12E 3/2009-38
.SPISU:
ZNALECKÝ POSUDEK íslo: 2920 - 18/2010
OCEN NÍ NEMOVITOSTI V EXEKU NÍM ÍZENÍ pro OKRESNÍ SOUD V HODONÍN ve smyslu §2, odst. 1 zákona . 151/1997 Sb. o oce ování majetku
m .p. 4
k.ú.
okr. Hodonín
Archlebov
LV . 423
obec: Archlebov
pozemek parc. . St.100 parc. . St.101
zastav ná plocha a nádvo í zastav ná plocha a nádvo í
parc. . 870 parc. . 4643
zahrada orná p da
VLASTNICTVÍ: Lumír Ku era, Husova 165/5, Brno-st ed-Staré Brno, 602 00 Brno 2 r. .680314/1147
Hlavní pr elí
Dvorní pr elí
EL OCEN NÍ: Exeku ní ízení Okresního soudu v Hodonín , ve v ci oprávn ného Zdravotní pojiš ovna ministerstva vnitra R, se sídlem Na Mí ánkách 2,Praha 10, I :47114304 proti povinnému: Lumír Ku era, bytem Husova 165/5, 602 00 Brno 2 r. .680314/1147 na základ usnesení ze dne 24.11.2009. OBJEDNATEL: Okresní soud v Hodonín Velkomoravská 4, 695 01 Hodonín
10.3.2010
Datum místního šet ení: Po et stran celkem:
ZHOTOVITEL: ing. František Dobiáš Perunská 46, 695 04 Hodonín
20
tel: 518341823
Datum zpracování: Po et vyhotovení:
3
16.3.2010
Po et p íloh:
Vyhotovení .
1
3
OBSAH POSUDKU: Nález Posudek A) Popis objekt , vým ra, hodnocení a administrativní ocen ní B) Výpo et ceny porovnávacím zp sobem C) Výpo et ceny výnosovým zp sobem D) Výpo et v cné ceny E) Zjišt ní obvyklé ceny F) Rekapitulace
Nález Znalecký úkol edm tem ocen ní je nemovitost: Rodinný d m .p.4, na parc. .St.100, v etn p íslušenství LV . 423 pro k.ú. Archlebov Související pozemky: .parc.St.100 .parc.St.101 .parc.870 .parc.4643
zastav ná plocha a nádvo í o vým e 889m2 zastav ná plocha a nádvo í o vým e 625m2 zahrada o vým e 610m2 orná p da o vým e 888m2
Zjistí se Obvyklá cena nemovitosti podle stavu ke dni 10.3.2010. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný d m Adresa nemovitosti: 696 33 Archlebov 4 Kraj:Jihomoravský, Okres: Hodonín, Obec:Archlebov, Katastrální území:Archlebov, Po et obyvatel: 875 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 35,0000 K /m2 kde a je po et obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 35,- K /m2 Prohlídka a zam ení nemovitosti Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne 10.3.2010 za p ítomnosti pí. Ku erové. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí Katastrálního ú adu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracovišt Kyjov pro LV . 423 k.ú. Archlebov ze dne 18.12.2009. - informace sd lené pí. Ku erovou - zjišt ní na míst samém p i prohlídce nemovitosti dne 10.3.2010. 2
Vlastnické a eviden ní údaje Doklad: LV . 423, k.ú. Archlebov, obec Archlebov, okr. Hodonín Druh vlastnictví: výhradní Vlastníci: Lumír Ku era, Husova 165/5, Brno-st ed-Staré Brno, 602 00 Brno 2 r. .680314/1147 Jiná práva: bez zápisu Omezení vlastnického práva: Na ízení exekuce. Celkový popis nemovitosti m .p. 4 na parc. .100 je situován do b žné uli ní zástavby v soub hu s hlavní pr jezdní komunikací v centrální ásti obce Archlebov, v blízkosti obecního ú adu. Zástavba je bezprost edn u pr jezdní komunikace a je p ístupná po nezpevn ném nájezdu. m je p ízemní se sedlovou st echou, nepodsklepený a je bez vybaveného obytného podkroví. Na pravé stran hlavního pr elí je vjezd do krytého pr jezdu, který je ze dvora otev ený. Zbylá ást domu je tvo ena prostory pro bydlení. Na hlavní ást domu navazuje v zadním pr elí jednoduchá p ístavba. Ve dvo e domu jsou bývalé hospodá ské budovy, které jsou vesm s z ícené, bez možnosti dalšího využití. Vstup do domu je jednak p es vjezdová vrata do krytého pr jezdu a odtud do dvorní ásti domu a jednak vstupními dve mi do obytné ásti. Za vstupem je vstupní chodba a odtud po levé stran je vstup do kuchyn a navazující obytné místnosti. Po levé stran je vstup do nevybavené místnosti bez okna (komora) s áste propadlým stropem. Chodba kon í v kryté verand , ze které je, ve vlastní p ístavb , ješt vstup do prostor s p evážn hospodá ským využitím (sklad, p ípravna). Prostory v dom , krom krytého vjezdu jsou využívány p evážn k bytovým ú el m, z toho d vodu je d m, dle §2 písm. a), bod 2 vyhlášky 501/2006 Sb., charakterizován jako rodinný. Obytná ást obsahuje jednu obytnou místnost, kuchy , chodbu, komoru a sklady. Koupelnu ani WC v dom nejsou. Nebylo zjišt no, zda je d m napojen na ve ejný vodovod nebo na ostatní IS, pouze bylo zjišt no napojení na nadzemní vedení elektro. Stá í domu je p ibližn 100 let, d m byl postaven tradi ní stavební technologií v té dob obvyklou. St ny jsou vesm s z nepáleného materiálu. Celkov je d m ve velmi špatném, nepoužitelném stavu a projevují se zde i statické poruchy. Vnit ní vybavení je na podstandartní úrovni. D m není obydlen ani pr žn udržován. K domu náleží dv r, který je p ístupný pouze p es d m. Na zastav nou plochu navazuje zahrada a jiná zastav ná plocha s p vodní hospodá skou, zem lskou stavbou, která je v sou asné dob již neexistuje. Pozemek je ohrani ený ploty nebo zástavbou a je ozna en v katastru nemovitostí jako zastav ná plocha a nádvo í , parc. . St.100 a St. 101, a navazující zahrada, parc. . 