2010

ZNALECKÝ POSUDEK č. 2018 – 28 / 2010 obvyklé ceny rodinného domu č.p. 259 včetně příslušenství a pozemku p.č. 1285 – zastavěná plocha a nádvoří, výměry 254 m2, Novoměstské nám., 264 01 Sedlčany, bez ceny omezení vlastnického práva, nemovitost zapsaná na LV č. 759, pro k.ú. Sedlčany, obec Sedlčany, okres Příbram, kraj Středočeský

Vlastník nemovitosti :

Neumanová Jana Novoměstské nám. č.p. 259 264 01 Sedlčany

Účel posudku :

Podklad pro provedení exekuce

Vypracováno pro :

Ing. Jan Kunc CZ Dražby a.s. Mírové nám. 3097/37 326 00 Ústí nad Labem

Vypracoval :

Ing. Zdeněk Stadlbauer Školní 945/12 312 00 Plzeň

V Plzni dne :

18.2.2010

strana 1

Znalecký posudek byl vypracován na základě objednávky z 5.1.2010 - Ing. Jan Kunc, CZ Dražby a.s., Mírové nám. 3097/37, 326 00 Ústí nad Labem . Znalecký posudek byl vypracován pomocí metodiky tržního oceňování nemovitostí CEDUK Praha, pověřeného k vydávání dokladu o kvalifikaci s celostátní platností MŠMT ČR dne 6.9.1993 pod číslem akreditace 21 918/93-34/302, číslo osvědčení 07/ZN1 z 26.6.1997. Na nemovitý majetek je pohlíženo podle obecných zásad, plynoucích z mezinárodních standardů ocenění a v souladu s definicí ceny obvyklé podle zákona č. 151/1997 Sb. „o oceňování majetku“. Obvyklá cena nemovitosti je vždy odhadem finanční částky, je definována v souladu s Evropským sdružením odhadců TEGoVA a s Mezinárodním oceňovacím standardem, který zpracoval IVSC jako finanční částka, kterou je možno získat prodejem nemovitosti mezi dobrovolně a legálně jednajícím potenciálním kupujícím a prodávajícím. Přitom obě strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoli nátlakem nebo zvláštní motivací a znají všechna fakta o předmětu prodeje. Při ocenění by mělo být přihlédnuto ke všem vlivům, které mohou významně ovlivnit hodnotu majetku. Mezi ně patří historie a podstata nemovitosti, realizované tržní ceny porovnatelných nemovitostí, předpokládané výnosy z nemovitosti, ekologické zatížení, věcná břemena apod. Ocenění je stanoveno podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Ta je proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjí s rozvojem tržního hospodářství, soukromého podnikání a stabilizací finanční politiky. Pro toto ocenění byly zvoleny následující metody ocenění : 1) Stanovení věcné hodnoty nemovitosti 2) Stanovení výnosové hodnoty nemovitosti. Tato metoda je založena na koncepci časové hodnoty peněz a relativního rizika investice. Základem pro budoucí peněžní toky je výnos z nájemního vztahu, náklady na dosažení, zajištění a udržení výnosů a kapitalizační míra. 3) Porovnání tržních hodnot. Tato metoda pro ocenění nemovitosti je založena na porovnání oceňované nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány, jsou známé a z informací je možno vyhodnotit hodnotu staveb a hodnotu pozemku. Pro stanovení aktuální hodnoty je přihlédnuto i k současné nabídce realitních kanceláří v regionu. 4) Stanovení tržní hodnoty nemovitostí po zvážení předchozích výsledků. Protože u různých nemovitostí má věcná hodnota různý význam, výnosová a porovnávací metoda jsou poplatné kvalitě vstupních údajů, je vhodné stanovit tržní hodnotu nemovitosti po celkovém zhodnocení situace s vhodně individuálně zvolenými vahami jednotlivých hodnot. Návrh tržní hodnoty vyjadřuje názor odhadce na zájem trhu nemovitostí o koupi nemovitosti daného druhu v dané lokalitě a v daném čase. Prohlašuji,že toto posouzení jsem provedl podle svého nejlepšího vědomí a svědomí, na základě objektivního hodnocení všech dostupných podkladů , skutečností a poskytnutých informací objednatelem a to nestranně, bez jakéhokoliv ovlivňování zainteresovanými stranami.

