EX 3499/06
.SPISU:
ZNALECKÝ POSUDEK íslo: 2983 -81/2010
OCEN NÍ NEMOVITOSTI V EXEKU NÍM ÍZENÍ pro EXEKUTORSKÝ Ú AD V HODONÍN ve smyslu §2, odst. 1 zákona . 151/1997 Sb. o oce ování majetku
NEMOVITOST :
Byt . 6 v obytném dom
.p. 821
LV . 2881 a LV . 2706
pozemek, parc. . St.517/1 okr. B eclav
k.ú.
Podivín
obec: Podivín
VLASTNICTVÍ: Rudolf Procházka, Slovácká 2500/16, 690 02 B eclav Marta Procházková, Zahradní 821/5, 691 45 Podivín
SJM SJM
Dvorní pr elí se vstupem
Dvorní pr elí
EL OCEN NÍ: Exeku ní ízení Exekutorského ú adu v Hodonín , ve v ci oprávn ného Všeobecná zdravotní pojiš ovna R, se sídlem Orlická 4/2020, 130 00 Praha 3 I :41197518 proti povinnému Rudolf Procházka, Slovácká 2500/16, 690 02 B eclav na základ usnesení ze dne 21.1.2008 OBJEDNATEL: ZHOTOVITEL: Exekutorský ú ad v Hodonín Mgr. Kamil Bran ík ing. František Dobiáš tel: 518341823 Sadová 15, 695 01 Hodonín Perunská 46, 695 04 Hodonín
16.7.2010
Datum místního šet ení: Po et stran celkem:
14
Datum zpracování: Po et vyhotovení:
3
Po et p íloh:
Vyhotovení .
22.7.2010 1
3
OBSAH POSUDKU: Nález Posudek A) Popis objekt , vým ra, hodnocení a administrativní ocen ní B) Výpo et ceny porovnávacím zp sobem C) Výpo et ceny výnosovým zp sobem D) Výpo et v cné ceny E) Zjišt ní obvyklé ceny F) Rekapitulace
Nález Znalecký úkol Ocen ní nemovitosti: LV . 2881 a LV .2706 pro k.ú. Podivín, obec Podivín. Byt .j. 6 v obytném dom parc. .st.517/1
.p. 821, v etn p íslušenství zastav ná plocha a nádvo í o vým e 1006m2
Zjistí se Obvyklá cena nemovitosti podle stavu ke dni 16.7.2010 Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Byt .j. 6 v obytném dom Adresa nemovitosti: 691 45 Podivín 821 Kraj: Jihomoravský, Okres: B eclav, Obec: Podivín, Katastrální území: Podivín, Po et obyvatel: 2 888 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 48,9976 K /m2 kde a je po et obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 49,- K /m2 Prohlídka a zam ení nemovitosti Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne 16.7.2010 za p ítomnosti pí. Marty Procházkové. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí Katastrálního ú adu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracovišt B eclav pro LV . 2881 a LV . 2706 k.ú. Podivín ze dne 17.9.2009. - znalecký posudek .1315-24/2004 ze dne 25.5.2004, zhotovil: ing.Ivana Rerková. - Prohlášení vlastníka budovy V 9 4272/1998 ze dne 10.10.1997, právní ú inky vkladu ke dni 4.2.1998 - informace, sd lené pí. Procházkovou - zjišt ní na míst samém p i prohlídce nemovitosti dne 16.7.2010.