870 s trvalými porosty. P íslušenstvím k domu jsou nevyužitelné vedlejší stavby a uvedený pozemek, který je jednotným, funk ním celkem. Zem lský pozemek parc. .4643, ozna ený v katastru nemovitostí jako orná p da je vzdálený asi 1km, vzdušnou arou severn od okraje zástavby obce Archlebov, v trati „Hadinky”. Je to pozemek, využívaný jako pole, pravd podobn spole se sousedními t emi parcelami. P ístup je po nezpevn né, polní komunikaci. V okolí jsou soukromé zahrady a vinohrady. Na pozemku nejsou žádné stavby, porosty trvalého charakteru ani stavební, venkovní úpravy.
3
Posudek A) Popis objekt , vým ra, hodnocení a administrativní ocen ní Ocen ní nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí eské republiky . 3/2008 Sb. ve zn ní vyhlášek . 456/2008 Sb. a . 460/2009 Sb., kterou se provád jí n která ustanovení zákona . 151/1997 Sb., o oce ování majetku.
LV .423 v k.ú. Archlebov - d m .p.4 a p íslušenství. a) Porovnávací hodnota a1) D m .p. 4 - § 26a Rodinný d m .p. 4 je situován do uli ní zástavby jako vnit ní. Je napojen pouze na nadzemní elektro. m je p ízemní, nepodsklepený a je bez vybaveného obytného podkroví. Podle vybavení se lení na obytnou ást a krytý pr jezd. Ob ásti na sebe konstruk navazují, ale dispozi jsou odd lené. P dní prostor je ístupný z krytého pr jezdu po p enosném žeb íku. V hlavním pr elí jsou vstupní vrata do pr jezdu, který je do dvora otev ený. Do obytné ásti je vstup vchodovými dve mi do chodby, na kterou navazuje kuchy a sv tnice nebo komora bez oken. V dom není vy len n prostor k mytí ani záchod. D m je starý více než 100 let. Základy domu jsou kamenné bez hydroizolací, stropy jsou d ev né trámové s vodorovným omítaným povrchem nebo viditelnými trámy, st ny jsou vesm s z nepáleného materiálu oboustrann omítnuté. St echu tvo í klasický d ev ný, sedlový krov, krytina je z eternitových šablon, ást st echy na dvorní stran tvo í pálená krytina. Klempí ské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, pouze z ulice. Okna jsou dvojitá, d ev ná, dve e jsou nápl ové. Vytáp ní je možné pouze lokální, topidly nebo kamny na tuhá paliva. Jiné vybavení bv dom není. Podlahy všech místností jsou vesm s prkenné, v chodb je cementová dlažba. Fasáda je v uli ním pr elí je tvo ená hladkou omítkou, bez obkládaného soklu, ve dvorním pr elí je omítka vápenná hladká nebo chybí. Krytý pr jezd má vjezd p es d ev ná nápl ová vrata z hlavního pr elí, ze dvora je otev ený. Podlaha je zde tvo ena zdusanou hlínou, stropy zde nejsou. Vybavení domu je podstandartní, d m je podpr rn udržován a projevují se zde statické poruchy. Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Typ objektu: Poloha objektu: Stá í stavby: Základní cena ZC (p íloha . 20a):
Rodinný d m Jihomoravský kraj - do 2 000 obyvatel 100 rok 3 164,- K /m3
Zastav né plochy a výšky podlaží: 1.NP: 5,46×(18,86+19,32)×0,5 : 2,80×12,36 Název podlaží 1.NP: :
= = Zastav ná plocha 104,23 m2 34,61 m2
4
104,23 m2 34,61 m2
Konstruk ní výška 3,54 m 2,35 m
Obestav ný prostor: VRCHNÍ STAVBA: (3,54+2,70)×0,5×5,46×(18,86+19,32)×0,5+2,35×12,3 = 6×2,80 ZAST EŠENÍ: 2,38×0,5×5,46×(18,86+19,32)×0,5+1,05×0,5×12,36× = 2,80 Obestav ný prostor – celkem: = Podlažnost: Zastav ná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastav ná plocha všech podlaží: Podlažnost
406,53 m3 142,20 m3 548,73 m3
ZP1 = 138,84 m2 ZP = 138,84 m2
ZP : ZP1 = 1,00
Výpo et indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku . 1. Druh stavby - Dvojdomek, d m adový II 2. Provedení obvodových st n - Typ 1 - Na bázi d evní hmoty nezateplené nebo zdivo I smíšeného kamenné 3. Tlouš ka obvod. st n - 45 cm II 4. Podlažnost - Hodnota 1 III 5. Napojení na ve ejné sít (p ípojky) - Žádné nebo pouze p ípojka elektr. energie I 6. Zp sob vytáp ní stavby - Lokální na tuhá paliva I 7. Zákl. íslušenství v RD - Bez základního p íslušenství nebo pouze suchý záchod, chemické I WC 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 9. Venkovní úpravy - Zanedbatelného rozsahu I 10. Vedlejší stavby tvo ící p íslušenství k RD - Snižující hodnotu RD - Všechny vedlejší stavby, I náležející k domu jsou nevyužívané, bez údržby a vesm s je ani nelze bez závad užívat. 11. Pozemky ve funk ním celku se stavbou - Nad 800 m2 celkem III 12. Kriterium jinde neuvedené - Významn snižující cenu - áste né poškození stropu. Vadná a I hyg. závadná krytina 13. Stavebn - technický stav - Stavba ve špatném stavu – (nutná rekonstrukce i konstrukcí V dlouhodobé životnosti)