strana 2

1. ZADÁNÍ OCENĚNÍ A PODKLADY 1.1 IDENTIFIKACE OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI V tomto znaleckém posudku je oceňován rodinný dům č.p. 259 včetně příslušenství a pozemku p.č. 1285 – zastavěná plocha a nádvoří, výměry 254 m2, Novoměstské nám., 264 01 Sedlčany, bez ceny omezení vlastnického práva, nemovitost zapsaná na LV č. 759, pro k.ú. Sedlčany, obec Sedlčany, okres Příbram, kraj Středočeský. V ceně není zahrnuto omezení vlastnického práva.

1.2 ÚČEL OCENĚNÍ Znalecký posudek o ocenění uvedené nemovitosti je vypracován pro potřeby exekučního řízení.

1.3 PODKLADY PRO VYPRACOVÁNÍ OCENĚNÍ -

Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Místní šetření Podklady z internetu

2. POPIS NEMOVITOSTI : 1.1 Místopis, základní údaje Nemovitost se nachází v blízkosti centrální části města, v území zástavby rodinných domů. V městě Sedlčany je úplná občanská vybavenost. Nemovitost je možné napojit na veškeré inženýrské sítě. Mimo zemního plynu veškeré sítě v RD. Přístupová komunikace je zpevněná.

3. VĚCNÁ HODNOTA Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné, nebo porovnatelné nové věci. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení, s ohledem na skutečný stavebně technický stav a morální zastarání, stanovené pomocí některé ze známých metod. Při stanovení věcné hodnoty nemovitosti mají zásadní význam vstupní údaje. U staveb těmito vstupními údaji jsou : - zastavěná plocha - obestavěný prostor - stáří stavby

strana 3

- reprodukční pořizovací cena na jednotku obestavěného prostoru, zastavěné plochy, případně délky - opotřebení stavby Pro výpočet opotřebení stavby je nutné zjistit, či stanovit : - stáří stavby a stav běžné údržby - technické a morální opotřebení - provedené opravy a výměny jednotlivých konstrukčních prvků - předpokládanou životnost ( další trvání stavby) - metodu výpočtu opotřebení U pozemků a vodních ploch se vychází z výměr podle výpisu z katastru nemovitostí, nebo geometrického plánu, z druhu pozemku. Uváží se také umístění pozemku v dané obci a vychází se z územně plánovací dokumentace a dalších podkladů. Rodinný dům je samostatně stojící, nepodsklepený, s přízemím a patrem (1. a 2 nadzemní podlaží), bez podkroví. Svislé nosné konstrukce jsou zděné, střecha je sedlová s krytinou z osinkocementových šablon. Vstup do rodinného domu je do průjezdu. Tímto průjezdem se dostaneme do dvorní části. Z průjezdu je přístupné WC a dále byt velikosti 1+1. Byt je vybaven sporákem na PB a kuchyňskou linkou. Po schodišti je přístupný byt v 2.NP. Byt je velikosti 3+1 a jako příslušenství je koupelna + WC, předsíň, spíž. Vybavení je WC mísa, vana, umyvadlo, kuchyňská linka, sporák se sklokeramickou deskou. Vytápění je lokální, krbovými kamny v každém podlaží. K přípravě teplé vody slouží bojler. Dveře jsou hladké, plné, osazené do ocelových zárubní. Okna jsou špaletová. Podle odborného posouzení je původní dům cca z r. 1910. Při místním šetření bylo zjištěno, že dům byl v roce 1980 kompletně modernizován. Byla provedena i nástavba 2.NP. Při této modernizaci byla osazena nová okna, nové dveře, provedeny nové rozvody, nové podlahy apod. Ve dvorní části je bývalá stodola. Stodola má malý sklípek. V současné době slouží především ke skladování paliva. Celá nemovitost má dobrou údržbu a je ve stavu odpovídajícímu jejímu stáří a provedeným stavebním úpravám. Vzhledem k datu provedené modernizace RD (1980) již dům vyžaduje určité stavební úpravy a modernizace. Pro potřeby tohoto ocenění je věcná hodnota nahrazena orientační cenou zjištěnou dle oceňovacího předpisu MF ČR.

