.SPISU:
EX 3363/06-82
ZNALECKÝ POSUDEK íslo: 2917 - 15/2010
OCEN NÍ NEMOVITOSTI V EXEKU NÍM ÍZENÍ pro EXEKUTORSKÝ Ú AD V HODONÍN ve smyslu §2, odst. 1 zákona . 151/1997 Sb. o oce ování majetku
NEMOVITOST :
m .p. 467
k.ú.
Moravský Žižkov
LV . 2280
na pozemku, parc. . 1098/2 zastav ná plocha a nádvo í parc. . 1702/87 orná p da
okr. eclav obec: Moravský Žižkov VLASTNICTVÍ: Lenka Králová, Chalúpky 467, 691 01 Moravský Žižkov
Hlavní pr elí
Dvorní pr elí
EL OCEN NÍ: Exeku ní ízení Exekutorského ú adu v Hodonín , ve v ci oprávn ného: CDV-2,LTD., Peterborough Court, se sídlem 133 Fleet Street, EC4A2BB Londýn,Velká Británie proti povinnému: Lenka Králová, Chalúpky 467, 691 01 Moravský Žižkov na základ usnesení ze dne 21.12.2009 OBJEDNATEL: ZHOTOVITEL: Exekutorský ú ad v Hodonín Mgr. Kamil Bran ík ing. František Dobiáš tel: 518341823 Sadová 15, 695 01 Hodonín Perunská 46, 695 04 Hodonín
24.2.2010
Datum místního šet ení: Po et stran celkem:
20
Datum zpracování: Po et vyhotovení:
3
Po et p íloh: Vyhotovení .
9.3.2010 1
3
OBSAH POSUDKU: Nález Posudek A) Popis objekt , vým ra, hodnocení a administrativní ocen ní B) Výpo et ceny porovnávacím zp sobem C) Výpo et ceny výnosovým zp sobem D) Výpo et v cné ceny E) Zjišt ní obvyklé ceny F) Rekapitulace
Nález Znalecký úkol edm tem ocen ní je nemovitost: m .p. 467 v etn p íslušenství LV . 2280 pro k.ú. Moravský Žižkov Související pozemek: .parc.1098/2 .parc.1702/87
zastav ná plocha a nádvo í o vým e 268m2 orná p da o vým e 3034m2
Zjistí se Obvyklá cena nemovitosti podle stavu ke dni 24.2.2010. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný d m, v etn p ísl. Adresa nemovitosti: 691 01 Moravský Žižkov 467 Kraj:Jihomoravský, Okres:B eclav, Obec:Moravský Žižkov, Katastrální území: Moravský Žižkov Po et obyvatel: 1 438 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 38,2473 K /m2 kde a je po et obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. j) : ZC = Cp * 2,0 = 76,49 K /m2 Prohlídka a zam ení nemovitosti Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne 24.2.2010 za p ítomnosti pí.Králové. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí Katastrálního ú adu pro Jihomoravský kraj, eský ú ad zem ický a katastrální - SCD, pro LV . 2280 k.ú. Moravský Žižkov ze dne 16.11.2009 - kolauda ní rozhodnutí, M Ú, Stavební ú ad Velké Bílovice .j.453/2002-330/ST dne 30.10.2002 - projektová dokumentace - autor.ing.arch.Nešpor, b ezen 1992, ov eno ve stavebním ízení dne 28.6.1992. - ocen ní nemovitosti, zhotovitel.: ing.Ivana Rerková, B eclav ze dne 18.6.2001. - znalecký posudek .4257-108/2006, ing.arch.P ikryl, B eclav ze dne 26.6.2006. - zjišt ní na míst samém p i prohlídce nemovitosti dne 24.2.2010. 2
Vlastnické a eviden ní údaje Podklad: LV . 2280 k.ú.Moravský Žižkov Druh vlastnictví: Výlu né Vlastnické právo: Lenka Králová, Chalúpky 467, 691 01 Moravský Žižkov Jiná práva: nejsou Omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní. Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu. Exeku ní p íkaz k prodeji. Jiná omezení nezjišt na. Celkový popis nemovitosti m .p. 467 s p íslušenstvím je situován do b žné uli ní zástavby, podél místní komunikace v obci Moravský Žižkov. Nemovitost je v bytové zón , asi 100m od centrální ásti obce. V míst je p evážn obytná, nízkopodlažní zástavba nebo živnostenské provozovny. D m je napojen na nadzemní elektrické vedení, plynovod, kanalizaci a vodovod. Všechny ve ejné inženýrské sít probíhají soub žn se zástavbou. D m je, p i pohledu z ulice, pravou ástí dvojdomu. Je p ízemní, podsklepený, st echa je sedlová s taškovou krytinou a podst ešní prostor je využit jako vestav né, obytné podkroví. P ístup k domu je p ímo od vozovky po zpevn ném chodníku, který navazuje na vozovku. Z ulice je vjezd do dvora pouze p es garáž, která tvo í zadní hranici pozemku. K domu náleží garáž, venkovní úpravy a pozemek parc. . 1098/2. Pozemek, náležející k domu, zastav ná plocha a nádvo í je o celkové vým e 268m2, je zastav n domem a garáží, ohrani en plotem a zástavbou a je bez trvalých porost . Mimo zastav nou ást je využíván jako dv r, v sou asné dob bez terénních úprav. V dom nejsou prostory, které by byly zkolaudovány jako provozní. V suterénu jsou místnosti, které jsou vybaveny k využití jako drobné živnostenské provozovny, nebylo však zjišt no jejich trvalé využití k takovému ú elu. Jiné nebytové prostory nebyly zjišt ny. P evažuje evidentn podlahová plocha obytných místností. Všechny prostory domu na sebe konstruk i komunika navazují. Vstup do domu je z ulice po provizorních vn jších vyrovnávacích schodech do záv í, vstupními dve mi do p edsín v p ízemí a odtud do obývacího, otev eného prostoru - jídelny, kuchyn a obývacího pokoje. Na jídelnu a obývák navazuje hala s etenovým schodišt m s p ístupem do suterénu nebo do podkroví. Do suterénu je samostatný vchod z ulice i ze dvora. V p ízemí je kuchyn , jídelna, obývací pokoj a p íslušenství, které tvo í sprcha, umývadlo a klozet. Podsklepení je pod celým p dorysem. Obsahuje kotelnu s kotlem na tuhá paliva a sklepní místnosti, které jsou uzp sobené pro možnost využití i k živnostenské innosti. V suterénu je koupelna - sprcha, umývadlo a klozet. V podkroví jsou ty i obytné pokoje. P íslušenství tvo í chodba a koupelna, vybavená vanou, umývadlem a klozetem. Obytná ást domu obsahuje v obou nadzemních podlažích celkem p t obytných pokoj , kuchy , jídelnu a p íslušenství. V p ízemí je obývací pokoj, jídelna, kuchyn , koupelna s WC, v podkroví ty i ložnice, koupelna s WC a chodba. Z jednoho pokoje na uli ní stran je vstup do lodžie. Z popisu vyplývá, že d m je dle §2 písm. a), bod 2 vyhlášky 501/2006 Sb. charakterizován jako rodinný. Jako obytný, rodinný je také užíván. m byl postaven, zkolaudován a uveden do trvalého užívání v roce 2002, stavební technologií, v dob výstavby obvyklou. Je postaven z plynobetonových tvárnic a pálených cihel nebo tvárnic. Stropy jsou z keramických nosník a vložek. V pr hu užívání byl d m b žn udržován a také trvale užíván p evážn k bydlení. V sou asnosti je d m obydlen a má interiérové konstrukce a vybavení ve všech podlažích v plném rozsahu. Sou asná údržba domu je na standardní úrovni.
