Znalecký posudek þ. 1888/2010 o cenČ obvyklé - 1/10 rodinného domu þ.p. 652 umístČného na pozemku parc. þ. St. 787/2 (pozemek jiného vlastníka) v kat. úz. Šluknov, obec Šluknov, okres DČþín, ve vlastnictví Bandurové Pavliny.
Objednatel posudku:
JUDr. OndĜej Mareš Exekutorský úĜad v LitomČĜicích Novobranská 20 412 01 LitomČĜice
Úþel posudku:
Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce þ.j. Ex 2026/08-18 prodejem nemovitosti.
Dle zákona þ. 151/1997 Sb. o oceĖování majetku ve znČní zákona þ. 121/2000 Sb., þ. 237/2004 Sb. a þ. 257/2004 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí ýeské republiky þ. 540/2002 Sb. ve znČní vyhlášky þ. 460/2009 Sb. podle stavu ke dni 30.9.2010 posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. Holeþkova 657 150 00 Praha 5 – KošíĜe
MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9
Posudek obsahuje 12 stran textu vþetnČ titulního listu a 15 stran pĜíloh. Objednateli se pĜedává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne 11.10.2010
A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v místČ a þase nemovitosti zapsané na LV þ. 1394, vedené Katastrálním úĜadem pro Ústecký kraj, Katastrální pracovištČ Rumburk, k.ú. Šluknov, obec Šluknov.
2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: rodinný dĤm Dr. E. Beneše 652 407 77 Šluknov Region: Ústecký Okres: DČþín Katastrální území: Šluknov 3. Prohlídka a zamČĜení nemovitosti: Prohlídka a zamČĜení nemovitosti bylo provedeno dne 30.9.2010 bez pĜítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 17.9.2010, LV 1394, kat. úz. Šluknov, Katastrální úĜad pro Ústecký kraj, KP Rumburk, vyhotoven dálkovým pĜístupem - kopie mapy katastrální ze dne 21.9.2010, mapový list þ. Šluknov 0-1/11, mČĜítko 1:1000, kat. úz. Šluknov - exekuþní pĜíkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 2026/08-18 ze dne 29.3.2008 - usnesení o ustanovení znalce þ.j. 124 EX 2026/08-49 ze dne 17.9.2010 - fotodokumentace nemovitosti - informace od míst. obþana - informace z realitního trhu - skuteþnosti a výmČry zjištČné na místČ samém 5. Vlastnické a evidenþní údaje: Dle listu vlastnictví þ. 1394, k.ú. Šluknov, obec Šluknov, okres DČþín, ze dne 17.9.2010 oddíl A - vlastnické právo, vlastníkem pĜedmČtu ocenČní je: Bandurová Pavlina, Dr. Edvarda Beneše 652, 407 77 Šluknov Billa RĤžena, SídlištČ 1026, 407 77 Šluknov Miko Ladislav, Dr. Edvarda Beneše 652, 407 77 Šluknov Miko Martin, Dr. Edvarda Beneše 652, 407 77 Šluknov Miko Miroslav, Dr. Edvarda Beneše 70, 407 77 Šluknov Miková Helena, Dr. Edvarda Beneše 652, 407 77 Šluknov Miková Marcela, Rumburská 986, 407 77 Šluknov
2
1/10 1/10 1/10 1/10 1/10 1/10 1/10
Miková Margita, Dr. Edvarda Beneše 652, 407 77 Šluknov Siváková Anežka, SídlištČ 1027, 407 77 Šluknov Siváková Zuzana, Dr. Edvarda Beneše 652, 407 77 Šluknov
1/10 1/10 1/10
