EX 2031/05-48
.SPISU:
ZNALECKÝ POSUDEK íslo: 2972 -70/2010
OCEN NÍ NEMOVITOSTI V EXEKU NÍM ÍZENÍ pro EXEKUTORSKÝ Ú AD HODONÍN ve smyslu §2, odst. 1 zákona . 151/1997 Sb. o oce ování majetku
NEMOVITOST 1:
m .p. 63 okr. B eclav obec: Horní V stonice
k.ú.
Horní V stonice Související pozemky:
VLASTNICTVÍ: Miroslav Liška, Horní V stonice 63, 691 81 B ezí u Mikulova František Liška, Politických v 429, 261 01 P íbram Ing. Zden k Liška, K enkova 901, 592 31 Nové M sto na Morav Josefa Šlosarová, Horní V stonice 26, 691 81 B ezí u Mikulova
pozemek, parc. . St. 31
LV . 105
parc. . St.31 zastav ná plocha a nádvo í parc. . 88/1 zahrada parc. . 88/2 zahrada 1/2 1/6 1/6 1/6
NEMOVITOST 2.:
Zem
lské pozemky
k.ú.
Horní V stonice
VLASTNICTVÍ: okr. eclav obec: Horní V stonice Miroslav Liška, Horní V stonice 63, 691 81 B ezí u Mikulova Jan Šlosar,Družstevní 179,Pavlov,692 01 Mukulov na Morav
LV . 276 1/2 1/2
r. . 460520/477 r. . 550210/1990
EL OCEN NÍ: Exeku ní ízení Exekutorského ú adu v Hodonín , ve v ci oprávn ného Všeobecná zdravotní pojiš ovna R, se sídlem Orlická 4/2020, 130 00 Praha 3 I :41197518 proti povinnému Miroslav Liška, Horní V stonice 63, 691 81 B ezí u Mikulova r. .460520/477 na základ usnesení ze dne 28.4.2010 OBJEDNATEL: ZHOTOVITEL: Exekutorský ú ad v Hodonín Mgr. Kamil Bran ík ing. František Dobiáš tel: 518341823 Sadová 15, 695 01 Hodonín Perunská 46, 695 04 Hodonín
26.6.2010
Datum místního šet ení: Po et stran celkem:
23
Datum zpracování: Po et vyhotovení:
3
30.6.2010
Po et p íloh:
Vyhotovení .
1
3
OBSAH POSUDKU: Nález Posudek A) Popis objekt , vým ra, hodnocení a administrativní ocen ní B) Výpo et ceny porovnávacím zp sobem C) Výpo et ceny výnosovým zp sobem D) Výpo et v cné ceny E) Zjišt ní obvyklé ceny F) Rekapitulace
Nález Znalecký úkol Ocen ní nemovitosti: 1) LV . 105 pro k.ú. Horní V stonice, obec Horní V stonice. m .p. 63, v etn p íslušenství a pozemku: .parc.St.31 zastav ná plocha a nádvo í o vým e 1188m2 .parc.88/1 zahrada o vým e 277m2 .parc.88/2 zahrada o vým e 108m2 2) LV . 276 pro k.ú. Horní V stonice, obec Horní V stonice. Zem lský pozemek: .parc.3929 orná p da o vým e 15813m2 .parc.4187 ostatní plocha o vým e 830m2 .parc.4188 vinice o vým e 5745m2 .parc.4325 vinice o vým e 2879m2 .parc.4525 orná p da o vým e 1500m2 .parc.4611 vinice o vým e 18565m2 .parc.4639 vinice o vým e 2906m2 .parc.4653 vinice o vým e 4197m2 .parc.4700 orná p da o vým e 15300m2 .parc.4744 orná p da o vým e 5612m2 .parc.4980 orná p da o vým e 19600m2 Zjistí se Obvyklá cena nemovitosti vše podle stavu ke dni 26.6.2010. Do nemovitosti nebyl znalci umožn n vstup. Povinný v tomto smyslu odmítl sou innost tím, že se na místo nedostavil a vlastní nemovitost nebyla p ístupná. Na místo a as prohlídky byl povinný písemn p edem upozorn n doporu enou poštovní zásilkou. Zam ení a vizuální prohlídka byla uskute na vn nemovitosti, stav vnit ních konstrukcí a vybavení byl stanoven na základ vn jších znak nebo odhadem. Znalec nep ebírá odpov dnost za odlišnosti a takové rozdíly mezi údaji, zjišt nými odhadem a skute ností, které by mohly mít vliv na celkovou obvyklou cenu nemovitosti. 2
Administrativní cena je zjišt na na základ dostupných (neúplných) údaj a slouží pouze jako jeden z podklad pro zjiš ování ceny obvyklé. Tuto cenu nelze využít k jiným ú el m. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: 691 81 63 Kraj:Jihomoravský, Okres: B eclav, Obec:Horní V stonice, Katastrální území:Horní V stonice, Po et obyvatel: 436 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 35,0000 K /m2 kde a je po et obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 35,- K /m2 Prohlídka a zam ení nemovitosti Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne 26.6.2010. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí Katastrálního ú adu pro Jihomoravský kraj, katastrální pracovišt Mikulov pro LV . 105 a 276 k.ú. Horní V stonice ze dne 9.2.2010 - kopie katastrální mapy ze dne 28.7.2005 - informace, sd lené na OÚ - zjišt ní na míst samém p i prohlídce nemovitosti dne 26.6.2010. Celkový popis nemovitosti m .p.63 s p íslušenstvím - je situován do obytné, uli ní zástavby v centrální ásti obce. Zástavba je podél místní, zpevn né komunikace, která navazuje na hlavní, pr jezdní vozovku v obci asi po 50m. D m je adový, vnit ní. V míst je možnost napojení na inženýrské sít (krom ve ejné, splaškové kanalizace), které probíhají soub žn se zástavbou. D m je p ízemní se sedlovou st echou, z ásti podsklepený a je bez podkroví. ístup do domu hlavním vstupem v uli ním pr elí do vstupní chodby. Odtud je p ístup do obytných pokoj a íslušenství. Vjezd do dvora je p es krytý pr jezd, který je ze dvora i z ulice uzavíratelný d ev nými vraty. Z pr jezdu je vstup do sklepa. Obytná ást domu obsahuje v p ízemí nejmén dva obytné pokoje, kuchyni, chodbu a verandu. V interiéru domu nejsou prostory, které by mohly sloužit ke komer ním ú el m ani provozní místnosti. Z uvedeného popisu vyplývá, že d m je dle §2 písm. a), bod 2 vyhlášky 501/2006 Sb charakterizován jako rodinný. m byl postaven a uveden do trvalého užívání p ibližn v roce 1928. Od té doby nebyly na dom realizovány žádné v tší úpravy, pouze opravy v rámci b žné údržby. V tšina prvk vybavení, zejména v interiéru stavby m že být p vodní (dlažby, dve e, podlahy sv tnic apod.. D m není v sou asnosti obydlen a k trvalému bydlení je zp sobilý pouze podmíne , po odstran ní závad, zejména po oprav st ešní krytiny. Údržba domu je evidentn podstandardní. Na dom jsou i viditelné závady statického charakteru, které je t eba odstranit. K domu náleží pozemek, ozna ený jako zastav ná plocha a nádvo í (parc. . st. 31), na který navazuje zahrada (parc. . 88/1 a 88/2). Ohrani ení pozemku je zástavbou a z ásti oplocením. Na dvorní k ídlo domu navazují hospodá ské objekty, v tšinou chlévy a sklady, které nejsou v sou asné dob užívány ani udržovány a chátrají. P íslušenstvím k domu jsou venkovní úpravy, a pozemek . parc. st. 31, 88/1 a 88/2 v etn trvalých porost . Zem
lské pozemky se nacházejí vesm s v extravilánu obce Horní V stonice.
