2010. JUDr. Krmen ík Roman SKP- Tesla Lanškroun a.s. Smilova 386 Pardubice

ZNALECKÝ POSUDEK o administrativní cenČ a obvyklé hodnotČ bývalé ýOV Tesly Lanškroun vþetnČ vybraného pĜíslušenství a pozemkĤ v katastrálním území Lanškroun, obec Lanškroun, okres Ústí nad Orlicí dle LV þ. 21

2285-105/2010 Objednatel posudku:

JUDr. Krmenþík Roman SKP- Tesla Lanškroun a.s. Smilova 386 Pardubice

Úþel posudku:

Stanovení obvyklé hodnoty pĜedmČtného majetku v místČ a þase dle Zákona 26/2000 Sb. pro úþely veĜejné dražby

PĜedpis pro ocenČní:

Zákon þ. 151/1997 Sb., o oceĖování majetku a zákon 26/2000 Sb. pro úþely veĜejné dražby

Datum k nČmuž se ocenČní provádí: Datum místního šetĜení Datum vypracování znaleckého posudku:

30.6.2010 30.6.2010 7.7.2010

Posudek vypracoval: Ing. Miloslav Kalous Hradecká 64 500 11 Hradec Králové 495 406 566 Posudek obsahuje vþetnČ titulního listu 24 stran textu. Objednateli se pĜedává ve 3 vyhotoveních.

Znalecký posudek 2285-105/2010

strana 2

A. Úvod 1. Základní pojmy ADMINISTRATIVNÍ CENA - cena zjištČná dle cenového pĜedpisu (v souþasné dobČ Zákon 151 ze dne 17.6.1997 o oceĖování majetku a o zmČnČ nČkterých zákonĤ a provádČcí Vyhláška MF þ. 540/2002 Sb. ve znČní vyhlášky MF ýR þ. 460/2009. TRH - Interakce prodávajících a kupujících, vedoucí ke stanovení cen a množství komodit. Trh nemovitostí - interakce kupujících a prodávajících nemovitosti. Je segmentován podle typu nemovitostí a lokalit. TRŽNÍ HODNOTA - (dle právního názvosloví "obecná cena" vČci), Tržní hodnotou rozumíme v souladu s doporuþením Evropského sdružení odhadcĤ majetku TEGOVOFA (The European Group of Fixed Assets) "finanþní þástku, kterou je možné získat prodejem majetku mezi dobrovolnČ a legálnČ jednajícím potenciálním kupujícím a prodávajícím. PĜitom obČ zúþastnČné strany mají zájem na uskuteþnČní transakce a nejsou ovlivnČny jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutČže, aĢ už ze strany kupujícího nebo ze strany prodávajícího a znají všechna relevantní fakta o pĜedmČtu prodeje". VċCNÁ HODNOTA - (dle právního názvosloví "þasová cena vČci), je reprodukþní cena vČci, snížená o pĜimČĜené opotĜebení vČci stejného stáĜí a pĜimČĜené intenzity používání, ve výsledku pak snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemožĖují okamžité užívání vČci. VÝNOSOVÁ HODNOTA - je uvažovaná jistina, kterou je nutno pĜi stanovené úrokové sazbČ uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako þistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto þástku Zainvestovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. CENA POěIZOVACÍ - je cena, za kterou bylo možno vČc poĜídit v dobČ poĜízení (u nemovitosti, zejména staveb, cena v dobČ jejich postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpoþtu opotĜebení. CENA REPRODUKýNÍ - je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou vČc poĜídit v dobČ ocenČní, bez odpoþtu opotĜebení. ýISTÝ ROýNÍ STABILIZOVANÝ VÝNOS - jsou výnosy (pĜíjmy) po odpoþtu nákladĤ (výdajĤ), nebo také souþet provozního, finanþního zisku a zisku z mimoĜádných pĜíjmĤ (daĖový základ pro daĖ z pĜíjmĤ), stanovený jako prĤmČrná, nebo pravdČpodobnČ oþekávaná hodnota z þasové Ĝady.

2. Zadání OcenČní je vypracováno v souladu se „Zákonem 26/2000 Sb. o veĜejných dražbách”. Jedná se o návrh tržní hodnoty bývalé ýOV Tesly Lanškroun vþetnČ vybraného pĜíslušenství a pozemkĤ v katastrálním území Lanškroun, obec Lanškroun, okres Ústí nad Orlicí dle LV þ. 21. Výsledky mé práce budou použity jako jeden z podkladĤ pro veĜejnou dražbu pĜedmČtného majetku.

Posudek byl vytvoĜen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz


strana 3

B. Nález 3. Podklady pro ocenČní: 1.

Zhotovené Katastrálním úĜadem v Hradci Králové − Výpis z katastru nemovitostí k.ú Lanškroun vyhotovený dálkovým pĜístupem dne 2.7.2003 LV – 21 − Snímek mapy katastru nemovitostí

2.

Dodané objednavatelem posudku − Znalecký posudek þ. 1169-12/2003 vyhotovený dne 30.6.2003 ýESKOU ZNALECKOU a.s.

3.

