2010

ZNALECKÝ POSUDEK č. 345 – 288 / 2010 o obvyklé ceně budovy č.p. 410 – výroba, část obce Hněvotín, stojící na pozemku parc.č. St. 542, budovy bez čp/če – jiná stavba stojící na pozemku parc.č. St. 541, budovy bez čp/če – výroba stojící na pozemku parc.č. St. 543, budovy bez čp/če – garáž stojící na pozemku parc.č. St. 544 a pozemků parc.č. St. 541, St. 542, St. 543, St. 544, 425/44 a 425/85, k.ú. Hněvotín, obec Hněvotín, zapsáno na LV č. 1165 vedeného KÚ pro Olomoucký kraj, KP Olomouc

Objednavatel: Sídlo: IČ:

Zhotovitel: Sídlo: IČ:

mail:

JUDr. Jaroslav Svoboda, insolvenční správce Apetit food a.s. Hněvotín 410 783 47 Hněvotín 26873664 Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Ostravě, oddíl B, vložka 2965. Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové 2630 2047 Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. [email protected]

Účel posudku:

Znalecký posudek je vypracován za účelem zjištění obvyklé ceny předmětu ocenění pro účely insolventního řízení.

Posudek obsahuje:

63 stran včetně příloh

Posudek se předává:

ve dvou vyhotoveních

Výtisk číslo:

2

Zpracováno:

24.07.2010

Odhadci a znalci CZ, s.r.o.

Obsah posudku

Znalecký posudek č. 345 – 288 / 2010

strana

A 1 2 3 4 5

NÁLEZ...............................................................................................................................3 Úkol a předmět ocenění ...............................................................................................3 Místní šetření ...............................................................................................................3 Den ocenění .................................................................................................................3 Podklady ......................................................................................................................3 Uznávané metody ocenění ...........................................................................................4

B 1 2

POSUDEK .........................................................................................................................9 Aplikovaná metoda ocenění.........................................................................................9 Ocenění ......................................................................................................................10

C

REKAPITULACE ..........................................................................................................44

D

ZNALECKÁ DOLOŽKA...............................................................................................45

E

SEZNAM PŘÍLOH.........................................................................................................46

2



A NÁLEZ 1

ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ

Znalecký posudek je vypracován na základě žádosti objednavatele posudku. Úkolem znaleckého ústavu je stanovit předpokládanou obvyklou cenu předmětu ocenění. Jedná se o ocenění budovy č.p. 410 – výroba, část obce Hněvotín, stojící na pozemku parc.č. St. 542, budovy bez čp/če – jiná stavba stojící na pozemku parc.č. St. 541, budovy bez čp/če – výroba stojící na pozemku parc.č. St. 543, budovy bez čp/če – garáž stojící na pozemku parc.č. St. 544 a pozemků parc.č. St. 541, St. 542, St. 543, St. 544, 425/44 a 425/85, k.ú. Hněvotín, obec Hněvotín, zapsáno na LV č. 1165 vedeného KÚ pro Olomoucký kraj, KP Olomouc. Předmět ocenění: Hlavní stavby: budova výroby č.p. 410 – výrobně administrativní hala budova bez čp/če – garáže Příslušenství: vedlejší stavby: vrátnice, objekt vodárny, přístřešek na kola venkovní úpravy: studna, komunikace, vodovod, kanalizace, sítě kabelové, regulační stanice plynu, odlučovač ropných látek, jímka, vsakování, trafostanice, plynová přípojka, zpevněné plochy, okapový chodník, obrubník, opěrná zeď, schody venkovní, ploty, rampy, závora Pozemky parc.č. St. 541, St. 542, St. 543, St. 544, 425/44 a 425/85 Technický popis stavebního objektu, jeho konstrukčního provedení a technického vybavení je detailně proveden níže v části B - Posudek.

2

MÍSTNÍ ŠETŘENÍ

Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne 16.07.2010 za přítomnosti pana Špundy.

3

DEN OCENĚNÍ

Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 16.07.2010, což je den ocenění.

4

PODKLADY

- Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 1165, k.ú. Hněvotín, získaný prostřednictvím Dálkového -

přístupu do Katastru nemovitostí dne 27.01.2010 Snímek katastrální mapy Kupní smlouva uzavřená dne 27.11.2007 mezi Stanislavem Holinkou a Holinka Stanislav a.s. Smlouva o nájmu nemovitostí uzavřená dne 14.01.2010 mezi Apetit food a.s. a BAPA s.r.o. barevná fotodokumentace informace získané při místním šetření záznam z prohlídky a zaměření nemovitosti zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb.

3



- vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování -

5 5.1

majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a vyhlášky č. 460/2009 Sb. Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. – Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008 Kolektiv autorů – Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2001 Zbyněk Zazvonil – Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk 2004 Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 Orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů dle měrných jednotek objektů – báze I. pololetí 2009, Porings, s.r.o. časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno; ročníky 1996 až 2009 odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydávaný Českou komorou odhadců majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1; ročníky 2003 až 2009 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) – Trend Report 2008 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) – Financování developerských projektů (2009)

UZNÁVANÉ METODY OCENĚNÍ Metoda nákladová

Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z předpokladu, že hodnota aktiv (nemovitostí) nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Jednotková cena se získá nejčastěji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (např. z Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, vydáváno pololetně – ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodářských ukazatelů stavebních objektů PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objektů). Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveň k datu ocenění, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyčíslen Českým statistickým úřadem. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a vyhlášky č. 460/2009 Sb. 5.2

Metoda výnosová

Fundamentálním principem výnosového způsobu ocenění je princip anticipace, jehož podstata spočívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí prospěch lze finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako součet všech těchto očekávaných výnosů, transformovaných na současnou hodnotu peněz. Na principu očekávání nejsou prognózovány pouze budoucí výnosy a jejich časový vývoj, ale i volba

4



kapitalizačních měr, které implicitně odrážejí stupeň jejich očekávané pravděpodobnosti, spolehlivosti a stability. Fundamentální vzorec výnosové metody: VH = V

i

kde:

VH ... hledaná výnosová hodnota nemovitosti V ... čisté příjmy z nemovitosti i ... míra kapitalizace

Anticipovaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na běžném realitním trhu, popřípadě jde-li o nemovitost v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze aplikovat výnos dosažitelný. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o obhospodařovací náklady související nemovitosti. Transformace na současnou hodnotu peněz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace (Yield Capitalization), která je procesem vycházejícím z exaktních principů složeného úročení jakožto jedné z disciplin finanční matematiky. Délka uvažovaného časového úseku (Projection Period) odpovídá většinou intervalu několika roků, během nichž jsou trendy ve vývoji výše výnosů ještě objektivně předpověditelné. Konkrétní délka zvoleného pásma není v odborné literatuře nijak limitována, zpravidla se užívá interval 5 - 15 let. Kratší interval je spíše výjimečný, neboť zmenšování pásma směřuje k přímé (nikoliv výnosové) kapitalizaci. V závěru zvoleného úseku se obvykle uvažuje s reverzním výnosem simulujícím např. výnos z prodeje. Očekávaný výnos se u předmětné nemovitosti zjistí z dosaženého (popřípadě jde-li o nemovitost v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze použít výnos dosažitelný) ročního nájemného. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o náklady na provoz nemovitosti (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovitosti, daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti). Některé metodiky odpočítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domníváme se (spolu s odbornou veřejností zejména v bankovním a investičním sektoru), že tato kategorie nákladů nemá své opodstatnění. Zřejmou výhodou metodik výpočtu bez neprovozních nákladů je odpověď na otázku investora, za jak dlouhý časový úsek bude počáteční investice do pořízení nemovitosti návratná. Základní vztah pro výpočet časového úseku návratnosti počáteční investice: Návratnost [roky] = počáteční investice [Kč] /roční čistý zisk z pronájmu [Kč/rok]

V německy hovořících zemích je obvykle používána metoda „časově omezené renty“: VHN = ČV ×

kde:

qn −1 HP + n n q × ( q − 1) q

ČV ... každoroční čisté příjmy z nemovitosti, q = 1 + i, kdy i = míra kapitalizace n ... zbývající doba užití nemovitosti (myšleno zejména ekonomická a morální životnost), HP ... hodnota pozemku

Takovou základní techniku propočtu výnosové hodnoty doporučuje v metodickém návrhu Česká komora odhadců majetku „ČKOM“ (která volně navazuje na teoretickou práci prof. Miloše Maříka: Diskontní míra v oceňování – publikace VŠE Praha IOM, ISBN 80-245-0228-3 č.publ.7-1350). Preferuje se zde použití tzv. zásobitele před výpočtem tzv. věčnou rentou, protože budova má pouze omezenou životnost po zbývající dobu užití a výnos z likvidace, který zahrnuje cenu pozemku eventuálně sníženou o sanaci po stavbě. Zůstatková životnost je předpokládaná doba dalšího ekonomického využití nemovitosti, nebo-li je to odhad časového horizontu při obvyklé (běžné) údržbě, po který je nemovitost (stavba) ještě ekonomicky využitelná. Tzn. dobu, po kterou lze ještě

5



uvažovat s dosažitelností kalkulovaného čistého zisku. Tato doba bude u většiny případů kratší, než je technická životnost stavby. Pro odhad tržní hodnoty pozemku je preferována metoda tržního porovnání cen. Velice důležitým bodem při stanovení výnosové hodnoty nemovitostí je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se kapitalizují budoucí příjmy (Yield Rate), má na výnosovou hodnotu investice (nemovitosti) zásadní vliv. Stanovení míry kapitalizace se obvykle děje dvěma způsoby: 1) míra výnosnosti odhadnutá na základě porovnání s obdobnými typy nemovitostí, 2) pokud není dostatek údajů k add 1), pak se konstrukce výpočtu míry kapitalizace obvykle odvíjí od tzv. stavebnicového způsobu, kdy „jádro“ tvoří výchozí úroveň bezpečného typu investic na finančním trhu a nadstavbu pak rizikové prémie jako součet všech projevujících se rizik, hrozeb a nevýhod, kterým jsou vystaveny posuzované nemovitosti na trhu realit oproti výchozí odhadnuté míře z finančního trhu. Jedná se tedy o součet:

- bezrizikové míry výnosnosti, - prémií (přirážek) za rizika. matematické vyjádření: kde:

i = ibezp + Σσ

i ... míra kapitalizace ibezp... bezpečný typ investice Σσ ... součet prémií (přirážek) za rizika

Viz např. „Výnosová hodnota nemovitostí“, autor Ing. Zbyněk Zazvonil, ISBN 80-902109-3-7. Jako základ pro hodnocení bezpečného typu investice je doporučován výnos z dlouhodobých státních dluhopisů; aktuální informace o nich jsou volně k dispozici např. na webových stánkách bank, obchodníků s cennými papíry či ratingových agentur. Přirážky k bezpečnému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tří bodů: Přirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovitosti Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nepředpokládané opravy či nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propočtu nákladů v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy prověřit technickou kvalitu objektu. Přirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovitosti Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitost pronajímat takovým nájemníkům a za takové nájmy, které byly uvažovány v propočtu příjmů. Zohledňuje se délka nájemních smluv (doba určitá / neurčitá) a případné riziko, že prostory uvolněné po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) – tzv. neúplné pronajmutí. Dále se zohledňuje „kvalita“ nájemců – jejich schopnost platit nájem včas a ve smluvené výši. V úvahu připadá též riziko, že o pronájem dané nemovitosti přestane být zájem – tzv. „ekonomická životnost“. Přirážka za rizika právními povahy Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitostí spjaty věcné břemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníků, zda přístup k nemovitosti je možný jen přes pozemky jiných vlastníků, soudní spory apod.