Vi -0,01 -0,08 0,00 0,02 -0,10 -0,08 -0,10 0,00 -0,05 -0,03 0,01 -0,10 0,40
0,60
Koeficient pro stá í 100 let:
12
Index vybavení IV = (1 + Vi ) × V13 × 0,60 = 0,115 i=1
Index polohy: Název znaku . 1. Význam obce - bez v tšího významu I 2. Poloha nemovitosti - uvnit souvisle zastav ného území obce III 3. Okolní zástavba a životní prost edí - s negativními vlivy na okolí (nap . výrobní objekty, I sousedství dálnic, železnic, skládek, lom , objekt zem l. výroby) - V zástavb podél pom rn frekventované komunikace. 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem II 5. Školství a sport - základní škola II 6. Zdravotní za ízení - pouze ordinace praktického léka e II 7. Ve ejná doprava - omezené dopravní spojení II 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 9. Nezam stnanost v obci a okolí - pr rná nezam stnanost II 10. Zm ny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vliv II 11
Index polohy IP = (1 + Pi ) = 0,960 i=1
5
Pi 0,00 0,01 -0,05 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na díl ím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazn nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztah na prodejnost - bez vlivu
. I II II
Ti -0,10 0,00 0,00
3
Index trhu IT = (1 + Ti ) = 0,900 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,115 × 0,960 × 0,900 = 0,099 Ocen ní: Základní cena upravená ZCU = ZC × I = 3 164,- K /m3 × 0,099 = 313,24 K /m3 Cena zjišt ná porovnávacím zp sobem CP = ZCU × OP = 313,24 K /m3 × 548,73 m3 = 171 884,19 K m .p. 4 - zjišt ná cena =
171 884,19 K
b) Porosty b1) Trvalé porosty na parc. . 870 Ovocné stromy nejsou udržované, z ásti poškozené, pr
rn plodící.
Ovocné d eviny a ostatní vinná réva ocen né zjednodušeným zp sobem: § 42 Celková cena pozemku [K ]: Celková vým ra pozemku [m2]: Celková pokryvná plocha porost [m2]: Cena pokryvné plochy porost [K ]: Cena ovocných d evin je ve výši 3,5 % z ceny pokryvné plochy porost : × Cena ovocných d evin a ostatní vinné révy: =
16 902,10 610 400 11 083,34 0,045 498,75
Trvalé porosty na parc. . 870 - zjišt ná cena
=
498,75 K
c) Pozemky c1) Pozemek náležející k domu .p.4 - § 27 - § 32 Pozemek sestává z více parcel, zastav né plochy a nádvo í a zahrady. Zastav ná plocha a zahrada jsou ohrani ené zástavbou a plotem a tvo í spolu jednotný, funk ní celek. Pozemek je situován do centrální ásti zástavby obce, poblíž pr jezdní komunikace. Pozemek je mírn svažitý. Plocha mimo zástavbu je využívána jako dv r a zahrada. V míst je možnost napojení na inž. sít , v etn splaškové kanalizace a plynovodu. Na pozemku (zahrada) jsou porosty trvalého charakteru, vesm s ovocné stromy. P ístup na pozemek je z pr jezdní komunikace po nezpevn né, nájezdní ploše p ed domem. Stavební pozemky ocen né dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní íslo
zastav ná plocha a nádvo í zastav ná plocha a nádvo í Sou et
st.100 st.101
Vým ra [m2] 889,00 625,00
6
Jedn. cena [K /m2] 35,00 35,00
Cena [K ] 31 115,21 875,52 990,-
Úprava ceny – íloha . 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisou et Koeficient prodejnosti Kp (p íl. . 39 - dle obce a ú elu užití): Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl. . 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemky ocen né dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
10 % 10 %
+ 5 299,58 289,× 0,8280 × 2,1730 104 876,13
Pozemek zahrady nebo ostatní plochy ocen ný dle § 28 odst. 5. Základní cena = 35,- K /m2. Název
Parcelní íslo
Vým ra [m2] 610,00
zahrada 870 Sou et Úprava ceny - íloha . 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisou et Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (p íl. . 39 - dle obce a ú elu užití): Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl. . 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek ocen ný dle § 28 odst. 5 - celkem
Jedn. cena [K /m2] 35,00 10 % 10 %
+ 2 135,23 485,× 0,4000 × 0,8280 × 2,1730 16 902,10
Pozemek náležející k domu .p.4 - zjišt ná cena
LV . v k.ú. Archlebov - zem
Cena [K ] 21 350,21 350,-
=
121 778,23 K
lský pozemek
a) Pozemky a1) Zem Zem
lský pozemek parc. .4643
- § 27 - § 32
lský pozemek ocen ný dle § 29.