oddíl B - nemovitosti: stavba obþ. vyb. þ.p. 652 umístČná na pozemku parc. þ. 787/2 (LV 1406) oddíl B1 - jiná práva: bez zápisu oddíl C - omezení vlastnického práva: - Usnesení soudu o naĜízení exekuce Okresního soudu v DČþínČ sp.zn.: 21 Nc-3132/2007-9 ze dne 16.02.2007. - Usnesení soudu o naĜízení exekuce Okresního soudu v DČþínČ sp.zn.: 8Nc-3551/2007-8 ze dne 23.05.2007. - Usnesení soudu o naĜízení exekuce Okresního soudu v DČþínČ sp.zn.: 21 Nc-3553/2007-6 ze dne 25.05.2007. - Usnesení soudu o naĜízení exekuce Okresního soudu v DČþínČ sp.zn.: 8 Nc-4335/2007-5 ze dne 12.11.2007. - Usnesení soudu o naĜízení exekuce Okresního soudu v DČþínČ sp.zn.: 8 Nc-4558/2007-6 ze dne 02.01.2008. - Usnesení soudu o naĜízení exekuce Okresního soudu v DČþínČ sp.zn.: 7 Nc-6309/2007-6 ze dne 08.01.2008. Právní moc ke dni 26.03.2008. - Exekuþní pĜíkaz Exekutorského úĜadu Klatovy sp.zn.: 120 EX-193/2008 -9 ze dne 22.02.2008. - Usnesení soudu o naĜízení exekuce Okresního soudu v DČþínČ sp.zn.: 7 Nc-3083/2008-3 ze dne 23.01.2008. Právní moc ke dni 18.03.2008. - Exekuþní pĜíkaz Exekutorského úĜadu PlzeĖ-jih sp.zn.: 16 Ex-2657/2008 ze dne 27.02.2008. - Exekuþní pĜíkaz Exekutorského úĜadu Prachatice sp.zn.: 40 Ex-3457/2007 -17 ze dne 11.03.2008. - Exekuþní pĜíkaz Exekutorského úĜadu Prachatice sp.zn.: 40 Ex-17629/2007 -7 ze dne 11.03.2008. - Exekuþní pĜíkaz Exekutorského úĜadu LitomČĜice sp.zn.: 124 EX-2026/2008 -18 ze dne 29.03.2008. Právní moc ke dni 09.04.2008. - Usnesení soudu o naĜízení exekuce Okresního soudu v DČþínČ sp.zn.: 7 Nc-4581/2008-13 ze dne 28.05.2008. - Exekuþní pĜíkaz Exekutorského úĜadu Praha 9 sp.zn.: 085 EX-2126/2008 -20 ze dne 25.06.2008. - Exekuþní pĜíkaz Exekutorského úĜadu Svitavy sp.zn.: 111 EX-4248/2008 -4 ze dne 26.06.2008. Právní moc ke dni 02.07.2008. - Usnesení soudu o naĜízení exekuce Okresního soudu v DČþínČ sp.zn.: 7 Nc-3901/2008-4 ze dne 01.04.2008. - Usnesení soudu o naĜízení exekuce Okresního soudu v DČþínČ sp.zn.: 21 Nc-3925/2008-2 ze dne 02.07.2008. - Exekuþní pĜíkaz Exekutorského úĜadu Svitavy sp.zn.: 111 EX-5565/2008 -4 ze dne 27.08.2008. - Usnesení soudu o naĜízení exekuce Okresního soudu v DČþínČ sp.zn.: 21 Nc-4049/2008-8 ze dne 17.07.2008. - Usnesení soudu o naĜízení exekuce Okresního soudu v DČþínČ sp.zn.: 21 Nc-3241/2008-5 ze dne 14.03.2008. - Exekuþní pĜíkaz Exekutorského úĜadu Jeseník þ. j.: 014 EX-91319/2008 -6 ze dne 17.09.2008. - Usnesení soudu o naĜízení exekuce Okresního soudu v DČþínČ sp.zn.: 8 Nc-5092/2008-8 ze dne 01.12.2008. - Exekuþní pĜíkaz Exekutorského úĜadu Svitavy sp.zn.: 111 EX-108/2009 -5 ze dne 09.02.2009. Právní moc ke dni 11.02.2009. - PĤvodní JPV vytvoĜen na prac.: Katastrální úĜad pro Ústecký kraj, Katastrální pracovištČ DČþín na základČ listin: Okresního soudu v DČþínČ þ.j. 21Nc-5149/2008 -2; - Exekuþní pĜíkaz Exekuþního úĜadu Jiþín sp.zn.: 023 EX-3408/2008 -19 ze dne 18.02.2009. - Exekuþní pĜíkaz Exekutorského úĜadu Praha 6 þ.j.: 025 Ex-12425/2008 -6 ze dne 14.05.2009. - Usnesení soudu o naĜízení exekuce Okresního soudu v DČþínČ sp.zn.: 7 Nc-5414/2009-2 ze dne 26.05.2009. - Exekuþní pĜíkaz Exekutorského úĜadu DČþín þ.j.: 112 EX-1795/2009 -10 ze dne 29.06.2009. - PĤvodní JPV vytvoĜen na prac.: Katastrální úĜad pro Ústecký kraj, Katastrální pracovištČ DČþín na základČ listin: Okresního soudu v DČþínČ þ.j. 7Nc-3419/2009 -5;