2
Vlastnické a eviden ní údaje Doklad: LV . 2881 a LV . 2706 k.ú. Podivín Druh vlastnictví: SJM Vlastníci : Rudolf Procházka, Slovácká 2500/16, 690 02 B eclav Marta Procházková, Zahradní 821/5, 691 45 Podivín Podíl na spole ných ástech domu 626/3881. Jiná práva: bez zápisu Omezení vlastnického práva: LV . 2881 - Zástavní právo smluvní, Exeku ní p íkaz k prodeji LV . 2706 - V cné b emeno ch ze a jízdy na parc. . 517/2, p es parc. . 517/1 dle smlouvy o v cném b emeni V3 4818/1997 ze dne 19.3.1997, právní ú inky vkladu ke dni 24.3.1997 - V cné b emeno ch ze a jízdy na parc. . 517/3, p es parc. . 517/1 dle smlouvy o v cném b emeni V3 4818/1997 ze dne 19.3.1997, právní ú inky vkladu ke dni 24.3.1997 Dokumentace a skute nost K dispozici nebyla žádná výkresová ani jiná dokumentace, která by se týkala oce ovaného domu nebo bytu. Celkový popis nemovitosti Obytný d m .p. 821 má 6 b.j. ve t ech nadzemních podlažích. Byl vybudován tradi ní stavební technologií: zd né svislé konstrukce, panelové stropy a plochá st echa. Je ty podlažní, s jedním podzemním (technickým) podlažím a t emi nadzemními podlažími s byty. Má plochou st echu s živi nou krytinou. D m je umíst n v širší centrální ásti obce, v ulici Zahradní, má jeden vchod v zadním pr elí a další do dvora. Obytné místnosti jednotlivých byt jsou orientovány p evážn k jihovýchodu. Dva byty mají balkón. D m byl dokon en a uveden do trvalého užívání v roce 1976. P ístupný je z místní zpevn né, komunikace, která probíhá poblíž zástavby. Hlavní pr elí s hlavním vstupem je odvráceno do ulice, dvorní pr elí do dvora, který je zatravn n. m a nádvo í domu je p ístupné z ve ejného chodníku a komunikace, po zpevn né, p ístupové cest . P ed domem není ve ejné parkovišt , možnost parkování je ve dvo e domu. V prostoru dvora se nachází dv garáže a p ístup k nim je z ulice Zahradní, p es pozemek domu. Na pozemku z toho d vodu vázne v cné b emeno ch ze a jízdy. m je napojen na ve ejné inženýrské sít - vodovod, kanalizaci, plynovod a elektrorozvody. Vytáp ní jednotlivých byt je centrální, teplovodní, kotel na plyn je umíst n v každém byt . Situování domu je z hlediska polohy p íznivé, d m je v blízkosti centrální ásti obce, v relativn klidné ásti s okolní zelení a rekrea ními plochami. V sousedství je p evážn obytná zástavba nebo živnostenské provozovny bez vlivu na okolí. V dom je jeden hlavní samostatný vchod. Opravy domu nebyly v dohledné dob provád ny, konstrukce a prvky vybavení, krom b žné údržby, jsou vesm s v p vodním stavu. íslušenství k domu, tj. stavby nebo venkovní úpravy, nebylo zjišt no. Pozemek, náležející k obytnému domu je stejného vlastníka.
3
Posudek A) Popis objekt , vým ra, hodnocení a administrativní ocen ní Ocen ní nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí eské republiky . 3/2008 Sb. ve zn ní vyhlášek . 456/2008 Sb. a . 460/2009 Sb., kterou se provád jí n která ustanovení zákona . 151/1997 Sb., o oce ování majetku.