Výpo et úpravy základní ceny – íloha . 23: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú. Celková úprava ceny:
20,00 % 20,00 %
Ocen ní: Název
Parcelní íslo
BPEJ
Vým ra [m2] 888 888
JC [K /m2] 1,10 Mezisou
orná p da 4643 24167 Vým ra celkem Koeficient prodejnosti Kp (p íl. . 39): Zem lský pozemek ocen ný dle § 29 - celkem
Zem
lský pozemek parc. .4643 - zjišt ná cena
Úprava [%] 20,00 et
UC [K /m2] 1,32
Cena [K ] 1 172,16 1 172,16 × 1,0000 1 172,16
=
7
1 172,16 K
Výsledné ceny: LV .423 v k.ú. Archlebov - d m .p.4 a p íslušenství.: a) Ocen ní porovnávacím zp sobem a1) D m .p. 4 b) Porosty b1) Trvalé porosty na parc. . 870 c) Pozemky c1) Pozemek náležející k domu .p.4
=
171 884,19 K
=
498,75 K
=
121 778,23 K
LV .423 v k.ú. Archlebov - d m .p.4 a p íslušenství. - celkem:
LV . v k.ú. Archlebov - zem lský pozemek: a) Pozemky a1) Zem lský pozemek parc. .4643 LV . v k.ú. Archlebov - zem
294 161,17 K
=
lský pozemek - celkem:
1 172,16 K 1 172,16 K
Použit program NEM 3000, verze 2.85, distributor PLUTO – OLT Pa íkova 9, Praha 9. Licence na jméno.
8
B) Výpo et ceny porovnávacím zp sobem PRAMEN ZJIŠT NÍ POROVNATELNÝCH NEMOVITOSTÍ: Vlastní databáze nabídek prodej nemovitostí a realizace prodej , získaná a t íd ná z nabídek na internetových stránkách renomovaných realitních kancelá í a na servrech nemovitostí www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskéreality.cz a dalších. Uvedené nemovitosti k porovnávání jsou reáln nabízené nebo byl uskute n jejich prodej nejpozd ji ke dni aktualizace nebo termín prodeje nebyl d íve než p ed dv ma lety od aktualizace. Ceny nabízených nemovitostí jsou presentované v období aktualizace, situace nemovitostí je podle možností v nejbližším možném okolí porovnávané stavby. Aktualizace: b ezen 2010.
CHARAKTERISTIKA OBCE: Obec Archlebov leží na úpatí Ždánického lesa asi 4 km jihozápadn od Ždánic a 10 km na severozápad od Kyjova. První zmínka o obci Archlebov pochází z r. 1349, od r. 1437 byla obec m ste kem, v 16. století v držení ždánického panství. V okolí obce byly objeveny etné archeologické nálezy z období prehistorického osídlení. Postupn se obnovují tradice a zvyky. V obci je uchováno a p íležitostn používáno p es 200 kroj . Obec je známá rýsováním kraslic. Proslulé je také vysp lé vina ství s výrobou kvalitních vín. Katastrální vým ra: 1332 ha Po et obyvatel: 896 Z toho v produkt. v ku: 474 Pr rný v k: 38,4 Pošta: Ano Škola: Ano Zdravotnické za ízení: Ano Policie: Ne Kanalizace ( OV): Ano Vodovod: Ano Plynofikace: Ano. Obec Jihomoravského kraje se adí mezi menší obce regionu. Probíhá zde hlavní dopravní trasa (silnice I.t .) od Kyjova ve sm ru na Brno. V obci dochází postupn ke zkvalit ování infrastruktury a trh s nemovitostmi je na obvyklé úrovni. Výhodou je pom rn dobrá poloha na trase mezi Kyjovem a Slavkovem, kde je hlavní silni ní tah ve sm ru na Brno. V obci jsou upravené komunikace, nabídka služeb nep evyšuje standard. V okolí i ve vlastní obci je malá nabídka pracovních míst. V oblasti pr rná nezam stnanost.
POROVNÁVANÉ NEMOVITOSTI - P EHLED: 1.
2.
Prodej adového RD 3+1 s vjezdem a velkou zahradou v obci Násedlovice, možnost i dalšího stavebního místa v této zahrad , p íjezd z obou stran. Vjezd (lze užívat jako garáž), velká zahrada, n kolik suchých sklep s klenbou, sklepy umíst ny ve svahu v zadní ásti dvoru, sklepy ideální také pro vina e. Samotný d m je nepodsklepen. m má sedlovou st echu, krovy v dobrém stavu (materiál: lipové d evo), krytina: pálená taška. Zastav ná plocha 338 m2 Užitná plocha 1 200 m2 Po et podlaží objektu 1 Stav budovy ur ený k demolici Sklep Ano Po et byt 1 Zahrada Ano Voda Voda - zdroj pro celý objekt Odpad Kanalizace Topení Lokální - tuhá paliva Elekt ina Elektro - 230 V, Elektro - 380 V.
