2010

Znalecký posudek č. T 1622/2010 o obvyklé ceně nemovitostí, vybraných pozemků dle listu vlastnictví č. 743 a č. 1034 (v objednatelem upraveném rozsahu) v obci Dolní Břežany, katastrální území Dolní Břežany, kraj Středočeský

Objednatel posudku:

Fyzikální ústav AV ČR Na Slovance 1999/2 18000 Praha 8 IČ: 12492256 DIČ: 0105505651

Účel posudku: stanovit obvyklou cenu pozemků pro účely obchodního vyjednávání. Dle vyhlášky MF č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhl.č. 456/2008 Sb., a pomocí porovnávací metody, podle stavu ke dni 7.10.2009 posudek vypracoval: Znalecký ústav Montekala Hálova 34 19000 Praha 9, Satalice Posudek obsahuje 31 stran textu a 27 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. v Praze, 13.1.2010

–2–

A. Nález V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.” 1. Ocenění podle oceňovacího předpisu - metoda stanovení administrativní ceny podle zákona o oceňování majetku a jeho prováděcích vyhlášek platných k datu ocenění. V určitých případech, je toto ocenění pro stanovení obvyklé ceny dostačující (také vzhledem k tomu, že současný předpis při stanovení ceny nákladovým způsobem používá i statisticky zjištěný koeficient prodejnosti). 2. Porovnávací metoda stanovení hodnoty nemovitosti - tato metoda pro ocenění nemovitosti je založena na srovnání předmětné nemovitosti s nemovitostmi, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé. 3. Závěrečný odborný odhad obecné ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.

1. Znalecký úkol Stanovit obvyklou cenu - tržní hodnotu předmětných nemovitostí v rozsahu zadaném objednatelem, za použití obvyklých a vhodných metod pro tržní oceňování majetku. Oceňované budovy a haly nebyly při místním šetření přístupné a tak bylo ocenění provedeno pouze z vnějšku. Stav konstrukcí, které byly skryty byl odvozen od stavu vnějších konstrukcí. Některé údaje, nezbytné pro ocenění byly stanoveny odborným odhadem.

2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 14.10.2009 a 27.12.2009.

Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz

–3–

3. Podklady pro vypracování posudku - Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem (viz příloha č.1) - Kopie katastrální mapy vyhotovená Katastrálním úřadem (viz příloha č.3) - Skutečnosti a výměry zjištěné při místním šetření - Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu v platném znění - Vyhláška č. 137/1998 Sb., o obecných technických požadavcích na výstavbu v platném znění - Vyhláška MF č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhl.č. 456/2008 Sb. - Oceňování nemovitostí - metodická příručka k vyhlášce Prestige Liberec - Nemovitosti, oceňování a právní vztahy - příručka vydaná nakl. Linde Praha a.s., napsal Doc., Ing. Albert Bradáč - Fotodokumentace - Videozáznam

4. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje týkající se oceňovaných nemovitostí nejsou v této části rozepsány, jsou uvedeny na výpisu z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu, listu vlastnictví, který je přílohou č.1 tohoto znaleckého posudku.

5. Dokumentace a skutečnost Dokumentace je uvedena v části “Podklady”. Další dokumentace nebyla k dispozici.

6. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti, vymezený areál pozemků, staveb, venkovních úprav a porostů se nachází v klidné lokalitě jižně od centra obce, při místních komunikacích, které vedou z Břežan do Zbraslavi a do Zvole (viz příloha č.2). Oceňované pozemky jsou položeny ve velmi mírném severním svahu a jsou převážně travnaté, neudržované s různými typy dřevin, převážně náletových. V okolí oceňovaného areálu se nacházejí hlavně ubytovací objekty různého druhy, skladové haly a výrobní objekty. Přístup k oceňovaným nemovitostem je po místních zpevněných komunikacích. V centru obce Dolní Břežany, které je vzdáleno cca 500 m je téměř kompletní občanská vybavenost, která představuje obecní úřad, poštu, zdravotnické středisko, a dobré nákupní možnosti. Dopravní obslužnost je pouze autobusy. Přímo v areálu jsou rozvedeny mimo plynu všechny inž. sítě. Problémové skupiny obyvatel se v okolí nevyskytují. Zatížení hlukem není, exhalace jsou vzhledem k lokalitě (blízkost lesa a luk) minimální.

–4– Objekty jsou užívány v průměru 45 roků. Stáří bylo určeno na základě odborného odhadu a na základě výpovědí místně znalých obyvatelů v okolí. Jejich stavebně-technický stav je spíše špatný. Je to důsledek zanedbaných oprav a údržby v posledním období.

7. Obsah posudku Oddíl 1 - pozemky z listu vlastnictví č. 743, vlastník Arcibiskupství pražské a) Pozemky 1) Pozemky zastavěná plocha a nádvoří parc. č. st. 65/1, st. 65/25, st. 204, st. 293, st. 294, st. 398, st. 411, st. 461, st. 468, a st. 469 2) Pozemky ostatní LV, zeleň parc. č. 88/1 a zjed. evid. č. 81/1 b) Ocenění porovnávací metodou

Oddíl 2 - pozemky z listu vlastnictví č. 10343, vlastník Zemědělské družstvo vlastníků a) Pozemky 1) Pozemky, zastavěná plocha a nádvoří parc. č. st. 65/15, st. 65/16 a č. st. 65/17 b) Ocenění porovnávací metodou

Oddíl 3 - stavby na oceňovaných pozemcích včetně venkovních úprav v areálu a) Objekty 1) Víceúčelový objekt na poz. parc. č. 294 2) Víceúčelový dvoulodní objekt na poz. parc. č. 295 3) Přístřešek mezi objektem na poz parc. č. 294 a parc. č. 295 4) Skladová hala na poz. parc. č. 398 5) Sklady k demolici na poz. parc. č. 411 6) Ubytovací buňky na poz. parc. č. 469 a č. 468 7) Část víceúčelového objektu na poz. parc. č. 65/15, č. 65/16 č. 65/17 č. 65/22 a č. 65/25 neoceňuje se 8) Komunikace pozemní (silnice) 9) Venkovní úpravy a dřeviny, souhrnná cena tržní

–5–

B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhl.č. 456/2008 Sb., o oceňování majetku a pomocí porovnávací metody.

