VLADÖ MORAVA s. r. o. - znalecká a ekonomická kancelář ev. číslo koncese 380801-30415-00 Čechova 656, Přerov I - Město, 750 02 Přerov, IČO: 25875761
ADRESÁT:
JUDr. Tomáš Vrána Exekutorský úřad Přerov Komenského 38 750 02 Přerov Spis. zn.: Ex 19063/08-14
ZNALECKÝ POSUDEK č. 830-061/2010 ocenění rodinného domu č. p. 80 a pozemku v k. ú. Němčice u Ivančic
Počet listů:
9+5+foto
Počet předaných kopií:
1 paré
-2-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 830-061/2010 ocenění rodinného domu č. p. 80 a pozemku v k. ú. Němčice u Ivančic
Objednatel posudku:
JUDr. Tomáš Vrána Exekutorský úřad Přerov Komenského 38 750 02 Přerov
Účel posudku:
posudek bude sloužit jako podklad při exekučním řízení
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., podle stavu ke dni 5. 3. 2010 posudek vypracovala: Ing. Monika Holečková Borůvková 767/17 779 00 Olomouc - Holice V Olomouci 6. 3. 2010
-3-
A. Nález 1. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: rodinný dům Adresa nemovitosti: 664 91 Ivančice 80 Kraj: Jihomoravský Okres: Brno-venkov Obec: Ivančice Katastrální území: Němčice u Ivančic Počet obyvatel: 9 347 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 96,8847 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 96,88 Kč/m2 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 5. 3. 2010 za účasti Ing. Ladislava Orla. 3. Podklady pro vypracování posudku Prohlídka a zaměření na místě samém dne 5. 3. 2010 Výpis z Katastru nemovitostí LV č. 2036 pro k. ú. Němčice u Ivančic Kopie katastrální mapy z netu Informace podala matka povinného 4. Vlastnické a evidenční údaje Ve vlastnictví povinného Lukáše Homolky, Větrná 2060, Uherský Brod, 688 01 Uherský Brod 1 je podíl 1/5 z nemovitostí zapsaných na LV č. 2036 v k. ú. Němčice u Ivančic. 5. Celkový popis nemovitosti Oceňovaným objektem je jednopodlažní, zděný, řadový koncový rodinný dům č. p. 80 v k. ú. Němčice u Ivančic. Prohlídka a zaměření proběhla za účasti matky povinného, která znalci podala veškeré informace o nemovitosti a jejím vnitřním vybavení a mírách viz. Posudek. Dům je ve špatném technickém stavu, bez jakékoliv údržby. Stáří domu je 114 let. Dům má základy mělké, svislé konstrukce jsou z vepřovice, stropy dřevěné, krov dřevěný vázaný, krytina z betonové tašky, klempířské konstrukce, vnitřní omítky vápenné, vnější omítky vápenocementové- z části chybí, dveře dřevěné, okna špaletová, povrchy podlah z betonu, vytápění je lokální na TP, elektroinstalace světelná i motorová, zdroj teplé vody chybí, rozvody vody jsou v kovu, vnitřní hygienické zařízení tvoří suché WC, vybavení kuchyně tvoří dvouplotýnkový vařič.
-46. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Rodinný dům č. p. 80 b) Pozemky b1) Pozemek
-5-
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
a) Porovnávací hodnota 1)
Rodinný dům č. p. 80 - § 26a
Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 20a):
Rodinný dům Jihomoravský kraj - nad 2 000 do 10 000 obyvatel 114 roků 3 244,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží: I.NP: zastřešení:
9,50*6,70 9,50*6,70
Název podlaží I.NP: zastřešení:
63,65 m2 63,65 m2
= = Zastavěná plocha 63,65 m2 63,65 m2
Konstrukční výška 2,80 m 1,30 m
Obestavěný prostor: I.NP: (9,50*6,70)*(2,80) zastřešení: (9,50*6,70)*(1,30)
= =
178,22 m3 82,75 m3
Obestavěný prostor – celkem:
=
260,97 m3
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží:
ZP1 = 63,65 m2 ZP = 127,30 m2
Podlažnost ZP / ZP1 = 2,00 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 1. Druh stavby - Dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - Typ 1 - Na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšenénebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm
č.