6


5.3


Metoda komparativní

Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří: Poloha nemovitostí - vzdálenost od center měst či obcí - vzdálenost od hlavních komunikačních tahů - přístup k silničním či železničním trasám Využitelnost nemovitostí - stavebně-technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost či naopak předimenzovanost - účel staveb a možnost adaptace na jiné využití - kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy - možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí - omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžová břemena - stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost - předkupní práva, věcná břemena - zástavní práva - soudní spory (např. restituční spory) Situace na realitním trhu - celkové trendy v prodeji nemovitostí - prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát (prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existují komerční databáze, kde by soupisy sjednaných cen měly splňovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi Českého statistického úřadu, který shromažďuje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a současně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze které by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodů výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Ve znaleckých posudcích se většinou provádí odhad obvyklé ceny předmětu ocenění, nikoliv přesné matematické vyčíslení částky, za jakou je nemovitost prodejná. Na konečnou cenu má totiž vliv spektrum okolností, přičemž každou z nich může potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak, z jiného úhlu pohledu. Úkolem oceňovatelů je proto zejména prezentovat jejich odborný pohled na věc, který by ovšem měl korespondovat s pokud možno co nejširší výsečí z portfolia potenciálních kupujících. To potvrzuje i článek autora Ing. Ivana Žikeše uveřejněný v odborném čtvrtletníku „Odhadce a oceňování majetku“ č. 3-4/2009, str. 50: „Důležitou dovedností odhadce musí být 7



schopnost vcítění se do uvažování investora. Znamená to umět si odpovědět na otázky, které si takový investor klade - proč bych si onu nemovitost měl kupovat, jaké přinese benefity, jaká je perspektiva takové investice, jaká je návratnost.“ Přesto je však pravděpodobné a časté, že existuje zájemce se zvláštním úhlem pohledu, případně zájemce disponující informacemi, které nejsou nijak veřejně přístupné a známé. Takový zájemce se pak nachází mimo výše zmíněnou výseč potenciálních kupujících a proto i cena, kterou je ochoten za danou nemovitost vydat, je mimo běžnou relaci. Z těchto důvodů odborná veřejnost považuje za nejpřesnější možné zjištění obvyklé ceny nemovitosti právě veřejnou dražbou, které se může zúčastnit široké spektrum libovolných zájemců o danou nemovitost. Metoda přímého porovnání pomocí indexu odlišnosti: Index odlišnosti IO vyjadřuje vliv více vlastností nemovitosti na rozdíl v ceně. Je-li hodnota srovnávací nemovitosti vyšší než nemovitosti oceňované, je index vyšší než 1. Index je bezrozměrné číslo. IO = K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × KX; koeficienty nejsou závazné kde: IO ... index odlišnosti např.: K1 ... koeficienty úpravy na zdroj informace o ceně K2 ... koeficienty úpravy na polohu nemovitosti K3 ... koeficienty úpravy na velikost objektu K4 ... koeficienty úpravy na celkový stav K5 ... koeficienty úpravy na vybavenost KX ... koeficienty úpravy jiné matematický vztah pro výsledný výpočet: n

TC O =

kde:

∑ ITC

Si

i =1

n

TCO ... obvyklá (tržní) cena oceňované nemovitosti ITCSi ... indexovaná tržní cena odvozená ze srovnávací nemovitosti Si: IO × TCSi Si ... srovnávací nemovitost n ... počet srovnávacích nemovitostí

zdroj: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. – Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN 978-80-7204-578-5, strana 340 a další

8



B POSUDEK 1

APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ

V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je provozně výrobní areál, u kterého je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných objektů včetně pozemků na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domníváme se, že je vhodné pro ocenění použít metodu komparativní. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právě pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ještě vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami určovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v určitých aspektech a u některých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. Přesto se v našich podmínkách, zejména z důvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základě metod nákladových a výnosových. Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb s odpočtem přiměřeného opotřebení způsobeného vlivem stáří, intenzity užívání, způsobu údržby atd.). V tomto posudku je proveden modifikací postupu předepsaného Zákonem o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. a jeho prováděcí vyhláškou č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a 460/2009 Sb. Modifikace spočívá zejména v koeficientu prodejnosti Kp ve výši 1,0 tak, aby byly získány průměrné nákladové ceny bez vlivu tohoto korekčního koeficientu, který se zjišťováním věcných hodnot nesouvisí. Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. Rizika nedosažení námi uvažované ceny za pronájem je vyjádřen diskontní sazbou (riziková přirážka 2). Riziková přirážka 1 zohledňuje technický stav staveb zjištěný při místním šetření a riziková přirážka 3 zohledňuje právní hlediska rizik vztahující se k předmětu ocenění – rizikové přirážky jsou popsány níže v části B.2.2 posudku. Komparativní způsob ocenění je proveden srovnáním s realitním trhem ve smyslu bodu A.5.3 tohoto posudku. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

9


2 2.1


OCENĚNÍ Popis

Jedná se o provozně výrobní areál, který slouží k potravinářské výrobě. Je situovaný na rovinatém pozemku. Okolní zástavbu tvoří výrobní a skladovací objekty. Centrum obce Hněvotín je ve vzdálenosti 700 m, na nájezd na mezinárodní rychlostní silnici R 46 je ve vzdálenosti 1,4 km, do centra Olomouce je vzdálenost 6 km. Přístup do areálu je možný přes vjezdovou bránu, oplocení je provedeno. Inženýrské sítě: je provedeno napojení na el. energii, vodu z vlastní studny, plynovod, kanalizaci. Konstrukční řešení a technické vybavení – výrobně administrativní objekt: Jedná se o nepodsklepený objekt s jedním nadzemním podlažím ve výrobní části a dvěma nadzemními podlažími v administrativní části, zastřešený sedlovou střechou. Základy tvoří betonové pasy a patky s izolací proti zemní vlhkosti. Nosná konstrukce je železobetonový montovaný skelet s opláštěním PUR panely Kingspain a se zděnými stěnami z cihel. Stropní konstrukce je železobetonová, provedená pouze v části objektu, střecha je sedlová vazníková se světlíky, krytinu tvoří zateplené panely ROOFSPECIAL, klempířské konstrukce jsou úplné z pozinkovaného plechu. Venkovní omítka podezdívky je tvořena fasádním nástřikem HASIT, vnitřní omítky jsou provedeny vápenné hladké, jsou provedeny keramické obklady ve výrobní části a na soc. zařízeních. Schody jsou provedeny ocelové, dveře jsou dřevěné hladké, v chladírnách ocelové s tepelnou izolací, okna jsou plastová s izolačním dvojsklem, prosklení pláště, světlíky, vrata jsou provedena ocelová sekční, podlahy jsou provedeny betonové, keramická dlažba. Vytápění je ústřední do radiátorů z centrální plynové kotelny. Elektroinstalace je provedena na jističe, kompletní rozvod el. proudu 230V/400V. Bleskosvod je instalován. Jsou provedeny rozvody studené i teplé vody, ohřev teplé vody zajišťován centrálně z plynové kotelny. Vnitřní kanalizace je provedena ze všech zařizovacích předmětů. Vnitřní hygienické vybavení – splachovací WC, umyvadla, sprchové kouty. Je proveden rozvod zemního plynu. Ostatní vybavení – je provedena vzduchotechnika, hydranty, alarmové zabezpečení, čidla ohlášení požáru - rozvod EZS, EPS, strukturovaná kabeláž. Dispozice: 1.NP: výrobní část – kuchyně, sklady přípravny, balírny, expedice, chodby, kotelna, místnosti vzduchotechniky administrativní část – vstupní hala, denní místnost, šatny zaměstnanců, hygienické zázemí (sprchy, WC, umývárny) 2.NP: administrativní část - chodby, kanceláře, zasedací místnost, archiv Konstrukční řešení a technické vybavení – garáže: Jedná se o nepodsklepený objekt s jedním nadzemním podlažím, zastřešený sedlovou střechou. Základy tvoří betonové pasy s izolací proti zemní vlhkosti. Nosná konstrukce je zděná. Střecha je sedlová, krytina je plechová s povrchovou úpravou. Klempířské konstrukce jsou úplné z pozinkovaného plechu. Fasádní omítka je štuková probarvená, úpravy vnitřních povrchů jsou provedeny z hladkých dvouvrstvých omítek a keramických obkladů. Dveře jsou dřevěné hladké. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem, vrata jsou ocelová sekční. Podlahy tvoří betonová mazanina. Vytápění je ústřední, do radiátorů. Elektroinstalace je provedena na jističe, kompletní rozvod el. proudu 230V/380V. Bleskosvod je instalován. Jsou provedeny rozvody vody. Vnitřní kanalizace je provedena ze všech zařizovacích předmětů. Vnitřní hygienické vybavení.

10



Dispozice: 1.NP: prostor garáží, kancelář, soc. zázemí Konstrukční řešení a technické vybavení – vrátnice: Jedná se o nepodsklepený objekt s jedním nadzemním podlažím, zastřešený pultovou střechou. Základy tvoří betonové pasy s izolací proti zemní vlhkosti. Nosná konstrukce je zděná. Střecha je pultová, krytina je plechová s povrchovou úpravou. Klempířské konstrukce jsou úplné z pozinkovaného plechu. Fasádní omítka je štuková probarvená, úpravy vnitřních povrchů jsou provedeny z hladkých dvouvrstvých omítek a keramických obkladů. Dveře jsou dřevěné hladké. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem. Podlahy tvoří betonová mazanina. Elektroinstalace je provedena na jističe, kompletní rozvod el. proudu 230V. Konstrukční řešení a technické vybavení – vodárna: Jedná se o nepodsklepený objekt s jedním nadzemním podlažím, zastřešený pultovou střechou. Základy tvoří betonové pasy s izolací proti zemní vlhkosti. Nosná konstrukce je zděná. Střecha je pultová, krytina je plechová s povrchovou úpravou. Klempířské konstrukce jsou úplné z pozinkovaného plechu. Fasádní omítka je štuková probarvená, úpravy vnitřních povrchů jsou provedeny z hladkých dvouvrstvých omítek a keramických obkladů. Dveře jsou dřevěné hladké. Podlahy tvoří betonová mazanina. Elektroinstalace je provedena na jističe, kompletní rozvod el. proudu 230V/380. Konstrukční řešení a technické vybavení – přístřešek na kola: Jedná se o přístřešek navazující na objekt vrátnice, s jedním nadzemním podlažím, zastřešený pultovou střechou. Základy tvoří betonové patky s izolací proti zemní vlhkosti. Nosnou konstrukci tvoří dřevěné trámky, střecha je pultová, krytina je plechová s povrchovou úpravou. Klempířské konstrukce jsou úplné z pozinkovaného plechu. Úpravy povrchů nátěry.

Srovnávací parametry: Obestavěný prostor [m3]

Zastavěná plocha [m2]

Užitná plocha [m2]

27 286,48

3 327,62

3 054,46

Garáže

778,50

180,00

144,00

Vrátnice

45,60

15,00

12,00

Zpevněné plochy

-

-

1 910,00

Pozemky

-

3 536

9 834

Název Výrobní hala

11


2.2


Nákladový způsob ocenění

a) Hlavní stavby a1) Výrobně administrativní objekt - § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: Svislá nosná konstrukce: Kód CZ - CC:

L. budovy pro průmysl a skladování montovaná z dílců betonových tyčových 125111

Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 2.NP:

27,40*17,90+66,60*42,60 27,40*17,90

= =

Název podlaží 1.NP: 2.NP: Součet

Zastavěná plocha 3 327,62 m2 490,46 m2 3 818,08 m2

Konstrukční výška 8,20 m 4,00 m

Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

PVP = 29 248,32 / 3 818,08 = 7,66 m PZP = 3 818,08 / 2 = 1 909,04 m2

Obestavěný prostor: Vrchní stavba: 490,46*4,20+2837,16*8,20+490,46*4,00 Obestavěný prostor – celkem: Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část standardu [%] [%] 1. Základy včetně zemních prací: S 8,30 100,00 2. Svislé konstrukce: S 21,40 100,00 3. Stropy: S 11,30 10,00 C 11,30 90,00 4. Krov, střecha: S 6,20 100,00 5. Krytiny střech: S 2,20 100,00 6. Klempířské konstrukce: S 0,60 100,00 7. Úprava vnitřních povrchů: S 5,80 100,00 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,20 100,00 9. Vnitřní obklady keramické: S 0,80 100,00 10. Schody: P 3,10 100,00 11. Dveře: S 3,20 100,00 12. Vrata: S 0,30 100,00 13. Okna: S 5,20 100,00 14. Povrchy podlah: S 2,90 100,00 15. Vytápění: S 3,80 100,00 16. Elektroinstalace: S 6,40 100,00

= =

3 327,62 m2 490,46 m2 Součin 27 286,48 m3 1 961,84 m3 29 248,32 m3

27 286,48 m3 27 286,48 m3

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 8,30 1,00 21,40 1,00 1,13 0,00 0,00 1,00 6,20 1,00 2,20 1,00 0,60 1,00 5,80 1,00 3,20 1,00 0,80 0,46 1,43 1,00 3,20 1,00 0,30 1,00 5,20 1,00 2,90 1,00 3,80 1,00 6,40

