ZNALECKÝ POSUDEK č. 476/158/2010 o ceně obvyklé rodinného domu č.p. 7, na pozemku č. parc. St. 26 vč. příslušenství a pozemků č. parc. St. 26, č. parc. 47/2, č. parc. 47/29, PK č. 552/1, PK č. 552/2, PK č. 820, vše k.ú. Kejžlice, obec Kejžlice, zapsáno na LV č. 96, u Katastrálního úřadu pro Vysočinu, KP Pelhřimov.
Objednatel posudku:
JUDr. Jan Fendrych Exekuční úřad Praha 2 Ve Studeném 117/5a 147 00 Praha 4
Účel posudku:
č. j. 132 EX 18122/09-25/Ku
Podle stavu ke dni 7.7.2010 posudek vypracovala: Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739147476, 318590686 e-mail:
[email protected] Posudek obsahuje včetně příloh 15 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy 18.10.2010
-2Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: Ke Světlé 7 394 52 Kejžlice Kraj: Vysočina Okres: Pelhřimov Obec: Kejžlice Katastrální území: Kejžlice Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 7.7.2010. Bylo provedeno ohledáni nemovitosti pouze zvenku, prohlídka interiéru nemovitosti nebyla znalci umožněna. V archivu Obecního úřadu Kejžlice není uložena projektová ani jiná dokumentace k oceňovaným nemovitostem. Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Podklady pro vypracování posudku 1) Výpis z KN, LV č. 96 z 15.6.2010, k.ú. Kejžlice, obec Kejžlice, poskytnutý objednatelem 2) Kopie katastrální mapy, k.ú. Kejžlice, obec Kejžlice, stav k 7.7.2010, Nahlížení do KN 3) Informace získané při místním šetření dne 7.7.2010 4) Usnesení č. j. 132 EX 18122/09-25/Ku 5) Informace na Obecním úřadu Kejžlice – složka domu neexistuje.
Určení obvyklé ceny rodinného domu č.p. 7, na pozemku č. parc. St. 26 vč. příslušenství a pozemků č. parc. St. 26, č. parc. 47/2, č. parc. 47/29, PK č. 552/1, PK č. 552/2, PK č. 820, vše k.ú. Kejžlice, obec Kejžlice, zapsáno na LV č. 96, u Katastrálního úřadu pro Vysočinu, KP Pelhřimov Typ stavby
Rodinný dům, samostatně stojící, stávající dokončený
Podíl 3/8: Evžen Krajzingr, Ke Světlé 7, Kejžlice, 394 52 Podíl 2/8: Tomáš Krajzingr, Jaroslava Lohrera 779, Frýdek-Místek, 738 01 Podíl 3/8: Viktor Krajzingr, Pernštejnské náměstí 1, Hranice, 753 01 Podíl 3/8: Evžen Krajzingr, Ke Světlé 7, Kejžlice, 394 52 Vlastníci Podíl 2/8: Tomáš Krajzingr, Jaroslava Lohrera 779, Frýdek-Místek, 738 01 staveb: Podíl 3/8: Viktor Krajzingr, Pernštejnské náměstí 1, Hranice, 753 01 96 Katastrální úřad: pro Vysočinu, KP Pelhřimov LV č. Vlastníci pozemků:
-3Katastrální úz.: Obec: Ulice: č.p. na pozemku další pozemky:
Kejžlice Kraj: Kejžlice část obce: Ke Světlé počet obyvatel: 7 způsob ochrany: St.26 zastavěná plocha a nádvoří, výměra 158 m2 č.parc. 47/2 trvalý travní porost, výměra 2886 m2 č.parc 47/29 zahrada, výměra 628 m2 PK č. 552/1 výměra 3988 m2 PK č. 552/2 výměra 4147 m2 PK č. 820 výměra 2928 m2
Vysočina 326 -
Všeobecný popis
Poloha a okolí
Rušivá a obtěžující zařízení Dopravní prostředky a dostupnost Přípojky inženýrských sítí Základové poměry
Povrchová úprava, tvar pozemku
Druh zástavby Popis stavby Rok a) dokončení b) přístavby, nástavby c) modernizace/rekonstrukce Druh konstrukce (zděná, betonová, dřevěná apod.) Počet podlaží podzemních nadzemních