adový RD v obci Archlebov, v klidné ulici, ne na hlavní silnici. D m je z pálených cihel, ást domu 2+1 je postaveno p ed 40ti lety, p vodní ást 1+1 je ze smíšeného zdiva, stá í 80 let. Za domem zahrada, hospodá ské p ístavky, udírna, prostorná stodola s možností parkování a vjezdu ze zadní strany. Na zahrad ovocné stromy, 2x sklep, jeden pod obytnou ástí, kde je el. boiler na oh ev vody, druhý sklep je kamenný klenutý, výborné klima. IS: el. 220/380 V, obecní voda, odpady svedeny do kanalizace, plyn ( forma vytáp ní 2x plynová kamna). D m je v dobrém technickém stavu, po menších úpravách, spíše modernizaci, je ihned obyvatelný. Zastav ná plocha 500 m2 Sklep Ano Zahrada Ano Nebytové prostory Garáž Voda Voda - zdroj pro celý objekt Odpad Kanalizace Plyn Plynovod Topení Úst ední - plynové Elekt ina Elektro - 230 V.
Stránka 9
3. adový,nepodsklepený d m v obci Draž vky.D m je nov pod ezán a z venkovní strany jsou plast.okna.Nemovitost je p ed rekonstrukcí nebo použít pozemek na stavební místo.Pozemek je cca 1200m2.Voda obecní p ed domem,plyn na pozemku,elekt ina 220V. Stav nemovitosti: P ed rekonstrukcíCelková plocha: 1.200 m2Zastav ná plocha: 140 m2Obytná plocha: 80 m2.
4. adový, p ízemní d m ze smíšeného zdiva s vjezdem do dvora a zahradou 480 m2. ZP 966 m2. Objekt nyní využíván jako dílna a skladišt . Dobrý, klenutý sklep. Podlahy ev né. Typ objektu adový Zastav ná plocha 996 m2 Užitná plocha 480 m2 Po et podlaží objektu 1 Plocha parcely 1 476 m2 Typ objektu p ízemní Typ budovy cihlová Stav budovy dobrý Na dvo e chlívek a stáje vhodné i pro kon . IS: plyn, voda, kanalizace p ed domem,
ZJIŠT NÍ CENY NEMOVITOSTI POROVNÁNÍM:
Cena p ed a Koef po redukci na redukce pramen ceny
Porovnávaná nemovitost 1. Rodinný d m v Násedlovicích 2. Rodinný d m v Archlebov 3. Rodinný d m v Draž vkách 4. Rodinný d m v Archlebov
499 000 K
0,80
399 200 K 990 000 K
0,80
792 000 K 440 000 K
0,80
352 000 K 560 000 K
1,00
560 000 K
Porovnání cen ve vztahu k oce ované nemovitosti: K1 K2 K3 K4 K5 K6 Index poloha funk ní velikost velikost vybavení stavebn Cena porovnávaná odlišnosti využitelpozemku domu technický nost stav 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné
0,70 Lepší 0,70 Lepší 0,70 Lepší 0,80 Lepší
1,00 Obdobné 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné
1,00 Obdobné 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné
0,90 Lepší 0,70 Lepší 0,90 Lepší 0,80 Lepší
Maximální porovnávaná cena: Minimální porovnávaná cena:
Má-li koef. redukce hodnotu 1, jedná se o uskute ný prodej.
Odchylka od pr
ru:
Porovnávací hodnota celkem:
Cena nemovitosti, zjišt ná porovnávacím zp sobem iní:
240 000 K
Stránka 10
0,90 Lepší 0,80 Lepší 0,90 Lepší 0,80 Lepší
0,57 Lepší 0,39 Lepší 0,57 Lepší 0,51 Lepší 310 464 K 199 584 K
0,15 239 147 K
226 346 K 310 464 K 199 584 K 286 720 K
m .p. 4
Archlebov
k.ú.