B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

strana 4

a) Porovnávací hodnota a1) Rodinný dům č.p. 259 - § 26a Rodinný dům je umístěn jako řadový vnitřní. Dům má dvě nadzemní podlaží (dále jen NP). V 1.nadzemním podlaží je prújezd, kuchyně, pokoj, WC a schodiště do 2:NP. V 2.NP je kuchyně, 3 pokoje, koupelna s WC, spíž. Půda nad 2.NP není užívána k obytným účelům. Dům je napojen pouze na rozvod el. Energie, kanalizace a vody. Zemní plyn do RD není zaveden. Dům byl podle odborného posouzení postaven před 100 lety. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 20a):

Rodinný dům Středočeský kraj - nad 2 000 do 10 000 obyvatel 100 roků 4 447,- Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 2.NP:

(11,58*((8,65+6,84)*0,5)) (11,58*((8,65+6,84)*0,5)) Zastavěná plocha 89,69 m2 89,69 m2

Název podlaží 1.NP: 2.NP:

Obestavěný prostor: 1.NP: ((11,58*((8,65+6,84)*0,5)))*(3,11) 2.NP: ((11,58*((8,65+6,84)*0,5)))*(2,91) zastřešení: 89,69*1,49 Obestavěný prostor – celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost

89,69 m2 89,69 m2

= =

Konstrukční výška 3,11 m 2,91 m

278,93 m3 260,99 m3 133,64 m3 673,56 m3

= = = =

ZP1 = 179,37 m2 ZP = 179,37 m2

ZP / ZP1 = 1,00

Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 1. Druh stavby - Dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm 4. Podlažnost - Hodnota 1 5. Napojení na veřejné sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan strana 5

č. II III III III V

Vi -0,01 0,00 0,03 0,02 0,08

6. Způsob vytápění stavby - Lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Minimálního rozsahu II -0,03 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Bez pozemku (nebo I -0,01 pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav – vzhledem k provedené modernizaci IV 0,65 před 30 lety již stavba vyžaduje provedení určitých stavebních úprav Koeficient stáří upraven o + 0,00 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 100 let: 0,60 12 Index vybavení IV = (1 + ∑ Vi ) * V13 * 0,60 = 0,390 i=1 Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - v souvisle zastavěném území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení bez významnější okolní zeleně 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - kompletní síť obchodů a služeb, pohostinské a kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zařízení 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci - průměrná nezaměstnanost 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 12 Index polohy IP = (1 + ∑ Pi ) = 1,190 i=1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu strana 6

č. I II

Pi 0,00 0,02

III IV

0,00 0,03

III

0,05

III

0,04

III

0,05

III

0,00

II II III II

0,00 0,00 0,00 0,00

č. III

Ti 0,00

II

0,00

II

0,00

3 Index trhu IT = (1 + ∑ Ti ) = 1,000 i=1 Celkový index I = IV * IP * IT = 0,390 * 1,190 * 1,000 = 0,464 Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 4 447,- Kč/m3 * 0,464 = 2 063,41 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * OP = 2 063,41 Kč/m3 * 673,56 m3 = 1 389 830,44 Kč Rodinný dům č.p. 259 - zjištěná cena = 1 389 830,44 Kč

b) Vedlejší stavby b1) Vedlejší stavba - § 7 Jedná se o objekt stojící ve dvorním prostoru. Popis jednotlivých konstrukcí je v následujícím propočtu. Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: podlaží Podkroví: Krov: Kód CZ - CC:

typ A zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. nemá podkroví umožňující zřízení podkroví 1274

Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: nadzemní část:

= =

6,84*5,30

Název podlaží 1.PP: nadzemní část:

Zastavěná plocha 3,96 m2 36,25 m2

Obestavěný prostor: 1.PP: (3,96)*(1,80) nadzemní část: (6,84*5,30)*(2,30) zastřešení: 36,25*2,80*0,5 Obestavěný prostor – celkem:

Konstrukční výška 1,80 m 2,30 m

= = = =

strana 7

3,96 m2 36,25 m2

7,13 m3 83,38 m3 50,75 m3 141,26 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

kamenné pasy zděné chybí dřevěný umožňující podkroví pálená krytina chybí Vápenná omítka chybí chybí dřevěné chybí betonová chybí

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení

Hodnocení Obj. podíl standardu [%] 1. Základy S 6,20 2. Obvodové stěny S 30,40 3. Stropy C 19,30 4. Krov S 10,80 5. Krytina S 6,90 6. Klempířské konstrukce C 1,90 7. Úprava povrchů S 4,90 C 4,90 8. Schodiště C 3,80 9. Dveře S 3,10 10. Okna C 1,00 11. Podlahy S 6,80 12. Elektroinstalace C 4,90 Součet upravených objemových podílů: Hodnota koeficientu vybavení K4:

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 50,00 50,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Hodnocení standardu S S C S S C S C C S C S C

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 50,00 50,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 6,20 1,00 30,40 0,00 0,00 1,00 10,80 1,00 6,90 0,00 0,00 1,00 2,45 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00 3,10 0,00 0,00 1,00 6,80 0,00 0,00 66,65 0,6665

Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP Stáří Živ. Opotř. Opotř. z [%] [%] [%] [%] části celku 1. Základy S 6,20 100,0 1,00 6,20 9,31 100 150 66,67 6,2070 2. Obvodové stěny S 30,40 100,0 1,00 30,40 45,61 100 110 90,91 41,4641 3. Stropy C 19,30 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 4. Krov S 10,80 100,0 1,00 10,80 16,20 100 110 90,91 14,7274 5. Krytina S 6,90 100,0 1,00 6,90 10,35 100 102 98,04 10,1471 strana 8

6. Klempířské konstrukce C 1,90 100,0 7. Úprava povrchů S 4,90 50,0 C 4,90 50,0 8. Schodiště C 3,80 100,0 9. Dveře S 3,10 100,0 10. Okna C 1,00 100,0 11. Podlahy S 6,80 100,0 12. Elektroinstalace C 4,90 100,0 Součet upravených objemových podílů:

0,00 1,00 0,00 0,00 1,00 0,00 1,00 0,00

0,00 0,00 2,45 3,68 100 102 0,00 0,00 0,00 0,00 3,10 4,65 100 101 0,00 0,00 6,80 10,20 50 55 0,00 0,00 66,65Opotřebení:

0,00 98,04 0,00 0,00 99,01 0,00 90,91 0,00

0,0000 3,6079 0,0000 0,0000 4,6040 0,0000 9,2728 0,0000 90,0303

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * * *

1 250,- Kč/m3 0,6665 1,0000 2,1210 1,4180

Základní cena upravená

=

2 505,69 Kč/m3

=

353 953,77 Kč

Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 90,0303 % Úprava ceny za opotřebení

-

318 665,64 Kč

Vedlejší stavba - zjištěná cena

=

35 288,13 Kč

Plná cena:

141,26 m3 * 2 505,69 Kč/m3

c) Pozemky c1) Pozemek par.č. 1285 - § 27 - § 32 Dle výpisu z KN (viz oddíl vlastnické vztahy a příloha tohoto posudku) se jedná o pozemek par.č. 1285 vedený jako zastavěná plocha - objekt bydlení. Nemovitost lze napojit na rozvod el. energie, kanalizace, vody, plynu a telekomunikací. Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název

Parcelní číslo

Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 254,00 84,38

zastavěná plocha a nádvoří1285 objekt bydení Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): strana 9