Oddíl 1 - pozemky z listu vlastnictví č. 743, vlastník Arcibiskupství pražské Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemky zastavěná plocha a nádvoří parc. č. st. 65/1, st. 65/25, st. 204, st. 293, st. 294, st. 398, st. 411, st. 461, st. 468, a st. 469 Oceňované pozemky se nacházejí rovinatá nebo jen mírně zvlněná.

v oploceném areálu v intravilánu obce. Většina z nich je

Na pozemcích se nacházejí některé hlavní stavby, vedlejší stavby a zanedbatelné venkovní úpravy. Dále je zde neudržovaný travnatý porost. Přímo v nich nebo v blízkém okolí jsou vedeny mimo plynu kompletní inž. sítě. Pro danou oblast nemá obec zpracovanou cenovou mapu stavebních pozemků. Proto bude k ocenění použito ustanovení odpovídajících § prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování majetku.

2) Pozemky ostatní LV, zeleň parc. č. 88/1 a zjed. evid. č. 81/1 Jedná se opět o pozemky uvnitř oploceného areálu v intravilánu obce. Platí zde obdobně jako v případě zastavěných pozemků popsaných předešle, jen s tou výjimkou, že převažuje plocha s neudržovaným travnatým porostem.

Oddíl 2 - pozemky z listu vlastnictví č. 10343, vlastník Zemědělské družstvo vlastníků Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemky, zastavěná plocha a nádvoří parc. č. st. 65/15, st. 65/16 a č. st. 65/17

–6– Popis je obdobný jako v případě zastavěných ploch a nádvoří v oddílu č. 1.

Oddíl 3 - stavby na oceňovaných pozemcích včetně venkovních úprav Popisy objektů a) Objekty 1) Víceúčelový objekt na poz. parc. č. 294 Určení charakteru objektu Jednolodní skladovací hala pro průmyslové výrobky bez jeřábových drah. Popis objektu Objekt se nachází přibližně v centru oceňovaného areálu. Je obdélníkového půdorysu s propojovacím přístřeškovitým krčkem na sousední víceúčelovou halu s podélnou osou východ západ, je jednopodlažní, nepodsklepený se sedlovou střechou. Podrobný popis konstrukcí viz „Vybavení“. Dispoziční řešení 1. NP - přízemí

převážně skladovací prostory a menší soc. zázemí

Stáří a opotřebení Stáří se odhaduje na 40 roků. Stav konstrukcí je špatný. Některé jsou na konci životnosti.

2) Víceúčelový dvoulodní objekt na poz. parc. č. 295 Určení charakteru objektu Jedná se převážně o halu sloužící pro dřevovýrobu a skladování dřevěných produktů s odpovídajícím zařízením. Popis objektu Objekt se nachází přibližně v centru oceňovaného areálu. Je obdélníkového půdorysu se západním malým přístřeškem s podélnou osou východ - západ, jednopodlažní, nepodsklepený se sedlovou střechou. Podrobný popis konstrukcí viz „Vybavení“. Dispoziční řešení

–7– 1. NP - přízemí

převážně skladovací a výrobní prostory a menší soc. zázemí


3) Přístřešek mezi objektem na poz parc. č. 294 a parc. č. 295 Určení charakteru objektu Jedná se kovový přístřešek, který propojuje výše uvedené dva víceúčelové objekty. Slouží hlavně pro manipulaci s výrobky. Popis objektu Objekt se nachází přibližně v centru oceňovaného areálu. S podélnou osou východ - západ, jednopodlažní, nepodsklepený se sedlovou střechou. Podrobný popis konstrukcí viz „Vybavení“. Dispoziční řešení 1. NP - přízemí

manipulační prostory


4) Skladová hala na poz. parc. č. 398 Určení charakteru objektu Jedná se o halu určenou pro skladování produktů. Je bez jeřábové dráhy.

Popis objektu Velká kovová skladová hala v západní části oceňovaného areálu. Její půdorys je obdélníkový s podélnou osou východ - západ. Je jednopodlažní, nepodsklepená, kovové obvodové konstrukce se sedlovou střechou. Dispoziční řešení 1. NP - přízemí

hala je rozdělena na několik vnitřních prostorů sloužících ke skladování produktů.

–8–

Stáří a opotřebení Stáří haly se odhaduje na 25 roků. Její stav odpovídá stáří.

5) Sklady k demolici na poz. parc. č. 411 Popis objektu Objekt se nachází ve střední části areálu. Má obdélníkový půdorys s podélnou osou východ západ. Je dřevěné konstrukce, jednopodlažní se sedlovou střechou. K severní obvodové zdi je proveden přístavek. Na základě stavebně technického posouzení se jedná o objekt na konci životnosti v demoličním stavu. Viz fotopříloha. Výtěžnost z případného prodeje materiálu se odhaduje na 7 000,- Kč

6) Ubytovací buňky na poz. parc. č. 469 a č. 468 Určení charakteru objektu Montované jednopodlažní universální buňky obvykle užívané pro zařízení staveniště. Popis objektu Buňky se nacházejí v severní části oceňovaného areálu. Jejich půdorys je obdélníkovitý s osou východ západ. Z jižní strany mají proveden vchodový přístavek - zádveří. Střechu mají plochou obvodové konstrukce sendvičové tepelně izolované. Odkanalizování je provedeno do žumpy. Přístup je po nezpevněné cestě. Buňky mají hromosvod. Podrobný popis konstrukcí viz část „Vybavení“. Dispoziční řešení přízemí - zádveří, ubytovací místnost, kuch. kout, standard. soc. zázemí Stáří a opotřebení Stáří buněk se odhaduje na 20 roků. Vnější konstrukce jsou zachovalé, jejich stav odpovídá stáří. Vnitřní konstrukce jsou na konci životnosti, vybydlené a žádají si opravu a údržbu.

7) Část víceúčelového objektu na poz. parc. č. 65/15, č. 65/16 č. 65/17 č. 65/22 a č. 65/25 - neoceňuje se Určení charakteru objektu

–9–

Víceúčelový objekt, který zahrnuje účel obytný, skladový, výrobní a další. Jedna se o objekt s různými přístavbami, který je rozdělen severovýchodní hranicí oceňovaného areálu. Reálné rozdělení není zatím provedeno. Stručný popis objektu Objekt půdorysu do „L“ se sedlovou střechou, jednopodlažní. Dispoziční řešení Vzhledem k tomu, že se objekt neoceňuje tak nebylo zkoumáno. Stáří a opotřebení Objekt včetně svých přístaveb je ve špatném stavu. Stáří se odhaduje na 50 roků.

