2009

ZNALECKÝ POSUDEK č. 36 – 36 / 2009 dle Usnesení č.j. 59 EX 1903/08-66

Objednavatel: Sídlo: IČ: Zhotovitel: Sídlo: IČ:

mail:

Exekutorský úřad Brno-venkov JUDr. Robert Pazák, soudní exekutor nám. Svobody 15, 602 00 Brno 18764878 Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové 2630 2047 Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. [email protected]

Účel posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 59 EX 1903/08-66 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Robertem Pazákem, dne 02.11.2009.

Posudek obsahuje:

33 stran včetně příloh

Posudek se předává:

ve třech vyhotoveních

Výtisk číslo:

3

Zpracováno:

04.12.2009

Odhadci a znalci CZ, s.r.o.

Obsah posudku

Znalecký posudek č. 36 – 36 / 2009

strana

A NÁLEZ ............................................................................................................................... 3 1 Úkol a předmět ocenění ............................................................................................... 3 2 Místní šetření ............................................................................................................... 3 3 Den ocenění ................................................................................................................. 3 4 Podklady ......................................................................................................................3 5 Uznávané metody ocenění ........................................................................................... 4 B POSUDEK ......................................................................................................................... 7 1 Aplikovaná metoda ocenění......................................................................................... 7 2 Ocenění ........................................................................................................................ 8 3 Vyhodnocení .............................................................................................................. 17 C REKAPITULACE .......................................................................................................... 18 D ZNALECKÁ DOLOŽKA............................................................................................... 19 E PŘÍLOHY ........................................................................................................................20

2



A NÁLEZ 1

ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ

Znalecký posudek je vypracován na základě žádosti objednavatele posudku. Úkolem zhotovitele je dle Usnesení č.j. 59 EX 1903/08-66:

- stanovit cenu nemovitostí a jejich příslušenství, - stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených, - stanovit výslednou cenu jako cenu obvyklou. Jedná se o ocenění spoluvlastnického podílu ve výši ¼ na pozemcích parc.č. 92/1, 93/1, 551/4, 551/5, 558/2, 621/2, 626/7, 631/1, 635/8, 637/9, 678/1, 679 a 713/18, k.ú. Kunratice u České Kamenice, obec Kunratice, zapsáno na LV č. 457 vedeného KÚ pro Ústecký kraj, KP Děčín. 2

MÍSTNÍ ŠETŘENÍ

Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne 20.11.2009 bez přítomnosti vlastníků nemovitosti. 3

DEN OCENĚNÍ

Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 20.11.2009, což je den ocenění. 4

PODKLADY

- Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 457, k.ú. Kunratice u České Kamenice, získaný -

prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne 30.07.2009 Snímky katastrální mapy Usnesení č.j. 59 EX 1903/08-66 barevná fotodokumentace informace získané při místním šetření záznam z prohlídky a zaměření nemovitosti zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. vyhláška č. 456/2008 Sb., kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. – Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008 Kolektiv autorů – Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 Zbyněk Zazvonil – Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk 2004 Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 Orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů dle měrných jednotek objektů – báze I. pololetí 2009, Porings, s.r.o. časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno; ročníky 1996 až 2009 odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydávaný Českou komorou odhadců majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1; ročníky 2003 až 2009 3



- Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) – Trend Report 2008 - Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) – Financování developerských projektů (2009) 5 5.1

UZNÁVANÉ METODY OCENĚNÍ Metoda nákladová

Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z předpokladu, že hodnota aktiv (nemovitostí) nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Jednotková cena se získá nejčastěji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (např. z Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, vydáváno pololetně – ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodářských ukazatelů stavebních objektů PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objektů). Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveň k datu ocenění, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyčíslen Českým statistickým úřadem. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí vyhláška č. 456/2008 Sb., kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů. 5.2

Metoda výnosová

Tato metoda bere v úvahu uskutečněný nebo očekávaný příjem z majetku. Tento příjem je diskontován odpovídající mírou výnosnosti, tak aby byla získána současná hodnota očekávaných výnosů. Očekávaný výnos se u předmětné nemovitosti zjistí z dosaženého (popřípadě jde-li o nemovitost v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze použít výnos dosažitelný) ročního nájemného. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o náklady na provoz nemovitosti (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovitosti, daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti). Některé metodiky odpočítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domnívám se (spolu s odbornou veřejností zejména v bankovním a investičním sektoru), že tato kategorie nákladů nemá své opodstatnění. Zřejmou výhodou metodik výpočtu bez neprovozních nákladů je odpověď na otázku investora, za jak dlouhý časový úsek bude počáteční investice do pořízení nemovitosti návratná. Základní vztah pro výpočet časového úseku návratnosti počáteční investice: Návratnost [roky] = počáteční investice [Kč] /roční čistý zisk z pronájmu [Kč/rok]

