Znalecký posudek č. 2061/2010 o ceně nemovitosti - 1/2 domu č.p. 5 na pozemku č. parc. St. 27 a 1/2 pozemku č. parc. St. 27 s příslušenstvím v kat. úz. Červený Újezd u Miličína, obec Červený Újezd, okres Benešov, jež je ve vlastnictví povinného Davida Jelínka.
Objednatel posudku:
JUDr. Ondřej Mareš Exekutorský úřad Litoměřice Novobranská 20 412 01 Litoměřice
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce č.j. Ex 5478/09-9 prodejem nemovitosti.
Podle stavu ke dni 9.12.2010 posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. Holečkova 657 150 00 Praha 5 – Košíře
MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9
Posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.
V Praze dne 13.12.2010
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) 1/2 domu č.p. 5 na pozemku St. 27 a 1/2 pozemku č. parc. St. 27 s příslušenstvím v kat. úz. Červený Újezd u Miličína, obec Červený Újezd, okres Benešov, vše zapsáno na LV č. 56. Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny nemovitosti pro potřeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: 1/2 domu č.p. 5 Červený Újezd 5 257 91 Červený Újezd Region: Středočeský Okres: Benešov Katastrální území: Červený Újezd u Miličína 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 9.12.2010 za přítomnosti Davida Jelínka. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 9.11.2010, LV č. 56, kat. úz. Červený Újezd u Miličína, Katastrální úřad pro Středočeský kraj, KP Benešov - kopie mapy katastrální ze dne 15.11.2010, mapový list č. V-23-14, měřítko 1:2880, kat. úz. Červený Újezd u Miličína - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 5478/09-9 ze dne 18.9.2009 - usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 EX 5478/09-34 ze dne 9.11.2010 - fotodokumentace nemovitosti - informace od spoluvlastníka nemovitosti - informace z KN - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém 5. Vlastnické a evidenční údaje: Vlastnictví k oceňovaným nemovitostem nebylo doloženo nabývacími listinami, ale je však evidenčně vyznačeno na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 56, kde je uvedeno: A - vlastnické právo: Jelínek David, Červený Újezd 5, 257 91 Sedlec - Prčice 1 podíl 1/2 Jelínek František, Červený Újezd 5, 257 88 Červený Újezd u Votic podíl 1/2 B - nemovitosti: - dům č.p. 5 na pozemku č. parc. St. 27 - pozemek č. parc. St. 27 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 308 m2
2
C - omezení vlastnických práv: Smlouva o zřízení věcného předkupního práva, o zřízení zástavního práva podle obč.z. Právní účinky vkladu práva ke dni 19.02.2007. Smlouva o zřízení věcného předkupního práva, o zřízení zástavního práva podle obč.z. Právní účinky vkladu práva ke dni 19.02.2007. Usnesení soudu o nařízení exekuce OS v Benešově 7Nc-8382/2009 -6 ze dne 12.08.2009 Vyrozumění soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení 7 Nc-8382/2009 -9 Právní moc ke dni 06.11.2009. Exekuční příkaz JUDr. Ondřej Mareš, soudní exekutor 124EX-5478/2009 -9 (k č. 7Nc 8382/2009 6) ze dne 18.09.2009. Ohlášení o nabytí právní moci rozhodnutí 124 EX-5478/2009 -9 Právní moc ke dni 21.10.2009. Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Benešov, 7 Nc 6601/2009-2 ze dne 22.05.2009. Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí JUDr. Tomáš Vrána, soudní exekutor 103 Ex 01249/2010 -11 ( 7 Nc 9210/2009-39) ze dne 09.02.2010. Ohlášení o nabytí právní moci rozhodnutí 103 Ex-01249/2010 -11 Právní moc ke dni 03.03.2010. Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Benešově 7Nc-9210/2009 -39 ze dne 04.01.2010. Ohlášení o nabytí právní moci rozhodnutí 7 Nc-9210/2009 -39 Právní moc ke dni 03.03.2010. Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor č.j.: 067-EX234027/2009 -18 k ( č.j. 7Nc 8610/2009-9 ) ze dne 22.02.2010. Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor 067 EX-144501/2009 -14 (k 7 Nc 9337/2009-9 ) ze dne 22.02.2010. Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí JUDr. Juraj Podkonický, soudní exekutor 067 EX134088/2009 -16 (k 7 Nc 6601/2009-2) ze dne 24.02.2010. Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Benešov, 7 EXE 373/2010-10 ze dne 10.02.2010. Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor 067 EX-262986/2009 -17 ( k 7 EXE 373/2010-10) ze dne 31.05.2010. Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Benešově 7 EXE-2186/2010 -10, 081 Ex 18216/10 ze dne 16.06.2010. Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor 067 EX-252555/2009 -20 ( k 7 EXE 527/2010-10) ze dne 08.07.2010. Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor 067 EX-207114/2010 -17 (k 7EXE 702/2010-10) ze dne 08.07.2010. Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor 067 EX-252204/2009 -24 (k 7 EXE 561/2010-8) ze dne 08.07.2010. D - Jiné zápisy Bez zápisu E - Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Smlouva kupní Právní účinky vkladu práva ke dni 12.02.2004. 6. Dokumentace a skutečnost: K nemovitosti nebyla předložena žádná výkresová dokumentace. U výpočtů použitých v posudku bylo vycházeno ze skutečností a výměr zjištěných fyzickým měřením na místě samém. Na LV č. 56 je v části C - omezení vlastnických práv nařízená exekuce na majetek povinného Davida Jelínka v jehož vlastnictví je 1/2 uvedených nemovitostí. Předkupní právo na náleží Františku Jelínkovi, který vlastní druhou polovinu nemovitostí. A dále společnosti 1. faktorská s.r.o., která má na listu vlastnictví uvedenu smlouvu o zřízení věcného předkupního práva a o zřízení zástavního práva.
3
7. Celkový popis nemovitosti: Vesnice Červený Újezd leží na území okresu Benešov a náleží pod Středočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Votice. Obec Červený Újezd se rozkládá asi 27 km jižně od Benešova a 9 km jižně od města Votice. Na území této menší vesnice má hlášený trvalý pobyt kolem 310 obyvatel. Červený Újezd se dále dělí na šest části, konkrétně to jsou: Červený Újezd, Horní Borek, Milhostice, Nové Dvory, Styrov a Třetužel. V obci Červený Újezd je základní občanská vybavenost. 8. Obsah posudku: a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Dům č.p. 5 b) Pozemky b1) Pozemek č. parc. St. 27 9. Popis objektů a pozemků: a) Ocenění porovnávacím způsobem a1)
Dům č.p. 5 Oceňovaná nemovitost - dům č.p. 5 je situován v centru obydlené části kat. úz. Červený Újezd u Miličína, obec Červený Újezd, okres Benešov. Dům jižním štítem přiléhá k sousední budově (obecní úřad), k severní části domu přiléhá kůlna. Dům je dvoupodlažní s půdou, se vstupem ze dvora do 1.NP a se vstupem z obecní komunikace do 2. NP. V 1. NP se nachází technické zázemí domu. Ve 2. NP se nachází prostorná předsíň, obytná kuchyň a dvě ložnice, dále koupelna a WC. Dům je obdélníkového půdorysu se sedlovou střechou. Základy i svislé nosné konstrukce jsou kamenné. Dům je bez izolace proti zemní vlhkosti. Stropy a krovy jsou dřevěné. Krytina sedlové střechy jsou bobrovky. Bleskosvod je osazen. Klemp. konstrukce nejsou. Fasádní omítky jsou štukové, dveře dřevěné, okna dřevěná špaletová. Dům je napojen na obecní vodovod a kanalizaci. Plyn v obci není. stáří stanoveno odhadem. b) Pozemky b1) Pozemek č. parc. St. 27 Oceňovaný pozemek č. parc. St. 27 je rovinný, nepravidelného tvaru. Pozemek z východní a západní strany přiléhá k obecní komunikaci. Pozemek je z části zastavěn domem č.p. 5, na pozemku se dále nachází menší stavby. Pozemek je oplocen zděným plotem, vrata plechová.
