ZNALECKÝ POSUDEK . 521/203/2010 o cen obvyklé stavby bez p/ e, jiná st., na pozemku . parc. St. 7/3 . p íslušenství a pozemku . parc. St. 7/3, k.ú. Ostrov u Oub nic, obec Oub nice, zapsáno na LV . 212 u Katastrálního ú adu pro St edo eský kraj, KP P íbram
Objednatel posudku:
el posudku:
JUDr. Jan Fendrych Exeku ní ú ad Praha 2 Ve Studeném 117/5a 14700 Praha 4 . j. 132 EX 8761/10-30/Zl
Podle stavu ke dni 15.12.2010 posudek vypracovala: Ing. Marcela ebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739147476, 318590686 e-mail:
[email protected] Posudek obsahuje v etn p íloh 13 stran. Objednateli se p edává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy 15.12.2010
-2Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Bez .p./ .e. Adresa nemovitosti: Ostrov bez .p./ .e. 263 01 Oub nice Kraj: St edo eský Okres: íbram Obec: Oub nice Katastrální území: Oub nice u Dob íše Po et obyvatel: 187 Prohlídka a zam ení nemovitosti Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne 15.12.2010 za p ítomnosti pí. zástupce provozovatele.
erné,
Podklady pro vypracování posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV . 212 ze dne 23.11.2010, k.ú. Ostrov u Oub nic 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 15.12.2010, Nahlížení do KN, k.ú. Ostrov u Oub nic 3) Informace získané p i místním šet ení dne 15.12.2010 Dokumentace a skute nost Nebyla doložena projektová dokumentace, stavby byly prohlédnuty a zam eny.
Ur ení obvyklé ceny stavby bez .p./ .e., jiná st., na pozemku . parc. St. 7/3 . p íslušenství a pozemku . parc. St. 7/3, k.ú. Ostrov u Oub nic, obec Oub nice, zapsáno na LV . 212 u Katastrálního ú adu pro St edo eský kraj, KP P íbram Typ stavby
Jiná stavba bez .p/ .e., komer ní využití jako autodílna, dokon ená, samostatn stojící
Vlastník pozemk :
AUTO-MOTO-SPORT v.o.s., Ostrov 45, Dob íš, 263 01
Vlastník staveb:
AUTO-MOTO-SPORT v.o.s., Ostrov 45, Dob íš, 263 01
Katastrální ú ad: Katastrální úz.: Obec: Ulice: .p. na pozemku
pro St edo eský kraj, KP P íbram LV . Ostrov u Oub nic Kraj: Oub nice ást obce: po et obyvatel: bez .p/ .e. zp sob ochrany: . parc. St. 7/3 zastav ná plocha a nádvo í, vým ra 552 m2
další pozemky:
-
212 St edo eský Ostrov 187 -
Všeobecný popis Poloha a okolí
Oce ované nemovitosti jsou v obci Oub nice, místní ásti
-3-
Rušivá a obt žující za ízení
Ostrov. Oub nice je malá obec 15 km východn od íbrami. V obci Oub nice je jen minimální ob anská vybavenost, základní vybavenost je v Dob íši, dob e dostupné po místních komunikacích a rychlostní silnici R4– cca 10 km. Kompletní vybavenost je ve správním centru íbram – dob e dostupném po místní komunikaci a silnici . 18 – cca 15 km. Místní ást Ostrov je od Oub nic stavebn odd lena. Objekt autodílny bez .p/ .e. je na východním okraji místní ásti Ostrov. Stavba je sou ástí uzav eného komer ního areálu složeného z n kolika staveb a pozemk , areál je užívaný jako sídlo a provozovna firmy, innost spo ívá edevším v opravách aut. Nebyly zjišt ny.
Dopravní prost edky a dostupnost
Zastávka autobus cca 200 m.
ípojky inženýrských sítí Základové pom ry Povrchová úprava, tvar pozemku Druh zástavby Popis stavby Rok dokon ení ístavby, nástavby modernizace/rekonstrukce Druh konstrukce (zd ná, betonová, ev ná apod.) Po et podlaží podzemních nadzemních Po et Popis
bytových jednotek
0
Elektro, voda ze spole né studny pro celý areál, kanalizace do žumpy. Nebyly zjišt ny poruchy stavby zp sobené nestandardními základovými pom ry. Pozemek . parc. St. 7/3 má tvar do písmene L, je zastav n stavbou autodílny bez .p./ .e. Je rovinný. Samostatn stojící stavba bez .p/ .e. r. 1960 – p vodní zem lská stavba v r. 1993 provedena p estavba na autodílnu, z p vodní stavby - svislé konstrukce a st echa. zd ná 0 není podsklepeno 1+0 1 NP s p dním prostorem užívaným jako p da garážových stání komer ních 0 1 - samostatná garáž jednotek
Stavba autodílny není podsklepená, má 1 NP a p dní prostor. Stavba je po rekonstrukci, byla p estav na na autodílnu z p vodního zem lského objektu byla opravena vn jší i vnit ní omítka, z ízeno úst ední topení s kotlem na d evo, opraveny podlahy a stropy, osazeno za ízení (za ízení není p edm tem ocen ní, dle sd lení na místním šet ení p. ernou není ve vlastnictví spol. AUTOMOTO-SPORT v.o.s) . Svislé konstrukce jsou zd né. Stropy jsou z ásti d ev né, z ásti zd né, omítané s rovným podhledem. St echa je sedlová, krytina p vodní pálené tašky. Okapové prvky jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou d ev ná, klasická, zdvojená, dve e jsou ocelové v kovových zárubních. Okna jsou osazena železnými m ížemi. Vnit ní povrchy – keramické obklady, hladké omítky. Povrchy podlah – keramická dlažba, beton, železné rošty. Fasáda - hladká omítka. Vybavení a za izovací p edm ty – v koupeln 2x umyvadlo,2x sprchový kout. Topení – úst ední, kotel na tuhá paliva.