Základní matematický vztah pro výpočet výnosové hodnoty:

kde:

VHN ... výnosová hodnota nemovitosti ČVt ... čisté příjmy z nemovitosti v roce t VMN ... výnosová míra nemovitosti = diskontní míra, požadovaná míra výnosnosti

4



n ... zbývající doba užití nemovitosti (zejména ekonomická životnost) V anglosaských zemích je obvykle používána metoda „jednoduchá kapitalizace“:

kde: ČVtrvalý ... trvalé čisté příjmy z nemovitosti (teoreticky do nekonečna) V německy hovořících zemích je obvykle používána metoda „časově omezené renty“:

kde:

ČV ... každoroční čisté příjmy z nemovitosti q = 1 + i, kdy i = výnosová míra nemovitosti (diskontní míra, požadovaná míra výnosnosti) n ... zbývající doba užití nemovitosti (zejména ekonomická životnost) HP ... hodnota pozemku (pokud je zbývající doba užití nemovitosti velká (cca od 50 let výše), blíží se současná hodnota pozemku nule

Velice důležitým bodem při stanovení výnosové hodnoty nemovitostí je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se diskontují budoucí příjmy, má na výnosovou hodnotu investice (nemovitosti) značný vliv. V podmínkách ČR se konstrukce výpočtu výše diskontní míry (někdy též míry kapitalizace) obvykle odvíjí od úvahy, že celková míra kapitalizace má dvě složky:

- bezriziková míra výnosnosti - přirážky za riziko Jako základ pro hodnocení bezrizikové míry výnosnosti je doporučován výnos z dlouhodobých státních dluhopisů. Informace o těchto cenných papírech jsou v aktuální podobě volně k dispozici např. na Internetu, včetně pomocných on-line kalkulátorů. Přirážky k bezrizikovému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tří bodů: Přirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovitosti Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nepředpokládané opravy či nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propočtu nákladů v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy prověřit technickou kvalitu objektu. Přirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovitosti Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitost pronajímat takovým nájemníkům a za takové nájmy, které byly uvažovány v propočtu příjmů. Zohledňuje se délka nájemních smluv (doba určitá / neurčitá) a případné riziko, že prostory uvolněné po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) – tzv. neúplné pronajmutí. Dále se zohledňuje „kvalita“ nájemců – jejich schopnost platit nájem včas a ve smluvené výši. V úvahu připadá též riziko, že o pronájem dané nemovitosti přestane být zájem – tzv. „ekonomická životnost“. Přirážka za rizika právními povahy Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitostí spjaty věcné břemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníků, zda přístup k nemovitosti je možný jen přes pozemky jiných vlastníků, soudní spory apod. 5.3

Metoda komparativní

Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty 5



nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří: Využitelnost nemovitostí - stavebně-technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost či naopak předimenzovanost - účel staveb a možnost adaptace na jiné využití - kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy - možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí Poloha nemovitostí - vzdálenost od center měst či obcí - vzdálenost od hlavních komunikačních tahů - přístup k silničním či železničním trasám - omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžová břemena - stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost - předkupní práva, věcná břemena - zástavní práva - soudní spory (např. restituční spory) Situace na realitním trhu - celkové trendy v prodeji nemovitostí - prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě

6



B POSUDEK 1

APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ

V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění jsou běžné pozemky sloužící pro zemědělskou prvovýrobu a lesní pozemky, u kterých je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných objektů včetně pozemků na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domníváme se, že je vhodné pro ocenění použít metodu komparativní. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právě pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ještě vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami určovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v určitých aspektech a u některých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. Přesto se v našich podmínkách, zejména z důvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základě metod nákladových a výnosových. Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domníváme se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody u staveb, např. v rámci pojišťovacích řízení. Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u pozemků sloužících pro zemědělské či lesní hospodaření nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikujeme. Komparativní způsob ocenění je proveden ve dvou variantách: a) srovnáním s realitním trhem ve smyslu bodu A.6.3 tohoto posudku; b) postupem definovaným Zákonem o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. v platném znění. Spočívá v uplatnění nákladového způsobu ocenění přehodnoceného koeficientem prodejnosti Kp, který stanovuje Ministerstvo financí v prováděcí vyhlášce k Zákonu o oceňování (vyhl. č. 456/2008 Sb., kterou se mění vyhl. č. 3/2008 Sb.). Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