3
- Usnesení soudu o naĜízení exekuce Okresního soudu v DČþínČ sp.zn.: 8 Nc-4394/2009-3 ze dne 12.06.2009. - Exekuþní pĜíkaz Exekutorského úĜadu DČþín þ.j.: 112 EX-2310/2009 -9 ze dne 03.07.2009. - Exekuþní pĜíkaz Exekutorského úĜadu Praha-východ þ.j.: 081 EX-05132/2009-7-J ze dne 12.08.2009. - Usnesení soudu o naĜízení exekuce Okresního soudu v DČþínČ sp.zn.: 7 Nc-6924/2009-2 ze dne 07.09.2009. - Exekuþní pĜíkaz Exekutorského úĜadu PlzeĖ-mČsto þ.j.: 106 EX-7572/2009 -011 ze dne 16.10.2009. - PĤvodní JPV vytvoĜen na prac.: Katastrální úĜad pro Ústecký kraj, Katastrální pracovištČ DČþín na základČ listin: Okresního soudu v DČþínČ þ.j. 21Nc-3211/2009 -5; - Exekuþní pĜíkaz k prodeji nemovitých vČcí Exekutorského úĜadu Praha-východ þ.j.: 081 EX-10556/2009 -8 M ze dne 23.11.2009. - Usnesení soudu o naĜízení exekuce Okresního soudu v DČþínČ sp.zn.: 21 Nc-5712/2009-6 ze dne 16.12.2009. - Usnesení soudu o naĜízení exekuce Okresního soudu v DČþínČ sp.zn.: 21 Nc-5588/2009-13 ze dne 02.11.2009. - Usnesení soudu o naĜízení exekuce Okresního soudu v DČþínČ sp.zn.: 8 Nc-5590/2009-13 ze dne 03.11.2009. - Usnesení soudu o naĜízení exekuce Okresního soudu v DČþínČ sp.zn.: 8 Nc-5589/2009-13 ze dne 03.11.2009. - PĤvodní JPV vytvoĜen na prac.: Katastrální úĜad pro Ústecký kraj, Katastrální pracovištČ DČþín na základČ listin: Okresního soudu v DČþínČ þ.j. 7Nc-7680/2009 -4; - Usnesení soudu o naĜízení exekuce Okresního soudu v DČþínČ sp.zn.: 21 Nc-5587/2009-13 ze dne 02.11.2009. - Exekuþní pĜíkaz o zĜízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úĜadu Prachatice þ.j.: 40 Ex-14722/2009 -5 ze dne 26.02.2010. Právní moc ke dni 05.03.2010. - Exekuþní pĜíkaz o zĜízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úĜadu Prachatice þ.j.: 40Ex-14693/2009 -5 ze dne 26.02.2010. Právní moc ke dni 05.03.2010. - Exekuþní pĜíkaz k prodeji nemovitých vČcí Exekutorského úĜadu v Teplicích þ.j.: 110 Ex-3954/2009 -70 ze dne 12.03.2010. Právní moc ke dni 22.03.2010. - Exekuþní pĜíkaz o zĜízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úĜadu Prachatice þ.j.: 40Ex-17992/2009 -5 ze dne 10.03.2010. Právní moc ke dni 23.03.2010. - Exekuþní pĜíkaz o zĜízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úĜadu Prachatice þ.j.: 40Ex-17983/2009 -5 ze dne 10.03.2010. Právní moc ke dni 06.04.2010. - Usnesení soudu o naĜízení exekuce Okresního soudu v DČþínČ sp.zn.: 7 Nc-8622/2009-7 ze dne 08.01.2010. - Exekuþní pĜíkaz k prodeji nemovitých vČcí Exekutorského úĜadu Most þ.j.: 130 EX-3555/2009 -10-E 1 ze dne 12.04.2010. - Usnesení soudu o naĜízení exekuce Okresního soudu v DČþínČ sp.zn.: 21 EXE-3174/2010 -10 ze dne 22.02.2010. - Exekuþní