*(2,20+1,20/2) =

ObestavČný prostor – celkem: Podlažnost: ZastavČná plocha prvního nadzemního podlaží: ZastavČná plocha všech podlaží:

194,43 m3 637,93 m3

= ZP1 = 120,21 m2 ZP = 208,45 m2

Podlažnost ZP / ZP1 = 1,73 Výpoþet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dĤm 2. Provedení obvodových stČn - Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. TloušĢka obvod. stČn - 45 cm 4. Podlažnost - Hodnota více jak 1 do 2 vþetnČ 5. Napojení na veĜejné sítČ (pĜípojky) - PĜípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. ZpĤsob vytápČní stavby - Lokální na tuhá paliva 7. Zákl. pĜíslušenství v RD - Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvoĜící pĜíslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavČné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkþním celku se stavbou - Nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - MírnČ zvyšující cenu - nadstandardní výmČra pozemku v zastavitelném území obce 13. StavebnČ - technický stav - Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou

þ.

Vi

III III II II III

0,00 0,00 0,00 0,01 0,00

I III I III II

-0,08 0,00 0,00 0,00 0,00

III IV

0,01 0,05

II

1,05

þ.

Pi

I III II II I I III

0,00 0,01 0,00 0,00 -0,03 -0,03 0,04

II I V

0,00 -0,06 0,10

II

0,00

Koeficient pro stáĜí 80 let: 0,70 12

Index vybavení IV = (1 + ¦ Vi ) * V13 * 0,70 = 0,728 i=1

Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez vČtšího významu 2. Poloha nemovitosti v obci - centrální území obce 3. Okolní zástavba a životní prostĜedí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem 5. Školství a sport v obci - žádná základní škola 6. Zdravotní zaĜízení v obci - žádné zdravotnické zaĜízení 7. VeĜejná doprava - dobré dopravní spojení (v dosahu pĜímČstských linek vel. mČst) 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. NezamČstnanost v obci a okolí - vyšší než je prĤmČr v kraji 10. ZmČny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - výraznČ pozitivní zmČny trvalého charakteru - znaþnČ se rozvíjející výstavba nových rodinných domĤ 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivĤ 11

-7Index polohy IP = (1 + ¦ Pi ) = 1,030 i=1

Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílþím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahĤ na prodejnost - bez vlivu

þ.

Ti

III

0,00

II II

0,00 0,00

3

Index trhu IT = (1 + ¦ Ti ) = 1,000 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,728 * 1,030 * 1,000 = 0,750 OcenČní: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 2 994,- Kþ/m3 * 0,750 = 2 245,50 Kþ/m3 Cena zjištČná porovnávacím zpĤsobem CP = ZCU * OP = 2 245,50 Kþ/m3 * 637,93 m3 = 1 432 471,82 Kþ DĤm Háj u Duchcova þ.p. 190 - zjištČná cena = 1 432 471,82 Kþ

a2) Garáž - § 24 PĜízemní garáž pĜistavČná vedle domu (na LV jako jiná stavba na parc.þ. st. 14/4). Zdivo tl. 30 cm, plochá stĜecha, strop z hurdisek bez omítky, krytina živiþná, klemp. konstrukce z pozink. plechu, omítky stČn vápenné hladké, podlaha betonová, osazeny plechové dveĜe a vrata, zavedena elektroinstalace. ZatĜídČní pro potĜeby ocenČní: Typ objektu: Poloha objektu: StáĜí stavby: Základní cena ZC (pĜíloha þ. 18):

Garáž Ústecký kraj - do 2 000 obyvatel 30 rokĤ 1 550,- Kþ/m3

ZastavČné plochy a výšky podlaží: 1.NP:

8,00*9,85

Název podlaží 1.NP: ObestavČný prostor: Vrchní stavba: 8,00*9,85*4,20 ObestavČný prostor – celkem:

= ZastavČná plocha 78,80 m2

78,80 m2 Konstrukþní výška 3,20 m

= =

330,96 m3 330,96 m3

-8Podlažnost: ZastavČná plocha prvního nadzemního podlaží: ZastavČná plocha všech podlaží:

ZP1 = 78,80 m2 ZP = 78,80 m2

Podlažnost ZP / ZP1 = 1,00 Výpoþet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 1. Druh stavby - samostatnČ stojící 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stČny tl. 15 - 30 cm 3. Technické vybavení - jen pĜívod el. napČtí 230 V 4. PĜíslušenství - venkovní úpravy - bez pĜíslušenství 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 6. StavebnČ - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou

þ.