3
Posudek A) Popis objekt , vým ra, hodnocení a administrativní ocen ní Ocen ní nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí eské republiky . 3/2008 Sb. ve zn ní vyhlášek . 456/2008 Sb. a . 460/2009 Sb., kterou se provád jí n která ustanovení zákona . 151/1997 Sb., o oce ování majetku.
a) Porovnávací hodnota a1) Rodinný d m .p. 467 - § 26a Rodinný d m .p.467 byl vybudován a uveden do užívání v roce 2002. Je p ízemní, podsklepený, s obytným podkrovím. Je umíst n v adové zástavb v centrální ást obce. D m byl vybudován jako jedna ást dvojdomu. Za vstupem do domu je p edsí , ze které je vstup do obytné ásti a p íslušenství v p ízemí, v podkroví a také do suterénu. m má standardní vybavení. Základy domu jsou betonové s hydroizolací, st ny jsou vesm s z plynobetonových nebo pálených tvárnic nebo z pálených cihel (suterén) s vnit ní i vn jší vápennou omítkou a uli ním soklem s obložením pískovcem, ze dvora bez obložení. Stropy jsou s omítaným vodorovným podhledem. St echa domu je sedlová s krytinou z pálených tašek. Klempí ské výrobky jsou z pozinkovaného plechu a to svody i žlaby. Okna jsou plastová s izola ním dvojsklem, dve e jsou hladké, d ev né, dýhované. Koupelna v podkroví je vybavená vanou, umývadlem a klozetem, v p ízemí je pouze umývadlo a sprcha. Obdobné vybavení má koupelna v suterénu. V kuchyni je d ez s TUV a plynový sporák. Podlahy v obytných místnostech v podkroví jsou vesm s z lakované d evot ísky. V p ízemí je v kuchyni, jídeln , obývacím pokoji i v p edsíni dlažba, v koupeln je keramická dlažba a obklady. Vytáp ní domu je centrální, teplovodní, otopná t lesa jsou v podkroví i suterénu panelová, v celém p ízemí je podlahové vytáp ní. Centrální kotel na plyn je umíst n v suterénu. P íprava TUV je centrální, boiler je v koteln . Celkový technický stav domu je hodnocen jako standardní s b žnými konstrukcemi a vybavením. V den prohlídky je d m obydlený, údržba je standardní. Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Typ objektu: Poloha objektu: Stá í stavby: Základní cena ZC (p íloha . 20a):
Rodinný d m Jihomoravský kraj - do 2 000 obyvatel 8 rok 3 164,- K /m3
Zastav né plochy a výšky podlaží: 1.PP: 8,34×12,43 1.NP: 8,34×12,43 Název podlaží 1.PP: 1.NP:
= = Zastav ná plocha 103,67 m2 103,67 m2
Konstruk ní výška 2,55 m 2,88 m
Obestav ný prostor: SPODNÍ STAVBA: 8,34×12,43×(1,55+1,10)×0,5+4,12×8,06×0,72 = VRCHNÍ STAVBA: 8,34×12,43×(4,64+5,31)×0,5+2×1,40×1,3×1,2:3 = ZAST EŠENÍ: 8,34×12,43×4,92×0,5+2×1,40×1,2×0,65×0,5+2,35×1,= 20×2,10×0,5:3 Obestav ný prostor – celkem: = 4
103,67 m2 103,67 m2
161,27 m3 517,20 m3 257,10 m3 935,57 m3
Podlažnost: Zastav ná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastav ná plocha všech podlaží: Podlažnost ZP : ZP1 = 2,00
ZP1 = 103,67 m2 ZP = 207,33 m2
Výpo et indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku . 1. Druh stavby - Dvojdomek, d m adový II 2. Provedení obvodových st n - Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III 3. Tlouš ka obvod. st n - mén jak 45 cm I 4. Podlažnost - Hodnota více jak 1 do 2 v etn II 5. Napojení na ve ejné sít (p ípojky) - ípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan V butan 6. Zp sob vytáp ní stavby - evažující ásti vytáp ní podlahové, teplovzdušné vytáp ní IV 7. Zákl. p íslušenství v RD - Úplné - standardní provedení III 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení III 10. Vedlejší stavby tvo ící p íslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové II zastav né ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funk ním celku se stavbou - Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo I do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 13. Stavebn - technický stav - Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II
Koeficient pro stá í 8 let:
1,00
Vi -0,01 0,00 -0,02 0,01 0,08 0,05 0,00 0,00 0,00 0,00 -0,01 0,00 1,05
12
Index vybavení IV = (1 + Vi ) × V13 × 1,00 = 1,155 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez v tšího významu 2. Poloha nemovitosti - uvnit souvisle zastav ného území obce 3. Okolní zástavba a životní prost edí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem 5. Školství a sport - základní škola 6. Zdravotní za ízení - pouze ordinace praktického léka e 7. Ve ejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezam stnanost v obci a okolí - vyšší než je pr r v kraji 10. Zm ny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vliv
. I III II II II II II II I III II
Pi 0,00 0,01 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -0,06 0,00 0,00
11
Index polohy IP = (1 + Pi ) = 0,950 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku
.