LV . 423
C) Výpo et ceny výnosovým zp sobem I) STAVBY Hlavní stavby:
Zastav ná plocha: 139 m2 0 m2 2 0m
m .p. 4 Vedlejší stavby a venkovní úpravy :
Obestav ný prostor: 549 m3 0 m3 0 m3
139 m2
Zastav ná plocha staveb celkem:
549 m3
II) POZEMKY A POROSTY: zastav ná plocha a nádvo í zastav ná plocha a nádvo í zahrada
parc. . St.100 o vým e parc. . St.101 o vým e parc. . 870 o vým e Vým ra pozemku celkem:
889 625 610 2124
III) PODLAHOVÉ PLOCHY STAVEB PODLE Ú ELU VYUŽITÍ: Prostory ú eln využitelné pro pro jako jako pro
bydlení skladování provozovna garážování jiné ú ely
139 0 0 0 0
2
m m2 m2 m2 2 m
x x x x x
m2 m2 m2 m2
(ur eno pom rem ze zastav né plochy) 2 0,60 = 83 m 2 1,00 = 0m 2 1,00 = 0m 2 1,00 = 0m 2 1,00 = 0m Užitné plochy celkem: 83 m2
IV) ANALÝZA HRUBÝCH P ÍJM Z PRONÁJM STAVEB: Porovnání údaj : Pr Zdroj informace - souhrnný názor na výši pronájmu v posuzované lokalit . bydlení 1. Realitní kancelá Hodonín 1500 2. Realitní kancelá Kyjov 1550 3. Realitní kancelá Veselí n.M. 1450 4. Zjišt né nájemné v míst nebo okolí (dle údaj v míst ): 1450 5. Nájemné dle názoru znalce nezjišt no (dle vlastní databáze nájm ): Pr rná základní hodnota 1 490 nájmu (K /m2/rok):
rná výše pronájmu (K /m2/rok) pro druh využití:
skladování 0 0 0
provozovna 0 0 0
garážování 0 0 0
jiné ú ely 0 0 0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Redukce hrubých p íjm dle jejich zp sobilosti k pronájmu: ehled ploch k pronájmu: Pr rná Snížeplochy výše nájmu ní v Základní ro ní výše vhodné k plochy podm. plochy nevhodné k % pronájmu vhodné k pronájmu /m2/rok Druh využití: pronájmu nájmu 25 105 641 K bydlení 58 0 1 490 50% 0 0 0K skladování 0 0 0% 0 0 provozovna 0 0 0% 0K garážování 0 0 0% 0 0 0K 0 0 0K jiné ú ely 0 0 0% 25 0 105 641 K Užitná plocha celkem: 58 Celkem: 2 Využitelná plocha staveb celkem : 83 m Pr rné nájemné na 1m2 využitelné plochy: 1 270 /m2/rok z toho na bydlení: 760 /m2/rok
Stránka 11
Úprava základní výše nájemného v lokalit dle místních podmínek: a) Vliv opot ebení
negativní
Index 0,60
d) Vliv polohy
b) Vliv vybavení
negativní
0,60
e) Využitelnost
c) Vliv závad a rizik
bez vlivu
0,70
1,00 f) Vliv zvláštních podmínek Celkový index: 0,21 snižující
270
Dosažitelná výše nájemného : Údaje asové a opot ebení:
Stá í stavby: 100 rok edpokládaná životnost: 120 rok edpokládaná ekonomická životnost: 10 rok Úroková míra pro výpo et výnosové hodnoty: Opot ebení: Výchozí cena pro stanovení amortizace a náklad C: Výdaje (ro ní): edpoklad dlouhodobých konstantních p íjm : Da z nemovitosti: (odhad)
Index 0,85
negativní
1,00
bez vlivu
/m2/rok
Doba dalšího trvání: 20 rok Úroková míra pro amortizaci: 3,0% 12,4% 83,3% 366 000 K ano - výpo et v nou rentou 300 K
Pojišt ní:
0K
Oprava a údržba:
3 660 K
Správa nemovitosti:
750 K
Amortizace, kapitalizovaná na zbytkovou životnost: A = (C x iA) / ((1+ iA)T -1) = Nájemné z pozemku:
31 926 K 0K 36 636 K
Výdaje celkem:
Ro ní nájemné celkem: VN = Míra kapitalizace: a) základní:
tj.
163%
22 518 ,- K /rok r1 = 4,9%
b) odhad budoucí inflace:
r2 = 3,0%
c) rizika:
r3 = 4,5%
d) vliv životnosti:
r4 = 0,0% r =r1 + r2 + r3 + r4 = 12,4%
0K
Hodnota staveb, zjišt ná výnosovým zp sobem: V) ANALÝZA HRUBÝCH P ÍJM Z PRONÁJM POZEMK : Porovnání údaj : Pr Zdroj informace - souhrnný názor zastav ná na výši pronájmu v posuzované plocha lokalit . 1. Realitní kancelá Hodonín 35 2. Realitní kancelá Kyjov 30 3. Realitní kancelá Veselí n.M. 30 4. Zjišt né nájemné v míst nebo okolí (dle údaj v míst ): nezjišt no 5. Nájemné dle názoru znalce 25 (dle vlastní databáze nájm ): Pr rná základní hodnota 30 nájmu (K /m2/rok):
rná výše pronájmu (K /m2/rok) pro druh využití:
manipulace, dv r 0 0 0
zahrada, sad, rekrea ní plochy 2 1,5 2
0
nezjišt no
0
0
0
1,5
0
0
0,00
1,80
0,00
0,00
Stránka 12
parkování, pr chody, p íjezdy jiné využití (orná) 0 0 0 0 0 0
Redukce hrubých p íjm dle jejich zp sobilosti k pronájmu: Základní výše nájmu:
ehled ploch k pronájmu:
plochy vhodné k pronájmu Druh využití: zastav ná plocha 1514 manipulace, dv r 0 parkování, p ejezdy 0 zahrada, sad, (rekreace) 610 jiné využití 0 Vým ry celkem: 2124 Využitelná plocha pozemku celkem :
plochy podmíne vhodné k pronájmu 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 2 Pr 2124 m
