Znalecký posudek č. 604/2010 o ceně obvyklé rodinného domu č.p. 15 s příslušenstvím ( oplocení, travní porost, stromy, uhelna, stodola, IS, studna )na pozemku parc.č. 7 - zastavěná plocha a nádvoří, pozemek parc.č. 32/6 - zahrada, pozemek parc.č. 32/7 ostatní plocha a pozemek parc.č. 802 - ostatní plocha LV 45, k.ú. Dolní Slivno, obec Dolní Slivno, okres Mladá Boleslav
Objednatel posudku: JUDr. Milan Suchánek, soudní exekutor Exekutorský úřad Praha 9 Pod Pekárnami 245/10 190 00 Praha 9 Účel posudku:
exekuční řízení č.j. 085 EX 1161/09
Podle stavu ke dni 22.6.2010 posudek vypracoval: JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A. Řečického 7 169 00 Praha 6 Posudek obsahuje 14 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze, 28.6.2010
A. Nález
1. Znalecký úkol Provést ocenění cenou obvyklou nemovitostí - rodinného domu č.p. 15 s příslušenstvím ( oplocení, travní porost, stromy, uhelna, stodola, IS, studna )na pozemku parc.č. 7 - zastavěná plocha a nádvoří, pozemek parc.č. 32/6 - zahrada, pozemek parc.č. 32/7 ostatní plocha a pozemek parc.č. 802 - ostatní plocha LV 45, k.ú. Dolní Slivno, obec Dolní Slivno, okres Mladá Boleslav. Ocenění je provedeno „cenou obvyklou” ve smyslu definice uvedené §2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat,a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen.
2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům č.p. 15 294 78 Dolní Slivno 15 Region: Středočeský Okres: Mladá Boleslav Katastrální území: Dolní Slivno 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 22.6.2010 za přítomnosti vlastníka oceňovaných nemovitostí p. Cabala Romana. 4. Podklady pro vypracování posudku: Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ustanovení znalce a objednávka znaleckého posudku. Exekuční příkaz, který vydal dne 16.7.2010 Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitosti povinných SJM Cabala Roman a Cabalová Petra, Dolní Slivno 15, 294 78 Dolní Slivno, Doležalova 1043/16, Praha 14, Černý Most, 198 00 Praha. Výpis z geografického informačního systému. Mapa okolí. Nabídky realitních společností. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 22.6.2010. 5. Použitá literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2004 Bradáč, A., Krejčíř, P.: Úřední oceňování majetku podle zákona č. 151/1997 Sb., leden 2004 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2008
Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty pozemků, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2007
6. Vlastnické a evidenční údaje: SJM Cabala Roman a Cabalová Petra, Dolní Slivno 15, 294 78 Dolní Slivno, Doležalova 1043/16, Praha 14, Černý Most, 198 00 Praha. Na nemovitosti vázne zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu k zajištění daňových pohledávek v celkové výši 38.290,- Kč a jejich příslušenství. 7. Celkový popis nemovitosti: Předmětem zjištění ceny obvyklé je rodinný dům č.p. 15 s příslušenstvím ( oplocení, travní porost, stromy, uhelna, stodola, IS, studna )na pozemku parc.č. 7 - zastavěná plocha a nádvoří, pozemek parc.č. 32/6 - zahrada, pozemek parc.č. 32/7 ostatní plocha a pozemek parc.č. 802 - ostatní plocha LV 45, k.ú. Dolní Slivno, obec Dolní Slivno, okres Mladá Boleslav. Obec Dolní Slivno leží cca 5.0 km od města Benátky nad Jizerou. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. Rodinný dům je postavený v přední části pozemku rovinatého charakteru. Na zadní část domu navazuje kolmo stodola. Rodinný dům je napojen na veřejné inženýrsko - energetické sítě, obecní vodovod. Souhrnný stavebně technický stav nemovitosti s příslušenstvím je dobrý. 8. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům č.p. 15 b) Pozemky b1) Pozemky 9. Popis objektů a pozemků: a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům č.p. 15 Nepodsklepená samostatně stojící nemovitost s 2.N.P a střešní částí. Vytápění domu na tuhá paliva, ohřev vody el. bojlerem. Objekt je v 1.N.P. dispozičně rozdělen na obývací pokoj + kuchyň, koupelna ( neni zcela technicky dokončena ), chodba a komora pod schody v 2.N.P. jsou dva obytné pokoje, šatma, koupelna, chodba , podkrovní část je prázdná. V roce 2009 prošla nemovitost celkovou rekonstrukcí, plastová okna, vnitřní omítky, stropy, elektro rozvody. Dům je zděný, krov je dřevěný sedlová střecha, krytina střechy pálená taška, klempířské prvky pozinkovaný plech, omítky vnitřní jsou vápenné, podlahy obytných místností jsou pokryty dlažbou a plovoucí