12



17. Bleskosvod: 18. Vnitřní vodovod: 19. Vnitřní kanalizace: 21. Ohřev vody: 23. Vnitřní hygienické vybavení: 24. Výtahy: 25. Ostatní: Součet upravených objemových podílů:

S S S S S C S

0,30 2,20 2,00 1,70 2,90 1,00 5,20

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00

Hodnota koeficientu vybavení K4:

0,30 2,20 2,00 1,70 2,90 0,00 5,20 87,16 0,8716

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) : Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) : Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * * * * * *

2 786,- Kč/m3 0,9930 0,9235 0,5742 0,8716 0,8500 2,1510

Základní cena upravená

=

2 337,80 Kč/m3

=

63 790 332,94 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 5 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 95 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 5 / 100 = 5,000 %

-

3 189 516,65 Kč

Výrobně administrativní objekt - zjištěná cena

=

60 600 816,29 Kč

27 286,48 m3 * 2 337,80 Kč/m3

Plná cena:

a2) Garáže - § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: Svislá nosná konstrukce: Kód CZ - CC:

R. (oprava, údržba) zděná 123

Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 15,00*12,00

=

Název podlaží 1.NP: Součet

Zastavěná plocha 180,00 m2 180,00 m2

Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

PVP = 630,00 / 180,00 = 3,50 m PZP = 180,00 / 1 = 180,00 m2

Obestavěný prostor: Vrchní stavba:

180,00*3,50

Konstrukční výška 3,50 m

=

180,00 m2 Součin 630,00 m3 630,00 m3

630,00 m3

13



Zastřešení: 180,00*1,65/2 Obestavěný prostor – celkem:

= =

Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část standardu [%] [%] 1. Základy včetně zemních prací: S 10,90 100,00 2. Svislé konstrukce: S 25,80 100,00 3. Stropy: C 12,00 100,00 4. Krov, střecha: S 6,30 100,00 5. Krytiny střech: S 2,30 100,00 6. Klempířské konstrukce: S 0,70 100,00 7. Úprava vnitřních povrchů: S 4,30 100,00 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,00 100,00 10. Schody: C 2,20 100,00 11. Dveře: S 2,30 100,00 12. Vrata: S 2,70 100,00 13. Okna: S 3,30 100,00 14. Povrchy podlah: S 3,10 100,00 15. Vytápění: S 1,20 100,00 16. Elektroinstalace: S 7,20 100,00 17. Bleskosvod: S 0,30 100,00 18. Vnitřní vodovod: S 2,20 100,00 19. Vnitřní kanalizace: S 1,90 100,00 21. Ohřev vody: S 0,50 100,00 23. Vnitřní hygienické vybavení: S 2,00 100,00 25. Ostatní: S 5,80 100,00 Součet upravených objemových podílů:

148,50 m3 778,50 m3

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 10,90 1,00 25,80 0,00 0,00 1,00 6,30 1,00 2,30 1,00 0,70 1,00 4,30 1,00 3,00 0,00 0,00 1,00 2,30 1,00 2,70 1,00 3,30 1,00 3,10 1,00 1,20 1,00 7,20 1,00 0,30 1,00 2,20 1,00 1,90 1,00 0,50 1,00 2,00 1,00 5,80 85,80


0,8580

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) : Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) : Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * * * * * *

2 460,- Kč/m3 0,9390 0,9567 0,9000 0,8580 0,8500 2,1630


=

3 137,49 Kč/m3

=

2 442 535,97 Kč


-

122 126,80 Kč

Garáže - zjištěná cena

=

2 320 409,17 Kč

Plná cena:

778,50 m3 * 3 137,49 Kč/m3

14



b) Vedlejší stavby b1) Vrátnice - § 7 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: podlaží Podkroví: Krov: Kód CZ - CC:

typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Obestavěný prostor: Vrchní stavba: 5,00*3,00*(2,50+3,58)/2 Obestavěný prostor – celkem:

= =

Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část standardu [%] [%] 1. Základy S 7,10 100,00 2. Obvodové stěny S 31,80 100,00 3. Stropy C 19,80 100,00 4. Krov S 7,30 100,00 5. Krytina S 8,10 100,00 6. Klempířské konstrukce S 1,70 50,00 C 1,70 50,00 7. Úprava povrchů S 6,10 100,00 9. Dveře S 3,00 100,00 10. Okna S 1,10 100,00 11. Podlahy S 8,20 100,00 12. Elektroinstalace S 5,80 100,00 Součet upravených objemových podílů:

45,60 m3 45,60 m3

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 7,10 1,00 31,80 0,00 0,00 1,00 7,30 1,00 8,10 1,00 0,85 0,00 0,00 1,00 6,10 1,00 3,00 1,00 1,10 1,00 8,20 1,00 5,80 79,35


0,7935

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * * *

1 250,- Kč/m3 0,7935 0,8500 2,1210


=

1 788,20 Kč/m3

=

81 541,92 Kč

Plná cena:

45,60 m3 * 1 788,20 Kč/m3

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 5 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 75 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků 15



Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 5 / 80 = 6,250 %

-

5 096,37 Kč

Vrátnice - zjištěná cena

=

76 445,55 Kč

b2) Objekt vodárny - § 7 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: podlaží Podkroví: Krov: Kód CZ - CC:

typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Obestavěný prostor: Vrchní stavba: 5,00*3,00*(2,50+3,58)/2 Obestavěný prostor – celkem:

= =

Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část standardu [%] [%] 1. Základy S 7,10 100,00 2. Obvodové stěny S 31,80 100,00 3. Stropy C 19,80 100,00 4. Krov S 7,30 100,00 5. Krytina S 8,10 100,00 6. Klempířské konstrukce S 1,70 100,00 7. Úprava povrchů S 6,10 100,00 9. Dveře S 3,00 100,00 10. Okna S 1,10 100,00 11. Podlahy S 8,20 100,00 12. Elektroinstalace S 5,80 100,00 Součet upravených objemových podílů:

45,60 m3 45,60 m3

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 7,10 1,00 31,80 0,00 0,00 1,00 7,30 1,00 8,10 1,00 1,70 1,00 6,10 1,00 3,00 1,00 1,10 1,00 8,20 1,00 5,80 80,20


0,8020


= * * *

1 250,- Kč/m3 0,8020 0,8500 2,1210


=

1 807,36 Kč/m3

=

82 415,62 Kč

Plná cena:

45,60 m3 * 1 807,36 Kč/m3

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 5 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 75 roků 16



Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 5 / 80 = 6,250 %

-

5 150,98 Kč

Objekt vodárny - zjištěná cena

=

77 264,64 Kč

b3) Přístřešek na kola - § 7 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: podlaží Kód CZ - CC:

typ G přístřešky nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. 1274

Obestavěný prostor: OP: 9,97*2,79*(2,50+3,73)/2 Obestavěný prostor – celkem:

= =

Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část standardu [%] [%] 1. Základy S 12,20 100,00 2. Obvodové stěny S 31,00 100,00 4. Krov S 33,50 100,00 5. Krytina S 12,80 100,00 6. Klempířské konstrukce S 4,20 50,00 C 4,20 50,00 7. Úprava povrchů S 6,30 100,00 Součet upravených objemových podílů:

86,65 m3 86,65 m3

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 12,20 1,00 31,00 1,00 33,50 1,00 12,80 1,00 2,10 0,00 0,00 1,00 6,30 97,90


0,9790


= * * *

750,- Kč/m3 0,9790 0,8500 2,1210


=

1 323,74 Kč/m3

=

114 702,07 Kč


-

11 470,21 Kč

Přístřešek na kola - zjištěná cena

=

103 231,86 Kč

Plná cena:

86,65 m3 * 1 323,74 Kč/m3

17



c) Studna - § 9 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ studny: Hloubka studny: Profil studny: Elektrické čerpadlo: Kód CZ - CC: Ocenění: Základní cena dle příl. č. 10: hloubka: elektrické čerpadlo:

Vrtaná 25,00 m 300 mm 1 ks 2222

25,00 m * 2 380,- Kč/m 1 ks * 12 840,- Kč/ks

+ +

59 500,- Kč 12 840,- Kč

Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * *

72 340,- Kč 0,8500 2,2960

Plná cena

=

141 178,74 Kč


-

8 823,67 Kč

Studna - zjištěná cena

=

132 355,07 Kč

d) Venkovní úpravy d1) Komunikace vnitroareálová - § 4 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ stavby: Objekt: Konstrukční charakteristika: Kód CZ - CC: Množství:

5. Komunikace pozemní Plochy charakteru pozemních komunikací dlážděný 211123 1 460,00 m2 plochy komunikace

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 5): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * *

1 081,- Kč/m2 0,8500 2,2670


=

2 083,03 Kč/m2

=

3 041 223,80 Kč

Plná cena:

1 460,00 m2 * 2 083,03 Kč/m2

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 5 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 35 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků

18



Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 5 / 40 = 12,500 %

-

380 152,98 Kč

Komunikace vnitroareálová - zjištěná cena

=

2 661 070,82 Kč

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 5): Koeficient za hloubku uložení potrubí: Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * * *

1 344,- Kč/m 1,0000 0,8500 2,2960


=

2 622,95 Kč/m

=

118 032,75 Kč


-

11 803,28 Kč

Vodovod DN 100 mm - zjištěná cena

=

106 229,47 Kč

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 5): Koeficient za hloubku uložení potrubí: Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * * *

2 163,- Kč/m 1,0000 0,8500 2,2940


=

4 217,63 Kč/m

=

822 437,85 Kč

d2) Vodovod DN 100 mm - § 4 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ stavby: 12. Vodovody trubní Profil potrubí DN: 100 mm Konstrukční charakteristika (materiál potrubí): z trub ocelových Hloubka uložení potrubí: 0,00 m Kód CZ - CC: 2222 Množství: 45,00 m

Plná cena:

45,00 m * 2 622,95 Kč/m

d3) Kanalizace DN 300 mm - § 4 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ stavby: 13. Kanalizace trubní Profil potrubí DN: 300 mm Konstrukční charakteristika (materiál potrubí): z plastických hmot Hloubka uložení potrubí: 1,00 m Kód CZ - CC: 2223 Množství: 195,00 m

Plná cena:

195,00 m * 4 217,63 Kč/m

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 5 roků 19



Předpokládaná další životnost (PDŽ): 75 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 5 / 80 = 6,250 %

-

51 402,37 Kč

Kanalizace DN 300 mm - zjištěná cena

=

771 035,48 Kč

d4) Sítě kabelové se sloupy - § 4 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ stavby: Sítě kabelové se sloupy: Hodnotit: Kód CZ - CC: Množství:

16b. Vedení elektrické - sítě osvětlovací nízkého napětí parkovými do 4 m za 1 kus sloupu (vč. podílu ceny kabelů) 2224 12,00 m ( nebo ks)


= * *

12 000,- Kč/m 0,8500 2,2290


=

22 735,80 Kč/m

=

272 829,60 Kč


-

45 472,51 Kč

Sítě kabelové se sloupy - zjištěná cena

=

227 357,09 Kč


= * *

405 000,- Kč/ks 0,8500 2,2970


=

790 742,25 Kč/ks

=

790 742,25 Kč

Plná cena:

12,00 m * 22 735,80 Kč/m

d5) Regulační stanice plynu - § 4 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ stavby: 24. Regulační stanice plynu Objekt NTL RS 400 Počet regulačních stupňů - počet regulačních řad 1-1 Kód CZ - CC: 222129 Množství: 1,00 ks

Plná cena:

1,00 ks * 790 742,25 Kč/ks

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 5 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 25 roků 20



Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 5 / 25 = 20,000 %

-

158 148,45 Kč

Regulační stanice plynu - zjištěná cena

=

632 593,80 Kč

=

300 000,- Kč

Plná cena:

=

300 000,- Kč


-

37 500,- Kč

Odlučovač ropných látek - zjištěná cena

=

262 500,- Kč

=

350 000,- Kč

Plná cena:

=

350 000,- Kč


-

43 750,- Kč

Jímka na vyvážení - zjištěná cena

=

306 250,- Kč

=

200 000,- Kč

=

200 000,- Kč

d6) Odlučovač ropných látek - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 35.1. Jiné - počet Počet: 1,00 ks Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11):