pĜíkaz o zĜízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úĜadu Most þ.j.: 130 EX-3555/2009 -10-E 1 ze dne 12.04.2010. Právní moc ke dni 15.04.2010. - Usnesení soudu o naĜízení exekuce Okresního soudu v DČþínČ sp.zn.: 8 EXE-3643/2010-10 ze dne 29.04.2010. - Exekuþní pĜíkaz k prodeji nemovitých vČcí exekutorského úĜadu Praha 7 þ.j.: 063 EX-740/2010 -14 ze dne 08.07.2010. - Usnesení soudu o naĜízení exekuce Okresního soudu v DČþínČ sp.zn.: 21 EXE-3595/2010 -11 ze dne 26.04.2010. - Usnesení soudu o naĜízení exekuce Okresního soudu v DČþínČ sp.zn.: 7 EXE-4799/2010-11 ze dne 08.06.2010. - Exekuþní pĜíkaz k prodeji nemovitých vČcí Exekutorského úĜadu Klatovy þ.j.: 120 EX-12914/2010 -18 ze dne 29.07.2010. - Exekuþní pĜíkaz o zĜízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úĜadu Klatovy sp.zn.:: 120 EX-12914/2010 -17 ze dne 29.07.2010. Právní moc ke dni 02.08.2010. - Exekuþní pĜíkaz k prodeji nemovitých vČcí Exekutorského úĜadu DČþín þ.j.: 112 EX-2375/2010 -16 ze dne 24.08.2010
oddíl D - jiné zápisy: bez zápisu
4
oddíl E - nabývací tituly a jiné podklady zápisu - Usnesení soudu o potvrzení nabytí dČdictví Okresního soudu v DČþínČ sp.zn.: D-882/2005 -49 ze dne 06.08.2007. Právní moc ke dni 13.09.2007.
6. Dokumentace a skuteþnost: Vzhledem k tomu, že vlastníkem nebyla pĜedložena stavební dokumentace, byly veškeré výpoþty uskuteþnČny z namČĜených hodnot a zjištČných skuteþností pĜi místním šetĜení. ZastavČná a užitná plocha byla vypoþtena pouze orientaþnČ, proto nemusí vypoþtené celkové plochy odpovídat pĜesnČ skuteþnosti. SouþasnČ byl posouzen stavebnČ-technický stav jednotlivých konstrukþních prvkĤ, charakter jejich údržby a stanovena jejich pĜedpokládaná další životnost a stupeĖ opotĜebení. Nemovitost je ve zhoršeném stavebnČ-technickém stavu s velmi zanedbanou údržbou. 7. Celkový popis nemovitosti: Šluknov je nejsevernČjší mČsto ýeské republiky, po nČmž získal název i Šluknovský výbČžek V obci s rozšíĜenou obþanskou vybaveností jsou zastávky autobusu a vlaku. OceĖovaný rodinný dĤm stojí pĜi komunikaci þ. 266 protínající obec. PĜístup k domu je od jihu ze zpevnČné komunikace. 8. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a1) Rodinný dĤm 9. Popis objektĤ a pozemkĤ: a) Hlavní stavby a1) Rodinný dĤm OceĖovaný rodinný dĤm þ.p. 652 v kat. úz. Šluknov, obec Šluknov, okres DČþín, stojí na pozemku parc. þ. St. 787/2 (pozemek jiného vlastníka) a nachází se v západní þásti obce, pĜi komunikaci þ. 266 protínající obec. DĤm je dvoupodlažní, þásteþnČ podsklepený a pravdČpodobnČ s pĤdními prostory. První a druhé nadzemní podlaží slouží jako obytné. Sociální zaĜízení jedno na patĜe. Základy domu jsou kamenné, svislá konstrukce zdČná, stĜecha krytá Al plechy. PĜístup k domu je z jihu. V souþasné dobČ je dĤm odpojen od vodovodního Ĝadu a elektrorozvodu, domovní odpad pravdČpodobnČ sveden do trativodu. PĜedmČtem ocenČní je podíl 1/10 domu ve vlastnictví paní Pavliny Bandurové.
