2010

ZNALECKÝ POSUDEK č. 518/200/2010 o ceně obvyklé rodinného domu č.p. 13, na pozemku č. parc. 1500 vč. příslušenství a pozemků č. parc. 1500 , č. parc. 1501, č. parc. 1607/1, k.ú. Proseč nad Nisou, obec Jablonec nad Nisou, zapsáno na LV č. 117 u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, KP Jablonec nad Nisou.

Objednatel posudku:

JUDr. Jan Fendrych Exekuční úřad Praha 2 Ve Studeném 117/5a 14700 Praha 4

Účel posudku:

č. j. 132 EX 19411/09-15/Ku

Podle stavu ke dni 20.7. 2010 posudek vypracovala: Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739147476, 318590686 e-mail: [email protected] Posudek obsahuje včetně titulního listu 14 stran textu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy 13.11.2010

Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: Prosečská 13 466 01 Jablonec nad Nisou Kraj: Liberecký Okres: Jablonec nad Nisou Obec: Jablonec nad Nisou Katastrální území: Jablonec nad Nisou Počet obyvatel: 45 254 Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 20.7.2010. Ohledání nemovitostí bylo provedeno pouze zvenku, znalkyni nebyla umožněna prohlídka interiéru nemovitostí. Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Podklady pro vypracování posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 117 ze dne 29.62010, k.ú. Proseč nad Nisou, poskytnutý objednatelem 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 20.7.2010, Nahlížení do KN, k.ú. Proseč nad Nisou 3) Informace získané při místním šetření dne 20.7.2010

Určení obvyklé ceny rodinného domu č.p. 13, na pozemku č. parc. 1500 vč. příslušenství a pozemků č. parc. 1500 , č. parc. 1501, č. parc. 1607/1, k.ú. Proseč nad Nisou, obec Jablonec nad Nisou, zapsáno na LV č. 117 u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, KP Jablonec nad Nisou. Typ stavby Vlastníci pozemků:

Vlastníci staveb:

Rodinný dům, samostatně stojící, stávající dokončený podíl 1/2: Balcer Josef, Prosečská 13, Proseč nad Nisou, 468 04 Jablonec nad Nisou 7 podíl 1/2: SJM Skal Václav a Skalová Lenka, Prosečská 13, Proseč nad Nisou, 468 04 Jablonec nad Nisou 7 podíl 1/2: Balcer Josef, Prosečská 13, Proseč nad Nisou, 468 04 Jablonec nad Nisou 7 podíl 1/2: SJM Skal Václav a Skalová Lenka, Prosečská 13, Proseč nad Nisou, 468 04 Jablonec nad Nisou 7

2

Katastrální úřad: Katastrální úz.: Obec: Ulice: č.p. na pozemku další pozemky:

pro Liberecký kraj, LV č. KP Jablonec nad Nisou Proseč nad Nisou Kraj: Jablonec nad Nisou část obce: Prosečská počet obyvatel: 13 způsob ochrany: č. parc. 1500 zastavěná plocha a nádvoří, výměra 334 č. parc. 1501 zahrada, výměra 806 m2 č. parc. 1607/1 zahrada, výměra 471m2

117 Liberecký Proseč nad Nisou 45 254 m2

Všeobecný popis

Poloha a okolí

Rušivá a obtěžující zařízení Dopravní prostředky a dostupnost Přípojky inženýrských sítí Základové poměry

Povrchová úprava, tvar pozemku

Druh zástavby Popis stavby Rok a) dokončení b) přístavby, nástavby c) modernizace/rekonstrukce Druh konstrukce (zděná, betonová, dřevěná apod.) Počet podlaží podzemních nadzemních