Vi

II II II II III II

0,00 0,00 -0,02 -0,01 0,00 1,05

Koeficient pro stáĜí 30 let: 0,90 5

Index vybavení IV = (1 + ¦ Vi ) * V6 * 0,90 = 0,917 i=1

Index polohy: Název znaku 1. Poloha v obci - v souvisle zastavČné þásti obce poblíž centra obce 2. Dopravní dostupnost - nejbližší zastávka hromadné dopravy ve vzdálenosti do 300 m vþetnČ 3. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí 4. ZmČny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 5. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivĤ

þ.

Pi

IV II

0,10 0,00

II III II

0,00 0,00 0,00

5

Index polohy IP = (1 + ¦ Pi ) = 1,100 i=1

Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílþím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahĤ na prodejnost - bez vlivu

þ.

Ti

III

0,00

II II

0,00 0,00

3

Index trhu IT = (1 + ¦ Ti ) = 1,000 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,917 * 1,100 * 1,000 = 1,009 OcenČní: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 1 550,- Kþ/m3 * 1,009 = 1 563,95 Kþ/m3 Cena zjištČná porovnávacím zpĤsobem CP = ZCU * OP = 1 563,95 Kþ/m3 * 330,96 m3 = 517 604,89 Kþ Garáž - zjištČná cena = 517 604,89 Kþ

-9-

b) Vedlejší stavby b1) Dílny - § 7 PĤvodní garáž a kolna ve dvoĜe, upravené na dílnu. Zdivo tl. 30 cm nebo 15 cm s pilíĜky, plochá nebo mírná pultová stĜecha s živiþnou krytinou a klemp. konstrukcemi z pozink. plechu, omítky vápenné hladké, podlaha betonová nebo z keramické dlažby a laminátová plovoucí, osazena sklobetonová, jednoduché a plastové okno a plastové nebo dĜevČné dveĜe, zavedena elektroinstalace. ZatĜídČní pro potĜeby ocenČní: Vedlejší stavba: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód CZ - CC:

typ A zdČná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví umožĖující zĜízení podkroví 1274

ObestavČný prostor: Vrchní stavba: 6,20*4,10*(2,50+0,20/2)+6,80*3,25*(2,30+ +0,30/2) ObestavČný prostor – celkem:

=

120,24 m3

=

120,24 m3

Výpoþet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = pĜidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení

Hodnocení standardu 1. Základy S 2. Obvodové stČny S 3. Stropy S 4. Krov P 5. Krytina S 6. KlempíĜské konstrukce S 7. Úprava povrchĤ S 8. SchodištČ C 9. DveĜe S N 10. Okna S N 11. Podlahy S 12. Elektroinstalace S Souþet upravených objemových podílĤ:

Obj. podíl [%] 6,20 30,40 19,30 10,80 6,90 1,90 4,90 3,80 3,10 3,10 1,00 1,00 6,80 4,90

ýást [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 50,00 50,00 70,00 30,00 100,00 100,00

Hodnota koeficientu vybavení K4:

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 6,20 1,00 30,40 1,00 19,30 0,46 4,97 1,00 6,90 1,00 1,90 1,00 4,90 0,00 0,00 1,00 1,55 1,54 2,39 1,00 0,70 1,54 0,46 1,00 6,80 1,00 4,90 91,37 0,9137

Výpoþet opotĜebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dČlení konstrukce, PP = pĜepoþítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení

OP [%]

ýást [%]

K

UP [%]

PP [%]

StáĜí Živ. OpotĜ. OpotĜ. z þásti celku

- 10 1. Základy 2. Obvodové stČny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. KlempíĜské konstrukce 7. Úprava povrchĤ 8. SchodištČ 9. DveĜe

S 6,20 S 30,40 S 19,30 P 10,80 S 6,90 S 1,90 S 4,90 C 3,80 S 3,10 N 3,10 10. Okna S 1,00 N 1,00 11. Podlahy S 6,80 12. Elektroinstalace S 4,90 Souþet upravených objemových podílĤ:

100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 50,0 50,0 70,0 30,0 100,0 100,0

1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,54 1,00 1,54 1,00 1,00

6,20 6,79 30,40 33,27 19,30 21,12 4,97 5,44 6,90 7,55 1,90 2,08 4,90 5,36 0,00 0,00 1,55 1,70 2,39 2,62 0,70 0,77 0,46 0,50 6,80 7,44 4,90 5,36 91,37OpotĜebení:

50,00 50,00 50,00 50,00 70,00 70,00 50,00 0,00 80,00 10,00 50,00 10,00 50,00 50,00

3,3950 16,6350 10,5600 2,7200 5,2850 1,4560 2,6800 0,0000 1,3600 0,2620 0,3850 0,0500 3,7200 2,6800 51,1880

OcenČní: Základní cena (dle pĜíl. þ. 8): Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby): Polohový koeficient K5 (pĜíl. þ. 14 - dle významu obce): Koeficient zmČny cen staveb Ki (pĜíl. þ. 38): Koeficient prodejnosti Kp (pĜíl. þ. 39 - dle obce a úþelu užití):

= * * * *

1 250,- Kþ/m3 0,9137 0,8500 2,1210 0,5540

Základní cena upravená

=

1 140,73 Kþ/m3

Plná cena:

120,24 m3 * 1 140,73 Kþ/m3

=

137 161,38 Kþ

Výpoþet opotĜebení analytickou metodou OpotĜebení analytickou metodou: 51,1880 % Úprava ceny za opotĜebení

-

70 210,17 Kþ

Dílny - zjištČná cena

=

66 951,21 Kþ

c) Porosty c1) Trvalé porosty Okrasné dĜeviny na pozemku zahrady. Okrasné dĜeviny ocenČné zjednodušeným zpĤsobem: § 42 Celková cena pozemku [Kþ]: Celková výmČra pozemku [m2]: Celková pokryvná plocha porostĤ [m2]: Cena pokryvné plochy porostĤ [Kþ]: Cena okrasných dĜevin je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy porostĤ: Cena okrasných dĜevin: Trvalé porosty - zjištČná cena

*

93 872,10 1827 250 12 845,11 0,085

=

1 091,83 =

1 091,83 Kþ

- 11 -

d) Pozemky d1) Pozemky - § 27 - § 32 Pozemek zastavČný domem a dalšími stavbami a pozemek zahrady v jednotném funkþním celku. Je uplatnČna pĜirážka za možnost napojení na plynovod a za výhodnost polohy - situování v obci stavebnČ srostlé s mČstem. Stavební pozemky ocenČné dle § 28 odst. 1 a 2: Název

Parcelní þíslo

Jedn. cena VýmČra [Kþ/m2] [m2] 123,00 35,30 47,00 35,30 90,00 35,30 19,00 35,30 27,00 35,30

ZastavČná plocha st. 14/2 ZastavČná plocha st. 14/3 ZastavČná plocha st. 14/4 ZastavČná plocha st. 267 ZastavČná plocha st. 268 Souþet Úprava ceny – pĜíloha þ. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska úþelu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisouþet 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisouþet Koeficient prodejnosti Kp (pĜíl. þ. 39 - dle obce a úþelu užití): Koeficient zmČny cen staveb Ki (pĜíl. þ. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemky ocenČné dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem

Cena [Kþ] 4 341,90 1 659,10 3 177,670,70 953,10 10 801,80

125 % 125 % + 10 % 10 % + * *

13 502,25 24 304,05 2 430,40 26 734,45 0,5540 2,1210 31 413,89

Pozemek zahrady nebo ostatní plochy ocenČný dle § 28 odst. 5. Základní cena = 35,30 Kþ/m2. Název

Parcelní þíslo

Jedn. cena VýmČra [Kþ/m2] [m2] 1 521,00 35,30

Zahrada 44/3 Souþet Úprava ceny - pĜíloha þ. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska úþelu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisouþet 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisouþet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (pĜíl. þ. 39 - dle obce a úþelu užití): Koeficient zmČny cen staveb Ki (pĜíl. þ. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek ocenČný dle § 28 odst. 5 - celkem Pozemky - zjištČná cena

Cena [Kþ] 53 691,30 53 691,30

125 % 125 % + 10 % 10 % + * * * =

67 114,13 120 805,43 12 080,54 132 885,97 0,4000 0,5540 2,1210 62 458,21 93 872,10 Kþ

- 12 -

Rekapitulace Výsledné ceny: a) OcenČní porovnávacím zpĤsobem a1) DĤm Háj u Duchcova þ.p. 190 a2) Garáž b) Dílny c) Trvalé porosty d) Pozemky

= = = = =

1 432 471,82 Kþ 517 604,89 Kþ 66 951,21 Kþ 1 091,83 Kþ 93 872,10 Kþ

Výsledná cena nemovitosti þiní celkem

2 111 991,85 Kþ

Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 þiní

2 111 990,- Kþ

2. Obvyklá cena OcenČní je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona þ.151/1997 Sb., o oceĖování majetku v aktuálním znČní: Obvyklou cenou se pro úþely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena pĜi prodejích stejného, popĜípadČ obdobného majetku nebo pĜi poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenČní. PĜitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimoĜádných okolností trhu, osobních pomČrĤ prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení provádČno jak v zahraniþní, tak v naší praxi v zásadČ tĜemi základními metodami, které jsou používány v rĤzných modifikacích. Podrobný popis jednotlivých staveb a pozemkĤ je uveden v ocenČní administrativní cenou.

Jednotlivé metody pro zjištČní obvyklé ceny nemovitosti a) metoda nákladového ohodnocení (vČcná) b) metoda výnosová (pĜíjmová) c) metoda srovnávací (tržní) d) zdĤvodnČní obvyklé ceny Struþná charakteristika a použití tČchto metod:

a) metoda nákladového ohodnocení (vČcná) Jedná se v podstatČ o stanovení nákladĤ na poĜízení v souþasných cenách a urþení opotĜebení pĜimČĜeného stáĜí a skuteþnému stavu (þasová cena, vystihující reálný, technický stav v þase hodnocení). V tomto pĜípadČ je použita nákladová cena staveb stanovená s použitím publikace Ukazatele prĤmČrné orientaþní ceny na mČrovou a úþelovou jednotku (ÚRS Praha) s úpravou na

- 13 aktuální cenovou úroveĖ a obvyklá cena pozemkĤ, stanovená v tomto pĜípadČ na základČ seznamu smČrných cen stavebních pozemkĤ, zpracovaného spolupracujícími znalci v okrese. OcenČní: Stavby: DĤm Háj u Duchcova þ.p. 190 Základní cena (ÚRS Praha 1999): Úprava na CÚ 2010 (1,343*1,055*1,021):

= *

3 220,- Kþ/m3 1,447

Základní cena upravená

=

4 659,- Kþ/m3

Plná cena: 637,93 m3 * 4 659,- Kþ/m3 OpotĜebení odborným odhadem: 50,000 % Úprava ceny za opotĜebení

=

2 972 116,- Kþ

-

1 486 058,- Kþ

DĤm Háj u Duchcova þ.p. 190 - zjištČná cena

=

1 486 058,- Kþ

Garáž Základní cena (ÚRS Praha 1999): Úprava na CÚ 2009 (1,343*1,055*1,021):