1. Situace na díl ím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztah na prodejnost - bez vlivu 3
Index trhu IT = (1 + Ti ) = 0,950 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 1,155 × 0,950 × 0,950 = 1,042 5
II II II
Ti -0,05 0,00 0,00
Ocen ní: Základní cena upravená ZCU = ZC × I = 3 164,- K /m3 × 1,042 = 3 296,89 K /m3 Cena zjišt ná porovnávacím zp sobem CP = ZCU × OP = 3 296,89 K /m3 × 935,57 m3 = 3 084 471,38 K Rodinný d m .p. 467 - zjišt ná cena =
3 084 471,38 K
a2) Garáž - § 24 ízemní garáž pro dva osobní automobily, situovaná, spolu s domem .p. 467, na parc. . 1098/2 zastav ná plocha a nádvo í. Do garáže je vjezd ze zpevn né vozovky místního charakteru. Vjezd do garáže z ulice je lamelovými, sek ními, zasunovacími vraty, ze dvora kovovými, vlysovými, dvojk ídlovými vraty s kovovým rámem a zárubní. Do garáže je z ulice vstup dve mi. St echa garáže je sedlová, krytina je z pálených tašek, strop je d ev ný, trámkový, s viditelnými trámy, bez podhledu. Okap je v uli ním i dvorním pr elí. Vnit ní omítky jsou hladké vápenné, vn jší omítky nejsou provedeny. Podlaha je tvo ená betonovou mazaninou. V garáží není montážní jáma. Obvodové zdivo je evážn z plných, pálených cihel tl.30cm. Klempí ské konstrukce - žlaby, svody jsou z pozinkovaného plechu. Uvnit garáže je instalován el. rozvod. V míst je možnost napojení na vodovod, kanalizaci i plyn. Stavba není dokon ená ani zkolaudovaná. nedokon ené konstrukce nebrání užívání stavby. Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Typ objektu: Garáž Poloha objektu: Jihomoravský kraj - do 2 000 obyvatel Stá í stavby: 0 rok Stavba je p íslušenstvím jiné stavby - Rodinný d m .p. 467 a od této stavby p ebírá index IT a IP. Základní cena ZC (p íloha . 18): 1 930,- K /m3 Zastav né plochy a výšky podlaží: 1.NP: (7,51+7,82)×0,5×6,50 Název podlaží 1.NP:
= Zastav ná plocha 49,82 m2
Konstruk ní výška 2,65 m
Obestav ný prostor: VRCHNÍ STAVBA: ((7,51+7,82)×0,5×6,50)×(2,65+0,65) ZAST EŠENÍ: ((7,51+7,82)×0,5×6,50)×(2,05×0,5) Obestav ný prostor – celkem: Podlažnost: Zastav ná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastav ná plocha všech podlaží: Podlažnost ZP : ZP1 = 1,00
49,82 m2
= = =
164,41 m3 51,07 m3 215,48 m3
ZP1 = 0,00 m2 ZP = 49,82 m2
Výpo et indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 1. Druh stavby - adová 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo st ny tl. 15 - 30 cm 3. Technické vybavení - ívod el. nap tí 230 V / 400 V nebo vrata s el. pohonem 4. P íslušenství - venkovní úpravy - bez výrazného vlivu na cenu 6
.
Vi
I II III III
-0,01 0,00 0,00 0,00
5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 6. Stavebn - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou - (p edpoklad provedení III menších stavebních úprav) které konstrukce, nebránící užívání, nejsou dokon eny.