Vi
II I
-0,01 -0,08
III
0,03
-64. Podlažnost - Hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na veřejné sítě (přípojky) - Žádné nebo pouze přípojka elektr. energie 6. Způsob vytápění stavby - Lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - Bez základního příslušenství nebo pouze suchý záchod, chemické WC 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - Minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav)
Koeficient pro stáří 114 let:
II I
0,01 -0,10
I I
-0,08 -0,10
I II II
0,00 -0,03 0,00
I
-0,01
III IV
0,00 0,65
0,60
12
Index vybavení IV = (1 + å Vi ) * V13 * 0,60 = 0,246 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - v souvisle zastavěném území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - kompletní síť obchodů a služeb, pohostinské a kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zařízení 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci - průměrná nezaměstnanost 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
č.
Pi
I II
0,00 0,02
III III III
0,00 0,00 0,05
III III
0,04 0,05
IV II II III II
0,03 0,00 0,00 0,00 0,00
12
Index polohy IP = (1 + å Pi ) = 1,190 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní 3
Index trhu IT = (1 + å Ti ) = 0,950 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,246 * 1,190 * 0,950 = 0,278
č.
Ti
III
0,00
II I
0,00 -0,05
-7Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 3 244,- Kč/m3 * 0,278 = 901,83 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * OP = 901,83 Kč/m3 * 260,97 m3 = 235 350,58 Kč Rodinný dům č. p. 80 - zjištěná cena
= 235 350,58 Kč
b) Pozemky b1) Pozemek - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 185,00 96,88
zastavěná plocha a nádvoří St. 27/15 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem Pozemek - zjištěná cena
Cena [Kč] 17 922,80 17 922,80
5% 5% + * * =
896,14 18 818,94 1,3680 2,1730 55 942,39 55 942,39 Kč
-8-
C. Rekapitulace vyhláškových cen nemovitosti Výsledné vyhláškové ceny: a) Rodinný dům č. p. 80 b) Pozemek c) Věcná břemena d) Práva a závady Výsledná vyhlášková cena nemovitosti činí celkem
= = = =
235 350,58 Kč 55 942,39 Kč 0,-- Kč 0,-- Kč 291 292,97 Kč
D. Obvyklá cena Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje žádný závazný předpis, k dispozici je pouze doporučená odborná literatura, respektive znalecké standardy. V zákonu č. 120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v § 66 odst. 5 uvedeno: „Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu“ – dále odkaz na §2 odst. 1 zákona č.151/1997 Sb. Obvyklá cena je definována v § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku následujícím způsobem: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Obvyklá cena (tržní, obecná) – je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. V současné době „ekonomické krize“ je obvyklá cena (hodnota) touto značně ovlivněna. Stanovení obvyklé ceny (hodnoty) je provedeno na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, avšak mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd.
-9Dále je potřeba postihnout veškeré právní vztahy, které jsou na nemovitosti vázány, tj. nemovitosti postavené na pozemcích jiných vlastníků či nemovitosti vlastněné podílově jsou obtížněji obchodovatelné. Obvyklá cena je u majetkového podílu velmi těžko stanovitelná, tudíž znalec při jejím vyčíslení vychází z obvyklé ceny celku a výše majetkového podílu. Obvyklou cenu stanovuji na základě znalosti trhu s výše uvedenými nemovitostmi, se zvážením všech okolností, které mají na cenu vliv tj. jejich slabých i silných stránek. Rodinný dům se nachází v obci Ivančice. Dům je ve špatném technickém stavu, bez jakékoliv údržby. V současnosti jsou nabízeny porovnatelné nemovitosti co do velikosti, vybavenosti a technického stavu v cenách od 250 až 450 tis. Kč. Byla použita internetová databáze, informace od realitních kanceláří v místě a vlastní databáze znalce. K přihlédnutím k výše uvedenému stanovuji
Obvyklá cena podle odhadu znalce (podíl 1/5) = 60 000,--Kč V Olomouci, 6. 3. 2010
E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 7.7.1998, č.j. Spr 2359/98 a ze dne 24.11.1999, č.j. Spr 2359/99 a ze dne 28. 11. 2008, č.j. 4331/2008 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady movitostí, podniků a nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 830-061/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 830-061/2010.