-4ípojky: elektro, voda – studna na pozemku jiného vlastníka, kanalizace – žumpa na pozemku jiného vlastníka. Dispozi ní ešení: 1.NP: hala 1 – UP 242 m2 , užívaná na opravy motorových vozidel hala 2 - UP 91 m2, užívaná na opravy motorových vozidel lakovna – UP 50 m2, osazena odsáváním a technologií sklad barev – UP 12 m2, ur eno pro skladování, p ísluší k lakovn šatna, sociální za ízení – UP 25 m2, umývárna s umyvadla, 2x sprcha, 2x WC dílna, v . kotelny a skladu – UP 86 m2, je zde betonové schodišt do p dního prostoru Podkroví: vstup po betonovém schodišti, p da. Rekonstrukce a modernizace
Stavba je po rekonstrukci v r. 1993, p vodní jsou svislé konstrukce a st echa. Oplocení Zpevn né plochy Napojení inž. sítí
Vn jší za ízení
Elektro Vodovod Kanalizace Plynovod ístup po zpevn né komunikaci
ano studna spole ná pro celý areál žumpa na pozemku jiného vlastníka ne ano
Vedlejší stavby a p íslušenství Stav hlavní budovy, udržování, rekonstrukce Po rekonstrukci v r. 1993, p vodní pouze svislé konstrukce a st echa. P i místním Technický stav še ení byla zjišt na net sná místa st ešní krytiny, na fasád jsou známky stavby nefunk ních izolací proti zemní vlhkosti. Celkový stav budovy je uspokojivý. Vhodná pro komer ní innost, situování na okraji zastav né ásti obce, k areálu je Poloha vzhledem samostatný p ístup z ve ejné komunikace. P edm tem ocen ní je pouze pozemek k užívání pod stavbou autodílny, p ístup p es pozemek jiného vlastníka. Užívání V katastru nemovitostí zapsáno jako jiná stavba bez .p./ .e., ke komer ním nemovitosti el m. Soulad zápisu v evidenci KN a skute ností. Vlastnická práva 1) Zástavní právo smluvní zapsané v ásti C LV . 212, Omezení k.ú. Ostrov u Oub nic vlastnických práv 2) Exeku ní tituly zapsané v ásti C LV . 212, k.ú. Ostrov u Oub nic Zahrnuta v tržní 1),2) Nejsou zohledn na v cen obvyklé cen Stav KN i místním šet ení nebyl zjišt n nesoulad mezi zápisem v KN a skute ností. Vyhodnocení Záplavové území Podle registru Aquarius není stavba v ohrožení zaplavením. Jiná rizika Nebyla zjišt na. es pozemek . parc. 44/3, trvalý travní porost, vlastník Marcela erná, Ne ín 179, Ne ín, 262 13 Prov ení p ístupu es pozemek . parc. 44/7, trvalý travní porost, vlastník Marcela erná, Ne ín k nemovitosti 179, Ne ín, 262 13 Z komunikace . parc. 236, vlastník St edo eský kraj, Zborovská 81/11, Praha, Popis
-5Smíchov, 150 00
CENY, HODNOTY CNÁ HODNOTA Jednotková cena [K /m2]
POZEMKY
Cena pozemku [K ]
. parcelní
vým ra [m2]
sou asný stav
budoucí stav
sou asný stav
druh pozemku
St. 7/3
552
400
-
226 800
zastav ná pl. a nádvo í
226 800 K
I. CENA POZEMKU
STAVBY
stá í cca 50 let stavba RD Reproduk ní cena staveb
Rozest.