íslušenství stavby a pozemky a) Pozemky a1) Pozemek, náležející k obytnému domu .p. 821 - § 27 - § 32 Pozemek sestává z jedné parcely, zastav né plochy a nádvo í, ohrani ené zástavbou a plotem. Pozemek je situován do širší, centrální ásti zástavby obce, poblíž zpevn né komunikace místního charakteru. Správní centrum obce je odtud vzdáleno asi 450m. Pozemek je vcelku rovinný. Plocha mimo zástavbu je využívána jako dv r. V míst je možnost napojení na inž. sít , v etn splaškové kanalizace a plynovodu. Na pozemku nejsou porosty trvalého charakteru. P ístup na pozemek je z místní komunikace po zpevn né ploše ed domem. Stavební pozemek ocen ný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní íslo
Vým ra [m2] 1 006,00
zastav ná plocha a nádvo í 517/1 Sou et Úprava ceny – íloha . 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisou et Koeficient prodejnosti Kp (p íl. . 39 - dle obce a ú elu užití): Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl. . 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek ocen ný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
Pozemek, náležející k obytnému domu .p. 821 - zjišt ná cena
Jedn. cena [K /m2] 49,00 10 % 10 %
Cena [K ] 49 294,49 294,+ 4 929,40 54 223,40 × 1,1870 × 2,1620 139 153,19 =
139 153,19 K
1) Byt .6 v obytném dom - § 25 Byt . 6 v obytném dom .p. 821 v širší centrální ásti obce Podivín, se nachází ve t etím (posledním) nadzemním podlaží, ihned u schodišt . Byt má t i obytné pokoje, kuchyni a p íslušenství. P íslušenství bytu tvo í chodba, koupelna, šatna, WC a v podzemním, technickém podlaží rovn ž dv sklepní místnosti. Vytáp ní bytu je teplovodní, domovní rozvody jsou od kotle, který je pouze pro jeden byt a je umíst n v nice na chodb bytu. Otopná t lesa jsou desková. Bytové jádro je vyzdívané, omítané, opat ené z ásti obklady. Koupelna je vybavená vanou a umývadlem. WC je splachovací, samostatný. V kuchyni je kuchy ská linka s d ezem s teplou a studenou vodu a plynovým sporákem. P íprava teplé vody je v plynovém, pr tokovém oh íva i. El. instalace je sv telná, pojistková sk je umíst na uvnit bytu. Podlahy obytných místností tvo í vesm s vlysy, v koupeln PVC povlaky, v kuchyni keramická dlažba. Dve e jsou hladké, plné nebo prosklené, oby ejné, lakované s kovovými zárubn mi, okna jsou d ev ná, zdvojená. K bytu náleží sklepní prostory v suterénu - dv sklepní místnosti.
4
Technický stav bytu je dobrý, stav údržby je však charakterizován, jako mírn zanedbaný. Byt je plnohodnotn využitelný k trvalému obývání. V byt nebyly zjišt ny žádné vady ani poruchy statického charakteru. Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Typ objektu: Poloha objektu: Stá í stavby: Základní cena ZC (p íloha . 19): Podlahové plochy bytu: Pokoj : Pokoj : Pokoj : Kuchy : edsí : WC: Koupelna: Šatna: Podlahová plocha bytu:
Bytový prostor Jihomoravský kraj - nad 2 000 do 10 000 obyvatel 45 rok 19 680,- K /m2
3,38×4,67 3,39×2,34 3,37×3,62-0,35×0,79 3,60×3,05 4,64×1,49+0,65×0,87 0,74×0,99 1,52×1,49 1,47×1,14
Podlahové plochy sklep a p d, ne místnosti: Sklep 1: 2,35×1,08 Sklep 2: 0,71×1,91 Podlahové plochy sklep a p d, ne místnosti - celkem: Zapo ítaná podlahová plocha bytu: Zapo ítaná podlahová plocha sklep a p d, ne místnosti: Podlahové plochy - celkem:
3,90
m2
× 0,10
= = = = = = = = =
15,78 m2 7,93 m2 11,92 m2 10,98 m2 7,48 m2 0,73 m2 2,26 m2 1,68 m2 58,76 m2
= = =
2,54 m2 1,36 m2 3,90 m2
= = =
58,76 m2 0,39 m2 59,15 m2
