Znalecký posudek - Ocenění nemovitostí č. 67/2010 O obvyklé ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 362/6 v budově č.p. 360, 361, 362 na pozemcích parc.č. St. 542, St. 543, St. 544, vč. ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 597/38240 na společných částech domu č.p. 360, 361, 362 a na pozemcích parc.č. St. 542, St. 543, St. 544 vše v katastrálním území Povel, obec Olomouc, zapsáno na LV č. 2112. Postup při zpracování posudku: Povinná p. Lenka Zahradníčková se i přes písemnou výzvu na sjednanou schůzku prohlídky nemovitosti nedostavila a neumožnila vstup do bytové jednotky pro její ocenění. Ocenění provedeno na základě informací majitelů sousedních byt.jednotek v domě.
Objednatel posudku:
JUDr. Jan Grosam Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6
Účel posudku:
Exekuční příkaz č.j. 025 EX 3380/08. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti.
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 296/2007 Sb. a podle stavu ke dni 6.4.2010 odhad vypracoval: Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín - Darkovičky tel.: 731 645 931 Odhad obsahuje 8 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 4 vyhotoveních. V Hlučíně, 7.4.2010
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o obvyklé ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 362/6 v budově č.p. 360, 361, 362 na pozemcích parc.č. St. 542, St. 543, St. 544, vč. ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 597/38240 na společných částech domu č.p. 360, 361, 362 a na pozemcích parc.č. St. 542, St. 543, St. 544 vše va katastrálním území Povel, obec Olomouc, zapsáno na LV č. 2112. Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenění: Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 460/2009 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Bytová jednotka č. 362/6 Nedvědova 362/11 779 00 Olomouc Region: Olomoucký Okres: Olomouc Katastrální území: Povel 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 6.4.2010 za přítomnosti znalce.
-3-
4. Podklady pro vypracování odhadu: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 3.9.2009 vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 2112; - kopie katastrální mapy; - informace a údaje sdělené majiteli sousedních bytových jednotek; - skutečnosti a výměry zjištěné na místě. 5. Celkový popis nemovitosti: Předmětem ocenění je nemovitost - bytová jednotka č. 362/6 v budově č.p. 360, 361, 362 na pozemcích parc.č. St. 542, St. 543, St. 544, vč. ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 597/38240 na společných částech domu č.p. 360, 361, 362 a na pozemcích parc.č. St. 542, St. 543, St. 544 vše v katastrálním území Povel, obec Olomouc, zapsáno na LV č. 2112. Bytový dům č.p. 360, 361, 362 - se nachází v centrální části města, jedná se o bytový dům v klasické panelové technologii postavený v dvojbloku bytových domů s jedním podzemním podlažím a osmi nadzemními podlažími, střecha je plochá, svislé konstrukce jsou montované panelové. Objekt byl postaven cca v roce 1980. Objekt je bez revitalizace v původním stavu - bez zateplení, původní konstrukce. V nedávné době došlo k výměně oken za plastová. Bytová jednotka č. 362/6 (3+1) - (nebyl umožněn vstup, dispozice a plochy dle informací majitelů sousedních byt.jednotek) se nachází v 2.NP bytového domu. Dle získaných informací na místě je bytová jednotka v původním stavu - umakartové byt.jádro, původní vybavení - omítky jsou vápenné hladké, podlahy vlysové nebo PVC, v koupelně je vana a umyvadlo, bytové jádro je umakartové, vytápění a příprava TÚV je centrální dálkové, elektroinstalace je světelná, rozvody vody na teplou a studenou vodu, keramické obklady jsou v kuchyni, v kuchyni je plyn. sporák a kuchyňská linka. Dispozice jednotky (3+1) - 3 x obytný pokoj, kuchyň, koupelna, WC, chodba, loggie, laťkový sklepní box. Podlahová plocha celkem 59,70 m2. K bytové jednotce náleží podíl ve výši 597/38240 na společných částech domu č.p. 360, 361, 362 a pozemcích parc.č. St. 542, St. 543, St. 544. Tento podíl se vztahuje také k příslušenství bytového domu - přípojky IS (voda, elektro, kanalizace dešťová a splašková). Pozemky parc.č. St. 542, St. 543, St. 544 jsou zcela zastavěny stavbou bytového domu č.p. 360, 361, 362. 6. Obsah odhadu: Administrativní ocenění + obvyklá cena a) Bytová jednotka č. 362/6 b) Pozemky
-4-
B. Odhad Administrativní cena (vyhláška 460/2009 Sb.) a) Bytová jednotka č. 362/6 - § 25 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 19):
Bytový prostor Olomouc 30 roků 25 346,- Kč/m2
Podlahové plochy bytu: 3+1: Podlahová plocha bytu:
= =
59,70 m2 59,70 m2
Započítaná podlahová plocha bytu: Podlahové plochy - celkem:
= =
59,70 m2 59,70 m2
Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, nezateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Mírně snižující cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav)
č.