3
Pozemek parc. . 3929 Pozemek je situován mimo zastav ného území obce Horní V stonice a tvo í pás, za len ný do spole ného honu. Je užíván spole k zem lským ú el m, zem lskou organizací. Nachází se v trati „Pod Venuší” cca 400m od okraje zastav ného území obce severním sm rem. P ístup na pozemek je možný pouze po okolních nezpevn ných plochách jiných majitel . Na pozemku se nenachází stavby ani porosty trvalého charakteru. Pozemek parc. . 4187 a 4188 Spole ný vinohrad je situován v trati „Jablo ový sad” cca 0,7km od okraje zastav ného území obce, východním sm rem.a je užíván spolu s okolními parcelami zem lskou organizací jako spole ná vinice. Parcely na sebe navazují, parc. . 4187 je mez u cesty, bez využití. P ístup na pozemek je možný z nezpevn né polní cesty. Pozemek je (mimo ostatní plochu) v celé ploše osázen vinnou révou. Pozemek parc. . 4325 Spole ný vinohrad je situován v trati „Za Povolným” bezprost edn za zastav ným územím obce, východním sm rem.a je užíván spolu s okolními parcelami zem lskou organizací jako spole ná vinice. P ístup na pozemek je možný z nezpevn né polní cesty. Pozemek je v celé ploše osázen vinnou révou. Pozemek parc. . 4526 Pozemek je situován do extravilánu obce Horní V stonice, od hranice sou asné zástavby obce je odd len pouze, zpevn nou místní komunikací. Je užíván v sou asné dob k zem lským ú el m, zem lskou organizací. Nachází se v trati „Za konírnou” západním sm rem od zástavby obce. Vy len ní pozemku je možné, v rámci územního plánu obce je možná i budoucí zástavba. P ístup na pozemek je p ímo ze zpevn né místní komunikace nebo ze silnice II. t . Na pozemku se nenachází stavby ani porosty trvalého charakteru. Pozemek parc. . 4611 Spole ný vinohrad je situován v trati „U k ížku” asi 800m za zastav ným územím obce, jihozápadním sm rem a je užíván spolu s okolními parcelami zem lskou organizací jako spole ná vinice. P ístup na pozemek je možný ze silnice II. t . ve sm ru na Mikulov. Druhou hranici tvo í nezpevn ná polní cesta. Pozemek je v celé ploše osázen vinnou révou. Pozemek parc. . 4639 Spole ný vinohrad je situován v trati „Pod silnicí” asi 1km za zastav ným územím obce, jihozápadním sm rem a je užíván spolu s okolními parcelami zem lskou organizací jako spole ná vinice. P ístup na pozemek je možný ze silnice II. t . ve sm ru na Mikulov. Druhou hranici tvo í zpevn ná, p íjezdní komunikace k vodárenskému objektu a oplocená hranice tohoto objektu. Pozemek je v celé ploše osázen vinnou révou. Pozemek parc. . 4653 Spole ný vinohrad je situován v trati „Pod silnicí” asi 0,7km za zastav ným územím obce, západním sm rem a je užíván spolu s okolními parcelami zem lskou organizací jako spole ná vinice. P ístup na pozemek je možný ze silnice II. t . ve sm ru na Mikulov. Druhou hranici tvo í nezpevn ná, polní cesta ze severní strany pozemku. Pozemek je v celé ploše osázen vinnou révou.
4
Pozemek parc. . 4700 Pozemek je situován mimo zastav ného území obce Horní V stonice a tvo í nepravidelný lichob žník, za len ný do spole ného honu. Je užíván spole k zem lským ú el m, zem lskou organizací. Nachází se v trati „Nad St ediskem” cca 700m od okraje zastav ného území obce západním sm rem. S pozemkem sousedí obdélníkový pozemek (ostatní plocha) ve vlastnictví SD. P ístup na pozemek je možný ze zpevn né komunikace obslužného charakteru nebo po nezpevn né polní cest . Na pozemku se nenachází stavby ani porosty trvalého charakteru. Pozemek parc. . 4744 Pozemek je situován mimo zastav ného území obce Horní V stonice a je za len ný do spole ného honu. Je užíván spole k zem lským ú el m, zem lskou organizací. Nachází se v trati „Nad St ediskem” cca 200m od okraje zastav ného území obce západním sm rem. S pozemkem sousedí z jihu obdélníkový pozemek (manipula ní plocha) ve vlastnictví obce. P ístup na pozemek je možný ze zpevn né komunikace obslužného charakteru. Na pozemku se nenachází stavby ani porosty trvalého charakteru. Pozemek parc. . 4980 Pozemek je situován mimo zastav ného území obce Horní V stonice a je za len ný do spole ného honu. Je užíván spole k zem lským ú el m, zem lskou organizací. Nachází se v trati „Za vápenkou” cca 2,8km od okraje zastav ného území obce západním sm rem a cca 700m severn od zastav ného území obce Dolní Dunajovice. P ístup na pozemek je možný z nezpevn né, polní komunikace. Západní hranici pozemku tvo í Dunajovický potok. Na pozemku se nenachází stavby ani porosty trvalého charakteru.
Posudek A) Popis objekt , vým ra, hodnocení a administrativní ocen ní Ocen ní nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí eské republiky . 3/2008 Sb. ve zn ní vyhlášek . 456/2008 Sb. a . 460/2009 Sb., kterou se provád jí n která ustanovení zákona . 151/1997 Sb., o oce ování majetku.