1,00 ks * 300 000,- Kč/ks

d7) Jímka na vyvážení - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 35.2. Jiné - výměra Výměra: 1,00 ks Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11):

1,00 ks * 350 000,- Kč/ks

d8) Vsakování - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 35.1. Jiné - počet Počet: 1,00 ks Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): Plná cena:

1,00 ks * 200 000,- Kč/ks

21




-

25 000,- Kč

Vsakování - zjištěná cena

=

175 000,- Kč

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks * 150 000,- Kč/ks Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * *

150 000,- Kč 0,8500 2,2290

Plná cena:

=

284 197,50 Kč


-

47 367,20 Kč

Trafostanice - zjištěná cena

=

236 830,30 Kč

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 38,00 m * 305,- Kč/m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * *

11 590,- Kč 0,8500 2,2970

Plná cena:

=

22 628,90 Kč


-

2 262,89 Kč

Plynová přípojka - zjištěná cena

=

20 366,01 Kč

d9) Trafostanice - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 3.2.1. Stožárová trafostanice 110 kVA Kód CZ - CC: 2224 Počet: 1,00 ks

d10) Plynová přípojka - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 4.1. Plynová přípojka do DN 40 Kód CZ - CC: 2221 Délka: 38,00 m

22



d11) Zpevněná plocha I - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 8.3.27. Betonová dlažba zámková - šedá tl. do 80 mm Kód CZ - CC: 211 Výměra: 1 723,20 m2 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 1 723,20 m2 * 515,- Kč/m2 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * *

887 448,- Kč 0,8500 2,2670

Plná cena:

=

1 710 067,92 Kč


-

213 758,49 Kč

Zpevněná plocha I - zjištěná cena

=

1 496 309,43 Kč

d12) Zpevněná plocha II - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 8.3.30. Betonová dlažba zámková - barevná tl. do 60 mm Kód CZ - CC: 211 Výměra: 154,87 m2 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 154,87 m2 * 525,- Kč/m2 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * *

81 306,75 Kč 0,8500 2,2670

Plná cena:

=

156 674,04 Kč


-

19 584,26 Kč

Zpevněná plocha II - zjištěná cena

=

137 089,78 Kč

d13) Zpevněná plocha III - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 8.2.2. Plochy s povrchem betonovým monolitickým tl. 15 cm Kód CZ - CC: 211 Výměra: 32,03 m2

23



Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 32,03 m2 * 290,- Kč/m2 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * *

9 288,70 Kč 0,8500 2,2670

Plná cena:

=

17 898,86 Kč


-

2 237,36 Kč

Zpevněná plocha III - zjištěná cena

=

15 661,50 Kč

d14) Okapový chodník - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 8.3.5. Plochy z betonových dlaždic 50/50/6 do lože z kameniva Kód CZ - CC: 211 Výměra: 85,00 m2 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 85,00 m2 * 205,- Kč/m2 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * *

17 425,- Kč 0,8500 2,2670

Plná cena:

=

33 577,10 Kč


-

4 197,14 Kč

Okapový chodník - zjištěná cena

=

29 379,96 Kč

d15) Obrubník - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 9.12. Obr. betonové-montované do průřezu 0,015 m2, lože z betonu Kód CZ - CC: 211 Délka: 319,80 m Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 319,80 m * 265,- Kč/m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * *

84 747,- Kč 0,8500 2,2670

Plná cena:

=

163 303,23 Kč





-

20 412,90 Kč

Obrubník - zjištěná cena

=

142 890,33 Kč

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 2,88 m3 * 2 100,- Kč/m3 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * *

6 048,- Kč 0,8500 2,3190

Plná cena:

=

11 921,52 Kč


-

1 490,19 Kč

Opěrná zeď - zjištěná cena

=

10 431,33 Kč

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 3,50 m * 225,- Kč/m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * *

787,50 Kč 0,8500 2,3190

Plná cena:

=

1 552,28 Kč


-

194,04 Kč

Schody venkovní - zjištěná cena

=

1 358,24 Kč

d16) Opěrná zeď - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 11.4. Opěrné zdi monolitické z prostého betonu Kód CZ - CC: 242052 Výměra: 2,88 m3

d17) Schody venkovní - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 12.4. Schodiště betonové Kód CZ - CC: 242089 Délka: 3,50 m

25



d18) Plot I - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 13.1.1. Plot ze str. pl., ocelové sloupky do bet. patek, nátěr Kód CZ - CC: 1251 (46.21.13.1) budovy pro průmysl Plocha: 966,10 m2 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 966,10 m2 * 240,- Kč/m2 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * *

231 864,- Kč 0,8500 2,1510

Plná cena:

=

423 928,54 Kč


-

70 656,17 Kč

Plot I - zjištěná cena

=

353 272,37 Kč

d19) Plot II - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 13.1.1. Plot ze str. pl., ocelové sloupky do bet. patek, nátěr Kód CZ - CC: 1251 (46.21.13.1) budovy pro průmysl Plocha: 40,70 m2 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 40,70 m2 * 240,- Kč/m2 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * *

9 768,- Kč 0,8500 2,1510

Plná cena:

=

17 859,32 Kč


-

2 976,61 Kč

Plot II - zjištěná cena

=

14 882,71 Kč

d20) Plotová vrátka I - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 14.2. Vrátka ocelová s výplní z drátěného pletiva,vč.sloupků Kód CZ - CC: 1251 (46.21.13.1) budovy pro průmysl Počet: 1,00 ks

26



Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks * 1 450,- Kč/ks Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * *

1 450,- Kč 0,8500 2,1510

Plná cena:

=

2 651,11 Kč


-

662,78 Kč

Plotová vrátka I - zjištěná cena

=

1 988,33 Kč

d21) Plotová vrata - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 14.6. Vrata ocelová plechová nebo z profilů včetně sloupků Kód CZ - CC: 1251 (46.21.13.1) budovy pro průmysl Počet: 1,00 ks Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks * 3 700,- Kč/ks Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * *

3 700,- Kč 0,8500 2,1510

Plná cena:

=

6 764,90 Kč


-

1 127,51 Kč

Plotová vrata - zjištěná cena

=

5 637,39 Kč

d22) Plotová vrátka II - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 14.3. Vrátka ocelová plechová nebo z profilů včetně sloupků Kód CZ - CC: 1251 (46.21.13.1) budovy pro průmysl Počet: 2,00 ks Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 2,00 ks * 1 600,- Kč/ks Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * *

3 200,- Kč 0,8500 2,1510

Plná cena:

=

5 850,72 Kč





-

975,14 Kč

Plotová vrátka II - zjištěná cena

=

4 875,58 Kč

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 6,00 m * 4 480,- Kč/m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * *

26 880,- Kč 0,8500 2,3190

Plná cena:

=

52 984,51 Kč


-

6 623,06 Kč

Rampa I - zjištěná cena

=

46 361,45 Kč

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 16,08 m * 4 480,- Kč/m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * *

72 038,40 Kč 0,8500 2,3190

Plná cena:

=

141 998,49 Kč


-

17 749,81 Kč

Rampa II - zjištěná cena

=

124 248,68 Kč

d23) Rampa I - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 33.2. Rampa lehká, šířka do 1,5 m na dvou zdech Kód CZ - CC: 242 Délka: 6,00 m

d24) Rampa II - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 33.2. Rampa lehká, šířka do 1,5 m na dvou zdech Kód CZ - CC: 242 Délka: 16,08 m

28



d25) Rampa III - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 33.3. Rampa těžká, šířka nad 1,51 do 2,5 m na jedné zdi Kód CZ - CC: 242 Délka: 1,55 m Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 1,55 m * 4 040,- Kč/m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * *

6 262,- Kč 0,8500 2,3190

Plná cena:

=

12 343,34 Kč


-

1 542,92 Kč

Rampa III - zjištěná cena

=

10 800,42 Kč

=

50 000,- Kč

Plná cena:

=

50 000,- Kč


-

8 333,50 Kč

Závora - zjištěná cena

=

41 666,50 Kč

d26) Závora - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 35.1. Jiné - počet Počet: 1,00 ks Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11):

1,00 ks * 50 000,- Kč/ks

e) Pozemky - § 27 - § 32 Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2: Název zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří

Parcelní číslo St. 541 St. 542

Výměra [m2] 48,00 3 289,00

Jedn. cena [Kč/m2] 113,99 113,99

Cena [Kč] 5 471,52 374 913,11

29



zastavěná plocha a nádvoří St. 543 17,00 zastavěná plocha a nádvoří St. 544 182,00 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 2.2. není-li v místě možnost napojení na veřejný vodovod 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem

113,99 113,99 -5 % 10 % 5%

1 937,83 20 746,18 403 068,64

+

20 153,43 423 222,07 2,1510 910 350,67

Pozemky zahrad a ostatních ploch oceněné dle § 28 odst. 5. Základní cena = 113,99 Kč/m2. Název

Parcelní číslo

Výměra [m2] 6 353,00

orná půda 425/44 ostatní plocha, manipulační 425/85 3 481,00 plocha Součet Úprava ceny - příloha č. 21: 2.2. není-li v místě možnost napojení na veřejný vodovod 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 5 - celkem

Jedn. cena [Kč/m2] 113,99

Cena [Kč] 724 178,47

113,99

396 799,19 1 120 977,66

-5 % 10 % 5%

+ * *

Pozemky - zjištěná cena

56 048,88 1 177 026,54 0,4000 2,1510 1 012 713,64

= 1 923 064,31 Kč

Rekapitulace nákladových cen bez odpočtu opotřebení: a) Hlavní stavby a1) Výrobně administrativní objekt a2) Garáže b) Vedlejší stavby b1) Vrátnice

= =

63 790 332,94 Kč 2 442 535,97 Kč

=

81 541,92 Kč

30


b2) Objekt vodárny b3) Přístřešek na kola c) Studna d) Venkovní úpravy d1) Komunikace vnitroareálová d2) Vodovod DN 100 mm d3) Kanalizace DN 300 mm d4) Sítě kabelové se sloupy d5) Regulační stanice plynu d6) Odlučovač ropných látek d7) Jímka na vyvážení d8) Vsakování d9) Trafostanice d10) Plynová přípojka d11) Zpevněná plocha I d12) Zpevněná plocha II d13) Zpevněná plocha III d14) Okapový chodník d15) Obrubník d16) Opěrná zeď d17) Schody venkovní d18) Plot I d19) Plot II d20) Plotová vrátka I d21) Plotová vrata d22) Plotová vrátka II d23) Rampa I d24) Rampa II d25) Rampa III d26) Závora e) Pozemky


= = =

82 415,62 Kč 114 702,07 Kč 141 178,74 Kč

= = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = =

3 041 223,80 Kč 118 032,75 Kč 822 437,85 Kč 272 829,60 Kč 790 742,25 Kč 300 000,- Kč 350 000,- Kč 200 000,- Kč 284 197,50 Kč 22 628,90 Kč 1 710 067,92 Kč 156 674,04 Kč 17 898,86 Kč 33 577,10 Kč 163 303,23 Kč 11 921,52 Kč 1 552,28 Kč 423 928,54 Kč 17 859,32 Kč 2 651,11 Kč 6 764,90 Kč 5 850,72 Kč 52 984,51 Kč 141 998,49 Kč 12 343,34 Kč 50 000,- Kč 1 923 064,31 Kč

Cena nemovitosti bez odpočtu opotřebení činí celkem

77 587 240,10 Kč

Nákladová metoda – reprodukční hodnota po zaokrouhlení

77 587 000,- Kč

Rekapitulace věcných hodnot: a) Hlavní stavby a1) Výrobně administrativní objekt

=

60 600 816,29 Kč

31


a2) Garáže b) Vedlejší stavby b1) Vrátnice b2) Objekt vodárny b3) Přístřešek na kola c) Studna d) Venkovní úpravy d1) Komunikace vnitroareálová d2) Vodovod DN 100 mm d3) Kanalizace DN 300 mm d4) Sítě kabelové se sloupy d5) Regulační stanice plynu d6) Odlučovač ropných látek d7) Jímka na vyvážení d8) Vsakování d9) Trafostanice d10) Plynová přípojka d11) Zpevněná plocha I d12) Zpevněná plocha II d13) Zpevněná plocha III d14) Okapový chodník d15) Obrubník d16) Opěrná zeď d17) Schody venkovní d18) Plot I d19) Plot II d20) Plotová vrátka I d21) Plotová vrata d22) Plotová vrátka II d23) Rampa I d24) Rampa II d25) Rampa III d26) Závora e) Pozemky