Vi
II II II III II
-0,05 0,00 0,00 0,05 0,00
III III
0,00 0,00
III II III
0,00 -0,05 0,85
Koeficient pro stáří 30 let: 0,90 9
Index vybavení IV = (1 +
Vi ) * V10 * 0,90 = 0,727 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastavěné území obce 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
č.
Pi
III II III II II II III II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
-5-
8
Index polohy IP = (1 +
Pi ) = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní
č.
Ti
III
0,00
II I
0,00 -0,05
3
Index trhu IT = (1 +
Ti ) = 0,950 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,727 * 1,000 * 0,950 = 0,691 Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 25 346,- Kč/m2 * 0,691 = 17 514,09 Kč/m2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * PP = 17 514,09 Kč/m2 * 59,70 m2 = 1 045 591,17 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 045 591,17 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: 749 520,- Kč Spoluvlastnický podíl: 597 / 38 240 Hodnota spoluvlast. podílu: 749 520,- Kč * 597 / 38 240 =
+
11 701,45 Kč
Bytová jednotka č. 362/6 - zjištěná cena
=
1 057 292,62 Kč
Bytová jednotka č. 362/6 - cena po zaokrouhlení
=
1 057 290,- Kč
b) Pozemky - § 27 - § 32 Pozemky oceněné dle cenové mapy. Název
Parcelní číslo
Zastavěná plocha a nádvoří St. 542 Zastavěná plocha a nádvoří St. 543 Zastavěná plocha a nádvoří St. 544 Pozemky oceněné dle cenové mapy – celkem
Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 236,00 1 080,00 228,00 1 080,00 230,00 1 080,00
Pozemky - zjištěná cena
Cena [Kč] 254 880,246 240,248 400,749 520,=
749 520,- Kč
Rekapitulace administrativního ocenění nemovitosti a+b) Bytová jednotka č. 362/6, vč. spoluvlast.podílu Administrativní cena nemovitosti celkem, vč. spoluvlast.podílu
=
1 057 290,- Kč 1 057 290,- Kč
-6-
Obvyklá cena nemovitosti V posledním období byly v realitní inzerci nabízeny následující nemovitosti: Poznámka: Požadované ceny v realitní inzerci bývají obvykle vyšší než ceny skutečně dosažené, proto je u použitých nabídek provedena korekce v rozsahu cca 10 – 20%. Bytová jednotka č. 262/6, vč. spoluvlastnického podílu ve výši 597/38240 na spol.částech domu č.p. 360, 361, 362 a pozemcích parc.č. St. 542, St. 543, St. 544 1. Bytová jednotka 3+1, ul. Nedvědova, Olomouc Bytová jednotka 3+1 ul. Nedvědova, situovaný ve druhém patře zrevitalizovaného panelového domu. Byt má výměru 72m2 a je v původním stavu. V obytných místnostech jsou položeny velmi zachovalé parkety. Z kuchyně a obývacího pokoje výhled směrem na centrum Zenit, z ložnice a dětského pokoje výhled směrem do klidové zóny za domem. Podlahová plocha 72 m2. Nabídková cena RK: 1.425.000,- Kč; (19 792,- Kč/m2 podlahové plochy) Stejná lokalita, srovnatelný technický stav bytové jednotky, lepší technický stav byt.domu (po revitalizaci), realitní inzerce. Srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti stanovuji na 16 800,- Kč/m2 podlahové plochy. 2. Bytová jednotka 3+1, ul. Nedvědova, Olomouc K prodeji velmi pěkný, kompletně rekonstruovaný panelový byt o dispozici 3+1 s balkonem a komorou o výměře 74 m2 na Nedvědové ul. v Olomouci. Byt je situovaný v 1.NP. V bytě bylo nově kompletně vyzděno bytové jádro, koupelna a WC obloženo keramickými obklady, v koupelně je prostorná rohová vana. Kuchyňská linka také nová – na míru, rohová včetně vestavěných spotřebičů. Vyměněny za nové byly vnitřní dveře včetně obložkových zárubní. V pokojích velmi pěkné parketové podlahy, v chodbě dlažba. Dům prošel kompletní revitalizací včetně zateplení, výměny oken i výměny stoupaček. Podlahová plocha 74 m2. Nabídková cena RK: 1.790.000,- Kč; (24 189,- Kč/m2 podlahové plochy) Stejná lokalita, lepší technický stav bytové jednotky (po celkové rekonstrukci), lepší technický stav byt.domu (po revitalizaci), realitní inzerce. Srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti stanovuji na 17 500,- Kč/m2 podlahové plochy. 