LV . 105 - k.ú. Horní V stonice - D m .p. 63, v etn p íslušenství a) Hlavní stavby a1) D m .p. 63 - § 5 Rodinný d m .p. 90 je situován do uli ní zástavby jako adový, vnit ní na vlastním pozemku. D m je napojen na ve ejný vodovod, nadzemní p ipojení vedení elektro z ve ejných rozvod je propojeno s vnit ními rozvody elektro. P ípojka plynu je provedena. D m je p ízemní, nepodsklepený a je bez obytného podkroví. Obytná ást obsahuje chodbu, minimáln dva obytné pokoje, komoru a kuchyni. Koupelna ani WC zde nejsou. Pr jezd do dvora je p es krytý pr jezd, uzav ený z ulice i ze dvora d ev nými vraty. Vstup do domu je z uli ního pr elí vstupními dve mi do chodby, která je pr chozí na dv r a dále pak do obytných místností. D m byl áste opravovaný a to zejména v uli ní fasád byly provedeny povrchové úpravy. D m byl postaven a uveden do trvalého užívání p ibližn p ed 80ti lety. Dispozi ní uspo ádání domu a jeho vybavení je na podstandardní úrovni. 5
Základy domu jsou kamenné bez hydroizolací, st ny jsou masivní, ze smíšeného zdiva, stropy jsou ev né, trámové s vodorovným podhledem, omítané nebo s viditelnými trámy. St echu tvo í jednoduchý, hambálkový, d ev ný krov, krytina je z pálených tašek na d ev ném la ování. Klempí ské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Podst ešní prostor je využívaný jako p da a je p ístupný z krytého pr jezdu po žeb íku. Vytáp ní je lokální, plynové nebo kamny na tuhá paliva. V kuchyni je kuchy ský sporák na tuhá paliva. V obytných místnostech je podlaha z hrubého betonu, v ostatních místnostech je rovn ž beton nebo zdusaná hlína. Vnit ní omítky jsou hladké, vápenné. Okna jsou d ev ná, rámová, dvojitá, dve e hladké, nápl ové nebo i svlakové. Vn jší fasáda je vápenná, hladká, s kone nou povrchovou úpravou, sokl není proveden. Vybavení domu je výrazn nižší úrovni, než je standard v míst . Z toho d vodu se koeficient vybavení, stanoví výpo tem bez ohledu na limitní hodnoty, stanovené vyhláškou. D vody vyplývají z textu, hodnocení a fotodokumentace. Opot ebení domu je stanoveno vzhledem k jeho stá í analytickou metodou. Zohlední se podstandardní údržba a celkový technický stav, který neodpovídá b žné, obvyklé a reálné životnosti. Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Rodinný d m, rekrea ní chalupa nebo domek: typ A Svislá nosná konstrukce: zd ná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví St echa: se šikmou nebo strmou st echou Po et nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód CZ - CC: 111 Zastav né plochy a výšky podlaží: 1.PP: 3,80×9,25 1.NP: 22,92×9,25+1,50×9,07
= =
Název podlaží 1.PP: 1.NP:
Zastav ná plocha 35,15 m2 225,61 m2
Obestav ný prostor: SPODNÍ STAVBA: (3,80×9,25)×(1,50) VRCHNÍ STAVBA: (22,92×9,25)×(3,53+3,96)×0,5+1,50×9,07×3,25 ZAST EŠENÍ: (22,92×9,25)×(3,45×0,5)+1,50×9,07×3,05×0,5 Obestav ný prostor – celkem:
35,15 m2 225,61 m2
Konstruk ní výška 3,10 m 3,53 m
= = = =
52,72 m3 838,19 m3 386,46 m3 1 277,37 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = p idaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení
Provedení
1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. St echa: 5. Krytina: 6. Klempí ské konstrukce: 7. Vnit ní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vn jší obklady: 10. Vnit ní obklady:
lké založení bez izolace zd né tl. 30 a 45 cm ev né s omítaným podhledem krov d ev ný vázaný pálená krytina pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky vápenné, hladké
6
Hodnocení standardu P S S S S S S S C C
ást [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
11. Schody: 12. Dve e: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytáp ní: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyn : 24. Vnit ní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní:
C S S P S P S C S C S P S C P C
nápl ové ev ná dvojitá, rámová prkna palubky keramická nebo teracová dlažba lokální sv telná t ífázová ocelové trubky rozvod zemního plynu áste né odkanalizování kuchy ský sporák na tuhá paliva suchý
100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Výpo et koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. St echa: 5. Krytina: 6. Klempí ské konstrukce: 7. Vnit ní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vn jší obklady: 10. Vnit ní obklady: 11. Schody: 12. Dve e: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytáp ní: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyn : 24. Vnit ní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní: Sou et upravených objemových podíl :
Hodnocení standardu P S S S S S S S C C C S S P S P S C S C S P S C P C
Obj. podíl [%] 8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40
ást [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Koeficient
Upravený podíl 3,77 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,00 0,00 0,00 3,20 5,20 1,01 1,00 2,39 4,30 0,00 3,20 0,00 0,50 1,43 0,50 0,00 0,14 0,00 75,94
0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 0,00 1,00 1,00 0,46 1,00 0,46 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 0,46 1,00 0,00 0,46 0,00
Hodnota koeficientu vybavení K4:
0,7594
Výpo et opot ebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na d lení konstrukce, PP = p epo ítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení
1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. St echa: 5. Krytina: 6. Klempí ské konstrukce: 7. Vnit ní omítky:
obj.