Koeficient pro stá í 0 let:
0,00 0,85
1,00 5
Index vybavení IV = (1 + Vi ) × V6 × 1,00 = 0,842 i=1
Index polohy: evzatý index polohy IP = 0,950 Index trhu s nemovitostmi: evzatý index trhu IT = 0,950 Celkový index I = IV * IP * IT = 0,842 × 0,950 × 0,950 = 0,760 Ocen ní: Základní cena upravená ZCU = ZC × I = 1 930,- K /m3 × 0,760 = 1 466,80 K /m3 Cena zjišt ná porovnávacím zp sobem CP = ZCU × OP = 1 466,80 K /m3 × 215,48 m3 = 316 066,06 K Garáž - zjišt ná cena =
316 066,06 K
b) Pozemky b1) Pozemek náležející k domu .p.467 - § 27 - § 32 Pozemek sestává ze dvou parcel, zastav né plochy a nádvo í a zahrady. Zastav ná plocha a zahrada jsou ohrani ené zástavbou a plotem a tvo í spolu jednotný, funk ní celek. Pozemek je situován mimo centrální ást zástavby obce, podél místní komunikace, která navazuje na pr jezdní komunikaci asi po 100m. Správní centrum obce je odtud vzdáleno asi 300m. Pozemek je vcelku rovinný. Plocha mimo zástavbu je využívána jako dv r a zahrada. V míst je možnost napojení na inž. sít , v etn splaškové kanalizace a plynovodu. Na pozemku (zahrada) jsou ojedin lé porosty trvalého charakteru. P ístup na pozemek je z místní, ve ejné komunikace po zpevn né, nájezdní ploše p ed domem. Stavební pozemek ocen ný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní íslo
Vým ra [m2] 268,00
zastav ná plocha a nádvo í 1098/2 Sou et Úprava ceny – íloha . 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska ú elu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisou et 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisou et Koeficient prodejnosti Kp (p íl. . 39 - dle obce a ú elu užití): Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl. . 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek ocen ný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem Pozemek náležející k domu .p.467 - zjišt ná cena
Jedn. cena [K /m2] 35,92 32 % 32 % 10 % 10 %
Cena [K ] 9 626,56 9 626,56 + 3 080,50 12 707,06 + 1 270,71 13 977,77 × 0,9790 × 2,1730 29 735,85 =
7
29 735,85 K
b2) Zem
lský pozemek .parc.1702/87 - § 27 - § 32
Pozemek je situován do extravilánu obce Moravský Žižkov, v trati „Kop ivovo”, ve vzdálenosti asi 400m jihozápadn od hranice souvislé zástavby obce. Pozemek je za len n do spole ného honu a obhospoda ován jako orná p da zem lskou organizací. Pozemek je p evážn rovinný. Na pozemku nejsou stavby ani porosty trvalého charakteru. P ístup na pozemek na jeho severní hranici z nezpevn né, polní cesty. Zem
lský pozemek ocen ný dle § 29.
Výpo et úpravy základní ceny – íloha . 23: Obce s 10-25 tisíci obyv. - území sousedních obcí Celková úprava ceny:
60,00 % 60,00 %
Ocen ní: Název
Parcelní íslo
BPEJ
Vým ra [m2] 3034 3034
JC [K /m2] 9,33 Mezisou
orná p da 1702/87 Vým ra celkem Koeficient prodejnosti Kp (p íl. . 39): Zem lský pozemek ocen ný dle § 29 - celkem
Zem
Úprava [%] 60,00 et
UC [K /m2] 14,93
lský pozemek .parc.1702/87 - zjišt ná cena
Cena [K ] 45 297,62 45 297,62 × 1,0000 45 297,62
=
45 297,62 K
Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Ocen ní porovnávacím zp sobem a1) Rodinný d m .p. 467 a2) Garáž b) Pozemky b1) Pozemek náležející k domu .p.467 b2) Zem lský pozemek .parc.1702/87 Výsledná cena nemovitosti iní celkem
= =
3 084 471,38 K 316 066,06 K
= =
29 735,85 K 45 297,62 K 3 475 570,91 K
Použit program NEM 3000, verze 2.85, distributor PLUTO – OLT Pa íkova 9, Praha 9. Licence na jméno.
8
B) Výpo et ceny porovnávacím zp sobem PRAMEN ZJIŠT NÍ POROVNATELNÝCH NEMOVITOSTÍ: Vlastní databáze nabídek prodej nemovitostí a realizace prodej , získaná a t íd ná z nabídek na internetových stránkách renomovaných realitních kancelá í a na servrech nemovitostí www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskéreality.cz a dalších. Uvedené nemovitosti k porovnávání jsou reáln nabízené nebo byl uskute n jejich prodej nejpozd ji ke dni aktualizace nebo termín prodeje nebyl d íve než p ed dv ma lety od aktualizace. Ceny nabízených nemovitostí jsou presentované v období aktualizace, situace nemovitostí je podle možností v nejbližším možném okolí porovnávané stavby. Aktualizace: b ezen 2010.
CHARAKTERISTIKA OBCE: Obec Moravský Žižkov leží asi 8 km severn od B eclavi v mírn zvln né zem lské krajin . Je to jedna z nejmladších obcí na B eclavsku, nebo vznikla v roce 1731, kdy popud k jejímu založení vyšel od inspektora lichtenštejnských panství Jana Maxmiliána Žižky, od n hož také nová vesnice odvodila svoje jméno. V roce 1792 se ves, která do té doby spadala pod sousední Bílovice, osamostatnila.Moravský Žižkov zachovává živé folklorní tradice, které je možno spat it nap íklad t etí zá ijovou ned li, kdy se zde konají hody.Katastrální vým ra: 1354 ha Po et obyvatel: 1395 Z toho v produkt. v ku: 860 Pr rný v k: 35,8 Pošta: Ano Škola: Ano Zdravotnické za ízení: Ano Policie: Ne Kanalizace ( OV): Ne Vodovod: Ano Plynofikace: Ano V obci dochází postupn ke zkvalit ování trhu s nemovitostmi. Výhodná je poloha v blízkosti hlavního dopravního tahu Víde - Brno v etn dálnice D1 a rekrea ní oblasti Novomlýnských nádrží pod Pálavou. Je tu pr rný sezonní cestovní ruch. V obci jsou pr rn upravené komunikace a malá nabídka služeb. V obci je zanedbatelná nabídka pracovních míst. Trh s nemovitostmi prozatím nezaznamenává výrazný vzr st v této lokalit . V obci je pr rná nezam stnanost.