Výpo et indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku . 1. Typ stavby - Budova - zd ná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná IV 2. Spole né ásti domu - Kolárna, ko árkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II 3. P íslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 4. Umíst ní bytu v dom - Ostatní podlaží nevyjmenované II 5. Orientace obyt. místností ke sv tovým stranám - Ostatní sv tové strany - s výhledem III 6. Základní p íslušenství bytu - íslušenství úplné - standardní provedení III 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo II lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytáp ní bytu - Dálkové, úst ední, etážové III 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 10. Stavebn - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (p edpoklad provedení menších III stavebních úprav)
Koeficient pro stá í 45 let:
Vi 0,10 0,00 0,00 0,00 0,03 0,00 -0,01 0,00 0,00 0,85
0,80 9
Index vybavení IV = (1 + Vi ) × V10 × 0,80 = 0,762 i=1
Index polohy: Název znaku . 1. Význam obce - bez v tšího významu I 2. Ú ady v obci - obecní ú ad, pop . m stský ú ad se stavebním ú adem nebo banka nebo policie II nebo pošta
5
Pi 0,00 0,02
3. Poloha nemovitosti v obci - vnit ní území obce III 4. Okolní zástavba a životní prost edí - evažující objekty pro bydlení III 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní sí obchod a služeb, pohostinské a II pop ípad kulturní za ízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo sportovní za ízení, p írodní II sportovišt 7. Zdravotnické za ízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost zdravotnické pé e II 8. Ve ejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak ty mi III pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 10. Nezam stnanost v obci a okolí - odpovídá pr ru v kraji II 11. Zm ny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vliv II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
12
Index polohy IP = (1 + Pi ) = 1,020 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na díl ím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztah na prodejnost - bez vlivu
. III II II
Ti 0,00 0,00 0,00
3
Index trhu IT = (1 + Ti ) = 1,000 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,762 × 1,020 × 1,000 = 0,777 Ocen ní: Základní cena upravená ZCU = ZC × I = 19 680,- K /m2 × 0,777 = 15 291,36 K /m2 Cena zjišt ná porovnávacím zp sobem CP = ZCU × PP = 15 291,36 K /m2 × 59,15 m2 = 904 483,94 K Cena stanovená porovnávacím zp sobem =
904 483,94 K
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjišt ná cena pozemku: 139 153,19 K Spoluvlastnický podíl: 626 / 3 881 Hodnota spoluvlast. podílu: 139 153,19 K × 626 / 3 881 =
+
22 445,22 K
Byt .6 v obytném dom - zjišt ná cena
=
926 929,16 K
Byt .6 v obytném dom - cena po zaokrouhlení
=
926 930,- K
=
926 930,- K
Výsledné ceny: Byty ocen né porovnávacím zp sobem 1) Byt .6 v obytném dom
Použit program NEM 3000, verze 2.85, distributor PLUTO – OLT Pa íkova 9, Praha 9. Licence na jméno.
6
B) Výpo et ceny porovnávacím zp sobem PRAMEN ZJIŠT NÍ POROVNATELNÝCH NEMOVITOSTÍ: Vlastní databáze nabídek prodej nemovitostí a realizace prodej , získaná a t íd ná z nabídek na internetových stránkách renomovaných realitních kancelá í a na servrech nemovitostí www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskéreality.cz a dalších. Uvedené nemovitosti k porovnávání jsou reáln nabízené nebo byl uskute n jejich prodej nejpozd ji ke dni aktualizace nebo termín prodeje nebyl d íve než ed dv ma lety od aktualizace. Ceny nabízených nemovitostí jsou presentované v období aktualizace, situace nemovitostí je podle možností v nejbližším možném okolí porovnávané stavby. Aktualizace: ervenec 2010.