P S S S S S S
OP [%] 8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80
ást [%] K
100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0
UP [%] 3,77 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80
0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
7
PP [%] 4,96 27,92 10,40 9,61 4,48 1,19 7,64
Stá í Živ. 80 80 80 80 80 80 80
150 95 90 90 85 80 85
Opot . ásti 53,33 84,21 88,89 88,89 94,12 100,00 94,12
Opot . celku 2,6452 23,5114 9,2446 8,5423 4,2166 1,1900 7,1908
z
8. Fasádní omítky: S 9. Vn jší obklady: C 10. Vnit ní obklady: C 11. Schody: C 12. Dve e: S 13. Okna: S 14. Podlahy obytných místností: P 15. Podlahy ostatních místností: S 16. Vytáp ní: P 17. Elektroinstalace: S 18. Bleskosvod: C 19. Rozvod vody: S 20. Zdroj teplé vody: C 21. Instalace plynu: S 22. Kanalizace: P 23. Vybavení kuchyn : S 24. Vnit ní vybavení: C 25. Záchod: P 26. Ostatní: C Sou et upravených objemových podíl :
2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40
100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0
1,00 0,00 0,00 0,00 1,00 1,00 0,46 1,00 0,46 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 0,46 1,00 0,00 0,46 0,00
2,80 0,00 0,00 0,00 3,20 5,20 1,01 1,00 2,39 4,30 0,00 3,20 0,00 0,50 1,43 0,50 0,00 0,14 0,00 75,94
3,69 80 0,00 0,00 0,00 4,21 80 6,85 80 1,33 80 1,32 80 3,15 80 5,66 80 0,00 4,21 80 0,00 0,66 80 1,88 80 0,66 80 0,00 0,18 80 0,00 Opot ebení:
85
83 83 81 85 85 80 80 85 85 83 81
94,12 0,00 0,00 0,00 96,39 96,39 98,77 94,12 94,12 100,00 0,00 100,00 0,00 94,12 94,12 96,39 0,00 98,77 0,00
3,4730 0,0000 0,0000 0,0000 4,0580 6,6027 1,3136 1,2424 2,9648 5,6600 0,0000 4,2100 0,0000 0,6212 1,7695 0,6362 0,0000 0,1778 0,0000 89,2701
Ocen ní: Základní cena (dle p íl. . 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpo tu): Polohový koeficient K5 (p íl. . 14 - dle významu obce): Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl. . 38): Koeficient prodejnosti Kp (p íl. . 39 - dle obce a ú elu užití):
= × × × ×
2 290,- K /m3 0,7594 0,8500 2,1730 1,0080
Základní cena upravená
=
3 237,76 K /m3
Plná cena:
1 277,37 m3 × 3 237,76 K /m3
Výpo et opot ebení analytickou metodou Opot ebení analytickou metodou: 89,2701 % Úprava ceny za opot ebení m .p. 63 - zjišt ná cena
=
4 135 817,49 K
-
3 692 048,41 K
=
443 769,08 K
b) Pozemky b1) Pozemek náležející k domu .p. 63 - § 27 - § 32 Pozemek sestává ze t í parcel, které na sebe bezprost edn navazují a tvo í spolu jednotný, funk ní celek. Zastav ná plocha a nádvo í a navazující zahrada jsou ohrani ené zástavbou a plotem. Pozemek je situován do centrální ásti obce, v zástavb podél místní komunikace. Pozemek je rovinný. Je zastav ný domem, zbytek je využíván jako dv r nebo zahrada. P ístup do zahrady je i ze zadní hranice nemovitosti ze zpevn né místní komunikace. V míst je možnost napojení na inž. sít , krom kanalizace. Na pozemku jsou porosty trvalého charakteru. Asi 50m od místa probíhá pr jezdní komunikace v obci. Stavební pozemek ocen ný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní íslo
zastav ná plocha a nádvo í Sou et
31
Vým ra [m2] 1 188,00
8
Jedn. cena [K /m2] 35,00
Cena [K ] 41 580,41 580,-
Úprava ceny – íloha . 21: 2.3. není-li v míst možnost napojení na ve ejnou kanalizaci 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisou et Koeficient prodejnosti Kp (p íl. . 39 - dle obce a ú elu užití): Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl. . 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek ocen ný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
-7 % 10 % 3%
+ 1 247,40 42 827,40 × 1,0080 × 2,1730 93 808,45
Pozemky zahrad a ostatních ploch ocen né dle § 28 odst. 5. Základní cena = 35,- K /m2. Název
Parcelní íslo
Vým ra [m2] 277,00 108,00
zahrada 88/1 zahrada 88/2 Sou et Úprava ceny - íloha . 21: 2.3. není-li v míst možnost napojení na ve ejnou kanalizaci 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisou et Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (p íl. . 39 - dle obce a ú elu užití): Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl. . 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemky ocen né dle § 28 odst. 5 - celkem
Jedn. cena [K /m2] 35,00 35,00 -7 % 10 % 3%
Pozemek náležející k domu .p. 63 - zjišt ná cena
LV . 276 - k.ú. Horní V stonice - Zem
Cena [K ] 9 695,3 780,13 475,-
+ 404,25 13 879,25 × 0,4000 × 1,0080 × 2,1730 12 160,35 =
105 968,80 K
lské pozemky
a) Pozemky a1) Zem
lské pozemky
- § 27 - § 32
Nestavební pozemek zahrnutý do územního plánu obce ocen ný dle § 32 odst. 1. Základní cena = 35,- K /m2. Název
Parcelní íslo
Vým ra [m2] 1 500,00
orná p da 4525 Sou et Úprava ceny – íloha . 21: 2.3. není-li v míst možnost napojení na ve ejnou kanalizaci 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisou et Úprava ceny dle § 32 odst. 1: Koeficient prodejnosti Kp (p íl. . 39 - dle obce a ú elu užití): Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl. . 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek ocen ný dle § 32 odst. 1 - celkem 9
Jedn. cena [K /m2] 35,00 -7 % 10 % 3%
Cena [K ] 52 500,52 500,-
+ 1 575,54 075,× 0,3000 × 1,0080 × 2,1730 35 533,50
Zem
lské pozemky ocen né dle § 29.
Ocen ní: Název
Parcelní íslo
BPEJ
orná p da vinice
3929 4188
vinice vinice
4325 4611
vinice
4639
vinice
4653
00100 02051 02011 02051 00610 02051 00600 00610 00602 00610 00602 00100 06000
Vým ra [m2] 15813 3657 2088 2879 628 17937 16 2890 1850 2347 15300 5612 19600 90617
JC Úprava [K /m2] [%] 14,62 5,46 6,40 5,46 10,23 5,46 11,15 10,23 9,92 10,23 9,92 14,62 15,14 Mezisou et
orná p da 4700 orná p da 4744 orná p da 4980 Vým ra celkem Koeficient prodejnosti Kp (p íl. . 39): Zem lské pozemky ocen né dle § 29 - celkem
UC [K /m2] 14,62 5,46 6,40 5,46 10,23 5,46 11,15 10,23 9,92 10,23 9,92 14,62 15,14
Cena [K ] 231 186,06 19 967,22 13 363,20 15 719,34 6 424,44 97 936,02 178,40 29 564,70 18 352,00 24 009,81 151 776,00 82 047,44 296 744,00 987 268,63 × 1,0000 987 268,63
Pozemek ocen ný dle § 32 odst. 3. Název
Parcelní íslo
Vým ra [m2]
JC [K
irá- Srá- Koef. žka [%] žka [%] 0 0,25
/m2]
ostatní plocha 4187 830 9,99 Sou et Koeficient prodejnosti Kp (p íl. . 39 - dle obce a ú elu užití): Pozemek ocen ný dle § 32 odst. 3 - celkem Zem
[K
lské pozemky
Cena
/m2]
2,50
lské pozemky - zjišt ná cena
a2) Zem Zem
UC
[K ]
2 075,2 075,× 1,0000 2 075,=
1 024 877,13 K
- § 27 - § 32
lský pozemek ocen ný dle § 29.
Výpo et úpravy základní ceny – íloha . 23: Vzdálenost od souvisle zastav né ásti obce 2 - 3 km Celková úprava ceny:
-3,00 % -3,00 %
Ocen ní: Název
Parcelní íslo
BPEJ
Vým ra [m2] 19600 19600
JC [K /m2] 15,14 Mezisou
orná p da 4980 06000 Vým ra celkem Koeficient prodejnosti Kp (p íl. . 39): Zem lský pozemek ocen ný dle § 29 - celkem
Zem
lské pozemky - zjišt ná cena
Úprava [%] -3,00 et
UC [K /m2] 14,69
Cena [K ] 287 924,00 287 924,00 × 1,0000 287 924,00
=
10
287 924,- K
Výsledné ceny: LV . 105 - k.ú. Horní V stonice - D m .p. 63, v etn p íslušenství: a) Hlavní stavby a1) D m .p. 63 b) Pozemky b1) Pozemek náležející k domu .p. 63
=
443 769,08 K
=
105 968,80 K
LV . 105 - k.ú. Horní V stonice - D m .p. 63, v etn p íslušenství - celkem:
LV . 276 - k.ú. Horní V stonice - Zem a) Pozemky a1) Zem lské pozemky a2) Zem lské pozemky
lské pozemky:
LV . 276 - k.ú. Horní V stonice - Zem
lské pozemky - celkem:
= =
549 737,88 K
1 024 877,13 K 287 924,- K 1 312 801,13 K
Použit program NEM 3000, verze 2.85, distributor PLUTO – OLT Pa íkova 9, Praha 9. Licence na jméno.