7


2


OCENĚNÍ

2.1

Komparační způsob ocenění – srovnání na realitním trhu

Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Popis: Oceňované pozemky lze rozdělit do 3 kategorií: a) Pozemky parc.č. 631/1, 635/8, 637/9 jsou pozemky s trvalým travním porostem. K nim přiléhají pozemky parc.č. 678/1 a 679, což je remízek porostlý listnatými stromy a keři. Všechny pozemky jsou svažité a nacházejí se mimo zastavěnou část obce Kunratice. b) Pozemky parc.č. 551/4, 551/5, 558/2 a 621/2 jsou pozemky lesní, který jsou porostlé vzrostlými, převážně listnatými stromy. Navazuje na ně pozemek 626/7 s trvalým travním porostem. Všechny pozemky jsou mírně svažité a nacházejí se mimo zastavěnou část obce Kunratice. Přístup k pozemkům je možný po nezpevněných polních cestách. Oceňované pozemky (ať už zemědělské či lesní) jsou situovány na okraji nebo zcela mimo zastavěnou část obce. Jak je patrno z přiložených katastrálních map, pozemky se slučují do tří oblastí, potenciálními kupci mohou být spíše jen vlastníci okolních přilehlých pozemků, kteří by tak sjednotili vlastní pozemky do větších celků. c) Pozemky parc.č. 92/1 a 93/1 jsou situovány blízko stávající zástavby obce, přes cestu na ně navazuje pozemek parc.č. 713/18. Za zemědělské pozemky lze považovat parc.č. 92/1 a 713/18. Pozemek parc.č. 93/1 lze v budoucnu použít jako stavební pozemek, zatím však takový charakter nemá. V této souvislosti upozorňujeme, že zájem o tuto lokalitu není velký, navíc v realitní nabídce existuje dostatek alternativních nabídek. Srovnávací parametry: Parc. č.

Druh pozemku

Výměra [m2]

92/1

trvalý travní porost

2 571

93/1


2 077

551/4

lesní pozemek

2 528

551/5

lesní pozemek

2 293

558/2

lesní pozemek

8 693

621/2

lesní pozemek

1 170

8



626/7


16 727

631/1


19 784

635/8


5 030

637/9


1 326

678/1

ostatní plocha

321

679

ostatní plocha

1 097


18 800

713/18

Celkem:

82 417

Srovnávací kritéria: č.

Kriterium Popis kritéria A – OBEC 1 Velikost obce obyvatel 204, z toho 122 v produkt. věku 2 Správa, úřady obecní úřad 3 Poptávka po nemovitostech nabídka převyšuje poptávku 4 Přírodní okolí velmi dobré 5 Obchod a služby základní sortiment 6 Školství není 7 Zdravotnictví není 8 Kultura, sport nedostatečné vybavení 9 Ubytování není 10 Struktura zaměstnanosti nedostatečná nabídka 11 Životní prostředí rozsáhlé chráněné území B – UMÍSTĚNÍ NEMOVITOSTI V OBCI 12 Poloha vzhledem k centru obce na okraji a mimo intravilán 13 Dopravní podmínky nezpevněné komunikace 14 Orientace ke svět. stranám kombinovaná 15 Konfigurace terénu Mírně i velmi svažitý terén 16 Převládající zástavba bydlení 17 Parkovací možnosti 18 Obyvatelstvo v sousedství nebylo zjišťováno 19 Územní plán není 20 Inženýrské sítě vodovod C – VLASTNÍ NEMOVITOST 21 Výskyt radonu neměřeno 22 Možnosti ohrožení velmi omezené až náhodné