=

2 320 409,17 Kč

= = = =

76 445,55 Kč 77 264,64 Kč 103 231,86 Kč 132 355,07 Kč

= = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = =

2 661 070,82 Kč 106 229,47 Kč 771 035,48 Kč 227 357,09 Kč 632 593,80 Kč 262 500,- Kč 306 250,- Kč 175 000,- Kč 236 830,30 Kč 20 366,01 Kč 1 496 309,43 Kč 137 089,78 Kč 15 661,50 Kč 29 379,96 Kč 142 890,33 Kč 10 431,33 Kč 1 358,24 Kč 353 272,37 Kč 14 882,71 Kč 1 988,33 Kč 5 637,39 Kč 4 875,58 Kč 46 361,45 Kč 124 248,68 Kč 10 800,42 Kč 41 666,50 Kč 1 923 064,31 Kč

Cena nemovitosti včetně odpočtu opotřebení činí celkem

73 069 673,86 Kč

Nákladová metoda – věcná hodnota po zaokrouhlení

73 070 000,- Kč

2.3

Výnosový způsob ocenění

Předpokládané výnosy Důležitým parametrem výnosové metody je teoretický předpoklad, že všechny oceňované objekty jsou pronajaty za tržní nájemné. Šetřením spolupracujících odhadců, z vlastní databáze a zkušeností zpracovatele posudku, šetřením v realitní inzerci a v inzerci na síti Internet bylo zjištěno, že se jedná o nájemné ve výši 1 200, 600 a 50 Kč/m2/rok (nájemné na místním trhu obvyklé) v závislosti zejména na druhu užitné plochy, její vybavenosti, celkové velikosti a jejím technickém stavu; někdy též na 32



podlažnosti, kdy v přízemí je dosahováno vyšších nájmů. Služby související s provozem objektu obvykle hradí nájemci sami (případně jsou tzv. přefakturovány), náklady pro pronajímatele tak existují v níže uvedené struktuře. Rizika plynoucí z nedosažení tržní ceny nájmu nebo neúplného obsazení ploch jsou pak vzhledem ke svému charakteru zohledněny při aplikaci výnosové metody v Rizikové přirážce 2. Riziková přirážka 1 (technický stav) byla zkoumána při místním šetření (v rámci možností). Riziková přirážka 3 souvisí zejména s právním stavem předmětu ocenění. Uvedená rizika jsou blíže popsána v bodě B.2.2 posudku. Název


Obvyklé nájemné [Kč/m2/rok]

Obvyklé nájemné celkem [Kč/rok]

Výrobně administrativní hala

3 054,50

1 200,00

3 665 400,00

Garáže Vrátnice Zpevněné plochy

144,00 12,00 1 910,00

600,00 600,00 50,00

86 400,00 7 200,00 95 500,00

CELKEM

3 854 500,00

Náklady související s provozem a pronájmem druh daň z nemovitosti pojistné správa (osobní náklady) běžná údržba a opravy Náklady celkem:

částka 19 761,00 Kč 40 000,00 Kč 194 400,00 Kč 180 000,00 Kč 434 161,00 Kč

Pozn.: Přesné vyčíslení některých uvedených nákladů nebylo k dispozici, uvedené částky byly stanoveny na základě výpočtu doporučeného odbornou literaturou.

Základní matematický vztah pro výpočet výnosové hodnoty:

kde:

VHN ... výnosová hodnota nemovitosti ČVt ... čisté příjmy z nemovitosti v roce t VMN ... výnosová míra nemovitosti = diskontní míra, požadovaná míra výnosnosti n ... zbývající doba užití nemovitosti (zejména ekonomická životnost)

Stanovení diskontní míry V podmínkách mimopražského realitního trhu se náhradní konstrukce diskontní míry odvíjí od úvahy, že diskontní míra má dvě složky (viz např. „Teorie oceňování nemovitostí“, VŠE v Praze, Institut oceňování majetku, ISBN 80-7079-622-7): 1. bezriziková míra výnosnosti, 2. přirážky za rizika.

33



Jako základ pro stanovení bezrizikové míry výnosnosti je obvykle používán výnos z dlouhodobých státních dluhopisů; v tomto případě aplikujeme výnos ze: státního dluhopisu CZ0001001796 ozn. 4.20/36 se splatností 04.12.2036, výnos ke dni ocenění je 5,18%, státního dluhopisu CZ0001001945 ozn. 4.70/22 se splatností 12.09.2022, výnos ke dni ocenění je 4,84%, státního dluhopisu CZ0001001317 ozn. 3.75/20 se splatností 12.09.2020, výnos ke dni ocenění je 4,66%, státního dluhopisu CZ0001002471 ozn. 5.00/19 se splatností 11.04.2019, výnos ke dni ocenění je 4,40%, Zdroj: www.patria.cz, www.csob.cz

Přirážky za rizika se dělí do tří základních skupin: 1. přirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovitosti, 2. přirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovitosti, 3. přirážka za rizika právními povahy. Majetkoprávní, technický a finanční stav nemovitosti add 1) Přirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovitosti: Místní šetření bylo provedeno dne 16.07.2010. Prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) i prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou ve velmi dobrém technickém stavu. Objekt je bez viditelných statických poruch a jeho stavebně - technický stav odpovídá nízkému stáří, technologickým postupům výstavby, použitým stavebním materiálům a velmi dobré údržbě. Životnost objektu lze očekávat alespoň ve výši 100 roků. Venkovní zpevněné plochy jsou provedeny z odolných materiálů, jejich životnost proto lze očekávat v délce 40 roků. Životnost přípojek inženýrských sítí se pohybuje v rozpětí 60 – 80 roků. Z důvodu opatrnosti aplikujeme rizikovou přirážku, ve výši 1,00 %. Rozpětí rizikové přirážky se pohybuje obvykle v intervalu 0 – 4 %, vždy s krokem po 0,5 %. add 2) Přirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovitosti: Areál je pronajatý jako celek jednomu nájemci. Objekt lze využít k pronájmu, a to i více nájemcům, vhodnější a provozně účelnější je však vzhledem k jeho komunikační a technologické (inž. sítěmi) provázanosti pronájem celého objektu najednou (jednou smlouvou). Z důvodu opatrnosti aplikujeme rizikovou přirážku, a to ve výši 2,00%. Rozpětí rizikové přirážky se obvykle pohybuje v intervalu 0 – 5 %, s krokem po 0,1 – 0,5 %. Přirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovitosti (Přirážka za riziko 2) obsahuje riziko za částečnou neobsazenost. add 3) Přirážka za rizika právními povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1165 existuje soubor omezení vlastnických práv (zástavní práva a věcná břemena) - viz LV v příloze posudku.

Výpočet výnosové hodnoty Výše uvedený očekávaný výnos je snížen o náklady s pronájmem související. Čistý roční výnos ČV je zakalkulován do výhledu na jednotlivé roky (5 roků), následně je použit princip metody jednoduché kapitalizace:

34


bezrizik. výnos přirážka za riziko 1 přirážka za riziko 2 přirážka za riziko 3 VMN: Výnosy: Náklady: Čistý výnos ČV: VHNt:


2010

2011

2012

2013

2014

2015 a dál

1

2

3

4

5

kapitalizace

4,80% 1,00% 2,00% 1,00% 8,80% 3 854 500 434 161 3 420 339 2 889 425

4,80% 1,00% 2,00% 1,00% 8,80% 3 854 500 434 161 3 420 339 2 655 721

4,80% 1,00% 2,00% 1,00% 8,80% 3 854 500 434 161 3 420 339 2 440 920

4,80% 1,00% 2,00% 1,00% 8,80% 3 854 500 434 161 3 420 339 2 243 493

4,80% 1,50% 2,00% 1,00% 9,30% 3 854 500 434 161 3 420 339 24 123 578

VHNcelkem:

37 496 831

4,80% 1,00% 2,00% 1,00% 8,80% 3 854 500 434 161 3 420 339 3 143 694

Výnosová hodnota nemovitosti činí po zaokrouhlení celkem:

37 500 000,- Kč

35


2.4


Komparační způsob ocenění – srovnání na trhu

Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Popis: Jedná se o provozně výrobní areál, který slouží k potravinářské výrobě. Je situovaný na rovinatém pozemku. Okolní zástavbu tvoří výrobní a skladovací objekty. Centrum obce Hněvotín je ve vzdálenosti 700 m, na nájezd na mezinárodní rychlostní silnici R 46 je ve vzdálenosti 1,4 km, do centra Olomouce je vzdálenost 6 km. Přístup do areálu je možný přes vjezdovou bránu, oplocení je provedeno. Inženýrské sítě: je provedeno napojení na el. energii, vodu z vlastní studny, plynovod, kanalizaci. Konstrukční řešení a technické vybavení – výrobně administrativní objekt: Jedná se o nepodsklepený objekt s jedním nadzemním podlažím ve výrobní části a dvěma nadzemními podlažími v administrativní části, zastřešený sedlovou střechou. Základy tvoří betonové pasy a patky s izolací proti zemní vlhkosti. Nosná konstrukce je železobetonový montovaný skelet s opláštěním PUR panely Kingspain a se zděnými stěnami z cihel. Stropní konstrukce je železobetonová, provedená pouze v části objektu, střecha je sedlová vazníková se světlíky, krytinu tvoří zateplené panely ROOFSPECIAL, klempířské konstrukce jsou úplné z pozinkovaného plechu. Venkovní omítka podezdívky je tvořena fasádním nástřikem HASIT, vnitřní omítky jsou provedeny vápenné hladké, jsou provedeny keramické obklady ve výrobní části a na soc. zařízeních. Schody jsou provedeny ocelové, dveře jsou dřevěné hladké, v chladírnách ocelové s tepelnou izolací, okna jsou plastová s izolačním dvojsklem, prosklení pláště, světlíky, vrata jsou provedena ocelová sekční, podlahy jsou provedeny betonové, keramická dlažba. Vytápění je ústřední do radiátorů z centrální plynové kotelny. Elektroinstalace je provedena na jističe, kompletní rozvod el. proudu 230V/400V. Bleskosvod je instalován. Jsou provedeny rozvody studené i teplé vody, ohřev teplé vody zajišťován centrálně z plynové kotelny. Vnitřní kanalizace je provedena ze všech zařizovacích předmětů. Vnitřní hygienické vybavení – splachovací WC, umyvadla, sprchové kouty. Je proveden rozvod zemního plynu. Ostatní vybavení – je provedena vzduchotechnika, hydranty, alarmové zabezpečení, čidla ohlášení požáru - rozvod EZS, EPS, strukturovaná kabeláž. Dispozice: 1.NP: výrobní část – kuchyně, sklady přípravny, balírny, expedice, chodby, kotelna, místnosti vzduchotechniky administrativní část – vstupní hala, denní místnost, šatny zaměstnanců, hygienické zázemí (sprchy, WC, umývárny) 2.NP: administrativní část - chodby, kanceláře, zasedací místnost, archiv Konstrukční řešení a technické vybavení – garáže: Jedná se o nepodsklepený objekt s jedním nadzemním podlažím, zastřešený sedlovou střechou. Základy tvoří betonové pasy s izolací proti zemní vlhkosti. Nosná konstrukce je zděná. Střecha je sedlová, krytina je plechová s povrchovou úpravou. Klempířské konstrukce jsou úplné z pozinkovaného plechu. Fasádní omítka je štuková probarvená, úpravy vnitřních povrchů jsou provedeny z hladkých dvouvrstvých omítek a keramických obkladů. Dveře jsou dřevěné hladké.