11
B) Výpo et ceny porovnávacím zp sobem PRAMEN ZJIŠT NÍ POROVNATELNÝCH NEMOVITOSTÍ: Vlastní databáze nabídek prodej nemovitostí a realizace prodej , získaná a t íd ná z nabídek na internetových stránkách renomovaných realitních kancelá í a na servrech nemovitostí www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskéreality.cz a dalších. Uvedené nemovitosti k porovnávání jsou reáln nabízené nebo byl uskute n jejich prodej nejpozd ji ke dni aktualizace nebo termín prodeje nebyl d íve než p ed dv ma lety od aktualizace. Ceny nabízených nemovitostí jsou presentované v období aktualizace, situace nemovitostí je podle možností v nejbližším možném okolí porovnávané stavby. Aktualizace: erven 2010.
CHARAKTERISTIKA OBCE: Vina ská obec Horní V stonice se rozkládá na severozápadním okraji CHKO Pálava asi 10 km severn od Mikulova. Obec byla založena krátce p ed rokem 1312 na tehdejším majetku hradu D vi ky. V roce 1334 získali mikulovské panství a hrad D vi ky s veškerým majetkem Lichtenštejnové. Od té doby, po více než 500 let, byl osud Horních V stonic s mikulovským panstvím úzce spojen.V roce 1769 byl v obci vystaven a vysv cen kostel sv. Rosalie, který v polovin 19. století prošel d kladnou rekonstrukcí. V katastru obce se také nacházejí poz statky nejmén známého a v terénu patrného t etího hradu na Pavlovských kopcích - Neuhaus, Nového hradu. V blízkosti obce se nacházejí zajímavé p írodní lokality, jako je na severu p írodní rezervace V stonická nádrž a sm rem na jihovýchod národní p írodní rezervace D vín. Katastrální vým ra: 783 ha Po et obyvatel: 414 Z toho v produkt. v ku: 269 Pr rný v k: 37,8 Pošta: Ne Škola: Ne Zdravotnické za ízení: Ne Policie: Ne Kanalizace ( OV): Ne Vodovod: Ano Plynofikace: Ano V pr hu roku se zde uskute ní statisticky pr rné množství p evod nemovitostí. Cenové mapy pozemk nejsou k dispozici. Pr rná nezam stnanost v míst a okolí. P evyšuje poptávka spíše po levn jších nemovitostech. Rozvíjí se cestovní ruch. Dobrá poloha vzhledem k blízkým Pálavským vodním nádržím.
Porovnávané nemovitosti - p ehled: 1.
Prodej chalupy 2+1 v Dolních Dunajovicích. Objekt je možné využít k rekreaci, nebo jako stavební parcelu pro novou stavbu. Celková plocha pozemku v etn zahrady iní 414 m2. Ší e domu 7,5 m, hloubka 19,35 m. Smíšené zdivo, p evažuje pálená cihla. Zahrada 270 m2.Užitná plocha domu je 100 m2. Dispozice domu: 2+1 (obývací pokoj s krbem 19,4 m2, ložnice 11,6 m2, kuchyn 10,8 m2, sklad 18,6 m2, dílna 32,2 m2). Celá stavba je podsklepena klenutým vinným sklepem. IS: elekt ina 220/380, kanalizace a obecní vodovod cca 100 m od pozemku. Užitková voda je využívána ze spodní vody p es erpadlo. Topení krbem na tuhá paliva. Suché WC. P íjezd po nezpevn né komunikaci. P kný výhled na Pálavu. Klidné místo. Plocha pozemku: 1.928 m² Zastav ná plocha: 416 m² Zahrada: 980 m² .
2. Starší d m po áste né renovaci. Zadní st na i st na v kuchyni odizolovány "pod ezáním". Ve dvo e hospodá ské budovi v dezolátním stavu. Vinný sklep + studna. Krytý pr jezd do dvora s možností parkování. Renovovaná koupelna + suché WC. Vodovod i vlastní zdroj, kanalizace spašková, topení lokální plynové + tuhá paliva.
Stránka 12
3.
RD 4+1 v obci Milovice u Mikulova v blízkosti Mušovských jezer 47 km od Brna.Domek je p ízemní samostatn stojící nepodsklepený , se sedlovou st echou, napojen na sít elektro, vodovodu, kanalizace, p ípojka na plyn je p ed domem.Objekt je p ístupný z obou stran od silnice p edním vchodem a od zahrady po místní zpevn né komunikaci.D m sloužil na drobnou pr myslovou výrobu možno ponechat nebo jej zp tn zrekonstruovat na bytové ú ely. Zastav ná plocha dom + nádvo í je 436 m2 , zahrada 364 m2, zdivo tlouš ka 45 cm, stropy d ev né, krov d ev ný vázaný, krytina-pálená taška, podlahy prkna palubky a beton, keramická dlažba.Oplocení z ev ných lat k, kopaná studna hloubka 3,50 m , zemní sklep 47 m3.
4. Rodinný d m 4+1 v obci Brod nad Dyjí, nedaleko vodní nádrže Nové Mlýny. V dom je ve ejný vodovod, plyn, elekt ., septik. Plocha zastav ná: 323 m2 Plocha užitná: 100 m2 Plocha pozemku: 120 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Úst ední dálkové Elekt ina: 380V.
ZJIŠT NÍ CENY NEMOVITOSTI POROVNÁNÍM:
Cena p ed a Koef po redukci na redukce pramen ceny
Porovnávaná nemovitost Rodinný d m v Dolních 1. Dunajovicích Rodinný d m v Horních 2. stonicích 3. Rodinný d m v Milovicích 4.
Rodinný d m v Brod nad Dyjí
560 000 K
0,80
448 000 K 680 000 K
1,00
680 000 K 700 000 K
1,00
700 000 K 600 000 K
0,80
480 000 K
Porovnání cen ve vztahu k oce ované nemovitosti: K4 K3 K2 K6 K1 K5 Index velikost velikost vybavení stavebn funk ní poloha Cena porovnávaná odlišnosti využitelpozemku domu technický nost stav 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné 1,10 Horší
1,00 1,20 1,00 Obdobné Horší Obdobné 1,00 1,00 1,00 Obdobné Obdobné Obdobné 1,00 1,00 1,00 Obdobné Obdobné Obdobné 1,00 1,00 1,00 Obdobné Obdobné Obdobné
0,70 Lepší 0,70 Lepší 0,70 Lepší 0,70 Lepší
Maximální porovnávaná cena: Minimální porovnávaná cena:
Má-li koef. redukce hodnotu 1, jedná se o uskute ný prodej.
