2010

ZNALECKÝ POSUDEK č. 288/17788/2010 O ceně nemovitostí - domu čp. 58 spolu s jinou stavbou bez čp./če., příslušenstvím, porosty a pozemky st.p.č. 68, st.p.č. 79 a p.p.č. 74/5, k. ú. Kurojedy, obec Bor, okres Tachov

Objednatel posudku:

Účel posudku:

JUDr. Petr Kocián soudní exekutor Exekutorský úřad Brno - venkov Veveří 125 616 45 B r n o

Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely exekuce - obvyklá cena

Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., podle stavu ke dni 9.6.2010 posudek vypracoval: Ing. Jan Dvořák Síbova 286/8 418 01 Bílina Tel.: 417829007 604734409 e-mail: [email protected]

Posudek obsahuje včetně titulního listu 12 stran textu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Bílině 13.6.2010

-2-

A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitosti - domu čp. 58 spolu s jinou stavbou bez čp./če., příslušenstvím, porosty a pozemky st.p.č. 68, st.p.č. 79 a p.p.č. 74/5, k. ú. Kurojedy, obec Bor, okres Tachov. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Dům čp. 58 spolu s jinou stavbou bez čp./če., příslušenstvím, porosty a pozemky st.p.č. 68, st.p.č. 79 a p.p.č. 74/5 Adresa nemovitosti: ulice beu názvu 58 348 02 Bor Kraj: Plzeňský Okres: Tachov Obec: Bor Katastrální území: Kurojedy Počet obyvatel: 4 404 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 60,2373 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 60,24 Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 9.6.2010 za přítomnosti znalce osobně. 4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení soudního exekutora JUDr. Petra Kociána sp.zn. 137Ex5478/04-26 ze dne 26.5.2010 ve věci provedení znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí LV č. 90 pro k. ú. Kurojedy obec Bor vyhotovený objednatelem dálkovým přístupem dne 1.6.2010 týkající se předmětné nemovitosti - kopie katastrální mapy pro k. ú. Kurojedy obec Bor vyhotovená objednatelem dálkovým přístupem dne 1.6.2010 se zakreslením předmětné nemovitosti - stáří původní nemovitosti a stáří provedených ostatních modernizačních pracích na nemovitosti byla znalcem odhadována na základě jeho zkušeností - skutečnosti a výměry zjištěné na místě odhadu - jiné doklady znalci poskytnuty nebyly 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k nemovitosti nejsou předmětem tohoto posudku. 6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace od stavby původní nemovitosti nebyla znalci předložena, objednatel a

-3vlastník nemovitosti ji nemají k dispozici a tato pravděpodobně již neexistuje. Dle předložených dokladů i skutečnosti zjištěné na místě odhadu jde o nemovitost, sloužící k obytným účelům, takto byla také postavena, donedávna užívána a jako takovou ji proto také oceňuji. 7. Celkový popis nemovitosti Nemovitost je umístěna jako 1/2 dvojdomu v pravidelné zástavbě ulice bez názvu, u místní komunikace procházející osadou Kurojedy, v její okrajové části. Od ulice je oddělena krajnicí komunikace. Hlavním objektem nemovitosti je tedy rodinný dům čp. 58. Kromě níže uvedených staveb (především jiná stavba bez čp./če.) jsou dalšími součástmi nemovitosti porosty a pozemky st.p.č. 68, zastavěná plocha, o výměře 67 m2 st.p.č. 79, zastavěná plocha, o výměře 14 m2 p.p.č. 74/5, zahrada, o výměře 504 m2, vše k. ú. Kurojedy, obec Bor, okres Tachov. Dalšími objekty nemovitosti jsou oplocení zahrady s vraty a vrátky, zpevněné plochy, venkovní schody, a dále několik porostů. Přípojky inž. sítí vedou z domu přímo do ulice, nevedou tady po vlastních pozemcích, a proto je neuvažuji. Vše tvoří jeden samostatný územně uzavřený celek. Jiné součásti nemovitost nemá. Pro provedení odhadu byli objednatelem písemně vyzváni spolumajitelé nemovitosti pan Gabriel Pena a paní Jiřina Penová, a dále opatrovník pana Gabriela Peny paní Irena Matesová. Výzvu převzala pouze paní Jiřina Penová, ta však telefonicky oznámila, že se v domě nezdržuje a že ji to nezajímá. Na místě odhadu tedy znalec zjistil, že zde nikdo není. Na místě odhadu mne kontaktoval majitel druhé poloviny dvojdomu, ten mi potvrdil, že je dům otevřený, dveře jsou vyražené, a do domu se mnou za účelem prohlídky a zaměření vstoupil. Na základě výše uvedených skutečností jsem proto provedl prohlídku nemovitosti v plném rozsahu vyhovujícím způsobem. Napojení nemovitosti na inž. sítě je na síť elektro, vodovodu, kanalizace a telefonu. Plyn v obci rozveden není. Jako nejvýstižnější metodu ocenění uvažuji v tomto případě nákladovou metodu dle platných cenových předpisů - má nejvíce vypovídací schopnost o její obvyklé (tržní) ceně. Použité předpisy a materiály: - zákon č. 151/97 Sb. o oceňování majetku - vyhláška Ministerstva financí ČR č. 03/2008 Sb. o oceňování majetku ve znění vyhlášky č. 456/ 2008 Sb. a vyhlášky č. 460/2009 Sb. - Metodická pomůcka Úřední oceňování nemovitostí vydaná CERM Brno v 2004 - odborné časopisy Znalec a Soudní inženýrství ročníků 1991 až 20045 8. Obsah posudku a) Hlavní stavby a1) Dům čp. 58 b) Vedlejší stavby b1) Jiná stavba bez čp./če.