CHARAKTERISTIKA OBCE: sto Podivín leží na severním okraji Lednicko-valtického areálu asi 10 km severn od B eclavi. Podivín je jedním z nejstarších míst na Morav , které je uvád no v Kosmov kronice k roku 1067. Archeologické nálezy jsou z katastru sta doloženy až z doby bronzové, ojedin le i z mladších fází prav ku. Místo samo sehrávalo z ejm významn jší roli už v dob ímské, jak sv í nálezy mincí i pravd podobná ímská cisterna skrývající se v dodnes dochované kapli Cyrilce u kostela sv. Petra a Pavla, k níž se váže pov st o moravských v rozv stech Konstantinu - Cyrilu a Metod jovi. Pro Podivín byla typická náboženská tolerance, o emž sv í dlouholetý pobyt habán , novok nc . Podivín m l až do 2. sv tové války také po etnou židovskou obec. Do katastru obce pat í také dv stavby Lednicko-valtického areálu - romantická z ícenina Janohradu a Obelisk. V obci dochází postupn ke zkvalit ování trhu s nemovitostmi. Výhodná je poloha v blízkosti hlavního dopravního tahu Víde - Brno v etn dálnice D1 a rekrea ního centra Lednice (UNESCO). V blízkosti jsou vodní nádrže Nové Mlýny. V míst je návaznost na dálnici ve sm ru do Brna. Je tu zvýšený sezonní cestovní ruch. V obci jsou pr rn upravené komunikace a rozvíjí se nabídka služeb. V okolí i ve vlastní obci je malá nabídka pracovních míst. Trh s nemovitostmi prozatím nezaznamenává výrazný vzr st v této lokalit . V oblasti je pr rná nezam stnanost a projevuje se nedostate rozvinutý trh s byty.
Porovnávané nemovitosti - p ehled: 1. Byt 3+1 v Podivín .Tento se nachází ve druhém podlaží dvoupodlažního domu a náleží k n mu i p da - možnost p dní vestavby. Bytová jednotka prod lala kompletní rekonstrukci v roce 2005 - plastová okna, topení - Cu, voda - plast, elektroinstalace - Cu, koupelna - a rozlohou 92 m2 se adí mezi velmi prostorné. Celkový stav bytu je velmi dobrý. Rok rekonstrukce: 2005 Voda: Dálkový vodovod Topení: Úst ední plynové Plyn: Plynovod Odpad: OV pro celý objekt Elekt ina: 230V Sít : Satelit.
2. DB 3+1 v obci Zaje í, okr. B eclav. Jedná se o byt nacházející se v 2.NP/2. ve velmi klidné ásti obce napojený na veškeré inž. sít mimo plynovodu. K bytu náleží garáž, sklep a krásná zahrada s jezírkem. Podl. pl. 82 m2, garáž + sklep 38 m2. Vytáp ní vl. elektrickým kotlem, oh ev vody el. bojlerem. Náklady na bydlení 5.000 v etn fondu oprav. V r. 2006 – vým na plastových oken, r. 2007 – nové rozvody vody (plast), zateplený štít, nová st echa, okapy, svody, vchodové dve e.
Stránka 7
3.
BYT 2+1 v obci mezi Hodonínem a B eclaví. Byt je prostorný, má plastová okna, garáž, hodpodá skou budovu, sklep, balkon. Klidné bydlení! Forma vytáp ní: ÚT plynové. Obytná plocha: 75 m2.
4. Prostorný zd ný družstevní byt 3+1 v Podivín o celkové podlahové ploše 82m2 s lodžií. Byt se nachází ve 4NP/4. Dispozice: kuchy , obyvací pokoj, 2x d tský pokoj, koupelna, WC, k bytu náleží 2x sklep.
ZJIŠT NÍ CENY NEMOVITOSTI POROVNÁNÍM: Cena p ed a Koef po redukci na redukce pramen ceny
Porovnávaná nemovitost 1. Byt 3+1 Podivín 2. Byt 3+1 Zaje í 3. Byt 3+1 Moravskí Nová Ves 4. Byt 3+1 Podivín
1 500 000 K
0,90
1 350 000 K 1 200 000 K
0,90
1 080 000 K 1 200 000 K
0,90
1 080 000 K 1 400 000 K
0,90
1 260 000 K
Porovnání cen ve vztahu k oce ované nemovitosti: K4 K3 K1 K5 K2 K6 Index velikost velikost vybavení stavebn funk ní poloha odlišnosti využitelpozemku domu technický nost stav 1,00 Obdobné 1,10 Horší 1,10 Horší 1,00 Obdobné
1,00 Obdobné 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné
0,80 Lepší 0,80 Lepší 0,90 Lepší 0,80 Lepší
1,00 Obdobné 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné
0,85 Lepší 0,95 Lepší 0,90 Lepší 0,90 Lepší
Maximální porovnávaná cena: Minimální porovnávaná cena:
Má-li koef. redukce hodnotu 1, jedná se o uskute ný prodej.