podlahou, okna jsou plastová, dveře jsou dřevěné. Nemovitost je v dobrém technickém stavu. b) Pozemky b1) Pozemky B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Věcná hodnota dle THU a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům č.p. 15 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.N.P.: 2.N.P.: střešní část:
6*13,5+2,84*4,6 6*13,5+2,84*4,6 6*13,5+2,84*4,6
Název podlaží 1.N.P.: 2.N.P.: střešní část:
94,06 m2 94,06 m2 94,06 m2
= = = Zastavěná plocha 94,06 m2 94,06 m2 94,06 m2
Konstrukční výška 2,70 m 2,70 m 2,00 m
Jednotkové množství: Jednotka: 1.N.P.: (6*13,5+2,84*4,6)*(2,70) 2.N.P.: (6*13,5+2,84*4,6)*(2,70) střešní část: (6*13,5+2,84*4,6)*(2,00)
= = =
253,97 253,97 188,13
Jednotkové množství – celkem:
=
696,07
Stanovení jednotkové ceny: Ke stanovení jednotkové ceny stavby bylo použito ukazatelů THU firmy ÚRS Praha . Seznam porovnávaných objektů: Pořadovéč íslo 1. 2. 3.
Název objektu Rodinný domek Rodinný dům Rodinný dům s obytným podkrovím
Minimální jednotková cena:
Katalogová Upravená cena [Kč] cena [Kč] 4 172,68 4 172,68 4 677,86 4 677,86 3 714,12 3 714,12
Váha 1,000 1,000 1,000
3 714,12 Kč/
Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena:
4 188,22 Kč/ 4 677,86 Kč/
Ocenění: Základní cena: 4 188,22 Kč/ 696,07 * 4 188,22 Kč/
=
2 915 292,57 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 100 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 40 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 140 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 100 / 140 = 71,429 %
-
2 082 364,33 Kč
Rodinný dům č.p. 15 - výsledná cena
=
832 928,24 Kč
=
832 930,- Kč
Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům č.p. 15 Cena objektů činí celkem
832 930,- Kč
Věcná hodnota dle cenového předpisu 460/2009 Sb. a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům č.p. 15 - § 5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód CZ - CC: 111 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.N.P.: 2.N.P.: střešní část: Název podlaží 1.N.P.:
6*13,5+2,84*4,6 6*13,5+2,84*4,6 6*13,5+2,84*4,6
= = = Zastavěná plocha 94,06 m2
94,06 m2 94,06 m2 94,06 m2 Konstrukční výška 2,70 m
2.N.P.: střešní část:
94,06 m2 94,06 m2
2,70 m 2,00 m
Obestavěný prostor: 1.N.P.: (6*13,5+2,84*4,6)*(2,70) 2.N.P.: (6*13,5+2,84*4,6)*(2,70) střešní část: (6*13,5+2,84*4,6)*(2,00)
= = =
253,97 m3 253,97 m3 188,13 m3
Obestavěný prostor – celkem:
=
696,07 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady:
10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní:
Hodnocení standardu
Část [%]
S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S
100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
kameny zděné dřevěné krov dřevěný vázaný pálená krytina pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky břízolitové omítky nejsou běžné obklady betonové prosklené plastová keramická dlažba běžná keramická dlažba tuhá paliva třífázová neni proveden bojler neni proveden běžný elektrický sporák WC, umyvadla, vana standardní splachovací kuchyňská linka
Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha:
Hodnocení standardu
Obj. podíl [%]
Část [%]
S S S S
8,20 21,20 7,90 7,30
100,00 100,00 100,00 100,00
Koeficient Upravený obj. podíl
1,00 1,00 1,00 1,00
8,20 21,20 7,90 7,30
5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady:
10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní: Součet upravených objemových podílů:
S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S
3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40
100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Hodnota koeficientu vybavení K4:
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40 100,00 1,0000
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): = Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): * 1,1200 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 1,0000 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): * 2,1730
2 290,- Kč/m3
Základní cena upravená
4 737,31 Kč/m3
Plná cena:
= 696,07 m3 * 4 737,31 Kč/m3
=