-4c) Venkovní úpravy c1) Venk. úpravy zjednodušeným způsobem d) Porosty d1) Porosty e) Pozemky e1) Pozemky

B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

a) Hlavní stavby a1) Dům čp. 58 - § 5 Jde o dvoupodlažní, částečně podsklepený objekt, s plochou střechou, bez využití podkrovními místnostmi. Objekt je montovaný z železobetonových panelů, stropy jsou rovné, nespalné rovněž na bázi železobetonu, krytina střechy je plechová, klempířské konstrukce jsou komplatní z pozinkovaného plechu, vnější omítky jsou tvoženy nástřikem panelů, objekt je uzemněn hromosvodem. Vytápění je etážové s kotlem na TP, okna dřevěná zdvojená, dveře dřevěné plné, podlahy betonové s PVC, resp. keramická dlažba, koupelna s vanou a umyvadlem, ohřev el. boilerem, kuchyň s linkou, bez sporáku, a dále obklady stěn apod. Objekt byl za provozu využit k obytným účelům, je zde 1 b. j. 4 + 1 s příslušenstvím, 1.PP domu je využito jako kotelna a uhelna, v 1.NP domu je kuchyň, pokoj, záchod a komunikační prostory, ve 2.NP jsou 3 pokoje, koupelna s WC a komunikační prostory. Objekt lze tedy charakterizovat jako rodinný dům, jeho popis a ocenění proto uvažuji dle § 5 vyhl. Stáří domu uvažuji cca z roku 1971. Tomuto stáří též odpovídají jednotlivé konstrukční znaky a prvky objektu (tvary stropů, tloušťky zdiva apod.). Stáří objektu tedy uvažuji 2010 - 1971 = 39 let. Technický stav objektu jako celku je velmi špatný. Prvky dlouhodobé životnosti jsou sice ve stavu, odpovídajícím přiměřenému opotřebení a stáří, nedostatkem se znalci jeví stav stav prvků PSV a rozvodů inž. sítí. Objekt je několik let bez využití a chátrá, tyto prvky jsou ve velké míře nefunkční, či jsou na hranici funkčnosti. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem uvažuji s výpočtem procenta opotřebení analytickou metodou. Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ D Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená

-5Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód CZ - CC:

nemá podkroví s plochou střechou se dvěma nadzemními podlažími 111

Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 1.NP: 2.NP:

3,25*(8,95+2,25) 6,25*8,95+2,70*4,00 6,25*8,95

Název podlaží 1.PP: 1.NP: 2.NP:

= = =

Zastavěná plocha 36,40 m2 66,74 m2 55,94 m2

Obestavěný prostor: 1.PP: (3,25*(8,95+2,25))*(2,50-0,50) 1.NP: (6,25*8,95+2,70*4,00)*(0,50+2,90) 2.NP + střecha: (6,25*8,95)*(2,90+0,20) Obestavěný prostor – celkem:

36,40 m2 66,74 m2 55,94 m2 Konstrukční výška 2,50 m 2,90 m 2,90 m

= = = =

72,80 m3 226,91 m3 173,41 m3 473,12 m3

Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení:

Hodnocení standardu P S S S S S S S C S S S S P S S S S S S C S P S

Obj. podíl [%] 4,30 24,30 9,30 4,20 3,00 0,70 6,40 3,30 0,40 2,40 3,90 3,40 5,30 2,30 1,40 4,20 4,00 0,50 2,80 1,60 0,50 2,90 0,50 5,00