POROVNÁVANÉ NEMOVITOSTI - P EHLED: 1. RD 5+1 v obci Ladná, okres B eclav. Celková vým ra 517 m2. Jedná se o cihlový patrový d m, celý podsklepený. IS-voda, plyn, elekt ina, septik. Technický stav dobrý, nutné drobné opravy. Možnost výstavby garáže vedle domu. Typ objektu samostatný Zastav ná plocha 120 m2 Užitná plocha 180 m2 Po et podlaží objektu 2 Plocha parcely 517 m2 Typ objektu patrový Typ budovy cihlová Stav budovy dobrý.
2. Prodej rodinného domu se t emi bytovými jednotkami. První byt se samostatným vstupem z hlavní ulice: 1 pokoj, kuchy a koupelna v p ízemí, 2 pokoje v pat e. Další dva byty jsou p ízemní se spole ným vstupem p es zahradu. K domu náleží garáž a 3 zast ešené parkovací místa. D m je vytáp n plynovými kotly. Typ objektu rohový Zastav ná plocha 302 m2 Užitná plocha 870 m2 Po et podlaží objektu 1 Plocha parcely 870 m2 Typ objektu p ízemní Typ budovy cihlová Stav budovy dobrý.
Stránka 9
3.
Prodej RD 5+1 v Moravský Žižkov okres B eclav. D m se nachází ve st edu obce v adové zástavb , je t sn p ed dokon ením, celkov podsklepen.RD má plastová okna, vnit ní omítky, rozvody elekt iny, vody, úst ední topení, v etn radiátor a áste odpady.Dále je zde možnost využití p dních podkrovních prostor .Za domem je velká zahrada, kde se nachází další d m o velikosti 2+1 a kvelbený sklep.D m je vhodný k bydlení i podnikání. Typ objektu adový. Užitná plocha 250 m2 Po et podlaží objektu 2 Plocha parcely 1 119 m2 Typ objektu patrový Typ budovy cihlová Stav budovy dobrý Topení Jiné Zastav ná plocha 222 m2
4. Ve Velkých Bílovicích v okrese B eclav je na prodej adový patrový RD 5+2 se sedlovou st echou, dvorem, objektem pro podnikání - donedávna kade nictví, ístavky a zahradou. D m je z 1/2 podsklepený. Zastav ná plocha a nádvo í - 323 m2. Zahrada 330 m2 - z poloviny osázená vinohradem. Pr jezd do dvora. ÚT- plynový kotel. Nový p ívod vody z obecního vodovodu. Odpad do obecní kanalizace - nový. Vlastní studna. 2x koupelna.
ZJIŠT NÍ CENY NEMOVITOSTI POROVNÁNÍM: Cena p ed a Koef po redukci na redukce pramen ceny
Porovnávaná nemovitost 1. Rodinný d m v Ladné 2. Rodinný d m v Rakvicích Rodinný d m v Moravském Žižkov Rodinný d m ve Velkých 4. Bílovicích
3.
1 500 000 K
0,80
1 200 000 K 2 300 000 K
0,80
1 840 000 K 1 800 000 K
0,80
1 440 000 K 1 500 000 K
1,00
1 500 000 K
Má-li koef. redukce hodnotu 1, jedná se o uskute ný prodej.
Porovnání cen ve vztahu k oce ované nemovitosti: K4 K3 K2 K6 K1 K5 Index velikost velikost vybavení stavebn funk ní poloha Cena porovnávaná odlišnosti využitelpozemku domu technický nost stav 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné 0,65 0,90 0,90 0,80 1,00 1,00 1,00 Lepší Lepší Lepší Obdobné Obdobné Obdobné Lepší 0,85 1,00 1,00 0,85 1,00 1,00 1,00 Obdobné Obdobné Lepší Obdobné Obdobné Obdobné Lepší 0,81 0,90 1,00 0,90 1,00 1,00 1,00 Lepší Obdobné Lepší Obdobné Obdobné Obdobné Lepší Maximální porovnávaná cena: 1 224 000 K Minimální porovnávaná cena: 1 192 320 K Odchylka od pr ru: 0,15
Porovnávací hodnota celkem:
Cena nemovitosti, zjišt ná porovnávacím zp sobem iní:
1 200 000 K
Stránka 10
1 203 078 K
1 200 000 K 1 192 320 K 1 224 000 K 1 215 000 K
Zem lský pozemek: EHLED POROVNÁVANÝCH POZEMK : 290 000 K Vým ra: 16484 m2 Druh transakce: nabídka Cena: Popis: Prodej pozemku v Zaje í o vým e 16 484 m2. Jedná se o ornou p du, p ístup polními cestami. Pozemek je pronajat do 30.9.2013. ibližný rozm r: 300 x 55 m. Pozemek rovinatý na samot . Bez IS. Celková plocha 16 484 m2 Druh pozemku zem lská.
1. Místo: Zaje í, okr. B eclav
2
2. Místo: Velké Bílovice, okr. B eclav
226 320 K Vým ra: 9840 m Druh transakce: nabídka Cena: Popis: Zem lský pozemek v obci Velké Bílovice. Celková plocha pozemku je 9840 m2. Pozemek je možno odkoupit i po ástech, 4369 m2 a 5471 m2. P íjezd k pozemku po zpevn né komunikaci. Pozemek je vhodné využít k p stování zem lských plodin.