Oceňované nemovitosti jsou v obci Kejžlice, ulice Ke Světlé. Jedná se o malou obec, která se nachází mezi Havlíčkovým Brodem a Humpolce, asi 10 km severně od Humpolce. V obci je pouze základní občanská vybavenost. Správní centrum Pelhřimov je 20 km jižně, dostupné po místních komunikacích. Dostatečná občanská vybavenost je v 10 km vzdáleném Humpolci a Havlíčkově Brodě. V obci je zastávka autobusů, dobře dostupná je i dálnice D1, EX 90 – Humpolec je asi 12 km. Dům č.p. 7 situován v širším centru obce Kejžlice v zastavěné části, v okolí jsou rodinné domy původní zástavby obce. Severně od domu je hlavní průjezdná komunikace obcí, působí mírně rušivým vlivem. Stavba domu je situována na uliční čáře komunikace mírně rušivý vliv. Zastávka autobusů cca 300 m. Dobrá dostupnost D1 – EX 80 je 12 km. Elektro. Ostatní nezjištěno. Ohledáním zvenku zjištěny poruchy stavby způsobené nestandardními základovými poměry. Pozemek č. parc. St. 26 je zčásti zastavěn stavbou rodinného domu č.p.7, zbytek tvoří zahrada. Pozemky č. parc. 47/2, č. parc. 47/29 jsou situovány jižně od domu, jsou zatravněny s trvalými porosty. Pozemky PK č. 552/1, PK č. 552/2, PK č. 820 jsou v zemědělské obhospodařované pozemky mimo zastavěnou část obce. Samostatně stojící rodinný dům. r. 1924 – podle data ve štítu domu nezjištěno nezjištěno smíšené svislé konstrukce 1+0
nezjištěno 1 NP + půdní prostor – upravenost k bydlení nezjištěna
-4Počet
bytových jednotek
Popis
1
nebytových jednotek
0
garážových stání (garáž v 1. NP)
0
Stavba rodinného domu pravděpodobně není podsklepená. Svislé konstrukce jsou zčásti ze smíšeného zdiva, zčásti cihelné z nepálených cihel. Konstrukce stropů nezjištěna. Střecha je sedlová s arkýřem do uliční strany, krytina – drážková tašková. Okapové prvky jsou plechové s nátěrem, část chybí, jejich stav je zhoršený. Okna jsou dřevěná, v arkýři je okno s výplní z luxfer. Vstupní dveře jsou dřevěné, materiál vnitřních dveří nezjištěn. Vnitřní povrchy – nezjištěny. Povrchy podlah – nezjištěny. Vybavení a zařizovací předměty – nezjištěno. Fasáda - je hrubá, zčásti chybí. Topení – nezjištěno . TUV – nezjištěno. Přípojky: elektro, na hranici pozemku je hlavní uzávěr plynu. Ostatní nezjištěno. Dispoziční řešení: 1.NP: nezjištěno Podkroví: nezjištěno
Rekonstrukce a modernizace
Podle ohledání zvenku byla zjištěna rekonstrukce komínových těles v nadstřešní části. Jinak je dům v původním stavu, špatný je stav dřevěných oken, klempířských konstrukcí, fasády.
Pozemky
Pozemek č. parc. St. 26 je zčásti zastavěn stavbou rodinného domu č.p.7, zbytek tvoří malá předzahrádka na severní straně a malá zahrada na západní straně. Pozemky č. parc. 47/2, č. parc. 47/29 jsou situovány jižně od domu, jsou zatravněny s trvalými porosty. Tyto pozemky nejsou ve funkčním celku s pozemkem č. parc. St. 26, jsou situovány jihovýchodně, odděleny pozemkem jiného vlastníka. Mají nepravidelný tvar, jsou téměř rovinné, na jejich západní straně je malá vodoteč. Pozemky PK č. 552/1, PK č. 552/2, PK č. 820 jsou v zemědělsky obhospodařované pozemky mimo zastavěnou část obce na severní straně.
Oplocení
Vnější zařízení
Zpevněné plochy Napojení inž. sítí
oplocení na severní straně – zděné pilíře. dřevěný plaňkový, zčásti chybí Elektro ano Vodovod nezjištěno Kanalizace nezjištěno Plynovod ano Přístup po zpevněné komunikaci
Vedlejší stavby a příslušenství Popis
Nejsou. Stav hlavní budovy, udržování, rekonstrukce
ano
-5-
Technický stav stavby Poloha vzhledem k užívání Užívání nemovitosti Vlastnická práva Omezení vlastnických práv Zahrnuta v tržní ceně
Ve zhoršeném stavebně technickém stavu, bez podstatné rekonstrukce. RD při ohledání zvenku nejeví známky statického narušení. V zastavěné části obce, základní občanská vybavenost v docházkové vzdálenosti. Poloha je pro bydlení vhodná. Nemovitosti jsou určeny k bydlení, soulad zápisu v evidenci KN a skutečností.
Exekuční tituly zapsané v části C LV č. 96, k.ú. Kejžlice. Nejsou zohledněny v ceně obvyklé.