Odchylka od pr
ru:
Porovnávací hodnota celkem:
Cena nemovitosti, zjišt ná porovnávacím zp sobem iní:
830 000 K
Stránka 8
0,90 Lepší 0,95 Lepší 0,90 Lepší 0,90 Lepší
0,61 Lepší 0,79 Lepší 0,80 Lepší 0,65 Lepší 866 052 K 816 480 K
0,15 834 181 K
Cena porovnávaná
826 200 K 857 736 K 866 052 K 816 480 K
C) Výpo et ceny výnosovým zp sobem Byt . 6 v obytném dom .p. 821 pozemek, parc. . st. 517/1
LV . 2881 a 2706 k.ú.
Podivín
I) STAVBY Hlavní stavby: Byt . 6 v obytném dom .p. 821 Vedlejší stavby a venkovní úpravy :
Užitná plocha 59 m2 2 0m 59 m2
Užitná plocha celkem:
/ 3881
626
Podíl na spole ných ástech domu a pozemku:
II) POZEMKY A POROSTY: zastav ná plocha a nádvo í
parc. . st. 517/1
1006 m2 2 1006 m
o vým e
III) PODLAHOVÉ PLOCHY STAVEB PODLE Ú ELU VYUŽITÍ: Prostory ú eln využitelné pro bydlení jako garážování pro jiné ú ely
2 56 m 2 0m 2 0m
x x x
1,00 = 1,00 = 1,00 = Užitné plochy celkem:
56 0 0 56
m2 m2 2 m m2
IV) ANALÝZA HRUBÝCH P ÍJM Z PRONÁJM BYT : Porovnání údaj : Pr Zdroj informace - souhrnný názor na výši pronájmu v posuzované lokalit . bydlení 1. Realitní kancelá Hustope e 1800 2. Realitní kancelá B eclav 1750 3. Realitní kancelá Poho elice 1750 4. Zjišt né nájemné v míst nebo nezjišt no okolí (dle údaj v míst ): 5. Nájemné dle názoru znalce 1700 (dle vlastní databáze nájm ): Pr rná základní hodnota 1 750 2 nájmu (K /m /rok):
rná výše pronájmu (K /m2/rok) pro druh využití:
0 0 0
0 0 0
garážování 0 0 0
jiné ú ely 0 0 0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Redukce hrubých p íjm dle jejich zp sobilosti k pronájmu: plochy vhodné k pronájmu Druh využití: bydlení 56 garážování 0 jiné ú ely 0 Užitná plocha celkem: 56 Využitelná plocha staveb celkem : 2 Pr rné nájemné na 1m využitelné plochy:
ehled ploch k pronájmu: Pr rná plochy podm. vhodné k plochy nevhodné k výše nájmu Sníže2 /m /rok ní v % pronájmu pronájmu 1 750 0% 0 0 0 0 0 0% 0 0 0% 0 Celkem: 0 0 2 56 m 1 750 /m2/rok z toho na bydlení:
Stránka 9
Základní ro ní výše nájmu 98 000 K 0K 0K 98 000 K 1 750
/m2/rok
Úprava základní výše nájemného v lokalit dle místních podmínek: a) Vliv opot ebení
bez vlivu
Index 1,00 1
d) Vliv polohy
b) Vliv vybavení
negativní
0,90
e) Využitelnost
c) Vliv závad a rizik
bez vlivu
1,00
1,00 f) Vliv zvláštních podmínek Celkový index: 0,90 snižující
Údaje asové a opot ebení:
Stá í stavby: 34 rok edpokládaná životnost: 100 rok edpokládaná ekonomická životnost: 30 rok Úroková míra pro výpo et výnosové hodnoty: Opot ebení: Výchozí cena pro stanovení amortizace a náklad C: Výdaje (ro ní): edpoklad dlouhodobých konstantních p íjm : Da z nemovitosti: (odhad)
bez vlivu
1,00
/m2/rok
1 580
Dodažitelná výše nájemného :
Index 1,00
bez vlivu
Doba dalšího trvání: 66 rok Úroková míra pro amortizaci: 3,0% 11,9% 34,0% 1 241 220 K ano - výpo et v nou rentou 300 K
Pojišt ní:
0K
Oprava a údržba:
8 689 K
Správa nemovitosti:
1 500 K
Amortizace, kapitalizovaná na zbytkovou životnost: A = (C x iA) / ((1+ iA)T -1) =
26 090 K
Nájemné z pozemku:
0K 36 578 K
Výdaje celkem:
Ro ní nájemné celkem: VN = Míra kapitalizace: a) základní:
tj.