B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů:
Administrativní cena (vyhláška 460/2009 Sb.) a) Porovnávací hodnota a1)
Dům č.p. 5 - § 26a
Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu:
Rodinný dům
4
Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 20a):
Středočeský kraj - do 2 000 obyvatel 80 roků 4 480,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 2.NP:
13,00*9,00 13,00*9,00
Název podlaží 1.NP: 2.NP:
117,00 m2 117,00 m2
= = Zastavěná plocha 117,00 m2 117,00 m2
Konstrukční výška 2,50 m 2,60 m
Obestavěný prostor: 1.NP: (13,00*9,00)*(3,30) 2.NP + půda: (13,00*9,00)*(4,00)+(13,00*9,00/2)*(3,50)
= =
386,10 m3 672,75 m3
Obestavěný prostor – celkem:
=
1 058,85 m3
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost
ZP1 = 117,00 m2 ZP = 234,00 m2
ZP / ZP1 = 2,00
Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 1. Druh stavby - Dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - Typ 1 - Na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - Hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na veřejné sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - Lokální vytápění el. nebo plynem, 7. Zákl. příslušenství v RD - Pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - Zanedbatelného rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Standardní příslušenství vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - Mírně snižující cenu - Jedná se o spoluvlastnický podíl 1/2 13. Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav)
Koeficient pro stáří 80 let: 0,70 12
Index vybavení IV = (1 + ∑ Vi ) * V13 * 0,70 = 0,373 i=1
5
č.
Vi
II I
-0,01 -0,08
II II IV
0,00 0,01 0,04
II II
-0,04 -0,05
I I III
0,00 -0,05 0,05
II II
0,00 -0,05
IV
0,65
Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti v obci - centrální území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem 5. Školství a sport v obci - žádná základní škola 6. Zdravotní zařízení v obci - žádné zdravotnické zařízení 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - průměrná nezaměstnanost 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
č.
Pi
I III II II I I II II II III II
0,00 0,01 0,00 0,00 -0,03 -0,03 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
11
Index polohy IP = (1 + ∑ Pi ) = 0,950 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu
č.
Ti
II
-0,05
II II
0,00 0,00
3
Index trhu IT = (1 + ∑ Ti ) = 0,950 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,373 * 0,950 * 0,950 = 0,337 Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 4 480,- Kč/m3 * 0,337 = 1 509,76 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * OP = 1 509,76 Kč/m3 * 1 058,85 m3 = 1 598 609,38 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 598 609,38 Kč 1 598 609,38 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1/2 Dům č.p. 5 - zjištěná cena
=
799 304,69 Kč
=
799 300,- Kč
Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Dům č.p. 5 Cena objektů činí celkem
799 300,- Kč
6
Porovnávací metoda a) Hlavní stavby a1) Dům č.p. 5 Popis porovnávaných objektů: Jednotka: 3+1 Množství jednotek oceňované stavby: 105,00 1) RD 2+1 Sedlec-Prčice, okr. Příbram Prostorný RD 2+1 v okrajové části obce o CP 219 m2. Dům určený k rekonstrukci. Jedno podlaží, sklep 6 m2, koupelna, WC, půda vhodná pro vestavbu, garáž, dílna. Studna, kanalizace, přípojka plynu, ústřední topení, vytápění kotlem na TP. Zahrada 160 m2, zatím v nájmu od obce, možnost odkoupení. Za domem zahrádka 24 m2. Plná občanská vybavenost v místě. Nedotčená příroda, golf, sjezdovka Monínec 3 km 2) Zděný dům v Tomicích u Olbramovic Nabízíme starší dům ve středu části obce Tomice u Olbramovic 15 km od Benešova. Zděná stavba se střechou sedlovou, novou střešní krytinou, vodou ze studny umístěné ve sklepě (rozvod není funkční), odpad do dešťové kanalizace, WC splachovací (není funkční) a suché mimo obytnou část. Dispozice: veranda, chodba, WC, koupelna, 2 pokoje, kuchyň. Na pozemku dále stojí stodola a kolna. 