145 575 K 5823 m2 Druh transakce: nabídka Cena: Popis: Pozemek v Moravském Žižkov . Pozemek se nachází u hlavní silnice. Naproti pozemku se nachází zástavby dom . Celková plocha 5 823 m2 Druh pozemku zem lská.
3. Místo: Moravský Žižkov, okr. B eclav
Vým ra:
ZJIŠT NÍ CENY POROVNÁNÍM:
Porovnávaný pozemek Zem lský pozemek v 1. Zaje í Zem lský pozemek ve 2. Velkých Bílovicích Zem lský pozemek v 3. Moravském Žižkov
Redukce porovnávané ceny ve vztahu k oce ovanému pozemku: Cena p ed a K1 K2 dopravní K3 tvar K6 K4 K4 bonita K5 využipo redukci na Cena potelnost nezbytKoef red. lokalita dostupnost pozemku velikost 2 pramen ceny nost rovnávaná (K /m ) pozemku 2 (K /m ) demolic 18
0,90
15,83 23
0,80
18,40 25
0,80
20,00
0,80 Lepší 0,80
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Lepší
Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné
1,00
1,00
1,00
Obdobné Obdobné Obdobné
0,80
0,85
Lepší
Lepší
1,00
Obdobné Obdobné
Maximální porovnávaná cena: Minimální porovnávaná cena:
12,70
Jednotková cena nemovitosti, zjišt ná porovnáním:
13,37
Vým ra porovnávaného pozemku:
2 3034 m
Cena nemovitosti, zjišt ná porovnávacím zp sobem iní:
41 000 K
Stránka 11
1,00
14,70
/m2 /m2 /m2
12,70 14,70 13,60
B) Výpo et ceny výnosovým zp sobem m .p. 467
k.ú.
Moravský Žižkov
LV . 2280
I) STAVBY Hlavní stavby: Rodinný d m .p. 467 Vedlejší stavby a venkovní úpravy :
Zastav ná plocha: 104 m2 2 50 m
Garáž
Obestav ný prostor: 936 m3 215 m3
154 m2
Zastav ná plocha staveb celkem:
1151 m3
II) POZEMKY A POROSTY: zastav ná plocha a nádvo í
parc. . 1098/2
268 m2 268 m2
o vým e
Vým ra pozemku celkem: orná p da
parc. . 1702/87
3034 m2
o vým e
III) PODLAHOVÉ PLOCHY STAVEB PODLE Ú ELU VYUŽITÍ: Prostory ú eln využitelné pro pro jako jako pro
bydlení skladování provozovna garážování jiné ú ely
208 0 0 50 0
m2 m2 m2 m2 m2
(ur eno pom rem ze zastav né plochy)
x x x x x
0,70 1,00 1,00 0,80 1,00 Užitné plochy celkem:
= = = = =
146 0 0 40 0 186
2
m m2 m2 m2 m2 m2
IV) ANALÝZA HRUBÝCH P ÍJM Z PRONÁJM STAVEB: Porovnání údaj : Pr Zdroj informace - souhrnný názor na výši pronájmu v posuzované lokalit . bydlení 1. Realitní kancelá Hustope e 1600 2. Realitní kancelá B eclav 1550 3. Realitní kancelá Poho elice 1500 4. Zjišt né nájemné v míst nebo okolí (dle údaj v míst ): nezjišt no 5. Nájemné dle názoru znalce (dle 1500 vlastní databáze nájm ): Pr rná základní hodnota nájmu 1 540 (K /m2/rok):
rná výše pronájmu (K /m2/rok) pro druh využití:
skladování 0 0 0
provozovna 0 0 0
garážování 550 500 600
jiné ú ely 0 0 0
0
0
nezjišt no
0
0
0
500
0
0
0
540
0
Redukce hrubých p íjm dle jejich zp sobilosti k pronájmu: ehled ploch k pronájmu: Pr rná Snížeplochy vhodné k plochy nevhodné k výše nájmu ní v Základní ro ní výše plochy podm. pronájmu vhodné k pronájmu /m2/rok % pronájmu Druh využití: nájmu 224 224 K bydlení 146 0 1 540 25% 0 skladování 0 0 0% 0K 0 0 provozovna 0 0 0% 0 0K 0 garážování 40 540 0% 21 600 K 0 0 0 0 0K jiné ú ely 0 0 0% 0 0 Užitná plocha celkem: 186 Celkem: 245 824 K 2 Využitelná plocha staveb celkem : 186 m 2 Pr rné nájemné na 1m využitelné plochy: 1 320 /m2/rok z toho na bydlení: 1 078 /m2/rok
Stránka 12
Úprava základní výše nájemného v lokalit dle místních podmínek: a) Vliv opot ebení
bez vlivu
Index 1,00
d) Vliv polohy
b) Vliv vybavení
bez vlivu
1,00
e) Využitelnost
c) Vliv závad a rizik
bez vlivu
0,80
1,00 f) Vliv zvláštních podmínek Celkový index: 0,64 snižující
840
Dosažitelná výše nájemného : Údaje asové a opot ebení:
Stá í stavby: 8 rok edpokládaná životnost: 100 rok edpokládaná ekonomická životnost: 30 rok Úroková míra pro výpo et výnosové hodnoty: Opot ebení: Výchozí cena pro stanovení amortizace a náklad C: Výdaje (ro ní): edpoklad dlouhodobých konstantních p íjm : Da z nemovitosti: (odhad)
Index 0,80
negativní
1,00
bez vlivu
/m2/rok
Doba dalšího trvání: 92 rok Úroková míra pro amortizaci: 3,0% 12,4% 8,0% 3 616 704 K ano - výpo et v nou rentou 600 K
Pojišt ní:
0K
Oprava a údržba:
14 467 K
Správa nemovitosti:
2 250 K
Amortizace, kapitalizovaná na zbytkovou životnost: A = (C x iA) / ((1+ iA)T -1) =
76 020 K
Nájemné z pozemku:
0K 93 337 K
Výdaje celkem:
Ro ní nájemné celkem: VN = Míra kapitalizace: a) základní:
tj.