41%
88 480 ,- K /rok r1 = 4,9%
b) odhad budoucí inflace:
r2 = 3,0%
c) rizika:
r3 = 4,0%
d) vliv životnosti:
Hodnota staveb, zjišt ná výnosovým zp sobem: Hodnota pozemku, zjišt ná výnosovým zp sobem
r4 = 0,0% r =r1 + r2 + r3 + r4 = 11,9%
436 151 K 0K
436 200 K
Výnosová hodnota nemovitosti celkem:
D) Výpo et v cné hodnoty Reproduk ní cena domu, snížená o p im ené opot ebení, p ípadn o náklady na opravu vážných závad, které znemož ují okamžité užívání. Byt . 6 v obytném dom
.p. 821 59 m2
x
/m2
= opot ebení: Výše náklad na opravy:
30000
Vedlejší stavby a venkovní úpravy : pr Pozemek a porosty :
1006 m2
x
cná hodnota nemovitosti celkem:
Stránka 10
1 770 000 K 34,00% 0K cná hodnota: 0K 0,00% rné opot ebení: cná hodnota: 2 = 450 /m podíl: Sou et:
1 241 200 K
1 168 200 K
0K 452 700 K 73 020 K 1 241 220 K
E) Zjišt ní obvyklé ceny I) ADMINISTRATIVNÍ CENA NEMOVITOSTI: Díl í administrativní ceny jednotlivých staveb a pozemk : 904 483,94 K 22 445,22 K 0,00 K
I) Byt v obytném dom II) Pozemky a porosty III) Stavby p íslušenství
926 929,16 K
Sou et: Administrativní cena nemovitosti podle cenového p edpisu, platného v den podání posudku
926 po zaokrouhlení iní: z toho: stavby pozemky a porosty, náležející k domu II) VÝPO ET VÁŽENÉHO PR r:
904 480 K 22 450 K
RU: CN / Cv = n=
Pom r v cné a výnosové hodnoty: Váha výnosové hodnoty: Vážený pr
930 K
2,845 5,000 570 367 K
(Cn + n x Cv) / (n + 1) =
570 400 K
po zaokrouhlení:
Hodnota, zjišt ná dle Neegeliho metody váženého pr
ru:
570 400 K 1 241 200 K 926 930 K 830 000 K
cná hodnota Cena dle platných cenových p edpis : Porovnávací cena: OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTI:
830 000 K
Copt. =
III) REDUKCE CENY, VZHLEDEM K MIMO ÁDNÝM MOŽNÝM VLIV M NA USKUTE 1) Vlivy užívání nemovitosti 2) Vlivy vlastnických a sousedských vztah 3) Jiné vlivy
NÍ PRODEJE:
bez vlivu
bez vlivu Podst ešní byt negativní Index vyjad ující možné vlivy na uskute ní prodeje nemovitosti v míst a ase:
Výsledná cena (Copt. x is) : Obvyklá cena:
750 000 K
Stránka 11
Hodnocení:
1,00
Hodnocení: Hodnocení: i5 =
1,00 0,90 0,90
747 000 K