Odchylka od pr
ru:
Porovnávací hodnota celkem:
Cena nemovitosti, zjišt ná porovnávacím zp sobem iní:
330 000 K
Stránka 13
0,80 Lepší 0,80 Lepší 0,80 Lepší 0,80 Lepší
0,67 Lepší 0,56 Lepší 0,56 Lepší 0,62 Lepší 392 000 K 295 680 K
0,15 327 936 K
301 056 K 380 800 K 392 000 K 295 680 K
2) Zem lský pozemek EHLED POROVNÁVANÝCH POZEMK : 149 380 K Vým ra: 7469 m2 Druh transakce: nabídka Cena: Popis: Pozemek-zem lský, Pavlov (okr. B eclav) Prodej pozemku o vým e 7 469 m² u obce Pavlov u Dolních V stonic, orná p da, mírný sklon. Plocha pozemku: 7.469 m² Terén pozemku: mírný sklon Forma vlastnictví: neuvedeno Voda: není Plyn: ne Elektroinstalace: není Kanalizace: ne
1. Místo: Pavlov, okr. B eclav
2. Místo: Dolní Dunajovice
Vým ra:
20451 m
2
Druh transakce: nabídka
184 000 K
Cena:
Popis: Orná p da v Dolních Dunajovicích K prodeji orná p da o vým e 20451 m² v k.ú.Dolní Dunajovice. 2 Vým ra: 102832 m
3. Místo: Sedlec u Mikulova
822 656 K Druh transakce: nabídka Cena: Popis: Pozemek k.ú. Sedlec, okr. B eclav V k.ú. Sedlec v okrese B eclav je na prodej orná p da ( ást ve vini ní trati) o celkové vým e 102 832 m². Celková vým ra je tvo ena p ti parcelami.
ZJIŠT NÍ CENY POROVNÁNÍM:
Porovnávaný pozemek Zem lský pozemek v 1. Pavlov 2. 3.
Zem. pozemek v Dolních Dunajovicích Zem lský pozemek v Sedleci
Redukce porovnávané ceny ve vztahu k oce ovanému pozemku: Cena p ed a K1 K4 využiK2 dopravní K3 K5 K4 K6 po redukci na Cena pobonita telnost poloha, porosty Koef red. lokalita dostupnost tvar a pramen ceny rovnávaná (K /m2) velikost orientace, 2 (K /m ) pozemku sklon 16
0,80
12,80 9
0,90
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné
8,10 8
0,80 Lepší 1,00
0,90
7,20
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
Maximální porovnávaná cena: Minimální porovnávaná cena:
10,20
Jednotková cena nemovitosti, zjišt ná porovnáním:
8,05
Vým ra porovnávaného pozemku:
1,00
Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné
2 92947 m
Cena nemovitosti, zjišt ná porovnávacím zp sobem iní:
748 000 K
Stránka 14
7,20
/m2 /m2 /m2
10,20 8,10 7,20
C) Výpo et ceny výnosovým zp sobem m .p. 63
Horní V stonice
k.ú.
pozemek, parc. . St. 31
LV . 105
I) STAVBY Hlavní stavby: Rodinný d m .p. 63 Vedlejší stavby a venkovní úpravy :
Zastav ná plocha: 226 m2 2 0m
Obestav ný prostor: 1277 m3 0 m3
226 m2
Zastav ná plocha staveb celkem:
1277 m3
II) POZEMKY A POROSTY: Zastav ná plocha a nádvo í zahrada zahrada
parc. . St. 31 o vým e parc. . 88/1 o vým e parc. . 88/2 o vým e Vým ra pozemku celkem:
1188 277 108 1573
III) PODLAHOVÉ PLOCHY STAVEB PODLE Ú ELU VYUŽITÍ: Prostory ú eln využitelné pro pro jako jako pro
bydlení skladování provozovna garážování jiné ú ely
215 0 0 0 0
m2 2 m 2 m m2 m2
m2 m2 m2 m2
(ur eno pom rem ze zastav né plochy) 2 0,65 = 140 m 2 1,00 = 0m 2 1,00 = 0m 2 1,00 = 0m 2 1,00 = 0m Užitné plochy celkem: 140 m2
x x x x x
IV) ANALÝZA HRUBÝCH P ÍJM Z PRONÁJM STAVEB: Porovnání údaj : Pr Zdroj informace - souhrnný názor na výši pronájmu v posuzované lokalit . 1. Realitní kancelá Hustope e 2. Realitní kancelá B eclav 3. Realitní kancelá Poho elice 4. Zjišt né nájemné v míst nebo okolí (dle údaj v míst ): 5. Nájemné dle názoru znalce (dle vlastní databáze nájm ): Pr rná základní hodnota nájmu 2 (K /m /rok):
rná výše pronájmu (K /m2/rok) pro druh využití:
bydlení 1500 1550 1450
skladování 0 0 0
provozovna 0 0 0
garážování 0 0 0
jiné ú ely 0 0 0
1450
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1400 1 470
Redukce hrubých p íjm dle jejich zp sobilosti k pronájmu: ehled ploch k pronájmu: plochy vhodné k pronájmu Druh využití: bydlení 140 skladování 0 provozovna 0 garážování 0 jiné ú ely 0 Užitná plocha celkem: 140 Využitelná plocha staveb celkem : Pr rné nájemné na 1m2 využitelné plochy:
plochy podm. vhodné k pronájmu
plochy nevhodné k pronájmu 0 0 0 0 0 0
2 140 m 1 470 /m2/rok
Stránka 15
0 0 0 0 0 0
Pr rná výše nájmu Sníže- Základní ro ní výše 2 /m /rok ní v % nájmu 205 433 K 1 470 0% 0K 0 0% 0K 0 0% 0K 0 0% 0K 0 0% 205 433 K Celkem: z toho na bydlení:
956
/m2/rok
Úprava základní výše nájemného v lokalit dle místních podmínek: a) Vliv opot ebení
negativní
Index 0,80
d) Vliv polohy
b) Vliv vybavení
negativní
0,80
e) Využitelnost
c) Vliv závad a rizik
bez vlivu
0,75
1,00 f) Vliv zvláštních podmínek Celkový index: 0,48 snižující
710
Dodažitelná výše nájemného : Údaje asové a opot ebení:
Stá í stavby: 80 rok edpokládaná životnost: 100 rok edpokládaná ekonomická životnost: 5 rok Úroková míra pro výpo et výnosové hodnoty: Opot ebení: Výchozí cena pro stanovení amortizace a náklad C: Výdaje (ro ní): edpoklad dlouhodobých konstantních p íjm : Da z nemovitosti:
Index 1,00
bez vlivu bez vlivu
1,00
/m2/rok
Doba dalšího trvání: 20 rok Úroková míra pro amortizaci: 3,0% 13,4% 89,3% 3 831 000 K ano - výpo et v nou rentou 591 K
Pojišt ní:
0K
Oprava a údržba:
0K
Správa nemovitosti:
1 500 K
Amortizace, kapitalizovaná na zbytkovou životnost: A = (C x iA) / ((1+ iA)T -1) =
721 586 K
Nájemné z pozemku:
0K 723 677 K
Výdaje celkem:
Ro ní nájemné celkem: VN = Míra kapitalizace: a) základní:
tj.