36



Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem, vrata jsou ocelová sekční. Podlahy tvoří betonová mazanina. Vytápění je ústřední, do radiátorů. Elektroinstalace je provedena na jističe, kompletní rozvod el. proudu 230V/380V. Bleskosvod je instalován. Jsou provedeny rozvody vody. Vnitřní kanalizace je provedena ze všech zařizovacích předmětů. Vnitřní hygienické vybavení. Dispozice: 1.NP: prostor garáží, kancelář, soc. zázemí Konstrukční řešení a technické vybavení – vrátnice: Jedná se o nepodsklepený objekt s jedním nadzemním podlažím, zastřešený pultovou střechou. Základy tvoří betonové pasy s izolací proti zemní vlhkosti. Nosná konstrukce je zděná. Střecha je pultová, krytina je plechová s povrchovou úpravou. Klempířské konstrukce jsou úplné z pozinkovaného plechu. Fasádní omítka je štuková probarvená, úpravy vnitřních povrchů jsou provedeny z hladkých dvouvrstvých omítek a keramických obkladů. Dveře jsou dřevěné hladké. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem. Podlahy tvoří betonová mazanina. Elektroinstalace je provedena na jističe, kompletní rozvod el. proudu 230V. Konstrukční řešení a technické vybavení – vodárna: Jedná se o nepodsklepený objekt s jedním nadzemním podlažím, zastřešený pultovou střechou. Základy tvoří betonové pasy s izolací proti zemní vlhkosti. Nosná konstrukce je zděná. Střecha je pultová, krytina je plechová s povrchovou úpravou. Klempířské konstrukce jsou úplné z pozinkovaného plechu. Fasádní omítka je štuková probarvená, úpravy vnitřních povrchů jsou provedeny z hladkých dvouvrstvých omítek a keramických obkladů. Dveře jsou dřevěné hladké. Podlahy tvoří betonová mazanina. Elektroinstalace je provedena na jističe, kompletní rozvod el. proudu 230V/380. Konstrukční řešení a technické vybavení – přístřešek na kola: Jedná se o přístřešek navazující na objekt vrátnice, s jedním nadzemním podlažím, zastřešený pultovou střechou. Základy tvoří betonové patky s izolací proti zemní vlhkosti. Nosnou konstrukci tvoří dřevěné trámky, střecha je pultová, krytina je plechová s povrchovou úpravou. Klempířské konstrukce jsou úplné z pozinkovaného plechu. Úpravy povrchů nátěry.

Srovnávací parametry: Obestavěný prostor [m3]

Zastavěná plocha [m2]


27 286,48

3 327,62

3 054,46

Garáže

778,50

180,00

144,00

Vrátnice

45,60

15,00

12,00

Zpevněné plochy

-

-

1 910,00

Pozemky

-

3 536

9 834

Název Výrobní hala

37



Srovnávací kritéria: č.

Kriterium Popis kritéria A – OBEC 1 Velikost obce obyvatel 1 404, z toho 1 000 v produkt. věku 2 Správa, úřady obecní úřad, pošta, ostatní v Olomouci 3 Poptávka po nemovitostech nabídka převyšuje poptávku 4 Přírodní okolí velmi dobré 5 Obchod a služby základní sortiment 6 Školství základní škola 7 Zdravotnictví ordinace všeobecného lékaře 8 Kultura, sport základní vybavení 9 Ubytování není 10 Struktura zaměstnanosti dostatečná nabídka v Olomouci 11 Životní prostředí velmi dobré B – UMÍSTĚNÍ NEMOVITOSTI V OBCI 12 Poloha vzhledem k centru obce na okraji 13 Dopravní podmínky příjezd až k objektu 14 Orientace ke svět. stranám kombinovaná 15 Konfigurace terénu rovinatý terén 16 Převládající zástavba v obci bydlení 17 Parkovací možnosti za oplocením 18 Obyvatelstvo v sousedství nebylo zjišťováno 19 Územní plán schválený úz. plán, není 20 Inženýrské sítě v místě všechny kromě veřejného vodovodu C – VLASTNÍ NEMOVITOST 21 Typ stavby vhodný 22 Dostupnost jednotlivých podlaží pouze po schodišti 23 Regulace nájemného žádná 24 Výskyt radonu neměřeno 25 Další možnosti ohrožení velmi omezené až náhodné 26 Příslušenství nemovitosti vhodné (identifikace viz výše) 27 Možnosti dalšího rozšiřování jsou (po vlastních pozemcích 28 Technická hodnota stavby viz níže 29 Údržba stavby dobrá 30 Pozemky celkem 13 370 m2

38



Technický stav: Areál byl postaven v roce 2005. Prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) i prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou ve velmi technickém stavu. Objekty jsou bez viditelných statických poruch a jejich stavebně - technický stav odpovídá stáří, technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a dobré údržbě. Rizika ekonomické povahy: Areál (případně jednotlivé objekty) lze využít k pronájmu, a to i několika nájemcům, vhodnější a provozně účelnější je však vzhledem k jeho komunikační a technologické (inž. sítěmi) provázanosti pronájem celého areálu najednou (jednou smlouvou). V tom případě je však nutné počítat s tím, že nájemce se bude vzhledem k velikosti objektů a tím pádem vzhledem k velikosti užitných ploch hledat obtížně. Naproti tomu více nájemců a „rozdrobení“ objektů na menší části bude nezbytně přinášet nejen provozní problémy, ale pravděpodobná je též větší fluktuace nájemců a s tím související výpadky příjmu z nájemného. Lze též předpokládat další investice do přizpůsobení staveb dle požadavků těchto menších nájemců. Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1165 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo smluvní, předkupní právo, zástavní právo soudcovské, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. Ve výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1165 je dále zapsáno věcné břemeno zřizování a provozování vedení a zařízení veřejné komunikační sítě, údržby a oprav, oprávnění pro: Telefónica O2, povinnost k: parcela 425/44 a 425/85. Vzhledem druhu a malému rozsahu věcného břemene jej nepovažujeme za vážnou závadu, dle našeho názoru nemá vliv na stanovení obvyklé ceny nemovitostí.

39



Srovnávací nemovitosti: S1) Skladově výrobní areál, Brno Cena nabídková: 35 000 000,- Kč Nabídka prodeje areálu nacházejícího se v lokalitě města Brna s dostupností do centra města i na dálniční spojení. Areál má skladovou/výrobní část, kancelářskou budovu, velké parkovací a manipulační zpevněné plochy a samostatnou skladovou halu. Celý areál má oplocený pozemek s výměrou cca 6 500 m2 a v zadní části areálu je možné stavět na volném pozemku další halu. Dispozice: Haly 865 m2 a 570 m2, kanceláře se zázemím cca 500 m2, pozemek cca 6 500 m2, zpevněná plocha cca 4 500 m2. Dispozice: Administrativní budova - 2 nadzemní podlaží, celková užitná plocha cca 400 m2, počítačová síť, zabezpečovací systém, klimatizace. Plastová okna, podlahy: zátěžové koberce a dlažba. Na každém podlaží sociální zařízení. Přízemní hala 865 m2, vytápěná, rozvody el. proudu 230 a 400V, vstupy na rampě a v úrovni podlahy, přízemní hala 570 m2, vytápěná, rozvody el. proudu 230 a 400V, vstupy na rampě a v úrovni podlahy, vestavba kanceláří se zázemím 102 m2. Vybavení: el. energie, voda, odpad, plyn – topení, parkovací plochy, vjezd pro kamionovou dopravu.

Kontakt: REAL SPEKTRUM GROUP a.s. Lidická 718/77 602 00 Brno www.realspektrum.cz tel.: 533339111

S3) Výrobní areál, Dřevěnice Cena nabídková: 39 000 000,- Kč Areál v obci Dřevěnice, cca 5 km od Jičína. Vhodný pro potravinářskou výrobu. Budovy výrobní, skladové, kancelářské, rozsáhlé klimat. historické sklepení - sklady, řada chladících prostor, čisté a špinavé zóny, výtahy, ihned provozuschopné, většina ve výborném stavu! Rozlehlé zpevněné (parkovací) plochy. EL. 220/400V, vytápění plynové, VVŘ , septik s přepadem. Užitná plocha přes 8.000 m2.Vým. poz.: 22.593 m2.

40



Kontakt: Triáda realitní kanceláře Fortna 43/, 50601 Jičín www.triada-reality.cz tel.: 493522869 S4) Výrobní areál, Břeclav Cena nabídková: 49 000 000,- Kč Prodej víceúčelového výrobního areálu v průmyslové části města Břeclav. Jedná se o areál s hlavní výrobní halou s jeřábovými dráhami o výměře cca 5 500 m2. Areál doplňuje samostatná třípodlažní hospodářsko-administrativní budova a několik menších staveb hal a skladů. Areál je dostupný pro kamionovou dopravu a je v dobrém dosahu D2 ( exit Břeclav km). Celková výměra pozemku je cca 28 000 m2. Areál je oplocen a napojen na el. energii, vodu, kanalizaci a plyn, dostavěn v roce 1979, zkolaudován pak v roce 1981. Po roce 2000 byly prováděny dílčí rekonstrukce. Dispozice: Administrativní budova jedná se o samostatně stojící třípodlažní nepodsklepený objekt s plochou střechou, který se nachází po levé straně vedle vjezdu do závodu. Nosná konstrukce je tvořena ŽB montovaným skeletem s obvodovými ker. panely. Budova je využívána pro administrativu. Celková výměra 1440 m2. Výrobní prostory se sociálním zázemím o výměře cca 6000 m2 Č.1 - jednopodlažní trojlodní stavebně a funkčně propojenou halu s více podlažními vestavky a přístavky. Přístavky jsou tvořeny funkčně navazujícím sociálním přístavkem na stejném pozemku a funkčně navazujícím přístavkem haly jednolodní na sousedním přiléhajícím pozemku.

Kontakt: REAL SPEKTRUM GROUP a.s. Lidická 718/77 602 00 Brno www.realspektrum.cz tel.: 533339111

41



S4) Skladový areál, Jinočany Cena nabídková 59 000 000,- Kč Prodej nového, administrativního a skladovacího centra v obci Jinočany, nedaleko Rudné a Prahy 5 – Zličín, s výbornou dostupností na pražský obchvat a D5 do Plzně, R1 a D1 na Brno a Chomutov, a R6 na Karlovy Vary, stojícího na pozemku o rozloze 3.891 m2, zastavěné ploše 1.489 m2, s užitnou plochou 2.846 m2. V 1. NP je recepce, skladovací prostor 1.333 m2 s kompletním zázemím, vzduchotechnikou, klimatizací a veškerými IT rozvody. Kamióny mohou využít k vyložení nákladu 3 nákladové rampy, menší vozidla jeden přímý vjezd do skladu. Ve 2. NP jsou kancelářské a zasedací místnosti 375 m2, prezentační prostory vhodné také jako kancelářské 680 m2, kuchyňka s jídelnou, šatny a kompletní sociální zázemí. Budova z roku 2007 má bezbariérový vstup, výtah a venku k dispozici až 30 parkovacích míst pro osobní auta. Budova má železobetonovou a cihlovou konstrukci, opláštění z fasádních sendvičových panelů KINGSPAN, podlahovou plochu pokrytou epoxidovou podlahovinou TECHNIFLOOR (sklady), keramickou dlažbou a koberci. IS: elektřina, kanalizace, vodovod. Kompletní oplocení s pojezdovou vstupní branou.

Kontakt: RE/MAX Alfa Lazarská 1718/3, 11000 Praha www.remax-czech.cz tel.: 222542840

Závěrečná analýza Byla provedena všechna šetření nezbytná ke stanovení komparativní hodnoty předmětu ocenění. Po konzultacích se spolupracujícími odhadci, realitními kancelářemi, po analýze realitní inzerce a po analýze veškerých rizik a závad pojících se k předmětu ocenění mohu prohlásit, že komparativní hodnota předmětu ocenění jako celku se pohybuje v rozpětí od 37 do 45 mil. Kč. Provedená šetření jsou uložena v archivu znalce.

42


2.5


Vyhodnocení

Nákladová metoda – reprodukční hodnota

77 587 000,- Kč

Nákladová metoda – věcná hodnota

73 070 000,- Kč

Výnosová metoda

37 500 000,- Kč

Komparativní metoda – srovnání na realitním trhu

37 – 45 mil. Kč

Pozn.: Reprodukční hodnota = odhad pořizovacích nákladů na výstavbu stejného typu objektu/ů v současných cenách Věcná hodnota = reprodukční hodnota po odpočtu přiměřeného znehodnocení (opotřebení) způsobeného vlivem stáří, intenzity užívání, způsobu údržby, provedeným modernizacím apod.