9



Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 457 existuje soubor omezení vlastnického práva (nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. Srovnávací nemovitosti: 1) Reprezentant č. 1 Pozemek 11,6ha v obci Merboltice, okr.Děčín Nabídková cena: 11 Kč za m2 Popis: Jedná se o zemědělský pozemek o velikosti 116 173 m2, který se nachází na okraji obce. U pozemku jsou 2 studny, elektrická přípojka. Pozemek je mírně svažitý, zatravněný. V okolí pozemku je les, domky a krásné prostředí. Část pozemku je stavební s možností stavby penzionu nebo stájí pro koně, k dispozici je vyjádření CHKO. Dostupnost k pozemku je po asfaltové silnici. Zdroj: UNITED real & partners - Litoměřice Riegrova 1100 413 00 Roudnice nad Labem www.unitedreal.cz Tel.: 775 581 313

2) Reprezentant č. 2 Pozemky 23 771 m2 v Habřině u Úštěku, okr. Litoměřice Nabídková cena: 13 Kč za m2 Popis: Zatravněné rovinaté či mírně svažité plochy se nacházejí v sousedství rekreační lokality s chatami a jezerem na okraji obce. Územním plánem obce nejsou určené k zástavbě. V dosahu je elektřina a vodovod. Přístup je po asfaltové komunikaci, 300 m od centra obce. Zdroj: KP - real CZ s.r.o. Dlouhá 198/34 412 01 Litoměřice www.kp-real.cz Tel.: 416 735 845

10



3) Reprezentant č. 3 Pozemky 14,6ha Čakovice u Radouně, lokalita: Štětí Nabídková cena: 10 Kč za m2 Popis: Celková výměra pozemků je 146 308m², jedná se o ornou půdu (112245m²), zbytek louky a lesy. Pozemky jsou ve čtyřech celcích, část pozemků přímo navazuje na obec, (64326m², 56864m², 19514m², 5604m²), část pozemků přímo navazuje na obec. Z celkové výměry je v současné době obdělávaných 112 245 m² s nájemní smlouvou s výpovědní dobou 5 let. Ostatní pozemky TTP a lesy nejsou pronajaty. Průměrná bonita pozemků dle BPEJ je 9,83 kč/m². K prodeji se nabízejí pouze všechny pozemky vcelku. Svažitost: rovina, mírný svah Přístup z cesty: všechny přístupné z polních cest či silnice Pozemkové úpravy: neproběhly Vzdálenosti: Litoměřice 22km, Štětí 5km, Roudnice nad Labem 15km Nadmořská výška: 200 m.n.m. Zdroj: FARMY.CZ Podbabská 81/17 166 24 Praha 6 www.farmy.cz

11



4) Reprezentant č. 4 Orná půda, Korce, okr.Česká Lípa, lokalita: Dubá Nabídková cena: 9,50 Kč za m2 Popis: Pozemky s příjezdovou cestou. Cena podle BPEJ je 11,30kč/m2. Celková plocha: 60 048 m2 Druh pozemku: zemědělská Životní prostředí: ochranné pásmo Prodejce: Jméno: Peršín A. Tel.: +420773552453

5) Reprezentant č. 5 163 177 m2 pozemků nedaleko Doks u České Lípy Nabídková cena: 7 Kč za m2 Popis: Soustava pozemků (lesních,trvalých travních a orné půdy). Zdroj: Dumrealit.cz Svornosti 8 Praha 5 www.dumrealit.cz

12



6) Reprezentant č. 6 Pozemky v Dobranově u České Lípy Nabídková cena: 10 Kč za m2 Celková plocha: 40 488 m2 Druh pozemku: trvalý travní porost Umístění nemovitosti: polosamota Zdroj: Dumrealit.cz Svornosti 8, Praha 5 www.dumrealit.cz

7) Reprezentant č. 7 Lokalita: Zákupy - Božíkov,okres Česká Lípa Nabídková cena: 8,80 Kč za m2 Popis: Celková výměra je 110 277 m2. Skládá se z orné půdy 78 511 m2 a trvalého travního porostu 31 766 m2. Na hranici pozemku vede přístupová cesta. Vzdálenost cca 10km od České Lípy. Foto není k dizopzici. Zdroj: Reality Dvořák Velký Valtinov 60, 471 25 Jablonné v Podještědí www.realitydvorak.cz GSM: 731457 269