8) Komunikace pozemní (silnice) Vnitroareálová komunikace, která vede přibližně středem oceňovaného areálu ve směru sever - jih, z východní strany podél objektů pily.

9) Venkovní úpravy a dřeviny, souhrnná cena tržní K ocenění venkovních úprav a porostů Venkovní úpravy a porosty v případě oceňovaného areálu nemají podstatný vliv na jeho celkovou cenu. Nacházejí se v podstandardním stavu. Není proto třeba pro zadané účely (stanovení obvyklé ceny) provést jejich ocenění zvlášť, do detailu, po jednotlivých úpravách, tak jak to rozlišuje vyhláška. Ocenění je proto provedeno jednou souhrnnou cenou stanovenou odborným odhadem. Tento způsob, čí stanovení ceny venkovních úprav procentem z hlavních a vedlejších staveb, je při tržním oceňování obvyklý. Rovněž stáří a opotřebení se stanovuje zprůměrováním, odborným odhadem.

Popis venkovních úprav - oplocení a vjezdová vrata - zeď z kamene a cihel v severovýchodní části areálu, vedle sýpky - oplocení z rámů okolo předzahrádky na podezdívce - plechová dvoukřídlá vrata a vrátka - předložené betonové oboustranné schody pod markýzou domu - zpevněná živičné plochy uvnitř areálu - zpevněné betonové plochy uvnitř areálu - panelové plochy

– 10 – - betonové opěrné zdi - betonové základové patky - venkovní osvětlovací stožáry na konci životnosti - Cyklon na odstraňování prachu severně od pily - hydranty - obrubníky - přípojka elektro - kanalizace - přípojky vody Dřeviny - v malém množství, v zanedbatelné ceně, různé dřeviny rozptýlené po areálu

Ocenění Oddíl 1 - pozemky z listu vlastnictví č. 743, vlastník Arcibiskupství pražské a) Pozemky a.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 456/2008 Sb. a.1.1) Pozemky zastavěná plocha a nádvoří parc. č. st. 65/1, st. 65/25, st. 204, st. 293, st. 294, st. 398, st. 411, st. 461, st. 468, a st. 469 – § 28

Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 229,70 Kč. Cena je určena podle písm. b): [35 + (2 476 – 1 000) × 0,007414] × 5,00, kde 2 476 je počet obyvatel v obci.

§ 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 125 % Pozemek pro stavbu s komerční využitelností + 150 % Úprava celkem: + 275 % ×

3,750

Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu Koeficient změny cen staveb Ki:

1,100 1,570

Název Parc. č. zastavěná plocha a st. 65/1 nádvoří zastavěná plocha a st. 65/25 nádvoří zastavěná plocha a st. 204 nádvoří

10 % × × Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 680 229,70 1 487,5946 +

Cena [Kč] 1 011 564,33

144

229,70

1 487,5946

214 213,62

15

229,70

1 487,5946

22 313,92

– 11 – zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří Součet:

st. 293

1 635

229,70

1 487,5946

2 432 217,17

st. 294

269

229,70

1 487,5946

400 162,95

st. 398

767

229,70

1 487,5946

1 140 985,06

st. 411

456

229,70

1 487,5946

678 343,14

st. 461

8

229,70

1 487,5946

11 900,76

st. 468

93

229,70

1 487,5946

138 346,30

st. 469

93

229,70

1 487,5946

138 346,30

4 160

6 188 393,55

Pozemky zastavěná plocha a nádvoří parc. č. st. 65/1, st. 65/25, st. 204, st. 293, st. 294, st. 398, st. 411, st. 461, st. 468, a st. 469 – zjištěná cena:

6 188 393,55 Kč

a.1.2) Pozemky ostatní LV, zeleň parc. č. 88/1 a zjed. evid. č. 81/1 – § 28


§ 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 125 % Pozemek pro stavbu s komerční využitelností + 150 % Úprava celkem: + 275 % ×

3,750

Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient úpravy dle §28 odst.5:

1,100 1,570 0,400

Název ostatní plocha zeleň ostatní plocha zjed. ev. Součet:

Parc. č. 88/1 81/1

10 % × × × Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 29 150 229,70 595,0379 6 020

+

229,70

35 170

Pozemky ostatní LV, zeleň parc. č. 88/1 a zjed. evid. č. 81/1 – zjištěná cena:

595,0379

Cena [Kč] 17 345 354,79 3 582 128,16 20 927 482,95 20 927 482,95 Kč

– 12 –

Ceny pozemků: 1) Pozemky zastavěná plocha a nádvoří parc. č. st. 65/1, st. 65/25, st. 204, st. 293, st. 294, st. 398, st. 411, st. 461, st. 468, a st. 469 2) Pozemky ostatní LV, zeleň parc. č. 88/1 a zjed. evid. č. 81/1 Cena pozemků činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

6 188 393,55 Kč 20 927 482,95 Kč 27 115 876,50 Kč 27 115 880,– Kč

b) Ocenění porovnávací metodou Porovnávané pozemky viz příloha č. 6 Pro porovnání byly vybrány pozemky z databáze realitních kanceláří. Vzhledem k tomu, že nabídkové ceny v této databázi jsou vždy maximální, stanovené pro počátek vyjednávání, byly poníženy na ceny za které se prodej obvykle realizuje, tj. na 90 % jejich původní výše (zde to bylo provedeno pomocí cenového koeficientu). Dále byly ještě ceny srovnatelných nemovitostí upraveny dalšími koeficienty tak, aby co nejvíce vystihovali oceňovaný pozemek. Položka č.1 - Prodej st. parcely v Dolních Břežanech Položka č.2 - Prodej stavebního pozemku v pěkné části Dol. Břežan

– 13 – Položka č.3 - Stavební pozemek Dolní Břežany Položka č.4 - Atraktivní stavební pozemek, Dolní Břežany - Zálepy Položka č.5 - Rovinatý stavební pozemek, Dolní Břežany Položka č.6 - Nadstandardní pozemek Dolní Břežany Položka č.7 - Stavební pozemek Dolní Břežany K jednotlivým koeficientům, které upravují cenu porovnávaných pozemků Kpolohy

koeficient zohledňující polohu oceňovaného pozemku, jeho situování v obci, ekologickým vlivům, inž sítím, dopravní obslužnosti, občanské vybavenosti a v konečné řadě i vůči problémovým skupinám obyvatel.