3 297 499,37 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 100 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 40 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 140 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 100 / 140 = 71,429 %
-
2 355 370,82 Kč
Rodinný dům č.p. 15 - zjištěná cena
=
942 128,55 Kč
=
942 130,- Kč
Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům č.p. 15 Cena objektů činí celkem
942 130,- Kč
Administrativní cena (vyhláška 460/2009 Sb.) a) Pozemky a1) Pozemky - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra [m2] 244,00
zastavěná plocha a nádvoří 7 Součet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
Jedn. cena [Kč/m2] 35,00 * *
Cena [Kč] 8 540,8 540,1,5760 2,1730 29 246,49
Pozemky zahrad a ostatních ploch oceněné dle § 28 odst. 5. Základní cena = 35,- Kč/m2. Název
Parcelní číslo
Výměra [m2] 1 399,00 307,00 14,00
zahrada 32/6 ostatní plocha 32/7 ostatní plocha 802 Součet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 5 - celkem
Jedn. cena [Kč/m2] 35,00 35,00 35,00 * * *
Pozemky - zjištěná cena
=
Cena [Kč] 48 965,10 745,490,60 200,0,4000 1,5760 2,1730 82 465,52 111 712,01 Kč
Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky Cena pozemků činí celkem
Porovnávací hodnota a) Pozemky a1) Pozemky
=
111 710,- Kč 111 710,- Kč
Seznam porovnávaných pozemků: Název
Realiz. cena Výměra Jedn.cena [Kč] [m2] [Kč/m2] pozemek Sobětuchy 550 000,666,67 825 648,92 pozemek Předměřice 1 950 000,3005 nad Jizerou 495,00 pozemek Kostelní 1 599 345,3231 Hlavno
Kp
Váha
1,00 1,00
1,00 1,00
1,00
1,00
Upravená jedn. cena [Kč/m2] 666,67 648,92 495,00 1 810,59 / 3,000 603,53 Kč/m2 495,00 Kč/m2 666,67 Kč/m2
Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Oceňované pozemky: zastavěné plocha a nádvoří zahrada p.č. 32/6 1399 m2 ostatní plocha p.č. 32/7 307 m2 ostatní plocha p.č. 802 14 m2
p.č.
7
244 m2
Výměra oceňovaných pozemků: 1964 m2 1 964,00 m2 á 603,53 Kč/m2 = 1 185 332,92 Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem Pozemky - výsledná cena
= =
1 185 332,92 Kč 1 185 332,92 Kč
Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky
=
Cena pozemků činí celkem
1 185 330,- Kč 1 185 330,- Kč
Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název: Rodinný dům č.p. 15 Adresa 29478 Dolní Slivno 15 Popis: Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha Stáří objektu 100 roků Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 1964 m2 Zastavěná plocha Garáž není Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, vodovod Příslušenství stodola, uhelna Jednotkové množství oceňované nemovitosti
samostatně stojící 0 64 m2
Podkroví
ano
Jednotka Obestavěný prostor Zastavěná plocha podlaží celkem Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha Čistá užitná plocha
Zkratka OP ZP PP PUH PUČ
Výměra m3 m2 m2 m2 m2
Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí 1,00
Index odlišnosti objektu oproti standardu IO:
Přehled porovnatelných nemovitostí Název: Rodinný dům Kbel Objekt č.: 1 Adresa 294 71 Kbel Popis: RD v Benátkách nad Jizerou - Kbel o celkové výměře 1016 m2. Samostatně stojící RD s obyt.pl.110 m2, v přízemí se nachází 3+1 s koupelnou a WC, půdní prostory, třemi sklepními prostory. RD je vytápěn plyn. kotlem + ( kotel TP ), voda a kanalizace veřejná + ( studna a odpadní jímka na pozemku ). Za domem se nachází zděná garáž s montažní jámou a dílnou. Nemovitost se nachází na slunném a rovinném pozemku, stavby zděné cihlové ve velmi pěkném stavu. Zahrada s ovocnými stromy a dvěma skleníky. Umístění nemovitosti je ve slepé ulici s velmi nízkou frekvencí vozidel. Občanská vybavenost - mat.šk., ZŠ, poliklinika, pošty, banky, nák.stř., sportovní komplexy,veřejný bazén. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha rok Stav objektu Stáří objektu Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží 2 Výměra pozemku 1016 m Zastavěná plocha Garáž v objektu Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky plynovod, kanalizace, elektro, vodovod Příslušenství dílna Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:
samostatně stojící dobrý 0 560 m2
Podkroví
ano
2 392 000,- Kč /
1,00 2 392 000,- Kč
Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaží celkem: Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha: Čistá užitná plocha:
m3 m2 m2 m2 m2
Jednotkové ceny (JCSi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2