13



Závěrečná analýza: Oceňované zemědělské pozemky jsou situovány zcela mimo zastavěnou část obce, nejedná se o pozemky stavební, a to ani (po konzultaci s obecním úřadem Kunratice, tel.: 412 582 823) výhledově. Jak je patrno z přiložených katastrálních map, pozemky jsou situovány dosti roztroušeně v okolí Kunratic, což je jejich značným handicapem, potenciální prodejnost pro zemědělské účely je proto dosti snížená, potenciálními kupci mohou být spíše jen vlastníci okolních přilehlých pozemků, kteří by tak sjednotili vlastní pozemky do větších celků. Cena zemědělské půdy podle katastrálního území (AKTUALIZOVÁNO - CENY OD 1.1.2009):

Katastrální území

Okres

Kód ČSÚ

Kunratice u České Kamenice

Děčín

677370

BPEJ

Cena

74712

3,00 Kč/m²

Cena pro rok 2009 2,88 Kč/m²

Tržní cena zemědělské půdy: Pro tržní cenu zemědělských pozemků jsou důležité zejména následující skutečnosti: • kvalita pozemků pro zemědělské účely (často vyjádřená „úřední cenou“ dle BPEJ), • podmínky nájemní smlouvy se současným uživatelem pozemků, • druh pozemků (orná půda, trvalé travní porosty, jiné), • poloha pozemků v krajině a atraktivnost lokality, • celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, • přístup k pozemkům, • průběh pozemkových úprav v lokalitě, • evidence pozemků (zjednodušená evidence nebo evidence katastru nemovitostí), • konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě. Častým vodítkem pro určení očekávané tržní ceny za zemědělské pozemky je “úřední cena dle BPEJ”, která alespoň základním způsobem naznačuje kvalitu pozemků. Tržní cena se nejčastěji pohybuje v rozmezí od 7-15 Kč/m2 zemědělské půdy (to je obvykle 80-300% z úřední ceny). Toto platí u pozemků určených i dlouhodobě pouze pro zemědělské účely. Zdroj: www.farmy.cz Hodnototvorné koeficienty: Poř. č. 1 2 3 4 5 6 7

Srovnatelné nemovitosti

Výměra [m2]

Cena ke srovnání [Kč/m2]

poloha

Reprezentant č. 1 Reprezentant č. 2 Reprezentant č. 3 Reprezentant č. 4 Reprezentant č. 5 Reprezentant č. 6 Reprezentant č. 7

116 173 23 771 146 308 60 048 163 177 40 488 110 277

11 13 10 9,5 7 10 8,8

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Hodnototvorný faktor velikost

zdroj

Upravená cena [Kč/m2]

0,95 0,85 1,10 0,80 0,90 0,90 1,00 0,90 0,90 0,95 1,05 0,90 0,90 0,90 Obvyklá cena [Kč/m2]

8,88 11,44 8,10 8,55 5,99 9,45 7,13 8,51

Obvyklá cena [Kč/m2] po zaokrouhlení:

8,50

14



Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] Minimální hodnota AP - SO Aritmetický průměr [AP] AP + SO Maximální hodnota

2,00 5,99 6,50 8,50 10,50 11,44

Byla provedena všechna šetření nezbytná ke stanovení komparativní hodnoty předmětu ocenění. Po konzultacích se spolupracujícími odhadci, realitními kancelářemi, po analýze realitní inzerce a po analýze veškerých rizik a závad pojících se k předmětu ocenění mohu prohlásit, že komparativní hodnota zemědělských pozemků činí 8,50 Kč/m2, komparativní hodnota lesních pozemků se pohybuje v rozpětí od 9,00 do 13,00 Kč/m2, pro ocenění je použit střed uvedených intervalů, tzn. 10,5 Kč/m2. U potenciálně stavebního pozemku parc.č. 93/1 osciluje jeho hodnota kolem částky 50,Kč/m2. Výpočet: 65 656 m2 × 8,50 Kč/m2 = 558 076,- Kč, 14 684 m2 × 10,50 Kč/m2 = 154 182,- Kč, 2 077 m2 × 50,00 Kč/m2 = 103 850,- Kč, Celkem:

816 108,- Kč, po zaokrouhlení: 816 000,- Kč

15


2.2


Ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování

Zemědělské pozemky oceněné dle § 29. Výpočet úpravy základní ceny – příloha č. 23: Obce s 5-10 tisíci obyv. - sousední k.ú. Celková úprava ceny: Název