OpatĜené znalcem − Zákon þ. 151/1997 Sb., o oceĖování majetku a provádČcí vyhláška þ.460/2009 a pĜedchozí platné pĜedpisy − Stavební zákon a pĜedpisy související M. Hegenbart - J. Lanþ - B.SakaĜ − OceĖování nemovitostí I. a II. Ing. A. Hallerová, Ing. Dr. StibĤrek, Ing. JindĜich Vrabec, Pavel Weidenhoffer − Nemovitosti - oceĖování a právní vztahy - Doc. Ing. Bradáþ, Doc. JUDr Fiala − Soudní inženýrství - Albert Bradáþ a kolektiv − Teorie oceĖování nemovitostí 1.a 2.þást - Doc. Ing. Bradáþ − Katastr nemovitostí po novele - Ing. Kuba, Ing. Olivová − Malý lexikon obcí ýeské republiky - ýSÚ

C. Identifikaþní údaje a) Identifikace nemovitosti Vlastnické podíly: Katastrální území: Lanškroun LV þ.: 21 Vlastnický podíl 1/1

Jméno

Adresa

Rodné þíslo/IýO

Tesla Lanškroun a.s.

DvoĜákova 328 Lanškroun

00009768


strana 4

OceĖované objekty: a) Objekty 1) Nádrž na kaly 2) Nádrž ýOV 3) Komunikace pozemní (silnice) 4) Provozní budova ýOV 5) Oplocení 6) Plotový práh 7) Branka 8) Brána 9) Vedení elektr. - sítČ osvČtlovací nízkého napČtí b) Pozemky 1) Pozemky c) OcenČní porovnávací metodou

b) Poloha a charakteristika OceĖované nemovitosti se nacházejí v katastrálním území Lanškroun, obec Lanškroun, okres Ústí nad Orlicí. Jedná se o objekty (provozní budova ýOV, nádrže na kaly, nádrže ýOV) a pozemky bývalé ýOV, které je situovány po levé stranČ komunikace þ. 315 smČĜující do Lanškrouna smČrem od Ústí nad Orlicí témČĜ naproti bývalému areálu Tesla pod silnicí. PĜístup k hranici pozemkĤ je po zpevnČné komunikaci odboþující ze jmenované pĜíjezdové komunikace do mČsta. Pozemky s objekty jsou oplocené zbytky pletiva a brány, objekty jsou zdevastované, již mnoho let neužívané a neplnící svou funkci. ZpevnČné plochy tvoĜí zbytky betonu. Pozemky s objekty jsou témČĜ nepĜístupné - zarostlé náletovými neprostupnými stromy a keĜi, hrozí nebezpeþí úrazu. V zemi jsou jímky, jejichž technický stav není znám. Je podezĜení na prosakování škodlivých látek (vypouštČných z pĤvodního podniku Tesla) do okolní pĤdy a kontaminace této pĤdy. V souþasné dobČ je areál bez instalací. Na pozemcích je venkovní osvČtlení tvoĜené dvČma záĜivkami. ýást pozemku zasahuje do poldru a þást pozemku je v ochranném pásmu elektrického vedení.

c) Popis a stav objektĤ Provozní budova ýOV Jedná se o pĜízemní zdČný objekt s plochou stĜechou pokrytou lepenkovou krytinou, oplechování je provedeno z pozinkovaného plechu. Podlaha je betonová narušená, dveĜe nejsou. Budova byla postavena v roce 1988. Objekt je bez instalací. Nádrž ýOV Jedná se o betonovou jímku, jejíž technický stav není znám. Objekt je zarostlý v keĜích. Nádrž byla postavena v roce 1988. Nádrž na kaly Jedná se o betonovou jímku, jejíž technický stav není znám. Objekt je zarostlý v keĜích. Nádrž byla postavena v roce 1963.


strana 5

d) Pozemky Katastrální území: Lanškroun LV þ.: 21 Druh pozemku ZastavČná plocha Ostatní plochy Zahrada

Komunikace Manipulaþní plocha

ýíslo pozemku

VýmČra (m2)

st. 2197 st. 2688 930/5

100 33 485

930/1

1986

930/6

184

930/4

694


strana 6

D. Posudek Popis objektĤ, výmČra, hodnocení a ocenČní OcenČní nemovitosti je provedeno podle Zákona þ. 151/1997 Sb., o oceĖování majetku a zákona 26/2000 Sb. pro úþely veĜejné dražby

Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Ústí nad Orlicí Obec: Lanškroun

OcenČní a) Objekty a.1) Vyhláška 460/2009 Sb. a.1.1)

Nádrž na kaly – § 4

ZatĜídČní pro potĜeby ocenČní Typ stavby: 2. Nádrže, jímky þistíren, zásobníky, jámy Objekt: Nádrže a jímky pozemních þistíren odpadních vod Konstrukþní charakteristika: monolitická betonová plošná Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 221232 Nádrže, jímky, objekty þistíren odpadních vod - pozemní (kromČ budov) Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.64.1 nádrže, jímky, objekty þistíren odpadních vod pozemní Koeficient zmČny ceny stavby: 2,315 Koeficient prodejnosti: 0,374 (Inženýrské stavby) Množství: 6.8*6.8*5.0 = 231,20 m3