Kvyužití

tento koeficient zohledňuje plochu oceňovaného pozemku, jeho způsob využití (právní stav), případně zastavěnou plochu stavebními objekty a možnost využití pro další stavební činnost či jiné účely (územní plán)

K vybavení

koeficient který zohledňuje vybavení pozemku jako je zasíťování, pilířky, zdroj vody, oplocení a hlavně stav stavební připravenosti v souvislosti s legislativou

Kcenový

doporučený koeficient, který přepočítává maximální cenu nabízenou realitními kancelářemi na cenu za kterou se prodeje převážně uskutečňují

Kpřístup

snižující koeficient, který zohledňuje přístup k pozemku a parkovací možnosti. V tomto případě jde o přístup přes pozemky jiných vlastníků, který je spojen s vyvoláním požadavku věcných břemen.

Seznam porovnávaných objektů: Název Kpoloh

Kvyužit

Kvybav

Kcenov

Kpřístup

č.1 - položka č.2 č.3 č.4 č.5

1,00

1,10

0,83

0,90

1,00

1,02

1,18

1,09

0,90

1,03

1,09

1,11

0,95

0,90

1,06

1,25

1,12

1,06

0,90

1,08

1,18

1,10

0,81

0,90

1,07

Výchozí cena (VC) Jednotková cena (JC) 7 795 200,– Kč 3 451,14 Kč 4 489 998,27 Kč 3 991,61 Kč 5 620 851,28 Kč 4 036,31 Kč 4 434 000,– Kč 3 667,32 Kč 5 700 000,– Kč 3 779,39 Kč

Množství (M) Váha (V) 1 856,00 m2 1,0 1 368,00 m2 1,0 1 527,00 m2 1,0 1 744,00 m2 1,0 1 527,00 m2 1,0

– 14 – č.6 č.7

1,16

1,03

0,79

0,90

1,02

1,18

1,04

0,88

0,90

1,05

6 700 000,– Kč 3 679,03 Kč 10 640 415,– Kč 3 731,60 Kč

1 578,00 m2 1,0 2 910,00 m2 1,0

kde JC = (VC / M) × (Kpoloh × Kvyužit × Kvybav × Kcenov × Kpřístup) Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 (∑ (JC × V) / ∑ V): Maximální jednotková cena za m2: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Množství: Porovnávací hodnota:

3 451,14 Kč 3 762,34 Kč 4 036,31 Kč

× =

3 762,– Kč 39 330,00 m2 147 959 460,– Kč

Oddíl 2 - pozemky z listu vlastnictví č. 10343, vlastník Zemědělské družstvo vlastníků a) Pozemky a.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 456/2008 Sb. a.1.1) Pozemky, zastavěná plocha a nádvoří parc. č. st. 65/15, st. 65/16 a č. st. 65/17 – § 28


§ 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 125 % Pozemek pro stavbu s komerční využitelností + 150 % Úprava celkem: + 275 % ×

3,750

Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu Koeficient změny cen staveb Ki:

1,100 1,570

Název

Parc. č.

10 % × × Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená +

Cena [Kč]

– 15 – zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří Součet:

st. 65/15

22

229,70

1 487,5946

32 727,08

st. 65/16

807

229,70

1 487,5946

1 200 488,84

st. 65/17

327

229,70

1 487,5946

486 443,43

st. 65/27

32

229,70

1 487,5946

47 603,03

1 188

Pozemky, zastavěná plocha a nádvoří parc. č. st. 65/15, st. 65/16 a č. st. 65/17 – zjištěná cena:

1 767 262,38 1 767 262,38 Kč

b) Ocenění porovnávací metodou Porovnávané pozemky viz příloha č. 6 Pro porovnání byly vybrány pozemky z databáze realitních kanceláří. Vzhledem k tomu, že nabídkové ceny v této databázi jsou vždy maximální, stanovené pro počátek vyjednávání, byly poníženy na ceny za které se prodej obvykle realizuje, tj. na 90 % jejich původní výše (zde to bylo provedeno pomocí cenového koeficientu). Dále byly ještě ceny srovnatelných nemovitostí upraveny dalšími koeficienty tak, aby co nejvíce vystihovali oceňovaný pozemek. Položka č.1 - Prodej st. parcely v Dolních Břežanech Položka č.2 - Prodej stavebního pozemku v pěkné části Dol. Břežan Položka č.3 - Stavební pozemek Dolní Břežany Položka č.4 - Atraktivní stavební pozemek, Dolní Břežany - Zálepy Položka č.5 - Rovinatý stavební pozemek, Dolní Břežany

– 16 – Položka č.6 - Nadstandardní pozemek Dolní Břežany Položka č.7 - Stavební pozemek Dolní Břežany

K jednotlivým koeficientům, které upravují cenu porovnávaných pozemků Kpolohy

koeficient zohledňující polohu oceňovaného pozemku, jeho situování v obci, ekologickým vlivům, inž sítím, dopravní obslužnosti, občanské vybavenosti a v konečné řadě i vůči problémovým skupinám obyvatel.

Kvyužití

tento koeficient zohledňuje plochu oceňovaného pozemku, jeho způsob využití (právní stav), případně zastavěnou plochu stavebními objekty a možnost využití pro další stavební činnost či jiné účely (územní plán)

K vybavení

koeficient který zohledňuje vybavení pozemku jako je zasíťování, pilířky, zdroj vody, oplocení a hlavně stav stavební připravenosti v souvislosti s legislativou

Kcenový

doporučený koeficient, který přepočítává maximální cenu nabízenou realitními kancelářemi na cenu za kterou se prodeje převážně uskutečňují

Kpřístup

snižující koeficient, který zohledňuje přístup k pozemku a parkovací možnosti. V tomto případě jde o přístup přes pozemky jiných vlastníků, který je spojen s vyvoláním požadavku věcných břemen.