IV) V CNÉ B EMENO: cné b emeno ch ze a jízdy cné b emeno ch ze a jízdy na parc. . 517/2, p es parc. . 517/1 dle smlouvy o v cném b emeni V3 4818/1997 ze dne 19.3.1997, právní ú inky vkladu ke dni 24.3.1997. Spo ívá v používání pruhu pozemku o ší ce cca 3m od uli ní hranice pozemku k hranici pozemku parc. . 517/2 (resp. parc. . 517/3) k p íjezdu a p ístupu k objektu garáže, jiným subjektem. Délka p íjezdu iní 32m. Ocen ní práv odpovídajících v cným b emen m dle § 18 zákona . 151/97 Sb.: Druh v cného b emene: V cné b emeno po ítané z nájmu. Ocen ní se provede podle § 18 odst. 1 ve výši obvyklé ceny ro ního užitku, protože nelze zjistit hodnotu ro ního užitku ze smlouvy, z výsledk ízení o d dictví ani z rozhodnutí p íslušného orgánu. Obvyklé nájemné: zastav ná plocha a nádvo í: Vým ra: 96,00 m2 Jednotková cena: 25,- K /m2/rok Obvyklé nájemné: 96,00 m2 × 25,- K /m2/rok = 2 400,- K /rok Stupe omezení vlastnického práva: 20,00 % 2 400,- K /rok × 20,00 % = 480,- K Ro ní užitek vyplývající z v cného b emene: 480,- K Doba trvání v cného b emene: 10 let Maximální doba trvání v cného b emene pro výpo et: 5 let 480,- K × 5 let = 2 400,- K Ocen ní v cného b emene iní: 2 400,- K Hodnota v cného b emene: Na byt . 6 p ipadá:
2 400 K 387 K
VB je bez vlivu na obvyklou cenu
F) REKAPITULACE EHLED OCEN NÍ NEMOVITOSTI:
LV . 2881 a 2706 Byt . 6 v obytném dom
k.ú.
Podivín
.p. 821
etn p íslušenství a pozemku
Pozemek parc. . 517/1
Obvyklá cena nemovitosti :
750 000 K 0K
Hodnota v cného b emene: Obvyklá cena nemovitosti po odpo tu v cného b emene:
750 000 K slovy: sedmsetpadesáttisíc K
Stránka 12
Obvyklá cena práv, spojených s nemovitostí nebo závad, váznoucích na nemovitosti : Závady váznoucí na nemovitosti (v cná b emena), které by ur oval zvláštní p edpis, a které by pro sv j charakter z hlediska celospole enských zájm m ly být nadále zajišt ny, nebyly zjišt ny. Nebylo zjišt no žádné další právo, odpovídající v cnému b emenu, ani jiné právo, nap . nájemní, které by se vztahovalo na oce ovanou nemovitost, evidované v Katastru nemovitostí p ísl. Katastrálního ú adu. Jiné závazky a práce, váznoucí na nemovitosti nebyly zjišt ny.
ing. František Dobiáš Perunská 46 695 04 Hodonín V Hodonín : 22.7.2010
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím ministra spravedlnosti R ze dne 4. 10. 1983, j. ZT 1340/83 pro základní obor ekonomika, odv tví ceny a odhady se specializací oce ování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod po . . 2983 znaleckého deníku. Znale né a náhradu náklad ú tuji dokladem . -81/10
ing. František Dobiáš Perunská 46 695 04 Hodonín V Hodonín : 22.7.2010
ílohy: íloha . 1 - Fotodokumentace
1 strana
Stránka 13
íloha . 1 ke znaleckému posudku . 2983-81/10
FOTODOKUMENTACE:
Snímek . 1:
Kuchy
Snímek . 2:
Koupelna
Snímek . 3:
Pokoj Stránka 1