Stav zápisu katastru nemovitostí Nebyl zjištěn nesoulad mezi zápisem na LV č. 96, k.ú. Kejžlice a a skutečnosti skutečností zjištěnou při místním šetření. Vyhodnocení Záplavové území Jiná rizika Prověření přístupu k nemovitosti
Podle registru Aquarius se stavba nachází ve 2. nejnižším stupni ohrožení zaplavením a zatopením. Nebyla zjištěna. Z komunikace č. parc. 1809/1 (silnice, vlastník kraj Vysočina). Bez rizika.
-6-
CENY, HODNOTY VĚCNÁ HODNOTA Jednotková cena [Kč/m2]
POZEMKY
č. parcelní
Cena pozemku [Kč]
výměra [m2]
současný stav
budoucí stav
současný stav
druh pozemku
158 2886 628 3988 4147 2928
300 50 50 12 12 15
-
47 400 144 300 31 400 47 856 49 764 43 920
zastavěná pl. a nádvoří trvalý travní porost zahrada BPEJ 72911 BPEJ 72911 BPEJ 72901
St. 26 47/2 47/29 PK č. 552/1 PK č. 552/2 PK č. 820
364 640 Kč
I. CENA POZEMKU
STAVBY
stáří stavba RD
86
OP
Jednot. cena
Rozest.
Reproduk. cena
Opotř. stavby
Cena stavby po odpočtu opotřebení [Kč]
[m3]
[Kč/m3]
[%]
[Kč]
[%]
současný stav
620
4 000
100
2 480 000 2 480 000
65
868 000
Reprodukční cena staveb
-
868 000 Kč
II. CENA STAVEBY (VĚCNÁ HODNOTA STAVEB) současný stav III. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.)
1 232 640 Kč
budoucí stav -
-7-
POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelný RD č. 1: Kejžlice, RD 2+1 ZP 136 m2, pozemek 613 m2 RD k rekonstrukci. Elektro, voda, odpad do žumpy. Nabídková cena: 290 000 Kč, 10/2010 - výrazně horší stav nemovitosti - velmi malý pozemek Stejná lokalita
Porovnatelný RD č. 2: Kejžlice, RD 3+1 ZP 100 m2, pozemek 450 m2 Hospodářské budovy (stodola, chlév, sklep), Bez koupelny, suché WC. Nabídková cena: 800 000 Kč, 10/2010 + lepší stav nemovitosti - menší pozemek Stejná lokalita
Porovnatelný RD č. 3:
Humpolec, řadový vnitřní RD, ZP 100 m2, pozemek 291 m2 RD určený k rekonstrukci, kanalizace, vodovod, elektro. Nabídková cena: 800 000 Kč, 5/2010 +
VÝSLEDEK POROVNÁVACÍ HODNOTY
menší pozemek horší stav nemovitosti lepší lokalita - správní centrum
800 000 Kč vč. zemědělských pozemků
-8-
URČENÍ OBVYKLÉ CENY - RD je ve zhoršeném stavebně technickém stavu - pozemky netvoří funkční celek, pozemek u domu je velmi malý - mírně rušivý vliv komunikace - RD při ohledání zvenku nejeví známky statického narušení - situování v centru obce Cena obvyklá je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě s přihlédnutím k věcné hodnotě, umístění a technickému stavu nemovitosti ke dni ocenění se zohledněním silných a slabých stránek nemovitosti. Zohledněna je skutečnost, že znalci nebyla umožněna prohlídka nemovitosti, proto je obvyklá cena stanovena cenovým intervalem.
Slabé stránky Silné stránky
Zdůvodnění ceny obvyklé
OBVYKLÁ CENA rodinného domu č.p. 7, na pozemku č. parc. St. 26 vč. příslušenství a pozemků č. parc. St. 26, č. parc. 47/2, č. parc. 47/29, PK č. 552/1, PK č. 552/2, PK č. 820, vše k.ú. Kejžlice, obec Kejžlice, zapsáno na LV č. 96, u Katastrálního úřadu pro Vysočinu, KP Pelhřimov.
spoluvlastnický podíl 3/8 Krajzingr Viktor
700 000 – 900 000 Kč 262 500 – 337 500 Kč
V Mníšku pod Brdy, 18.10.2010 Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739147476, 318590686 e-mail:
[email protected] Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 6.12.2006 č.j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 476/158/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. Z158/2010.
-9Přílohy: 1) Situace, fotodokumentace ke dni 7.7.2010 2) Kopie katastrální mapy, k.ú. Kejžlice, obec Kejžlice, stav k 7.7.2010, Nahlížení do KN 3) Výpis z KN, LV č. 96 z 15.6.2010, k.ú. Kejžlice, obec Kejžlice 1) Situace, fotodokumentace ke dni 7.7.2010
2) Kopie katastrální mapy, k.ú. Kejžlice, obec Kejžlice, stav k 7.7.2010, Nahlížení do KN
- 10 -
Kopie katastrální a pozemkové mapy, k.ú. Kejžlice, stav k 7.7.2010, Nahlížení do KN
- 11 -