Seznam porovnávaných objektů: Název Kpoloh

Kvyuž

Kvabav

Kcenov

Kpřístup

č.1 - položka č.2 č.3 č.4 č.5 č.6

1,00

1,10

0,83

0,90

1,00

1,02

1,18

1,09

0,90

1,03

1,09

1,11

0,95

0,90

1,06

1,25

1,12

1,06

0,90

1,08

1,18

1,10

0,81

0,90

1,07

1,16

1,03

0,79

0,90

1,02

Výchozí cena (VC) Jednotková cena (JC) 7 795 200,– Kč 3 451,14 Kč 4 489 998,27 Kč 3 991,61 Kč 5 620 851,28 Kč 4 036,31 Kč 4 434 000,– Kč 3 667,32 Kč 5 700 000,– Kč 3 779,39 Kč 6 700 000,– Kč 3 679,03 Kč

Množství (M) Váha (V) 1 856,00 m2 1,0 1 368,00 m2 1,0 1 527,00 m2 1,0 1 744,00 m2 1,0 1 527,00 m2 1,0 1 578,00 m2 1,0

– 17 – č.7 1,18

1,04

0,88

0,90

1,05

10 640 415,– Kč 3 731,60 Kč

2 910,00 m2 1,0

kde JC = (VC / M) × (Kpoloh × Kvyuž × Kvabav × Kcenov × Kpřístup) Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 (∑ (JC × V) / ∑ V): Maximální jednotková cena za m2: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Množství: Porovnávací hodnota:

3 451,14 Kč 3 762,34 Kč 4 036,31 Kč

× =

3 762,– Kč 1 188,00 m2 4 469 260,– Kč

Oddíl 3 - stavby na oceňovaných pozemcích včetně venkovních úprav v areálu a) Objekty a.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 456/2008 Sb. a.1.1) Víceúčelový objekt na poz.parc. č. 294 – § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění Hala: J. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1252 Budovy skladů, nádrže a sila Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.13.2..2 haly pro skladování a manipulaci Koeficient změny ceny stavby: 2,129 Podlaží: 1.NP - přízemí Výška: Zastavěná plocha:

6,80 m 269,00 m2

Průměrná výška podlaží (PVP): Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP):

= =

6,80 m 269,00 m2

Obestavěný prostor (OP): vrchní stavba 5,80 × 269 zastřešení 1,02×269×0,5 Obestavěný prostor – celkem:

= = =

1 560,20 m3 137,19 m3 1 697,39 m3

– 18 – Vybavení: Název, popis 1. Základy včetně zemních prací – betonová deska bez izolace 2. Svislé nosné konstrukce – zděné tl. 25 - 35 cm 3. Stropy – chybí 4. Krov, střecha – sedlový příhradový 5. Krytiny střech – azbestocementové vlnité desky 6. Klempířské konstrukce – pozinkovaný plech – chybí nebo jsou vadné 7. Úprava vnitřních povrchů – vápenné omítky – chybí nebo jsou vadné 8. Úprava vnějších povrchů – dvouvrstvá vápenná omítka – chybí nebo jsou vadné 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody – chybí 11. Dveře – hlavní kovové 12. Vrata – kovová dvoukřídlá 13. Okna – dřevěná jednoduchá 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace – světelná a motorová 17. Bleskosvod – je proveden 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienická vybavení 24. Výtahy (u více podlažních hal) 25. Ostatní – chybí

Obj. podíl Hodnocení 12,20 % 29,30 % 8,90 % 11,00 % 2,90 % 0,70 % 6,10 % 3,30 % 0,00 % 0,70 % 2,20 % 2,30 % 4,30 % 4,80 % 0,00 % 4,70 % 0,40 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 6,20 %

Podstandardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Podstandardní Standardní 10 % Nevyskytuje se 90 % Standardní 70 % Nevyskytuje se 30 % Standardní 80 % Nevyskytuje se 20 % Neuvažuje se Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Standardní Standardní Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Nevyskytuje se

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 1. Základy včetně zemních prací –0,54 × 12,20 % 3. Stropy –0,54 × 1,852 × 8,90 % 5. Krytiny střech –0,54 × 2,90 % 6. Klempířské konstrukce –0,54 × 1,852 × 0,70 % × 90 % 7. Úprava vnitřních povrchů –0,54 × 1,852 × 6,10 % × 30 % 8. Úprava vnějších povrchů –0,54 × 1,852 × 3,30 % × 20 % 10. Schody –0,54 × 1,852 × 0,70 % 25. Ostatní –0,54 × 1,852 × 6,20 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4: Koeficient K4 je menší než 0,8. Jeho hodnota bude omezena na tuto hranici. Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): Koeficient konstrukce K1:

×

1 599,– Kč/m3 1,0750

Podíl

1,0000 – – – – – – – – =

0,0659 0,0890 0,0157 0,0063 0,0183 0,0066 0,0070 0,0620 0,7292 0,8000

– 19 – Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9445 Koeficient K3 = 0,30 + (2,80 / PVP) ≥ 0,6 : × 0,7118 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,8000 Polohový koeficient K5: × 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1290 1 673,02 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 1 697,39 m3 × 1 673,02 Kč/m3

=

2 839 767,42 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 40 roků Předpokládaná další životnost: 20 roků Opotřebení: 100 × 40 / (40 + 20) = 66,667 % Odpočet opotřebení: 2 839 767,42 Kč × 66,667 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

1 893 187,75 Kč 946 579,67 Kč

Víceúčelový objekt na poz.parc. č. 294 – zjištěná cena:

946 579,67 Kč

a.1.2) Víceúčelový dvoulodní objekt na poz.parc. č. 295 – § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění Hala: E. budovy pro průmysl a skladování (bez jeřábových drah) Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 125111 Budovy pro průmysl Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.13.1..2 haly pro průmysl (výrobní) Koeficient změny ceny stavby: 2,128 Podlaží: Název východní loď západní loď Součet:

Výška 7,30 m 9,10 m 16,40 m

Zastavěná plocha ((31,45+28,42)×13,47) ((31,45+28,42)×16,37)

= =

806,45 m2 980,07 m2 1 786,52 m2


= =

8,29 m 893,26 m2

Obestavěný prostor (OP): východní loď ((31,45+28,42)×13,47)×((7,32+4,6)/2) západní loď ((31,45+28,42)×16,37)×((9,10+7,93)/2) Obestavěný prostor – celkem:

= = =

4 806,44 m3 8 345,31 m3 13 151,75 m3

Vybavení: Název, popis Obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací – betonová deska s izolací 9,40 % 2. Svislé nosné konstrukce – cihlová nadezdívka štítů východní lodě 20,30 % – obvodové plošné panely mezi I rofily, tvárnicové zdivo, cihelné zdivo – trapézové plechy

Hodnocení Standardní

Podíl

Standardní Standardní

10 % 50 %

Standardní

40 %

– 20 –

3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25.