= *

2 112,- Kþ/m3 1,447

Základní cena upravená

=

3 056,- Kþ/m3

Plná cena: 330,96 m3 * 3 056,- Kþ/m3 OpotĜebení odborným odhadem: 50,000 % Úprava ceny za opotĜebení

=

1 011 414,- Kþ

-

505 707,- Kþ

Garáž - zjištČná cena

=

505 707,- Kþ

Dílny Základní cena (ÚRS Praha 1999): Úprava na CÚ 2009 (1,343*1,055*1,021):

= *

2 112,- Kþ/m3 1,447

Základní cena upravená

=

3 056,- Kþ/m3

Plná cena: 120,24 m3 * 3 056,- Kþ/m3 OpotĜebení odborným odhadem: 50,000 % Úprava ceny za opotĜebení

=

367 453,- Kþ

-

183 727,- Kþ

Dílny - zjištČná cena

=

183 726,- Kþ

Pozemky 1827 m2 á 200,- Kþ/m2

=

365 400,- Kþ

Pozemky - zjištČná cena

=

365 400,- Kþ

= =

1 486 058,- Kþ 505 707,- Kþ

Rekapitulace DĤm Háj u Duchcova þ.p. 190 Garáž

- 14 Dílny Pozemky

= =

183 726,- Kþ 365 400,- Kþ

Výsledná cena nemovitosti þiní celkem

2 540 891,- Kþ

Výsledná vČcná hodnota nemovitosti po zaokrouhlení þiní

2 540 890,- Kþ

b) metoda výnosová (pĜíjmová) VyjadĜuje schopnost nemovitosti vytváĜet výnos (pĜíjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. Typ hodnocené nemovitosti (rodinný dĤm) se v dané lokalitČ bČžnČ nepronajímá, dosažitelné nájemné v místČ obvyklé nelze objektivnČ zjistit. Garáž a dílny by se zĜejmČ samostatnČ pronajmout daly, ale vzhledem ke skuteþnosti, že se jedná spíše o pĜíslušenství rodinného domu, ani u garáže a dílen s výnosovou hodnotou neuvažuji.

c) metoda srovnávací (tržní) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. K dispozici údaje o prodejích a inzerci v obdobných lokalitách Háje u Duchcova: Prodej RD Háj u Duchova, Kubátova 103 Prodej samostatnČ stojícího RD ve stejné lokalitČ. Jedná se o zdČný dĤm se sedlovou stĜechou, s 1 PP, 1 NP a podkrovím, s bytem 6+1, ÚT na plyn, vybavení morálnČ zastaralé, stáĜí cca 100 rokĤ, poslední oprava v roce 1999, opotĜebení cca 60%. Užitná plocha 180 m2, pozemek 861 m2. Údaj z databáze IS MOISES þ. 13863, obchod z 28.4.2009 za 1,38 mil. Kþ. 

Prodej, dĤm rodinný, 118 m2, Lesní stezka, Háj u Duchcova Nabízíme k prodeji rodinný dĤm v Háji u Duchcova, okr. Teplice. Jedná se o Bungalov Euroline 772 tČsnČ pĜed dokonþením. Stavba je dokonþena - komín, pĜíprava pro krb, stĜecha Bramac, stĜešní okna. VnitĜek domu - hotové stČny, podlahy vylité betonem (podlahové vytápČní), plastová okna. V domČ hotév rozvody - elektĜina, voda, plyn. Dvougaráž - elektrická vrata. DĤm je možno nechat dokonþit, poté by byla cena 6 000 000,- Kþ. Plocha pozemku 1000 m2. Klidná lokalita, v okolí výstavba nových rodinných domĤ, autobusové a vlakové spojení do Teplic. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 003771, vloženo 24.8.2010, inzerovaná cena 4,7 mil. Kþ. Užitná plocha uvedena 118 m2, pozemek 1000 m2. Prodej, dĤm rodinný, 260 m2, Zelenkova, Háj u Duchcova Nabízíme Vám k prodeji dĤm v Háji u Duchcova ve velmi klidné lokalitČ s krásnou pĜírodou. DĤm má obytnou plochu 260m2, zastavČnou plochu 985m2 a plocha pozemku je 986m2. DĤm má 4 bytové jednotky s nájemníky a jeden byt už je volný. Ve spodní þásti domu je zavedena prodejna potravin ve které lze nechat vybavení bez