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient Upravený obj. podíl 0,46 1,98 1,00 24,30 1,00 9,30 1,00 4,20 1,00 3,00 1,00 0,70 1,00 6,40 1,00 3,30 0,00 0,00 1,00 2,40 1,00 3,90 1,00 3,40 1,00 5,30 0,46 1,06 1,00 1,40 1,00 4,20 1,00 4,00 1,00 0,50 1,00 2,80 1,00 1,60 0,00 0,00 1,00 2,90 0,46 0,23 1,00 5,00

-625. Záchod: 26. Ostatní: Součet upravených objemových podílů:

S C

0,40 3,00

100,00 100,00

1,00 0,00

0,40 0,00 92,27

Hodnota koeficientu vybavení K4:

0,9227

Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení

OP Část [%] [%] 4,30 100,0 24,30 100,0 9,30 100,0 4,20 100,0 3,00 100,0 0,70 100,0 6,40 100,0 3,30 100,0 0,40 100,0 2,40 100,0 3,90 100,0 3,40 100,0 5,30 100,0 2,30 100,0

1. Základy: P 2. Zdivo: S 3. Stropy: S 4. Střecha: S 5. Krytina: S 6. Klempířské konstrukce: S 7. Vnitřní omítky: S 8. Fasádní omítky: S 9. Vnější obklady: C 10. Vnitřní obklady: S 11. Schody: S 12. Dveře: S 13. Okna: S 14. Podlahy obytných P místností: 15. Podlahy ostatních S 1,40 místností: 16. Vytápění: S 4,20 17. Elektroinstalace: S 4,00 18. Bleskosvod: S 0,50 19. Rozvod vody: S 2,80 1,60 20. Zdroj teplé vody: S 21. Instalace plynu: C 0,50 22. Kanalizace: S 2,90 23. Vybavení kuchyně: P 0,50 24. Vnitřní vybavení: S 5,00 25. Záchod: S 0,40 26. Ostatní: C 3,00 Součet upravených objemových podílů:

K 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46

100,0 1,00 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,46 1,00 1,00 0,00

UP PP Stáří Živ. Opotř. Opotř. z [%] [%] části celku 1,98 2,15 39 100 39,00 0,8385 24,30 26,34 39 100 39,00 10,2726 9,30 10,08 39 100 39,00 3,9312 4,20 4,55 39 100 39,00 1,7745 3,00 3,25 10 25 40,00 1,3000 0,70 0,76 50,00 0,3800 6,40 6,94 50,00 3,4700 3,30 3,58 50,00 1,7900 0,00 0,00 0,00 0,0000 2,40 2,60 39 40 97,50 2,5350 3,90 4,23 39 50 78,00 3,2994 3,40 3,68 39 40 97,50 3,5880 5,30 5,74 39 42 92,86 5,3302 1,06 1,15 39 40 97,50 1,1212 1,40

1,52

39

42

92,86

1,4115

4,20 4,55 39 4,00 4,34 39 0,50 0,54 39 2,80 3,03 39 1,60 1,73 0,00 0,00 2,90 3,14 39 0,23 0,25 39 5,00 5,42 39 0,40 0,43 39 0,00 0,00 92,27Opotřebení:

40 40 40 40

97,50 97,50 97,50 97,50 95,00 0,00 78,00 97,50 97,50 97,50 0,00

4,4363 4,2315 0,5265 2,9542 1,6435 0,0000 2,4492 0,2438 5,2845 0,4193 0,0000 63,2309

50 40 40 40

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * * *

2 070,- Kč/m3 0,9227 1,0000 2,1730 0,7240

Základní cena upravená

=

3 005,- Kč/m3

Plná cena:

473,12 m3 * 3 005,- Kč/m3

Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 63,2309 %

=

1 421 726,- Kč

-7Úprava ceny za opotřebení

-

898 970,- Kč

Dům čp. 58 - zjištěná cena

=

522 756,- Kč

b) Vedlejší stavby b1) Jiná stavba bez čp./če. - § 7 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód CZ - CC:

typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP:

2,70*5,20

Název podlaží 1.NP:

= Zastavěná plocha 14,04 m2

Obestavěný prostor: 1.NP: (2,70*5,20)*(2,50) Obestavěný prostor – celkem:

14,04 m2 Konstrukční výška 2,50 m

= =

35,10 m3 35,10 m3

Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení

Hodnocení standardu 1. Základy S 2. Obvodové stěny S 3. Stropy S 4. Krov S 5. Krytina S 6. Klempířské konstrukce S 7. Úprava povrchů S 9. Dveře S 10. Okna C 11. Podlahy S 12. Elektroinstalace C Součet upravených objemových podílů: Hodnota koeficientu vybavení K4:

Obj. podíl [%] 7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 3,00 1,10 8,20 5,80

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 7,10 1,00 31,80 1,00 19,80 1,00 7,30 1,00 8,10 1,00 1,70 1,00 6,10 1,00 3,00 0,00 0,00 1,00 8,20 0,00 0,00 93,10 0,9310