729%
99 223 ,- K /rok r1 = 4,9%
b) odhad budoucí inflace:
r2 = 4,0%
c) rizika:
r3 = 4,5%
d) vliv životnosti:
r4 = 0,0% r =r1 + r2 + r3 + r4 = 13,4%
0K
Hodnota staveb, zjišt ná výnosovým zp sobem: V) ANALÝZA HRUBÝCH P ÍJM Z PRONÁJM POZEMK : Porovnání údaj : Pr Zdroj informace - souhrnný názor na výši pronájmu v posuzované lokalit . 1. Realitní kancelá Hustope e 2. Realitní kancelá B eclav 3. Realitní kancelá Poho elice 4. Zjišt né nájemné v míst nebo okolí (dle údaj v míst ): 5. Nájemné dle názoru znalce (dle vlastní databáze nájm ): Pr rná základní hodnota nájmu 2 (K /m /rok):
rná výše pronájmu (K /m2/rok) pro druh využití:
zastav ná zahrada, sad, rekrea ní plocha manipulace, dv r plochy 35 0 1,5 0 40 2 40 0 1,5 35 35 37
parkování, pr chody, p íjezdy jiné využití (orná) 0 1,2 0 1 0 1,1
0
1,5
0
1
0
1
0
1
0,00
1,50
0,00
1,10
Stránka 16
Redukce hrubých p íjm dle jejich zp sobilosti k pronájmu: Základní výše nájmu:
ehled ploch k pronájmu:
plochy vhodné k pronájmu Druh využití: zastav ná plocha 1188 manipulace, dv r 0 parkování, p ejezdy 0 zahrada, sad, (rekreace) 385 jiné využití 0 Vým ry celkem: 1573 Využitelná plocha pozemku celkem :
Pr rná plochy nevhodné k výše nájmu Sníže- Základní ro ní výše plochy podmíne pronájmu /m2/rok ní v % vhodné k pronájmu nájmu 0,0 43 960 K 0,0 37,00 0% 0,0 0K 0,0 0,00 0% 0,0 0K 0,0 0,00 0% 0,0 0,0 1,50 0% 580 K 0,0 0K 0,0 0,00 0% 0,0 44 540 K 0,0 Celkem: 2 2 Pr rný výnos z 1m využitelné plochy: 28,30 /m2/rok 1573 m
Úprava základní výše nájemného v lokalit dle místních podmínek: a) Vliv polohy
bez vlivu
Index 1,00
b) Vliv vybavení
negativní
0,90
Index 0,90
c) Využitelnost d) Vliv závad a rizik Celkový koeficient:
22,90 VN = Náklady (odhad): 20% N= r= Hodnota pozemk , zjišt ná výnosovým zp sobem: Hodnota nemovitosti, zjišt ná výnosovým zp sobem celkem: Pr
rná zjišt ná výše nájemného:
bez vlivu 0,81
1,00 snižující
/m2/rok 36 022 ,- K /rok 7 204 ,- K /rok 13,4% 215 055 K 215 055 K
215 100 K
Výnosová hodnota nemovitosti celkem:
D) Výpo et v cné hodnoty Reproduk ní cena domu, snížená o p im ené opot ebení, p ípadn o náklady na opravu vážných závad, které znemož ují okamžité užívání. Rodinný d m .p. 63
1277 m3
x
3000
/m3
=
3 831 000 K 89,30% 0K cná hodnota: 10 000 K 80,00% rné opot ebení: cná hodnota: 2 = 60 /m Sou et:
opot ebení: Výše náklad na opravy: Vedlejší stavby a venkovní úpravy : pr Pozemek a porosty :
1573 m2
x
cná hodnota nemovitosti celkem:
Stránka 17
506 300 K
409 917 K
2 000 K 94 380 K 506 297 K
E) Zjišt ní obvyklé ceny I) ADMINISTRATIVNÍ CENA NEMOVITOSTI: Administrativní cena nemovitosti
nezjišt na
II) VÝPO ET VÁŽENÉHO PR
RU: CN / Cv = n=
Pom r v cné a výnosové hodnoty: Váha výnosové hodnoty: Vážený pr
r:
2,354 5,000 263 633 K
(Cn + n x Cv) / (n + 1) =
263 600 K
po zaokrouhlení:
Hodnota, zjišt ná dle Neegeliho metody váženého pr
ru:
263 600 K nezjišt na 330 000 K
Cena dle platných cenových p edpis : Porovnávací cena: OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTI:
330 000 K
Copt. =
III) REDUKCE CENY, VZHLEDEM K MIMO ÁDNÝM MOŽNÝM VLIV M NA USKUTE 1) Vlivy užívání nemovitosti 2) Vlivy vlastnických a sousedských vztah
NÍ PRODEJE: bez vlivu
Hodnocení:
1,00
Hodnocení: Hodnocení: i5 =
0,60 1,00 0,60
Spoluvlastnictví k nemovitosti
3) Jiné vlivy Index vyjad ující možné vlivy na uskute
negativní bez vlivu ní prodeje nemovitosti v míst a ase:
Výsledná cena (Copt. x is) :
198 000 K
Obvyklá cena:
Stránka 18
198 000 K
Zem
lské pozemky:
Horní V stonice
k.ú.
LV . 276
C) Výpo et ceny výnosovým zp sobem I) POZEMKY A POROSTY: Zem lské pozemky orná p da
parc. .
3929
o vým e
15813 m2
ostatní plocha
parc. .
4187
o vým e
830 m2
vinice
parc. .
4188
o vým e
5745 m2
vinice
parc. .
4325
o vým e
2879 m2
orná p da
parc. .
4525
o vým e
1500 m2
vinice
parc. .
4611
o vým e
18565 m2
vinice
parc. .
4639
o vým e
2906 m2
vinice
parc. .
4653
o vým e
4197 m2
orná p da
parc. .
4700
o vým e
15300 m2
orná p da
parc. .