60%
155 904 ,- K /rok r1 = 4,9%
b) odhad budoucí inflace:
r2 = 3,0%
c) rizika:
r3 = 4,5%
d) vliv životnosti:
r4 = 0,0% r =r1 + r2 + r3 + r4 = 12,4%
504 571 K
Hodnota staveb, zjišt ná výnosovým zp sobem: V) ANALÝZA HRUBÝCH P ÍJM Z PRONÁJM POZEMK : Porovnání údaj : Pr Zdroj informace - souhrnný názor zastav ná na výši pronájmu v posuzované plocha lokalit . 1. Realitní kancelá Hustope e 35 2. Realitní kancelá B eclav 30 3. Realitní kancelá Poho elice 30 4. Zjišt né nájemné v míst nebo okolí (dle údaj v míst ): nezjišt no 5. Nájemné dle názoru znalce (dle 25 vlastní databáze nájm ): Pr rná základní hodnota nájmu 30 2 (K /m /rok):
2
rná výše pronájmu (K /m /rok) pro druh využití:
manipulace, dv r 0 0 0
zahrada, sad, rekrea ní plochy 0 0 0
0
0
0
0
0
0
0
0
0,00
0,00
0,00
0,00
Stránka 13
parkování, pr chody, p íjezdy jiné využití (orná) 0 0 0 0 0 0
Redukce hrubých p íjm dle jejich zp sobilosti k pronájmu: Základní výše nájmu:
ehled ploch k pronájmu:
plochy vhodné k pronájmu Druh využití: zastav ná plocha 268 manipulace, dv r 0 parkování, p ejezdy 0 zahrada, sad, (rekreace) 0 jiné využití 0 Vým ry celkem: 268 Využitelná plocha pozemku celkem :
plochy podmíne vhodné k pronájmu 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 2 Pr 268 m
Pr rná Snížeplochy nevhodné k výše nájmu ní v Základní ro ní výše % pronájmu /m2/rok nájmu 8 040 K 0,0 30,00 0% 0K 0,0 0,00 0% 0K 0,0 0,00 0% 0K 0,0 0,00 0% 0K 0,0 0,00 0% 8 040 K 0,0 Celkem: 2 rný výnos z 1m využitelné plochy: 30,00 /m2/rok
Úprava základní výše nájemného v lokalit dle místních podmínek: a) Vliv polohy
negativní
Index 0,80
b) Vliv vybavení
bez vlivu
1,00
d) Vliv závad a rizik Celkový koeficient:
19,20 VN = Náklady (odhad): 20% N= r= Hodnota pozemk , zjišt ná výnosovým zp sobem: Hodnota nemovitosti, zjišt ná výnosovým zp sobem celkem: Pr
Index 0,80
c) Využitelnost
rná zjišt ná výše nájemného:
Výnosová hodnota nemovitosti celkem:
Stránka 14
bez vlivu 0,64
1,00 snižující
/m2/rok 5 146 ,- K /rok 1 029 ,- K /rok 12,4% 33 197 K 537 768 K
537 800 K
Zem
lský pozemek
k.ú.
Moravský Žižkov
LV . 2280
II) ANALÝZA HRUBÝCH P ÍJM Z PRONÁJM POZEMK : Porovnání údaj : Redukce hrubých p íjm dle jejich zp sobilosti k pronájmu: Základní výše nájmu: ehled ploch k pronájmu: plochy vhodné k pronájmu
Druh využití:
0
0,0
3034 3034
0,0 0,0 Pr
ostatní pozemek zem
lský pozemek Vým ry celkem:
2 3034 m
Využitelná plocha pozemku celkem :
Pr rná Sníže výše nájmu ní v Základní ro ní výše /m2/rok % nájmu
plochy nevhodné k pronájmu
plochy podmíne vhodné k pronájmu
0%
0K
0,0 1,20 0% 0,0 Celkem: 2 rný výnos z 1m využitelné plochy:
3 640 K 3 640 K
0,0
4,00
1,20
/m2/rok
Úprava základní výše nájemného v lokalit dle místních podmínek: a) Vliv polohy b) Vliv vybavení
Index 0,80 1,00
negativní bez vlivu
c) Využitelnost d) Vliv závad a rizik Celkový koeficient:
Index 0,80 1,00 snižující
bez vlivu 0,64
0,80 /m2/rok VN = 2 427 ,- K /rok Náklady (odhad): 10% N= 243 ,- K /rok Odhad p edpokládaného výnosu ze staveb, venkovních úprav nebo porost : 0K r1 = 4,9% r3 = 4,0% Míra kapitalizace: a) základní: c) rizika: Pr
rná zjišt ná výše nájemného:
r2 = 3,0%
b) odhad budoucí inflace:
d) vliv životnosti:
r =r1 + r2 + r3 + r4 =
r4 = 0,0%
11,9%
18 357 K
Hodnota pozemk , zjišt ná výnosovým zp sobem:
18 400 K
Výnosová hodnota pozemku celkem:
m .p. 467
k.ú.