Oceňované nemovitosti jsou v obci Jablonec nad Nisou, v místní části Proseč nad Nisou. Proseč nad Nisou je stavebně oddělená místní část Jablonce nad Nisou, je situována podél komunikace č. 14 směrem na Liberec. V místní části Proseč nad Nisou je pouze základní občanská vybavenost. Kompletní vybavenost je v krajském městě Liberci – dobře dostupném po silnici č. 14. Rodinný dům č.p. 13 je ve středu zastavěné části místní části Proseč nad Nisou. V okolí jsou rodinné domy původní zástavby. Za domem je velmi příkrý svah. Dům stojí u silnice č.14 a tramvajové trati jablonec n.N. a Liberec, které mají mírně rušivý vliv. Silnice č. 14 a tramvajová trať působí mírně rušivým vlivem. Zastávka tramvají MD cca 200 m. Po silnice č. 14 je velmi dobře dostupný Jablonec n. N. i Liberec. Elektro, studna na pozemku, kanalizace – žumpa. Při venkovním ohledání nebyly zjištěny poruchy stavby způsobené nestandardními základovými poměry. Pozemek č. parc. 1500 je částečně zastavěn rodinným domem č.p. 13 a zděnou kůlnou. Pozemek má nepravidelný tvar, převáženě leží v rovině, v severní části se zdvihá příkrý svah. Pozemek č.parc. 1501 má nepravidelný tvar, severní část je v jižním svahu. Pozemek č. parc. 1607/1 má nepravidelný tvar, jeho severozápadní část je svažitá. Samostatně stojící rodinný dům. cca r.1960 nezjištěno nezjištěno zděná nezjištěno 1 NP + obytné podkroví

1+1 3

Počet

bytových jednotek

nebytových jednotek

1

0

garážových stání venkovní parkovací přístřešek

0

Stavba rodinného domu pravděpodobně není podsklepená. Svislé konstrukce jsou zděné. Konstrukce stropů nezjištěna. Střecha je sedlová se střešními vikýři, krytina – plechová s nátěrem. Okapové prvky jsou plechové s nátěrem. Okna jsou dřevěná, chybí venkovní okenní parapety. Vstupní dveře jsou dřevěné, materiál vnitřních dveří nezjištěn. Vnitřní povrchy – nezjištěny. Povrchy podlah – nezjištěny. Vybavení a zařizovací předměty – nezjištěno. Fasáda - je hladká. Topení – nezjištěno. TUV – nezjištěno. Přípojky: elektro, na pozemku č. parc.1501 je studna. Ostatní nezjištěno.

Popis

Dispoziční řešení: 1.NP: nezjištěno Podkroví: nezjištěno Rekonstrukce a modernizace Pozemky

Dům je převážně v původním stavu, částečně udržovaný – nátěr střešní kryziny, výměna některých oken. Pozemek č. parc. 1500 je zastavěn rodinným domem č.p 13 a stavbou zděné kolny, kolna je situována v severozápadním rohu pozemku. Pozemky č. parc. 1501 a č. parc. 1607/1 jsou užívány jako zahrada. V jihozápadním rohu pozemku č. parc. 1607/1 je dřevěný parkovací přístřešek, 1 parkovací místo pro osobní auto. Pozemky jsou užívány ve funkčním celku. Pozemky jsou oploceny, jejich jižní část je rovinná, severní část je svažitá k jihu. Přístup je ze zpevněné komunikace, ulice Prosečská, z jižní strany. Oplocení Zpevněné plochy Napojení inž. sítí

Vnější zařízení

drátěné s kovovými sloupky, bez podezdívky Elektro ano nezjištěno, Vodovod studna na pozemku Kanalizace na pozemku žumpa Plynovod ne Přístup po zpevněné ano komunikaci

Vedlejší stavby a příslušenství Zděná kolna – je situována v severozápadním rohu pozemku č. parc. 1500, jednoduchá přízemní stavba, zděná, na západní straně na ni navazuje přístřešek s posezením Popis Parkovací přístřešek – je situován v jihozápadním rohu pozemku č. parc. 1607/1, dřevěná konstrukce, sedlová střecha s plechovou krytinou Stav hlavní budovy, udržování, rekonstrukce Technický stav stavby

Podle venkovního ohledání je stavba v průměrném stavu, bez podstatné rekonstrukce, je prováděna základní údržba. 4

Poloha vzhledem k užívání Užívání nemovitosti

Stav je průměrný. Lokalita v zastavěné části místní části s původní zástavbou rodinných domů s mírně rušivými vlivy místní komunikace a tramvajové trati . Nevýhodou je delší docházková vzdálenost do centra obce. Nemovitosti jsou určeny k bydlení, soulad zápisu v evidenci KN a zjištěné skutečnosti.

Vlastnická práva

Omezení vlastnických práv Zahrnuta v tržní ceně Stav zápisu katastru nemovitostí a skutečnosti Vyhodnocení

1) Zástavní právo exekutorské zapsané v v části C LV č. 117, k.ú. Proseč nad Nisou 2) Exekuční tituly zapsané v části C LV č. 117, k.ú. Proseč nad Nisou 1), 2) Nejsou zohledněna v ceně obvyklé Nebyl zjištěn nesoulad mezi zápisem na LV č. 117, k.ú. Proseč nad Nisou a skutečností zjištěnou při místním šetření.