V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát (prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existují komerční databáze, kde by soupisy sjednaných cen měly splňovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi Českého statistického úřadu, který shromažďuje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a současně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze které by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodů výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených šetření a na základě výsledků použitých metod ocenění indikujeme obvyklou cenu předmětu ocenění ve výši: 40 000 000,- Kč

43



C REKAPITULACE

Obvyklou cenu budovy č.p. 410 – výroba, část obce Hněvotín, stojící na pozemku parc.č. St. 542, budovy bez čp/če – jiná stavba stojící na pozemku parc.č. St. 541, budovy bez čp/če – výroba stojící na pozemku parc.č. St. 543, budovy bez čp/če – garáž stojící na pozemku parc.č. St. 544 a pozemků parc.č. St. 541, St. 542, St. 543, St. 544, 425/44 a 425/85, k.ú. Hněvotín, obec Hněvotín, zapsáno na LV č. 1165 vedeného KÚ pro Olomoucký kraj, KP Olomouc, indikujeme ke dni ocenění na:

40 000 000,- Kč Slovy: Čtyřicetmilionů korun českých

V Hradci Králové dne 24.07.2010

Podpis:

Ing. Milan Bálek jednatel společnosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové IČ: 26 30 20 47

44



D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovením § 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, zapsaný dle Rozhodnutí ministryně spravedlnosti a předsedkyně legislativní rady vlády České republiky č.j. 193/2009-OD-ZN ze dne 08.10.2009 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 345 – 288 / 2010 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké pečetě:

Podpis za znalecký ústav:

Ing. Milan Bálek jednatel společnosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové

45



E SEZNAM PŘÍLOH 1. Barevná fotodokumentace 2. Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 1165, k.ú. Hněvotín, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne 27.01.2010 3. Snímek katastrální mapy

46


Příloha: Fotodokumentace













ýýpls z

KAŤASTRU NEMovÍŤosTI gr'aÝ i::]'']]iev!dÓvaný } dátu :i''!':1]i': P!Ók&Žu]ící Vyh.tov ena bct!'Flelně dÉÍkÓýýr1 palstupet) No I)čel: saudní iizÚj

ój

16lNs $8,2o1a

al:'i::]: czo712 otonole

prÚ

Mn saemivo splavEdrlosl/

50?235 HnévÓtin

'|'': 1!65 _i! !]jJ'_r:_.ll']: rL.ui]ť|i: 640158 Hbévotín v kar' úzei jsÓu Po"eBky vedeny ve dvou ěiselných řadá.b (st' P staÝérrnl p3rcé1a) t]!-!rrr, i,

jr't/ ltj,.r'r,:fil

|!:i]]l ].ié pr:j, ] Apétaťfood á. s,, Hněvotín 4t0, 7B3 47 HnéÝotln ilnr:r

! I r.rrl

4a ŽásEavěná pfÓcha

st'

541

st.

54?

nadvo!1 32ts9 Žesl:ávěná p1Óche a

sr

543

17 zastavěná Plochá

Šť.54á

2EB736ÉA

tB2 ŽesEávéná plÓÓhá

a

W[uuuuililWÍilMilililrilililuu 0orLo: 01 02 201{ r1 00 cóo.1 r1.rn/pl!]oh €]0

a

a

zeBédě19ký l)údni

425/ 44

34Bl ostatDi plocha

a2t/85 ai j 1.r'

i rliri:, 'r. !r.lrt, ]ihévotín, é.P' aro i-r.li

1r:j;i :)rr:irr ;i-rs.f

qiřoba

.r': rr

'r'l

sr st. st. st,

542

54r

543 544

věcné biěntnÓ védéní á u'ivani Fod!@naho ýyso].oc]atéh. lLynovodrr, vs bípu á v]ezdu za úóélénkontIoly'

pa.celó: parcěfá:

425 /44 423 /a5

Fsrcela,

l']|'.l..] snLouÝá Ó zŤizeýívéÓněhÓ bř@€ne vkLadu prává ké dli 02 - 02 ' 2o!5. věcné břěFsno ved€ni a uživánípodz4Eního ÝYsÓkÓt!ákéhÓ

Palcela:

425/4!

44'1/12

údlžby

v-955/20 0S-80 5 z -204rr/2006* 805

- úP].afua ze dné 10'01.2005' Přá\'ni ůčiŘkY v 955/2005-805

PlYíovodu' vsťuPu a vjéŽdÚ 'á účarenkolt.olý, údŤžby v-955/2005-BO5 Farcela: 453/? z 20tr1,/2006-805

i..l:.]].] sdlouÝa o Žiízění věcuéno bř4éDé - úPlacná zé dne L0 0r'2005' Práwi vkládu pťáva ké dhi i]2'02'2Do5

v-955/2

učinky 00

5- 805

Ýě.ne bi€Deno Ýédéní a u]oženi ývsokot]'akého plynÓvÓdního Potllbí / Ýsi:uPu za úóé]éeúd!žbya oPraÝ v-826/20rit-805 Pa!cé1á: 1o2 9 /l stávL'e: H!ěvÓlíí ' č-p' 410 tr!::,:_i s{loťÝa é zřÍzení věcnéhÓ b;etné - úP13tná ee dnt 1o'0.1'2006' přávni úě!n}Y

VÍPIS z

KÁTASTRU NE}íovlŤosŤi

Přokázu]íci stav 6Ý1dovaný k datu:..a]'|.]!]

]i|']''

l]:

vyhalavenL l}eztp]alně dálko\,,ym pns&jpem pm L]čel: saLlďl1i airani, Č'j: 16 lNs 4oan010 ple) Mll}jslelslvt} spraEdhlosli

lJi]ť': 502235 HnéÝot'n !!: '.]r:_11:','!': 1155 ]r'!:i:x]j €4o15a Hňěvotín v kát' úŽ@í]BÓu PÓŽebLY védénÝvé dÝÓu ěíselný.h iadách (sť' = stavébli PářČela) .]ir.:r]. czo?12 otanauc

,t;',.,,",

,,,

r..:r,,,,:,j! i

vktadu pŤáva kd dni 26.Oi'2006'

v'82Á /2aQ6_8n5

věcné biéíenovedení a uloženi. ý'so}aE1é}ébo P]Yoovodnlho Potlubl, vsťuF! ?a ůie] en ljdťaby a oprav V 8?6/2006-8('5 Parcále \029/2 ste9ba: gněvÓtír' ě P. 41Ó vócntjhÓ břchen€ - úPLatíá zé doe ]0.01 2006. PÍávli úČinky ] snloúva Ó zii!€n' 'ii]-.] vkladu P.ává ké
v

1.3291200?-805

věMé bŤébehr Ýédehí a u1ožefli deěloÝé a EPlaé}ové!a.a1:zace, ÝstÚPu !a ua€lee tdřŽL'y a Óptev paleela: 1018,/? ý-\329/2Daj-BÍ]\ stavba: Hn;vatín, ě.p.41o illir];!] sntóuvá é ztiŽe^í véénébÓbřéhére_ bézúp.1atná, o Žiizeni vócnÉho biEnÉne - úP]átná 2é díe 23'al-2Q1)1 ' p!áv.i úéin]ryvkladq Fráva k@ .tni 0?.02 200] ý-1329/ 2oo',1-8o5

věsé ]riébeno Vedéní údržbyá oPrav a ula'eni deětoÝé a splaĚkové Lana}iŽace' vstupu za účeléú Ý_!32gl20o7_a05 PáťČé1a:1o28l3 stavbá: H!ěvÓtín' é.F. a1o !]jr_,:,j' sn1ouvá o ?;izéní v,ěcnéhÓ břenQno - bezúptatná, Ó Žřizéni vécného břef,en€ - úPlatná ze dni 23'a1'2co'l' P'ávní úěinky a'kládu P!áva ké dni 0'.02.?007' v 112912007 805 věcné břemeDo 'edBni a uložénideš!'ové a gplaškovékaňat'zace, vstlrF1] za účélenúdržbYa oPťáv v'r329/200?_805 !atcé1a: i155/1 staÝlrá: E!éworíb, ě.P' 4ro :ijii]r sel.uvá o ziizení vécnéhobÍéň*nE- béŽúPrátná/ o ?ilzenl ýécnáho bi6énÉ* úP1arĎá dné 2!-o! 2oo7. P!ávrri úělnky Ýtlad! P':va kě <1n1 |1.,2,2aE7'

"é

,L,!

t:|i:ť!1| !!.

zástaÝní PřávÓ ÉnLuvní

v_1329/2oa

.:i'jli]J_lt

i:

'

-€05

výPIs z

KA.ťASrRU NEuoVÍrosTI k daťa:7':1]'ji]] ] ]ť]]|] Évidovaný pŤÓ]
ún řlzeĎj' i'j '

16

/Ns '!o8l?0l0 prc Minisí€'sivo s'rnýed/n'ýj

l.r.: .:]]{1i:: cz0?l2 o1Ónouc !: :.. t1::_"!1.tvr: lL . L:'|n : 64015a !]!ěvÓtín v kat' úŽ€ní jsou paŽes}y Ýedely ve dýo! čÍselných iadách

502235 Hněvotin 1165

(sr. = stavet'ní Pélceta)

t Žá:l!ě!ěni pÓhlédáÝék dÓ výéé5 5o0 ooo Kč s Pirs]ušéDstÝie' dÓ wé. 55 ooo ooo KČ ! p_ !s ' 'sérELv' D -.hl;davék '" luao'cl"r, pohlédávak vzntklYch d' 3L':r2'2o2a do ýýšé160 500 óP,/čé ná Pa!c' bé2 stavbe; čéÁkášpořiťélna'a.s./ olbracntová 541 št Pró}a 14o oo !929/62, Plaha 4l ](ťč' 4, L./\ča:

452A47s2

0oÍ)

v-r33a 1/2 005-B05

i;';"lli

v-13301/2

oO

5- 805 805

stavba; bBz čnlěs na parc.

v- 133! r/2

0O

5-

3i1i3, i:]"l}:: st

541

,]:':.]'. shlouvé Ó zřizéní Žáétavn!}Ló p!ává pod1é Óbě'z' vkladu Fťáva ke dlr 23'11'2ÓÓ5

v-1330r/2005-

B

05

Žé doe 24'10 '2005. p!ávní úč!ÉkY v-13301/?005- 805

! Pr..o "E l-'n! k Žaj!ěténl Poh1edávék

.'" s!avn

dÓ V!'éé55 000 000 Xč g Piil!ué€hsťvlb a luáovcíci.;oh1edávék wŽnik1ýČh do 15 ro 2019 do Ýýše 55 000 000 Kč v4?5/44 č€5ká spoŤit€lna' a' s', olb'aehbova pa'cela:

Lg29/62, P.ana 4, Křé, 14o oo Fraha Palcela: st Pa!c@ta; s!' 4, ealrča: 492447B2

541

z

zé dně

19']1]

Palcélaj st' 543 Pá!ČÉLé.425/a5 Dář.é}é: st. 544 Éa.cola: st' 541 p'ává PodLe Óbč'Ž'

.ji ijj. sm]ouýá o zři:ení 'ásťavního vk].adu P.áwa k€ dni 1É05 ?005'

-?O 411,/

- Ě 05

2 00

6- 805

'2o!4. Právíi úélnkY

v

Žá6t'á'n! P.ávo 5Bluvní L za]iěténi poh}adávek dÓ Ýiae 5 5oo ooo Kc 9 přislušěnstvífu000 xn a buáoucícr' pohlodávek vznik}ýČl', do 12'5 2oo5 do ýýšE 5 500 če5ká spÓŤltoLna, a.3' I o]}rachlová PaÍcě]'a: 425/44 !92g/52' Ptay'a 4, K.č, 140 oo P!Ž.ha Pa'celaI st' 542

.!. Rč/rčo]452447s2

4

z-1{ 2 6612 Oo 5- 805 z L4266/2O05-AQ5 z-142 66l2 00 5 - S0 5

54f

Palcolar St, 544 Parcéla: st. 542 PárČěfa: 425/a5 i|:ii r; smlÓuva Ó ziízéî u ástáÝniho přá'/a F'Ód]e Ólrč z' v!.].ědu p.áva ke dr' 23'11 2004.