3. Bytová jednotka 3+1, ul. Kpt.Jaroše, Olomouc Prodej panelového bytu 3+1 na ulici kpt. Jaroše. Byt se nachází v pátém patře s výtahem, dům i byt jsou po celkové rekonstrukci včetně zateplení a nových stupaček. Nová kuch. linka a koupelna. Podlahová plocha 72 m2. Nabídková cena RK: 1.700.000,- Kč; (23 611,- Kč/m2 podlahové plochy) Stejná lokalita, lepší technický stav bytové jednotky (po celkové rekonstrukci), lepší technický stav byt.domu (po revitalizaci), realitní inzerce. Srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti stanovuji na 17 000,- Kč/m2 podlahové plochy. Srovnávací hodnota se pohybuje v rozmezí
16 800,- až 17 500,- Kč/m2.
Vzhledem k tomu, že nebyl umožněn vstup do bytové jednotky (nebylo možné ověřit skutečný stav uvnitř) stanovuji výslednou srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti stanovuji na:15 100,- Kč/m2 59,70m2 (podlahové plochy) x 16 800,- Kč/m2 =
1 002 960,- Kč
-7-
Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti (po zaokrouhlení) na:
1.000.000,- Kč
Rekapitulace Administrativní cena nemovitosti bytové jednotky č. 362/6 v budově č.p. 360, 361, 362 na pozemcích parc.č. St. 542, St. 543, St. 544, vč. ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 597/38240 na společných částech domu č.p. 360, 361, 362 a na pozemcích parc.č. St. 542, St. 543, St. 544 vše v katastrálním území Povel, obec Olomouc, zapsáno na LV č. 2112 Obvyklá cena nemovitosti bytové jednotky č. 362/6 v budově č.p. 360, 361, 362 na pozemcích parc.č. St. 542, St. 543, St. 544, vč. ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 597/38240 na společných částech domu č.p. 360, 361, 362 a na pozemcích parc.č. St. 542, St. 543, St. 544 vše v katastrálním území Povel, obec Olomouc, zapsáno na LV č. 2112
1 057 290,- Kč
1.000.000,- Kč
-8-
C. Závěr Obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství
a)
bytové jednotky č. 362/6 v budově č.p. 360, 361, 362 na pozemcích parc.č. St. 542, St. 543, St. 544, vč. ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 597/38240 na společných částech domu č.p. 360, 361, 362 a na pozemcích parc.č. St. 542, St. 543, St. 544 vše v katastrálním území Povel, obec Olomouc, zapsáno na LV č. 2112, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, KP Olomouc, podle tohoto odhadu k datu ocenění 6.4.2010 po zaokrouhlení na:
1.000.000,- Kč. Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví
b)
Nájemní právo – Nezjištěno. Věcná břemena – Nezjištěna. c)
Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou – viz odst. b
d)
Výsledná obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství bytové jednotky č. 362/6 v budově č.p. 360, 361, 362 na pozemcích parc.č. St. 542, St. 543, St. 544, vč. ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 597/38240 na společných částech domu č.p. 360, 361, 362 a na pozemcích parc.č. St. 542, St. 543, St. 544 vše v katastrálním území Povel, obec Olomouc, zapsáno na LV č. 2112, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, KP Olomouc, podle tohoto odhadu k datu ocenění 6.4.2010 po zaokrouhlení na:
1.000.000,- Kč. Slovy : jedenmilion korun českých V Hlučíně, 7.4.2010 Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín – Darkovičky tel.: 731 645 931
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.4.2006, č.j. Spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 67/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 67/2010.
E. Seznam příloh 1. 2. 3. 4.
Fotodokumentace - 1 strana; Výpis z katastru nemovitostí - 4 strany; Kopie katastrální mapy - 1 strana; Místopis - 1 strana.