4744
o vým e
5612 m2
orná p da
parc. . 4980 o vým e Vým ra pozemku celkem:
19600 m2 92947 m2
II) ANALÝZA HRUBÝCH P ÍJM Z PRONÁJM POZEMK : Porovnání údaj : Redukce hrubých p íjm dle jejich zp sobilosti k pronájmu: Základní výše nájmu: ehled ploch k pronájmu: plochy vhodné k pronájmu
Druh využití: zastav ná plocha zem lský pozemek Vým ry celkem:
plochy podmíne vhodné k pronájmu
0 92947 92947
Pr rná výše nájmu Sníže- Základní ro ní výše plochy nevhodné k /m2/rok ní v % pronájmu nájmu
0,0 0,0 0,0 2 92947 m
Využitelná plocha pozemku celkem :
Pr
0,0 0,00 0% 0,0 0,90 0% 0,0 Celkem: rný výnos z 1m2 využitelné plochy:
0K 83 650 K 83 650 K 0,90
/m2/rok
Úprava základní výše nájemného v lokalit dle místních podmínek: a) Vliv polohy b) Vliv vybavení
bez vlivu bez vlivu
Pr
Index 1,00 1,00
c) Využitelnost d) Vliv závad a rizik Celkový koeficient:
rná zjišt ná výše nájemného:
Náklady (odhad): 15% Odhad p edpokládaného výnosu ze staveb a venkovních úprav: r1 = 4,9% Míra kapitalizace: a) základní:
0,70 VN = N=
r2 = 4,0%
b) odhad budoucí inflace:
r =r1 + r2 + r3 + r4 =
bez vlivu 0,80
/m2/rok 65 063 ,- K /rok 9 759 ,- K /rok 0K c) rizika:
r3 = 4,0%
d) vliv životnosti:
r4 = 0,0%
12,9%
Hodnota pozemk , zjišt ná výnosovým zp sobem: Výnosová hodnota pozemku celkem: 428 700 K
Stránka 19
Index 0,80 1,00 snižující
428 709 K
E) Zjišt ní obvyklé ceny I) ADMINISTRATIVNÍ CENA NEMOVITOSTI: Ceny pozemk v etn sou ástí: Díl í administrativní ceny jednotlivých staveb a pozemk : 1 312 801,13 K 0,00 K
I) Pozemky a porosty II) Stavby p íslušenství
Sou et:
1 312 801,13 K
Administrativní cena nemovitosti podle cenového p edpisu, platného v den podání posudku
1 312 800 K
po zaokrouhlení iní:
Výnosová hodnota: Cena dle platných cenových p edpis : Porovnávací cena: OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTI:
428 700 K 1 312 800 K 748 000 K
748 000 K
Copt. =
III) REDUKCE CENY, VZHLEDEM K MIMO ÁDNÝM MOŽNÝM VLIV M NA USKUTE
NÍ PRODEJE:
1) Vlivy užívání nemovitosti Užívání zem. org. ve spol. honu. negativní 2) Vlivy vlastnických a sousedských vztah spoluvlastnictví negativní 3) Jiné vlivy bez vlivu Index vyjad ující možné vlivy na uskute ní prodeje nemovitosti v míst a ase:
Výsledná cena (Copt. x is) :
479 000 K
Obvyklá cena:
Stránka 20
Hodnocení: Hodnocení: Hodnocení: i5 =
0,80 0,80 1,00 0,64
478 720 K
F) REKAPITULACE EHLED OCEN NÍ NEMOVITOSTI:
LV . 105
k.ú.
m .p. 63
Horní V stonice
etn p íslušenství a pozemku parc. . St. 31 Zastav ná plocha a nádvo í 88/1 zahrada 88/2 zahrada
Obvyklá cena nemovitosti :
198 000 K
1/2
Spoluvlastnický podíl povinného:
Obvyklá cena spoluvlastnického podílu:
99 000 K
slovy: devadesátdev ttisíc K Obvyklá cena práv, spojených s nemovitostí nebo závad, váznoucích na nemovitosti : Závady váznoucí na nemovitosti (v cná b emena), které by ur oval zvláštní p edpis, a které by pro sv j charakter z hlediska celospole enských zájm ly být nadále zajišt ny, nebyly zjišt ny. Nebylo zjišt no žádné další právo, odpovídající v cnému b emenu, ani jiné právo, nap . nájemní, které by se vztahovalo na oce ovanou nemovitost, evidované v Katastru nemovitostí p ísl. Katastrálního ú adu. Jiné závazky a práce, váznoucí na nemovitosti nebyly zjišt ny.
LV . 276
k.ú.
Pozemky parc. . 3929
Horní V stonice
orná p da
parc. . 4187
ostatní plocha
parc. . 4188
vinice
parc. . 4325
vinice
parc. . 4525
orná p da
parc. . 4611
vinice
parc. . 4639
vinice
parc. . 4653
vinice
parc. . 4700
orná p da
parc. . 4744
orná p da
parc. . 4980
orná p da
Obvyklá cena nemovitosti : Spoluvlastnický podíl povinného:
479 000 K
1/2
Obvyklá cena spoluvlastnického podílu:
239 500 K
slovy: dv st icetdev ttisícp tset K Stránka 21
Díl í ceny pozemk (spoluvlastnckého podílu 1/2): 54 100 K 500 K 7 800 K 3 100 K 8 500 K 24 400 K 7 000 K 9 900 K 35 500 K 19 200 K 69 500 K
parc. . 3929 parc. . 4187 parc. . 4188 parc. . 4325 parc. . 4525 parc. . 4611 parc. . 4639 parc. . 4653 parc. . 4700 parc. . 4744 parc. . 4980
Obvyklá cena práv, spojených s nemovitostí nebo závad, váznoucích na nemovitosti : Závady váznoucí na nemovitosti (v cná b emena), které by ur oval zvláštní p edpis, a které by pro sv j charakter z hlediska celospole enských zájm ly být nadále zajišt ny, nebyly zjišt ny. Nebylo zjišt no žádné další právo, odpovídající v cnému b emenu, ani jiné právo, nap . nájemní, které by se vztahovalo na oce ovanou nemovitost, evidované v Katastru nemovitostí p ísl. Katastrálního ú adu. Jiné závazky a práce, váznoucí na nemovitosti nebyly zjišt ny.
ing. František Dobiáš Perunská 46 695 04 Hodonín V Hodonín : 30.6.2010
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím ministra spravedlnosti R ze dne 4. 10. 1983, j. ZT 1340/83 pro základní obor ekonomika, odv tví ceny a odhady se specializací oce ování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod po . . 2972 Znale né a náhradu náklad ú tuji dokladem .
znaleckého deníku. -70/10
ing. František Dobiáš Perunská 46 695 04 Hodonín V Hodonín : 30.6.2010
ílohy: íloha . 1 - Fotodokumentace
1 strana Stránka 22
íloha . 1 ke znaleckému posudku . 2972-70/10
FOTODOKUMENTACE:
Snímek . 1:
Pohled na zadní pr elí
Snímek . 2:
Pohled na zadní pr elí
Snímek . 3:
Krytý pr jezd
Stránka 1