Název, popis Obj. podíl Stropy – chybí, rovnou střecha 8,20 % Krov, střecha – sedlový krov, příhradové nosníky 10,20 % Krytiny střech – kovové vlnité desky 2,90 % Klempířské konstrukce – pozink s pův. nátěrem 0,70 % – chybí Úprava vnitřních povrchů – omítky a nátěry 6,90 % – chybí nebo jsou vadné Úprava vnějších povrchů – nátěry, vápenné omítky Hladké 3,90 % – chybí nebo jsou vadné Vnitřní obklady keramické 0,00 % Schody 0,80 % Dveře – kovové jednokřídlé 3,20 % Vrata – kovová rozšupovací a dvoukřídlá 2,30 % Okna – chybí 5,20 % Povrchy podlah – beton 4,80 % Vytápění – chybí 1,30 % Elektroinstalace – světelná a motorová 8,30 % Bleskosvod – je proveden 0,40 % Vnitřní vodovod – chybí 0,90 % Vnitřní kanalizace – podstandard 0,80 % Vnitřní plynovod 0,00 % Ohřev vody – chybí 0,40 % Vybavení kuchyní 0,00 % Vnitřní hygienická vybavení – podstandard 2,20 % Výtahy (u více podlažních hal) 0,00 % Ostatní – chybí 6,90 %

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 3. Stropy –0,54 × 1,852 × 8,20 % 6. Klempířské konstrukce –0,54 × 1,852 × 0,70 % × 90 % 7. Úprava vnitřních povrchů –0,54 × 1,852 × 6,90 % × 70 % 8. Úprava vnějších povrchů –0,54 × 1,852 × 3,90 % × 50 % 13. Okna –0,54 × 1,852 × 5,20 % 14. Povrchy podlah –0,54 × 4,80 % 15. Vytápění –0,54 × 1,852 × 1,30 % 18. Vnitřní vodovod –0,54 × 1,852 × 0,90 % 21. Ohřev vody –0,54 × 1,852 × 0,40 % 23. Vnitřní hygienická vybavení –0,54 × 2,20 % 25. Ostatní –0,54 × 1,852 × 6,90 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): Koeficient konstrukce K1: Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : Koeficient K3 = 0,30 + (2,80 / PVP) ≥ 0,6 : Koeficient vybavení stavby K4:

× × × ×

1 620,– Kč/m3 1,0750 0,9274 0,6378 0,6591

Hodnocení Podíl Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní 10 % Nevyskytuje se 90 % Standardní 30 % Nevyskytuje se 70 % Standardní 50 % Nevyskytuje se 50 % Neuvažuje se Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Podstandardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Neuvažuje se Nevyskytuje se Neuvažuje se Podstandardní Neuvažuje se Nevyskytuje se 1,0000 – – – – – – – – – – – =

0,0820 0,0063 0,0483 0,0195 0,0520 0,0259 0,0130 0,0090 0,0040 0,0119 0,0690 0,6591

– 21 – Polohový koeficient K5: × 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1280 1 228,05 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 13 151,75 m3 × 1 228,05 Kč/m3

=

16 151 006,59 Kč

Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 40 roků Opotřebení: 85,000 % Odpočet opotřebení: 16 151 006,59 Kč × 85,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

13 728 355,60 Kč 2 422 650,99 Kč

Víceúčelový dvoulodní objekt na poz.parc. č. 295 – zjištěná cena:

2 422 650,99 Kč

a.1.3) Přístřešek mezi objektem na poz parc. č. 294 a parc. č. 295 – § 7 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I–G Svislá nosná konstrukce: přístřešky Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Koeficient vybavení stavby: 0,800 Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,095 Podlaží: 1.NP - přízemí Výška: Zastavěná plocha:

9,97×16,20

Obestavěný prostor (OP): 1.NP - přízemí 7,93 × 9,97×16,20 Vybavení: Název, popis 1. Základy – zákl. patky 2. Obvodové stěny – chybí 3. Stropy 4. Krov – pultový 5. Krytina – vlnité desky 6. Klempířské práce – chybí 7. Úprava povrchů – chybí nebo jsou vadné 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

=

7,93 m 161,51 m2

=

1 280,81 m3

Obj. podíl 12,20 % 31,00 % 0,00 % 33,50 % 12,80 % 4,20 % 6,30 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 %

Hodnocení Standardní Nevyskytuje se Neuvažuje se Standardní Standardní Nevyskytuje se Nevyskytuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se

– 22 – Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 2. Obvodové stěny –0,54 × 1,852 × 31,00 % 6. Klempířské práce –0,54 × 1,852 × 4,20 % 7. Úprava povrchů –0,54 × 1,852 × 6,30 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4: Koeficient K4 je menší než 0,8. Jeho hodnota bude omezena na tuto hranici. Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

1,0000 – – – =

0,3100 0,0420 0,0630 0,5850 0,8000

Ocenění:

Základní jednotková cena 750,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,8000 Polohový koeficient K5: × 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,0950 1 068,45 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 1 280,81 m3 × 1 068,45 Kč/m3

=

1 368 481,44 Kč

Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 40 roků Opotřebení: 90,000 % Odpočet opotřebení: 1 368 481,44 Kč × 90,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

1 231 633,30 Kč 136 848,14 Kč

Přístřešek mezi objektem na poz parc. č. 294 a parc. č. 295 – zjištěná cena:

136 848,14 Kč

a.1.4) Skladová hala na poz. parc. č. 398 – § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění Hala: J. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: kovová Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1252 Budovy skladů, nádrže a sila Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.13.2..2 haly pro skladování a manipulaci Koeficient změny ceny stavby: 2,129 Podlaží: 1.NP - přízemí Výška: Zastavěná plocha:

7,10 m 767,00 m2


= =

7,10 m 767,00 m2

Obestavěný prostor (OP): 1.NP - přízemí 6,0 × 767

=

4 602,00 m3

– 23 – Vybavení: Název, popis Obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací – betonová deska bez izolace 12,20 % 2. Svislé nosné konstrukce – jednostranně opláštěná kostra z venku 29,30 % vlnitým plechem 3. Stropy – chybí 8,90 % 4. Krov, střecha – sedlový příhradový 11,00 % 5. Krytiny střech – vlnité desky 2,90 % 6. Klempířské konstrukce – pozinkovaný plech 0,70 % 7. Úprava vnitřních povrchů – nátěry 6,10 % 8. Úprava vnějších povrchů – nátěry 3,30 % 9. Vnitřní obklady keramické 0,00 % 10. Schody – chybí 0,70 % 11. Dveře – kovové jednokřídlé 2,20 % 12. Vrata – kovová rozšupovací a dvoukřídlá 2,30 % 13. Okna – chybí 4,30 % 14. Povrchy podlah – betonová 4,80 % 15. Vytápění 0,00 % 16. Elektroinstalace – světelná 4,70 % 17. Bleskosvod – je proveden 0,40 % 18. Vnitřní vodovod 0,00 % 19. Vnitřní kanalizace 0,00 % 20. Vnitřní plynovod 0,00 % 21. Ohřev vody 0,00 % 22. Vybavení kuchyní 0,00 % 23. Vnitřní hygienická vybavení 0,00 % 24. Výtahy (u více podlažních hal) 0,00 % 25. Ostatní – chybí 6,20 % Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 1. Základy včetně zemních prací –0,54 × 12,20 % 3. Stropy –0,54 × 1,852 × 8,90 % 10. Schody –0,54 × 1,852 × 0,70 % 13. Okna –0,54 × 1,852 × 4,30 % 25. Ostatní –0,54 × 1,852 × 6,20 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

Hodnocení Podstandardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Nevyskytuje se Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Neuvažuje se Standardní Standardní Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Nevyskytuje se 1,0000 – – – – – =

0,0659 0,0890 0,0070 0,0430 0,0620 0,7331

Ocenění:

Základní jednotková cena (ZC): 1 599,– Kč/m3 Koeficient konstrukce K1: × 0,9480 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9286 0,6944 Koeficient K3 = 0,30 + (2,80 / PVP) ≥ 0,6 : × Koeficient vybavení stavby K4: × 0,7331 Polohový koeficient K5: × 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1290 1 296,74 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 4 602,00 m3 × 1 296,74 Kč/m3

=

5 967 597,48 Kč

– 24 – Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 25 roků Předpokládaná další životnost: 35 roků Opotřebení: 100 × 25 / (25 + 35) = 41,667 % Odpočet opotřebení: 5 967 597,48 Kč × 41,667 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

Skladová hala na poz. parc. č. 398 – zjištěná cena:

2 486 518,84 Kč 3 481 078,64 Kč 3 481 078,64 Kč

a.1.5) Sklady k demolici na poz. parc. č. 411 – § 16 Zatřídění pro potřeby ocenění Stavba určená k odstranění: Cena materiálu: 7 000,– Kč Náklady na demolici: 17 000,– Kč

Ocenění: 7 000,– Kč – 17 000,– Kč Cena stavby:

=

0,– Kč 0,– Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 60 roků Předpokládaná další životnost: 0 roků Opotřebení: 100 × 60 / (60 + 0) = 100,000 % Odpočet opotřebení: 0,– Kč × 100,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

0,– Kč 0,– Kč

Sklady k demolici na poz. parc. č. 411 – zjištěná cena:

0,– Kč

a.1.6) Ubytovací buňky na poz. parc. č. 469 a č. 468 – § 7 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I–D Svislá nosná konstrukce: dřevěná oboustranně obitá, zdivo tl. do 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 1,000 Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,095 Podlaží: 1.NP - přízemí Výška: Zastavěná plocha:

(5,72×13,46)+(5,0×(13,46–5,19–5,43))

=

2,75 m 91,19 m2

– 25 – Obestavěný prostor (OP): 1.NP - přízemí 2,75 × ((5,72×13,46)+(5,0×(13,46–5,19–5,43))) Vybavení: Název, popis 1. Základy – betonová deska s izolací 2. Obvodové stěny – dřevěné oboustranně obíjené 3. Stropy – rovné podhledy, spalné 4. Krov 5. Krytina – plech pozink s nátěrem 6. Klempířské práce – kompletní pozink plech s nátěrem 7. Úprava povrchů – nátěry 8. Schodiště 9. Dveře – dřevěné náplňové 10. Okna – dřevěná zdvojená 11. Podlahy – krytina PVC 12. Elektroinstalace – světelná a motorová

= Obj. podíl 8,00 % 31,30 % 21,80 % 0,00 % 11,20 % 1,60 % 6,30 % 0,00 % 3,80 % 1,30 % 9,70 % 5,00 %

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

250,78 m3 Hodnocení Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Standardní Standardní Standardní Standardní 1,0000 = 1,0000

Ocenění:

Základní jednotková cena 1 055,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 1,0000 Polohový koeficient K5: × 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,0950 1 878,69 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 250,78 m3 × 1 878,69 Kč/m3

=

471 137,88 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 20 roků Předpokládaná další životnost: 40 roků Opotřebení: 100 × 20 / (20 + 40) = 33,333 % Odpočet opotřebení: 471 137,88 Kč × 33,333 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

157 044,39 Kč 314 093,49 Kč

Ubytovací buňky na poz. parc. č. 469 a č. 468 – zjištěná cena:

314 093,49 Kč

a.1.7) Část víceúčelového objektu na poz. parc. č. 65/15, č. 65/16 č. 65/17 č. 65/22 a č. 65/25 - neoceňuje se – § 17

Jiná stavba: Základní cena: Koeficient změny cen staveb Ki: Cena stavby:

× =

1,– Kč 1,000 1,– Kč

– 26 – Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 50 roků Předpokládaná další životnost: 0 roků Opotřebení: 100 × 50 / (50 + 0) = 100,000 % Odpočet opotřebení: 1,– Kč × 100,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

1,– Kč 0,– Kč

– =

Část víceúčelového objektu na poz. parc. č. 65/15, č. 65/16 č. 65/17 č. 65/22 a č. 65/25 - neoceňuje se – zjištěná cena:

0,– Kč

a.1.8) Komunikace pozemní (silnice) – § 4 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ stavby: 5. Komunikace pozemní (silnice) Objekt: Plochy charakteru pozemních komunikací Konstrukční charakteristika: z kameniva prolévaný živicí Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 211223 Parkoviště a plochy charakteru pozemních místních komunikací Kód standardní klasifikace produkce: 46.23.11.4 plochy charakteru pozemních komunikací Koeficient změny ceny stavby: 2,221 Množství: 84.3*5.5 = 463,65 m2