OcenČní Základní jednotková cena: 3 359,– Kþ/m3 Polohový koeficient K5: × 1,0000 Koeficient zmČny cen staveb Ki: × 2,3150 × 0,3740 Koeficient prodejnosti Kp: 2 908,26 Kþ/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 231,20 m3 × 2 908,26 Kþ/m3 Cena stavby:

= =

672 389,71 Kþ 672 389,71 Kþ

Výpoþet opotĜebení lineární metodou: StáĜí: 47 rokĤ PĜedpokládaná další životnost: 13 rokĤ OpotĜebení: 100 × 47 / (47 + 13) = 78,333 % Odpoþet opotĜebení: 672 389,71 Kþ × 78,333 % Cena objektu po odeþtení opotĜebení:

– =

526 703,03 Kþ 145 686,68 Kþ

Nádrž na kaly – zjištČná cena:

145 686,68 Kþ


a.1.2)

strana 7

Nádrž ýOV – § 4

ZatĜídČní pro potĜeby ocenČní Typ stavby: 2. Nádrže, jímky þistíren, zásobníky, jámy Objekt: Nádrže a jímky pozemních þistíren odpadních vod Konstrukþní charakteristika: monolitická betonová plošná Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 221232 Nádrže, jímky, objekty þistíren odpadních vod - pozemní (kromČ budov) Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.64.1 nádrže, jímky, objekty þistíren odpadních vod pozemní Koeficient zmČny ceny stavby: 2,315 Koeficient prodejnosti: 0,374 (Inženýrské stavby) Množství: 10.0*13.8*5.0 = 690,00 m3

OcenČní Základní jednotková cena: 3 359,– Kþ/m3 Polohový koeficient K5: × 1,0000 × 2,3150 Koeficient zmČny cen staveb Ki: × 0,3740 Koeficient prodejnosti Kp: 2 908,26 Kþ/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 690,00 m3 × 2 908,26 Kþ/m3 Cena stavby:

= =

2 006 699,40 Kþ 2 006 699,40 Kþ

Výpoþet opotĜebení lineární metodou: StáĜí: 22 rokĤ PĜedpokládaná další životnost: 18 rokĤ OpotĜebení: 100 × 22 / (22 + 18) = 55,000 % Odpoþet opotĜebení: 2 006 699,40 Kþ × 55,000 % Cena objektu po odeþtení opotĜebení:

– =

1 103 684,67 Kþ 903 014,73 Kþ

Nádrž ýOV – zjištČná cena:

a.1.3)

Komunikace pozemní (silnice) – § 4

ZatĜídČní pro potĜeby ocenČní Typ stavby: 5. Komunikace pozemní (silnice) Objekt: Komunikace pozemní, silnice Konstrukþní charakteristika: z kameniva obalovaného živicí Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 211112 Silnice I. a II. tĜídy Kód standardní klasifikace produkce: 46.23.11.2 silnice (I. a II. tĜídy) Koeficient zmČny ceny stavby: 2,267 Koeficient prodejnosti: 0,374 (Inženýrské stavby) Množství: 368,00 m2

903 014,73 Kþ


strana 8

OcenČní Základní jednotková cena: 1 401,– Kþ/m2 Polohový koeficient K5: × 1,0000 × 2,2670 Koeficient zmČny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: × 0,3740 1 187,85 Kþ/m2 = Základní jednotková cena upravená: Základní cena upravená: 368,00 m2 × 1 187,85 Kþ/m2 Cena stavby:

= =

437 128,80 Kþ 437 128,80 Kþ


– =

192 336,67 Kþ 244 792,13 Kþ 244 792,13 Kþ

Komunikace pozemní (silnice) – zjištČná cena:

a.1.4)

Provozní budova ýOV – § 7

ZatĜídČní pro potĜeby ocenČní Vedlejší stavba: typ I–B Svislá nosná konstrukce: zdČná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožĖující zĜízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 1,000 Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient zmČny ceny stavby: 2,121 Koeficient prodejnosti: 0,374 (Inženýrské stavby) Podlaží: 1.NP Výška: ZastavČná plocha:

4,8×6,5

ObestavČný prostor (OP): 1.NP 3,50 × 4,8×6,5 Vybavení: Název, popis 1. Základy 2. Obvodové stČny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina

=

3,50 m 31,20 m2

=

109,20 m3

Obj. podíl 7,10 % 31,80 % 19,80 % 7,30 % 8,10 %

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní

Znalecký posudek 2285-105/2010 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12.