Cena [Kč] 21 432,52 21 432,52

6% 6% + * *

1 285,95 22 718,47 1,4180 2,1730

Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem

70 002,74

Pozemek par.č. 1285 - zjištěná cena

=

70 002,74 Kč

C. Rekapitulace cen nemovitosti – věcna hodnota Ceny bez odpočtu opotřebení: a) Rodinný dům č.p. 259 b) Vedlejší stavba c) Pozemek par.č. 1285

= = =

Cena nemovitosti bez odpočtu opotřebení činí celkem

1 389 830,44 Kč 353 953,77 Kč 70 002,74 Kč 1 813 786,95 Kč

Cena nemovitosti bez opotřebení po zaokr. dle § 46 činí

1 813 790,- Kč

Výsledné ceny: a) Rodinný dům č.p. 259

=

1 389 830,44 Kč

b) Vedlejší stavba c) Pozemek par.č. 1285

= =

35 288,13 Kč 70 002,74 Kč

Výsledná cena nemovitosti činí celkem

1 495 121,31 Kč

Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí

1 495 120,- Kč

slovy: Jedenmiliončtyřistadevadesátpěttisícjednostodvacet Kč

4. VÝNOSOVÁ HODNOTA NEMOVITOSTI Výnosová hodnota nemovitosti je stanovena jako součet diskontovaných předpokládaných budoucích čistých příjmů z jejího pronájmu. Výpočet je proveden za předpokladu konstantních příjmů po dostatečně dlouhou dobu. Odhadce předpokládá, že nemovitost je schopna zvyšování nákladů vzhledem k inflaci kompenzovat zvyšováním výnosů z pronájmu. Výnosová hodnota se zjistí u nemovitostí z dosažitelného ročního nájemného sníženého o roční náklady na provoz. Do těchto nákladů by se měly započítat všechny náklady související s nemovitostí, například průměrná roční údržba, správa nemovitostí, daň z nemovitostí apod.. Vyjádření hodnoty nemovitosti pomocí kapitalizační míry je nutno provádět diferencovaně pro jednotlivou nemovitost a v jednotlivých faktorech průběžně zohledňovat vývoj ekonomiky v ČR. Současná hodnota nemovitosti je pak určena podle tohoto schématu : - stanovení množství, spolehlivosti a délky trvání budoucího stabilizovaného výnosu - stanovení odpovídající kapitalizační míry strana 10

- využití kapitalizace, tj. převodu budoucích peněz na jejich současnou hodnotu Nemovitost není pronajata, výnosová hodnota není zjišťována.

5. OCENĚNÍ POROVNÁVACÍ METODOU Porovnávací způsob vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji nebo odvozením ceny z jiné funkčně související věci. Tato metoda pro oceňování nemovitostí je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány, jsou známé a ze získaných informací je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby, tak hodnotu pozemků. Údaje o skutečných realizovaných cenách nemovitostí jsou však obtížně nedostupné, navíc mohou být zatíženy řadou zkreslení. Porovnání tedy musí někdy vycházet i z realitní inzerce a inzerce na internetu. Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno ověřit, jak inzerovaná cena určité nemovitosti v čase klesá, až z inzerce nabídka zmizí. Nemovitost se pravděpodobně prodala za cenu blízkou poslední požadované. V dalších výpočtech se vychází z předpokladu, že cena nemovitosti nemůže být vyšší, něž cena obdobné nemovitosti inzerované k prodeji a obdobně nejvyšší dosažitelné nájemné nemůže být vyšší, než inzerované požadované nájemné. Ceny realitní inzerce budou upraveny podle odlišnosti nemovitosti v jejich umístění, provedení, stavu, velikosti pozemků apod. Údaje z realitní inzerce porovnávaných nemovitostí byly získány na internetových stránkách realitních serverů a z periodických tiskovin realitních kanceláří.