- 15 zboží. Každý byt má svou pĜípojku na plyn. VytápČní domu je na tuhá paliva a plyn. DĤm je podsklepen po jeho celé ploše. K domu patĜí velká zahrada. Na fotografiích je jeden z bytĤ. Veškerá obþanská vybavenost a dopravní dostupnost je velmi dobrá. Parkovat lze pĜed domem. Nejbližší vČtší mČsto je Duchcov, který je vzdálen cca 5 km a Teplice cca 10km. Celková cena domu je vþetnČ provize RK. Hypotéku zaĜídíme. Inzerce na sreality.c, ID zakázky 0139008395, vloženo 14.7.2010, inzerovaná cena 2,86 mil. Kþ. Užitná plocha uvedena 260 m2, pozemek 986 m2. Vyhodnocení srovnávací hodnoty: U porovnávaných nemovitostí þiní jednotková cena za 1 m2 užitné plochy cca 7,7 tis. Kþ (prodej, horší nemovitost pĜed rekonstrukcí) a 39 až 11 tis. Kþ (inzerce, jednak novostavba s nesmyslnou cenou a dále spíše menší bytový dĤm s prodejnou v horším stavu), pĜi porovnání pĜes užitnou plochu, po úpravČ na parametry oceĖované nemovitosti (zejména inzerce, horší stav nebo novostavba, velikost pozemku, pĜihlédnutí k doprovodným stavbám) cca 13 až 15 tis. Kþ/m2. Pro podlahovou plochu oceĖované nemovitosti cca 163 m2 srovnávací hodnota þiní cca 2,12 až 2,45 mil. Kþ.

d) ZdĤvodnČní obvyklé ceny Pro ocenČní cenou obvyklou byly stanoveny hodnoty vČcná a srovnávací. V regionu jsou prodejní ceny u všech typĤ nemovitostí pĜevážnČ pod vČcnou hodnotou, pouze u rodinných domĤ se této hodnotČ v lepších lokalitách blíží a jsou zhruba na úrovni administrativní ceny. Vzhledem k pomČrné oblibČ místa s výstavbou nových RD, s pĜihlédnutím k velikosti pozemku a jeho možnému lepšímu využití a s pĜihlédnutím k doprovodným stavbám uvažuji obvyklou cenu ve výši cca 2,3 mil. Kþ. Naposled byla nemovitost obchodována zhruba ve stejném stavu v roce 2005 za cenu 2,15 mil. Kþ, nárĤst ceny považuji za pĜimČĜený. Obvyklá cena je stanovena bez vlivu zástavního práva, naĜízených exekucí a exekuþních pĜíkazĤ k prodeji nemovitostí. Na základČ uvedených skuteþností odhaduji cenu obvyklou ve výši:

Výsledná obvyklá cena nemovitosti

Výsledná obvyklá cena nemovitosti þiní

2 300 000,- Kþ

2 300 000,- Kþ

slovy: dvamilionytĜistatisíc Kþ

V Srbicích, 26.8.2010 Ing. ZdenČk Garlík Srbice 48, 415 01 Teplice

- 16 -

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím pĜedsedy Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 6.5.1991, þ.j. Spr. 2146/91 pro základní obor ekonomika, odvČtví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poĜ. þ. 7988-271/2010 znaleckého deníku. Znaleþné a náhradu nákladĤ úþtuji dokladem þ. 260 10. V Srbicích, 26.8.2010 Ing. ZdenČk Garlík