Přepočtené jedn. ceny (SJTCi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2
Objekt č.: 2 Název: Rodinný dům Sovínky Adresa 294 29 Sovínky Popis: Rodinný dům o dispozicích 6+1 (obytná plocha 180 m2) v obci Sovínky cca 16 km od
Mladé Boleslavi. Dům po kompletní rekostrukci v roce 2004. V 1. NP kuchyň se spíží, obývací pokoj, ložnice, koupelna a samostatné WC, ve 2. NP 4 pokoje a WC. K dispozici ještě půda (94 m2) s možností půdní vestavby. Podlahové krytiny - keramická dlažba a plovoucí podlaha. Voda obecní, kanalizace řešena septikem. K vytápění využíván elektrický kotel, k dispozici i kotel na TP. Dům cca z 1/3 podsklepen. Rodinné domy Poloha Druh nemovitosti rok Stav objektu Stáří objektu Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží 2 Výměra pozemku 354 m Zastavěná plocha Garáž není Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:
samostatně stojící dobrý 1 94 m2
Podkroví
ano
2 390 000,- Kč /
1,00 2 390 000,- Kč
Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaží celkem: Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha: Čistá užitná plocha:
m3 m2 m2 m2 m2
Jednotkové ceny (JCSi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2
Přepočtené jedn. ceny (SJTCi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2
Objekt č.: 3 Název: Rodinný dům Dolní Slivno Adresa 294 78 Dolní Slivno Popis: Rodinná vila postavenou v padesátých letech ve stylu egyptského domu, kde původní majitel působil. Základem je mohutný žulový sloup v chodbě vedoucí do patra, impozantní chodba a schodiště. Dům je podsklepen. V přízemí kuchyň se spíží, obývací pokoj, sociální zařízení a další místnost. V patře dvě ložnice a komora. K domu přiléhá nově vystavěná dílna o velikosti 70 m2, kterou lze využít buď k podnikání, nebo z ní udělat další obytné místnosti. Za domem jsou hospodářské budovy, využívané jako kolna. Topení na tuhá paliva, obecní vodovod i studna, septik. Dolní Slivno je středisková obec, je zde pošta, obecní úřad, škola, obchod, hospoda. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha rok Stav objektu Stáří objektu Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží 2 Výměra pozemku 750 m Zastavěná plocha Garáž v objektu Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro Příslušenství kolna Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí
samostatně stojící dobrý 1 300 m2
Podkroví
ano
1 980 000,- Kč
/
Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:
1,00 1 980 000,- Kč
Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaží celkem: Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha: Čistá užitná plocha:
m3 m2 m2 m2 m2
Jednotkové ceny (JCSi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2
Přepočtené jedn. ceny (SJTCi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2
Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo
Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
1. Rodinný dům Kbel 2. Rodinný dům Sovínky 3. Rodinný dům Dolní Slivno SJC – průměr JCO = SJC * IO Výměry oceňované stavby CO: Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Cp = COprůměrná
2 254 000,- Kč
Rodinný dům č.p. 15 - výsledná cena
=
C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem:
111 710,- Kč 111 710,- Kč
1 185 330,- Kč 2 254 000,- Kč
Obvyklá cena: 2 200 000,- Kč
2 254 000,- Kč
slovy: dvamilionydvěstětisíc Kč Při zjištění ceny obvyklé vycházím jednak porovnáním zjištěných hodnot dle jednotlivých metodik, zvláště pak kladu důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při zjištění srovnávací hodnoty jsem vycházel z údajů uvedených na realitních internetových stránkách. Po zvážení všech skutečností a zjištění hodnot dle jednotlivých metodik stanovuji cenu obvyklou nemovitosti v objektivní zaokrouhlené výši 2.200.000-- Kč. V Praze, 28.6.2010 JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A. Řečického 7 169 00 Praha 6
D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 14. 11. 2007 č.j. Spr 2458/2007 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a nemovitostí sportovního a památkového charakteru.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 604/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem dle přiložené likvidace.
E. Seznam příloh: Kopie výpisu z KN Fotodokumentace Kopie výpisu z GIS Kopie mapy okolí