Parcelní číslo 92/1 93/1 626/7 631/1 A 631/1 B 635/8 637/9 713/18 A 713/18 B

BPEJ

40,00 % 40,00 %

Výměra JC Úprava [m2] [Kč/m2] [%] 2571 2,43 40,00 2077 2,43 40,00 16727 3,00 40,00 17230 1,09 40,00 2554 3,00 40,00 5030 1,09 40,00 1326 1,09 40,00 10101 4,21 40,00 8699 2,43 40,00 66315 Mezisoučet

UC [Kč/m2] 3,40 3,40 4,20 1,53 4,20 1,53 1,53 5,89 3,40

Cena [Kč] 8 741,40 7 061,80 70 253,40 26 361,90 10 726,80 7 695,90 2 028,78 59 494,89 29 576,60 221 941,47 * 1,0000 221 941,47

Výměra JC Úprava [m2] [Kč/m2] [%] 2 528,00 8,86 2 293,00 8,86 8 693,00 8,86 1 170,00 8,86

UC [Kč/m2] 8,86 8,86 8,86 8,86

Cena [Kč] 22 398,08 20 315,98 77 019,98 10 366,20 130 100,24 * 1,0000 130 100,24

trvalý travní porost 75041 trvalý travní porost 75041 trvalý travní porost 74712 trvalý travní porost 74067 trvalý travní porost 74712 trvalý travní porost 74067 trvalý travní porost 74067 trvalý travní porost 73041 trvalý travní porost 75041 Výměra celkem Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): Zemědělské pozemky oceněné dle § 29 - celkem Lesní pozemky oceněné dle § 30. Název

Parcelní číslo 551/4 551/5 558/2 621/2

SLT

lesní pozemek 5D lesní pozemek 5D lesní pozemek 5D lesní pozemek 5D Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): Lesní pozemky oceněné dle § 30 - celkem Pozemky oceněné dle § 32 odst. 3. Název

Parcelní číslo

JC Výměra [m2] [Kč/m2]

ostatní plocha 678/1 321 neplodná půda ostatní plocha 679 1097 neplodná půda Pozemky oceněné dle § 32 odst. 3 - celkem Pozemky - zjištěná cena Celkem po zaokrouhlení

Přirá- SráUC žka žka Koef. [Kč/m2] [%] [%]

Cena [Kč]

2,88

40

0

0,25

1,01

324,21

2,88

40

0

0,25

1,01

1 107,97 1 432,18 = 353 473,89 Kč 353 500,- Kč

16


3


VYHODNOCENÍ

Komparační metoda – srovnání na trhu

816 000,- Kč

Ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování

353 500,- Kč

V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát (prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existují komerční databáze, kde by soupisy sjednaných cen měly splňovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi Českého statistického úřadu, který shromažďuje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a současně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze které by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodů výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených šetření a na základě výsledků použitých metod ocenění indikujeme obvyklou cenu předmětu ocenění ve výši: 816 000,- Kč Ocenění spoluvlastnické podílu: Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši ¼ činí tedy 816 000,- Kč × ¼ = 204 000,- Kč

17



C REKAPITULACE

Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši ¼ na pozemcích parc.č. 92/1, 93/1, 551/4, 551/5, 558/2, 621/2, 626/7, 631/1, 635/8, 637/9, 678/1, 679 a 713/18, k.ú. Kunratice u České Kamenice, obec Kunratice, zapsáno na LV č. 457 vedeného KÚ pro Ústecký kraj, KP Děčín, indikujeme ke dni ocenění na:

204 000,- Kč slovy: Dvěstěčtyřitisíc korun českých

V Hradci Králové dne 04.12.2009

Podpis:

Ing. Milan Bálek jednatel společnosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové IČ: 26 30 20 47

18



D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovením § 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, zapsaný dle Rozhodnutí ministryně spravedlnosti a předsedkyně legislativní rady vlády České republiky č.j. 193/2009-OD-ZN ze dne 08.10.2009 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 36 – 36 / 2009 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké pečetě:

Podpis za znalecký ústav:

Ing. Milan Bálek jednatel společnosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové

19



E PŘÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 457, k.ú. Kunratice u České Kamenice, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne 30.07.2009 3. Snímky katastrální mapy

20


Příloha: Barevná fotodokumentace

2009

Recommend Documents