Pr rná Snížeplochy nevhodné k výše nájmu ní v Základní ro ní výše % pronájmu /m2/rok nájmu 0,0 30,00 0% 45 420 K 0,0 0,00 0% 0K 0,0 0,00 0% 0K 0,0 1,80 0% 1 100 K 0,0 0,00 0% 0K 0,0 Celkem: 46 520 K 2 rný výnos z 1m využitelné plochy: 21,90 /m2/rok
Úprava základní výše nájemného v lokalit dle místních podmínek: a) Vliv polohy
negativní
Index 0,90
b) Vliv vybavení
bez vlivu
1,00
Index 0,70
c) Využitelnost d) Vliv závad a rizik Celkový koeficient:
12,40 VN = Náklady (odhad): 30% N= r= Hodnota pozemk , zjišt ná výnosovým zp sobem: Hodnota nemovitosti, zjišt ná výnosovým zp sobem celkem: Pr
rná zjišt ná výše nájemného:
negativní 0,57
0,90 snižující
/m2/rok 26 338 ,- K /rok 7 901 ,- K /rok 12,4% 148 680 K 148 680 K
148 700 K
Výnosová hodnota nemovitosti celkem:
D) Výpo et v cné hodnoty Reproduk ní cena domu, snížená o p im ené opot ebení, p ípadn o náklady na opravu vážných závad, které znemož ují okamžité užívání. m .p. 4
549 m3
4000
x
Vedlejší stavby a venkovní úpravy :
Pozemek a porosty :
2124 m
2
/m3
=
2 196 000 K 83,33% opot ebení: 0K Výše náklad na opravy: cná hodnota: 0K 85,00% pr rné opot ebení: cná hodnota: 2 = 70 /m x Sou et:
cná hodnota nemovitosti celkem:
Stránka 13
514 700 K
366 000 K
0K 148 680 K 514 680 K
E) Zjišt ní obvyklé ceny I) ADMINISTRATIVNÍ CENA NEMOVITOSTI: Díl í administrativní ceny jednotlivých staveb a pozemk : I) m II) Pozemky a porosty III) Stavby p íslušenství
171 884,19 K 122 276,98 K 0,00 K
294 161,17 K
Sou et: Administrativní cena nemovitosti podle cenového p edpisu, platného v den podání posudku
po zaokrouhlení iní: 294 z toho: stavby pozemky a porosty, náležející k domu
160 K 171 880 K 122 280 K
Hodnota, zjišt ná výnosovým zp sobem:
148 700 K 294 160 K 240 000 K
Cena dle platných cenových p edpis : Porovnávací cena: OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTI:
240 000 K
Copt. =
III) REDUKCE CENY, VZHLEDEM K MIMO ÁDNÝM MOŽNÝM VLIV M NA USKUTE 1) Vlivy užívání nemovitosti m nelze bez závad užívat ani hospodárn opravit. 2) Vlivy vlastnických a sousedských vztah
NÍ PRODEJE:
negativní
Hodnocení:
0,60
bez vlivu
Hodnocení:
1,00
Hodnocení: i5 =
1,00 0,60
3) Jiné vlivy Index vyjad ující možné vlivy na uskute
bez vlivu ní prodeje nemovitosti v míst a ase:
Výsledná cena (Copt. x is) :
140 000 K
Obvyklá cena:
Stránka 14
144 000 K
ZEM LSKÝ POZEMEK B) Výpo et ceny porovnávacím zp sobem EHLED POROVNÁVANÝCH POZEMK : EHLED POROVNÁVANÝCH POZEMK : Vým ra: 5970 m2 Druh transakce: nabídka Popis: Zem lský pozemek o vým e 5970 m2, kvalitní orná p da, nyní v pronájmu ZD. Druh pozemku zem lská Umíst ní nemovitosti okraj obce.
1. Místo: Hovorany, okr. Hodonín
Cena:
90 000 K
2 48 438 K Vým ra: 2691 m Druh transakce: nabídka Cena: Popis: Prodej pozemku v obci Mist ín o celkové vým e 2 691 m2. Parcela zjednodušené evidence, orná p da. Detailní informace Druh pozemku zem lská.
2. Místo: Mist ín, okr Hodonín
2
3. Místo: Násedlovice, okr. Hodonín
290 000 K Vým ra: 9902 m Druh transakce: nabídka Cena: Popis: Zem.pozemek o vým e 9902 m2 (orná p da) na mírném východním svahu.VN 22kV nedaleko. Celková plocha 9 902 m2 Druh pozemku zem lská Umíst ní nemovitosti okraj obce.
ZJIŠT NÍ CENY POROVNÁNÍM:
Porovnávaný pozemek Zem lský pozemek v 1. Hovoranech Zem lský pozemek v 2. Mist ín Zem lský pozemek v 3. Násedlovicích
Redukce porovnávané ceny ve vztahu k oce ovanému pozemku: Cena p ed a K1 K4 K4 bonita K5 využiK2 dopravní K3 tvar K6 po redukci na telnost nezbytKoef red. lokalita dostupnost pozemku velikost pramen ceny nost pozemku 2 (K /m ) demolic 15
0,90
13,57 18
0,90
16,20 29
0,85
24,89
1,00 1,00 1,00 1,00 Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné 0,90 1,00 1,00 1,00
0,40 Lepší 0,40
0,70 Lepší 0,70
1,00 Obdobné 1,00
Lepší
Obdobné Obdobné Obdobné
Lepší
Lepší
Obdobné
0,80 Lepší
1,00 1,00 1,00 Obdobné Obdobné Obdobné
0,40 Lepší
0,50 Lepší
1,00 Obdobné
Maximální porovnávaná cena: Minimální porovnávaná cena:
3,80
Jednotková cena nemovitosti, zjišt ná porovnáním:
3,92
Vým ra porovnávaného pozemku:
888 m
2
Cena nemovitosti, zjišt ná porovnávacím zp sobem iní:
3 400 K
Stránka 15
4,10
/m2 /m2 /m2
Cena porovnávaná (K /m2)
3,80 4,10 4,00
Zem
lský pozemek
k.ú.