Reproduk. cena
Opot . stavby
Cena stavby po odpo tu opot ebení [K ]
[K /m3]
[%]
[K ]
[%]
sou asný stav
2500
100
8 373 250 8 373 250
40 -
5 025 000
OP
Jednot. cena
[m3] 3 350
5 025 000 K
II. CENA STAVEBY (V CNÁ HODNOTA STAVEB) sou asný stav III. V CNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.)
5 251 800 K
budoucí stav -
-6-
VÝNOSOVÁ HODNOTA
.
plocha - ú el
podlaží
1. 2. 3. 4. 5. 6.
hala 1 hala 2 lakovna sklad barev šatna, sociální za ízení dílna (v . kotelny, skladu)
1. NP 1. NP 1. NP 1. NP 1. NP 1. NP
podlahová plocha v m2 242 91 50 12 25 86 506
istý nájem /m2/m síc
nájem /m2/rok
40 40 40 40 40 40
480 480 480 480 480 480
240
2880
nájem K /rok 116 160 K 43 680 K 24 000 K 5 760 K 12 000 K 41 280 K 0K
Hrubý výnos za rok celkem
242 880 K údaje v K
ztráta nájemného
5%
hrubý výnos celkem ro ní výdaje na:
12 144 K 230 736 K
da z nemovitostí pojišt ní odpisy vyjad ující st ádací funkci žná údržba a správa nájem za p ístup a za ízení na cizím pozemku ostatní
5 000 K 6 500 K 80 000 K 40 000 K 8 000 K
ro ní výdaje celkem:
139 500 K
istý výnos za rok celkem:
91 236 K
uvažovaná míra kapitalizace
VÝNOSOVÁ HODNOTA CELKEM
8%
1 140 450 K
-7-
POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelná stavba . 1: P íbram-Zdabo , výrobní prostory, UP 1660 m2, pozemek 755 m2, výrobní plocha 906m2 Krytá výrobní hala, je áb o nosnosti 3t, kancelá , šatna. Centrální topení. Areál je oplocen. Nabídková cena: 8 320 000 K , 12/2010 + -
výrazn v tší pozemek, výrazn v tší UP, lepší lokalita, lepší vybavení horší stav nemovitosti
Porovnatelná stavba . 2: Osov, výrobní prostory, UP 540 m2, pozemek 5800 m2
ve stylu venkovské usedlosti, novostavba z r 2006, autobus p ímo u domu. Alarm, žaluzie, el. vrata. Nabídková cena: 6 650 000 K , 11/2010 + výrazn v tší pozemek , + lepší stav nemovitosti + novostavba, samostatný funk ní areál Srovnatelná lokalita
Porovnatelná stavba . 3: Dlouhá Lhota, komer ní objekt UP 1200 m2, pozemek 1500 m2 Komer ní objekt s výrobní halou, kancelá skými prostory, šatnami, sociálním za ízením a kuchy kou. parkovišt pro 15 vozidel. Nabídková cena: 7 500 000 K , 09/2010 + lepší stav nemovitosti, výrazn v tší UP i pozemek, samostatný f ní areál se zázemím Srovnatelná lokalita
VÝSLEDEK POROVNÁVACÍ HODNOTY
2 500 000 K
-8-
UR ENÍ OBVYKLÉ CENY -
oce ované nemovitosti jsou sou ástí areálu jiného vlastníka, ístup k budov není z ve ejné komunikace, je napojen na zdroj vody a odkanalizování jiného vlastníka - p vodní svislé konstrukce a st echa - obvodové st ny jeví známky nefunk ní izolace proti zemní vlhkosti, z ásti nefunk ní st ešní krytina - v obci je jen minimální ob anská vybavenost eln ešená provozovaná autodílna - stavby jsou v uspokojivém stavu - dobrá dostupnost silnice I/4 Cena obvyklá je stanovena na základ výnosové hodnoty a porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalit s p ihlédnutím k v cné hodnot , umíst ní a technickému stavu nemovitosti ke dni ocen ní se zohledn ním silných a slabých stránek nemovitosti.
Slabé stránky
Silné stránky
Zd vodn ní ceny obvyklé
EHLED HODNOT cná hodnota
5 251 800 K
výnosová hodnota
1 140 450 K
porovnávací hodnota
2 500 000 K
OBVYKLÁ CENA
stavba bez .p./ .e., jiná st., na pozemku . parc. St. 7/3 . p íslušenství a pozemku . parc. St. 7/3, k.ú. Ostrov u Oub nic, obec Oub nice, zapsáno na LV . 212 u Katastrálního ú adu pro St edo eský kraj, KP P íbram
V Mníšku pod Brdy, 15.12.2010 Ing. Marcela ebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739147476, 318590686 e-mail:
[email protected]
1 800 000 K
-9-
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 6.12.2006 .j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odv tví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod po . . 521/203/2010 znaleckého deníku. Znale né a náhradu náklad ú tuji dokladem . Z203/2010. ílohy: 1) Kopie katastrální mapy, k.ú. Ostrov u Oub nic , stav k 15.12.2010, Nahlížení do KN 2) Situace, fotodokumentace ke dni 15.12.2010 3) Výpis z KN, LV . 212, k.ú. Ostrov u Oub nic, ze dne 23.11.2010
- 10 -
1) Kopie katastrální mapy, k.ú. Ostrov u Oub nic , stav k 15.12.2010, Nahlížení do KN
2) Situace, fotodokumentace ke dni 15.12.2010
- 11 -
- 12 -