Název, popis KlempíĜské práce Úprava povrchĤ SchodištČ DveĜe Okna Podlahy Elektroinstalace

strana 9 Obj. podíl 1,70 % 6,10 % 0,00 % 3,00 % 1,10 % 8,20 % 5,80 %

Výpoþet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

Hodnocení Standardní Standardní Neuvažuje se Standardní Standardní Standardní Standardní 1,0000 = 1,0000

OcenČní: Základní jednotková cena 1 250,– Kþ/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 1,0000 Polohový koeficient K5: × 1,0000 × 2,1210 Koeficient zmČny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: × 0,3740 991,57 Kþ/m3 = Základní jednotková cena upravená: Základní cena upravená: 109,20 m3 × 991,57 Kþ/m3

=

108 279,44 Kþ


– =

29 776,85 Kþ 78 502,59 Kþ 78 502,59 Kþ

Provozní budova ýOV – zjištČná cena:

a.1.5)

Oplocení – § 10

ZatĜídČní pro potĜeby ocenČní 13.1. Plot ze str. pl., ocelové sloupky do bet. patek, nátČr: 113.3*1.8 = 203,94 m2 PP Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 242091 Oplocení samostatné j. n. Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.64.4 oplocení Koeficient zmČny ceny stavby: 2,319 Koeficient prodejnosti: 0,374 (Inženýrské stavby)

OcenČní Základní cena: 203,94 m2 PP × 240,– Kþ/m2 PP Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient zmČny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Cena stavby:

48 945,60 Kþ × × × =

1,0000 2,3190 0,3740 42 450,81 Kþ

Znalecký posudek 2285-105/2010 Výpoþet opotĜebení lineární metodou: StáĜí: 22 rokĤ PĜedpokládaná další životnost: 8 rokĤ OpotĜebení: 100 × 22 / (22 + 8) = 73,333 % Odpoþet opotĜebení: 42 450,81 Kþ × 73,333 % Cena objektu po odeþtení opotĜebení:

strana 10

– =

Oplocení – zjištČná cena:

a.1.6)

31 130,45 Kþ 11 320,36 Kþ 11 320,36 Kþ

Plotový práh – § 10

ZatĜídČní pro potĜeby ocenČní 13.13. Betonový práh mezi sloupky, nadzemní þást výšky do 200 mm: 113.3*1.8 = 203,94 m Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 242091 Oplocení samostatné j. n. Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.64.4 oplocení Koeficient zmČny ceny stavby: 2,319 Koeficient prodejnosti: 0,374 (Inženýrské stavby)

OcenČní Základní cena: 203,94 m × 150,– Kþ/m Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient zmČny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Cena stavby:

× × × =

1,0000 2,3190 0,3740 26 531,76 Kþ


– =

11 673,97 Kþ 14 857,79 Kþ

Plotový práh – zjištČná cena:

a.1.7)

Branka – § 10

ZatĜídČní pro potĜeby ocenČní 14.2. Vrátka ocelová s výplní z drátČného pletiva,vþ.sloupkĤ: 1 ks Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 242091 Oplocení samostatné j. n. Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.64.4 oplocení Koeficient zmČny ceny stavby: 2,319 Koeficient prodejnosti: 0,374 (Inženýrské stavby)

30 591,– Kþ

14 857,79 Kþ


strana 11

OcenČní Základní cena: 1 ks × 1 450,– Kþ/ks Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient zmČny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Cena stavby:

1 450,– Kþ × × × =

1,0000 2,3190 0,3740 1 257,59 Kþ


– =

922,23 Kþ 335,36 Kþ

Branka – zjištČná cena:

a.1.8)

335,36 Kþ

Brána – § 10

ZatĜídČní pro potĜeby ocenČní 14.6. Vrata ocelová plechová nebo z profilĤ vþetnČ sloupkĤ: 1 ks Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 242091 Oplocení samostatné j. n. Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.64.4 oplocení Koeficient zmČny ceny stavby: 2,319 Koeficient prodejnosti: 0,374 (Inženýrské stavby)

OcenČní Základní cena: 1 ks × 3 700,– Kþ/ks Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient zmČny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Cena stavby:

× × × =

1,0000 2,3190 0,3740 3 209,03 Kþ


– =

2 353,28 Kþ 855,75 Kþ

Brána – zjištČná cena:

3 700,– Kþ

855,75 Kþ


a.1.9)

strana 12

Vedení elektr. - sítČ osvČtlovací nízkého napČtí – § 4

ZatĜídČní pro potĜeby ocenČní Typ stavby: 16b. Vedení elektr. - sítČ osvČtlovací nízkého napČtí SítČ kabelové se sloupy: uliþními do 8 m Hodnotit: za 1 kus sloupu (vþ. podílu ceny kabelĤ) Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 2224 Vedení místní elektrická a telekomunikaþní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.43.2 vedení místní NN venkovní nadzemní Koeficient zmČny ceny stavby: 2,229 Koeficient prodejnosti: 0,374 (Inženýrské stavby) Množství: 1,00 m ( nebo ks)

OcenČní Základní jednotková cena:

22 000,– Kþ/m ( nebo ks) × 1,0000 Polohový koeficient K5: × 2,2290 Koeficient zmČny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: × 0,3740 18 340,21 Kþ/m ( Základní jednotková cena upravená: = nebo ks) Základní cena upravená: 1,00 m ( nebo ks) × 18 340,21 Kþ/m ( nebo ks) = Cena stavby: =

18 340,21 Kþ 18 340,21 Kþ


10 087,12 Kþ 8 253,09 Kþ

Vedení elektr. - sítČ osvČtlovací nízkého napČtí – zjištČná cena:

– =

8 253,09 Kþ

Ceny objektĤ bez odpoþtu opotĜebení: 1) Nádrž na kaly 2) Nádrž ýOV 3) Komunikace pozemní (silnice) 4) Provozní budova ýOV 5) Oplocení 6) Plotový práh 7) Branka 8) Brána 9) Vedení elektr. - sítČ osvČtlovací nízkého napČtí Cena objektĤ bez odpoþtu opotĜebení þiní celkem: Cena po zaokrouhlení:

672 389,71 Kþ 2 006 699,40 Kþ 437 128,80 Kþ 108 279,44 Kþ 42 450,81 Kþ 26 531,76 Kþ 1 257,59 Kþ 3 209,03 Kþ 18 340,21 Kþ 3 316 286,75 Kþ 3 316 290,– Kþ


strana 13

Ceny objektĤ vþetnČ opotĜebení: 1) Nádrž na kaly 2) Nádrž ýOV 3) Komunikace pozemní (silnice) 4) Provozní budova ýOV 5) Oplocení 6) Plotový práh 7) Branka 8) Brána 9) Vedení elektr. - sítČ osvČtlovací nízkého napČtí Cena objektĤ vþetnČ opotĜebení þiní celkem: Cena po zaokrouhlení:

145 686,68 Kþ 903 014,73 Kþ 244 792,13 Kþ 78 502,59 Kþ 11 320,36 Kþ 14 857,79 Kþ 335,36 Kþ 855,75 Kþ 8 253,09 Kþ 1 407 618,48 Kþ 1 407 620,– Kþ

a.2) VČcná hodnota podle vyhlášky 460/2009 Sb. a.2.1)

Nádrž na kaly – § 4

ZatĜídČní pro potĜeby ocenČní Typ stavby: 2. Nádrže, jímky þistíren, zásobníky, jámy Objekt: Nádrže a jímky pozemních þistíren odpadních vod Konstrukþní charakteristika: monolitická betonová plošná Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 221232 Nádrže, jímky, objekty þistíren odpadních vod - pozemní (kromČ budov) Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.64.1 nádrže, jímky, objekty þistíren odpadních vod pozemní Koeficient zmČny ceny stavby: 2,315 Množství: 6.8*6.8*5.0 = 231,20 m3

OcenČní Základní jednotková cena: 3 359,– Kþ/m3 Polohový koeficient K5: × 1,0000 × 2,3150 Koeficient zmČny cen staveb Ki: 7 776,09 Kþ/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 231,20 m3 × 7 776,09 Kþ/m3 Cena stavby:

= =

1 797 832,01 Kþ 1 797 832,01 Kþ


– =

1 408 295,75 Kþ 389 536,26 Kþ

Nádrž na kaly – zjištČná cena:

389 536,26 Kþ


a.2.2)

strana 14

Nádrž ýOV – § 4

ZatĜídČní pro potĜeby ocenČní Typ stavby: 2. Nádrže, jímky þistíren, zásobníky, jámy Objekt: Nádrže a jímky pozemních þistíren odpadních vod Konstrukþní charakteristika: monolitická betonová plošná Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 221232 Nádrže, jímky, objekty þistíren odpadních vod - pozemní (kromČ budov) Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.64.1 nádrže, jímky, objekty þistíren odpadních vod pozemní Koeficient zmČny ceny stavby: 2,315 Množství: 10.0*13.8*5.0 = 690,00 m3


= =

5 365 502,10 Kþ 5 365 502,10 Kþ


– =

2 951 026,16 Kþ 2 414 475,94 Kþ

Nádrž ýOV – zjištČná cena:

a.2.3)

2 414 475,94 Kþ

Komunikace pozemní (silnice) – § 4

ZatĜídČní pro potĜeby ocenČní Typ stavby: 5. Komunikace pozemní (silnice) Objekt: Komunikace pozemní, silnice Konstrukþní charakteristika: z kameniva obalovaného živicí Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 211112 Silnice I. a II. tĜídy Kód standardní klasifikace produkce: 46.23.11.2 silnice (I. a II. tĜídy) Koeficient zmČny ceny stavby: 2,267 Množství: 368,00 m2


= =

1 168 793,76 Kþ 1 168 793,76 Kþ

Znalecký posudek 2285-105/2010 Výpoþet opotĜebení lineární metodou: StáĜí: 22 rokĤ PĜedpokládaná další životnost: 28 rokĤ OpotĜebení: 100 × 22 / (22 + 28) = 44,000 % Odpoþet opotĜebení: 1 168 793,76 Kþ × 44,000 % Cena objektu po odeþtení opotĜebení:

strana 15

– =

Komunikace pozemní (silnice) – zjištČná cena:

a.2.4)

514 269,25 Kþ 654 524,51 Kþ 654 524,51 Kþ

Provozní budova ýOV – § 7

ZatĜídČní pro potĜeby ocenČní Vedlejší stavba: typ I–B Svislá nosná konstrukce: zdČná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožĖující zĜízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 1,000 Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient zmČny ceny stavby: 2,121 ObestavČný prostor: 109,20 m3

OcenČní: Základní jednotková cena 1 250,– Kþ/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 1,0000 × 1,0000 Polohový koeficient K5: × 2,1210 Koeficient zmČny cen staveb Ki: 2 651,25 Kþ/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 109,20 m3 × 2 651,25 Kþ/m3

=

289 516,50 Kþ


– =

79 617,04 Kþ 209 899,46 Kþ

Provozní budova ýOV – zjištČná cena:

a.2.5)

209 899,46 Kþ

Oplocení – § 10

ZatĜídČní pro potĜeby ocenČní 13.1. Plot ze str. pl., ocelové sloupky do bet. patek, nátČr: 113.3*1.8 = 203,94 m2 PP Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 242091 Oplocení samostatné j. n.