Záplavové území

Podle registru Aquarius je stavba v ohrožení zaplavením, stupeň č. 3 - tj. vysoký stupeň ohrožení zaplavením a zatopením Jiná rizika Nebyla zjištěna. Prověření přístupu Z komunikace č. parc. 14/1, k.ú. Proseč n.N. - silnice, vlastník Česká republika. k nemovitosti Bez rizika.

5

CENY, HODNOTY VĚCNÁ HODNOTA Jednotková cena [Kč/m2]

POZEMKY

Cena pozemku [Kč]

č. parcelní

výměra [m2]

současný stav

budoucí stav

současný stav

druh pozemku

1500 1501 1607/1

334 806 471

700 400 400

-

233 800 322 400 188 400

zastavěná pl. a nádvoří zahrada zahrada

744 600 Kč

I. CENA POZEMKU

STAVBY

stáří cca 50 let stavba RD kolna, přístřešek Reprodukční cena staveb

Rozest.

Reproduk. cena

Opotř. stavby

Cena stavby po odpočtu opotřebení [Kč]

[Kč/m3]

[%]

[Kč]

[%]

současný stav

4 200

100

3 906 000

45

2 148 300

OP

Jednot. cena

[m3] 930

120 000 3 906 000

-

2 268 300 Kč

II. CENA STAVEBY (VĚCNÁ HODNOTA STAVEB) současný stav III. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.)

6

-

3 012 900 Kč

budoucí stav -

POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelný RD č. 1:

Rádlo u Jablonce nad Nisou, RD, ZP 180 m2 po rekonstrukci, jižní strana, 1/2 podsklepeno, všechny inž. sítě. Nabídková cena: 2 350 000 Kč

Porovnatelný RD č. 2:

Kokonín, RD, ZP 210 m2, UP 180 m2, pozemek 2520 m2 Garáž, částečně podsklepen, septik, pevná tel. linka, nové rozvody odpadu v plastu. Nabídková cena: 2 500 000 Kč

Porovnatelný RD č. 3: Jablonec nad Nisou, RD, UP 180 m2, pozemek 1594 m2 Nové rozvody elektřiny, pozemek 1.594 m2 vl.studna (obecní na hranici pozemku), septik, lokální topení na TP + akumul.kamna, telefon, vhodné na trvalé bydlení i rekreaci Nabídková cena: 1 599 000 Kč

VÝSLEDEK POROVNÁVACÍ HODNOTY

2 200 000 Kč

7

URČENÍ OBVYKLÉ CENY Slabé stránky Silné stránky

Zdůvodnění ceny obvyklé

- RD je v původním stavu bez podstatné rekonstrukce - mírně rušivý vliv komunikace a železnice - větší výměra pozemků užívaných ve funkčním celku - dobrá dostupnost správního centra Liberce Cena obvyklá je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě s přihlédnutím k věcné hodnotě, umístění a technickému stavu nemovitosti ke dni ocenění se zohledněním silných a slabých stránek nemovitosti. Zohledněna je skutečnost, že znalci nebyla umožněna prohlídka nemovitosti, proto je obvyklá cena stanovena cenovým intervalem.

OBVYKLÁ CENA rodinného domu č.p. 13 na pozemku č. parc.1500 vč. příslušenství a pozemků č. parc. 1500 , č. parc. 1501, č. parc. 1607/1, k.ú. Proseč nad Nisou, obec Jablonec nad Nisou, zapsáno na LV č. 117 u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, KP Jablonec nad Nisou.

Spoluvlastnický podíl

1/2

Jméno

2 000 000 – 2 200 000Kč

Cena obvyklá

Balcer Josef

1 000 000 – 1 100 00Kč

V Mníšku pod Brdy, 13.11.2010 Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739147476, 318590686 e-mail: [email protected]

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 6.12.2006 č.j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 518/200/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. Z200/2010.

8

Přílohy: 1) Situace, fotodokumentace ke dni 20.7.2010 2) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 117 ze dne 29.62010, k.ú. Proseč nad Nisou, poskytnutý objednatelem Situace, kopie katastrální mapy, fotodokumentace ke dni 20.7.2010

9

10