Moravský Žižkov
LV . 2280
C) Výpo et v cné hodnoty Reproduk ní cena domu, snížená o p im ené opot ebení, p ípadn o náklady na opravu vážných závad, které znemož ují okamžité užívání. Rodinný d m .p. 467
936 m3
/m3
4200
x
=
opot ebení: Výše náklad na opravy:
3 931 200 K 8,00% 0K cná hodnota:
3 616 704 K
Vedlejší stavby a venkovní úpravy : 215 m3
Pozemek a porosty :
1400
x
268 m
2
/m3 = pr rné opot ebení:
x
cná hodnota nemovitosti celkem:
Stránka 15
0,00% cná hodnota: 2 = 75 /m Sou et:
3 937 800 K
301 000 K 301 000 K 20 100 K 3 937 804 K
D) Zjišt ní obvyklé ceny I) ADMINISTRATIVNÍ CENA NEMOVITOSTI: Díl í administrativní ceny jednotlivých staveb a pozemk : I) m II) Pozemky a porosty III) Stavby p íslušenství
3 084 471,38 K 29 735,85 K 316 066,06 K
Sou et:
3 430 273,29 K
Administrativní cena nemovitosti podle cenového p edpisu, platného v den podání posudku
3 po zaokrouhlení iní: z toho: stavby pozemky a porosty, náležející k domu II) VÝPO ET VÁŽENÉHO PR r:
3 400 540 K 29 740 K
RU: CN / Cv = n=
Pom r v cné a výnosové hodnoty: Váha výnosové hodnoty: Vážený pr
430 270 K
7,322 5,000 1 104 467 K
(Cn + n x Cv) / (n + 1) = po zaokrouhlení:
Hodnota, zjišt ná dle Neegeliho metody váženého pr
1 104 500 K
ru:
1 104 500 K 3 430 270 K 1 200 000 K
Cena dle platných cenových p edpis : Porovnávací cena: OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTI:
Copt. =
1 200 000 K
III) REDUKCE CENY, VZHLEDEM K MIMO ÁDNÝM MOŽNÝM VLIV M NA USKUTE 1) Vlivy užívání nemovitosti 2) Vlivy vlastnických a sousedských vztah
NÍ PRODEJE:
bez vlivu
Hodnocení:
1,00
bez vlivu
Hodnocení:
1,00
Hodnocení: i5 =
1,00 1,00
3) Jiné vlivy Index vyjad ující možné vlivy na uskute
bez vlivu ní prodeje nemovitosti v míst a ase:
Výsledná cena (Copt. x is) :
Stránka 16
1 200 000 K
Zem
lský pozemek
k.ú.
Moravský Žižkov
LV . 2280
I) ADMINISTRATIVNÍ CENA NEMOVITOSTI: Ceny pozemk v etn sou ástí: Díl í administrativní ceny jednotlivých staveb a pozemk : 45 297,62 K 0,00 K
I) Pozemky a porosty II) Stavby p íslušenství
45 297,62 K
Sou et: Administrativní cena nemovitosti podle cenového p edpisu, platného v den podání posudku
45 300 K
po zaokrouhlení iní:
Výnosová hodnota: Cena dle platných cenových p edpis : Porovnávací cena:
18 400 K 45 300 K 41 000 K
OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTI:
41 000 K
Copt. =
III) REDUKCE CENY, VZHLEDEM K MIMO ÁDNÝM MOŽNÝM VLIV M NA USKUTE 1) Vlivy užívání nemovitosti 2) Vlivy vlastnických a sousedských vztah 3) Jiné vlivy Index vyjad ující možné vlivy na uskute
NÍ PRODEJE:
bez vlivu bez vlivu bez vlivu ní prodeje nemovitosti v míst a ase:
Výsledná cena (Copt. x is) :
41 000 K
Obvyklá cena:
Stránka 17
Hodnocení: Hodnocení: Hodnocení: i5 =
1,00 1,00 1,00 1,00
41 000 K
E) REKAPITULACE EHLED OCEN NÍ NEMOVITOSTI:
LV . 2280 m .p. 467
k.ú.
Moravský Žižkov
okr. B eclav
etn p íslušenství a pozemku parc. . 1098/2 zastav ná plocha a nádvo í
1 200 000 K
Obvyklá cena:
slovy: Jedenmilióndv st tisíc K
LV . 2280
k.ú.
Moravský Žižkov
okr. B eclav
parc. . 1702/87 orná p da
41 000 K
Obvyklá cena:
slovy: ty icetjedentisíc K
Stránka 18
Obvyklá cena práv, spojených s nemovitostí nebo závad, váznoucích na nemovitosti : Závady váznoucí na nemovitosti (v cná b emena), které by ur oval zvláštní p edpis, a které by pro sv j charakter z hlediska celospole enských zájm m ly být nadále zajišt ny, nebyly zjišt ny. Nebylo zjišt no žádné další právo, odpovídající v cnému b emenu, ani jiné právo, nap . nájemní, které by se vztahovalo na oce ovanou nemovitost, evidované v Katastru nemovitostí p ísl. Katastrálního ú adu. Jiné závazky a práce, váznoucí na nemovitosti nebyly zjišt ny.
ing. František Dobiáš Perunská 46 695 04 Hodonín V Hodonín : 9.3.2010
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím ministra spravedlnosti R ze dne 4. 10. 1983, j. ZT 1340/83 pro základní obor ekonomika, odv tví ceny a odhady se specializací oce ování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod po . . 2917 znaleckého deníku. Znale né a náhradu náklad ú tuji dokladem . 15/10 ing. František Dobiáš Perunská 46 695 04 Hodonín V Hodonín : 9.3.2010
ílohy: íloha . 1 - Fotodokumentace
1 strana
Stránka 19
íloha . 1 ke znaleckému posudku . 2917-15/10
FOTODOKUMENTACE:
Snímek . 1:
Interiér - obývací pokoj
Snímek . 2:
Kuchy
Snímek . 3:
Koupelna
Stránka 1