Ocenění

Základní jednotková cena: 796,– Kč/m2 Polohový koeficient K5: × 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,2210 1 502,73 Kč/m2 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 463,65 m2 × 1 502,73 Kč/m2 Cena stavby:

= =

696 740,76 Kč 696 740,76 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 30 roků Předpokládaná další životnost: 20 roků Opotřebení: 100 × 30 / (30 + 20) = 60,000 % Odpočet opotřebení: 696 740,76 Kč × 60,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

418 044,46 Kč 278 696,30 Kč

Komunikace pozemní (silnice) – zjištěná cena:

278 696,30 Kč

a.1.9) Venkovní úpravy a dřeviny, souhrnná cena tržní – § 17

Jiná stavba: Základní cena: Koeficient změny cen staveb Ki: Cena stavby:

× =

250 000,– Kč 1,000 250 000,– Kč

– 27 – Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 45 roků Opotřebení: 60,000 % Odpočet opotřebení: 250 000,– Kč × 60,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení: Venkovní úpravy a dřeviny, souhrnná cena tržní – zjištěná cena:

– =

150 000,– Kč 100 000,– Kč 100 000,– Kč

Ceny objektů bez odpočtu opotřebení: 1) 2) 3) 4) 5) 6) 7)

Víceúčelový objekt na poz.parc. č. 294 Víceúčelový dvoulodní objekt na poz.parc. č. 295 Přístřešek mezi objektem na poz parc. č. 294 a parc. č. 295 Skladová hala na poz. parc. č. 398 Sklady k demolici na poz. parc. č. 411 Ubytovací buňky na poz. parc. č. 469 a č. 468 Část víceúčelového objektu na poz. parc. č. 65/15, č. 65/16 č. 65/17 č. 65/22 a č. 65/25 - neoceňuje se 8) Komunikace pozemní (silnice) 9) Venkovní úpravy a dřeviny, souhrnná cena tržní Cena objektů bez odpočtu opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

2 839 767,42 Kč 16 151 006,59 Kč 1 368 481,44 Kč 5 967 597,48 Kč 0,– Kč 471 137,88 Kč 1,– Kč 696 740,76 Kč 250 000,– Kč 27 744 732,57 Kč 27 744 730,– Kč

Ceny objektů včetně opotřebení: 1) 2) 3) 4) 5) 6) 7)

Víceúčelový objekt na poz.parc. č. 294 Víceúčelový dvoulodní objekt na poz.parc. č. 295 Přístřešek mezi objektem na poz parc. č. 294 a parc. č. 295 Skladová hala na poz. parc. č. 398 Sklady k demolici na poz. parc. č. 411 Ubytovací buňky na poz. parc. č. 469 a č. 468 Část víceúčelového objektu na poz. parc. č. 65/15, č. 65/16 č. 65/17 č. 65/22 a č. 65/25 - neoceňuje se 8) Komunikace pozemní (silnice) 9) Venkovní úpravy a dřeviny, souhrnná cena tržní Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

946 579,67 Kč 2 422 650,99 Kč 136 848,14 Kč 3 481 078,64 Kč 0,– Kč 314 093,49 Kč 0,– Kč 278 696,30 Kč 100 000,– Kč 7 679 947,23 Kč 7 679 950,– Kč

– 28 –

C. Rekapitulace Aplikace metod Nejprůkaznější z použitých metod se v případě pozemků jeví metoda porovnání tržních cen, neboť pro použití této metody máme dostatečnou četnost aktuálních porovnatelných hodnot (cen z realizovaných či nabízených prodejů). Tato metoda nejvěrněji zobrazuje situaci na trhu a proto byla i zde vzhledem k dostatečným podkladům, pro stanovení obvyklé ceny použita. Další, zde použitou metodou, je metoda ocenění podle předpisů. Ta byla použita v případě ocenění stavebních objektů. Venkovní úpravy a porosty byly oceněný pomocí odborného odhadu.

Věcná hodnota objektů venkovních úprav a porostů

7 679 950,– Kč

Celková oceňovaná výměra Jednotková cena zjištěná porovnávací metodou

40 518 m2 3 762,- Kč

Cena pozemků zjištěná porovnávacím způsobem celkem

152 428 720,– Kč

Obvyklá (obecná, tržní) cena pozemků podle odborného odhadu znalce činí celkem 152 400 000,– Kč Cena slovy: jednostopadesátdvamilionyčtyřistatisíc Kč

v Praze, 13.1.2010 Znalecký ústav Montekala Hálova 34 19000 Praha 9, Satalice

– 29 –

Rozsah ocenění Rozsah práce při ocenění nemovitosti vychází z toho, že by mělo být přihlédnuto ke všem vlivům, které mohou její tržní hodnotu významně ovlivnit. Mezi ně patří: * historie a podstata nemovitosti (dle typu oceňovaného majetku) * obecné ekonomické vyhlídky a specifické podmínky nemovitosti * realizované tržní ceny porovnatelných nemovitostí * ekologické zatížení nemovitosti Předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržní hodnoty Tento posudek byl vypracován v souladu s těmito obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami: 1) Nebylo provedeno žádné šetření a nebyla převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní záležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tudíž prodejné - zpeněžitelné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení. 2) Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá, nebo části této práce, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. 3) Nebere se žádná odpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání tohoto posudku, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po tomto datu. 4) Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Výsledky této práce je možné použít pouze k účelu uvedenému v tomto posudku.


– 30 –

D. Znalecká doložka Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav, zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb. ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků, ostatního majetku a pro účetnictví.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. T 1622/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. faktura Montekala podle připojené likvidace.


– 31 –

E. Seznam příloh č.1 - Výpis z katastru nemovitostí (8 stran) č.2 - Zadání výměr objednatelem č.3 - Situační mapka č.4 - Snímky z katastrální mapy (3 strany) č.5 - Část územního plánu (4 strany) č.6 - Listy z databáze realitních kanceláří (7 stran) - pozemky prodej č.7 - Fotodokumentace (3 strany) ______________________________________________________ Celkem ...................................................................... 27 stran příloh

2010

Recommend Documents