5
B. Posudek VýmČry, hodnocení a ocenČní objektĤ:
Administrativní cena (vyhláška 460/2009 Sb.) a) Hlavní stavby a1) Rodinný dĤm - § 5 ZatĜídČní pro potĜeby ocenČní: Rodinný dĤm, rekreaþní chalupa nebo domek: typ A Svislá nosná konstrukce: zdČná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví StĜecha: se šikmou nebo strmou stĜechou Poþet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód CZ - CC: 1121 ZastavČné plochy a výšky podlaží: Název podlaží 1.PP: 1.NP: 2.NP:
ZastavČná plocha 9,00 m2 178,00 m2 178,00 m2
Konstrukþní výška 2,00 m 3,00 m 2,00 m
ObestavČný prostor: 1.PP: (9)*(2,00) 1.NP: (178)*(3,00) 2.NP: (178)*(2,00) zastĜešení:
= = = =
18,00 m3 534,00 m3 356,00 m3 262,67 m3
ObestavČný prostor – celkem:
=
1 170,67 m3
Výpoþet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = pĜidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. StĜecha: 5. Krytina: 6. KlempíĜské konstrukce: 7. VnitĜní omítky: 8. Fasádní omítky:
Hodnocení standardu P S P S P C P P C
Obj. podíl [%] 8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 2,80
6
ýást [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 30,00 70,00
Koeficient Upravený obj. podíl 0,46 3,77 1,00 21,20 0,46 3,63 1,00 7,30 0,46 1,56 0,00 0,00 0,46 2,67 0,46 0,39 0,00 0,00
9. VnČjší obklady: 10. VnitĜní obklady: 11. Schody: 12. DveĜe: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. VytápČní: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchynČ: 24. VnitĜní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní: Souþet upravených objemových podílĤ:
S P P P P C P S P P C P P C P P P S C
0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40
100,00 100,00 100,00 100,00 60,00 40,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
1,00 0,46 0,46 0,46 0,46 0,00 0,46 1,00 0,46 0,46 0,00 0,46 0,46 0,00 0,46 0,46 0,46 1,00 0,00
Hodnota koeficientu vybavení K4:
0,50 1,06 0,46 1,47 1,44 0,00 1,01 1,00 2,39 1,98 0,00 1,47 0,87 0,00 1,43 0,23 1,89 0,30 0,00 58,02 0,5802
OcenČní: Základní cena (dle pĜíl. þ. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpoþtu): Polohový koeficient K5 (pĜíl. þ. 14 - dle významu obce): Koeficient zmČny cen staveb Ki (pĜíl. þ. 38): Koeficient prodejnosti Kp (pĜíl. þ. 39 - dle obce a úþelu užití):
= * * * *
2 290,- Kþ/m3 0,5802 1,0000 2,1740 0,8980
Základní cena upravená
=
2 593,88 Kþ/m3
1 170,67 m3 * 2 593,88 Kþ/m3
=
3 036 577,50 Kþ
Výpoþet opotĜebení lineární metodou StáĜí (S): 70 rokĤ PĜedpokládaná další životnost (PDŽ): 30 rokĤ PĜedpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 rokĤ OpotĜebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 70 / 100 = 70,000 %
-
2 125 604,25 Kþ
Úprava ceny vlastnickým podílem:
*
910 973,25 Kþ 1 / 10
Rodinný dĤm - zjištČná cena
=
91 097,33 Kþ
=
91 100,- Kþ
Plná cena:
Rekapitulace ocenČní objektĤ vþetnČ opotĜebení a) Rodinný dĤm Cena objektĤ þiní celkem
91 100,- Kþ
7
VČcná hodnota dle cenového pĜedpisu 460/2009 Sb. a) Hlavní stavby a1) Rodinný dĤm - § 5 ZatĜídČní pro potĜeby ocenČní: Rodinný dĤm, rekreaþní chalupa nebo domek: typ A Svislá nosná konstrukce: zdČná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví StĜecha: se šikmou nebo strmou stĜechou Poþet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód CZ - CC: 1121 ZastavČné plochy a výšky podlaží: Název podlaží 1.PP: 1.NP: 2.NP:
ZastavČná plocha 9,00 m2 178,00 m2 178,00 m2
Konstrukþní výška 2,00 m 3,00 m 2,00 m
ObestavČný prostor: 1.PP: (9)*(2,00) 1.NP: (178)*(3,00) 2.NP: (178)*(2,00) zastĜešení:
= = = =
18,00 m3 534,00 m3 356,00 m3 262,67 m3
ObestavČný prostor – celkem:
=
1 170,67 m3
Výpoþet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = pĜidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. StĜecha: 5. Krytina: 6. KlempíĜské konstrukce: 7. VnitĜní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. VnČjší obklady: 10. VnitĜní obklady: 11. Schody: 12. DveĜe: 13. Okna:
Hodnocení standardu P S P S P C P P C S P P P P
Obj. podíl [%] 8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20
8
ýást [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 30,00 70,00 100,00 100,00 100,00 100,00 60,00
Koeficient Upravený obj. podíl 0,46 3,77 1,00 21,20 0,46 3,63 1,00 7,30 0,46 1,56 0,00 0,00 0,46 2,67 0,46 0,39 0,00 0,00 1,00 0,50 0,46 1,06 0,46 0,46 0,46 1,47 0,46 1,44
14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. VytápČní: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchynČ: 24. VnitĜní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní: Souþet upravených objemových podílĤ:
C P S P P C P P C P P P S C
5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40
40,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
0,00 0,46 1,00 0,46 0,46 0,00 0,46 0,46 0,00 0,46 0,46 0,46 1,00 0,00
Hodnota koeficientu vybavení K4:
0,00 1,01 1,00 2,39 1,98 0,00 1,47 0,87 0,00 1,43 0,23 1,89 0,30 0,00 58,02 0,5802
OcenČní: Základní cena (dle pĜíl. þ. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpoþtu): Polohový koeficient K5 (pĜíl. þ. 14 - dle významu obce): Koeficient zmČny cen staveb Ki (pĜíl. þ. 38):
= * * *
2 290,- Kþ/m3 0,5802 1,0000 2,1740
Základní cena upravená
=
2 888,50 Kþ/m3
1 170,67 m3 * 2 888,50 Kþ/m3
=
3 381 480,30 Kþ
Výpoþet opotĜebení lineární metodou StáĜí (S): 70 rokĤ PĜedpokládaná další životnost (PDŽ): 30 rokĤ PĜedpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 rokĤ OpotĜebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 70 / 100 = 70,000 %
-
2 367 036,21 Kþ
Úprava ceny vlastnickým podílem:
*
1 014 444,09 Kþ 1 / 10
Rodinný dĤm - zjištČná cena
=
101 444,41 Kþ
=
101 440,- Kþ
Plná cena:
Rekapitulace ocenČní objektĤ vþetnČ opotĜebení a) Rodinný dĤm Cena objektĤ þiní celkem
101 440,- Kþ
9
Porovnávací metoda a) Hlavní stavby a1) Rodinný dĤm Popis porovnávaných objektĤ: Jednotka: užitná plocha Množství jednotek oceĖované stavby: 320,00 První srovnávaná nemovitost - rodinný dĤm ve ŠluknovČ, okr. DČþín. DĤm na pozemku o rozloze 300 m2 je urþen k rekonstrukci. DĤm je þásteþnČ podsklepen, v pĜízemí je kuchyĖ, dva pokoje, koupelna a suché WC, v patĜe jsou pokoje. Nemovitost je nabízena k prodeji prostĜednictvím realitní kanceláĜe za 500.000 Kþ. Druhá srovnávaná nemovitost - rodinný dĤm ve FilipovČ, okr. DČþín. DĤm na pozemku o rozloze 1.903 m2 je neobýván a urþen k rekonstrukci, podsklepen a má dvČ garáže. Nemovitost je nabízena k prodeji prostĜednictvím realitní kanceláĜe za 640.000 Kþ. TĜetí srovnávaná nemovitost - rodinný dĤm v Rumburku, okr. DČþín. DĤm na pozemku o rozloze 100 m2 je urþen k rekonstrukci, podsklepený, prostorný. Má devČt místností, kuchyĖ, dvČ koupelny a dva záchody. Nemovitost je nabízena k prodeji prostĜednictvím realitní kanceláĜe za 550.000 Kþ. Seznam porovnávaných objektĤ: Název RD Šluknov RD Filipov RD Rumburk Souþet:
Realizovaná cena 500 000,- Kþ 640 000,- Kþ 550 000,- Kþ
Km Kc
Kv K1 K2 K3
1,00 1,00 0,98 0,97 0,98 0,95 1,05 1,00 0,88 0,97 0,94 1,30 0,95 1,00 1,00 0,97 0,99 1,00
Množství [jedn]
Jedn. cena [Kþ/jedn.]