-8Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * * *

1 250,- Kč/m3 0,9310 1,0000 2,1210 0,7240

Základní cena upravená

=

1 787,- Kč/m3

Plná cena:

35,10 m3 * 1 787,- Kč/m3

=

62 724,- Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 39 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 21 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 39 / 60 = 65,000 %

-

40 771,- Kč

Jiná stavba bez čp./če. - zjištěná cena

=

21 953,- Kč

c) Venkovní úpravy c1) Venk. úpravy zjednodušeným způsobem - § 10 Jde o oplocení zahrady s vraty a vrátky, zpevněné plochy, venkovní schody, a dále drobné venkovní úpravy zanedbatelné ceny. Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem procentem z ceny stavby Stanovené procento z ceny staveb: 5,00 % Ceny staveb pro stanovení základu pro výpočet ceny venkovních úprav: Název stavby Cena stavby 522 756,00 Kč dům čp. 58 jiná stavba bez čp./če. 21 953,00 Kč Celkem: 544 709,00 Kč Ocenění: Cena staveb celkem: Stanovené procento z ceny staveb:

*

Venk. úpravy zjednodušeným způsobem - zjištěná cena

=

Venk. úpravy zjednodušeným způsobem - cena po zaokrouhlení =

544 709,00 0,0500 27 235,45 Kč 27 235,- Kč

-9-

d) Porosty d1) Porosty Na pozemcích je vysazeno několik okrasných a ovocných porostů. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných dřevin oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku [Kč]: Celková výměra pozemku [m2]: Celková pokryvná plocha porostů [m2]: Cena pokryvné plochy porostů [Kč]: Cena porostů je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu: Porosty - zjištěná cena

26 782,00 585 100 4 578,12 0,065 298,00

* = =

298,- Kč

e) Pozemky e1) Pozemky - § 27 - § 32 Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2: Základní cena = 60,24 Kč/m2. Název

Parcelní číslo

Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 67,00 60,24 14,00 60,24

zast. plocha 68 zast. plocha 79 Součet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem

* *

Cena [Kč] 4 036,843,4 879,0,7240 2,1730 7 676,-

Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle § 28 odst. 5. Základní cena = 60,24 Kč/m2. Název

Parcelní číslo

Výměra Jedn. cena [Kč/m2] [m2] 504,00 60,24

zahrada 74/5 Součet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 5 - celkem Pozemky - zjištěná cena

* * * =

Cena [Kč] 30 361,30 361,0,4000 0,7240 2,1730 19 106,26 782,- Kč

- 10 -

C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Dům čp. 58 b) Jiná stavba bez čp./če. c) Venk. úpravy zjednodušeným způsobem d) Porosty e) Pozemky

= = = = =

522 756,- Kč 21 953,- Kč 27 235,- Kč 298,- Kč 26 782,- Kč

Výsledná cena nemovitosti činí celkem

599 024,- Kč

Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí

599 020,- Kč

slovy: Pětsetdevadesátdevěttisícdvacet Kč

Na nemovitosti váznou následující závady: Zástavní právo smluvní ve prospěch HB a. s. Několik nařízení exekuce a exekučních příkazů k prodeji nemovitosti. Předpokládám, že uplatnění těchto práv bude při prodeji řešeno dle platných legislativních předpisů v rámci prodeje nemovitosti a tato omezení převodu budou prodejem nemovitosti zrušena, a proto tedy výši obvyklé ceny nemovitosti neovlivní. Oceňovaná nemovitost je situována v lokalitě, ve které je poptávka po nemovitostech v souladu s nabídkou. V současné době jsou na serveru sReality nabízeny obdobné RD před reko: 1) RD v Černošíně za 745 000.- Kč 2) RD v Kočově za 670 000.- Kč za 710 000.- Kč 3) RD v Lestkově 4) RD v Horních Kozolupech za 699 000.- Kč atd. Oceňovaný dům je obdobných rozměrů a ještě zhoršeného stavu oproti nabízeným. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem stanovuji obvyklou cenu nemovitostí - domu čp. 58 spolu s jinou stavbou bez čp./če., příslušenstvím, porosty a pozemky st.p.č. 68, st.p.č. 79 a p.p.č. 74/5, k. ú. Kurojedy, obec Bor, okres Tachov, ve výši 600 000.- Kč.

- 11 -

- 12 -

V Bílině, 13.6.2010

Ing. Jan Dvořák Síbova 286/8 418 01 Bílina Tel.: 417829007 604734409 e-mail: [email protected]

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 21.4.1987 pod č. j. Spr 2343/87, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, spec. nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 288/17788/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 288/17788/2010.