Znalecký posudek 2285-105/2010 Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.64.4 Koeficient zmČny ceny stavby: 2,319

strana 16 oplocení

OcenČní Základní cena: 203,94 m2 PP × 240,– Kþ/m2 PP Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient zmČny cen staveb Ki: Cena stavby:

× × =

1,0000 2,3190 113 504,85 Kþ


– =

83 236,51 Kþ 30 268,34 Kþ

48 945,60 Kþ

30 268,34 Kþ

Oplocení – zjištČná cena:

a.2.6)

Plotový práh – § 10

ZatĜídČní pro potĜeby ocenČní 13.13. Betonový práh mezi sloupky, nadzemní þást výšky do 200 mm: 113.3*1.8 = 203,94 m Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 242091 Oplocení samostatné j. n. Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.64.4 oplocení Koeficient zmČny ceny stavby: 2,319

OcenČní Základní cena: 203,94 m × 150,– Kþ/m Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient zmČny cen staveb Ki: Cena stavby:

× × =

1,0000 2,3190 70 940,53 Kþ


– =

31 213,83 Kþ 39 726,70 Kþ

Plotový práh – zjištČná cena:

30 591,– Kþ

39 726,70 Kþ


a.2.7)

strana 17

Branka – § 10

ZatĜídČní pro potĜeby ocenČní 14.2. Vrátka ocelová s výplní z drátČného pletiva,vþ.sloupkĤ: 1 ks Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 242091 Oplocení samostatné j. n. Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.64.4 oplocení Koeficient zmČny ceny stavby: 2,319

OcenČní Základní cena: 1 ks × 1 450,– Kþ/ks Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient zmČny cen staveb Ki: Cena stavby:

1 450,– Kþ × × =

1,0000 2,3190 3 362,55 Kþ


– =

2 465,86 Kþ 896,69 Kþ

Branka – zjištČná cena:

a.2.8)

896,69 Kþ

Brána – § 10

ZatĜídČní pro potĜeby ocenČní 14.6. Vrata ocelová plechová nebo z profilĤ vþetnČ sloupkĤ: 1 ks Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 242091 Oplocení samostatné j. n. Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.64.4 oplocení Koeficient zmČny ceny stavby: 2,319

OcenČní Základní cena: 1 ks × 3 700,– Kþ/ks Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient zmČny cen staveb Ki: Cena stavby:

× × =

1,0000 2,3190 8 580,30 Kþ


– =

6 292,19 Kþ 2 288,11 Kþ

Brána – zjištČná cena:

3 700,– Kþ

2 288,11 Kþ


a.2.9)

strana 18

Vedení elektr. - sítČ osvČtlovací nízkého napČtí – § 4

ZatĜídČní pro potĜeby ocenČní Typ stavby: 16b. Vedení elektr. - sítČ osvČtlovací nízkého napČtí SítČ kabelové se sloupy: uliþními do 8 m Hodnotit: za 1 kus sloupu (vþ. podílu ceny kabelĤ) Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 2224 Vedení místní elektrická a telekomunikaþní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.43.2 vedení místní NN venkovní nadzemní Koeficient zmČny ceny stavby: 2,229 Množství: 1,00 m ( nebo ks)

OcenČní Základní jednotková cena:

22 000,– Kþ/m ( nebo ks) Polohový koeficient K5: × 1,0000 × 2,2290 Koeficient zmČny cen staveb Ki: 49 038,– Kþ/m ( Základní jednotková cena upravená: = nebo ks) Základní cena upravená: 1,00 m ( nebo ks) × 49 038,– Kþ/m ( nebo ks) = Cena stavby: =

49 038,– Kþ 49 038,– Kþ

Výpoþet opotĜebení lineární metodou: StáĜí: 22 rokĤ PĜedpokládaná další životnost: 18 rokĤ OpotĜebení: 100 × 22 / (22 + 18) = 55,000 % Odpoþet opotĜebení: 49 038,– Kþ × 55,000 % Cena objektu po odeþtení opotĜebení:

26 970,90 Kþ 22 067,10 Kþ

Vedení elektr. - sítČ osvČtlovací nízkého napČtí – zjištČná cena:

– =

22 067,10 Kþ

Ceny objektĤ bez odpoþtu opotĜebení: 1) Nádrž na kaly 2) Nádrž ýOV 3) Komunikace pozemní (silnice) 4) Provozní budova ýOV 5) Oplocení 6) Plotový práh 7) Branka 8) Brána 9) Vedení elektr. - sítČ osvČtlovací nízkého napČtí Cena objektĤ bez odpoþtu opotĜebení þiní celkem: Cena po zaokrouhlení:

1 797 832,01 Kþ 5 365 502,10 Kþ 1 168 793,76 Kþ 289 516,50 Kþ 113 504,85 Kþ 70 940,53 Kþ 3 362,55 Kþ 8 580,30 Kþ 49 038,– Kþ 8 867 070,60 Kþ 8 867 070,– Kþ


strana 19

Ceny objektĤ vþetnČ opotĜebení: 1) Nádrž na kaly 2) Nádrž ýOV 3) Komunikace pozemní (silnice) 4) Provozní budova ýOV 5) Oplocení 6) Plotový práh 7) Branka 8) Brána 9) Vedení elektr. - sítČ osvČtlovací nízkého napČtí Cena objektĤ vþetnČ opotĜebení þiní celkem: Cena po zaokrouhlení:

389 536,26 Kþ 2 414 475,94 Kþ 654 524,51 Kþ 209 899,46 Kþ 30 268,34 Kþ 39 726,70 Kþ 896,69 Kþ 2 288,11 Kþ 22 067,10 Kþ 3 763 683,11 Kþ 3 763 680,– Kþ

b) Pozemky b.1) Vyhláška 460/2009 Sb. b.1.1)

Pozemky – § 28

Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 þiní 103,47 Kþ. Cena je urþena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (10 235 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvČ desetinná místa), kde 10 235 je poþet obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – ZastavČné plochy a nádvoĜí Urþení koeficientĤ pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle pĜílohy þ. 21, tabulka þ. 2: 5% Není možnost napojení na veĜejný vodovod – Negativní úþinky okolí – 5% Svažitý pozemek orientovaný na SV, S a SZ – 4% Ochranné pásmo – 3% Zátopové území obce stanovené 10 % vodohospodáĜským orgánem – Úprava celkem: – 27 % × Koeficient zmČny cen staveb Ki: × Koeficient prodejnosti Kp: (Inženýrské stavby) × 2 Jednotková cena [Kþ/m ] Název Parc. þ. VýmČra [m2] základní upravená 65,3973 ZastavČná plocha a st. 2197 100 103,47 nádvoĜí 65,3973 ZastavČná plocha a st. 2688 33 103,47 nádvoĜí 65,3973 Pozemek ve 930/5 485 103,47 funkþním celku Souþet: 618

0,730 2,315 0,374 Cena [Kþ] 6 539,73 2 158,11 31 717,69 40 415,53


strana 20

§ 28 odst. 4 – Pozemky nezastavČné – skládky, skladové plochy, sportovištČ a rekreaþní plochy apod. Urþení koeficientĤ pro úpravu základní ceny za m2 pozemku 0,500 Koeficient úpravy dle §28 odst.4: × Úprava podle pĜílohy þ. 21, tabulka þ. 2: Není možnost napojení na veĜejný vodovod – 5% Negativní úþinky okolí – 5% Svažitý pozemek orientovaný na SV, S a SZ – 4% Ochranné pásmo – 3% Zátopové území obce stanovené 10 % vodohospodáĜským orgánem – Úprava celkem: – 27 % × 0,730 Koeficient zmČny cen staveb Ki: × 2,315 Koeficient prodejnosti Kp: (Inženýrské stavby) × 0,374 2 Jednotková cena [Kþ/m ] Název Parc. þ. VýmČra [m2] základní upravená Cena [Kþ] 694 103,47 32,6987 22 692,90 Manipulaþní plocha930/4 § 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Urþení koeficientĤ pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle pĜílohy þ. 21, tabulka þ. 2: Není možnost napojení na veĜejný vodovod – 5% Negativní úþinky okolí – 5% Svažitý pozemek orientovaný na SV, S a SZ – 4% Ochranné pásmo – 3% Zátopové území obce stanovené 10 % vodohospodáĜským orgánem – Úprava celkem: – 27 % × Koeficient zmČny cen staveb Ki: × Koeficient prodejnosti Kp: (Inženýrské stavby) × Koeficient úpravy dle §28 odst.5: × 2 Jednotková cena [Kþ/m ] Název Parc. þ. VýmČra [m2] základní upravená Zahrada 930/1 1 986 103,47 26,1589 § 28 odst. 7a – Pozemky drah, silnic, dálnic apod. Koeficienty pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Koeficient zmČny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Inženýrské stavby) Jednotková cena [Kþ/m2] 2 Název Parc. þ. VýmČra [m ] základní upravená Komunikace 930/6 184 103,47 89,5854 Souþet cen všech typĤ pozemkĤ: Pozemky – zjištČná cena:

=

0,730 2,315 0,374 0,400 Cena [Kþ] 51 951,58

2,315 0,374 Cena [Kþ] 16 483,71 131 543,72 Kþ 131 543,72 Kþ


strana 21

b.2) Metoda porovnání cen pozemkĤ b.2.1)

Pozemky

Název p.þ. ZastavČná plocha a st. 2197 nádvoĜí ZastavČná plocha a st. 2688 nádvoĜí Zahrada 930/1 Manipulaþní plocha 930/4 Pozemek ve 930/5 funkþním celku Komunikace 930/6 Výsledná cena pozemkĤ:

VýmČra 100,00 m2

Jedn. cena 100,– Kþ/m2

Cena 10 000,– Kþ

33,00 m2

100,– Kþ/m2

3 300,– Kþ

1 986,00 m2 694,00 m2 485,00 m2

100,– Kþ/m2 100,– Kþ/m2 100,– Kþ/m2

198 600,– Kþ 69 400,– Kþ 48 500,– Kþ

184,00 m2

100,– Kþ/m2

Pozemky – zjištČná cena:

=

18 400,– Kþ 348 200,– Kþ 348 200,– Kþ

c) OcenČní porovnávací metodou Vzhledem k tomu, že dle vyjádĜení MF ýR lze pro porovnání použít pouze nemovitosti a pozemky se stejným využitím ve stejné lokalitČ, nelze pro pĜedmČtnou nemovitost vzhledem k jeho specifikĤm použít porovnávací metodu. Výnosová metoda nelze v tomto pĜípadČ použít, realizovaný prodej srovnatelné nemovitosti není znám, takže dle vyjádĜení MF ýR je pĜi prodeji z hlediska dodržení minimální cenové hranice dle § 22 odst. 1 zákona þ. 219/2000 Sb relevantní cena zjištČná v souladu s oceĖovací vyhláškou. Vzhledem k tomu, že se jedná o nČkolik let nepoužívanou ýOV, která sloužila pouze pro bývalou TESLU Lanškroun, jsou kalové nádrže, které tvoĜí hlavní þást ceny velmi tČžko využitelné a jsou spíše zátČží pozemku. Vzhledem k tomu, že se jedná o ýOC Tesly, je zde i pravdČpodobnost ekologické zátČže ve formČ kontaminace zemin.


strana 22

E. Rekapitulace Pro návrh prodejní ceny nelze v tomto pĜípadČ použít výnosovou ani porovnávací metodu neboĢ k jejímu výpoþtu nejsou relevantní podklady. VČcná hodnota nelze použít, neboĢ ocenČné objekty nelze v souþasné dobČ plnohodnotnČ využít. Totéž vlastnČ platí i pro administrativní cenu, která by mČla dle MF ýR simulovat obvyklou cenu. Navržená obvyklá hodnota je navržena jako obvyklá hodnota pozemkĤ stanovená na základČ porovnání prodejĤ pozemkĤ v LanškrounČ a jeho blízkém okolí. Stávající stavby jsou þásteþnČ využitelné a þásteþnČ tvoĜí spíše zátČž pozemku a proto jejich výslednou hodnotu považuji za nulovou. Vzhledem k tomu, že pozemky jsou dle územního plánu vedeny jako plochy zelenČ na veĜejných prostranstvích, do území þásteþnČ zasahuje poldr a prochází zde ochranné pásmo elektrického vedení je hodnota pozemkĤ snížena o 60% oproti bČžné cenČn pozemkĤ v okolí. Tato hodnota odpovídá i administrativní cenČ pozemkĤ. Ceny podle cenového pĜedpisu Cena objektĤ Cena pozemkĤ Celková cena podle cenového pĜedpisu VČcná hodnota objektĤ podle vyhlášky Cena pozemkĤ urþená porovnáním cen pozemkĤ Stanovená vČcná hodnota celkem

1 407 620,– 131 540,– 1 539 160,– 3 763 680,– 348 200,– 4 111 880,–

Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce

140 000,– Kþ Cena slovy: JednostoþtyĜicettisíc Kþ

Kþ Kþ Kþ Kþ Kþ Kþ


strana 23

F. ZávČr Cílem znaleckého posudku þ.2285-105/2010 je zjištČní hodnoty administrativní cenČ a obvyklé hodnotČ bývalé ýOV Tesly Lanškroun vþetnČ vybraného pĜíslušenství a pozemkĤ v katastrálním území Lanškroun, obec Lanškroun, okres Ústí nad Orlicí dle LV þ. 21 ke dni 30.6.2010. Na základČ provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenČní pro návrh tržní hodnoty k Na základČ provedené analýzy je stanovena administrativní cena pĜedmČtných nemovitostí k uvedenému datu ve výši

1 539 160,- Kþ Slovy: JedenmilionpČtsettĜicetdevČttisícjednostošedesátkorun þeských

Na základČ provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenČní pro návrh tržní hodnoty k uvedenému datu, je navržena tržní hodnota nemovitosti ve výši

140 000,- Kþ Slovy: JednostoþtyĜicettisíc korun þeských (Tato hodnota je bez odeþtení poskytnutých úvČrĤ.)

Podpis:

……………………..

Razítko:

V Hradci Králové, 7.7.2010 Ing. Miloslav Kalous Hradecká 64 Hradec Králové 11


strana 24

G. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný pĜedsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 25.10.1996, þ.j. Spr. 3951/96 pro základní obor ekonomika, odvČtví ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady podnikĤ a vklady majetku do spoleþnosti a pro základní obor stavebnictví, odvČtví stavby obytné, prĤmyslové a zemČdČlské. Znalecký posudek byl zapsán pod poĜ. þ. 2285-105/2010 znaleckého deníku.

V Hradci Králové, 7.7.2010

Ing. Miloslav Kalous Hradecká 64 500 11 Hradec Králové

2010. JUDr. Krmen ík Roman SKP- Tesla Lanškroun a.s. Smilova 386 Pardubice

Recommend Documents