Archlebov
LV . 423
C) Výpo et ceny výnosovým zp sobem I) POZEMKY A POROSTY: orná p da
o vým e
888 m2
Vým ra pozemku celkem:
888 m2
parc. . 4643
II) ANALÝZA HRUBÝCH P ÍJM Z PRONÁJM POZEMK : Porovnání údaj : Redukce hrubých p íjm dle jejich zp sobilosti k pronájmu: Základní výše nájmu: ehled ploch k pronájmu: plochy vhodné k pronájmu
Druh využití: ostatní pozemek zem
0
lský pozemek Vým ry celkem:
plochy nevhodné k pronájmu
plochy podmíne vhodné k pronájmu 0,0 0,0 0,0 Pr
888 888
Využitelná plocha pozemku celkem :
2 888 m
Pr rná výše nájmu Snížení Základní ro ní výše /m2/rok v% nájmu
0,0
4,00
0%
0K
0,0 1,00 0% 0,0 Celkem: rný výnos z 1m2 využitelné plochy:
890 K 890 K 1,00
/m2/rok
Úprava základní výše nájemného v lokalit dle místních podmínek: a) Vliv polohy b) Vliv vybavení
Index 0,80 0,80
negativní negativní
c) Využitelnost d) Vliv závad a rizik Celkový koeficient:
bez vlivu 0,45
0,40 /m2/rok VN = 355 ,- K /rok Náklady (odhad): 10% N= 36 ,- K /rok Odhad p edpokládaného výnosu ze staveb, venkovních úprav nebo porost : r1 = 4,9% Míra kapitalizace: a) základní: c) rizika: Pr
Index 0,70 1,00 snižující
rná zjišt ná výše nájemného:
r2 = 3,0%
b) odhad budoucí inflace:
r =r1 + r2 + r3 + r4 =
d) vliv životnosti:
Stránka 16
r3 = 4,0% r4 = 0,0%
11,9%
2 686 K
Hodnota pozemk , zjišt ná výnosovým zp sobem: Výnosová hodnota pozemku celkem:
0K
2 700 K
E) Zjišt ní obvyklé ceny I) ADMINISTRATIVNÍ CENA POZEMKU: Ceny pozemk v etn sou ástí: Díl í administrativní ceny jednotlivých staveb a pozemk : 1 172,16 K 0,00 K
I) Pozemky a porosty II) Stavby p íslušenství
Sou et:
1 172,16 K
Administrativní cena nemovitosti podle cenového p edpisu, platného v den podání posudku
1 170 K
po zaokrouhlení iní:
Výnosová hodnota: Cena dle platných cenových p edpis : Porovnávací cena:
2 700 K 1 170 K 3 400 K
OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTI:
3 400 K
Copt. =
III) REDUKCE CENY, VZHLEDEM K MIMO ÁDNÝM MOŽNÝM VLIV M NA USKUTE 1) Vlivy užívání nemovitosti 2) Vlivy vlastnických a sousedských vztah 3) Jiné vlivy Index vyjad ující možné vlivy na uskute
NÍ PRODEJE:
bez vlivu bez vlivu bez vlivu ní prodeje nemovitosti v míst a ase:
Výsledná cena (Copt. x is) :
3 400 K
Obvyklá cena:
Stránka 17
Hodnocení: Hodnocení: Hodnocení: i5 =
1,00 1,00 1,00 1,00
3 400 K
F) REKAPITULACE EHLED OCEN NÍ NEMOVITOSTI:
LV . 423
k.ú.
Archlebov m .p. 4
okr. Hodonín
obec: Archlebov
pozemek, parc. . st. 100 pozemek, parc. . st. 101 pozemek, parc. . 870
Obvyklá cena nemovitosti :
140 000 K
slovy: jednosto ty icettisíc K
LV . 423 Zem
k.ú.
Archlebov
lský pozemek
okr. Hodonín
obec: Archlebov
parc. . 4643 - orná p da
Obvyklá cena nemovitosti :
3 400 K
slovy: t itisíce ty ista K
Stránka 18
Obvyklá cena práv, spojených s nemovitostí nebo závad, váznoucích na nemovitosti : Závady váznoucí na nemovitosti (v cná b emena), které by ur oval zvláštní p edpis, a které by pro sv j charakter z hlediska celospole enských zájm m ly být nadále zajišt ny, nebyly zjišt ny. Nebylo zjišt no žádné další právo, odpovídající v cnému b emenu, ani jiné právo, nap . nájemní, které by se vztahovalo na oce ovanou nemovitost, evidované v Katastru nemovitostí p ísl. Katastrálního ú adu. Jiné závazky a práce, váznoucí na nemovitosti nebyly zjišt ny.
ing. František Dobiáš Perunská 46 695 04 Hodonín V Hodonín : 16.3.2010
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím ministra spravedlnosti R ze dne 4. 10. 1983, j. ZT 1340/83 pro základní obor ekonomika, odv tví ceny a odhady se specializací oce ování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod po . . 2920 Znale né a náhradu náklad ú tuji dokladem .
znaleckého deníku. 18/10
ing. František Dobiáš Perunská 46 695 04 Hodonín V Hodonín : 16.3.2010
ílohy: íloha . 1 - Fotodokumentace
1 strana
Stránka 19
íloha . 1 ke znaleckému posudku . 2920-18/10
FOTODOKUMENTACE:
Snímek . 1:
Sv tnice
Snímek . 2:
Interiér dvorní p ístavby
Snímek . 3:
ícené hospodá ské objekty ve dvo e Stránka 1