3) Prostorná nemovitost s pozemkem 1.124m, vzdálená 100m od náměstí, vhodná pro bydlení a nebo podnikání. Na základě územního plánu se nachází v zóně Smíšené venkovské bydlení (Vyhláška č. 2 / 2001 čl.7). Možnost bydlení v rodinných domech, provozování řemeslné výroby, maloobchod, stravování, atd. Dispozice domu : Přízemí : průjezd na zahradu (2,55 x 9,5 x 3,4), prodejní místnost (34m2) s přímím vstupem z ulice a výlohou, kancelář (18m2), 2x sklad (po 11m2), chodba + východ na zahradu, WC. 2NP : původně dvě bytové jednotky (první 55m2 o čtyřech místnostech a druhá 55m2 o třech místnostech), chodba, balkon, 2x WC. Podkroví : 3x samostatná místnost (22m2, 18m2, 12m2), 2x průchozí místnost (21m2, 13m2), půdní prostor (25m2), chodba. K nemovitosti patří pěkná uzavřená zahrada (částečně nutné opravit plot) na které je zděný přístavek (20x6), který má ze 2/3 i druhé patro (špatná střecha). IS: elektřina, městská kanalizace a vodovod, plyn není, topení původně řešeno kamny. Možnost platby hypotékou, kterou Vám rádi zařídíme. Město Neveklov je přirozeným centrem kraje mezi Vltavou a Sázavou. Malebnost krajiny, čisté životní prostředí, blízkost Slapské přehrady a dobré dopravní spojení. 4) Dovolujeme si Vám nabídnout rodinný dům v obci Jankov (okres Benešov). Jedná se o starší objekt, který je v horším technickém stavu, vhodný k celkové rekonstrukci. K rodinnému domu patří pozemek 435m2. Seznam porovnávaných objektů: Název
Realizovaná cena
1) RD Sedlec - Prčice 1 100 000,- Kč 2) Dům - Tomice 900 000,- Kč 3) RD - Neveklov 2 950 000,- Kč 4) RD - Jankov 990 000,- Kč
Km Kc
Kv K1 K2 K3
0,85 0,70 0,75 0,90
1,00 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95 1,00 1,00 0,90 1,00 1,00 1,00 0,95 0,95 1,00
1,00 1,00 0,95 0,95
7
Množství [jedn] 106,00 80,00 290,00 80,00
Jedn. cena [Kč/jedn.] 7 938,68 7 481,25 6 523,06 9 549,01
Součet:
31 492,- Kč/jedn. /4 7 873,- Kč/jedn. 6 523,06 Kč/jedn. 9 549,01 Kč/jedn.
Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Základní cena: 7 873,- Kč 105,00 á 7 873,- Kč/
=
Úprava ceny vlastnickým podílem:
*
Dům č.p. 5 - zjištěná cena
=
413 332,50 Kč
Dům č.p. 5 - výsledná cena
=
413 330,- Kč
=
413 330,- Kč
826 665,- Kč 1/2
Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Dům č.p. 5 Cena objektů činí celkem
413 330,- Kč
Administrativní cena (vyhláška 460/2009 Sb.) a) Pozemky a1) Pozemek č. parc. St. 27 - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 308,00 35,00
zastavěná plocha a nádvoří St. 27 Součet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem Úprava ceny vlastnickým podílem:
* *
*
Pozemek č. parc. St. 27 - zjištěná cena
=
Cena [Kč] 10 780,10 780,1,2682 2,1730 29 707,51 29 707,51 Kč 1/2 14 853,76 Kč
Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek č. parc. St. 27
=
Cena pozemků činí celkem
14 850,- Kč 14 850,- Kč
8
C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem:
799 300,- Kč 14 850,- Kč 814 150,- Kč
Porovnávací cena ½ nemovitosti: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena celkem:
413 330,- Kč 413 330,- Kč
Stanovisko znalce: Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami
- k prodeji nemovitostí tohoto rozsahu dochází v minimálním počtu b) parametry povyšující cenu - nezjištěny c) parametry ponižující cenu - umístění v malé obci mimo hlavní silnice - zhoršený stavebně technický stav domu - nutnost vložení investic na rekonstrukci a modernizaci domu
9
Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu ½ nemovitostí výši 400.000,- Kč.
Obvyklá cena ½ nemovitostí: 400 000,- Kč slovy: čtyři sta tisíc Kč V Praze dne 13.12.2010 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9
D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků, ostatního majetku a pro účetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2061/2010 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. Vypracovala společnost B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657, 150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, která je oprávněna na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006. Předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik. Ocenění bylo zapsáno pod poř.č. 321/2010 deníku.
E. Seznam příloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí.
10