1o 1? 3/2 00

z-L4266/2AO5'BAt

101?3/2oo{-805

v z

5060/2!05-605 Ld265/2q95-BO5 z-L4266/2AA5-805 z-2A4!7/2AA6-Ar3 z-r42t6/20A5-A05 z-L4266/2005 AA5 2e
50 60,/20 05- 805

2á9tBvni pÍavo sB]uvai

PÓh.!écrávé} do iČiěé1Ú oo1] ooo Eó s Piís'1ušengtv!& a buáoueícb PÓhLédjivék vzn1klých dÓ 3r'12'2o2o dó výšé1!0 oo0 čéskágprřiré1ne, a'é' ' oltlťachtÓÝa stavba] b'ez ěP/ěe dá Pá!Č' 1929/62, Plaha {, t(.č, 14o o0 Plaha sť' 5{1

} za]ašlěĎi

A, Í+č/1čÓ,d52441a2

páiéě]á: sL' 5r'3 Patcéla: 423/ aa FatÓé1á | sť 54a FaŤČelA:sť 542 stavba: béz čp.rěe n- p.re st. 543

scawba; bÉ2čp/ěe ná PárČ

st Pa.c€!a: sb' 5{l 544

000

v- r50

97,/2 o0

5

-80 5

v-150 97,/2005-605 z-2 04 rrl2o0 6-8n 5 v- 150 9? 12005'805 Ý_ 150 9? /2009-60B v-150 9?/ 20 05 - 805 v- 15097 /20 05 805

v-150

9?

/2004 - 805

prokazujicí

yýPIs 2

KATASŤRU lÍEMÓvllosrl Btav €vidovaný k datu : "'' ]' ::il |]'i

vyhaloÝcno bezúplr!'rě dálkoýýf, paístupen plo účelsaudniiize - iJ':16 ]Ns

:: ]

]'

j -

:'

10M01opn M iste'sÚa spmvednpsll

]lj"] ,.]l:i:: czo712 o].oEa!c l ']. ]]]i.:'']L]t'i: '. ::i]nrj: 64015a gíévÓtin Ý kát. úz€ní jsou po.eDty védénYvé dvou čise]ných iadá.h

502235 Hněwotin

lt65 (st' = stave]r'l Pa'ceta)

v 1509?/2005-305 a15/ 44 Pi-cela, V 1509?,/2l]05-40! slavba HňěvÓtin ' ě p 410 p'iÝn! ričiD].Y pÓdle zé d'é 27 1?-2005' ěbě.2 ] i: i ] r ] sBlouvá o Ži!Žéí.í zástáÝniho P.ava vkladu P.áva ].e at'ai 2E 12 2905. .

v 150!?/2005-405

věcné bimóno Žři.aÝáÓi a pťovozo''ání védéni a ŽáiíŽéní vgia]nÉ konunllaě!í s1tě. úd!žbya oPÍaÝ v-2484/2006-805 Ťo1éf,ónlca 02 czech RéPdrlic, a's. / Pa..ÉLÁ: 425/44 palČelá] z -2 0 411/2 006-BO5 425/a5 za Bfulovko! 266/2, PŤz}'a 4, $193336 t'č/Ičo ) r'trČh'le 14o 22, ' ':;.:'' r snlouva é .tíze^L věČíé!Óbiée6n6 - úplarná ze dné 20 '01 2oo6 práýni úěiDky vkladu práwá ke dít 09 03.20!6' ý-2'!a4 |2ao6-BĎ5

PředLupní Právo

1. Tzl dŤužsťewízáložna Ha9gtova sEavbal boz čp/é€ na Pa.c 92/22, ýnlttbí MěstÓ / 6?4 0l Třeb!č sr. E4L stavta: HnéÝÓliE, čp 410 1. Rč/Ičo:€3492555 stavbá: beŽ čP/ěéíá ParÓ' st, 543 /

staÝba: b€2 ěp/ééfra parČ

ý-BL22/2DE9-8o5

v-6122l20O9-805 v-8r22/20A9-805 't-8122 /28O9-8r5

st 544 ý'B122 /2ia9-8c5 Pardeló: Á25/ 4n pa.cěfa: st 541 v-8122 /2OO9-AAt pátcěIa: st 542 v-81?2 /2Oq9-ao5 Ý_aa22/2oo9-an5 543 Páfcě.!á: st Ý-a122 /20Ós-Ba5 Palcelá: st' 544 ý-al2?/29a9-Boa Palcalar 4?5/s5 o ŽiiŽéni záŠravníhÓ Práva podla '!l'],l slLlouva Ó zŤíz@ívěcného piedkuPniho pÍával lkladu P.ávÍí účínky Práva Lé d]li 1''0?.2009, dné ln.0?-2oo9' otla.2 Že Ý-a72? /2-aa9 aa5

iá€tasí práÝo š6Luvnl x zajiěřění Poh1edáwky B PřtsluÉéhétvjhwé siši !5 oao 00o,' Ké, výÁé 15 000 000'- Kč budouciČh pohLedáÝe]. € Přislušenstv1m vŽni}1ý-eh do 31'1 -2o1o d! á bÚdoucíČb Poh16dávek ýŽlaklýeh dÓ 31.1.201Ó do ýiše 9 0o0 00O, - íé Ý-aL22/2aa9'ea5 l. Ťz' dlui6tévbi zá1Óžna' I'asslrova sčáýl'áj bez óplóe na PárČ g?/22, Ýnit';ni Měéto, 6?4 |r Třebič sl' 5'11 v-E122/2oo 9- Bo5 stavba ] HněÝÓiín \, r<č/1čo:t349?555 ' ó'p.410 sťáýbáj beŽ ép,/é€ na patc'

ý-Él22/2q09'aa5

v- 8122l20O9-805 Pa-c€la: st' 54l v-st22l2ro9-ao5 Báleélá: sě' 5d3 parcéfa: 421/a1 vâr22/2Ó09-ao5 Ý_8r 2?/20 09 8o5 Pátcela; St. .54 4 v-B1221200!-Bo5 !á!céta: st, 542 ý-a122 /20o9'aa5 parco]_a ] 425/óA ý'e!2z/2oo9âÓ5 stavba: beŽ čPlééná PáiČ. st 543 p!áva PÓdLé ÝécnéhÓ ].i itj sniouva o zři'ení Pi€d).uPníhÓ PÍával o zříleňi zá9bav.iba právnj přáwa 1] ke dňl '07 2009' ůčirtkyvkLadu obč.z . Žé d're 14. 07.2oo9-

vyPIs z

vyhÓlÚvena

KATáSŤRU NEMovITosTI přÓLáŽujícÍ stav €vidovaný } dah! 2''ill'.|!]':l ] :i:]:"]] bezLrplahe daka\'ý pťÍslupaa1píoičet srrtlňÍ lilenl' č j: 16lvs 4a8na1a pm Miis]e.sýo

spreqedhlosli

.]L].:: i 502235 Hněvot1n : czo?].2 olÓÉouc _iÉl \,i1j:i jl!.! 1165 _ '.i] : 64ot5B Hhávoti! v }at' úzeníjtou Pozeeky vedédy vé dwou ěíselných řadách (st' = stavEt'ni pařc€la)

]:].!.5

v-8122l20 09-805

zásEavni P.ávo soudcawgké plo PÓh1édávku v€ yiši 19 505 8?ó, okIeénl éPťává 6oc!álniho lsbeŽPéěéni oleouČ, ťř. l(Ósbonautú !151l6c l o!ÓhÓuc ' t]odolány/ ??9 ]1

- Kč' Náv.h na ŽříEén! Práva podán dne 14.9'2009. z-3?66\/20A9-E05 stavba l trs! čPlčaná Pa!cs!. 541 stavba: b€z čp/č6na paťd.

z-3266r/2AA9-805

Palcé.La: st

z-3266\ /2AA9-BA5 z 3266! /2AO9 BO5 z-32667 /2r09-BO5 z-3266! /2r09-BO5 z-32661/ 2DO9-AaS z-3? 661,/2009-805 z- 32 6 61,/2009-805

sr.

544

54r

Fa!cĚ]_á: 425 /a5 pércelá: st. 5ód Parcelai St, 543 Parcélá: st' 542 Palcéla: 425/44

stawlra: bez óFlěe na Parc'

stéÝbá: HrěvÓrir, ě.p. 410 z-32661/ 2AQ9-BA5 yikonu ].:i'ji Usí€9éní soudu o na;1zeni lo?had'!Ťi!en!m 6oud'?ástavniho P.ává ok.ssní Šru.jv oLonouci 50 E-1].6,/2009 !e dne 14'09'?0o9. P!ámi moc ké dni 0?'10'2009 DxelLčn l

při\áz \ plod€

z-32

6

61/2009-80s

_

Apétit iood a.É., HírěvÓťin 4]0,

?-40176/2009-AO5

Ap€tjt food a.s., Hhěvotih 4]o.

z

i,p, d10 ' nPeiit food a.s,/ H!ěvotíI al0| ?af !7 HEěvocin, Rc/!co]

z-4Era6/ 2OA9-BA5

?B3 4? nnévotiD, RČ/IČo 26873664, stavba: bez +,/če na

?83 4? Hněvotj.n, Rč,/Ičo] stávbaj Hhěvotín' 2 6673664

401t 6/200

9

805

!6B?3664, sláÝbe: bez éP/éena

Apéť1tfoÓd a.s'. Hněvotin 41o/ 78] 47 !{běvÓť1n, Rč/Ičo] 26871664, stavbe; bé2 ěp/ěé ne

z-! Q 116/2

Apétat food a s./ Hhěvolin 410, 783 47 Hněvocin, Rč/Ičo]

z-4atl6/2OA9-BA5

2 6B73664, Da.Če!á: 425/44 APeči! food a.s'. ll4éýotin 410' 783 47 Hoévotin, Rč/Tčo: ?6B7366,1, Fa'c€La: 5t' 541 APeťit food 3's', !'n6votí. 410, ?a3 4' H4évoťin, R'c/Ico] 26€'3664, pa'ceLó: st 542 Ap*lit food E.! ' Hněvotin 410. ?a: 47 tlběvocín' Rc/Ico: 54l 268?f664. Pa.ÓeLa: st APetit foÓd a'Š . Éněýotío4!o,

?83 4? Hn6vÓtín, Rč/TČo;

00 9-8 05

z-4Óla6/2Óa9-BÓ5 z-40\16/2O09-B05

z' 4 01r6/2009-805 z- 4a!L6/2009-A05

t

vÍpts z xgrasreu

NEft.ÍcvITosTÍ PrěkáŽu j ící št'aý dÝj.doÝaný |r .tétu 2?' íl' 2ar í,

! J

r.'

j

i]7

olre.:: 502235 }iiéýot'in

,]i.e-s: czo?}? o1EDouČ

:is|: r';i.5tr:..ni: 1L65 1r.i:en.í] 640158 thěÝotj.n Ý ta!. ú!ď! jg*u I'o'€BkY Ýedgny Ýe dvou čísélnýehřád'ách (st' - gteýet'ňí patéé]a} 26873664, Pa!ce].a: at' 5{Á APéeit food. é..'. t{řrěvótií 41o/ 2-40116,/20o9-s05 ?8: 47 EBávotítr, Řc/Ico l

26873664, F*dé1á: 423/g5 ,is.rÍ.: ExEkuĚnj- piihaz ]< Přodaji íeBÓÝit'ých věci' Exekulore}ý úřad 9]Ónoúc, Mqr' !4UD! ' n-dan Ku&a o45 Éx_8?28y'2oo9 _5 26 dné 25'11.2009. z-40116,/2009-805

,I:ré Ž;pj_9y _ Béz 'i.:l'ý:'Jc'

' ','''J'

.

'ápig{ j'-'ě

P'-'!':"l.,

f-,l':'

' slÍl'oÉva]filpni že dné 2?'11.2oo?' Piávni ůěinhy vk1a.b Přáva k€ dni !Ó 11 2007' iJ:.; Ápétit food a's,, BnáÝotln illol 783

al?

!'névotín

v-L4141/200?-805 !ia/}Čn: 26a'l3664

6?53 30200 !25/44 !ciÉv}j!ére|ÓÍj|;]ji:Ín.!ll!ěnr.čiÍlen3jrÉj'/'i,) éÍŽp1I.a]!,7l'.y..l.]'.jrl:.]y!je!íčrr!.Óvá. ]s.li

f .]iá,] ?eiíěrl_;ri.ký .! tata._afjj'r

_ 5í-''

!yli.'.ťl:'lt.]

-7'0'j ':'j'|'

ic!3E:23

2010

Recommend Documents