Soubor porovnatelných nemovitostí : V obci Sedlčany se nabízí k prodeji volně stojící přízemní rodinný dům velikosti 2+1, užitné plochy 100 m2 s pozemkem 246 m2 , součástí garáž a stodola za 1 190 000 Kč V obci Sedlčany se nabízí k prodeji řadový přízemní rodinný dům s částečným podsklepením velikosti 3+1 po částečné rekonstrukci, užitné plochy 98 m2 s pozemkem 500 m2 za 1 450 000 Kč. V obci Sedlčany, části Libíň se nabízí k prodeji volně stojící rodinný dům 4+1 s částečnou rekonstrukcí, užitné plochy 100 m2 s pozemkem 560 m2 za 1 470 000 Kč.

Pro porovnání je vybrán RD v obci Sedlčany nabízený za částku 1 450 000 Kč. Pro účely objektivního porovnání jsou použity následující korekční koeficienty : strana 11

I FO MO V Z P VY R Vel

inflační index faktor fyzického opotřebení faktor morálního opotřebení faktor vybavení faktor závad faktor polohy faktor využitelnosti faktor reálné prodejnosti faktor velikosti porovnávaných vzorků

Faktor

Popis

Koeficient

I FO MO V Z P VY R Vel.

Vzorky rovnocenné Oceňovaná nemovitost je méně opotřebena Vzorky rovnocenné Vzorky rovnocenné Porovnávaná nemovitost vykazuje závady Vzorky rovnocenné Vzorky rovnocenné Vzorky rovnocenné Oceňovaná nemovitost má menší pozemek

1 1,1 1 1 1,1 1 1 1 0,9

1 450 000 x 1 x 1,1 x 1 x 1 x 1,1 x 1 x 1 x 1 x 0,9 =

1 579 050,- Kč

1 580 000,- Kč

6. ZÁVĚREČNÁ ANALÝZA A REKAPITULACE Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Podle zákona o oceňování se obvyklou cenou rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo podobné služby v obvyklém obchodném styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. V předchozích kapitolách byly provedeny výpočty ceny nemovitosti metodou věcné hodnoty, výnosovou metodou a porovnávací metodou. Každá z použitých metod má své klady a zápory, různou vypovídací schopnost podle znalci dostupných podkladů a jeho subjektivního pohledu. strana 12

Rekapitulace výsledků ocenění nemovitosti : 1) Věcná hodnota nemovitosti

1 495 120,- Kč

3) Výnosová hodnota nemovitosti

nestanovována

3) Porovnávací hodnota nemovitosti

1 580 000,- Kč

Výsledkem ocenění je objektivní zhodnocení tržní hodnoty nemovitosti, kterou je možno s největší pravděpodobností dosáhnout v současných podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícím kupujícím a prodávajícím bez zřetele na individuelní, či jiné zájmy vybočující z běžné praxe Při prodeji v dražbě je dosažená cena zpravidla nižší, než při dlouhodobém prodeji realitní kanceláří. S přihlédnutím ke všem shora uvedeným skutečnostem, po analýze cen zjištěných jednotlivými metodami, po zvážení a vyhodnocení všech zjištěných skutečností, odhaduji pro prodej v exekuci :

- tržní hodnotu výše uvedené nemovitosti na částku : 1 600 000,- Kč

slovy : jeden milionšestsettisíc korun českých Zpracovatel tohoto znaleckého posudku nemá žádné jiné doklady, než ty, které jsou uvedeny v tomto ocenění nemovitosti a nejsou mu známy žádné jiné skutečnosti, které by mohly mít vliv na vypracování tohoto ocenění. Tato cena je stanovena bez omezení vlastnického práva uvedeného ve výpisu z KN. V Plzni, 18.2.2010 Ing. Zdeněk Stadlbauer Školní 12 312 00 Plzeň

strana 13

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Plzni ze dne 8.11.1995 č.j. Spr. 1240/95 pro základní obor: ekonomika, odvětví - ceny a odhady, specializace - nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2018-28/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2018-28/2010. Ing. Zdeněk Stadlbauer

Znalecký posudek obsahuje celkem 14 stran textu a 4 strany příloh.

Přílohy: 1. 2. 3. 4.

Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Situace území

strana 14

Fotodokumentace

strana 15