180,00 2 458,36 450,00 1 557,69 200,00 2 508,78 6 524,84 Kþ/jedn. /3 2 174,95 Kþ/jedn. 1 557,69 Kþ/jedn. 2 508,78 Kþ/jedn.
PrĤmČrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Základní cena: 2 174,95 Kþ 320,00 á 2 174,95 Kþ/
=
695 984,- Kþ
Rodinný dĤm - výsledná cena
=
695 984,- Kþ
=
695 980,- Kþ
Rekapitulace ocenČní objektĤ vþetnČ opotĜebení a) Rodinný dĤm Cena objektĤ þiní celkem
695 980,- Kþ
10
C. Rekapitulace Administrativní cena 1/10 nemovitosti: Administrativní cena objektĤ: Administrativní cena celkem:
91 100,- Kþ 91 100,- Kþ
VČcná hodnota 1/10 nemovitosti: VČcná hodnota objektĤ:
101 440,- Kþ
Stanovená vČcná hodnota celkem:
101 440,- Kþ
Porovnávací cena: Porovnávací cena objektĤ: Porovnávací cena celkem:
695 980,- Kþ 695 980,- Kþ
Stanovisko znalce: PĜi stanovení výsledné obecné (obvyklé) ceny, je nutno pĜihlédnout nejenom k výsledkĤm jednotlivých oceĖovacích metod, ale zároveĖ ke všem obecným ekologickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektĤm, vztaženým k oceĖovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako napĜ. lokalita, pozice majetku v zónČ, infrastruktura, dopravní dostupnost, universálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodáĜská situace. PĜi stanovení obvyklé ceny oceĖované nemovitosti, bylo tĜeba vzít v úvahu tyto základní skuteþnosti a ovlivĖující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka nemovitosti na trhu s realitami v této lokalitČ je nízká b) parametry povyšující cenu: c) parametry ponižující cenu: - podílové vlastnictví, nemovitost na pozemku jiného vlastníka, nutnost vložení investic, v blízkosti frekventovaná komunikace, odpojena elektĜina a voda Na základČ zjištČných hodnot výše uvedených skuteþností v místČ a po zvážení všech aspektĤ stanovuji obvyklou cenu 1/10 nemovitosti ve výši 72.000 Kþ.
Obvyklá cena 1/10 nemovitosti: 72 000,- Kþ slovy: sedmdesát dva tisíc Kþ V Praze dne 11.10.2010 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9
11
D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován spoleþností s ruþením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavĤ kvalifikovaných pro znaleckou þinnost pĜi Ministerstvu spravedlnosti ýeské republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona þíslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumoþnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky þíslo 37/1967 Sb., ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ do prvního oddílu seznamu ústavĤ kvalifikovaných pro znaleckou þinnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnČní pro oceĖování nemovitostí, motorových vozidel a jiných vČcí movitých, majetkových práv, cenných papírĤ, podnikĤ, ostatního majetku a pro úþetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod poĜadovým þíslem 1888/2010 znaleckého deníku. OdpovČdná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel spoleþnosti. Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se spoleþností B plus B, spol. s r.o., Holeþkova 657,150 00 Praha 5 - KošíĜe, IýO: 61056049, pĜedmČt podnikání: OceĖování majetku pro vČci movité, vČci nemovité, nehmotný majetek, finanþní majetek a podnik na základČ koncesní listiny vydané živnostenským odborem úĜadu mČstské þásti Praha 5 pod þ.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, která souþasnČ zajistila a zpracovala podklady pod poĜ. þ. 234/2010.
E. Seznam pĜíloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí.
12
